于房管字〔20**〕114號
關于印發《于都縣物業管理小區物業服務量化考核辦法》的通知
物業服務企業：
現將《于都縣物業管理小區物業服務量化考核辦法》印發給你們，請遵照執行。
于都縣房地產管理局
20**年12月12日
于都縣物業管理小區物業服務量化考核辦法
為進一步加強物業管理監督力度，保障業主合法權益，完善物業管理考核制度，根據省、市有關規定，結合我縣實際，制定本考核辦法。
一、考核目的
加強行業監管，創新管理模式，完善管理體系，提升服務質量，實現物業服務提升，促進行業發展。
二、考核范圍
全縣已實施物業管理的住宅小區。
三、考核時間
20**年1月25日前企業自查，20**年1月25日至20**年1月31日，考核組到物業管理小區進行實地考核(具體安排詳見附件1)。
四、考核內容
物業企業基本建設是否完善，小區環境是否干凈整潔，是否存在衛生死角，有無亂堆雜物、亂貼亂畫、綠地種菜、圈占公共用地、亂搭亂建、公共設施設備維護是否正常，文化宣傳是否到位等內容(具體內容詳見附件2《物業管理小區物業服務年度考核評分細則》)。
五、考核方式
住宅小區根據小區交付使用年度劃分，分為A類和B類，采取分類考核。
考核采取實地的方式，由考核組對照評分細則按百分制直接打分進行排名，一個企業多個小區的取各小區平均分，考核得分前10名的小區為“優秀示范小區”。其中A類7個小區，B類3個小區。
六、考核結果運用
“優秀示范小區”授獎牌并頒發獎狀;符合條件的企業優先報請市發改委入規企業名冊，列入政府扶持發展單位。有資格參與20**年新建小區選聘物業企業。考核得分在70分以下項目列為20**年度重點關注項目，房管局將聯合物價等相關部門強化督查。
七、考核組織
房管局物管股同物業協會及物業小區同時在全縣邀請3-5名有豐富物業管理經驗的物業從業人員組成聯合考核組。
八、組織領導
縣房管局組織相關部門成立考核工作組，具體負責考核、評分匯總上報等工作。
組長：梁長生征收辦主任
副組長：余小明物管股股長
組員：管志權、張東華、劉小蔦、張啊華、孫金石、羅曉城、肖南昌
九、有關要求
一要高度重視。各物業服務企業要高度重視，認真進行自查評分，積極配合、支持考核小組的工作，做好相關迎檢工作，確保考核工作圓滿順利。
二要嚴格考核。考核組堅持實事求是原則，嚴謹認真嚴格把握考評工作的每一個細節和一環節，對照評比標準客觀公正、全面科學地評價物業小區的整體管理情況，確保考核工作實效，促進服務水平提升，堅決杜絕弄虛作假，打人情分等行為。
三要嚴肅紀律。考核組全體成員要廉潔自律，高效、文明、廉潔的開展考核工作，確保考核結果精準反映小區管理現狀。
附件：
1、物業管理小區考核時間安排表
2、物業管理小區物業服務年度考核評分細則
附件1：
物業管理小區考核時間安排表
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組別 |
時間 |
物業管理小區 |
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第一組：余小明、張東華、張啊華、肖南昌 |
20**年元月25－31日 |
尚林苑小區、嘉德山與城、好家園小區、旭華東城、福興新城、福熙城、水岸新城、鑫龍苑、佳怡花園、長運花園、福峰花苑、佳興花園、名仕豪庭、江韻花苑、怡景苑、和煦城、麗水明珠、學府商街、和順家園、博文公館 |
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第二組：管志權、劉小蔦、孫金石、羅曉城 |
20**年元月25－31日 |
贛州東部綜合（建材）商貿城、天成名都小區、家福苑、領秀江南、上歐移民安置小區、怡和家園小區、新龍都大市場、工業園龍門路368號、福都華庭、書香門第、錦繡嘉園、金海灣、金水灣御景豪園、楓葉花園、龍江花園 |
附件2：
物業管理小區物業服務年度考核評分細則
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評比指標 |
具體標準 |
評分規則 |
扣分原因 |
自查分值 |
考核分值 |
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企業基本建設（15分） |
物業服務中心設置：（1）公示項目負責人、員工崗位及照片；（2）公示物業收費標準，（3）物業管理服務項目內容與標準。（5分） |
未公示（1）扣1分；未公示（2）扣2分；未公示（3）扣2分； |
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（1）各單元有規范的公告公示欄，公示相關項目的責任人；（3分） （2）小區主入口設置信息宣傳欄（2分） （3）設置便民利民志愿者服務臺（2分） |
