上海市金山區關于印發《關于進一步加強住宅專項維修資金使用管理的實施辦法》的通知

　　各基層住房所、各業主委員會、各物業服務企業：

　　現將《關于進一步加強住宅專項維修資金使用管理的實施辦法》印發給你們，請認真貫徹落實。

　　特此通知

　　上海市金山區住房保障和房屋管理局

　　二〇一二年六月一日

　　關于進一步加強住宅專項維修資金使用管理的實施辦法

　　為確保我區住宅專項維修資金的安全和使用規范，維護廣大業主的合法權益，根據《上海市住宅物業管理規定》以及《上海市商品住宅維修基金管理辦法》，現對進一步規范我區住宅專項維修資金使用管理，提出如下實施辦法：

　　一、住宅物業維修和更新實施費用的授權

　　1、物業服務企業不需授權可直接組織實施物業共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用范圍：

　　小區總建筑面積10萬平方米以下(含10萬平方米)，單個項目使用資金單次上限1000元;

　　小區總建筑面積10萬平方米以上，單個項目使用資金單次上限2000元。

　　2、經業主委員會書面同意后，由物業服務企業組織實施物業共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用范圍：

　　小區總建筑面積10萬平方米以下(含10萬平方米)，單個項目使用資金單次上限1萬元，一年累計不得超出5萬元;

　　小區總建筑面積10萬～20萬平方米之間，單個項目使用資金單次上限2萬元，一年累計不得超出10萬元;

　　小區總建筑面積20萬～40萬平方米之間，單個項目使用資金單次上限3萬元，一年累計不得超出15萬元;

　　小區總建筑面積40萬平方米以上，另行商議。

　　3、物業共有部分、共用設施設備和相關場地的維修及更新費用單個項目使用資金單次超出第1、2范圍的，需由業主大會或業主小組經占有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主表決同意，且不得與業主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸。

　　二、住宅物業維修和更新實施的要求

　　1、物業服務企業按照維修資金用途規定，制定年度維修養護計劃。年度計劃于每年2月份之前報業主委員會審核，審核通過后報所在地住房保障所備案。

　　2、維修項目在年度養護計劃中無列明的(除應急維修項目和特殊情況外)，不可在維修資金中列支。

　　3、物業維修、更新、改造單項項目金額在1萬元以上的在實施之前報所在地住房保障所，經住房保障所備案后方可實施。項目實施完畢后經住房保障所對該項維修資金支取相關材料審核通過后，出具《專項維修資金支取確認單》方可支取，并報區維修資金管理部門。

　　4、物業應急維修和處置特殊情況時，物業服務企業應當立即組織進行維修、更新，并及時上報業委會和所在地住房保障所。

　　下列情況可作為應急維修范圍：

　　(1)電梯運行系統中涉及的設施設備存在安全隱患，電梯專業檢測機構出具整改通知書的;

　　(2)給水排水系統中涉及的設施設備存在安全隱患，或發生故障，造成大面積停水，房屋行政主管部門出具整改通知書的;

　　(3)消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或發生故障，消防部門出具整改通知書的;

　　(4)屋頂、屋面、外墻面發生滲漏、地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經房管部門指定的房屋質量滲漏認定機構出具證明的;

　　(5)房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經專業房屋質量檢測單位出具證明的。

　　5、物業應急維修和特殊處置有關費用，經業主委員會確認后按維修資金使用規定列支。如物業服務企業或業主委員會不能及時組織物業維修、更新的，由相關主管部門督促其整改或代為實施，其費用由房屋所有人承擔。

　　6、年度維修養護計劃之內的物業維修和更新實施的項目，所需物業維修、更新、改造費用在業委會授權范圍以外的，嚴格按照滬房修金[20**]2號《關于開展商品住宅專項維修資金使用審價、審核、審計和工程監理工作的通知》文件要求執行。

　　7、業主委員會成立或換屆制定《業主大會議事規則》、《管理規約》、《專項維修資金管理規約》時，應參照以上條款規定范圍進行約定。經所在地住房保障所核實確認后，在網上提交審核。

　　8、業主大會初次選擇或變更商品住宅維修資金開戶銀行時，按滬房管物〔20**〕409號執行。經所在住房保障所核實后，方可向區維修資金管理部門申領《業主大會開戶通知書》。

