物業(yè)設(shè)施設(shè)備是整個(gè)物業(yè)的重要組成部分，是維持業(yè)主正常工作、生活、學(xué)習(xí)的重要保證。業(yè)主把物業(yè)設(shè)施設(shè)備交給物業(yè)公司后，很少參與其日常管理，這種缺乏業(yè)主參與和監(jiān)管的管理，將增加設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)和降低設(shè)施設(shè)備使用壽命，并給設(shè)施設(shè)備運(yùn)行帶來(lái)安全隱患。本文對(duì)物業(yè)公司如何加強(qiáng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理進(jìn)行了深入的探討，提出了相應(yīng)的解決方案。
物業(yè)管理1981年最早在深圳出現(xiàn)，近十幾年才在全國(guó)快速發(fā)展起來(lái)。為了規(guī)范物業(yè)管理，化解物業(yè)管理中存在的矛盾，國(guó)家制定了約十六部物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，這些法律法規(guī)的制定和實(shí)施，起到了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)、維護(hù)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)合法權(quán)益的作用。但在物業(yè)管理實(shí)際工作中，筆者發(fā)現(xiàn)有許多問(wèn)題需要進(jìn)一步細(xì)化和完善，比如業(yè)主把物業(yè)交給物業(yè)公司后，如何加強(qiáng)物業(yè)公司對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理?
物業(yè)設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、消防設(shè)施、供暖與鍋爐、中央空調(diào)、給排水系統(tǒng)以及強(qiáng)電設(shè)備等，是整個(gè)物業(yè)的重要組成部分，也是維持業(yè)主正常工作、生活、學(xué)習(xí)的重要保證。目前國(guó)家制定的物業(yè)管理相關(guān)法律，如《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有如下權(quán)利：“......對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);......監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用......”這個(gè)規(guī)定因不夠細(xì)化而難以操作，如物業(yè)公司對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理，業(yè)主很難檢查物業(yè)公司的管理情況，完全依靠物業(yè)公司的自我管理、自我約束，缺乏業(yè)主的有效參與和監(jiān)管。
物業(yè)公司的服務(wù)如衛(wèi)生、綠化，業(yè)主不難判斷其服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，而物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理，如中央空調(diào)、智能化的中央控制系統(tǒng)、高壓水泵供水系統(tǒng)等等，是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，業(yè)主往往不具備這些專業(yè)知識(shí)，在業(yè)主看來(lái)只要這些設(shè)備能運(yùn)行就可以了。實(shí)際上物業(yè)設(shè)施設(shè)備是否得到良好的管理，決定了設(shè)施設(shè)備能否有良好的工況和較低的能耗，同時(shí)也決定了設(shè)施設(shè)備能否有較長(zhǎng)的使用壽命和較低的維修保養(yǎng)費(fèi)用。
目前由于物業(yè)公司之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，物業(yè)公司生存時(shí)間短，變換頻繁，物業(yè)公司為節(jié)省開(kāi)支，不按照相關(guān)設(shè)施與設(shè)備管理規(guī)定對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，如空調(diào)水質(zhì)長(zhǎng)期不化驗(yàn)，水泵軸承從不加潤(rùn)滑油，空調(diào)盤(pán)管從不清洗等，甚至一些設(shè)施設(shè)備長(zhǎng)期帶病運(yùn)行，直到設(shè)施設(shè)備無(wú)法工作時(shí)就花業(yè)主的錢大修。很多物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定：小修費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)，中修、大修及更換設(shè)施設(shè)備的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，或者規(guī)定維修費(fèi)用超過(guò)多少元由業(yè)主承擔(dān)，低于多少元由物業(yè)公司承擔(dān)。這種規(guī)定不可避免地出現(xiàn)物業(yè)公司小修不做，累積到大修，從而給業(yè)主帶來(lái)高昂維修費(fèi)用，也縮短了設(shè)施設(shè)備的使用壽命，更為嚴(yán)重的是帶病運(yùn)行的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患。這種規(guī)定帶來(lái)的另外一個(gè)問(wèn)題是個(gè)別不法物業(yè)公司甚至串通維修單位故意提高維修價(jià)格，從而達(dá)到由業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用的目的。