（1）各單元無公告公示欄的扣3分，缺一處扣0.5分；（2）小區主入口未設置信息宣傳欄扣2分；（3）未設置便民利民志愿者服務臺不得分，設置不充份扣1分。 |
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從業人員分崗位統一著裝、佩戴標志。（3分） |
無物業崗位制服扣2分，未佩戴標志扣1分。 |
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方面 （25分） |
公共區域：小區道路、廣場等公共區域無生活垃圾、無污水、無渣土（沙堆）、無亂堆亂放的建筑及裝修垃圾、無衛生死角，噴水池、人工湖面無漂浮物、水體無惡臭。（5分） |
每20米內發現1處扣0.5分 |
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單元樓道：樓閣干凈整潔，內外墻面無顯明污漬、無亂貼亂畫現象；樓道門窗、扶手、大門、信報箱、配電箱、電信箱、消防箱等區域無積塵無亂貼小廣告現象。（5分） |
每棟樓發現1處扣0.5分 |
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公共綠化：草坪綠地無明顯垃圾，低矮灌木叢無隱藏垃圾，枯枝、雜草定期修剪清理清運，無毀綠種菜、晾曬衣物、飼養家禽等現象。（5分） |
每20米內發現1處扣0.5分 |
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垃圾投放點：垃圾分類定點投放，垃圾箱體外觀整潔，無外溢，做到日產日清，垃圾筒、果殼箱、窨井蓋等環衛設施及時維護、保養、補充無破損。（10分） |
每20米內發現1處扣0.5分 |
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公共環境方面 （20分） |
車輛停放：機動車輛停放做到劃線的線內停放，未劃線的擺放有序；非機動車輛停放要設置指定區域，配備相應充電設備，集中有序停放，無亂拉電線充電現象。（10分） |
每20米內發現1輛亂停放車輛扣0.5分，每10米內發現一處拉線充電現象扣1分 |
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公共通道：公共樓道、消防通道、單元樓道等公共通道上無堆放的雜物、廢棄物及停放車輛現象；“僵尸”機動車（非機動車）集中堆放，無亂堆亂擺現象。（10分） |
每發現一處扣1分 |
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公共設施設備方面（25分） |
監控設施:完好無損；（6分） 消防設備：完好無損；（6分） 設備機房：維護保養正常，干凈整潔，運行記錄運行完整。（3分） 體育設施：完好無損；（5分） 發電設備：正常啟動并送電（5分） |
每壞一個攝像頭扣0.5分；每缺一個水帶及水槍各扣0.5分，消防栓無水扣5分；設備機房不干凈整潔扣1分，無運行記錄扣2分；體育設施破損一件扣1分；發電設備不能啟動扣2分，不能送電扣2分。 |
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業主滿意率（10分） |
分滿意、基本滿意、不滿意三類考核，本考核組隨機抽取10分以上業主電話征詢意見。 |
取10戶平均值為最終得分，滿意10分；基本滿意6分、不滿意0分 |
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社區文化建設（5分） |
1、設置社會主義核心價值觀宣傳畫；（2分） 2、設置傳統文化宣傳畫；（2分）設置市民及居民公約。（1分） |
未按要求設置分別扣除相對應分值。 |
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加減分因素： |
未參加協會組織的集體活動一次扣2分；2、會議遲到、早退一次扣0.5分，未請假缺席或找人代會一次扣2分。3、代表市里迎檢過關一次加3分，未過關一次扣3分。 |
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標準100分 |
合計得分 |
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篇2：物業服務中心領班主管競爭上崗考核試題
物業服務中心領班主管競爭上崗考核試題
考核說明：
1、請在答題紙上，使用端正字體作答；
2、答題前請正確填寫答題人名字等資料；
3、本試題答題時間為1小時30分鐘；
4、所有答題必須獨立完成，發現作弊立即取消考試資格。(在職人員給予警告處理)
一、簡答題：(每題5分，共20分)
1、根據《廣東省保安服務管理條例》的有關規定，保安員應履行哪些職責?
