物業(yè)管理面臨的主要問題和原因

　　1. 只要服務(wù)不要交費(fèi)。

　　在長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，居民享受著國家無償分配的福利住房，對(duì)房屋設(shè)施設(shè)備的使用狀況漠不關(guān)心，是完全的國家和單位“供給制”。但我國實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)后，房屋不再是國家和單位供給，獲取住房的方式發(fā)生了更本的改變，房屋真正成了商品，在這一大背景下，物業(yè)管理也隨之出現(xiàn)。新的住房制度下，人們?cè)谫徶昧俗》砍蔀闃I(yè)主之后，還要聘請(qǐng)物業(yè)管理，與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》，依照“誰消費(fèi)，誰付費(fèi)”的原則約定應(yīng)交納的服務(wù)費(fèi)用。可是人們已習(xí)慣了幾十年“只享受不(少)付費(fèi)”的傳統(tǒng)，根本不認(rèn)識(shí)、不理解物業(yè)管理和物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主對(duì)于支付了大筆房款后，仍要按期交納物業(yè)管理費(fèi)難免產(chǎn)生思想抵觸，不愿意、不主動(dòng)繳費(fèi)。于是“只要服務(wù)不要交費(fèi)”的觀念和行為幾乎彌漫了整個(gè)中國住宅類物業(yè)管理，愈是市場(chǎng)化程度低、gg開放程度差、經(jīng)濟(jì)落后的城市，這種情況愈烈，使物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展受到嚴(yán)重制約。

　　2.業(yè)主誤會(huì)物業(yè)管理企業(yè)“亂收費(fèi)”。

　　在我國物業(yè)管理工作中，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)不清，一直是物業(yè)管理過程中的突出問題，常常引起業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)間的誤會(huì)和矛盾，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)“亂收費(fèi)”，物業(yè)管理企業(yè)埋怨業(yè)主“賴帳”。所謂物業(yè)管理費(fèi)，習(xí)慣上也叫物業(yè)管理費(fèi)，通常是指物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)，按國家發(fā)展改革委、建設(shè)部新近頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》定義為：“物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用”，其包括：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi);物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;法定稅費(fèi);企業(yè)利潤。

　　但居民對(duì)于這些具體收費(fèi)項(xiàng)目和物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成根本不了解，甚至連物業(yè)管理企業(yè)的管理人員都講不清楚，這就難免業(yè)主“誤會(huì)”了。而且，在收費(fèi)行為中，個(gè)別物業(yè)管理公司擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和擅自增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目，有的動(dòng)輒向業(yè)主一次收繳半年、一年、甚至五年的物業(yè)管理費(fèi)，有的還收取超標(biāo)準(zhǔn)的裝修保證金，有的對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的質(zhì)疑不能給出詳細(xì)、合理的說明和解釋，有的不能自覺接受業(yè)主和用戶的監(jiān)督......這些都加深了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)行為的猜疑，使得業(yè)主更加不信任物業(yè)管理公司，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的認(rèn)識(shí)愈加模糊。

　　3.物業(yè)管理法規(guī)不健全導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)難。

　　現(xiàn)代物業(yè)管理是建立在契約基礎(chǔ)上的民事行為。因此，應(yīng)當(dāng)有健全的法律、法規(guī)來規(guī)范人們?cè)谖飿I(yè)管理活動(dòng)過程中的行為及其權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，但由于我國物業(yè)管理起步晚，發(fā)展時(shí)間不長，許多管理關(guān)系尚不明確，物業(yè)管理法規(guī)一直沒有形成完善的體系。盡管近些年陸續(xù)出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》和一些地方性物業(yè)管理法規(guī)，但大多過于宏觀，且不完整，也不全面，不能調(diào)節(jié)紛繁的物業(yè)管理糾紛，操作性不強(qiáng)。政府職能部門、開發(fā)商、建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理公司、物業(yè)相關(guān)方等各主體在物業(yè)管理中的職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)、經(jīng)濟(jì)關(guān)系還未完全理順。

