江蘇省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)用房有關(guān)問題的處理意見
蘇建房(20**)371號
各市房管局、規(guī)劃局、建設(shè)局(委)：
經(jīng)省人大法工委明確答復(fù)，現(xiàn)就執(zhí)行《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱省條例)有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)用房的規(guī)定通知如下，請遵照執(zhí)行：
一、關(guān)于開發(fā)建設(shè)單位執(zhí)行交付物業(yè)管理服務(wù)用房規(guī)定的適用問題。
1、省條例施行前已竣工交付使用的項(xiàng)目，交付物業(yè)管理服務(wù)用房的標(biāo)準(zhǔn)不適用省條例的規(guī)定。
根據(jù)法律、法規(guī)的效力不溯及既往的原則，省條例施行前已完成統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，并竣工交付使用的項(xiàng)目，不適用省條例的規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)用房應(yīng)按當(dāng)時的規(guī)定建設(shè)并驗(yàn)收交付使用。
2、在省條例施行前規(guī)劃建設(shè)或開始建設(shè)，省條例施行后竣工交付的項(xiàng)目，應(yīng)區(qū)別處理：省條例施行前已建項(xiàng)目部分作為一個獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理服務(wù)用房按當(dāng)時的規(guī)定建設(shè)并驗(yàn)收交付使用。已建部分和省條例施行后建設(shè)部分作為一個整體物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理服務(wù)用房面積不足省條例規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在后期建設(shè)時，經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，進(jìn)行補(bǔ)建和驗(yàn)收交付使用。
項(xiàng)目后期建設(shè)已不能補(bǔ)建的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)調(diào)配相應(yīng)的房屋補(bǔ)足物業(yè)管理服務(wù)用房。無法調(diào)配或調(diào)配不足的，應(yīng)對業(yè)主作專項(xiàng)補(bǔ)償，供業(yè)主通過業(yè)主大會決定用于承租或購置物業(yè)管理服務(wù)用房;補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照房屋銷售時的價格，結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)確定。
3、物業(yè)管理服務(wù)用房的交付使用期計(jì)算，以竣工驗(yàn)收合格，交接驗(yàn)收為準(zhǔn)。實(shí)行前期物業(yè)管理的，以竣工驗(yàn)收合格，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)交接驗(yàn)收為準(zhǔn);未實(shí)行前期物業(yè)管理的，以竣工驗(yàn)收合格，開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主委員會交接驗(yàn)收為準(zhǔn)。
二、關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)用房的建造標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)登記、使用等問題。
1、物業(yè)管理服務(wù)用房的設(shè)計(jì)要求。物業(yè)管理服務(wù)用房的總面積按規(guī)劃總建筑面積的千分之三至千分之四計(jì)算，設(shè)區(qū)的市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)高于此標(biāo)準(zhǔn)的，從其規(guī)定。規(guī)劃核準(zhǔn)的圖紙上應(yīng)標(biāo)注物業(yè)管理服務(wù)用房的具體位置并在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中注明面積;設(shè)計(jì)單位應(yīng)在圖紙上注明設(shè)計(jì)的實(shí)際面積。物業(yè)管理服務(wù)用房應(yīng)設(shè)置在住宅小區(qū)中心區(qū)域或住宅小區(qū)主出入口附近，方便業(yè)主使用的地方，不得設(shè)置在地下;設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。
2、物業(yè)管理服務(wù)用房建造的基本標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)工程質(zhì)量和安全的要求，內(nèi)墻應(yīng)刷涂料，頂棚吊頂或刷涂料，地面鋪瓷磚，衛(wèi)生間墻地面鋪貼瓷磚，安裝衛(wèi)生潔具，具有上下水、供電等正常使用功能;住宅小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。
不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、人防工程、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋計(jì)入物業(yè)管理服務(wù)用房面積。
3、物業(yè)管理服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)申請、測量、登記。開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理服務(wù)用房一并申請登記。
房產(chǎn)部門應(yīng)對物業(yè)管理服務(wù)用房獨(dú)立測量、計(jì)算面積、確權(quán)登記，其面積不計(jì)入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e內(nèi)，并在房地產(chǎn)平面圖相應(yīng)的位置上標(biāo)注“物業(yè)管理服務(wù)用房”字樣，房屋權(quán)屬登記產(chǎn)權(quán)人為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。