2、保安員應具備哪些基本條件?
3、設立內部保安組織，應具備哪些條件?
4、根據《廣東省保安服務管理條例》的有關規定，保安服務組織禁止從事哪些活動?
二、簡述題：(每題8分，共40分)
1、假如你是保安領班，某一天當值人員向你反饋稱：晚上當班發現公司某部門主管偷竊公司財物。但不是貴重物品，你將作如何處理?
2、目前，大部分住宅小區實行封閉式管理，以減少或杜絕外來人員進入住宅區，提升小區的安防系數。請談談您對此類做法的看法(請從其合法與否的角度予以說明)。
3、當小區發生刑事案件后，假如你是公共事務中心的領班，你認為應該怎樣處理?哪些事項是必須注意的?
4、某一天，小區一業主開車回來，并將車輛停放在停車場空置車位上過夜。第二天早上，保安禮貌的向其收取停車費時，該業主破口大罵道："我每月按時交納了物業管理費，停一下車都要收錢，有何依據?"。假如你遇到此事將如何向該業主解釋?并簡述物業管理服務費包含的服務內容?
5、某小區監控中心接到信息，報稱一單元懷疑發生火災，假如你是當值的領班，你將如何處理?
三、案例分析：(每題10分，共40分)
1、某日清晨，保安員阿輝在東區的公共梯間巡查的時候，發現302房業主家的客廳亮著燈，其大門敞開著，業主自裝在大門外的防蚊門也虛掩著，阿輝便上前按業主家的門鈴，但是按了幾次，室內也沒有反應，阿輝便懷著好奇的心理，側身進入室內，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。恰好此時業主張先生就在門口出現(他原來"早鍛煉"去了，因粗心而忘了關好家門。)一見大門未關，張先生先吃了一驚，趕緊進入單元。當他看見是保安員時，更是又驚又氣，大聲質問阿輝進入他家里干什么。盡管阿輝耐心解釋，但張先生仍不相信，依然懷疑保安員有乘機盜竊的行為，于是報了110到派出所
試分析：
1)阿輝錯在哪里?
2)如果碰到以上業主和家人都不在家而門又開著的情況，應該怎樣處理?
3)假如讓你和張先生做解釋工作，你認為該如何向張先生說明和解釋?怎樣才能平息事態?
2、物業公司有權破門嗎?
險情發生，主人不在家--
案例一：某小區一住戶家在燉砂鍋，在煤氣沒關的情況下便出去，因時間過長導致燉品燒焦，其窗戶、陽臺都在冒黑煙。物業公司接到報警后，立即派員趕到出事的住戶門口，但無人回應。而此時煙味越來越濃，又有物品燒焦的味道，似有火情發生。在這緊急關頭，保安員征得隔壁業主的同意，果斷從鄰居陽臺翻過去，迅速打開了陽臺上的玻璃門，關閉煤氣開關，切斷火源，避免了一場危在旦夕的災難。
案例二：住二樓的雷小姐向物業公司反映家中天花板滴水，但物業公司稱三樓的業主國慶期間外出，他們無權破門入室檢修。結果滴水情形越來越嚴重，而物業管理公司仍拒絕維修。雷小姐只好求助110，在巡警的要求下，物業管理公司砸開三樓房門入內維修，發現原是廚房水管爆裂，屋內的東西也被泡得慘不忍睹。對此，雷小姐斥責物業管理公司沒有盡職，而三樓住戶回來后，對于破門而入的行為又很惱火，三方發生很大矛盾。
對以上兩個案例，你認為物業公司的做法對嗎，請作分析?
