瀘州市江陽區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《瀘州市江陽區(qū)住宅專項維修資金使用辦法(試行)》的通知
各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，區(qū)級各部門:
《瀘州市江陽區(qū)住宅專項維修資金使用辦法(試行)》經(jīng)區(qū)政府九屆28次常務(wù)會審議通過，現(xiàn)印發(fā)你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
瀘州市江陽區(qū)人民政府辦公室
20**年3月12日
瀘州市江陽區(qū)住宅專項維修資金使用辦法(試行)
第一章 總 則
第一條 為了維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，加強對住宅專項維修資金的管理，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》《四川省物業(yè)管理條例》《四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于應(yīng)急情況下使用住宅專項維修資金有關(guān)問題的通知》《瀘州市物業(yè)管理條例》等規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本辦法。
第二條 瀘州市江陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(以下簡稱“區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局”)負責(zé)住宅專項維修資金的監(jiān)管、使用指導(dǎo)及資金審核和劃轉(zhuǎn)。
第三條 物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處(以下簡稱“鎮(zhèn)街”)負責(zé)現(xiàn)場勘查,并將小區(qū)維修項目、維修所需資金以及業(yè)主投票情況在小區(qū)顯著位置進行公示，公示期為五個工作日。
第四條 物業(yè)所在地社區(qū)負責(zé)與街道、區(qū)住建、區(qū)消防大隊或電梯特種設(shè)備監(jiān)管部門一起現(xiàn)場勘查，確認(rèn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是否屬于維修資金使用范圍,區(qū)消防或電梯特種設(shè)備監(jiān)管等特種設(shè)備管理部門對小區(qū)內(nèi)的特種設(shè)備安全隱患出具整改意見書。
第五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，代表業(yè)主行使相關(guān)權(quán)利和履行義務(wù)，也可以出具委托書，委托物業(yè)公司提出維修資金的使用申請，與物業(yè)公司共同組織召開業(yè)主大會并形成相關(guān)會議決議，與施工單位簽訂相關(guān)合同等。
住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的，由相關(guān)受益業(yè)主承擔(dān)業(yè)主委員會的相關(guān)職責(zé)，也可以由小區(qū)所屬社區(qū)作為主體履行相應(yīng)主體職責(zé)。
第二章 適用范圍
第六條 住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造資金。
第七條 住宅專項維修資金按照“誰受益、誰承擔(dān)”的原則分?jǐn)偅瑯I(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。應(yīng)分?jǐn)倶I(yè)主尚未繳納專項維修資金的，應(yīng)立即補交其專項維修資金或分?jǐn)偲湎鄳?yīng)的維修費用，拒不交納的，由業(yè)主委員會依法追收。
第八條 共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
第九條 共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)備使用的房屋等。
第十條 住宅專項維修資金的使用分為非緊急情形和緊急情形。
第十一條 緊急情形是指發(fā)生危及房屋使用安全，需要立即對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新和改造的如下情形：
(一)屋面防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)功能障礙，應(yīng)當(dāng)對電梯、消防、安防等設(shè)施設(shè)備維修、改造的;
(三)住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的;
(四)樓體外墻墻面有脫落危險、危及人身安全的;
(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙危及人身財產(chǎn)安全的;
(六)其它危及公共安全和物業(yè)安全使用功能的緊急情形。
第十二條 除第十一條規(guī)定外的住宅專項維修資金使用情形為非緊急情形。
第三章 建立住宅專項維修資金使用相關(guān)單位目錄庫