4、物業(yè)管理服務(wù)用房的交接驗(yàn)收。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗(yàn)收合格后，30日內(nèi)進(jìn)行交接驗(yàn)收。實(shí)行前期物業(yè)管理的，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行交接驗(yàn)收;雙方辦理正式移交手續(xù)后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)用房情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;業(yè)主大會成立后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)用房情況書面告知業(yè)主委員會。未實(shí)行物業(yè)管理的，開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主委員會進(jìn)行交接驗(yàn)收，業(yè)主委員會應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)用房情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)持物業(yè)管理服務(wù)用房交接驗(yàn)收清單和公告，到所在城市人民政府規(guī)定的物業(yè)管理行政主管部門備案;物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)備案予以監(jiān)督。
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主委員會，或按業(yè)主委員會的要求，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，向選聘的新物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)用房交接驗(yàn)收。原物業(yè)管理企業(yè)不得對房屋內(nèi)的裝修或設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行拆改。
5、物業(yè)管理服務(wù)用房的用途和維護(hù)。物業(yè)管理服務(wù)用房用于物業(yè)管理服務(wù)活動和業(yè)主委員會的活動，任何單位和個人未經(jīng)業(yè)主大會的同意且符合相關(guān)規(guī)定，不得占用或者改作他用。物業(yè)管理服務(wù)用房不得買賣和抵押。實(shí)行物業(yè)管理的，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同約定負(fù)責(zé)維護(hù);未實(shí)行物業(yè)管理的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定負(fù)責(zé)維護(hù)。
6、物業(yè)管理服務(wù)用房的監(jiān)督管理。規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)行政主管部門按照各自職責(zé)，對物業(yè)管理服務(wù)用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、登記、移交和使用活動進(jìn)行監(jiān)督管理。
江蘇省建設(shè)廳
二00六年八月三十日
篇2：江蘇省物業(yè)管理服務(wù)用房有關(guān)問題的處理意見（2006）
江蘇省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)用房有關(guān)問題的處理意見
蘇建房(20**)371號
各市房管局、規(guī)劃局、建設(shè)局(委)：
經(jīng)省人大法工委明確答復(fù)，現(xiàn)就執(zhí)行《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱省條例)有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)用房的規(guī)定通知如下，請遵照執(zhí)行：
一、關(guān)于開發(fā)建設(shè)單位執(zhí)行交付物業(yè)管理服務(wù)用房規(guī)定的適用問題。
1、省條例施行前已竣工交付使用的項(xiàng)目，交付物業(yè)管理服務(wù)用房的標(biāo)準(zhǔn)不適用省條例的規(guī)定。
根據(jù)法律、法規(guī)的效力不溯及既往的原則，省條例施行前已完成統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，并竣工交付使用的項(xiàng)目，不適用省條例的規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)用房應(yīng)按當(dāng)時的規(guī)定建設(shè)并驗(yàn)收交付使用。
2、在省條例施行前規(guī)劃建設(shè)或開始建設(shè)，省條例施行后竣工交付的項(xiàng)目，應(yīng)區(qū)別處理：省條例施行前已建項(xiàng)目部分作為一個獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理服務(wù)用房按當(dāng)時的規(guī)定建設(shè)并驗(yàn)收交付使用。已建部分和省條例施行后建設(shè)部分作為一個整體物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理服務(wù)用房面積不足省條例規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在后期建設(shè)時，經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，進(jìn)行補(bǔ)建和驗(yàn)收交付使用。
項(xiàng)目后期建設(shè)已不能補(bǔ)建的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)調(diào)配相應(yīng)的房屋補(bǔ)足物業(yè)管理服務(wù)用房。無法調(diào)配或調(diào)配不足的，應(yīng)對業(yè)主作專項(xiàng)補(bǔ)償，供業(yè)主通過業(yè)主大會決定用于承租或購置物業(yè)管理服務(wù)用房;補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照房屋銷售時的價格，結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)確定。
