物業管理在國內尚屬新興的微利行業，隨著近幾年物業管理不斷的受到社會的重視，整個行業也相應得到很大程度的發展。但在這個發展過程中，物業管理行業仍然存在不少問題和不足，主要體現在如下幾個點：
1、 優秀的人力資源開發與管理“領頭羊”企業為數不多
目前，我國物業管理企業有2萬多家，而一級資質的企業沒有超過100家，也就是說一級資質企業連0.5%都不夠，而這些企業在人力資源開發與管理方面也并不都非常優秀。在我國目前這么多的物業管理企業里，真正在人力資源開發與管理做得非常優秀的企業屈指可數，如果要與國外一些同行企業相比，那可能更是寥寥無幾。
導致我國缺乏優秀的人力資源開發與管理“領頭羊”企業的原因有多方面，其中與我國物業管理發展歷史是有很大關系的。
2、 行業人才機制落后
在人才機制方面，深圳有了一些成功的經驗，如信拓物業的內外部培訓體系、長城物業的人才儲備管理、金地物業的管理處主任職業化等，起到了很大積極的作用。但從行業整體來看，行業的才機制還顯得相對落后，缺乏有利于人才成長的制度，企業用人“近視病”等問題依然非常嚴重。
一份行業調查表明，深圳萬科、金地、中海等幾家國內知名的物業管理企業從2000年以來，企業高層領導、優秀中層管理人員、管理處主任、工程人員的流失接近30%，廣州、佛山、珠海、長沙、成都、南京等地每年至少從深圳挖走中層以上骨干500人。
面對物業管理行業的人才困境，許多企業也已開始意識到問題的嚴重性，但相對于其他行業，物業管理行業對人才的重視仍然不足，人力資源開發與管理明顯缺乏有效的手段和應對措施。
3、 整體的人力資源素質亟待提高
我國物業管理從業人員的知識、技術、經驗等素質，大部分還不能適應當前的物業管理發展狀況，整體的人力資源素質亟待提高。
由于物業管理尚屬新興的行業，目前還沒有普遍建立起完善的從業人員行為規范和行業管理標準。據統計，目前我國80%左右的物業管理從業人員來自城市企、事業單位下崗分流人員、部隊退伍軍人以及農村剩余勞動力。
高素質物業管理人才緊缺。據一些行業調查資料顯示，深圳大部分物業管理企業中，管理人員中專以上文化程度的僅占60%，?？埔陨系膬H為35%，即使在國家一級資質企業，高級職稱的工程師、碩士以上的人才寥寥無幾。
目前，我國大多物業管理企業都忽視人力資源的開發與管理，既不經常組織專業技能和職業道德的培訓學習，又沒有建立嚴格的崗位職責、操作規程和考核標準，使企業的管理服務理念、內容、質量難以達到，管理水平跟不上，服務質量搞不好，甚至有些搞不清“物業管理”到底是管理還是服務。
4、 行業對人才的吸引力不大
我國大部分物業管理企業小而分散，規模不大，其創利能力低下決定了這個行業難以提供良好的薪酬待遇，也就難以吸引高素質的專業管理人才。
另外，由于很多人都普遍認為物業管理行業是一個低技術、勞動密集型的行業，主要從事的只是一些簡單的保安、清潔、綠化和維修工作，不需要高素質的人才，因此也就缺乏良好的用人機制。
行業吸引力不大，主要體現在員工的薪酬待遇方面，尤其是與相近的酒店管理行業相比更為明顯。如在組織能力、知識結構、日常事務處理能力方面，一個物業經理與一個酒店中層管理人員(如部門經理)是比較接近的，在工作強度和難度方面，物業經理則要比酒店的部門經理要大得多，因此，從理論上講他們的薪酬待遇應該差別不大，但事實并非如此，一個酒店的部門經理的薪酬待遇普遍是一個物業經理的2至3倍，有些甚至更多。
5、 人才分布呈現出區域性失衡
由于物業管理在各地的起步不同，相應整個行業人才分布也就呈現出區域性失衡。
深圳作為我國物業管理最早起步的城市，物業管理人才最為集中。隨著全國物業管理大范圍的鋪開，物業管理高素質人才緊缺，由于人才分布區域性失衡，因此，物業管理人才集中的地區出現大量高層管理人才進入內地城市從事物業管理活動。盡管如此，但限于我國高素質物業管理人才的現狀，目前還是難以解決才分布區域性失衡的問題。在內地一些經濟較為落后的地區，物業管理人才狀況就更不容樂觀。
篇2：當前我國高校物業管理存在不足對策