為加強(qiáng)物業(yè)公司對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理，筆者提出以下管理方案：
一、加強(qiáng)物業(yè)公司的招投標(biāo)管理工作，引進(jìn)管理規(guī)范、技術(shù)力量強(qiáng)的物業(yè)公司。由于物業(yè)管理是隨著住房改革而逐步發(fā)展起來(lái)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，物業(yè)公司數(shù)量迅速擴(kuò)展，但各公司的技術(shù)力量、管理水平差別很大，目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)普遍存在高端人才少、從業(yè)人員素質(zhì)和水平較低的問(wèn)題。物業(yè)管理公司安排的大多是企業(yè)富余人員，而保潔、保安、維修人員的學(xué)歷基本在職高以下，對(duì)設(shè)施設(shè)備的管理僅僅能做一些簡(jiǎn)單的清潔和開(kāi)機(jī)、停機(jī)工作，沒(méi)有對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)有的日常維保的技術(shù)能力。因此在考察物業(yè)公司的資質(zhì)時(shí)，應(yīng)該著重考慮物業(yè)公司管理人員的素質(zhì)、技術(shù)水平，對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修技術(shù)人員要求必須持證上崗并具有相應(yīng)的維修管理經(jīng)驗(yàn)。
二、業(yè)主委員會(huì)部分成員由具有水暖、機(jī)電等專業(yè)知識(shí)的業(yè)主擔(dān)任，由具有專業(yè)知識(shí)的業(yè)主不定期地對(duì)物業(yè)公司在物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理方面進(jìn)行檢查，包括維修計(jì)劃的制訂和實(shí)施、設(shè)施設(shè)備的巡檢記錄、設(shè)施設(shè)備的維修臺(tái)帳等等，并把檢查結(jié)果作為評(píng)定物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量和確定物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)之一。
三、業(yè)主委員會(huì)委托具有水暖、機(jī)電等專業(yè)知識(shí)的第三方(如物業(yè)咨詢公司、專業(yè)設(shè)備維護(hù)維修公司)對(duì)物業(yè)公司的物業(yè)設(shè)備管理工作進(jìn)行監(jiān)管，根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，給物業(yè)公司提出專業(yè)化的管理意見(jiàn)和建議。由具有物業(yè)設(shè)施設(shè)備方面的專業(yè)知識(shí)的第三方進(jìn)行監(jiān)督，能更專業(yè)、更及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司管理中存在的問(wèn)題，有力地強(qiáng)化了物業(yè)公司的管理，使設(shè)施設(shè)備始終處于最佳的工況中，從而降低設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用和能耗，延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備使用壽命。
物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益和人身安全，加強(qiáng)物業(yè)公司的管理意義重大，引進(jìn)高質(zhì)量的物業(yè)公司是加強(qiáng)管理的前提，由具有專業(yè)知識(shí)的業(yè)主參與管理和委托第三方進(jìn)行監(jiān)管能確保設(shè)備處于全程監(jiān)管之中。通過(guò)這些措施，不僅加強(qiáng)了物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理，而且也極大地促進(jìn)了物業(yè)公司不斷地提高自身的管理能力和技術(shù)水平。
篇2：物業(yè)設(shè)備管理中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題
物業(yè)設(shè)備管理中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題