第十三條 區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局建立瀘州市江陽區(qū)住宅專項維修資金使用相關(guān)單位目錄庫，制定和完善相關(guān)目錄庫管理制度和使用規(guī)則。由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)通過區(qū)公共資源交易中心，公開向社會招聘維修資金施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、預(yù)算單位和第三方審計單位，其中消防維修施工單位10家，其它維修單位20家，監(jiān)理單位3家，設(shè)計單位3家，預(yù)算單位3家，第三方審計單位3家。其中電梯維修必須由電梯制造單位或者其委托取得相應(yīng)許可的電梯維保單位進行。
申請單位根據(jù)小區(qū)實際情況按照維修資金使用額度的相關(guān)規(guī)定，可以按照有關(guān)規(guī)定自行選擇施工、設(shè)計、監(jiān)理等單位，相關(guān)費用由申請使用維修資金小區(qū)涉及維修項目的業(yè)主承擔(dān)，申請單位也可以自愿在目錄庫中選擇施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、預(yù)算單位和第三方審計單位，其中監(jiān)理、設(shè)計、預(yù)算、第三方的中介評審所產(chǎn)生的費用由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局維修資金繳存銀行承擔(dān)。
第四章 非緊急情形的使用程序
第十四條 非緊急情形的使用程序包括：提出使用建議、通過使用建議、核實維修項目、提出實施計劃和方案、提出使用申請、劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金。
第十五條 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后相關(guān)業(yè)主認(rèn)為需要使用維修資金的，由業(yè)主委員會根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議。
第十六條 業(yè)主委員會提出的使用建議應(yīng)由住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占相關(guān)建筑物總面積三分之二以上且占相關(guān)總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論(入戶簽字)通過,并在小區(qū)明顯位置進行公示。
第十七條 通過使用建議后，業(yè)主委員會應(yīng)向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局作出報告，報告明確損壞已經(jīng)實際發(fā)生，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局收到報告后應(yīng)及時通知鎮(zhèn)街組織邀請區(qū)消防大隊或電梯特種設(shè)備監(jiān)管等部門到現(xiàn)場勘驗，核實需要維修的項目，初步判斷是否符合專項維修資金的使用條件。
第十八條 業(yè)主委員會根據(jù)需要維修項目損壞現(xiàn)狀及相關(guān)業(yè)主的意見，按規(guī)定從目錄庫中抽取或自行選擇確定相關(guān)維修單位，形成維修計劃和實施方案(維修計劃和實施方案應(yīng)當(dāng)包括項目名稱、項目地址、方案說明、實施時間、所需金額等)。項目竣工后按照維修資金使用相關(guān)規(guī)定予以驗收，并將驗收結(jié)果在小區(qū)內(nèi)公示3天。
第十九條 鼓勵維修項目在維修資金目錄庫中選擇實施單位。對于自愿在目錄庫中選取施工單位的，除工程施工費外，預(yù)算、設(shè)計、監(jiān)理、第三方審計費用由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局維修資金繳存銀行承擔(dān)，按照以下工程預(yù)算額度程序?qū)嵤?/p>
工程預(yù)算在2萬元以下含2萬元項目直接從區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局專項住宅維修資金使用目錄庫中抽取施工單位組織施工。
工程預(yù)算在2萬元以上5萬元以下的含5萬元，由申請單位直接到區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局專項住宅維修資金使用目錄庫抽取施工單位和第三方審計單位，第三方審計單位負責(zé)對項目跟蹤審計并出具工程竣工審結(jié)報告。
工程預(yù)算5萬元以上10萬元以內(nèi)的含10萬元，由申請單位直接到區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局專項住宅維修資金使用目錄庫抽取施工單位、預(yù)算單位、監(jiān)理單位和第三方審計單位，施工單位的確認(rèn)由申請單位所在小區(qū)公開推選樓棟代表，從樓棟代表中隨機抽選3人、5人或7人參與評標(biāo)組，以公開、公平、公正的競選方式確定施工單位，相關(guān)費用由維修項目涉及小區(qū)業(yè)主共同承擔(dān)，預(yù)算單位出具工程預(yù)算書，第三方審計單位負責(zé)對項目跟蹤審計并出具工程竣工審結(jié)報告。
工程預(yù)算10萬元以上的，由申請單位直接到區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局專項住宅維修資金使用目錄庫抽設(shè)計單位、監(jiān)理單位、預(yù)算單位和第三方審計單位，預(yù)算單位出具工程預(yù)算書，并交第三方評審機構(gòu)評審。以公開、公平、公正的競選方式確定施工單位，施工單位的確認(rèn)由申請單位所在小區(qū)公開推選樓棟代表，從樓棟代表中隨機抽選3人、5人或7人，會同業(yè)委會共同組成評標(biāo)組評選確定，并將中標(biāo)情況在小區(qū)內(nèi)公示3天。
