物業管理招投標中的問題及其對策淺析

　　摘要:本文在論述物業管理行業實施招投標的重要性及其意義的基礎上,分析了物業管理招投標實施過程中所面臨的主要問題,如規則不完善、競爭機制缺失等等,并提出了提高認識、明確準入條件、反不正當競爭、規范程序及過程等解決問題的對策措施。從而為更好的理解物業管理招投標的現狀及未來的發展趨勢提供了有益的參考。

　　“物業管理是社會主義市場經濟的產物,在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制,在選聘物業管理企業時,應該堅持招標、投標制度,委托方發標,一般要有三個以上的物業管理企業投標,招標要公開,揭標要公正,誰中了標就讓誰管理。”1這樣不僅可以激勵物業管理企業加強內部管理,提高服務水平,降低管理成本,增強自身實力,發展企業本身,而且可以促使物業管理行業盡快與國際接軌,讓我國物業管理企業走向世界。同時,實行公開、公平、公正的招標制度,也可以有效的遏制腐敗現象的產生。在全行業內推行物業管理招投標制度是培育和規范物業管理市場,打破“誰開發誰管理”的壟斷局面,是建立完善的社會化、專業化、市場化物業管理體制的必然趨勢。

　　“1999年5月24日在深圳召開的全國物業管理工作會議上建設部領導明確指出各地要盡快引入競爭機制,推行物業管理招投標。”2隨著這種公開、公平競爭機制的引入,對推動物業管理企業主動與市場接軌、降低物業管理成本、提升物業管理服務質量,促進和實現全行業的資產重組、優化必將帶來推動作用。

　　物業管理公開招投標的推出是行業自身發展到一定階段后的必然產物。通過投標,物業管理企業可以在平等競爭的前提下開拓業務,擴大市場份額,實現規模化經營,提高管理水平,樹立企業形象。因此隨著物業管理企業參與招投標活動的積極性的提高,物管市場的競爭也越發激烈。雖然所說目前全國各地物業管理公開招投標仍舊處于起步和嘗試階段,但其之所以引起業內人士的廣泛關注,是因為大家對于打破壟斷、真正推進物業管理市場化的期待已經太久了。

　　一、招投標過程中急需解決的一些問題

　　由于物業管理招投標尚處于起步和嘗試階段,不可避免地存在著一些不盡如人意的問題。我就招標過程中尚需完善之處談幾點看法。

　　(一)規則有待完善。

　　“物業管理招投標活動涉及諸多的權利義務關系,包括物業的開發公司與業主、業主委員會、物業管理企業之間,也包括業主委員會與物業管理公司、與全體業主之間以及全體業主與物業管理公司之間等,需要相應的法律依據作為保障。”3政府部門積極倡導物業管理項目的公開招標制度,同時對參與競爭的物業管理公司提出資質要求,提高參賽者的標準,都有利于物業管理招投標市場的發展。

　　(二)地方保護主義使區域性物業管理招投標受到制約。

　　就目前來說,雖然有的物業管理公司憑借自身的實力和利用品牌影響力,經過種種考核和答辯贏得了異地或多種類型的物業管理權,但由于當地政府有關部門或發展商,從本地區或部門的利益出發,采取不合作態度,或提出苛刻條件,使中標的物業管理公司的各項管理工作無法正常開展,無奈被迫撤出。也有的物業招標單位,先利用外地名牌物業管理公司的名聲和影響力,幫助自己把物業推出或進行前期管理運作,等管理工作基本正常后,再另找借口逼迫外地公司退出,而重組公司另行管理。這樣,物業管理招投標實際上演變成了局部性的市場競爭。因此要想招投標順利進行,就必須打破這種瓶頸現