　　物業(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)不少糾紛和矛盾，往往是因法規(guī)的不完善，而不能得到調(diào)節(jié)和及時(shí)圓滿地化解，使業(yè)主和物業(yè)公司的“怨恨”越積越深，直接導(dǎo)致了物業(yè)管理收費(fèi)難。例如當(dāng)前發(fā)生在許多省市的地下停車場(chǎng)、半地下停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)糾紛問題，本就是物權(quán)法應(yīng)當(dāng)界定，并由開發(fā)商在房屋銷售過程就應(yīng)當(dāng)解決好的問題，跟物業(yè)管理毫不搭界，就由于法律缺失，使得這一矛盾最后業(yè)主以拒交物業(yè)管理費(fèi)發(fā)泄在物業(yè)管理企業(yè)身上，類似的這種情況不甚枚舉。

　　4.輿論誤導(dǎo)物業(yè)消費(fèi)。

　　物業(yè)管理是一項(xiàng)新生事物，不但業(yè)主感到陌生，就是從事多年房管工作的同志和現(xiàn)已從事物業(yè)管理工作的同志認(rèn)識(shí)也未必深刻，人們大多只從報(bào)紙、雜志、電視等媒體來關(guān)注物業(yè)管理和物業(yè)管理收費(fèi)的相關(guān)情況、獲得物業(yè)管理是非的判定標(biāo)準(zhǔn)。因此，在人們對(duì)物業(yè)管理知之甚少、概念混沌，卻又依賴和關(guān)注物業(yè)管理的今天，媒體的社會(huì)責(zé)任和作用就顯得十分重要。但現(xiàn)實(shí)中，不少媒體往往為了報(bào)紙、雜志暢銷、電視和廣播收視和收聽率提高，不是基于事實(shí)和安定團(tuán)結(jié)的大局，只從受眾愿意接受的角度出發(fā)報(bào)道物業(yè)管理糾紛，盲目指責(zé)物業(yè)管理公司收費(fèi)過高，客觀上誘導(dǎo)了業(yè)主拒交費(fèi)，使物業(yè)管理公司入不敷出。

　　試問：“企業(yè)斷了管理費(fèi)用來源，能管好小區(qū)嗎?”一旦小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)偷盜或物業(yè)管理服務(wù)不到位情況，媒體又要夸大其詞，大肆渲染，誘導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)管理公司“對(duì)著干”，最后導(dǎo)致物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系極度緊張。有的媒體甚至違背記者“實(shí)事求是、客觀、公正”的起碼職業(yè)道德規(guī)范，片面報(bào)道，故意挑起事端制造新聞，在一個(gè)區(qū)域內(nèi)攪亂居民安居樂業(yè)的大好局面，當(dāng)不能收?qǐng)鰰r(shí)，又將責(zé)任一股腦推給政府，說政府“不作為”。向發(fā)生于去年底的南京市尚書公寓業(yè)主委員會(huì)煽動(dòng)業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)管理公司退出小區(qū)管理、廣大業(yè)主至今煎熬在“水深火熱”之中的嚴(yán)重后果事件，與個(gè)別沒有社會(huì)責(zé)任感的記者的片面報(bào)道和“煽風(fēng)點(diǎn)火”不無關(guān)系。

　　5.物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格低收費(fèi)難。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是物業(yè)管理中最敏感的問題，他直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)管理公司的切身利益。當(dāng)前出現(xiàn)的問題主要有四個(gè)方面：

　　一是收費(fèi)偏低。目前，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都面臨虧損的實(shí)際，不得不以多種經(jīng)營收益來彌補(bǔ)日常管理服務(wù)的經(jīng)費(fèi)虧空，或者依賴于開發(fā)商補(bǔ)貼，企業(yè)不能全身心關(guān)注于服務(wù)質(zhì)量本身，整天忙碌于“化緣”;

　　二是缺乏統(tǒng)一的分類定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。地方政府行政主管部門出臺(tái)的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是有權(quán)威指導(dǎo)性的，但具體操作還得由物業(yè)管理公司根據(jù)管理實(shí)際情況先行制訂。由于定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，使得同一城市的同類物業(yè)在服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量相近時(shí)，出現(xiàn)較大差別的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象，使消費(fèi)者互相攀低價(jià)，將物業(yè)管理收費(fèi)拖入成本線下;