項目竣工驗收后，報第三方審計單位審計確認(rèn)，將審計確認(rèn)結(jié)果公示3天后，按照相關(guān)程序申請維修資金撥付。
第二十條 對于未在目錄庫中選擇施工單位的，項目涉及所有費用由涉及維修業(yè)主共同承擔(dān)，按照以下工程預(yù)算額度程序?qū)嵤?/p>
工程預(yù)算2萬元以下的，由申請單位組織業(yè)主代表3人及以上自主選擇施工單位后，將預(yù)算金額和維修內(nèi)容在小區(qū)公示3天，按照相關(guān)程序申報維修資金。
工程預(yù)算2萬元至5萬元含5萬元的，由申請單位組織業(yè)主代表3人及以上自主選擇施工單位后，將預(yù)算金額和維修內(nèi)容在小區(qū)公示3天。
工程預(yù)算5萬元以上至10萬元含10萬元的，由申請單位以公開、公平、公正的競選方式確定施工單位，并將中標(biāo)情況在小區(qū)內(nèi)公示3天;并自主選擇設(shè)計單位、監(jiān)理單位、預(yù)算單位和第三方審計單位。
工程預(yù)算10萬元以上的，由申請單位可以參照招投標(biāo)程序?qū)S修項目的施工單位進行公開招投標(biāo)，設(shè)計單位、監(jiān)理單位、預(yù)算單位由申請單位自主選擇，若需要可以進行公開招投標(biāo)，相關(guān)單位的確定由申請單位所在小區(qū)公開推選樓棟代表，從樓棟代表中隨機抽選3人、5人或7人，會同業(yè)委會共同組成評標(biāo)組評選確定，并將中標(biāo)情況在小區(qū)內(nèi)公示3天。
項目竣工驗收后，若選擇第三方審計單位的，報第三方審計單位審計確認(rèn)，將審計確認(rèn)結(jié)果公示3天后，并按照相關(guān)程序申請維修資金撥付。
第二十一條 業(yè)主委員會提出使用住宅專項維修資金的申請，并提交開展前期工作的下列證據(jù)材料：
(一)《江陽區(qū)物業(yè)專項維修資金使用申請表》。
(二)《使用維修資金征詢意見書》《使用維修資金征、詢意見統(tǒng)計表》、業(yè)主委員會的書面維修意見、批準(zhǔn)業(yè)主委員會書面維修意見的業(yè)主大會(臨時)決議(決議應(yīng)包括決議時間、參與業(yè)主人數(shù)、決議議題、表決方式、表決結(jié)果，并加蓋業(yè)主委員會(公章)。
(三)《小區(qū)維修工程項目現(xiàn)場查勘確認(rèn)書》。
(四)維修計劃、實施方案、意向性合同、維修工程預(yù)算書或維修工程預(yù)算評審報告。
(五)經(jīng)業(yè)主委員會審查簽章的業(yè)主分戶分?jǐn)偳鍍浴?/p>
(六)需要維修部分的照片。
以上提供資料由申請人按相關(guān)程序報區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。
第二十二條 住宅專項維修資金的劃轉(zhuǎn)程序如下：
(一)首款劃轉(zhuǎn)。工程承包合同審核通過后，至施工完成工程總量70%前，由業(yè)主委員會、物業(yè)公司、施工維修單位和社區(qū)將《房屋專項維修資金使用劃轉(zhuǎn)單》(有第三方評審價的，按照第三方評審價填寫)按照相關(guān)程序報區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審核，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局按照預(yù)算費用的50%將資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
(二)尾款劃轉(zhuǎn)。業(yè)主委員會、物業(yè)公司、施工維修單位和社區(qū)提供工程竣工審結(jié)報告，填寫《房屋專項維修資金使用劃轉(zhuǎn)單》后按照相關(guān)程序報區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審核，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局按照相關(guān)單位核定費用的45%將資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
(三)質(zhì)保金劃轉(zhuǎn)：維修工程的質(zhì)保期屆滿后未發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的，業(yè)主委員會持申請劃撥維修工程質(zhì)保金的報告及質(zhì)保金發(fā)票到區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審核，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局劃轉(zhuǎn)剩余的 5%的質(zhì)保金。
第五章 緊急情況下使用維修資金的程序
第二十三條 緊急情況下使用維修資金的程序包括：告知、報告、相關(guān)單位現(xiàn)場查勘確認(rèn)、審核備案申請、組織實施、維修工程竣工審價、公告、劃轉(zhuǎn)收款、尾款維修資金，質(zhì)保期后撥付5%質(zhì)保金。
第二十四條 緊急情況下維修資金劃轉(zhuǎn)程序
(一)首款劃轉(zhuǎn)。工程承包合同審核通過后，至施工完成工程總量70%前，由業(yè)主委員會、物業(yè)公司、施工維修單位和社區(qū)按照工程預(yù)算價填寫《房屋專項維修資金使用劃撥單》 后按照相關(guān)程序報區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局24小時內(nèi)審查備案，并按照預(yù)算金額的60%劃轉(zhuǎn)維修單位。
