江蘇省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)用房有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)
蘇建房(20**)371號(hào)
各市房管局、規(guī)劃局、建設(shè)局(委)：
經(jīng)省人大法工委明確答復(fù)，現(xiàn)就執(zhí)行《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱省條例)有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)用房的規(guī)定通知如下，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行：
一、關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位執(zhí)行交付物業(yè)管理服務(wù)用房規(guī)定的適用問(wèn)題。
1、省條例施行前已竣工交付使用的項(xiàng)目，交付物業(yè)管理服務(wù)用房的標(biāo)準(zhǔn)不適用省條例的規(guī)定。
根據(jù)法律、法規(guī)的效力不溯及既往的原則，省條例施行前已完成統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，并竣工交付使用的項(xiàng)目，不適用省條例的規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)用房應(yīng)按當(dāng)時(shí)的規(guī)定建設(shè)并驗(yàn)收交付使用。
2、在省條例施行前規(guī)劃建設(shè)或開(kāi)始建設(shè)，省條例施行后竣工交付的項(xiàng)目，應(yīng)區(qū)別處理：省條例施行前已建項(xiàng)目部分作為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理服務(wù)用房按當(dāng)時(shí)的規(guī)定建設(shè)并驗(yàn)收交付使用。已建部分和省條例施行后建設(shè)部分作為一個(gè)整體物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理服務(wù)用房面積不足省條例規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在后期建設(shè)時(shí)，經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，進(jìn)行補(bǔ)建和驗(yàn)收交付使用。
項(xiàng)目后期建設(shè)已不能補(bǔ)建的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)調(diào)配相應(yīng)的房屋補(bǔ)足物業(yè)管理服務(wù)用房。無(wú)法調(diào)配或調(diào)配不足的，應(yīng)對(duì)業(yè)主作專項(xiàng)補(bǔ)償，供業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)決定用于承租或購(gòu)置物業(yè)管理服務(wù)用房;補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照房屋銷售時(shí)的價(jià)格，結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)確定。
3、物業(yè)管理服務(wù)用房的交付使用期計(jì)算，以竣工驗(yàn)收合格，交接驗(yàn)收為準(zhǔn)。實(shí)行前期物業(yè)管理的，以竣工驗(yàn)收合格，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)交接驗(yàn)收為準(zhǔn);未實(shí)行前期物業(yè)管理的，以竣工驗(yàn)收合格，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主委員會(huì)交接驗(yàn)收為準(zhǔn)。
二、關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)用房的建造標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)登記、使用等問(wèn)題。
1、物業(yè)管理服務(wù)用房的設(shè)計(jì)要求。物業(yè)管理服務(wù)用房的總面積按規(guī)劃總建筑面積的千分之三至千分之四計(jì)算，設(shè)區(qū)的市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)高于此標(biāo)準(zhǔn)的，從其規(guī)定。規(guī)劃核準(zhǔn)的圖紙上應(yīng)標(biāo)注物業(yè)管理服務(wù)用房的具體位置并在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中注明面積;設(shè)計(jì)單位應(yīng)在圖紙上注明設(shè)計(jì)的實(shí)際面積。物業(yè)管理服務(wù)用房應(yīng)設(shè)置在住宅小區(qū)中心區(qū)域或住宅小區(qū)主出入口附近，方便業(yè)主使用的地方，不得設(shè)置在地下;設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。
2、物業(yè)管理服務(wù)用房建造的基本標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量和安全的要求，內(nèi)墻應(yīng)刷涂料，頂棚吊頂或刷涂料，地面鋪瓷磚，衛(wèi)生間墻地面鋪貼瓷磚，安裝衛(wèi)生潔具，具有上下水、供電等正常使用功能;住宅小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)用房?jī)?nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。
不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、車棚、車庫(kù)、人防工程、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋計(jì)入物業(yè)管理服務(wù)用房面積。
3、物業(yè)管理服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)、測(cè)量、登記。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)用房一并申請(qǐng)登記。
房產(chǎn)部門應(yīng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)用房獨(dú)立測(cè)量、計(jì)算面積、確權(quán)登記，其面積不計(jì)入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e內(nèi)，并在房地產(chǎn)平面圖相應(yīng)的位置上標(biāo)注“物業(yè)管理服務(wù)用房”字樣，房屋權(quán)屬登記產(chǎn)權(quán)人為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。
