談分期開發(fā)住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)問題

　　摘 要：分期開發(fā)的大規(guī)模房地產(chǎn)項目小區(qū)，往往持續(xù)時間長，物業(yè)管理應(yīng)既分期開展工作，又要把握全局，正確處理分期接管與后續(xù)開發(fā)建設(shè)的關(guān)系，搞好建管銜接，確保整個住宅小區(qū)物業(yè)管理的“長治久安”。評價整個住宅小區(qū)優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)不僅要看開發(fā)建設(shè)質(zhì)量，更要看居住環(huán)境和物業(yè)管理水平。建設(shè)設(shè)施齊全、質(zhì)量優(yōu)良的住宅小區(qū)是搞好物業(yè)管理的基礎(chǔ)，物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)能夠使物業(yè)保值、增值并形成物業(yè)品牌，只顧開發(fā)建設(shè)不顧物業(yè)管理是對產(chǎn)權(quán)人利益的最大欺詐，拋開建設(shè)談物業(yè)管理如空中樓閣沒有基礎(chǔ)。因此，探討分期開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中的物業(yè)管理具有重要的現(xiàn)實意義。

　　在一些規(guī)模較大又分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，存在前期物業(yè)與后建樓盤在管理過程中因銜接不上出現(xiàn)臟亂差等現(xiàn)象，導(dǎo)致有些業(yè)主入住初期就有大量的投訴和報修，致使物業(yè)管理分期接管與開發(fā)建設(shè)的全過程難以有效銜接。這些問題的原因是多方面的，但從根本上講，主要是還沒有找到分期開發(fā)的住宅小區(qū)分期接管與后續(xù)開發(fā)有效銜接的途徑和手段。因此解決分期開發(fā)住宅小區(qū)建管中存在的問題是目前物業(yè)管理和開發(fā)建設(shè)工作面臨的一項重要課題。筆者就此問題談?wù)剛€人的看法。

　　一、加強(qiáng)分期開發(fā)項目的行政監(jiān)督，從源頭上制止分期開發(fā)建設(shè)的遺留癥

　　住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)單位和建設(shè)項目的主管單位都是政府的建設(shè)部門，有些分期開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理問題是行政監(jiān)督不到位的結(jié)果。一些開發(fā)商在利益的驅(qū)動下，加大建筑密度，多建房，擠占公共綠(場)地;降低或減少公共配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn);不按規(guī)定提供物業(yè)管理辦公用房和物業(yè)管理經(jīng)營性用房;少繳或不繳住宅小區(qū)公共設(shè)施共用部位維修資金，在開發(fā)建設(shè)中沒有考慮物業(yè)管理的需要，造成許多社會問題，影響社會安定和相關(guān)人群的安居樂業(yè)，給物業(yè)管理的正常運行留下了許多無法彌補(bǔ)的問題。

　　從1999年我市物業(yè)管理千戶調(diào)查問卷匯總情況看，有35.6%的用戶認(rèn)為所居住小區(qū)存在“物業(yè)管理規(guī)劃不合理”;有21.1%認(rèn)為小區(qū)存在“見縫插針的亂建”;有39.8%的則認(rèn)為“專用設(shè)施配套不齊全”。問卷調(diào)查從一個側(cè)面反映了廣大產(chǎn)權(quán)人迫切要求改善住宅小區(qū)建設(shè)與管理質(zhì)量的意向。筆者認(rèn)為，解決分期接管與后續(xù)開發(fā)的銜接問題要從立項審批和行政監(jiān)督的這一源頭環(huán)節(jié)入手，加大行政監(jiān)管力度。為了保證新建住宅小區(qū)的使用條件和配套設(shè)施完善，在后續(xù)項目開工前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)制定項目整體的物業(yè)管理方案，物業(yè)管理方案應(yīng)明確界定物業(yè)管理用房的具體位置、數(shù)量和提供主體;明確界定物業(yè)管理經(jīng)營性用房的具體位置、數(shù)量、成本價格和提供主體;明確界定住宅小區(qū)公用設(shè)施共用部位維修基金的計提基數(shù)、計提比例和繳納計劃;明確小區(qū)綠化、硬化、美化、環(huán)衛(wèi)、文體活動等公共設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等。行政主管部門應(yīng)按照《物業(yè)管理條例》的要求，認(rèn)真檢查開發(fā)商制定的物業(yè)管理方案的落實情況。