本文提要：物業管理已經逐步成為高校后勤服務保障工作的重要內容,大多數高校的物業管理隊伍均是本校組建的,與社會上有資質、正規的物業管理企業相比均有一定差距,規范的物業管理制度按性質分為物業管理單位的管理制度和物業轄區的管理制度。
物業管理已經逐步成為高校后勤服務保障工作的重要內容。目前,在一些經濟發達地區和一些基礎較好的高校,物業管理工作取得了很大的成效,但大多數高校還是以行政管理為主,沒有實行真正意義上的現代物業管理,基礎建設普遍較弱。當前高校物業管理最迫切需要解決的是提高管理質量和水平,加強專業化、規范化、制度化、科技化建設,增強發展活力。
一、當前高校物業管理的主要不足
1、專業化水平不高。
目前絕大多數高校都設有物業管理專業部門,并一般都建立了下屬的保潔、綠化、綜合服務、維修和保安等隊伍,初步形成了專業化的隊伍,但專業技術水平亟待提高。
2、規范化的管理和服務欠缺。
大多數高校的物業管理隊伍均是本校組建的,從人員組成、軟硬件建設等方面與社會上有資質、正規的物業管理企業相比均有一定差距,加之,物業管理興起的時間也不是很長,所以,工作運作和行為不夠規范,基礎建設亟待加強。
3、制度不夠健全。
規范的物業管理制度按性質分為物業管理單位的管理制度和物業轄區的管理制度。物業管理單位的管理制度可分為:綜合、行政、財務、業務管理制度等,常見的主要有管理機構職責范圍、各類人員崗位責任制,操作程序和服務規范等。(來自:m.dewk.cn)轄區的管理制度分為物業管理公約、物業各區域內的管理規定、用戶手冊等。目前各高校物業管理部門盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規范等相關的制度,但還不夠完善,不成體系,執行也不夠嚴格。
4、員工亟待技術培訓。
物業管理中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性,部分物業管理人員不僅需要具備專業技術知識,還要具備計算機應用、經營學、心理學等多方面素質。目前各高校的物業管理大多數是以原后勤職工為主體,這部分人員物業管理的專業知識、專業技能相對缺乏,員工的培訓極為必要。
5、投入不足。
一方面,由于高校的物業使用率高,維護難度大,故工作量大,需要投入的人力、物力多。另一方面,隨著高校物業建造檔次(趨于智能化)的提高,對物業使用與管理服務的要求也越來越高。高技術的裝備,包括自動消防、安防裝置、集中的設備自動化系統和集中管理監控系統、物業管理信息系統等需逐步配備完善,專業化工具設備必不可少。目前各高校的物業管理經費主要是來源于學校行政撥款和少量的物業收費,投入不足的問題日顯突出。
6、教職工住宅區的管理亟待規范。
很多高校的教職工住宅原來都是福利分房,一般都建在校園范圍內或附近。在住宅區對居民服務形式上,有的還具有一定的供給制和福利性的特點,物業管理費用價格還未完全與市場價接軌。再加上近十多年來,許多高校經過合并、劃轉等重組改制,有關福利房的遺留問題多,使住宅區物業收費和改革難度加大。在這種狀態下,高校的物業管理投入產出嚴重失衡,成為學校很重的包袱。此外,在一些高校物業管理的對象復雜,除學生、在職教職工外,在住宅區還有退休職工、外來人員及其他人員,增大了管理服務的難度。由于沒有統一的管理標準和健全的管理體制,各項管理工作難以到位,從而導致社區的整體服務功能差。
7、物業管理的內容和范圍相對狹窄。
高校教學區建筑物及其附屬設施設備的維護、保潔標準要求和管理的規范化程度還較低,為學生、教師服務還不夠全面周到。住宅區的物業管理、小區治理許多工作還沒有到位。
8、物業管理的人文品位、文化氛圍需進一步提升。
高校物業管理作為新興行業,除了有物業管理的共性,還有其特殊性,它作為高校工作的一部分,同樣肩負著“管理育人,服務育人”的責任和義務。目前的高
主要應該做好以下幾方面的工作:
1、提升專業化管理和服務的水平。
重點是對高校物業管理隊伍按照國家規定的
物業管理標準,結合實際,加強專業化建設。還可適當引進一些社會上的專業化管理企業到校區管理。
