政策解讀:沈陽市商品住宅專項維修資金應急使用管理辦法

　　近期，《沈陽市商品住宅專項維修資金應急使用管理辦法》(以下簡稱《辦法》)業經市政府法制辦審查批準，并予以公布實施。沈陽市房產局對《辦法》進行了詳細解讀。

　　一、七種情況屬于維修資金應急管理范疇

　　1.電梯故障危及人身安全的;

　　2.樓體外墻面(含屋檐、陽臺)空鼓、開裂的;

　　3.監控設施出現功能障礙的;

　　4.消防設施出現功能障礙的;

　　5屋面、外墻面嚴重滲漏的;

　　6.住宅區內的排水管線損壞，造成污水外溢的;

　　7.供水、供電、供氣設施設備(依法應由相關單位負責維修的部位除外)損壞，影響居民用水、用電、用氣的。

　　二、使用維修資金的程序

　　1.物業管理單位向相關單位提出認定申請。

　　2.相關單位現場認定。

　　3.經過認定，屬于應急維修范圍的，物業管理單位持相關資料到所在區住宅小區管理辦公室辦理維修資金應急使用確認手續。

　　4.相關單位按規定組織實施應急維修和更新、改造。

　　5.維修工程竣工后，市、區住宅小區管理辦公室組織業主委員會(社區居委會)、物業服務企業、施工單位、工程監理單位對維修工程進行驗收。維修工程驗收合格后，物業管理單位持相關資料向區、市住宅小區管理辦公室逐級申請列支維修資金。

　　6.市房產局向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知。

　　三、維修資金應急使用是否需要雙2/3業主同意

　　不需要。

　　四、維修資金應急使用的申請主體

　　維修資金應急使用應由物業管理單位提出申請。選聘物業服務企業的，受委托的物業服務企業為物業管理單位;未選聘物業服務企業的，業主自治管理委員會為物業管理單位;未成立業主自治管理委員會的，業主委員會為物業管理單位;未成立業主委員會的，社區居委會為物業管理單位。

　　五、應急情況的認定

　　1.電梯故障危及人身安全的，由市質量技術監督局組織相關機構認定;

　　2.樓體外墻面(含屋檐、陽臺)空鼓、開裂，及監控設施出現功能障礙的，由市、區住宅小區管理辦公室認定;

　　3.消防設施出現功能障礙的，由市公安機關消防機構認定;

　　4.屋面、外墻面嚴重滲漏，及住宅區內的排水管線損壞的，由市、區住宅小區管理辦公室和業主委員會(社區居委會)共同認定;

　　5.供水、供電、供氣設施設備(依法應由相關單位負責維修的部位除外)損壞，影響居民用水、用電、用氣的，由所在區的供水、供電、供氣單位和業主委員會(社區居委會)共同認定。

　　六、維修資金應急使用的申請步驟

　　1.應急使用確認：物業管理單位持申報資料到所在區住宅小區管理辦公室辦理維修資金應急使用確認手續。

　　2.應急使用結算：維修工程驗收合格后，物業管理單位持所需資料向區、市住宅小區管理辦公室逐級申請列支維修資金。

　　七、維修資金應急使用需要提交的申請資料

　　1.應急使用確認資料：

　　①《房屋竣工驗收報告》或者消防、電梯設施驗收報告;

　　②相關單位出具的認定報告、項目維修前狀況的照片;

　　③《房屋共用部位、共用設施設備應急維修和更新、改造方案》和工程預算書。

　　2.應急使用結算資料：

　　①《商品住宅專項維修資金應急使用確認表》;

　　②《房屋竣工驗收報告》或者消防、電梯設施驗收報告;

　　③相關單位出具的認定報告、項目維修前狀況的照片;

　　④《房屋共用部位、共用設施設備應急維修和更新、改造方案》和工程預算書;

　　⑤施工單位營業執照和資質證書的復印件(僅電梯、消防設施、監控設施維修工程提供)、施工合同;

　　⑥工程開、竣工報告，質量檢驗評定表，屬消防、電梯等特種設施設備維修的，還需提交相關單位出具的驗收認定報告;

　　⑦工程結算書、工程結算造價審核報告、工程質量監督報告;

　　⑧維修資金分攤情況說明及分攤明細表;

　　⑨業主委員會(社區居委會)對工程質量、工程結算及費用分攤等情況的驗收報告，項目維修后狀況的照片;