　　二、分期開發(fā)的住宅小區(qū)要從整體出發(fā)，在后續(xù)建設(shè)中引入適應(yīng)物業(yè)管理的規(guī)劃設(shè)計

　　規(guī)劃設(shè)計作為分期開發(fā)住宅小區(qū)后續(xù)開發(fā)建設(shè)工作的重要環(huán)節(jié)，對于整體住宅小區(qū)的形成起著決定性作用。要創(chuàng)造一個優(yōu)秀的住宅小區(qū)，首先要有一個優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計方案。在進(jìn)行規(guī)劃時，不僅要從住宅小區(qū)的總體布局、使用功能、環(huán)境布置來安排，而且要對物業(yè)管理所涉及的問題加以考慮。目前的現(xiàn)狀是開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計時較少考慮到日后物業(yè)管理的因素，導(dǎo)致住宅小區(qū)設(shè)施配套不全，給管理帶來了許多不便。

　　筆者認(rèn)為要做好分期接管與后續(xù)開發(fā)的建管銜接工作，首先要做好規(guī)劃設(shè)計工作。諸如小區(qū)封閉管理的形式、垃圾點的設(shè)置、監(jiān)控防盜系統(tǒng)的配置、園林綠化和硬化美化的設(shè)計、物業(yè)管理辦公和經(jīng)營性用房的定位等等，都要考慮得非常周到。為日后的物業(yè)管理提供有利條件。

　　在規(guī)劃設(shè)計階段引入物業(yè)管理理念不僅僅是規(guī)劃設(shè)計人員的事情，也對物業(yè)服務(wù)單位提出了更高的要求。物業(yè)管理人員參與小區(qū)規(guī)劃方案的論證，有利于從管理角度去完善規(guī)劃方案。從靜態(tài)上講，不同規(guī)模不同檔次的住宅小區(qū)其物業(yè)管理設(shè)施應(yīng)如何配置要有切合實際的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范;從動態(tài)上講，應(yīng)適當(dāng)考慮物業(yè)管理發(fā)展的需要，靈活設(shè)計相關(guān)設(shè)施并適當(dāng)預(yù)留可發(fā)展空間，使物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)升級時其相關(guān)硬件設(shè)施擴(kuò)充、擴(kuò)建具有可能性。由此可見，在規(guī)劃設(shè)計過程中有無物業(yè)管理意識，不僅關(guān)系到能否為規(guī)范的物業(yè)管理提供條件，而且關(guān)系到能否實現(xiàn)以高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)營造寬松和諧的居家氛圍，甚至關(guān)系到后期開發(fā)項目的吸引力。

　　三、物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)積極參與監(jiān)督和驗收后續(xù)建設(shè)項目

　　在分期開發(fā)的住宅小區(qū)后期建設(shè)階段，施工質(zhì)量直接關(guān)系到整個小區(qū)日后使用功能的正常發(fā)揮，關(guān)系到住戶的切身利益，也關(guān)系到日后物業(yè)管理的正常運作。現(xiàn)實中，有的開發(fā)單位私自改變規(guī)劃設(shè)計，造成配套設(shè)施不全和房屋質(zhì)量隱患。解決這些問題，與物業(yè)管理的工作息息相關(guān)，因此讓物業(yè)服務(wù)單位參與監(jiān)督后續(xù)項目建設(shè)過程是完全必要的。這樣做的好處是：

　　1、有利于行政主管部門監(jiān)督和落實開發(fā)建設(shè)單位立項審批時上報的物業(yè)管理方案中規(guī)定項目的建設(shè)情況。

　　2、有利于物業(yè)管理公司日后的管理，促進(jìn)樓盤銷售。現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高水準(zhǔn)的現(xiàn)代化住宅小區(qū)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施設(shè)備的正常使用帶來極大的隱患， 甚至導(dǎo)致巨大的浪費，有時某些作業(yè)者可能會為了方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給后期的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)派出專業(yè)人員管理，監(jiān)督施工單位的各項工作，提出整改建議，確保了工程質(zhì)量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。

　　3、有利于物業(yè)的功能定位，確保物業(yè)的使用功能。物業(yè)管理公司積極參與工程監(jiān)理工作， 從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用、管理和服務(wù)留下隱患。