3、某天深夜，一小區監控中心接到報警電話，稱有人要殺她，要求物業公司派人保護，監控中心接到電話后，立即通知你去處理此事，當你到了現場后，發現業主家的大門半開，并發現該單元內非常凌亂，有打斗過的跡象而且還聽到有男、女在吵架的聲音，緊急時刻你重敲了幾下門并大聲問道：屋里有人嗎?但屋里面沒有回應，于是你立即進入屋內在其中一個房間里，你看見一男一女正在爭斗，男的上身沒有穿衣服，而且身上有被指甲抓傷的痕跡，那女人看見你就大喊："他要殺我，快救我"。此事，你該如何處理?
4、某一天，區域管理員在園區巡查時遇見一位老奶奶，手里拿著鑰匙在一單元門口開門，但鑰匙開不了門，巡區的管理員發現后就主動上前問清情況，老奶奶跟他說："剛才出去散散步，天氣太熱了，所以就回來了，但不知為何鑰匙開不了門，可能是拿錯了鑰匙。"管理員勸老奶奶不要著急并一邊接過鑰匙幫其試著開門，但還是開不了門鎖，此時天氣很熱，室外高溫接近38度，老奶奶又急又累，管理員看此情況，出于好心，就跟老奶奶說："阿婆，你這么累，不如我幫你爬窗進去開門，好不好?"老奶奶馬上感激地說："行......"于是管理員爬窗進入開門后，并主動幫老奶奶打開空調、電視，安頓好老奶奶后就離開了，事后，老奶奶還多次打電話感謝管理處。過了一段時間，老奶奶的女兒(業主)從香港回來后到管理處投訴："我懷疑我家有人曾進入，我回香港一個星期，但今天回家，發現我家里的一樓的窗子、空調和電視都開著，但是大門就關上，可是沒有丟失任何財物，你們要給我一個明確的答復，否則，我就把此事曝光。"公司接到此投訴后就派專人到該業主家了解情況，經調查，原來當天那位老奶奶非該單元業主的媽媽，是隔壁單元的女業主的媽媽，由于老奶奶患有老人癡呆病，經常會忘事。那天，該老奶奶在90B坐了一會，發現該單元跟自己女兒的單元有點不一樣，然后就關上門走了，在路上碰上了其家里的工人，并跟隨工人回家了。
1)問該員工錯在哪里?
2)如果您碰到這種情況，您會怎樣處理?
3)如果事情已發生了，假如讓你處理，您將如何處理?