　　⑩收款收據、相關費用結算發票(復印件)。

　　八、維修資金應急使用的審批時限

　　1.應急使用確認：申辦資料齊全的，所在區住宅小區管理辦公室應當在1個工作日內辦結確認手續。

　　2.應急使用結算：結算資料齊全的，區住宅小區管理辦公室應當在7個工作日內辦結初審手續，市住宅小區管理辦公室應當在5個工作日內辦結審核手續。

　　九、應急維修組織實施單位和部門

　　1.生電梯故障危及人身安全、監控設施出現功能障礙、消防設施出現功能障礙的情況時，業主委員會(社區居委會)和物業服務企業應當組織委托具有相應資質的單位實施維修、更新、改造;未選聘物業服務企業的，由業主委員會(社區居委會)組織委托。

　　2.發生樓體外墻面(含屋檐、陽臺)空鼓、開裂，屋面、外墻面嚴重滲漏及住宅區內的排水管線損壞的情況時，由區房屋應急維修中心組織實施維修、更新、改造。

　　3.發生供水、供電、供氣設施設備(依法應由相關單位負責維修的部位除外)損壞，影響居民用水、用電、用氣的情況時，由所在區的供水、供電、供氣單位組織實施維修、更新、改造。

　　十、對應急維修工程的監督

　　房屋應急維修時，業主委員會(社區居委會)應當從市住宅小區管理辦公室通過招標方式建立的工程監理、工程造價咨詢企業名錄中選擇相應企業對工程質量進行監督、對工程結算費用進行審核。

　　十一、聘請工程監理或造價咨詢機構發生的費用如何解決

　　工程監理和工程造價咨詢費用計入維修工程總造價，從相關業主的維修資金分戶賬中列支。

　　十二、應急維修工程的組織驗收

　　維修工程竣工后，市、區住宅小區管理辦公室組織業主委員會(社區居委會)、物業服務企業、施工單位、工程監理單位對維修工程進行驗收。

　　十三、物業管理單位在工程結算后的相關工作

　　維修工程竣工結算后，物業管理單位應當在住宅區內顯著位置張貼公告，將維修資金應急使用及費用分攤等相關情況告知業主。

　　十四、應急維修費用的分攤

　　應急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產權人按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

　　十五、關于有的業主未交納維修資金或維修資金余額不足的問題

　　因業主未交存維修資金或者業主的維修資金分戶賬面余額不足產生資金缺口的，區住宅小區管理辦公室應當向區政府提出申請，使用房屋維修應急周轉金墊付。業主委員會(社區居委會)應當依照相關法律法規，向相關業主或責任單位追繳其欠繳的維修資金，用于歸還區政府墊付的房屋維修應急周轉金。

篇2：南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(2015試行)

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(20**試行)

　　南昌市住房資金管理中心,各縣、區（開發區、新區）房管局（辦）：

　　《南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則（試行）》已經20**年3月23日局長辦公會議通過，現印發給你們，請遵照執行。

　　20**年3月31日

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(試行)

　　第一條 為確保在應急情況下及時使用住宅專項維修資金，根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《城市危險房屋管理規定》（建設部令第129號）、《業主大會和業主委員會指導規則》（建房[20**]274號）、《關于住宅專項維修資金應急使用有關事項的通知》(贛建房[20**]13號)等有關規定，結合我市實際，制定本操作細則。

　　第二條 本市城區內已按棟建賬房屋的應急使用住宅專項維修資金適用本細則。

　　第三條 影響房屋安全使用的以下應急情況，可以采取應急維修，物業服務合同有約定的從其約定，無約定的需超過正常的保修期：

　　（一）電梯故障危及人身安全，經市級以上特種設備檢測檢驗機構出具故障檢測報告，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、電梯主要有主板、變頻器、曳引系統、導向系統、轎廂、門系統、電力拖動系統、安全保護系統等八個主要系統；

　　2、符合以下大、中修標準：

　　（1）電梯正式投入使用達5年以上的應納入大修；

　　（2）電梯已中修2次以上仍然出現故障的應納入大修；

　　（3）電梯發生過重大事故，其主要部件嚴重受損的應納入大修；

　　（4）電梯正式投入運行2年應納入中修。

　　（二）二次供水、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，并經所在區房產主管部門或有資質的專業生產、安裝單位出具意見書的，其維修部位為：加壓水泵、電機、變頻器、總控制柜、小區供水主管道、總閥門等。