(二)尾款劃轉(zhuǎn)。業(yè)主委員會、物業(yè)公司、施工維修單位和社區(qū)提供工程竣工審結(jié)報告，填寫《房屋專項維修資金使用劃轉(zhuǎn)單》后按照相關(guān)程序報區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審核，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局按照相關(guān)單位核定費用扣除首款劃轉(zhuǎn)預(yù)算金額的60%后，劃轉(zhuǎn)至核定費用的95%到維修單位。
(三)質(zhì)保金劃轉(zhuǎn)：維修工程的質(zhì)保期屆滿后未發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的，業(yè)主委員會持申請劃撥維修工程質(zhì)保金的報告及質(zhì)保金發(fā)票到區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審核，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局劃轉(zhuǎn)剩余的5%的質(zhì)保金。
第二十五條 發(fā)生緊急情形時，業(yè)主委員會或被委托申請維修資金的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，就住宅專項維修資金用于應(yīng)急維修情況進行公告，公告內(nèi)容應(yīng)包括特種設(shè)備主管部門出具的整改意見書、預(yù)算情況、涉及樓棟等基本情況;無業(yè)主委員會的，由所在地居(村)民委員會進行公告。
第二十六條 發(fā)生緊急情形時，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)(無物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，由業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主)立即將情況書面報告物業(yè)小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)所在地鎮(zhèn)街，涉及電梯、消防設(shè)施的，應(yīng)同時書面報告質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(電梯特種行業(yè)監(jiān)管部門)或公安消防部門。
第二十七條 物業(yè)所在地鎮(zhèn)街收到相關(guān)報告后，應(yīng)實地查勘現(xiàn)場，符合規(guī)定情形的，立即予以確認(rèn)。涉及電梯、消防設(shè)施的，依法負責(zé)監(jiān)督的質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(必要情況下委托特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)會同查勘)或消防部門收到相關(guān)報告后，應(yīng)及時到實地查勘確認(rèn)，并出具安全隱患整改意見。
第二十八條 業(yè)委會應(yīng)在上報審核維修方案前，初步擬定維修項目涉及的相關(guān)主體單位(如監(jiān)理、預(yù)算、審計等)需求。現(xiàn)場查勘后，申請單位在區(qū)住宅維修資金目錄庫中按相關(guān)規(guī)定從中抽取維修單位、監(jiān)理單位、預(yù)算單位和第三方審計單位，或自行確定維修單位、監(jiān)理單位、預(yù)算單位和第三方審計單位，相關(guān)實施單位的確定參照第十九和第二十條相關(guān)程序執(zhí)行。業(yè)委會在目錄庫抽取施工單位和自行確定施工單位兩種方式必須在小區(qū)內(nèi)公示3個工作日以上。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會提出住宅專項維修資金應(yīng)急使用申請，并提交以下材料：
(一)鎮(zhèn)街和相關(guān)單位對住宅應(yīng)急維修必要性的現(xiàn)場查勘匯簽書。(附件7)
(二)目錄庫中抽取或自行確定承擔(dān)住宅應(yīng)急維修的設(shè)計及施工、監(jiān)理、預(yù)算和第三方審核單位的資質(zhì)(資信)情況。
(三)應(yīng)急維修或者施工(安裝)承包意向合同。
(四)緊急維修情況在小區(qū)內(nèi)的公告照片。
以上提供資料由申請人按相關(guān)程序報區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。
第三十條 實行物業(yè)服務(wù)的房屋，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織緊急維修;未實行物業(yè)服務(wù)的房屋，由所在地鎮(zhèn)街組或業(yè)委會織緊急維修。
第三十一條 緊急維修工程竣工后，按照維修資金使用相關(guān)規(guī)定予以驗收，并將驗收結(jié)果在小區(qū)內(nèi)公示3天。
第三十二條 鼓勵緊急維修項目在維修資金目錄庫中選擇實施單位。對于自愿在目錄庫中選取施工單位的，除工程施工費外，預(yù)算、設(shè)計、監(jiān)理、第三方審計費用由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局維修資金繳存銀行承擔(dān)，維修項目程序按照第十九條規(guī)定實施。
第三十三條 申請人在應(yīng)急維修工程完工后15日內(nèi)在維修現(xiàn)場公告維修相關(guān)情況，并留存和提供公告影像資料：
(一)預(yù)算單位、第三方審計單位編制的審價報告和使用維修資金情況。
(二)竣工驗收報告。
(三)維修費用(業(yè)主)分?jǐn)偯骷毐怼?/p>
