南通市物業管理中心

　　通物中心〔20**〕2號

　　關于印發《南通市市區專項維修資金使用事前管理辦法(試行)》的通知

　　各有關單位：

　　為進一步加強南通市市區住宅專項維修資金管理，充分履行市物業管理中心監管的職能，《南通市市區專項維修資金使用事前管理辦法(試行)》已討論通過，現予印發，請遵照執行。

　　附：1、《南通市市區專項維修資金使用事前管理辦法(試行)》

　　2、《南通市市區專項維修資金使用事前備案表》

　　二○一二年五月二十五日

　　附件一：

　　南通市市區專項維修資金使用事前管理辦法(試行)

　　為進一步加強市區專項維修資金管理，充分履行市物業管理中心資金監管的職能，落實工作措施，根據《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部令第165號)的規定，經市區專項維修資金管理聯席會議認真討論，對市區專項維修資金使用環節強化事前管理提出以下監管辦法：

　　一、事前管理的對象：

　　1、單項工程動用專項維修資金超過五萬元(含)以上的項目。

　　2、市物業管理中心認為有必要的項目。

　　二、監管的具體舉措：

　　(1)事前申報

　　凡屬前款范圍的項目須在開工前向監管單位(市物業管理中心)辦理備案手續。

　　監管單位在接報后，兩個工作日內派出工作人員進行現場查勘，對維修事項是否屬于專項維修資金使用列支范疇作出判斷。屬于列支范疇的，對維修方案提出建議，并指導申請使用人辦理后續手續。

　　(2)事中介入

　　經過事前申報確認屬于資金列支范疇的項目，申請使用人通知監管單位參加維修項目的招標、中間環節的分部分項驗收(特別是隱蔽工程)以及工程的竣工驗收。

　　(3)事后審批

　　在現有使用申請要件中增加有物業管理中心相關工作人員簽署意見的“南通市市區專項維修資金使用事前備案表 ”、“南通市市區專項維修資金使用竣工驗收單”，連同其他規定的要件一同遞交市政務中心房管局窗口，按照現行流程辦理有關審核手續。

　　三、本規定自20**年6月1日起施行。

　　附件二：

　　南通市市區專項維修資金使用事前備案表

物業區域 名稱		申請使用人
維修資金 事前申報內容及現狀	1、， 2、， 3、， 4、， 負責人：聯系電話： 單位（章）：年月日
現場查勘 情況	本次事前申報內容經現場查勘，屬于（）不屬于（）專項維修資金列支范疇，同意（）不同意（）備案。 查勘人：年月日
備注

　　說明：本表一式兩份，物業管理中心、申請使用人各執一份。

篇2：南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(2015試行)

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(20**試行)

　　南昌市住房資金管理中心,各縣、區（開發區、新區）房管局（辦）：

　　《南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則（試行）》已經20**年3月23日局長辦公會議通過，現印發給你們，請遵照執行。

　　20**年3月31日

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(試行)

　　第一條 為確保在應急情況下及時使用住宅專項維修資金，根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《城市危險房屋管理規定》（建設部令第129號）、《業主大會和業主委員會指導規則》（建房[20**]274號）、《關于住宅專項維修資金應急使用有關事項的通知》(贛建房[20**]13號)等有關規定，結合我市實際，制定本操作細則。

　　第二條 本市城區內已按棟建賬房屋的應急使用住宅專項維修資金適用本細則。

　　第三條 影響房屋安全使用的以下應急情況，可以采取應急維修，物業服務合同有約定的從其約定，無約定的需超過正常的保修期：

　　（一）電梯故障危及人身安全，經市級以上特種設備檢測檢驗機構出具故障檢測報告，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、電梯主要有主板、變頻器、曳引系統、導向系統、轎廂、門系統、電力拖動系統、安全保護系統等八個主要系統；

　　2、符合以下大、中修標準：

　　（1）電梯正式投入使用達5年以上的應納入大修；

　　（2）電梯已中修2次以上仍然出現故障的應納入大修；

　　（3）電梯發生過重大事故，其主要部件嚴重受損的應納入大修；

　　（4）電梯正式投入運行2年應納入中修。

　　（二）二次供水、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，并經所在區房產主管部門或有資質的專業生產、安裝單位出具意見書的，其維修部位為：加壓水泵、電機、變頻器、總控制柜、小區供水主管道、總閥門等。

　　（三）消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或發生故障，項目所在區消防部門出具《鑒定意見書》或《責令限期改正通知書》認定，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、火災自動報警系統、自動噴淋系統，溫煙感、應急與疏導照明系統、綜合布線系統、消防泵及軟起動裝置(自偶減壓起動裝置)、消防供水管網及管線系統、消防聯動模塊；