　　三、住宅共用部分收益管理

　　1、業主大會成立前的公共收益

　　(1)物業服務企業必須在前期物業管理合同中對收益部分作出約定和承諾，報區住房保障和房屋管理局備案。

　　(2)前期物業管理中利用住宅共用部分所得的收益，歸共同擁有該物業的業主所有。物業服務企業須將每季度收益賬目表報所在地住房保障所，并經確認扣除其物業管理成本后，將其存入小區收益賬戶，待業主大會成立后轉存至業主大會維修資金收益賬戶。

　　(3)前期物業管理中，物業服務企業中途中止服務的，應在中止服務前一個月公布收益帳目，并將收益納入指定賬戶。

　　2、業主大會成立后的公共收益

　　(1)業委會成立后，利用住宅共用部分所得的收入，應納入業主大會專項維修資金收益賬戶，在每季度末予以結算(對結算時間合同另有約定的從其約定)，并于次月5日前納入專項維修資金收益賬戶。

　　(2)取得經營性收益所必需的管理成本(業委會與物業企業簽訂的分成協議為準)，經過業主大會決議通過后可以在收益中列支。物業管理合同中已包含的項目不得再列入管理成本。業主大會使用公共收益應遵循“收支兩條線”的原則，即需先將公共收益存入業主大會收益賬戶，再按規定使用。

　　(3)經營性收益用于業主委員會活動經費的，需經過業主大會決定，并在《業主大會議事規則》中，明確使用范圍和金額。對于無經營性收益小區，不得在維修資金中支取活動經費。

　　(4)《物業服務合同》到期并另行選聘物業服務企業或業主委員會換屆時，須與開戶銀行聯系，對收益部分進行財務審計。

　　四、住宅維修資金使用違規處置

　　1、凡發現業主委員會在任期內對住宅維修資金使用、管理程序不規范的，經所在地住房保障所核實，并發出《整改通知書》累計達三次，且拒不整改的，將禁用該業主大會的網上支取權限，同時向屬地人民政府進行通報。

　　2、凡發現業主委員會在任期內對住宅維修資金使用、管理程序存在嚴重不規范，且拒不整改的，由所在地住房保障所將相關資料報送所在地人民政府，由所在地人民政府按照《上海市住宅物業管理規定》第二十四條規定，牽頭對業主委員會進行改選，同時該屆業委會成員不得擔任下屆業委會成員。如業委會對所在地住房保障所作出的違規處置有異議的，可向區住房保障和房屋管理局申請復核。

　　3、凡發現物業服務企業在合同期內對住宅維修資金使用范圍不當、套取維修資金等情況，經所在地住房保障所核實認定，出具《整改通知書》，物業服務企業予以退賠，并上報區維修資金管理部門。

　　4、物業服務企業在前期管理合同中未按規定對收益部分不作約定和承諾的，合同不予備案;凡發現物業服務企業在合同期內因住宅維修資金使用范圍不規范，累計發出《整改通知書》達三次的，將在一定時間內禁用該物業公司網上支取權限，同時約談企業負責人，由企業出具書面整改報告，并對該小區經理進行記分處罰。對物業服務企業違規現象，將視情節輕重，采取全區通報、降低其資質等級、取消其一定時間內在本區域范圍內物業管理項目招投標資格，向市局進行通報等措施。如物業服務企業對區維修資金管理部門作出的違規處置有異議的，可向區住房保障和房屋管理局申請復核。

　　5、對需審計的物業服務企業和業主大會審計發現存在過失的，由責任人負責賠償;拒絕賠償的，將依法提起訴訟。所在地住房保障所負責實施監管，對該處小區經理進行記分處罰。必要時視情節輕重，將其物業服務企業降低資質等級，取消其一定時間內在本區域范圍內物業管理項目招投標資格。

　　本辦法自發文之日起施行。

　　附件一：《專項維修資金支取確認單》

　　附件二：《專項維修資金和小區收益管理、使用情況檢查通知》

　　附件三：《整改通知書》

　　附件一

　　編號：確認001

　　專項維修資金支取確認單

　　銀行：

　　經查， 業主大會(地址 ： )，本次因 項目所發生的物業維修費用及更新支出共計 元，遵循了 小區《專項維修資金管理規定》和《業主大會議事規則》，使用范圍、使用決定程序、分攤操作符合住宅專項維修資金使用管理規定。

　　金山區住房保障和房屋管理局 所(蓋章)

　　年 月 日

　　附件二

　　專項維修資金和小區收益管理、使用情況檢查通知

　　業主委員會：

　　物業管理有限公司：

　　根據《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》和《上海市商品住宅維修基金管理辦法》及有關法規、規章和政策，我所擬于 年 月 日，對 (小區)專項維修資金和小區收益管理、使用情況進行檢查，請準備好以下資料：