　　（三）消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或發生故障，項目所在區消防部門出具《鑒定意見書》或《責令限期改正通知書》認定，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、火災自動報警系統、自動噴淋系統，溫煙感、應急與疏導照明系統、綜合布線系統、消防泵及軟起動裝置(自偶減壓起動裝置)、消防供水管網及管線系統、消防聯動模塊；

　　2、符合以下大、中修標準：

　　（1）中修是指對設備進行部分解體、修理或更換部分主要零件與基準件；同時要檢查整個機械系統，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設備的基礎，以保證機器設備能恢復和達到應有的標準和技術要求；

　　（2）大修是指對設備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程。即通過更換、恢復其主要零部件，恢復設備原有精度、性能和運行效率而進行的全面修理；

　　（四）屋頂、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、外墻開裂導致室內墻滲漏的；

　　2、屋頂防水開裂導致滲漏面積較大或滲漏點較多的經多次補漏仍難解決的；

　　3、屋頂防水老化需全面翻修的；

　　4、屋頂排水系統損壞無法維修需全面更換的；

　　5、屋面伸縮縫到了維修加固期年限（5年以上）的；

　　6、地下室嚴重積水無法排空的。

　　（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、普通外墻類：

　　（1）墻面裝飾大面積脫落或松動存在安全隱患的；

　　（2）房屋陽臺、屋檐鼓裂存在脫落危險的；

　　（3）房屋主體屋面瓦片、壓邊條、雨檐存在大面積松脫風險的；

　　（4）屋檐、門頭、外墻附屬物、構筑物出現脫落的。

　　2、玻璃幕墻類：

　　（1）幕墻自然爆裂，無法界定責任人的；

　　（2）幕墻因長期使用造成封膠老化大面積漏水的（漏水面積不少于5%，交房不少于5年）；

　　（3）幕墻固定鋼結構腐蝕嚴重存在安全隱患的。

　　（六）發生嚴重危及房屋安全的其他應急情況（如嚴重沉降、傾斜、開裂等），經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、小區圍墻土建實體部分發生基礎下陷，墻面傾斜，墻體出現裂縫的；

　　2、3米以上高度采用石材濕貼技術施工，導致后期嚴重石材脫落隱患的；

　　3、房屋主體出現基礎下陷，承載柱、梁、墻體等部位出現結構性裂縫的；

　　4、因基礎下陷，導致主排污管等隱蔽工程出現破損、松脫的。

　　以上六種情形經區房產主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應急維修，可以不經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　第四條 應急維修資金申請人可按以下情況確定：

　　（一）已聘請有資質的物業服務企業管理的物業，物業服務企業在物業發生應急情況時應及時組織人員采取措施，并在24小時內制訂維修、更新方案，向業主委員會通報有關情況。業主委員會核實后，由物業服務企業向所在區房產主管部門申請。

　　未成立業主委員會的，由物業服務企業提出使用申請，社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　　（二）未聘請物業服務企業管理的物業，由相關業主提出使用申請，經社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　　第五條 應急維修資金申請人按以下程序申請：

　　（一）由維修資金使用申請人提交以下材料交所在區房產主管部門審核：

　　1、《應急使用商品房屋專項維修資金申請表》或《應急使用售后公有住房專項維修資金申請表》；

　　2、應急維修工程施工合同和工程預算，申請使用金額在5萬元以上的項目還需提供工程審價機構出具的審價報告；

　　3、相應鑒定機構出具的意見書；

　　4、其他必需的相關材料。

　　（二）區房產主管部門接到申請后，應當及時組織人員進行審查核定，并在2個工作日內作出是否同意申請的決定。符合申請條件的及時向市住房資金管理部門提交劃轉住宅專項維修資金的通知及申請材料；

　　（三）市住房資金管理部門依據完備的申請材料，根據工程進度或工程施工合同分期將申請的維修資金及時出具銀行轉賬支票劃轉給維修單位。

　　第六條 實行房屋應急維修，應在乙級以上造價咨詢企業、三級以上建筑施工類企業中自行選擇，經業主委員會通過，報區房產主管部門同意，并應由業主委員會在小區內進行公示；未成立業主委員會的，經社區居（村）委會通過，報區房產主管部門同意，并應由社區居（村）委會在小區內進行公示。

　　第七條 因業主委員會、物業服務企業相互推諉造成無法實施應急維修，嚴重影響業主正常生活的，由區房產主管部門負責組織召集社區居（村）委會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等相關單位參加的聯席會議，聯席會議可指定維修單位代修。

