物業(yè)管理費收費策略
1.加強對業(yè)主服務消費的引導。
作為物業(yè)管理活動的主體之一，物業(yè)管理公司一方面應強化服務意識，積極主動地為業(yè)主提供周到完善的服務。另一方面，應加強與業(yè)主的溝通和對業(yè)主物業(yè)管理知識的宣傳和培訓，以增強業(yè)主的物業(yè)消費意識，取得業(yè)主對物業(yè)管理公司工作的理解和支持，確保物業(yè)管理收費順利開展。例如：對業(yè)主進行物業(yè)管理基本知識的培訓，組織業(yè)主學習《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)。通過墻報、小區(qū)通訊等媒體進行物業(yè)管理知識和物業(yè)服務收費知識的宣傳、引導。
同時，開展物業(yè)管理知識競賽等活動，將業(yè)主對物業(yè)管理的了解和理解的認知水平予以深化，使業(yè)主了解物業(yè)管理的基本概念、原則、內容、方法，熟知物業(yè)管理中業(yè)主和物業(yè)管理公司各自的責、權、利關系，明確物業(yè)管理的重要作用，知道交納物業(yè)管理費既是履行自己法律義務的要求，也是為保障自家物業(yè)保值增值的必須，從而在意識和行動上更自覺地交費。
2.增強企業(yè)費用收支的透明度。
“物業(yè)管理收費難”問題，很大程度上出在物業(yè)管理公司收支的透明度不夠上。不少業(yè)主除了不了解物業(yè)管理和物業(yè)管理費外，對物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費花在何處、該不該花提出了疑問，加上物業(yè)管理公司不能說明，或閃爍其辭，或回避，便累積了對物業(yè)管理企業(yè)的不信認和猜疑。只有增強物業(yè)管理公司收支的透明度，消除疑惑和猜疑，才能使業(yè)主對物業(yè)管理公司建立起高度的信任感，才能為業(yè)主交費奠定良好的基礎。其實，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理費收支上并沒有什么“怕見陽光”的事，恰恰相反，物業(yè)管理公司將自己收支困難的現狀交待給業(yè)主，反倒能夠博得業(yè)主的同情與理解。
物業(yè)管理公司應當根據業(yè)主要求，或依據業(yè)主對交費公示的愿望，及時公布管理報告，有必要，每次報告內容都要涵蓋設備維護、安全保衛(wèi)、清潔保潔、環(huán)境綠化、員工工資水平等各個方面的支出。例如：(1)管理人員、保潔員、綠化員、維修工各有多少人?人工支出多少?員工工資水平多少?福利費多少?社保費多少?這些指標與法規(guī)要求、社會勞動價格水平等的關系和比較;(2)辦公費多少?(3)設施設備外包價格是多少?外包價格如何確定的?比市場一般價格低多少?公共設施設備維修費多少?這些例行的維護維修不進行，會帶來什么后果等;⑷ 公共維修基金收了多少?花了多少?如何預算?如何招標選聘施工單位?如何監(jiān)控施工質量?如何工程驗收等等，凡業(yè)主關注、關心的問題盡量告知業(yè)主。通過這些高度透明的報告，一方面規(guī)范了企業(yè)內部財務管理，約束了企業(yè)亂花錢，充分保證了資金的安全性、使用的必要性和有效性。另一方面，拉近了業(yè)主和物業(yè)管理公司的距離，密切了關系，增強了互信。
3. 實施“菜單式”服務。
隨著現代物業(yè)管理水平的不斷提高，人們已經不再滿足于單一的物業(yè)服務。擁有安全、方便、舒適的居住環(huán)境，享受熱情、周到、快捷的服務，成為人們對物業(yè)管理的普遍要求。正是這種社會需求，物業(yè)管理企業(yè)能否提供全方位的優(yōu)質服務，成為業(yè)主評判物業(yè)管理公司服務優(yōu)劣和影響其交費心理的重要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務的同時，應當順應業(yè)主的需求，大力增加各種服務項目，以方便業(yè)主，增加收入。例如：開展無償性服務，方便業(yè)主：為業(yè)主安裝水龍頭、安裝電燈、提供雨傘出借和自行車打氣等;免費提供信息服務：幼兒入托兒、家教、保姆、醫(yī)療護理、旅游等;代辦服務：室內裝修、代訂報刊雜志、代購車船機票等;特約有償服務：凡業(yè)主需要的服務項目盡量開展，而且收費標準應規(guī)定服務內容、服務標準、收費價格、“售后”服務承諾等，涉及不同的設備維修與保養(yǎng)的，應假設出許多種情況一一列出，不同情況的價格一目了然......提供服務的宗旨是“只許居民不用，不許我們沒有;把方便留給住戶，為他們排憂解難。”這樣的“菜單式”服務，能夠讓業(yè)主“明明白白消費”“清清楚楚掏錢”，最大限度地減少業(yè)主對物業(yè)管理公司的猜疑。
4. 提高服務質量和人員素質。