篇3：鹽城市區住宅物業服務企業監督考核辦法（2014年）
鹽城市住房保障和房產管理局關于印發《鹽城市區住宅物業服務企業監督考核辦法》的通知
鹽房管〔20**〕70號
鹽都區、亭湖區住建局，市開發區房產分局，城南分局，駐城各街道辦事處，市區各物業服務企業：
現將《鹽城市區住宅物業服務企業監督考核辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。
20**年6月5日
鹽城市區住宅物業服務企業監督考核辦法
為加強對物業服務企業經營服務活動的監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平，提升業主滿意度，改善物業管理行業形象，現根據《江蘇省物業管理條例》及相關法律法規，結合鹽城市區實際，制定本辦法。
一、監督考核對象
在鹽城市區范圍內管理住宅物業項目的物業服務企業。
二、監督考核內容
市區住宅物業服務企業監督考核內容包括：業主滿意度、物業服務合同履約及規范服務、投訴曝光、安全防范等情況。
具體考核內容詳見《鹽城市區住宅物業服務企業監督考核內容及評分標準》(附件一)。
三、監督考核原則及計分方法
1、考核原則。對照本辦法考核內容和評分標準，堅持公開公平公正的原則，堅持定量與定性考核相結合的原則，堅持定期與不定期考核相結合的原則，通過日常監督考核和第三方業主滿意度測評對各物業服務企業進行計分和等級評定，促進物業管理行業滿意度和社會美譽度雙提升。
2、考核方法。監督考核工作由市、區兩級物業管理主管部門組織實施。市物業管理主管部門負責第三方業主滿意度測評以及對區、街道考核結果匯總、通報和對物業服務企業進行等級評定。區物業管理主管部門聯合轄區街道負責對物業服務企業的住宅物業項目物業服務合同履約及規范服務、投訴曝光、安全防范等進行考核，并對考核結果進行統計報送以及轄區內考核爭議的仲裁;街道側重物業服務合同履約的監督考核。區物業管理主管部門和街道每個季度要對轄區內的所有住宅物業項目監督考核工作實現全覆蓋。
通過對物業服務企業住宅物業項目的考核實現對物業服務企業的監督和評級。考核實行百分制，業主滿意度測評得分占70%，物業服務合同履約及規范服務考核得分占10%，投訴曝光考核得分占10%，安全防范考核得分占10%。業主滿意度測評得分委托第三方抽樣調查業主滿意度，對物業服務企業在市區范圍內所管住宅物業項目進行客觀公正地評價計分;物業服務合同履約及規范服務考核得分根據物業服務企業所管項目的現場和平時普查、抽查、個案監督、專項檢查進行計分，街道應向業主委員會(物業管理委員會)、業主代表了解物業服務企業合同履約情況并征求意見和建議;投訴曝光考核得分根據業主投訴舉報和新聞媒體、網絡曝光情況調查核實后計分;安全防范考核得分采取向公安等部門查證的方法計分。物業服務企業的監督考核分值采取對其托管的各住宅物業項目加權平均法計分，1998年以前的老舊小區乘系數1.1，20**年以前的住宅小區乘系數1.07，其他住宅小區系數為1。
3、等級評定。年度考核等級根據年內每季度考核得分的均分、業主滿意度和一票否決事項評定，分為優秀、良好、合格和不合格4個等級。經匯總統計后，市物業管理主管部門要組織人員對達到優秀等級的物業服務企業進行集中考查并進行公示，原則上優秀等級每年不超過5%。
出現下列一票否決情形之一的，不得評為優秀：業主滿意度低于80%的;項目創衛等創建工作不力的;管理混亂發生安全、消防、防汛等責任事故的;組織體系不健全，管理制度不完善的;出租、出借資質證書的;在物業管理招投標活動中通過打招呼、行賄等不正當手段謀取中標的;經營管理不當發生重大投訴信訪事件的;被市級以上新聞媒體、網絡反面曝光的;每月未自行組織對所托管住宅項目檢查考核并落實整改的。
出現下列一票否決情形之一的，不得評為良好：業主滿意度低于60%的;項目創衛等創建工作不到位導致失分，受到通報批評的;經相關部門認定發生較大責任事故的;未實行項目經理負責制的;應退出住宅物業項目物業服務而拒不退出的;在物業管理招投標活動中圍標、串標的;在資質申請中弄虛作假的;發生重大投訴信訪事件影響業主正常生活的;被省級以上新聞媒體、網絡反面曝光的。