2、實現規范化的管理和服務。
首先是加強質量手冊、程序文件和作業指導書的制定和宣傳教育,每項管理和服務都有標準,讓每一個員工對工作內容、流程,對工作要求、工作標準和考核標準清清楚楚,對服務禮貌用語、服務禁語明明白白。其次,嚴格按規程標準運作,包括最基本的員工工作時儀態端正,穿工作服,佩戴工號牌;在服務態度方面要做到有禮貌,微笑服務等。第三,要根據服務對象的要求持續改進服務規范,注意把握各類服務人員與服務對象接觸的禮儀溝通和服務過程,達到規范的行為、優質的服務、科學的管理、良好的信譽,不斷提升物業管理水準。要主動接受學校相關部門和全校師生監督,確保管理和服務質量。
3、加強制度建設。目前高校主管部門應制定高校系統的物業管理條例法規。為保證各項制度得到有效執行,還需建立嚴格的檢查、監督體系。建議引入ISO9001:2000質量管理檢查監督體系。
4、加強對員工的技術培訓,提高人員素質。
要依據職責分別進行專業技能、禮儀禮貌、文明執勤、行為作風等方面的培訓。制定計劃,制定培訓大綱、組織編寫教材、進行專業講授、示范訓練、進行實踐考試。如對護衛員可進行準軍事化訓練、應急預案演練、考核標準的培訓;對保潔員進行服務程序、服務標準和服務技巧的培訓;對維修人員進行安全操作規程、禮儀服務和回訪規范的培訓;對教室服務人員進行計算機多媒體的培訓等等,形成一個自我培訓, 自我開發人才機制, 并逐步實現持證上崗, 不斷提高技術、技能及管理水平。
5、加強投入,實現科技化。
加快自動化、智能化建設,逐步完善自動消防、安防裝置、集中的設備自動化系統和集中管理監控系統、物業管理信息系統等,安裝監控系統和公寓出入刷卡系統(或指模識別系統)等。裝備專業化工具設備,如保潔方面的保潔車、清洗機、擦窗器等。同時要科學管理、精打細算、嚴格控制成本。
6、做好教工住宅區的管理服務。
高校住宅區的物業管理不能照搬社會上的物業管理模式,應按照專業標準,結合高校自身的特點和實際情況,精心運作。要積極創造條件盡力實行教學區與住宅區分開,自成系統,分別管理的模式,依靠學校的支持, 住戶的配合,實施規范化的管理與服務。
根據大多數高校原住宅不具備規范的商品房基本條件的情況,對住宅區進行必要的改造,完善相應的設施。在物業管理模式上,根據各高校特點可采取自身管理隊伍、招投標方式引進社會專業物業管理公司兩種模式。前者比較適合歷史悠久的老校區,后者適合原后勤職工隊伍員工少,但管理又較薄弱的學校,或者是新的校區。
7、進一步拓展管理服務的內容和范圍。
不僅要做好常規的環境衛生、秩序維護、設備維養等物業服務,還應做好具有高校特色的服務項目,如教學后勤保障和服務、學生特約服務、教育宣傳活動等等,并隨著學校發展的要求及師生的需求對這些項目進行不斷調整和優化。教學后勤保障如協調教室的分配使用、課桌椅的配備和調整、教學器具的管理和發放、特殊教室的管理和維護、運動場館的管理等等。為師生服務方面,如為教師布置好教員休息室,準備好老師飲用水,準備好老師課后的洗手用品等;為學生提供專門飲水處等等。
在住宅區可拓展如裝修、搬家、維修、家政、老幼托管等服務項目,開設服裝加工店、糧油銷售店等商業網點。通過拓展這些服務,廣開資金來源,從而促進良性循環。
8、提升高校物業管理人文品位,營造良好的文化氛圍。
高校物業管理處于高校這個特定的環境,受其濃厚的文化底蘊影響,決定了其價值取向應服從于高?！敖逃恕钡拇竽繕恕Ｒ虼?高校物業管理要強化“服務育人”的管理理念,努力實現物業服務與學校育人環境營造有機統一,先進的物業管理理念與現代教育理論的完美結合,用良好的服務提升高校物業管理的科學內涵和人文品位,營造良好的有文化特色的高校物業管理氛圍。
總之,高校的物業管理,是一個綜合性的管理,各高校情況千差萬別,很難用統一的管理模式。但高校的物業一定要針對高校的特點進行管理,這是毋庸置疑的。它的目標應是同國務院頒布的《物業管理條例》接軌,成為具有教育屬性的社會新型服務部門,實現物業管理的現代化,即管理觀念現代化、管理方式程序化、管理標準規范化、管理組織網絡化及管理手段現代化,與國際物業管理接軌。