滿足業(yè)主服務要求，離開服務質量是不行的，而服務質量的實現，要靠物業(yè)管理企業(yè)高素質的員工隊伍作保障。要做到易收費，首先物業(yè)管理公司就要做到服務到位。物業(yè)管理公司的員工要樹立這樣的觀念：業(yè)主上門是給大家送工資的，要微笑服務，要善待業(yè)主。我們管理人員捫心自問，自己潛意識里有沒有把業(yè)主當成朋友待?物業(yè)管理公司員工不樹立服務觀念，服務工作就做不到位，業(yè)主就不滿意，收費就永遠是個難題。其次，物業(yè)管理是一項專業(yè)性與綜合性都很強的工作，不僅要求從業(yè)人員有較強的服務意識，較高的管理水平和服務技能，還要求有較深厚的專業(yè)知識積淀，所以必須對從事物業(yè)管理的工作人員進行持續(xù)的專業(yè)和職業(yè)道德的培訓。根據每個管理服務崗位的不同，制定出工作標準和任職要求，并對其上崗資質予以確認。服務是一門科學，是一種藝術，不存在完美的服務，但物業(yè)管理人應有持續(xù)提高服務質量的心態(tài)，從顧客的角度來改進、完善、提高自身的服務質量和技能，把業(yè)主的事做得更好。
5.讓業(yè)委會走在服務與收費的前沿。
目前，部分業(yè)主仍存在著物業(yè)管理認識上的偏差，特別是對交納物業(yè)管理費想不通，不愿意主動繳費。業(yè)主委員會就應當肩負起物業(yè)管理公司和業(yè)主的中間人、為業(yè)主與物業(yè)管理公司牽線搭橋責任。一方面，業(yè)主委員會有法定的義務監(jiān)督物業(yè)管理公司的各項管理工作，支持、配合物業(yè)管理公司依法、依物業(yè)服務合同進行的物業(yè)管理活動。另一方面，也有義務向業(yè)主做好物業(yè)管理的宣傳工作，勸說業(yè)主主動交費，幫助協調個別業(yè)主與全體業(yè)主利益矛盾、協調業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關系。
另外，物業(yè)管理公司可以通過與業(yè)主委員會聯合活動，主動征求業(yè)主委員會對管理服務工作的意見和建議，增進業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的溝通?；顒又?，大人們相互熟悉了，彼此再發(fā)生點什么矛盾，就可以比較容易地自行解決;孩子們熟悉了，也增進了大人們的交流;物業(yè)管理工作人員與業(yè)主熟悉了，許多事情溝通起來也順暢了。最后，還可以通過業(yè)主委員會做好業(yè)主回訪工作，了解業(yè)主拒交費心理，使物業(yè)管理公司有針對性改進管理服務工作、有針對性疏導和消除拒交費業(yè)主心理，從而提高收費率，真正解決“物業(yè)管理收費難”的問題。
篇2：如何解決物業(yè)管理收費難的問題
如何解決物業(yè)管理收費難的問題
物業(yè)管理收費難是長期困擾物業(yè)管理公司發(fā)展的老大難問題，不交、少交、欠交物業(yè)管理費在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見慣的現象，它已經成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸，如何解決好物業(yè)管理收費難的問題也成為了業(yè)內普遍關注的焦點問題。
一、物業(yè)管理費收不上來的原因
通俗地講物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。因此物業(yè)管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。
同時物業(yè)管理又是一項系統工程，它應貫穿于房地產產品的生產、銷售和服務三個環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業(yè)管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。
結合物業(yè)管理實踐，業(yè)主拒交物業(yè)管理費主要存在以下原因：
1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際涵蓋
由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個系統性的有償服務行為，對物業(yè)管理的認識只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現質量問題也全部應由物業(yè)管理公司負責，所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費。他們并不知道這些問題是由開發(fā)商，或是因自己裝修不當等原因造成的，其責任主體的歸屬應是開發(fā)商或業(yè)主個人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責范圍。
2、對物業(yè)管理服務不滿意
目前，由于國家對物業(yè)管理服務項目還沒有統一的規(guī)定和檢查標準，支付多少物業(yè)管理費，達到什么樣的物業(yè)服務標準，怎樣達到質、價對等也沒有統一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務標準上認識偏差較大。物業(yè)管理實踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據物業(yè)管理費的收繳情況，提供相應的物業(yè)服務，對此，部分業(yè)主就會認為質、價“不符”；同時，在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務不到位的情況。這樣，業(yè)主就會對物業(yè)服務不滿意，對物業(yè)管理公司產生意見，因而拒交物業(yè)管理費。