　　(三)開發商受經濟利益驅動增大招投標難度。

　　到目前為止,物業管理企業多數還沒有作為一個真正的法人企業存在,其企業行為和活動受到開發商的約束。開發商也從自身利益出發,將其自己開發的物業交給屬下的物管公司管理,而不愿意將物業推向市場公開招投標。同時,處于自我保護需要,個別開發商也不允許其下屬物業公司對外接管物業,這樣開發建設與管理不分,必然造成許多難以調和的矛盾。從隸屬開發商的物業公司角度看,若不對外接管物業,不實行自主經營、獨立核算,就很難降低成本,提高效益,也難以經得起市場的考驗,而獨立經營的物管公司由于受開發商自我經濟利益保護,致使公開招投標的物業管理市場資源有限影響企業發展。所以,要實行招投標,當務之急是做好建管分離和建管銜接。

　　(四)市場信息網絡還不通暢。

　　由于物業管理行業在我國還是較為新興的行業,市場信息網絡的建立還不夠完善。一方面,招標方對投標企業的情況,如資質狀況,經營業績、企業實力等,缺乏可靠、完整的信息來源;另一方面,想參與競爭的物業管理企業對市場信息的獲取渠道較少,特別是要跨區參與投標,及時掌握有關信息更難。市場信息網絡的不完善,一定程度上制約了招標活動公平競爭的開展。

　　二、實施物業管理招投標的對策措施

　　(一)轉變和提高思想認識

　　物業管理是市場經濟的產物,而目前通過招投標進行物業委托管理的項目微乎其微。這其中最重要的原因就是各有關單位思想上缺乏統一認識和長遠的發展目光。

　　首先是開發商。前幾年房地產市場異常火爆,再加上國家有關法規不健全,許多隱含的問題都沒有暴露出來。另外,住宅共享部位、共享設施的維修基金至今還沒有建立起來,物業公司完全靠開發商的一點補助來維修房子。這一方面是怕房子不好賣而沒有向購房者收取,另一方面就是開發商自己還要解決一部分。如果實行物業管理招投標,問題就會很快解決。如今的房地產市場,價格競爭的空間已經相當小,因而,競爭的主體自然就是相關的配套設施及售后服務。這樣,誰解決了業主的后顧之憂誰就會在競爭中取勝。因此開發商絕對不能因眼前利益而抵制招投標。

　　其次是物業管理公司。不管是轉制型的物業管理公司還是開發商下屬的物業管理公司,都存在著職工素質不高、專業能力不強的現象。由于長期的補貼制使物業管理公司人員缺乏競爭意識,企業競爭能力和應變能力差。因此,物業管理公司大力加強人力資源開發、不斷提高管理經營水平,是物業管理招投標實施的又一前提。

　　再次是政府職能部門。政府職能部門應該在實施招投標中統攬全局,既是物業管理招投標市場的管理者、監督者,又是建設者。政府應主動為招投標明確方向、規范程序,并制訂相關法則、法規積極引導招投標順利進行。

　　最后是業主。業主普遍參與意識不強、維權意識淡薄,遇到問題各自為陣,沒有統一的思想和行動。又由于專業知識匾乏,對物業管理認識程度不夠等原因而難以組織起一個起決定作用的業主委員會。這也制約著招投標的順利實施。因此,業主必須提高思想認識積極參與招投標。

　　(二)設立非官方的、權威的物業管理招投標機構。

　　目前許多招投標因缺少監管而偏離了正確的軌道,未達到滿意的結果。因此建議設立非官方的、權威的物業管理招投標機構。有以下幾點建議可供參考:

　　1、設立權威的物業管理招投標機構,專門負責指導和監督物業管理招投標的工作。但不宜由政府主管部門直接參與,把政府行為與市場行為連在一起不合理。

　　2、物業管理招投標事先必須到專門機構備案,取得專門機構的認可方可進行。

　　3、專門機構應就個案指定專人負責,并幫助招標方制定招投標的方案,編寫招標書,推薦合格的物業管理公司參加招投標。

　　4、專門機構應協助招標方分析投標公司的標書,選擇最適合該物業的管理方案。或者可由物業管理專家組成評審小組受業委會委托進行標書的評審工作。

　　5、招投標的開標和決標等重大事件的進行必須由專門機構的參與,并受到其監督,以維護“公開、公平、公正”和誠實信用的原則。關于評審小組的人員組成問題。《中華人民共和國招投標法》第三十