第三十四條 緊急維修工程竣工驗收公告后，申請人持竣工驗收報告、審價報告、公告影像等資料向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局申請撥付維修資金，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局按照第二十四條撥款方式撥付工程資金。施工企業(yè)、維修單位對實施的工程依法承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任，保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，應(yīng)依法免費及時修復(fù)。
第六章 附 則
第三十五條 鎮(zhèn)街墊資維修住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，鎮(zhèn)街應(yīng)保存書面憑證，業(yè)主委員會或業(yè)主代表應(yīng)在墊資時書面說明情況，同意墊資的費用從相關(guān)的住宅專項維修資金賬戶中列支并償付。
第三十六條 樓棟代表或業(yè)主代表的選舉按照公平、公正、透明的方式公開選舉，對參與度較高的物業(yè)小區(qū)采取先報名再抽簽的方式選舉業(yè)主或樓棟代表參與，對參與度不高且報名人數(shù)不能滿足選舉人數(shù)的物業(yè)小區(qū)，可以采取隨機抽取的方式選舉業(yè)主或樓棟代表，對隨機抽取到的業(yè)主代表或樓棟代表明確表示不參與的，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由小區(qū)管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則確定。有業(yè)委會的物業(yè)小區(qū)由街道社區(qū)指導(dǎo)業(yè)委會組織選舉，無業(yè)主委員會的由街道或社區(qū)組織選舉，選舉過程留存全視頻監(jiān)控資料。
第三十七條 維修資金使用申請資料按照“最多跑一次”的相關(guān)規(guī)定予以審批。
第三十八條 本辦法有效期2年，自20**年4月13日起實施。
第三十九條 本辦法由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)解釋。
附件：1.江陽區(qū)物業(yè)專項維修資金使用申請相關(guān)表格
2.江陽區(qū)物業(yè)專項維修資金緊急使用申請相關(guān)表格
3.江陽區(qū)物業(yè)專項維修資金目錄庫名單
篇2：南昌市城區(qū)住宅專項維修資金應(yīng)急使用操作細則(2015試行)
南昌市城區(qū)住宅專項維修資金應(yīng)急使用操作細則(20**試行)
南昌市住房資金管理中心,各縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)、新區(qū)）房管局（辦）：
《南昌市城區(qū)住宅專項維修資金應(yīng)急使用操作細則（試行）》已經(jīng)20**年3月23日局長辦公會議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
20**年3月31日
南昌市城區(qū)住宅專項維修資金應(yīng)急使用操作細則(試行)
第一條 為確保在應(yīng)急情況下及時使用住宅專項維修資金，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部令第165號）、《城市危險房屋管理規(guī)定》（建設(shè)部令第129號）、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房[20**]274號）、《關(guān)于住宅專項維修資金應(yīng)急使用有關(guān)事項的通知》(贛建房[20**]13號)等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本操作細則。
第二條 本市城區(qū)內(nèi)已按棟建賬房屋的應(yīng)急使用住宅專項維修資金適用本細則。
第三條 影響房屋安全使用的以下應(yīng)急情況，可以采取應(yīng)急維修，物業(yè)服務(wù)合同有約定的從其約定，無約定的需超過正常的保修期：
（一）電梯故障危及人身安全，經(jīng)市級以上特種設(shè)備檢測檢驗機構(gòu)出具故障檢測報告，并經(jīng)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門和社區(qū)居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：
1、電梯主要有主板、變頻器、曳引系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)、轎廂、門系統(tǒng)、電力拖動系統(tǒng)、安全保護系統(tǒng)等八個主要系統(tǒng)；
2、符合以下大、中修標(biāo)準(zhǔn)：
（1）電梯正式投入使用達5年以上的應(yīng)納入大修；
（2）電梯已中修2次以上仍然出現(xiàn)故障的應(yīng)納入大修；
（3）電梯發(fā)生過重大事故，其主要部件嚴(yán)重受損的應(yīng)納入大修；
（4）電梯正式投入運行2年應(yīng)納入中修。
（二）二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、影響使用，并經(jīng)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門或有資質(zhì)的專業(yè)生產(chǎn)、安裝單位出具意見書的，其維修部位為：加壓水泵、電機、變頻器、總控制柜、小區(qū)供水主管道、總閥門等。