3、工程質量存在問題
由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質量問題，業(yè)主意見更大，對此，業(yè)主并不知道應該找開發(fā)商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費。
4、僥幸心理
毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務具有社會性，服務對象是廣大業(yè)主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費就不進行物業(yè)管理服務，從而導致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費。他們不交費也享受到了與交費業(yè)主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。
二、如何解決收費難的問題
針對上述物業(yè)管理收費難的成因，筆者根據實際工作經驗提出以下幾點解決辦法：
1、加強物業(yè)管理知識的宣傳為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關系，解決物業(yè)管理收費難的問題，應對業(yè)主加強物業(yè)管理知識的宣傳。物業(yè)管理費收取的標準、開支的范圍及服務的標準，應經業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、上級主管部門及其他有關部門共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會上公布。同時，也應堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道根據物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用是每個業(yè)主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。
2、改變收費態(tài)度和收費方式
以往，物業(yè)收費員采取的收費方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)營理費。針對這一情況，物業(yè)管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態(tài)度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當地銀行聯辦“一卡通”業(yè)務、讓業(yè)主預存費用等方式，避免上述問題的發(fā)生。
3、實行信誓廣告牌制度
對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，應進行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經說服教育無效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業(yè)服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應有的監(jiān)督作用。
4、對業(yè)主產權實行限制
對無正當理由，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級主營行政部門--房產局物業(yè)處匯報，請上級主管部門出面幫助協調，對協調未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如可與房產局聯合，對這部分業(yè)主實行產權限制，使他們在房產交易、產權轉讓等方面無法辦理手續(xù)，形成呆死產權，這樣將會迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補繳物業(yè)管理費。
5、加強物業(yè)管理公司自身建設，提高服務質量
為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)營理公司應在加強自身建設，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規(guī)范行為準則，不斷提高服務質量，并嚴格按lS09000質量管理體系標準運行，從而達到業(yè)主的認可和滿意。
6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。
根據《民法通則》、《合同法》等有關法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進行必要的交流、溝通，對經做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。