通常意義上的物業(yè)管理主要包括：保安（治安防范、轄區(qū)安全、出入管理）、保潔（清潔、垃圾分類及清運(yùn)消納、地面養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生設(shè)施清潔、外墻清洗）、綠化（賞心悅目、清新環(huán)境、提升品位）、餐飲（衛(wèi)生、營(yíng)養(yǎng)、可口、保健）、車輛管理（疏導(dǎo)車輛確保暢通、車輛保潔、車位統(tǒng)計(jì)）、供水供電（飲水安全、水質(zhì)優(yōu)良、一般市電及特殊高質(zhì)量不間斷供電）、供冷供熱（溫度調(diào)節(jié)、濕度調(diào)節(jié)）、會(huì)館服務(wù)（禮儀形象、會(huì)務(wù)安排）、消防管理（消防設(shè)施配備及定期檢查試驗(yàn)）、日常維護(hù)（修燈換鎖）以及社區(qū)文化活動(dòng)（節(jié)日慶典、法規(guī)宣傳、義工互助、環(huán)境狀況通報(bào)）等，這些無(wú)疑是物業(yè)管理的重要部分，也是大家所熟知的內(nèi)容，
而設(shè)備管理作為物業(yè)管理的重要組成部分，很多朋友還不太熟悉，根據(jù)多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，本人想在這方面談一點(diǎn)自己的認(rèn)識(shí)。
一、早期介入
早期介入最好能夠在功能設(shè)計(jì)或設(shè)備選型階段，最晚也要在設(shè)備定貨合同簽訂前。親身從事過(guò)物業(yè)管理的人員，最了解客戶對(duì)物業(yè)功能的需求，這對(duì)物業(yè)的功能設(shè)計(jì)或設(shè)備選型至關(guān)重要。很多高擋次寫(xiě)字樓，都使用了一些大型國(guó)外進(jìn)口設(shè)備，這些設(shè)備由原廠家進(jìn)行專門(mén)的維修保養(yǎng)，對(duì)延長(zhǎng)其使用壽命、安全、可靠地經(jīng)濟(jì)運(yùn)行都有好處，但是，超過(guò)設(shè)備維保期以后的廠家專業(yè)維保服務(wù)，是需要高額（國(guó)外公司人工成本高導(dǎo)致）付費(fèi)的有償服務(wù)。如在設(shè)備招標(biāo)訂貨時(shí)附帶后期維保服務(wù)條款，設(shè)備廠家為競(jìng)得大額設(shè)備銷售合同，往往會(huì)對(duì)后期維保服務(wù)費(fèi)作出一定優(yōu)惠。還有許多自控設(shè)備及自控系統(tǒng)，由于科技發(fā)展迅速，軟、硬件更新?lián)Q代很快，不在訂購(gòu)時(shí)對(duì)今后產(chǎn)品升級(jí)換代事宜提早約定，用不了幾年，一旦出現(xiàn)部分器件損壞，難免又要支付高額的更換升級(jí)費(fèi)用。另外，設(shè)備后期維修更換的方便性，管路、電路、風(fēng)道改造更換的方便程度等都需要在設(shè)計(jì)之初予以綜合考慮。凡此種種，都是開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)者、施工方、監(jiān)理方容易忽視，而物業(yè)公司的人員已親身經(jīng)歷過(guò)的問(wèn)題。這些問(wèn)題提前考慮，將會(huì)為后期物業(yè)管理的開(kāi)展提供便利條件。
二、新項(xiàng)目應(yīng)注意問(wèn)題
與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行物業(yè)資料交接時(shí)，除去通常的圖紙資料、使用說(shuō)明等文件外，最好是能夠?qū)υO(shè)備、材料、元器件、器械等各類商務(wù)合同進(jìn)行交接。這是因?yàn)椋话愕纳虅?wù)合同中都約定了供貨方的“三包”內(nèi)容，有了合同，知道了供貨方的詳細(xì)信息和對(duì)買方的書(shū)面承諾（不同東西和廠家的承諾是不一樣的），掌握了合同的有效時(shí)間，才能充分利用供貨方的“三包”條件，順利地渡過(guò)新設(shè)備投入伊始的故障多發(fā)期。
物業(yè)管理公司接手新物業(yè)項(xiàng)目后，應(yīng)及時(shí)對(duì)各項(xiàng)功能逐一進(jìn)行試驗(yàn)檢查，施工方的工作疏忽，會(huì)出現(xiàn)部分下水管線的隱性堵塞；電氣開(kāi)關(guān)編號(hào)標(biāo)示錯(cuò)誤，可能導(dǎo)致今后的電氣事故。凡此種種，必須在樓宇全部投入使用前予以消除。
第一時(shí)間走訪聽(tīng)取入住客戶在使用中的意見(jiàn)，從客戶角度認(rèn)識(shí)新物業(yè)中存在的功能不足。入住后的房間調(diào)整，有可能造成房間功能（滅火方式、電源容量、通風(fēng)質(zhì)量等）不能滿足使用要求。對(duì)于存在的問(wèn)題，利用項(xiàng)目尾款、質(zhì)量保證金等費(fèi)用及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)，進(jìn)一步完善物業(yè)的功能，為今后的物業(yè)服務(wù)奠定基礎(chǔ)。
三、與使用者的溝通