　　三是收費(fèi)難度大。業(yè)主對(duì)購房后繳納物業(yè)管理費(fèi)想不通，不愿意主動(dòng)繳費(fèi)。業(yè)主對(duì)開發(fā)商留下的房屋質(zhì)量等問題的怨氣撒到物業(yè)管理公司，不交費(fèi);

　　四是光收費(fèi)少服務(wù)。有的企業(yè)為迎合市場(chǎng)，以降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)裁減服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的手法以抵御虧損;有的企業(yè)只收費(fèi)少服務(wù)或服務(wù)跟不上......惡化了物業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)，加劇了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的不信認(rèn)、猜疑和拒交費(fèi)。

篇2：業(yè)主關(guān)注的物業(yè)管理問題解答

　　業(yè)主關(guān)注的物業(yè)管理問題解答

　　※物業(yè)管理知識(shí)問答※

　　一.物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

　　根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行政府導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　政府指導(dǎo)價(jià)由省人民政府價(jià)格行政主管部門會(huì)同建設(shè)行政主管部門制定，縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門可以在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定當(dāng)?shù)氐氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　已成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導(dǎo)價(jià)而定或者由雙方協(xié)商確定。

　　二.物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成？

　　綜合管理費(fèi)，包括人員工資及福利．公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、保險(xiǎn)、清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、辦公費(fèi)、節(jié)日裝飾費(fèi)、聘請(qǐng)專業(yè)人士費(fèi)用、法定稅費(fèi)、經(jīng)理人酬金。

　　能源費(fèi)包括公共水、電費(fèi)的支出，空調(diào)費(fèi)（指商場(chǎng)及寫字樓）、燃油費(fèi)。

　　三.物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容？

　　物業(yè)管理可分為常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三類。

　　1.常規(guī)性的公共服務(wù)是的物業(yè)管理企業(yè)面向所有住宅提供的最基本的管理與服務(wù)。管理的基本項(xiàng)目具體包括：

　　1）房屋修繕及其，裝修管理等

　　2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理

　　3）環(huán)境衛(wèi)生管理

　　4）綠化管理

　　5）治安管理

　　6）消防管理

　　7）車輛道路管理

　　8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)，如為業(yè)主和住房代收代繳水、電、煤氣費(fèi)等。

　　2.針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)住用人需要這種服務(wù)時(shí)，可自行選擇。

　　3.委托性的特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的個(gè)別需求，受委托而提供的服務(wù)，實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。

　　四.維修基金的用途？

　　凡商品住房和公用住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修基金，基金款項(xiàng)用于住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　五.物業(yè)管理公司的水電費(fèi)如何分?jǐn)偅?/p>

　　物業(yè)管理公司的水電應(yīng)獨(dú)立設(shè)表計(jì)費(fèi)，不應(yīng)分?jǐn)偟焦芾碣M(fèi)中去。

　　六.怎樣成立業(yè)委會(huì)？

　　根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　七.業(yè)委會(huì)成立時(shí)，空置單位是否有選舉權(quán)利？

　　有，因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)由住宅小區(qū)所有業(yè)主推舉組成。業(yè)主是指本區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人，而空置單位的所有權(quán)人是發(fā)展商。因此發(fā)展商具有選舉權(quán)利。

　　八.編制管理預(yù)算的作用？

　　作用是厘定來年之管理費(fèi)收入，以達(dá)到收支平衡，避免出現(xiàn)虧損。

　　九.什么是《管理公約》？其主要內(nèi)容是什么？

　　《管理公約》是物業(yè)管理公司與轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主在意愿一致的基礎(chǔ)上雙方協(xié)定、簽署的契約，對(duì)協(xié)議雙方均具有約束力?！豆芾砉s》一般由物業(yè)管理公司擬訂，經(jīng)業(yè)主同意并經(jīng)雙方簽署后生效。業(yè)主委員會(huì)成立后，《管理公約》應(yīng)定期進(jìn)行修訂。它的主要內(nèi)容包括：

　　1）物業(yè)公司的名稱、管理范圍、服務(wù)內(nèi)容和管理權(quán)限、職責(zé)；

　　2）物業(yè)管理公司與轄區(qū)的業(yè)主雙方的權(quán)利、義務(wù)及法律責(zé)任；

　　3）開發(fā)商的權(quán)利和責(zé)任；

　　4）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生和職責(zé)；

　　5）大廈受人力無法控制而損壞時(shí)的約定。

　　十.什么是《業(yè)主公約》？其產(chǎn)生的程序如何？

　　《業(yè)主公約》是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的，關(guān)涉業(yè)主的物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利、義務(wù)的行為守則。

