天門市住宅專項維修資金使用操作規程

　　第一條 為規范住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)使用行為，提高使用效率，按照方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致原則，根據《天門市住宅專項維修資金管理辦法(暫行)》(以下簡稱《辦法》)使用管理相關規定，制定本規程。

　　第二條 申請使用維修資金，應當具備下列基本條件：

　　1、維修、更新、改造項目(以下簡稱維修項目)屬于《辦法》第十九條、第二十條所列范圍且超過保修期;

　　2、該物業區域已開立維修資金賬戶，且賬戶內有余額，余額不足或列支范圍內有業主未交存維修資金的，申請人已明確不足部分的承擔主體或補足方案并承諾實施到位;

　　3、使用方案按程序公示并經列支范圍內占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主簽字同意。

　　第三條 發生維修事項，列支范圍內有業主未交存維修資金或余額不足，管理規約或議事規則對此有明確的處理方式的，從其約定;沒有的，申請人可組織列支范圍內全體業主參考下列方案進行表決：

　　1、已交存業主全額分攤維修費用，其超過依法分攤的費用由未交存業主或余額不足業主補齊，或由后者按標準依法交存到維修資金專戶。

　　2、列支范圍內全體業主分攤維修費用，維修資金代管機構按比例撥付已交存業主分攤費用，不足部分墊資維修后，墊資人依法追究未交存業主或余額不足業主民事責任;

　　3、業主認定的其他方式。

　　第四條 物業服務企業在物業服務中發現、或根據業主反映核實維修項目后，提出使用方案，連同第三方監管資料和使用申請表格提交業委會，沒有業委會的，提交社區居民委員會(以下簡稱居委會)。

　　業委會或居委會收到物業管理企業提交的上述資料后，在物業管理企業的協助下，將使用方案以及是否聘請第三方進行造價咨詢、監理、審計、費用承擔問題等書面內容，向列支范圍內全體業主進行公示，公示期不少于7日，公示內容到達列支范圍內的單元門。

　　公示期滿，業委會或居委會組織列支范圍內全體業主進行投票。現場投票的，統計投票結果時，實行唱票人、計票人和監票人分離，現場公布投票結果。書面征求意見的，投票結果經業委會或居委會負責人、唱票人、計票人和監票人簽字后，向列支范圍內全體業主公示。公示期3日，公示期內業主可查閱投票簽字統計表。

　　公示期滿，且投票結果為專有部分占該范圍內建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主簽字同意的，業委會或居委會填寫使用申請表格，按《辦法》第二十四條，第二十五條的規定，向市房地產行政主管部門申請使用維修資金。

　　第五條 使用方案主要包括：項目名稱、維修范圍、預算金額、分攤范圍及面積、列支范圍內維修資金交存情況、業主人數、維修資金余額不足(含未交存)的處理措施、施工單位選擇方式、施工管理、工程驗收、資金決算方式、施工時間等內容。

　　第三方監管資料包括主管部門認可的造價咨詢、監理、審計單位名錄及收費標準、費用承擔主體等。

　　第六條 維修資金代管期間，維修前申請維修資金的，按不超過預算資金的50%撥付;維修完工后，撥付余款。

　　施工單位已墊資維修完工的，一次結算。

　　第七條 維修資金代管期間，申請維修資金費用的，向市房地產行政主管部門提交下列資料：

　　1、業委會備案文件(核原件留復印件);

　　2、經辦人身份證明、委托證明(核原件留復印件);

　　3、《天門市住宅專項維修資金使用申請表》(原件);

　　4、《維修和更新、改造使用方案》(原件)、《維修資金使用征求意見情況說明》(原件);

　　5、《維修和更新、改造使用方案》及第三方監管資料公示的照片;

　　6、維修工程預算(原件)、施工合同(核原件留復印件)及《天門市住宅專項維修資金使用預算(結算)明細表》(原件);

　　7、需要維修的部位或設施設備的實物照片，并注明具體維修部位及設施設備名稱;

　　8、單項維修項目預算超過5萬元或綜合維修項目預算費用超過10萬元的，同意聘請第三方監管的還需提交審價出具審價意見;