出現下列一票否決情形之一的，不得評為合格：業主滿意度低于40%的;項目創衛等創建工作不到位導致失分嚴重，使創建不通過的;經相關部門認定發生重大責任事故的;挪用或套取住宅專項維修資金的;沒有依法、依規退出住宅物業項目物業服
務的;超越資質等級承接物業管理業務的;將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的;發生重大投訴信訪事件嚴重影響業主正常生活和行業形象的。
四、監督考核程序
1、季度考核及整改。各區物業管理主管部門應成立物業服務企業考核工作領導小組，組織實施每季度考核工作。考核組成員由區物業管理主管部門人員、街道(鎮)分管負責人、街道(鎮)物業管理(服務)中心負責人、物業服務企業優秀管理人員或物業管理方面的專家組成。區物業管理主管部門根據《鹽城市區住宅物業服務企業監督考核內容及評分標準》，分別在每個季度第三個月中旬前對轄區內所有住宅物業項目，通過現場檢查、日常收集和向相關部門查證的方法，完成對轄區內各物業服務企業的日常監督考核工作。現場檢查應同時制作物業服務企業監督考核檢查記錄(附件二)，各區物業管理主管部門要督促物業服務企業對檢查發現的問題及時整改，整改期限一般最長不得超過1個月。
2、季度考核結果匯總及通報。區物業管理主管部門對轄區內各物業服務企業的日常監督考核得分(不含業主滿意度測評分值)進行統計，并于每個季度第三個月的25日前報市物業管理中心(統計表格式見附件三)。市物業管理中心對各物業服務企業在各區域的日常監督考核得分進行統計匯總;每半年對日常監督考核結果進行通報。同時，對各區每個季度的日常監督考核工作的組織開展、結果報送情況及行業通報內容，通過簡報的形式報送市領導、市區城市管理委員會辦公室和各區政府(管委會)。
3、年度考核評級及公布。各物業服務企業的年度考核結果由市物業管理中心根據每個季度的日常監督考核計分平均值結合第三方業主滿意度測評得分和一票否決事項進行評級。每年的12月底前后在行業內對年度考核結果進行通報。
五、考核結果的運用
1、與資質掛鉤。物業服務企業申請資質升級時，除符合有關規定條件外，年度監督考核被評為優秀或良好等級的企業方可申報資質升級。評定為“不合格”的一、二級資質企業限期整改，整改不到位的由市局上報省住建廳并提出對企業的處理建議;評定為“不合格”的三級(含暫定三級)資質企業限期整改，整改不到位的撤銷所核資質或到期不予換證，同時該法定代表人三年內不得注冊物業服務企業申請資質從事物業管理行業。連續三年被評定為“不合格”的企業將提請資質核發部門注銷所核資質證書。
2、與評先評優掛鉤。年度監督考核被評為優秀等級的物業服務企業方可參與評先評優活動。項目經理或從業人員的評比以其所服務的住宅物業項目的監督考核情況為依據，對其進行考核計分，項目經理所服務項目中發生合格一票否決事項的，該項目經理三年內不得擔任項目經理。
3、與物業項目招投標掛鉤。年度監督考核被評為優秀、良好、合格等級的企業方可參與物業管理項目招投標活動。在招投標活動中，凡資質條件符合要求，將根據不同的考核等級，分別給予適當的分值，作為招投標中的企業資信得分，不再將資質、誠信、獲獎等情況列為企業資信評分事項。考核等級為優秀的企業，兩年內在招投標活動中享受一次額外單獨加一定分值的機會。年度考核得分及等級證明材料由市物業管理主管部門向物業服務企業或相關機構出具。物業服務企業有托管項目在規定整改期限內仍未整改到位的，在整改到位前不得享受對照上年度評定等級結果所應享受的投標加分。
4、與獎勵掛鉤。對在年度監督考核中被評為優秀等級的物業服務企業，給予表彰獎勵。
5、與信用等級掛鉤。物業服務企業的年度信用等級將以企業的年度考核等級為主要依據，企業的年度考核達不到相應等級的，企業不能被評定為相應信用等級。
本辦法自印發之日起執行。