7、與開發(fā)公司辦理好房產交接
為避免在業(yè)主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產交接時，要嚴格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對該房產的修復能力，以利于今后的物業(yè)管理。
(作者系遼寧省本溪華廈物業(yè)管理 有限公司副總經理 文/賈奇)
篇3：物業(yè)管理費收費概述
物業(yè)管理費收費概述
一、物業(yè)管理費的確定
根據物業(yè)管理中發(fā)生的費用，確定收費的項目，并明確其使用的范圍，是搞好收費管理的基礎。加強物業(yè)管理收費的管理，就是要正確處理收費標準與管理水平的關系。按照本章第三節(jié)的論述，收費標準應對不同服務項目，分別采用政府定價、政府指導價和協議定價第三種不同的形式，在社會主義市場經濟體制下，應對不同的物業(yè)管理水平制定不同的收費標準，實行公平競爭，按質論價，這樣，也可促使物業(yè)管理公司不斷提高物業(yè)管理水平。收費標準的確定，可采取以下幾種途徑：
1.政府部門審定
物業(yè)管理中的重要收費項目和標準，由房地產主管部門會同物價管理部門審定，通過頒發(fā)法規(guī)或文件予以公布實施。如售房單位和購房人交納住宅維修基金、物業(yè)管理費、建設施工單位提交保修費等重要項目，由房地產主管部門提出標準，經物價管理部門核定后執(zhí)行。
2.會同業(yè)主商定
物業(yè)管理是由業(yè)主委托的契約行為，因而有的收費標準不必由政府部門包攬，而可由物業(yè)管理公司將預算提交業(yè)主管理委員會討論、審核，經表決通過之后，就是一個合理的收費標準。此時，物業(yè)管理公司應及時擬一份物業(yè)管理費標準審議會議的決議，一同印發(fā)給每位業(yè)主(用戶)，并且從通過之日起按這一標準執(zhí)行。
物業(yè)管理公司在每次新的費用標準通過之后，只要將每一費用項目的標準一次性向業(yè)主公布，在以后每月發(fā)放收費通知單時，只需通知費用總額就行了。這樣，不僅可以減少勞動耗費，也可節(jié)省紙張等材料費用。
3.委托雙方議定
對于專項和特約服務的收費，諸如維修家電、接送孩子、代送牛奶，清掃保潔等項目，可由委托人與物業(yè)管理公司雙方議定，根據提供服務的要求，按不同的管理水平，確定不同的收費標準，由用戶與物業(yè)管理公司單位自行商定。
二、物業(yè)管理費的收繳和追討
收費通知單每月要及時送達業(yè)主(或用戶)的手中，并由業(yè)主(或用戶)簽收。為了節(jié)省人力，可由水電工在每月抄表時，發(fā)送上月的繳款單。
當發(fā)生費用拖欠情況時，應采取措施加以追討，主要的方法是：
1.一般性追討
當上月費用被拖欠時，物業(yè)管理公司在第二月向業(yè)主(或用戶)發(fā)催款通知單。此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知業(yè)主(或用戶)，并經常以電話催繳。電話中要注意文明禮貌，如果第二個月仍被拖欠，物業(yè)管理公司將在第三個月第二次發(fā)催款通知單，將此前兩個月的費用、滯納金和當月費用一并通知，并限期三天內繳清，三天過后物業(yè)管理公司將根據管理公約停止對其服務(停止水電供應等)。如果業(yè)主(或用戶)經收費員上門催繳仍然拒付，物業(yè)管理公司可根據管理制度以及相應的法律程序處理。在香港，遇到這種情況時，管理商將立即通知房產交易部門，停止該房產的交易；然后聯同有關清繳部門拍賣該房產，拍賣所得扣除管理等諸項費用和滯納金以及支付訴訟的拍賣手續(xù)費所剩部分，歸還原業(yè)主。物業(yè)管理公司可將這些條款寫進管理公約中，依照法律程序去執(zhí)行。
2.區(qū)別性追討
物業(yè)管理公司對拖欠費用的業(yè)主(或用戶)要區(qū)分不同的情況，采取不同措施。對于費用大戶，要親自登門(有時物業(yè)管理公司的總經理也要親自去)，進行解釋和勸導，爭取其理解和支持；對于一些“釘子戶”，則要嚴格按照法律執(zhí)行；對于一些確實有困難的“難點戶”，可以考慮適當予以優(yōu)惠。
三、高層樓宇的收費
從事高層樓宇管理的物業(yè)管理公司是以管理為主的獨立核算、自負盈虧的企業(yè)，它一方面要盡量減輕業(yè)主或用戶的經濟負擔，做到服務好，收費少，另一方面要努力開拓多種經營，廣開財源，增加收益，以達到自我完善，自我運行，自我發(fā)展的良性循環(huán)。因此，物業(yè)管理公司在設置收費項目、收費標準應兼顧上述兩方面的利益。我公司現行的收費項目按照會計核算的不同大致分為下列三類。
(一)屬于營業(yè)收入的收費項目
1.物業(yè)管理費
物業(yè)管理費是物業(yè)管理者為了實現其職能，根據有關法律規(guī)定的權限，憑借對物業(yè)管理的全部活動所需成本的科學測算，編制出費用標準，由業(yè)主或客戶定期向物業(yè)管理公司交納的費用。它是物業(yè)管理公司營業(yè)收入的主要來源。