　　1、財務賬目

　　2、業主委員會工作手冊

　　3、業主大會/業委會決議、會議記錄或會議紀要

　　4、報修單

　　5、施工承包合同

　　6、業主大會議事規則和專項維修資金管理規約

　　7、審價報告、審計報告

　　8、其它有關合同、記錄等資料

　　另請相關業務經辦人員、財務人員和物業公司、業委會負責人員屆時在場說明有關情況。

　　特此通知。

　　金山區住房保障和房屋管理局 所(蓋章)

　　二○ 年 月 日

　　附件三

　　整改通知書

　　業主委員會：

　　物業管理有限公司：

　　我所于 年 月 日對 (小區) 年 月 日至 年 月 日的專項維修資金和小區收益管理、使用情況進行了抽查，發現存在以下問題：

　　1、

　　2、

　　3、

　　4、

　　5、

　　6、

　　這不符合/違反了 的規定，請即予整改，并將整改情況于 年 月 日前報我所。

　　金山區住房保障和房屋管理局 所(蓋章)

　　二○ 年 月 日

　　整改通知書

　　業主委員會：

　　物業管理有限公司：

　　我中心于 年 月 日對 (小區) 年 月 日至 年 月 日的專項維修資金和小區收益管理、使用情況進行了抽查，發現存在以下問題：

　　1、

　　2、

　　3、

　　4、

　　5、

　　6、

　　這不符合/違反了 的規定，請即予整改，并將整改情況于 年 月 日前報我處。

　　上海市金山區物業管理事務中心(蓋章)

　　二○ 年 月 日

篇2：北京市朝陽區關于住宅專項維修資金劃轉和使用管理暫行辦法

　　北京市朝陽區關于住宅專項維修資金劃轉和使用管理暫行辦法

　　朝房物〔20**〕32號

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規，制定本辦法。

　　第二條 本行政區域內住宅專項維修資金的劃轉和使用適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱住宅，是指商品房住宅及商品房住宅小區內的非住宅或者商品房住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　第四條 本辦法所稱專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　第五條 朝陽區房屋管理局（以下簡稱區房管局）負責本行政區域內住宅專項維修資金的劃轉和使用的管理工作。

　　第二章 專項維修資金的劃轉

　　第六條 業主大會成立后，按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：

　　（一）業主委員會按照20%以上業主的提議，組織召開業主大會會議，由業主大會決定委托本行政區域內一家商業銀行作為物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行后，在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

　　開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　（二）業主委員會應當根據業主大會決議，向區房管局提交劃轉住宅專項維修資金相關材料。

　　（三）業主委員會提交的相關材料符合劃轉條件的，區房管局將審核結果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。

　　第七條 業主委員會提交劃轉住宅專項維修資金的材料包括：

　　（一）業主委員會備案單復印件；

　　（二）由物業所在地街道（地區）辦事處和社區居委會出具意見的業主大會決議；

　　（三）物業管理區域范圍內的產權清冊。

　　第三章 專項維修資金的使用

　　第八條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積的比例分攤。

　　（一）已交存住宅專項維修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業建筑面積的比例從其所交存的住宅專項維修資金中列支；

　　（二）未交存住宅專項維修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業建筑面積的比例分攤維修和更新、改造費用；

　　（三）尚未出售的商品住宅、非住宅，由開發建設單位按照尚未出售的商品住宅、非住宅的建筑面積分攤維修和更新、改造費用。

　　第九條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理前，物業服務企業需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；

　　（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過使用建議；

　　（三）物業服務企業組織實施使用方案；

　　（四）物業服務企業持有關材料，向區房管局申請列支；

　　（五）區房管局審核同意列支申請后，將審核結果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。

　　第十條 物業服務企業需要使用住宅專項維修資金的，應提交以下材料：

　　（一）住宅專項維修資金使用申請審核表；

　　（二）住宅專項維修資金使用建議；

　　（三）工程預算書；

　　（四）施工單位營業執照和資質證書副本復印件；

　　（五）住宅專項維修資金管理系統生成的任務單、相關業主簽字的分攤明細表；

　　（六）專業部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的意見書；

　　（七）法律、法規規定的其他材料。

　　第十一條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

　　（二）相關業主依法通過使用方案；

　　（三）物業服務企業組織實施使用方案；

　　（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；

　　（五）業主委員會審核同意后，報區房管局備案。

　　第十二條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，業主委員會備案時應提交以下材料：

　　（一）住宅專項維修資金使用申請備案表；

　　（二）住宅專項維修資金使用建議；

　　（三）工程預算書；

　　（四）施工單位營業執照和資質證書副本復印件；

　　（五）住宅專項維修資金管理系統生成的任務單、相關業主簽字的分攤明細表；

　　（六）專業部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的意見書；

　　（七）法律、法規規定的其他材料。

　　第十三條 專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

　　（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

　　（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

　　（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　第十四條 工程預算書應當由專業造價機構編制，或經過相應機構予以審核。