　　4、有利于減少開發(fā)商的后顧之憂，專心于開發(fā)建設(shè)。通過分期介入，開發(fā)商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使其改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，避免日后扯皮推諉事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中給排水、電氣、照明、通信、通訊、暖通、供電、避震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，引起開發(fā)商的高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)施設(shè)備在投入使用前就能正常運行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時嚴(yán)格按照建設(shè)部頒布的《 房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 》做好接管驗收工作。

　　5、能及早從今后管理的角度監(jiān)督建設(shè)施工單位嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計原意進(jìn)行建設(shè)，及時制止一些建設(shè)單位不顧小區(qū)今后管理的難度和廣大業(yè)主的利益而隨意改變規(guī)劃設(shè)計現(xiàn)象的發(fā)生。

　　6、能使物業(yè)管理公司了解房屋建設(shè)結(jié)構(gòu)及各種管線的埋設(shè)，收集整理好小區(qū)建設(shè)的有關(guān)資料和基本情況，在業(yè)主入住前，為住宅小區(qū)的裝修管理和水電、土建維修提供方便，使建設(shè)寓于管理之中，為全面管理好小區(qū)打好基礎(chǔ)。

　　7、物業(yè)服務(wù)單位參加單項工程驗收和小區(qū)綜合竣工驗收是住宅小區(qū)整體物業(yè)接管前對建設(shè)單位的最后一個制約環(huán)節(jié)，對未按規(guī)劃設(shè)計建設(shè)配套設(shè)施和物業(yè)管理設(shè)施的行為，物業(yè)服務(wù)單位有權(quán)要求建設(shè)單位補(bǔ)建或完善，從而確保物業(yè)管理前提條件的落實。

　　四、后續(xù)開發(fā)項目綜合竣工驗收后，應(yīng)做好物業(yè)管理工作

　　后續(xù)開發(fā)項目綜合竣工驗收后標(biāo)志著開發(fā)建設(shè)單位的工程建設(shè)任務(wù)的完成，物業(yè)服務(wù)單位在這個階段要全面介入管理，避免建管脫節(jié)，造成業(yè)主的違章裝修、公共環(huán)境和治安無人管理等后果。物業(yè)服務(wù)單位在實施對后續(xù)建設(shè)項目管理時應(yīng)重點把握好四個環(huán)節(jié)：1、在物業(yè)接管驗收中嚴(yán)格把關(guān)。對即將接管的小區(qū)認(rèn)真做好使用功能的核查，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查并做好登記，辦理交接手續(xù)，建立移交檔案，完成法律上的建管交接。2、超前制定各項管理制度。物業(yè)公司在業(yè)主入住前，應(yīng)制定出一套科學(xué)的行之有效的規(guī)章制度，使物業(yè)管理一開始就做到有章可循。3、實施超前教育。在業(yè)主入住以前，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)對整個宣傳教育工作做出周密計劃，采取多種形式，宣傳業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)，以得到廣大業(yè)主的支持、理解和配合。4、超前協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與行政管理的關(guān)系，明確物業(yè)管理公司和行政管理部門職能，避免出現(xiàn)多頭管理，推諉扯皮等現(xiàn)象;政府職能部門(如辦事處、派處所)對小區(qū)有關(guān)工作實施業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，保證業(yè)主入住后物業(yè)管理公司和行政管理部門密切配合、相互支持，從而為小區(qū)管理提供保障。

　　分期開發(fā)住宅小區(qū)的分期建設(shè)與物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)有著內(nèi)在的聯(lián)系，二者是相互依存、相互促進(jìn)的關(guān)系。開發(fā)建設(shè)單位為購房人提供了住宅產(chǎn)品消費，物業(yè)服務(wù)單位為購房人提供了物業(yè)服務(wù)消費，從維護(hù)消費者權(quán)益的角度二者的目的是一致的，那就是讓業(yè)主(消費者)享有優(yōu)良的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，因此分期開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理和后續(xù)開發(fā)建設(shè)又是相互統(tǒng)一的關(guān)系。在《物權(quán)法》和新的《物業(yè)管理條例》付諸實施的新時期，為了保障和維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，認(rèn)真研究建管銜接問題，制定建管銜接方面的規(guī)則，真正實現(xiàn)分期開發(fā)住宅小區(qū)的分期物業(yè)管理與后續(xù)開發(fā)建設(shè)項目在各個環(huán)節(jié)的有效銜接，是完全必要也是迫在眉睫的。(作者：陳耀從)