高層樓宇的物業(yè)管理費一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取的。在確定由業(yè)主交納還是由客戶交納問題上，我們是這樣掌握的，凡是業(yè)主自用的房產，物業(yè)管理費向業(yè)主收取；凡是業(yè)主委托物業(yè)管理公司代出租的房產，物業(yè)管理費向客戶收取。物業(yè)管理費的收取是由與業(yè)主或客戶簽訂的管理合同來保證的。管理合同一般一年簽訂一次。
2.停車費
高層樓宇一般都附設有停車場地。停車場的交通、治安收費一般都由物業(yè)管理公司的保安部門負責。
高層樓字附設的停車場地一般都是收費公共停車場，但它只是提供泊車方便，不負保管責任。凡占泊位停放的車輛均應照章繳納停車費，亂停亂放的車輛可酌情給予處罰。
停車費收入一般可細分為月票收入和定額發(fā)票收入，其收費標準為：定額發(fā)票收入的收費標準，按當地政府明文規(guī)定執(zhí)行，月票收入的收費標準由公司根據停車場和客戶的具體情況制定標準，報當地物價部門備案后執(zhí)行。
3.租金收入
這里所說的租金收入是指物業(yè)管理公司自有房產出租的收入。我公司的自有房產全部是投資取得的。按照現行制度規(guī)定，房地產發(fā)展商在將所開發(fā)房產交付使用時，應按照開發(fā)成本2%的比例提取專用基金，購買一定數量的按微利房價格出售的商業(yè)用房，管理公司可以經營這部分商業(yè)用房，用租金收入彌補資金的不足。
4.其他收入
其他收入也稱雜項收入或綜合收入。包括單車和摩托車保管收入，代理室內綠化、花卉管理收入，代理室內清潔衛(wèi)生收入(含洗地毯收入)，代客戶裝修或修理收入及各項咨詢、代理手續(xù)費收入。這部分收入，來源不穩(wěn)定，是物業(yè)管理公司積極創(chuàng)收的渠道。
(二)代收代支項目
代收代支項目的收入不屬于物業(yè)管理公司的營業(yè)收入，其核算通過往來科目如“其他應付款”來反映。
1.水電費
高層樓宇尤其是高層寫字樓用戶的水電費用是不可能像住宅小區(qū)一樣由用戶直接向各有關主管單位繳納的。高層樓宇有許多公用水電設施，主管單位不可能掌握公用設施耗用水電對用戶的分攤情況。一般情況下都是由物業(yè)管理公司按總表讀數向主管單位統一繳納各用戶的水電費用，然后，管理公司再按各用戶的水電表讀數向用戶直接收取水電費，公攤水電費和中央空調用電費。
2.通訊費
一般高層樓宇都配有大廈程控交換系統，為樓內用戶提供快捷方便的通訊服務。程控交換機配有收費系統可核算出各用戶使用電話的次數和應付費用，物業(yè)管理公司據此向用戶收取通訊費，并統一向電話公司和郵電局支付各中繼線的市話費用和長話費用。
3.土地使用費
國土管理部門每年要向土地使用者收取一次土地使用費。一般情況下，都是由物業(yè)管理公司按國土部門核定的大廈占地面積和大廈功能確定的應繳土地使用費總額，向國土局統一繳納，然后再按各業(yè)主的建筑面積向各業(yè)主分攤。
4.房產稅
房產稅是以房產為征稅對象，依照房產價格或房產租金向產權所有人或承租人征收的一種財產稅。也就是說房產稅應由業(yè)主繳納。物業(yè)公司可接受業(yè)主委托代理交納房產稅。
(三)其他收費項目
1.各種押金
物業(yè)管理公司為了保障自身權益不受侵害，或者為了加強管理，有必要對使用單位收取一定數量的保證金。如出租房屋時向客戶收取的相當于三個月房租的租房押金；為了加強地盤管理，向施工隊收取的施工押金；為了加強治安管理，對晚間出入大廈的樓內人員發(fā)放的出入證押金等，這些押金是通過預收款或其他應付款核算的。
2.業(yè)主大修改造資金
高層樓宇公用設施中的水泵、電梯、機電設備等，產權已隨著樓宇的出售而轉移到業(yè)主身上，物業(yè)管理公司不擁有這部分固定資產的所有權，卻承擔著維護和管理的職責。隨著使用年限的增加，這部分設備需要大修，需要更新，其資金來源如何落實呢?在《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第五章第三十八條第二節(jié)中有明確規(guī)定：“房屋本體公用設施由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修，其費用從住宅維修基金中支出，住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分攤，分期繳納”。參照這個規(guī)定，我公司對代管固定資產更新改造的資金是通過下述方法籌集的：每年初，由物業(yè)管理公司對大廈公共設施、設備提出大修改造計劃，報業(yè)主委員會審核同意后，按受益業(yè)主的建筑面積分攤給各業(yè)主。由業(yè)主分期預交給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司負責大修改造項目的組織實施與檢查驗收；年終物業(yè)管理公司將當年大修改造計劃的完成情況及大修改造資金的決算情況，先向業(yè)主委員會下設的工程預決算小組或財務審計小組匯報。這兩個小組審核后，聘請審計人員審計，再報業(yè)主代表大會通過。財務人員根據業(yè)主代表大會通過的審計報告調整決算。各業(yè)主預交大修改造資金的結余或不足都在下年預交大修改造資金時調整。