　　第八條 施工企業完成應急維修后應當及時申請工程驗收：

　　（一）由物業服務企業提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由物業服務企業、業主委員會或者社區居（村）委會聯合組織驗收；

　　（二）由業主提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由有關業主、社區居（村）委會聯合組織驗收；

　　（三）由聯席會議指定維修單位代修的，由代修單位和業主代表聯合進行驗收。

　　第九條 應急維修工程驗收合格后，應急維修申請人或者組織代修人應將應急維修工程驗收意見、審價結果、工程實際使用住宅專項維修資金總額及業主分攤費用情況在物業管理區域內顯著位置進行公告，公告期不少于15天。

　　第十條 應急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產權人按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。對個人購買的房改房，分攤應支付的維修資金先使用售房單位交存的住宅專項維修資金，售房單位交存的住宅專項維修資金不足的，差額部分從個人交存的住宅專項維修資金中列支。住宅專項維修資金專戶中資金不足，應由維修項目受益業主交納現金補足此次維修應分攤的金額。

　　第十一條 各縣和灣里區可參照本細則執行。

　　第十二條 本細則自20**年5月1日起實施。

篇3：南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作試行細則(2015年)

　　【施行日期】20**年5月1日

　　【修正廢止】

　　南昌市住房資金管理中心，各縣、區(開發區、新區)房管局(辦)：

　　《南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(試行)》已經20**年3月23日局長辦公會議通過，現印發給你們，請遵照執行。

　　20**年3月31日

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作試行細則(20**)

　　第一條 為確保在應急情況下及時使用住宅專項維修資金，根據《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)、《城市危險房屋管理規定》(建設部令第129號)、《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[20**]274號)、《關于住宅專項維修資金應急使用有關事項的通知》(贛建房[20**]13號)等有關規定，結合我市實際，制定本操作細則。

　　第二條 本市城區內已按棟建賬房屋的應急使用住宅專項維修資金適用本細則。

　　第三條 影響房屋安全使用的以下應急情況，可以采取應急維修，物業服務合同有約定的從其約定，無約定的需超過正常的保修期：

　　(一)電梯故障危及人身安全，經市級以上特種設備檢測檢驗機構出具故障檢測報告，并經所在區房產主管部門和社區居(村)委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、電梯主要有主板、變頻器、曳引系統、導向系統、轎廂、門系統、電力拖動系統、安全保護系統等八個主要系統;

　　2、符合以下大、中修標準：

　　(1)電梯正式投入使用達5年以上的應納入大修;

　　(2)電梯已中修2次以上仍然出現故障的應納入大修;

　　(3)電梯發生過重大事故，其主要部件嚴重受損的應納入大修;

　　(4)電梯正式投入運行2年應納入中修。

　　(二)二次供水、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，并經所在區房產主管部門或有資質的專業生產、安裝單位出具意見書的，其維修部位為：加壓水泵、電機、變頻器、總控制柜、小區供水主管道、總閥門等。

　　(三)消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或發生故障，項目所在區消防部門出具《鑒定意見書》或《責令限期改正通知書》認定，并經所在區房產主管部門和社區居(村)委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、火災自動報警系統、自動噴淋系統，溫煙感、應急與疏導照明系統、綜合布線系統、消防泵及軟起動裝置(自偶減壓起動裝置)、消防供水管網及管線系統、消防聯動模塊;

　　2、符合以下大、中修標準：

　　(1)中修是指對設備進行部分解體、修理或更換部分主要零件與基準件;同時要檢查整個機械系統，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設備的基礎，以保證機器設備能恢復和達到應有的標準和技術要求;

　　(2)大修是指對設備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程。即通過更換、恢復其主要零部件，恢復設備原有精度、性能和運行效率而進行的全面修理;

　　(四)屋頂、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居(村)委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、外墻開裂導致室內墻滲漏的;

　　2、屋頂防水開裂導致滲漏面積較大或滲漏點較多的經多次補漏仍難解決的;

　　3、屋頂防水老化需全面翻修的;

　　4、屋頂排水系統損壞無法維修需全面更換的;

　　5、屋面伸縮縫到了維修加固期年限(5年以上)的;

　　6、地下室嚴重積水無法排空的。

　　(五)房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居(村)委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、普通外墻類：

　　(1)墻面裝飾大面積脫落或松動存在安全隱患的;