（三）消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，項目所在區(qū)消防部門出具《鑒定意見書》或《責(zé)令限期改正通知書》認(rèn)定，并經(jīng)所在區(qū)房產(chǎn)主管部門和社區(qū)居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：
1、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)，溫?zé)煾小?yīng)急與疏導(dǎo)照明系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、消防泵及軟起動裝置(自偶減壓起動裝置)、消防供水管網(wǎng)及管線系統(tǒng)、消防聯(lián)動模塊；
2、符合以下大、中修標(biāo)準(zhǔn)：
（1）中修是指對設(shè)備進行部分解體、修理或更換部分主要零件與基準(zhǔn)件；同時要檢查整個機械系統(tǒng)，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設(shè)備的基礎(chǔ)，以保證機器設(shè)備能恢復(fù)和達到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求；
（2）大修是指對設(shè)備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程。即通過更換、恢復(fù)其主要零部件，恢復(fù)設(shè)備原有精度、性能和運行效率而進行的全面修理；
（四）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機構(gòu)出具證明并經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門和社區(qū)居（村）委會現(xiàn)場認(rèn)定的，其維修部位和條件為：
1、外墻開裂導(dǎo)致室內(nèi)墻滲漏的；
2、屋頂防水開裂導(dǎo)致滲漏面積較大或滲漏點較多的經(jīng)多次補漏仍難解決的；
3、屋頂防水老化需全面翻修的；
4、屋頂排水系統(tǒng)損壞無法維修需全面更換的；
5、屋面伸縮縫到了維修加固期年限（5年以上）的；
6、地下室嚴(yán)重積水無法排空的。
（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機構(gòu)出具證明并經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門和社區(qū)居（村）委會現(xiàn)場認(rèn)定的，其維修部位和條件為：
1、普通外墻類：
（1）墻面裝飾大面積脫落或松動存在安全隱患的；
（2）房屋陽臺、屋檐鼓裂存在脫落危險的；
（3）房屋主體屋面瓦片、壓邊條、雨檐存在大面積松脫風(fēng)險的；
（4）屋檐、門頭、外墻附屬物、構(gòu)筑物出現(xiàn)脫落的。
2、玻璃幕墻類：
（1）幕墻自然爆裂，無法界定責(zé)任人的；
（2）幕墻因長期使用造成封膠老化大面積漏水的（漏水面積不少于5%，交房不少于5年）；
（3）幕墻固定鋼結(jié)構(gòu)腐蝕嚴(yán)重存在安全隱患的。
（六）發(fā)生嚴(yán)重危及房屋安全的其他應(yīng)急情況（如嚴(yán)重沉降、傾斜、開裂等），經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測機構(gòu)出具證明并經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門和社區(qū)居（村）委會現(xiàn)場認(rèn)定的，其維修部位和條件為：
1、小區(qū)圍墻土建實體部分發(fā)生基礎(chǔ)下陷，墻面傾斜，墻體出現(xiàn)裂縫的；
2、3米以上高度采用石材濕貼技術(shù)施工，導(dǎo)致后期嚴(yán)重石材脫落隱患的；
3、房屋主體出現(xiàn)基礎(chǔ)下陷，承載柱、梁、墻體等部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性裂縫的；
4、因基礎(chǔ)下陷，導(dǎo)致主排污管等隱蔽工程出現(xiàn)破損、松脫的。
以上六種情形經(jīng)區(qū)房產(chǎn)主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應(yīng)急維修，可以不經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
第四條 應(yīng)急維修資金申請人可按以下情況確定：
（一）已聘請有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)發(fā)生應(yīng)急情況時應(yīng)及時組織人員采取措施，并在24小時內(nèi)制訂維修、更新方案，向業(yè)主委員會通報有關(guān)情況。業(yè)主委員會核實后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)房產(chǎn)主管部門申請。
未成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用申請，社區(qū)居（村）委會核實后，向所在區(qū)房產(chǎn)主管部門申請。
（二）未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，由相關(guān)業(yè)主提出使用申請，經(jīng)社區(qū)居（村）委會核實后，向所在區(qū)房產(chǎn)主管部門申請。
第五條 應(yīng)急維修資金申請人按以下程序申請：
（一）由維修資金使用申請人提交以下材料交所在區(qū)房產(chǎn)主管部門審核：