篇3：物業管理專班對癥監管力量不足
小區物業服務管理水平，直接關系群眾日常生活，影響著城市形象和城市品質。隨著北京城市精細化治理不斷深入、治理重點不斷向下，我們必須進一步提高認識，把物業服務管理作為提升群眾獲得感的重要抓手，作為建設國際一流的和諧宜居之都的迫切任務。即日起，本報推出“小區物業服務管理調研”專欄，深入報道本市一些小區化解物業管理難題，提升服務水平的成功案例，期望這些經驗做法，對于解決一些帶有共性的難題，有所借鑒，有所啟發。
“終于把僵尸車給清理干凈了，這下路變寬多了，小區環境也整潔了!”4月14日，家住順義空港街道萬科花園社區的趙叢園，看到物業工作人員正在清理“僵尸車”，忍不住感慨。
布滿灰塵的“僵尸車”，一直以來是讓人頭疼的問題。有的占據在公共道路上，有的停在小區樓道里，不僅破壞了小區的整體形象，也影響了人們的出行。
“時常有業主投訴，我們也和‘僵尸車’的車主進行過協商，有的同意移走，有的敷衍了事，”北京萬科物業公司的負責人告訴記者，“畢竟我們只是物業，沒有執法權，只能盡量協商。我們也希望相關的車主能盡量把自己的車移走。”但不少“僵尸車”身份不明，無人認領，物業人員也沒有辦法。
除了僵尸車，小區里還有一些違停違建等問題，物業公司既管不了、也管不好。面對這種局面，順義空港街道通過設立機構、加大投入、創新機制等多項措施，探索出一條新路徑。
胡蒙蒙是萬科花園社區居委會的物業管理專員，每天上午，她都會在轄區的小區里“遛彎”。若是看見樓道、小區里的堆積物、僵尸車，她就立即聯系物業安全員進行清理。每一處隱患，都會記下一筆臺賬。
在空港街道，像胡蒙蒙這樣的物業管理專員目前有五個。他們組成一個物業管理專班，隨時對轄區的物業公司進行協調、指導和監督。
說起成立物業管理專班的初衷，空港街道辦事處副主任龔佳躍說，這是被現實“倒逼”出來的辦法。毗鄰首都國際機場的順義區空港街道，下轄20個社區居委會近40個住宅小區，社區構成復雜，高檔別墅林立，涉外機構和外籍人員眾多，居民層次多元化。據統計，全順義區有物業項目195個，其中空港街道有38個，占全區比重的20%。
為了提升多元化居民的滿意度，20**年，空港街道在全市各個街道中率先成立了街道物業管理科，搭建起物業管理專班，同時在各社區居委會設立物業管理工作專員。
物業管理工作專員發現的難點、重點問題，街道則聯合區住建委物業科、街道物業專班、物業企業、居委會在內的物業管理四方，召開聯席會議?！?0**年，我們召開了5次，如今已經形成了互通互報、互相配合的物業管理體系?！饼徏衍S說。
除了監督，服務好的物業公司，還要積極獎勵?？崭劢值缹?8家物業項目按照社區類型分類，分為別墅區服務企業、普通住宅區服務企業、回遷小區服務企業三類。街道聯合相關職能科室、居委會、居民和區住建委四方，每年對這些物業項目進行評價，評選出示范、優秀、先進項目。
據龔佳躍介紹，20**年，空港街道通過4次綜合評價，共向企業兌現獎勵金360萬元。每個等級的獎勵額度不一樣，最高級別的示范項目，能獲得17萬左右的獎勵金?！斑@些獎勵金，主要用在小區硬件設備的更新和維護項目上，有效補齊了轄區管理的短板?！?/p>
物業公司之間，有時也會出現糾紛。20**年，空港街道共接收物業類訴求1074件，其中楓泉花園開發商遺留問題和新老物業管理矛盾糾紛就有369件。為了化解這些糾紛，街道通過走訪現場、座談交流、約談責任人等方式，加大日常巡查力度。街道制定了《空港街道物業日常巡查檢查表》，涉及7類事項，涵蓋了物業服務的基本內容。出現一個問題，就記一筆賬。
每周，空港街道開展不少于2次的物業企業巡查工作，對存在的問題要求物業企業限期整改后上報整改情況并進行復查。同時將巡查、整改情況納入物業企業綜合評價中。
群策群力，破解難題。正是各級部門共同聯合，才從源頭上理順物業管理各方關系?！鞍盐飿I管理納入社區治理，讓物業管理助力社區治理，并通過社區治理提高物業水平，從而提升人民群眾的滿意度?！笨崭劢值擂k事處主任張敬說。