　　七條規定:“依法必須進行招標的項目,其評標委員會由招標人代表和有關技術、經濟等方面的專家組成,成員人數為五人以上單數,其中技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的三分之一”。

　　雖然目前物業管理非“依法必須進行招標的項目”,但亦可參照此條款執行。各地招投標機構可考慮認定一批物業管理專家,建立一個專家名冊或專家庫,主要參與本地的物業管理招投標的評標工作。某個物業管理招投標項目在確定評標委員會專家的數量后,在確保專家與投標企業無任何利害關系的前提下,可由招投標機構從專家名冊中隨機抽取專家進入評標委員會,以體現“公開、公平、公正”的原則。同時,發展商代表在評標委員會中的比例不宜過多,一般以一至兩人為宜,既可保證發展商參與選聘物業企業的權利,又能避免發展商的意志左右最終評標結果,以確保為了打破壟斷經營而進行招投標的初衷。

　　(三)設定招投標市場準入條件

　　為了減少對投標企業的初審工作量,對于有較高管理要求的物業項目應限定只有達到一定資質等級的企業才能參與招投標。今后在一些全國范圍內的招投標,甚至可以限定只有一級資質企業才具備投標資格。引導市場資源向優勢企業集中。

　　政府部門還應當采取必要措施,強制一定條件下的物業(新建物業達到一定規模的;由業主委員會選聘物業管理公司的)必須實行招投標。

　　(四)規范招投標的程序、過程

　　1、準確界定招投標資格

　　目前市場上主要是由開發商、業委會或政府進行招標。在招標方行為隨意性很大的情況下,物業管理行政主管部門應該明確在哪種情況下應該由誰來進行招標。因為不明確這一點的話,就容易造成壓價招標、遺留問題多,與原開發建設單位及相關單位部門協調難度大等問題。因此,為了避免這種情況的產生,在認定由誰來招標時必須根據當地的具體情況和主管部門對招投標的具體要求來確定。

　　在當前全國及各地缺乏招投標規則、招投標者,市場化程度不足,經濟效益稍弱等情況下。應確定采用公開招標、邀請招標還是議標方

　　式,以使招投標完善、規范。

　　2、規范管理招投標活動

　　目前許多招投標因缺少監管而偏離了正確的軌道,因此,應設立權威的、非官方的物業管理招投標機構專門負責指導和監督物業管理招投標的工作,以避免政府行為與市場行為的混亂。同時,對于招投標程序還應明確以下事項:第一,物業管理招投標必須事先到專門機構備案,取得專門機構的認可方可進行;第二,招投標機構應指定專人負責管理招投標標書,推薦合格的物業管理企業參加招投標;第三,招投標的開標和決策等重大事件的進行必須有監督機構的參與,以維護“三公”原則。同時還應邀請公正機關參與招投標工作的全過程。

　　(五)規避物業管理招標中的不正當競爭。

　　1、積極培育和營造物業管理招投標的市場環境

　　物業管理市場的培育和發展,重要前提是要具有公平競爭的市場環境和機制。物業主管部門應注意用市場觀念、市場機制來培育和發展物業管理市場。打破地區保護和區域壟斷,把先進的物業管理理念、方法和機制推向整個行業范圍,為物業發展商、業主及用戶選擇合適的管理者提供較大的空間;并積極引導物業管理企業練好內功,增強綜合素質,憑企業品牌影響和整體實力進入市場進行競爭,公正、公平地分享市場份額。

　　2、盡快制訂、頒布物業管理招投標法規和配套實施細則

　　在國家對此項法規正式出臺之前,各地政府主管部門應事先制訂招投標暫行辦法,明確一些常規性的基本要求和操作程序,以便使參與者有章可循,用法規和制度來限制和約束不正當競爭行為,同時制約和保護法律主體雙方的權責利行為。

　　3、建立招投標良好的市場經濟秩序

　　在整個招投標過程中,不管是開發商還是物業公司都應重視信譽、注重企業形象、遵法守紀、公平參與,建立良好的企業信譽,自覺抵制不正當競爭,并將競爭引入法制化、規范化、科學化的軌道,創造公平、公正的物業管理招投標競爭環境,保證物業管理招投標的順利進行。