　　2、符合以下大、中修標準：

　　（1）中修是指對設備進行部分解體、修理或更換部分主要零件與基準件；同時要檢查整個機械系統，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設備的基礎，以保證機器設備能恢復和達到應有的標準和技術要求；

　　（2）大修是指對設備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程。即通過更換、恢復其主要零部件，恢復設備原有精度、性能和運行效率而進行的全面修理；

　　（四）屋頂、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、外墻開裂導致室內墻滲漏的；

　　2、屋頂防水開裂導致滲漏面積較大或滲漏點較多的經多次補漏仍難解決的；

　　3、屋頂防水老化需全面翻修的；

　　4、屋頂排水系統損壞無法維修需全面更換的；

　　5、屋面伸縮縫到了維修加固期年限（5年以上）的；

　　6、地下室嚴重積水無法排空的。

　　（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、普通外墻類：

　　（1）墻面裝飾大面積脫落或松動存在安全隱患的；

　　（2）房屋陽臺、屋檐鼓裂存在脫落危險的；

　　（3）房屋主體屋面瓦片、壓邊條、雨檐存在大面積松脫風險的；

　　（4）屋檐、門頭、外墻附屬物、構筑物出現脫落的。

　　2、玻璃幕墻類：

　　（1）幕墻自然爆裂，無法界定責任人的；

　　（2）幕墻因長期使用造成封膠老化大面積漏水的（漏水面積不少于5%，交房不少于5年）；

　　（3）幕墻固定鋼結構腐蝕嚴重存在安全隱患的。

　　（六）發生嚴重危及房屋安全的其他應急情況（如嚴重沉降、傾斜、開裂等），經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、小區圍墻土建實體部分發生基礎下陷，墻面傾斜，墻體出現裂縫的；

　　2、3米以上高度采用石材濕貼技術施工，導致后期嚴重石材脫落隱患的；

　　3、房屋主體出現基礎下陷，承載柱、梁、墻體等部位出現結構性裂縫的；

　　4、因基礎下陷，導致主排污管等隱蔽工程出現破損、松脫的。

　　以上六種情形經區房產主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應急維修，可以不經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　第四條 應急維修資金申請人可按以下情況確定：

　　（一）已聘請有資質的物業服務企業管理的物業，物業服務企業在物業發生應急情況時應及時組織人員采取措施，并在24小時內制訂維修、更新方案，向業主委員會通報有關情況。業主委員會核實后，由物業服務企業向所在區房產主管部門申請。

　　未成立業主委員會的，由物業服務企業提出使用申請，社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　　（二）未聘請物業服務企業管理的物業，由相關業主提出使用申請，經社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　　第五條 應急維修資金申請人按以下程序申請：

　　（一）由維修資金使用申請人提交以下材料交所在區房產主管部門審核：

　　1、《應急使用商品房屋專項維修資金申請表》或《應急使用售后公有住房專項維修資金申請表》；

　　2、應急維修工程施工合同和工程預算，申請使用金額在5萬元以上的項目還需提供工程審價機構出具的審價報告；

　　3、相應鑒定機構出具的意見書；

　　4、其他必需的相關材料。

　　（二）區房產主管部門接到申請后，應當及時組織人員進行審查核定，并在2個工作日內作出是否同意申請的決定。符合申請條件的及時向市住房資金管理部門提交劃轉住宅專項維修資金的通知及申請材料；

　　（三）市住房資金管理部門依據完備的申請材料，根據工程進度或工程施工合同分期將申請的維修資金及時出具銀行轉賬支票劃轉給維修單位。

　　第六條 實行房屋應急維修，應在乙級以上造價咨詢企業、三級以上建筑施工類企業中自行選擇，經業主委員會通過，報區房產主管部門同意，并應由業主委員會在小區內進行公示；未成立業主委員會的，經社區居（村）委會通過，報區房產主管部門同意，并應由社區居（村）委會在小區內進行公示。

　　第七條 因業主委員會、物業服務企業相互推諉造成無法實施應急維修，嚴重影響業主正常生活的，由區房產主管部門負責組織召集社區居（村）委會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等相關單位參加的聯席會議，聯席會議可指定維修單位代修。

　　第八條 施工企業完成應急維修后應當及時申請工程驗收：

　　（一）由物業服務企業提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由物業服務企業、業主委員會或者社區居（村）委會聯合組織驗收；

　　（二）由業主提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由有關業主、社區居（村）委會聯合組織驗收；