　　《業(yè)主公約》是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的基礎(chǔ)性文件。它一般是由業(yè)主委員會(huì)依據(jù)政府制定的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過，并經(jīng)業(yè)主簽字生效。以后根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行的修訂，則只需業(yè)主大會(huì)討論通過即生效。

　　十一.何謂“按時(shí)”繳交物業(yè)管理費(fèi)？

　　根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《業(yè)主手冊(cè)》、《物業(yè)管理公共契約》等有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)按月計(jì)收，各業(yè)主需在每月的五號(hào)前繳交當(dāng)月物業(yè)管理費(fèi)。

　　十二.若拖欠物業(yè)管理費(fèi)將會(huì)承擔(dān)什么責(zé)任？

　　對(duì)逾期繳交物業(yè)管理費(fèi)者，物業(yè)管理公司可根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》按每日累計(jì)欠交管理費(fèi)額2%加收滯納金；對(duì)拖欠達(dá)兩個(gè)月以上的，物業(yè)管理公司可由業(yè)主聯(lián)合會(huì)授權(quán)對(duì)欠費(fèi)單元實(shí)施停水措施；對(duì)仍不交付者，可累積計(jì)帳，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除；物業(yè)管理公司也可報(bào)業(yè)主聯(lián)合會(huì)同意后，依法向人民法院起訴。

　　十三.對(duì)經(jīng)常外出者，有什么方便的途徑繳交物業(yè)管理費(fèi)？

　　為方便業(yè)主繳交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司提供了多種交費(fèi)方法，業(yè)主可據(jù)實(shí)際情況加以選擇：

　　以現(xiàn)金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費(fèi)；各管理處現(xiàn)已設(shè)“銀聯(lián)通”，業(yè)主亦可憑“卡”收費(fèi)；

　　國內(nèi)業(yè)主可通過銀行匯款到管理處帳戶；

　　香港業(yè)主可憑交款單到指定銀行交費(fèi)；

　　如銀行開設(shè)儲(chǔ)蓄代交管理費(fèi)業(yè)務(wù)，業(yè)主到管理辦理有關(guān)委托手續(xù)后，即可由銀行定期劃款。

篇3：物管案例:業(yè)主將開發(fā)商遺留問題歸結(jié)到物業(yè)管理身上怎么辦

　　物管案例:業(yè)主將開發(fā)商遺留問題歸結(jié)到物業(yè)管理身上怎么辦

　　南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，在承接物業(yè)進(jìn)行管理中，開發(fā)商遺留下一系列的問題：開發(fā)商將小區(qū)的底層機(jī)房改造成為保安宿舍；沒有預(yù)留足夠的會(huì)所和物業(yè)管理辦公面積等，出現(xiàn)了諸多的問題。業(yè)主將開發(fā)商的遺留問題歸結(jié)到物業(yè)管理公司身上，以至于業(yè)主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)管理公司。

　　[案例提示]

　　運(yùn)用法規(guī)，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責(zé)任完全推到開發(fā)商身上，以利于今后同開發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司業(yè)主和開發(fā)商間的“調(diào)停人”，要留余地。

　　[案例分析]

　　現(xiàn)請(qǐng)各位同事針對(duì)上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。

　　實(shí)踐中業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛，往往是因?yàn)殚_發(fā)商遺留問題。而新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)專章規(guī)定“前期物業(yè)管理”，這首先表明了立法上的一種態(tài)度，即明晰建管權(quán)責(zé)?！稐l例》提倡前期物業(yè)管理實(shí)行分業(yè)經(jīng)營，明確開發(fā)商對(duì)住宅物業(yè)采取招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司；要求開發(fā)商與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；同時(shí)規(guī)定物業(yè)管理公司承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并與開發(fā)商履行必要的驗(yàn)收手續(xù)和相關(guān)資料的移交。這將有利于開發(fā)商與物業(yè)管理公司各司其能，各負(fù)其責(zé)，另一方面也有利于小區(qū)管理的延續(xù)性，確保業(yè)主獲得優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。