　　9、其他相關資料。

　　第八條 業委會組織施工時推薦業主作為監督代表的，監督代表應為受益業主或業委會成員。

　　第九條 維修工程完工后，業委會(或居委會及業主代表)組織施工單位、第三方監管單位(已聘請第三方監管時)、業主監督代表、物業服務企業進行驗收，簽字確認。業委會(居委會)將工程決算單、分攤清冊向列支范圍內全體業主公示7日(至單元門)。公示期內，業委會(或居委會) 和施工單位負責接待業主咨詢;公示期滿沒有異議的，業委會(或居委會)申請維修資金結算，同時提交下列資料：

　　1、《天門市住宅專項維修資金使用結算表》(原件)、《天門市住宅專項維修資金使用預算(結算)明細表》(原件);

　　2、《維修和更新、改造工程驗收報告》(核原件留復印件);

　　3、維修工程決算單(原件)、《維修和更新、改造工程結算費用分攤清冊》(原件)及公示證明(原件);

　　4、維修和更新、改造工程的發票(原件);

　　5、維修后的住宅共用部位、共用設施設備實物照片;

　　6、其他相關資料。

　　第十條 維修資金劃轉業主大會后，業委會申請維修資金使用備案的，向市房地產行政主管部門提交下列資料：

　　1、業委會備案注明(核原件留復印件);

　　2、經辦人身份證明、委托證明(核原件留復印件);

　　3、《天門市住宅專項維修資金使用備案表》(原件);

　　4、《維修和更新、改造使用方案》(原件)及預算(原件);

　　5、 其他相關資料。

　　第十一條 維修項目涉及尚未售出房屋的，開發建設單位或者公有住房單位應按照尚未售出房屋的建筑面積、分攤維修和更新、改造費用。

篇2：南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(2015試行)

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(20**試行)

　　南昌市住房資金管理中心,各縣、區（開發區、新區）房管局（辦）：

　　《南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則（試行）》已經20**年3月23日局長辦公會議通過，現印發給你們，請遵照執行。

　　20**年3月31日

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(試行)

　　第一條 為確保在應急情況下及時使用住宅專項維修資金，根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《城市危險房屋管理規定》（建設部令第129號）、《業主大會和業主委員會指導規則》（建房[20**]274號）、《關于住宅專項維修資金應急使用有關事項的通知》(贛建房[20**]13號)等有關規定，結合我市實際，制定本操作細則。

　　第二條 本市城區內已按棟建賬房屋的應急使用住宅專項維修資金適用本細則。

　　第三條 影響房屋安全使用的以下應急情況，可以采取應急維修，物業服務合同有約定的從其約定，無約定的需超過正常的保修期：

　　（一）電梯故障危及人身安全，經市級以上特種設備檢測檢驗機構出具故障檢測報告，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、電梯主要有主板、變頻器、曳引系統、導向系統、轎廂、門系統、電力拖動系統、安全保護系統等八個主要系統；

　　2、符合以下大、中修標準：

　　（1）電梯正式投入使用達5年以上的應納入大修；

　　（2）電梯已中修2次以上仍然出現故障的應納入大修；

　　（3）電梯發生過重大事故，其主要部件嚴重受損的應納入大修；

　　（4）電梯正式投入運行2年應納入中修。

　　（二）二次供水、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，并經所在區房產主管部門或有資質的專業生產、安裝單位出具意見書的，其維修部位為：加壓水泵、電機、變頻器、總控制柜、小區供水主管道、總閥門等。

　　（三）消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或發生故障，項目所在區消防部門出具《鑒定意見書》或《責令限期改正通知書》認定，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、火災自動報警系統、自動噴淋系統，溫煙感、應急與疏導照明系統、綜合布線系統、消防泵及軟起動裝置(自偶減壓起動裝置)、消防供水管網及管線系統、消防聯動模塊；

　　2、符合以下大、中修標準：

　　（1）中修是指對設備進行部分解體、修理或更換部分主要零件與基準件；同時要檢查整個機械系統，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設備的基礎，以保證機器設備能恢復和達到應有的標準和技術要求；

　　（2）大修是指對設備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程。即通過更換、恢復其主要零部件，恢復設備原有精度、性能和運行效率而進行的全面修理；