3、物業(yè)管理服務(wù)用房的交付使用期計(jì)算，以竣工驗(yàn)收合格，交接驗(yàn)收為準(zhǔn)。實(shí)行前期物業(yè)管理的，以竣工驗(yàn)收合格，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)交接驗(yàn)收為準(zhǔn);未實(shí)行前期物業(yè)管理的，以竣工驗(yàn)收合格，開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主委員會交接驗(yàn)收為準(zhǔn)。
二、關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)用房的建造標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)登記、使用等問題。
1、物業(yè)管理服務(wù)用房的設(shè)計(jì)要求。物業(yè)管理服務(wù)用房的總面積按規(guī)劃總建筑面積的千分之三至千分之四計(jì)算，設(shè)區(qū)的市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)高于此標(biāo)準(zhǔn)的，從其規(guī)定。規(guī)劃核準(zhǔn)的圖紙上應(yīng)標(biāo)注物業(yè)管理服務(wù)用房的具體位置并在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中注明面積;設(shè)計(jì)單位應(yīng)在圖紙上注明設(shè)計(jì)的實(shí)際面積。物業(yè)管理服務(wù)用房應(yīng)設(shè)置在住宅小區(qū)中心區(qū)域或住宅小區(qū)主出入口附近，方便業(yè)主使用的地方，不得設(shè)置在地下;設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。
2、物業(yè)管理服務(wù)用房建造的基本標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)工程質(zhì)量和安全的要求，內(nèi)墻應(yīng)刷涂料，頂棚吊頂或刷涂料，地面鋪瓷磚，衛(wèi)生間墻地面鋪貼瓷磚，安裝衛(wèi)生潔具，具有上下水、供電等正常使用功能;住宅小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。
不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、人防工程、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋計(jì)入物業(yè)管理服務(wù)用房面積。
3、物業(yè)管理服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)申請、測量、登記。開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理服務(wù)用房一并申請登記。
房產(chǎn)部門應(yīng)對物業(yè)管理服務(wù)用房獨(dú)立測量、計(jì)算面積、確權(quán)登記，其面積不計(jì)入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e內(nèi)，并在房地產(chǎn)平面圖相應(yīng)的位置上標(biāo)注“物業(yè)管理服務(wù)用房”字樣，房屋權(quán)屬登記產(chǎn)權(quán)人為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。
4、物業(yè)管理服務(wù)用房的交接驗(yàn)收。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗(yàn)收合格后，30日內(nèi)進(jìn)行交接驗(yàn)收。實(shí)行前期物業(yè)管理的，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行交接驗(yàn)收;雙方辦理正式移交手續(xù)后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)用房情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;業(yè)主大會成立后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)用房情況書面告知業(yè)主委員會。未實(shí)行物業(yè)管理的，開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主委員會進(jìn)行交接驗(yàn)收，業(yè)主委員會應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)用房情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)持物業(yè)管理服務(wù)用房交接驗(yàn)收清單和公告，到所在城市人民政府規(guī)定的物業(yè)管理行政主管部門備案;物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)備案予以監(jiān)督。
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主委員會，或按業(yè)主委員會的要求，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，向選聘的新物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)用房交接驗(yàn)收。原物業(yè)管理企業(yè)不得對房屋內(nèi)的裝修或設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行拆改。
5、物業(yè)管理服務(wù)用房的用途和維護(hù)。物業(yè)管理服務(wù)用房用于物業(yè)管理服務(wù)活動和業(yè)主委員會的活動，任何單位和個人未經(jīng)業(yè)主大會的同意且符合相關(guān)規(guī)定，不得占用或者改作他用。物業(yè)管理服務(wù)用房不得買賣和抵押。實(shí)行物業(yè)管理的，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同約定負(fù)責(zé)維護(hù);未實(shí)行物業(yè)管理的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定負(fù)責(zé)維護(hù)。
6、物業(yè)管理服務(wù)用房的監(jiān)督管理。規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)行政主管部門按照各自職責(zé)，對物業(yè)管理服務(wù)用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、登記、移交和使用活動進(jìn)行監(jiān)督管理。
江蘇省建設(shè)廳
二00六年八月三十日