　　（三）由聯席會議指定維修單位代修的，由代修單位和業主代表聯合進行驗收。

　　第九條 應急維修工程驗收合格后，應急維修申請人或者組織代修人應將應急維修工程驗收意見、審價結果、工程實際使用住宅專項維修資金總額及業主分攤費用情況在物業管理區域內顯著位置進行公告，公告期不少于15天。

　　第十條 應急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產權人按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。對個人購買的房改房，分攤應支付的維修資金先使用售房單位交存的住宅專項維修資金，售房單位交存的住宅專項維修資金不足的，差額部分從個人交存的住宅專項維修資金中列支。住宅專項維修資金專戶中資金不足，應由維修項目受益業主交納現金補足此次維修應分攤的金額。

　　第十一條 各縣和灣里區可參照本細則執行。

　　第十二條 本細則自20**年5月1日起實施。

篇3：北京市朝陽區關于住宅專項維修資金劃轉和使用管理暫行辦法

　　北京市朝陽區關于住宅專項維修資金劃轉和使用管理暫行辦法

　　朝房物〔20**〕32號

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規，制定本辦法。

　　第二條 本行政區域內住宅專項維修資金的劃轉和使用適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱住宅，是指商品房住宅及商品房住宅小區內的非住宅或者商品房住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　第四條 本辦法所稱專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　第五條 朝陽區房屋管理局（以下簡稱區房管局）負責本行政區域內住宅專項維修資金的劃轉和使用的管理工作。

　　第二章 專項維修資金的劃轉

　　第六條 業主大會成立后，按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：

　　（一）業主委員會按照20%以上業主的提議，組織召開業主大會會議，由業主大會決定委托本行政區域內一家商業銀行作為物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行后，在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

　　開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　（二）業主委員會應當根據業主大會決議，向區房管局提交劃轉住宅專項維修資金相關材料。

　　（三）業主委員會提交的相關材料符合劃轉條件的，區房管局將審核結果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。

　　第七條 業主委員會提交劃轉住宅專項維修資金的材料包括：

　　（一）業主委員會備案單復印件；

　　（二）由物業所在地街道（地區）辦事處和社區居委會出具意見的業主大會決議；

　　（三）物業管理區域范圍內的產權清冊。

　　第三章 專項維修資金的使用

　　第八條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積的比例分攤。

　　（一）已交存住宅專項維修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業建筑面積的比例從其所交存的住宅專項維修資金中列支；

　　（二）未交存住宅專項維修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業建筑面積的比例分攤維修和更新、改造費用；

　　（三）尚未出售的商品住宅、非住宅，由開發建設單位按照尚未出售的商品住宅、非住宅的建筑面積分攤維修和更新、改造費用。

　　第九條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理前，物業服務企業需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；

　　（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過使用建議；

　　（三）物業服務企業組織實施使用方案；

　　（四）物業服務企業持有關材料，向區房管局申請列支；

　　（五）區房管局審核同意列支申請后，將審核結果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。

　　第十條 物業服務企業需要使用住宅專項維修資金的，應提交以下材料：

　　（一）住宅專項維修資金使用申請審核表；

　　（二）住宅專項維修資金使用建議；

　　（三）工程預算書；

　　（四）施工單位營業執照和資質證書副本復印件；

　　（五）住宅專項維修資金管理系統生成的任務單、相關業主簽字的分攤明細表；

　　（六）專業部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的意見書；

　　（七）法律、法規規定的其他材料。

　　第十一條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

　　（二）相關業主依法通過使用方案；

　　（三）物業服務企業組織實施使用方案；

　　（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；

　　（五）業主委員會審核同意后，報區房管局備案。

　　第十二條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，業主委員會備案時應提交以下材料：

　　（一）住宅專項維修資金使用申請備案表；

　　（二）住宅專項維修資金使用建議；

　　（三）工程預算書；

　　（四）施工單位營業執照和資質證書副本復印件；

　　（五）住宅專項維修資金管理系統生成的任務單、相關業主簽字的分攤明細表；

　　（六）專業部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的意見書；

　　（七）法律、法規規定的其他材料。

　　第十三條 專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

　　（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

　　（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

　　（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　第十四條 工程預算書應當由專業造價機構編制，或經過相應機構予以審核。

　　第十五條 需使用專項維修資金但無申請單位的，物業所在地社區居委會應當組織相關業主按程序辦理使用手續。

　　第四章 附則

　　第十六條 本辦法由朝陽區房屋管理局負責解釋。

　　第十七條 本辦法自20**年5月1日起實施。