篇2：物管案例:小區(qū)圍墻物業(yè)管理公司能拆除嗎

　　物管案例:小區(qū)圍墻物業(yè)管理公司能拆除嗎

　　劉女士所住的芬芳花園小區(qū)實行封閉式物業(yè)管理。20**年4月，僅一墻之隔的A公司開發(fā)新建雨花雅園，并與B公司簽訂協(xié)議，約定將芬芳花園西區(qū)所屬基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共配套設(shè)施與雨花雅園共享，雨花雅園的物業(yè)管理并入芬芳花園，A公司向B公司支付費用。A公司對外承諾，雨花雅園將與芬芳花園成為一體，雨花雅園業(yè)主可以自由進(jìn)出芬芳花園。因此，攔在兩個小區(qū)之間的圍墻被打通。劉女士認(rèn)為，兩物業(yè)公司所做的決定，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的合法權(quán)益，遂起訴至法院，要求A公司、B公司停止侵害，將芬芳花園原封閉圍墻予以修復(fù)。

　　[案例提示]

　　這里首先需要弄清的是該圍墻是否屬于芬芳花園的公共財產(chǎn)。

　　[案例分析]

　　本案例中的圍墻屬于小區(qū)的公用設(shè)施，是小區(qū)的公共財產(chǎn)。就小區(qū)的公共財產(chǎn)而言，絕大部分屬于全體業(yè)主所有，小區(qū)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主行使所有權(quán)和支配權(quán)。物業(yè)管理公司要改變公用設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。故本案例中的圍墻物業(yè)管理公司不能拆除。

篇3：拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得與體會

　　拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得與體會

　　我是今年2月4日到真誠物業(yè)公司接管的惠民拆遷安置小區(qū)上班的。剛上班時，業(yè)主對我不太友好。通過走訪才知道，因房子質(zhì)量問題、房產(chǎn)證問題、大門問題、車庫問題等等沒有解決，小區(qū)業(yè)主對有關(guān)部門和開發(fā)商非常不滿，就以拒繳物業(yè)管理費來對抗。

　　但小區(qū)存在的這些問題，我們基本沒有辦法解決。我們這些保安保潔人員也有一大家人，也要吃飯。怎么辦？我們就組成收費小組，采取主動出擊，上門收費的辦法。白天收商鋪，晚上收住戶，禮貌相待，耐心解釋。但業(yè)主相互觀望，無人帶頭，仍然不愿繳。有的甚至相互賭咒發(fā)誓，進(jìn)行串連不繳費。

　　功夫不負(fù)有心人，經(jīng)過一段時間的努力，少數(shù)愛面子的業(yè)主繳了，但是大部分還是不愿交。三番五次登門還有意見，嘴里罵罵嘰嘰的，說影響他們做生意。我們的原則是罵不還口、打不還手。在6月份一位員工被打住進(jìn)醫(yī)院，經(jīng)過派出所處理，賠那個員工各項費用壹萬元，物業(yè)管理費當(dāng)面繳清。這家費用是交了，但還要面對幾千幾百戶，冷嘲熱諷、冷言惡語、拒絕門外，說什么樣的話人都有。這時有很多朋友勸我不要去上這個班了，苦口婆心，還沒人理解。經(jīng)過一番考慮，我還是做出了堅守的決定。我想最主要的還是要有自己的精神，要有信心、有勇氣。時時有機(jī)會，行行出狀元，我為什么不能堅持下去，服務(wù)他人也是自己的一份貢獻(xiàn)。

　　通過這次學(xué)習(xí)，使我懂得了物業(yè)管理的各項具體要求，也學(xué)到了很多的知識。如何轉(zhuǎn)換服務(wù)模式？在物業(yè)項目運營管理中怎樣抓住贏利點？如何開拓盈利空間？怎樣與業(yè)主進(jìn)行溝通？這些新鮮知識給了我很大的啟發(fā)。回去以后，我要把學(xué)到的知識應(yīng)用到實際工作中去，加強(qiáng)和業(yè)主的溝通。對業(yè)主所反映的問題，積極向有關(guān)部門匯報，爭取得到領(lǐng)導(dǎo)的支持和幫助。我相信，在我們的努力下，我們的日子一定會好起來。最后感謝真誠物業(yè)公司，給了我這個好的學(xué)習(xí)機(jī)會。

　　本文源自：《淮安物業(yè)管理》

　　洪澤縣真誠物業(yè)有限公司　高中蘭