　　（四）屋頂、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、外墻開裂導致室內墻滲漏的；

　　2、屋頂防水開裂導致滲漏面積較大或滲漏點較多的經多次補漏仍難解決的；

　　3、屋頂防水老化需全面翻修的；

　　4、屋頂排水系統損壞無法維修需全面更換的；

　　5、屋面伸縮縫到了維修加固期年限（5年以上）的；

　　6、地下室嚴重積水無法排空的。

　　（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、普通外墻類：

　　（1）墻面裝飾大面積脫落或松動存在安全隱患的；

　　（2）房屋陽臺、屋檐鼓裂存在脫落危險的；

　　（3）房屋主體屋面瓦片、壓邊條、雨檐存在大面積松脫風險的；

　　（4）屋檐、門頭、外墻附屬物、構筑物出現脫落的。

　　2、玻璃幕墻類：

　　（1）幕墻自然爆裂，無法界定責任人的；

　　（2）幕墻因長期使用造成封膠老化大面積漏水的（漏水面積不少于5%，交房不少于5年）；

　　（3）幕墻固定鋼結構腐蝕嚴重存在安全隱患的。

　　（六）發生嚴重危及房屋安全的其他應急情況（如嚴重沉降、傾斜、開裂等），經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、小區圍墻土建實體部分發生基礎下陷，墻面傾斜，墻體出現裂縫的；

　　2、3米以上高度采用石材濕貼技術施工，導致后期嚴重石材脫落隱患的；

　　3、房屋主體出現基礎下陷，承載柱、梁、墻體等部位出現結構性裂縫的；

　　4、因基礎下陷，導致主排污管等隱蔽工程出現破損、松脫的。

　　以上六種情形經區房產主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應急維修，可以不經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　第四條 應急維修資金申請人可按以下情況確定：

　　（一）已聘請有資質的物業服務企業管理的物業，物業服務企業在物業發生應急情況時應及時組織人員采取措施，并在24小時內制訂維修、更新方案，向業主委員會通報有關情況。業主委員會核實后，由物業服務企業向所在區房產主管部門申請。

　　未成立業主委員會的，由物業服務企業提出使用申請，社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　　（二）未聘請物業服務企業管理的物業，由相關業主提出使用申請，經社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　　第五條 應急維修資金申請人按以下程序申請：

　　（一）由維修資金使用申請人提交以下材料交所在區房產主管部門審核：

　　1、《應急使用商品房屋專項維修資金申請表》或《應急使用售后公有住房專項維修資金申請表》；

　　2、應急維修工程施工合同和工程預算，申請使用金額在5萬元以上的項目還需提供工程審價機構出具的審價報告；

　　3、相應鑒定機構出具的意見書；

　　4、其他必需的相關材料。

　　（二）區房產主管部門接到申請后，應當及時組織人員進行審查核定，并在2個工作日內作出是否同意申請的決定。符合申請條件的及時向市住房資金管理部門提交劃轉住宅專項維修資金的通知及申請材料；

　　（三）市住房資金管理部門依據完備的申請材料，根據工程進度或工程施工合同分期將申請的維修資金及時出具銀行轉賬支票劃轉給維修單位。

　　第六條 實行房屋應急維修，應在乙級以上造價咨詢企業、三級以上建筑施工類企業中自行選擇，經業主委員會通過，報區房產主管部門同意，并應由業主委員會在小區內進行公示；未成立業主委員會的，經社區居（村）委會通過，報區房產主管部門同意，并應由社區居（村）委會在小區內進行公示。

　　第七條 因業主委員會、物業服務企業相互推諉造成無法實施應急維修，嚴重影響業主正常生活的，由區房產主管部門負責組織召集社區居（村）委會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等相關單位參加的聯席會議，聯席會議可指定維修單位代修。

　　第八條 施工企業完成應急維修后應當及時申請工程驗收：

　　（一）由物業服務企業提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由物業服務企業、業主委員會或者社區居（村）委會聯合組織驗收；

　　（二）由業主提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由有關業主、社區居（村）委會聯合組織驗收；

　　（三）由聯席會議指定維修單位代修的，由代修單位和業主代表聯合進行驗收。

　　第九條 應急維修工程驗收合格后，應急維修申請人或者組織代修人應將應急維修工程驗收意見、審價結果、工程實際使用住宅專項維修資金總額及業主分攤費用情況在物業管理區域內顯著位置進行公告，公告期不少于15天。