4、物業(yè)管理服務(wù)用房的交接驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗(yàn)收合格后，30日內(nèi)進(jìn)行交接驗(yàn)收。實(shí)行前期物業(yè)管理的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行交接驗(yàn)收;雙方辦理正式移交手續(xù)后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)用房情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)用房情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。未實(shí)行物業(yè)管理的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行交接驗(yàn)收，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)用房情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)持物業(yè)管理服務(wù)用房交接驗(yàn)收清單和公告，到所在城市人民政府規(guī)定的物業(yè)管理行政主管部門備案;物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)備案予以監(jiān)督。
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)，或按業(yè)主委員會(huì)的要求，在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，向選聘的新物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)用房交接驗(yàn)收。原物業(yè)管理企業(yè)不得對(duì)房屋內(nèi)的裝修或設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行拆改。
5、物業(yè)管理服務(wù)用房的用途和維護(hù)。物業(yè)管理服務(wù)用房用于物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，任何單位和個(gè)人未經(jīng)業(yè)主大會(huì)的同意且符合相關(guān)規(guī)定，不得占用或者改作他用。物業(yè)管理服務(wù)用房不得買賣和抵押。實(shí)行物業(yè)管理的，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同約定負(fù)責(zé)維護(hù);未實(shí)行物業(yè)管理的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定負(fù)責(zé)維護(hù)。
6、物業(yè)管理服務(wù)用房的監(jiān)督管理。規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)行政主管部門按照各自職責(zé)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、登記、移交和使用活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
江蘇省建設(shè)廳
二00六年八月三十日
篇2：中山市關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)配置物業(yè)服務(wù)用房的通知(2009年)
中府辦〔20**〕89號(hào)
火炬區(qū)管委會(huì),各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處,市屬有關(guān)單位:
根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和新修訂的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條中對(duì)物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)定,經(jīng)市政府同意,現(xiàn)就我市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房的配置通知如下:
一、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房,最低不少于50平方米、最高不超過(guò)300平方米;其中,業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于10平方米、最高不超過(guò)60平方米。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè),應(yīng)當(dāng)在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋,具備水、電使用功能;沒(méi)有配置電梯的物業(yè),物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。
物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)依法屬于業(yè)主,專用于物業(yè)服務(wù)管理工作,不得改作他用。
二、市規(guī)劃行政主管部門在審批建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)條件時(shí),明確項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)用房的規(guī)劃要求;在審批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí),在圖紙中明確物業(yè)服務(wù)用房位置,并在許可證附件“其他面積”一欄中明確面積,并辦理規(guī)劃驗(yàn)收。
三、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售時(shí)將市規(guī)劃行政主管部門批復(fù)的物業(yè)服務(wù)用房位置和面積予以公布,并在招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)提交承諾書(shū),承諾移交的物業(yè)服務(wù)用房面積。
四、市房管部門在辦理所有權(quán)初始登記時(shí),在房屋登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)(物業(yè)服務(wù)用房只作登記無(wú)需辦證也不作公攤)。
五、市建設(shè)行政主管部門在辦理竣工驗(yàn)收時(shí),嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)條件要求驗(yàn)收物業(yè)服務(wù)用房。
六、本通知發(fā)布前沒(méi)有配置物業(yè)服務(wù)用房的住宅小區(qū),支持、鼓勵(lì)建設(shè)單位參照以上條款予以配置。正在使用的物業(yè)服務(wù)用房,由建設(shè)單位或物業(yè)管理公司代理業(yè)主到市房管部門辦理所有權(quán)初始登記。
七、建設(shè)單位未按照本通知要求提供物業(yè)服務(wù)用房的,由市建設(shè)行政主管部門按《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處理。
八、本通知從發(fā)布之日起執(zhí)行。
中山市人民政府辦公室
二00九年十二月二十五日
篇3：南山區(qū)社區(qū)配套和公共服務(wù)用房移交工作方案(2007年)
南山區(qū)社區(qū)配套和公共服務(wù)用房移交工作方案(20**)