　　第十五條 需使用專項維修資金但無申請單位的，物業所在地社區居委會應當組織相關業主按程序辦理使用手續。

　　第四章 附則

　　第十六條 本辦法由朝陽區房屋管理局負責解釋。

　　第十七條 本辦法自20**年5月1日起實施。

篇3：杭州市專項維修資金使用管理的補充規定(2010年)

　　杭州市人民政府辦公廳轉發市房管局關于杭州市專項維修資金使用管理補充規定的通知

　　杭政辦函〔20**〕162號

　　各區、縣(市)人民政府,市政府各部門、各直屬單位:

　　市房管局擬訂的《杭州市專項維修資金使用管理的補充規定》已經市政府同意,現轉發給你們,請認真組織實施。

　　二○一○年五月十三日

　　杭州市專項維修資金使用管理的補充規定

　　(市房管局 二○一○年一月八日)

　　為規范專項維修資金的使用和管理,充分發揮專項維修資金的作用,切實解決房屋維修難問題,根據《物權法》(主席令第62號)、《物業管理條例》(國務院令第379號公布、國務院令第504號修改)、《浙江省物業專項維修資金管理辦法》(浙政發〔20**〕19號)等法律法規的規定,現對《杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法》(市政府令第209號)和《杭州市人民政府辦公廳轉發市房管局關于杭州市市區公有住房售后維修基金管理使用規定的通知》(杭政辦〔20**〕4號)作如下補充規定。

　　一、本規定所稱專項維修資金,是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后維修和更新、改造的資金,包括根據《杭州市物業管理條例》規定建立的物業維修基金和根據住房制度改革相關政策建立的公有住房售后維修基金。

　　二、已有專項維修資金的物業,其共用部位、共用設施設備保修期滿后產生的維修、更新和改造費用,可在專項維修資金中列支。國家、省、市另有規定或物業服務合同另有約定的從其規定(約定)。監控設施、公共防盜門等共用設施設備的添置,視同共用設施設備的改造,經專有部分面積占相關總建筑面積2/3以上且專有部分人數占相關總人數2/3以上的業主同意m.dewk.cn,可申請使用專項維修資金。

　　電梯、消防設施等涉及公共安全的共用設施設備的維修、更新和改造,經質檢、消防等相關行政主管部門書面確認及業主委員會(社區居委會)書面同意后,可直接申請使用專項維修資金。

　　三、專項維修資金申請使用的最高額度為首期資金的70%。在該比例限額內,業主和業主委員會可自行確定具體使用額度。

　　四、產權不明確或產權屬于業主共同所有的物業,申請使用物業維修基金時,可由業主委員會(社區居委會)代為行使表決權。

　　五、實行專業化物業管理的住宅小區,經專有部分面積占相關總建筑面積2/3以上且專有部分人數占相關總人數2/3以上的業主同意,可授權業主委員會在一定額度內和一定情形下直接申請使用物業維修基金。

　　前款所指的一定額度和一定情形,由業主和業主委員會根據物業管理區域規模等因素自行確定,并可在業主大會議事規則或管理規約中約定。(m.dewk.cn)

　　六、不實行專業化物業管理的住宅小區,申請使用物業維修基金可采用公示的方式征求業主意見。公示期限不得少于7天。公示期內提出書面反對意見的業主專有部分面積占相關總建筑面積的比例和人數占相關總人數比例均少于1/3的,視同“經專有部分面積占建筑物總面積2/3以上且專有部分人數占總人數2/3以上的業主同意”,可申請使用物業維修基金。

　　七、撥付專項維修資金時,維修工程決算費用不足1萬元(含)的,憑業主委員會(社區居委會)審核同意的書面報告,可免予審計;維修工程決算費用在1萬元以上的,須由具備相應資質的專業機構進行審計。

　　八、本規定適用于上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區。濱江區、蕭山區、余杭區、杭州之江度假區、杭州經濟開發區以及各縣(市)可參照執行。

　　九、本規定由市房管局負責解釋。