1、《應(yīng)急使用商品房屋專項維修資金申請表》或《應(yīng)急使用售后公有住房專項維修資金申請表》；
2、應(yīng)急維修工程施工合同和工程預(yù)算，申請使用金額在5萬元以上的項目還需提供工程審價機構(gòu)出具的審價報告；
3、相應(yīng)鑒定機構(gòu)出具的意見書；
4、其他必需的相關(guān)材料。
（二）區(qū)房產(chǎn)主管部門接到申請后，應(yīng)當(dāng)及時組織人員進行審查核定，并在2個工作日內(nèi)作出是否同意申請的決定。符合申請條件的及時向市住房資金管理部門提交劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知及申請材料；
（三）市住房資金管理部門依據(jù)完備的申請材料，根據(jù)工程進度或工程施工合同分期將申請的維修資金及時出具銀行轉(zhuǎn)賬支票劃轉(zhuǎn)給維修單位。
第六條 實行房屋應(yīng)急維修，應(yīng)在乙級以上造價咨詢企業(yè)、三級以上建筑施工類企業(yè)中自行選擇，經(jīng)業(yè)主委員會通過，報區(qū)房產(chǎn)主管部門同意，并應(yīng)由業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)進行公示；未成立業(yè)主委員會的，經(jīng)社區(qū)居（村）委會通過，報區(qū)房產(chǎn)主管部門同意，并應(yīng)由社區(qū)居（村）委會在小區(qū)內(nèi)進行公示。
第七條 因業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互推諉造成無法實施應(yīng)急維修，嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的，由區(qū)房產(chǎn)主管部門負責(zé)組織召集社區(qū)居（村）委會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位參加的聯(lián)席會議，聯(lián)席會議可指定維修單位代修。
第八條 施工企業(yè)完成應(yīng)急維修后應(yīng)當(dāng)及時申請工程驗收：
（一）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出應(yīng)急使用住宅專項維修資金申請的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居（村）委會聯(lián)合組織驗收；
（二）由業(yè)主提出應(yīng)急使用住宅專項維修資金申請的，由有關(guān)業(yè)主、社區(qū)居（村）委會聯(lián)合組織驗收；
（三）由聯(lián)席會議指定維修單位代修的，由代修單位和業(yè)主代表聯(lián)合進行驗收。
第九條 應(yīng)急維修工程驗收合格后，應(yīng)急維修申請人或者組織代修人應(yīng)將應(yīng)急維修工程驗收意見、審價結(jié)果、工程實際使用住宅專項維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)傎M用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公告，公告期不少于15天。
第十條 應(yīng)急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產(chǎn)權(quán)人按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂€人購買的房改房，分?jǐn)倯?yīng)支付的維修資金先使用售房單位交存的住宅專項維修資金，售房單位交存的住宅專項維修資金不足的，差額部分從個人交存的住宅專項維修資金中列支。住宅專項維修資金專戶中資金不足，應(yīng)由維修項目受益業(yè)主交納現(xiàn)金補足此次維修應(yīng)分?jǐn)偟慕痤~。
第十一條 各縣和灣里區(qū)可參照本細則執(zhí)行。
第十二條 本細則自20**年5月1日起實施。
篇3：北京市朝陽區(qū)關(guān)于住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)和使用管理暫行辦法
北京市朝陽區(qū)關(guān)于住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)和使用管理暫行辦法
朝房物〔20**〕32號
第一章 總則
第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)，制定本辦法。
第二條 本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的劃轉(zhuǎn)和使用適用本辦法。
第三條 本辦法所稱住宅，是指商品房住宅及商品房住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者商品房住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。
第四條 本辦法所稱專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
第五條 朝陽區(qū)房屋管理局（以下簡稱區(qū)房管局）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的劃轉(zhuǎn)和使用的管理工作。
第二章 專項維修資金的劃轉(zhuǎn)
第六條 業(yè)主大會成立后，按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項維修資金：