根據(jù)《關(guān)于印發(fā)深圳市社區(qū)配套和公共服務(wù)用房清理移交工作方案的通知》(深府辦[20**]79號(hào))要求，我區(qū)社區(qū)配套和公共服務(wù)設(shè)施用房的清理工作已基本完成，即將進(jìn)入移交工作階段，為確保移交工作順利，結(jié)合我區(qū)實(shí)際情況，制定本方案。
一、工作目標(biāo)
對(duì)清理后應(yīng)當(dāng)移交但尚未移交的社區(qū)居委會(huì)、中小學(xué)、幼兒園等公共服務(wù)用房，移交區(qū)物業(yè)辦管理，以進(jìn)一步完善基層有關(guān)硬件設(shè)施，提高社區(qū)服務(wù)水平。
二、移交范圍
(一)1988年1月3日實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓制度以來(lái)，由開(kāi)發(fā)單位建設(shè)的居委會(huì)、中小學(xué)用房(土地合同明確約定產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)單位的除外)。
(二)1988年1月3日實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓制度以來(lái)，土地合同約定或其他規(guī)定應(yīng)當(dāng)移交但尚未移交給政府的幼兒園等公共服務(wù)用房。
三、移交原則
(一)各部門要特事特辦，簡(jiǎn)化程序，開(kāi)設(shè)綠色通道辦理移交手續(xù)。
(二)土地合同沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)是否歸政府、以及沒(méi)有明確是否以成本價(jià)提供給政府的居委會(huì)、中小學(xué)用房，均由政府以成本價(jià)收回。
(三)移交實(shí)物的成本價(jià)，應(yīng)本著處理遺留問(wèn)題宜粗不宜細(xì)的原則，按工程造價(jià)管理站公布的竣工當(dāng)年信息價(jià)和造價(jià)指標(biāo)確定成本價(jià)指導(dǎo)方案，審計(jì)部門對(duì)該方案的執(zhí)行情況進(jìn)行審核。
(四)需補(bǔ)辦規(guī)劃、報(bào)建和消防等相關(guān)手續(xù)的，參照處理國(guó)企改制問(wèn)題的有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。
(五)對(duì)于已建成而實(shí)際建設(shè)面積與規(guī)定建設(shè)面積不符的，本著實(shí)事求是的精神解決。
(六)對(duì)應(yīng)建而未建或未按規(guī)定建設(shè)的，由開(kāi)發(fā)單位按補(bǔ)建補(bǔ)購(gòu)的原則處理。
(七)對(duì)已建成但挪作他用或占用的，應(yīng)按報(bào)建時(shí)的功能予以恢復(fù)，限期移交，并追討損失。
(八)對(duì)已建成但開(kāi)發(fā)單位已滅失或無(wú)法聯(lián)系的，公告后直接移交。
(九)移交工作涉及的相關(guān)經(jīng)費(fèi)，由區(qū)財(cái)政解決。
四、接收部門
社區(qū)配套和公共服務(wù)用房接收部門為南山區(qū)物業(yè)管理辦公室。
五、組織機(jī)構(gòu)
(一)成立“南山區(qū)社區(qū)配套和公共服務(wù)設(shè)施用房的移交工作領(lǐng)導(dǎo)小組”(以下簡(jiǎn)稱區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組)，由副區(qū)長(zhǎng)高圣元任組長(zhǎng)，區(qū)物業(yè)辦主任游壽南同志任副組長(zhǎng)，成員單位包括物業(yè)辦、建設(shè)局、民政局、教育局等。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在區(qū)物業(yè)辦，由游壽南同志兼任主任，張效民、張愛(ài)群、于學(xué)智同志任副主任。
(二)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室職責(zé)：
1、組織協(xié)調(diào)全區(qū)居委會(huì)、中小學(xué)及幼兒園等公共服務(wù)用房的移交工作，制定相應(yīng)的工作流程，制作移交工作所需的相關(guān)表格和函件，督促有關(guān)部門按要求提供資料，督促各職能部門的工作進(jìn)度、監(jiān)督工作質(zhì)量和組織成果驗(yàn)收。
2.針對(duì)移交過(guò)程中出現(xiàn)的各種情況和問(wèn)題，以職能部門的名義向相關(guān)單位發(fā)出相關(guān)函件等。
3.定期召開(kāi)工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)通報(bào)情況，研究解決辦法。對(duì)不配合移交工作的開(kāi)發(fā)單位，按照區(qū)工作組的要求，通知各職能部門依法處理。
4.對(duì)按成本價(jià)提供的配套設(shè)施按工程造價(jià)管理站公布的竣工當(dāng)年信息價(jià)和造價(jià)指標(biāo)提出成本價(jià)指導(dǎo)方案。
六、相關(guān)部門職責(zé)分工
(一)區(qū)民政局
負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)居委會(huì)等用房的接收工作，協(xié)調(diào)簽訂移交確認(rèn)書(shū)及向產(chǎn)權(quán)登記部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)工作。
(二)區(qū)教育局
1、負(fù)責(zé)相關(guān)中小學(xué)用房的接收工作，向區(qū)物業(yè)辦申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)管理登記。
2、協(xié)調(diào)中小學(xué)、幼兒園用房的接收工作，向區(qū)物業(yè)辦申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)管理登記。
(三)區(qū)建設(shè)局
核查有關(guān)居委會(huì)、中小學(xué)及幼兒園等公共服務(wù)用房的相關(guān)施工報(bào)建、竣工驗(yàn)收資料;對(duì)已約定建設(shè)社區(qū)配套和公共服務(wù)用房而未辦理施工報(bào)建的盡快督促開(kāi)發(fā)單位申報(bào)資料。
以上各職能部門應(yīng)對(duì)拒不移交或者對(duì)移交工作不配合的單位，依法采取有效的行政手段和合法的強(qiáng)制措施，以保障移交工作的順利實(shí)施。
七、時(shí)間安排：
即日起至10月10日進(jìn)行社區(qū)配套和公共服務(wù)用房移交工作。
八、相關(guān)措施
1、充分利用各種行政手段，進(jìn)一步加大移交工作的力度。對(duì)不配合移交工作的單位，按照區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組的要求，由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室通知各職能部門通過(guò)以下方式進(jìn)行處理：
(1)暫緩辦理該單位的相關(guān)業(yè)務(wù)。
(2)行業(yè)主管部門在資質(zhì)審查時(shí)予以扣分或作相關(guān)處理。
(3)工商、稅務(wù)等各部門根據(jù)相關(guān)職能依法查處。
2、非法占用且拒不配合移交的物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理主管部門依法處理。
3、對(duì)拒不配合移交工作的單位，在媒體上予以曝光。
4、對(duì)拒不移交的單位，必要時(shí)循司法途徑解決。