　　(2)房屋陽臺、屋檐鼓裂存在脫落危險的;

　　(3)房屋主體屋面瓦片、壓邊條、雨檐存在大面積松脫風險的;

　　(4)屋檐、門頭、外墻附屬物、構筑物出現脫落的。

　　2、玻璃幕墻類：

　　(1)幕墻自然爆裂，無法界定責任人的;

　　(2)幕墻因長期使用造成封膠老化大面積漏水的(漏水面積不少于5%，交房不少于5年);

　　(3)幕墻固定鋼結構腐蝕嚴重存在安全隱患的。

　　(六)發生嚴重危及房屋安全的其他應急情況(如嚴重沉降、傾斜、開裂等)，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居(村)委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、小區圍墻土建實體部分發生基礎下陷，墻面傾斜，墻體出現裂縫的;

　　2、3米以上高度采用石材濕貼技術施工，導致后期嚴重石材脫落隱患的;

　　3、房屋主體出現基礎下陷，承載柱、梁、墻體等部位出現結構性裂縫的;

　　4、因基礎下陷，導致主排污管等隱蔽工程出現破損、松脫的。

　　以上六種情形經區房產主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應急維修，可以不經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三

　　分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　第四條 應急維修資金申請人可按以下情況確定：

　　(一)已聘請有資質的物業服務企業管理的物業，物業服務企業在物業發生應急情況時應及時組織人員采取措施，并在24小時內制訂維修、更新方案，向業主委員會通報有關情況。業主委員會核實后，由物業服務企業向所在區房產主管部門申請。

　　未成立業主委員會的，由物業服務企業提出使用申請，社區居(村)委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　　(二)未聘請物業服務企業管理的物業，由相關業主提出使用申請，經社區居(村)委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　　第五條 應急維修資金申請人按以下程序申請：

　　(一)由維修資金使用申請人提交以下材料交所在區房產主管部門審核：

　　1、《應急使用商品房屋專項維修資金申請表》或《應急使用售后公有住房專項維修資金申請表》;

　　2、應急維修工程施工合同和工程預算，申請使用金額在5萬元以上的項目還需提供工程審價機構出具的審價報告;

　　3、相應鑒定機構出具的意見書;

　　4、其他必需的相關材料。

　　(二)區房產主管部門接到申請后，應當及時組織人員進行審查核定，并在2個工作日內作出是否同意申請的決定。符合申請條件的及時向市住房資金管理部門提交劃轉住宅專項維修資金的通知及申請材料;

　　(三)市住房資金管理部門依據完備的申請材料，根據工程進度或工程施工合同分期將申請的維修資金及時出具銀行轉賬支票劃轉給維修單位。

　　第六條 實行房屋應急維修，應在乙級以上造價咨詢企業、三級以上建筑施工類企業中自行選擇，經業主委員會通過，報區房產主管部門同意，并應由業主委員會在小區內進行公示;未成立業主委員會的，經社區居(村)委會通過，報區房產主管部門同意，并應由社區居(村)委會在小區內進行公示。

　　第七條 因業主委員會、物業服務企業相互推諉造成無法實施應急維修，嚴重影響業主正常生活的，由區房產主管部門負責組織召集社區居(村)委會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等相關單位參加的聯席會議，聯席會議可指定維修單位代修。

　　第八條 施工企業完成應急維修后應當及時申請工程驗收：

　　(一)由物業服務企業提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由物業服務企業、業主委員會或者社區居(村)委會聯合組織驗收;

　　(二)由業主提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由有關業主、社區居(村)委會聯合組織驗收;

　　(三)由聯席會議指定維修單位代修的，由代修單位和業主代表聯合進行驗收。

　　第九條 應急維修工程驗收合格后，應急維修申請人或者組織代修人應將應急維修工程驗收意見、審價結果、工程實際使用住宅專項維修資金總額及業主分攤費用情況在物業管理區域內顯著位置進行公告，公告期不少于15天。

　　第十條 應急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產權人按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。對個人購買的房改房，分攤應支付的維修資金先使用售房單位交存的住宅專項維修資金，售房單位交存的住宅專項維修資金不足的，差額部分從個人交存的住宅專項維修資金中列支。住宅專項維修資金專戶中資金不足，應由維修項目受益業主交納現金補足此次維修應分攤的金額。

　　第十一條 各縣和灣里區可參照本細則執行。

　　第十二條 本細則自20**年5月1日起實施。