（一）業(yè)主委員會按照20%以上業(yè)主的提議，組織召開業(yè)主大會會議，由業(yè)主大會決定委托本行政區(qū)域內(nèi)一家商業(yè)銀行作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行后，在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。
（二）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會決議，向區(qū)房管局提交劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金相關(guān)材料。
（三）業(yè)主委員會提交的相關(guān)材料符合劃轉(zhuǎn)條件的，區(qū)房管局將審核結(jié)果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。
第七條 業(yè)主委員會提交劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的材料包括：
（一）業(yè)主委員會備案單復(fù)印件；
（二）由物業(yè)所在地街道（地區(qū)）辦事處和社區(qū)居委會出具意見的業(yè)主大會決議；
（三）物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)清冊。
第三章 專項維修資金的使用
第八條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
（一）已交存住宅專項維修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例從其所交存的住宅專項維修資金中列支；
（二）未交存住宅專項維修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偩S修和更新、改造費用；
（三）尚未出售的商品住宅、非住宅，由開發(fā)建設(shè)單位按照尚未出售的商品住宅、非住宅的建筑面積分?jǐn)偩S修和更新、改造費用。
第九條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會管理前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；
（二）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過使用建議；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料，向區(qū)房管局申請列支；
（五）區(qū)房管局審核同意列支申請后，將審核結(jié)果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。
第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要使用住宅專項維修資金的，應(yīng)提交以下材料：
（一）住宅專項維修資金使用申請審核表；
（二）住宅專項維修資金使用建議；
（三）工程預(yù)算書；
（四）施工單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書副本復(fù)印件；
（五）住宅專項維修資金管理系統(tǒng)生成的任務(wù)單、相關(guān)業(yè)主簽字的分?jǐn)偯骷毐恚?/p>
（六）專業(yè)部門出具的鑒定報告或行業(yè)主管部門出具的意見書；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第十一條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；
（二）相關(guān)業(yè)主依法通過使用方案；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；
（五）業(yè)主委員會審核同意后，報區(qū)房管局備案。
第十二條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會備案時應(yīng)提交以下材料：
（一）住宅專項維修資金使用申請備案表；
（二）住宅專項維修資金使用建議；
（三）工程預(yù)算書；
（四）施工單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書副本復(fù)印件；
（五）住宅專項維修資金管理系統(tǒng)生成的任務(wù)單、相關(guān)業(yè)主簽字的分?jǐn)偯骷毐恚?/p>
（六）專業(yè)部門出具的鑒定報告或行業(yè)主管部門出具的意見書；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第十三條 專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；
（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；
（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；
（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。
第十四條 工程預(yù)算書應(yīng)當(dāng)由專業(yè)造價機構(gòu)編制，或經(jīng)過相應(yīng)機構(gòu)予以審核。
第十五條 需使用專項維修資金但無申請單位的，物業(yè)所在地社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主按程序辦理使用手續(xù)。
第四章 附則
第十六條 本辦法由朝陽區(qū)房屋管理局負責(zé)解釋。
第十七條 本辦法自20**年5月1日起實施。