　　物業管理招投標的推行是行業自身發展到一定階段的產物,是行業自身運行規律的體現。它標志著發展商和業主(客戶)物業管理意識的提高,標志著物業管理企業市場競爭意識的增強,標志著物業管理將真正作為一個相對獨立的行業而存在,并將更具活力、更加健康地發展下去。

篇2：物業管理招投標中若干問題的法律分析

　　物業管理招投標中若干問題的法律分析

　　文/　王利明　宋志紅

　　一直以來，我國物業管理中存在大量的“誰開發，誰管理”的現象，這種“父子兵”模式實踐中給物業管理帶來了很多后弊端。針對這一現狀，于今年9月1日實施的國務院《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)明確規定建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。根據該《條例》的精神，建設部頒發了《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》(建住房‘20**’130號令)(以下簡稱《辦法》)，對物業管理招投標問題作出了較為詳細的規定，為物業管理活動提供了法律依據與操作指南。然而，由于物業管理的強制招投標在我國才剛開始實行，實踐中還存在著許多空白和不規范的地方。本文依據相關法律規定結合招投標程序對物業管理招投標中的一些問題進行法律分析。

　　一、招投標主體的問題

　　(一)招標人和招標代理機構

　　招標人是依照招投標法及相關法律法規的規定提出招標項目、進行招標的法人或者其它組織。在物業管理服務的招標中，招標人包括兩種：

　　一是物業建設單位。這種招標的客體是從物業交付使用后至業主委員會成立前的前期物業管理項目。這也是上述建設部頒發的《辦法》的適用范圍。建設單位在出售物業前，必須選聘物業管理公司并同其簽訂前期物業服務合同。該合同將成為建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同的組成部分。住宅物業的建設單位用招投標方式選聘物業管理公司是強制性的。《條例》第24條第2款規定：“住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。”也就是說除少數經批準的特殊情況可協議選聘外，對于住宅物業，前期物業管理階段的物業管理公司必須由建設單位以招投標的方式選聘。對其它物業，國家也提倡其建設單位通過招投標的方式選聘物業管理企業。

　　另一種招標人就是業主大會和業主委員會。在社區入住達到一定比例時，依法召開首次業主代表大會并選舉產生業主委員會。業主大會可以續聘原物業管理公司，也可以重新選聘新的物業管理公司。如果業主大會不再和原物業管理公司續簽合同，則可重新選聘新的物業管理公司來進行小區的物業管理，該選聘也可以通過招標的方式。根據《物業管理條例》的規定，選聘物業管理公司的權利屬于業主大會，而物業服務合同則由業主委員會來簽訂。因此，在這種情形下，業主大會和業主委員會是招標人。此種情形下的招投標活動可以參照上述《辦法》的規定。這里需要注意的是，在選聘物業管理公司時，業主大會和業主委員會的權利不受前期物業服務合同的限制，如果業主委員會和其選聘的物業管理公司簽訂的新的物業服務合同生效，則前期物業服務合同終止，而不論其到期與否。

　　但不管哪一種，概括說來，招標人都是物業的實際產權人。因為即使在前一種情況中，由于招標活動發生在物業出售前，此時的產權人仍然是建設單位。

　　招標人有權決定是自行辦理招標適宜或者是委托招標代理機構代為辦理。由于招標投標活動是一種組織性、規范性及專業性較強、具有較高難度的交易運作方式，許多建設單位都難以憑借自身的力量進行招投標，而需委托招標代理機構進行。招標人有權自由選擇招標代理機構。招標代理機構必須具備《招標投標法》第13條規定的資金、人員、技術等條件。

　　(二)投標人

　　物業管理投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件所要求的其它條件。我國實行物業管理企業的資質等級管理，把物業管理企業分為一級、二級、三級三個資質等級和臨時資質。

　　物業管理企業投標的能力受到其資質的限制。不同資質等級的企業所能管理的物業規模不同。 招標人在招標前需根據物業的具體情況確定參與投標的物業管理企業所應具有的資質，并對其資格進行審查。