　　第十條 應急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產權人按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。對個人購買的房改房，分攤應支付的維修資金先使用售房單位交存的住宅專項維修資金，售房單位交存的住宅專項維修資金不足的，差額部分從個人交存的住宅專項維修資金中列支。住宅專項維修資金專戶中資金不足，應由維修項目受益業主交納現金補足此次維修應分攤的金額。

　　第十一條 各縣和灣里區可參照本細則執行。

　　第十二條 本細則自20**年5月1日起實施。

篇3：北京市朝陽區關于住宅專項維修資金劃轉和使用管理暫行辦法

　　北京市朝陽區關于住宅專項維修資金劃轉和使用管理暫行辦法

　　朝房物〔20**〕32號

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規，制定本辦法。

　　第二條 本行政區域內住宅專項維修資金的劃轉和使用適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱住宅，是指商品房住宅及商品房住宅小區內的非住宅或者商品房住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　第四條 本辦法所稱專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　第五條 朝陽區房屋管理局（以下簡稱區房管局）負責本行政區域內住宅專項維修資金的劃轉和使用的管理工作。

　　第二章 專項維修資金的劃轉

　　第六條 業主大會成立后，按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：

　　（一）業主委員會按照20%以上業主的提議，組織召開業主大會會議，由業主大會決定委托本行政區域內一家商業銀行作為物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行后，在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

　　開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　（二）業主委員會應當根據業主大會決議，向區房管局提交劃轉住宅專項維修資金相關材料。

　　（三）業主委員會提交的相關材料符合劃轉條件的，區房管局將審核結果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。

　　第七條 業主委員會提交劃轉住宅專項維修資金的材料包括：

　　（一）業主委員會備案單復印件；

　　（二）由物業所在地街道（地區）辦事處和社區居委會出具意見的業主大會決議；

　　（三）物業管理區域范圍內的產權清冊。

　　第三章 專項維修資金的使用

　　第八條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積的比例分攤。

　　（一）已交存住宅專項維修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業建筑面積的比例從其所交存的住宅專項維修資金中列支；

　　（二）未交存住宅專項維修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業建筑面積的比例分攤維修和更新、改造費用；

　　（三）尚未出售的商品住宅、非住宅，由開發建設單位按照尚未出售的商品住宅、非住宅的建筑面積分攤維修和更新、改造費用。

　　第九條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理前，物業服務企業需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；

　　（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過使用建議；

　　（三）物業服務企業組織實施使用方案；

　　（四）物業服務企業持有關材料，向區房管局申請列支；

　　（五）區房管局審核同意列支申請后，將審核結果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。

　　第十條 物業服務企業需要使用住宅專項維修資金的，應提交以下材料：

　　（一）住宅專項維修資金使用申請審核表；

　　（二）住宅專項維修資金使用建議；

　　（三）工程預算書；

　　（四）施工單位營業執照和資質證書副本復印件；

　　（五）住宅專項維修資金管理系統生成的任務單、相關業主簽字的分攤明細表；

　　（六）專業部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的意見書；

　　（七）法律、法規規定的其他材料。

　　第十一條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

　　（二）相關業主依法通過使用方案；

　　（三）物業服務企業組織實施使用方案；

　　（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；

　　（五）業主委員會審核同意后，報區房管局備案。

　　第十二條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，業主委員會備案時應提交以下材料：

　　（一）住宅專項維修資金使用申請備案表；

　　（二）住宅專項維修資金使用建議；

　　（三）工程預算書；

　　（四）施工單位營業執照和資質證書副本復印件；

　　（五）住宅專項維修資金管理系統生成的任務單、相關業主簽字的分攤明細表；

　　（六）專業部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的意見書；

　　（七）法律、法規規定的其他材料。

　　第十三條 專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

　　（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

　　（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

　　（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　第十四條 工程預算書應當由專業造價機構編制，或經過相應機構予以審核。

　　第十五條 需使用專項維修資金但無申請單位的，物業所在地社區居委會應當組織相關業主按程序辦理使用手續。

　　第四章 附則

　　第十六條 本辦法由朝陽區房屋管理局負責解釋。

　　第十七條 本辦法自20**年5月1日起實施。