篇3：對物業管理招投標中預算問題思考

對物業管理招投標中預算問題的思考
文/ 張一民
在物業管理招投標活動中，無論是招標方還是投標方，都十分重視管理預算的問題，而招投標中關鍵的標的就是預算結果即管理費收費標準。目前物業管理企業對管理預算的具體操作和預算方法原則等等都是八仙過海，各顯神通。筆者結合自己在上海地區眾多市場項目招投標活動中，遇到的預算方面普遍性問題，提出我們的思考，以期與同行探討。

預算和管理費確定的現狀
1、預算的隨意性和不確定性
目前的預算是各管理企業在現有經驗基礎上對新項目的估算，有著很大的隨意性和不確定性；顯然，這種預算往往成為雙方討價還價的因素，由于沒有雙方一致的認識，容易造成預算的失真。

2、管理費標準與預算案倒置
在目前的招投標活動中，盡管預算方式不同，但應標方(物業管理企業)在測算出的管理費標準上似乎有著驚人的一致，這并不是預算本身的結果，事實上，這是因為管理費標準前置而預算倒拍帳或招標方愿意補貼造成的。在我們的許多招投標活動中，招標方（開發商或業主委員會）往往已經確定了管理費標準，因此，預算就顯得沒有因果性，無論預算結果如何，對今后的住戶來說必須按照既定的管理費標準收取，至多其產生的差額由招標方補貼。從而使預算成了形式主義。

3、管理標準承諾與預算脫節
由于上述原因，預算并不能反映客觀實際，從而在招投標活動中，應標方的管理標準承諾的真實可行性就令人懷疑。應標方為了取得項目管理權，在預算和管理費標準不符的狀態下，管理標準的承諾往往很少修改，而一旦管理付諸實施，由于成本太高必然會降低服務標準，造成服務誠信的問題。

4、政府定價管理費的制約性
目前上海地區大多數住宅小區的物業管理費標準是由政府前幾年確定的指導價進行的。政府的管理費指導價在一定時期起到了制止亂收費的行為，但隨著市場化的發展、以及物業管理行業的管理運行日漸成熟和新開發樓盤智能化水平以及其它設施水平的日趨提高，管理成本也越來越高，而過去的指導價水平已經無法滿足管理的需要；同時，過去的指導價考慮的是同類物業的一般標準，并沒有考慮小區規模大小、設施差異，因而對于較小樓盤的管理從一開始就陷入收不抵支的狀況。

管理標準與管理費必須互動
1、確定不同的管理標準
物業管理企業在招標文件編制和日常管理中確定的基本管理標準應按照建設部以及上海市的行業基本要求確定，但對于許多特殊的樓盤則管理標準難以細化成個性。因此，確定不同的管理標準（建設部已經有了初步的意見），并且能夠隨物業的不同而相應能調整的標準就顯得尤為重要。

確定基本的預算范圍
2、物業管理企業應按以下18個方面作為預算范圍：
（1）員工年度薪金；包括員工月薪、福利、節假日及平時加班費、年度員工保險、年度獎金等費用；（2）公用事業費；包括公共電費、公共水費（消防水、綠化用水、保潔用水）、電話費等；（3）電氣設備維護費；包括動力/照明燈管等器材備用維護費、強電費用、消防監控系統、安保監控系統維護費、弱電費用等；（4）管道維護系統費用；包括各類管道/閥門/龍頭等備品及維護費、各類水泵/變頻泵備件及維護費用等；（5）建筑/裝修費用，包括房屋建筑防水、房屋建筑/裝修、道路修繕等費用；（6）電梯維護保養費，即交專業公司負責的電梯保養維護費；（7）年度檢測費，包括電梯年度檢測辦證費、沉降測試費、水箱清洗水質檢測費、避雷系統檢測費等；（8）改良性工程維護費；（9）設備維護不可預見費；（10）湖景運行維護費；（11）保險費，包括財產險、公眾責任險；（12）清潔滅蟲費；包括清潔物料費、生活垃圾清運費；（13）園藝綠化養護費；（14）車庫管理系統維護費；（15）行政辦公費，包括辦公用品及印刷、招聘費、