很多物業(yè)公司都有完整的、行之有效的與客戶溝通交流制度，爭(zhēng)得客戶對(duì)服務(wù)的意見(jiàn)和建議，但往往忽視了向使用人介紹樓宇各項(xiàng)功能這一重要環(huán)節(jié)。大部分高檔寫(xiě)字樓由于其密閉性，都設(shè)有完整的空氣循環(huán)系統(tǒng)，而該系統(tǒng)不是顯而易見(jiàn)和易于感知的。室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)（或采用個(gè)體送風(fēng)方式）是寫(xiě)字樓具有的基本功能，指導(dǎo)客戶掌握溫度的設(shè)定方法，才能使每位客戶工作在適合自己的溫度環(huán)境中。高質(zhì)量不間斷的電源（UPS）已經(jīng)在樓內(nèi)合理分布，物業(yè)人員應(yīng)向客戶逐一指明，以便客戶能夠正確利用價(jià)格高于一般電價(jià)而不會(huì)間斷的電源（將重要的用電器與之相連）。房間內(nèi)墻上的配電插座是有允許容量限制的，超載使用會(huì)燒毀配電設(shè)施，甚至導(dǎo)致火災(zāi)。特殊區(qū)域設(shè)有氣體滅火裝置，何時(shí)和如何使用至關(guān)重要，未經(jīng)培訓(xùn)的客戶很難正確使用。
四、日常管理中容易忽視的問(wèn)題
大部分寫(xiě)字樓都選用了一些進(jìn)口設(shè)備，這些設(shè)備通常價(jià)值昂貴 (制冷機(jī)組)、具有高科技含量（UPS和樓宇自控系統(tǒng)）、涉及人身安全（電梯）等。對(duì)于此類設(shè)備建議以合同的方式委托專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)（以確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)、故障搶修，延長(zhǎng)使用壽命）。此類合同涉及的專業(yè)性較強(qiáng)，物業(yè)公司一般無(wú)力起草，通常是設(shè)備廠家擬定好格式合同文本，雙方認(rèn)可。而這類合同多是出于維護(hù)廠家利益起草制定的，建議物業(yè)公司應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)人員提出有利于自己的補(bǔ)充條款，（比如要求增加專業(yè)人員的巡檢次數(shù)、規(guī)定故障搶修時(shí)限、要求廠家儲(chǔ)存易損備品配件、對(duì)提供給甲方的材料備品給予折扣優(yōu)惠、進(jìn)行必要的經(jīng)濟(jì)性調(diào)整、根據(jù)設(shè)備運(yùn)行情況更換潤(rùn)滑油、過(guò)濾器、免費(fèi)更換低值易耗品等等），維護(hù)物業(yè)公司的的利益。
制定詳細(xì)的潤(rùn)滑防銹蝕計(jì)劃，不僅僅要考慮轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)械的摩擦潤(rùn)滑，更強(qiáng)調(diào)常年不改變狀態(tài)（不開(kāi)關(guān)操作）且裸露在空氣中的截門(mén)養(yǎng)護(hù)。很多截門(mén)安裝在隱蔽處，不易實(shí)施潤(rùn)滑防銹工作，容易出現(xiàn)疏漏。所以，潤(rùn)滑防銹蝕計(jì)劃一定要全面詳細(xì)（對(duì)截門(mén)編號(hào)防遺漏）、科學(xué)（潤(rùn)滑間隔及次數(shù)）、可操作（專門(mén)或與設(shè)備維保工作同時(shí)進(jìn)行），責(zé)任落實(shí)到人，并輔以不定期的抽查驗(yàn)證，確保系統(tǒng)中的調(diào)節(jié)閥和截止閥時(shí)時(shí)處于靈活可控狀態(tài)。
日常記錄一定要真實(shí)、完整、可靠，這是分析處理故障的基本條件，也是經(jīng)濟(jì)分析的數(shù)據(jù)來(lái)源。第一次故障出現(xiàn)可能是偶然因素所致，第二次重復(fù)出現(xiàn)就有其必然的一面；沒(méi)有記錄，無(wú)法確定此類故障出現(xiàn)的頻次，沒(méi)有及時(shí)消除故障，可能會(huì)導(dǎo)致引起大的事故。有些故障暫時(shí)不能處理，要專門(mén)記錄，以便具備條件時(shí)修復(fù)。不然會(huì)因時(shí)間長(zhǎng)而遺忘，留下事故隱患。對(duì)比分析運(yùn)行參數(shù)（供電電流值或不同時(shí)段水表表示數(shù)）的變化，也是定性分析、預(yù)測(cè)能源消耗等運(yùn)行成本的重要手段。
五、運(yùn)行調(diào)整
運(yùn)行調(diào)整是提高運(yùn)行經(jīng)濟(jì)性的重要手段。一臺(tái)機(jī)組滿負(fù)荷供冷比兩臺(tái)機(jī)組半載要經(jīng)濟(jì)許多；利用低谷電價(jià)時(shí)間儲(chǔ)備冷負(fù)荷，待到高峰電價(jià)時(shí)使用，一可減少電費(fèi)支出；二有利于電能指標(biāo)的利用，并會(huì)產(chǎn)生電網(wǎng)削峰填谷的社會(huì)效益。制定溫度調(diào)整曲線，從源頭上避免溫度過(guò)高或過(guò)低造成的能量交換損失，又為客戶創(chuàng)造了舒適的工作環(huán)境。根據(jù)房間朝向、通風(fēng)狀況、保溫效果等多種因素，對(duì)媒質(zhì)在系統(tǒng)中各個(gè)支路的壓力、流量進(jìn)行調(diào)整，減少干、支路上媒質(zhì)工況不均勻帶來(lái)的系統(tǒng)性損失，使系統(tǒng)運(yùn)行在最優(yōu)狀態(tài)。總之，運(yùn)行調(diào)整是最行之有效的節(jié)能降耗方法之一，物業(yè)公司應(yīng)該給予足夠的重視。
北京中興物業(yè)管理有限公司 文/馬超英
篇3：物業(yè)知識(shí)教材：供暖設(shè)備管理概述
物業(yè)知訓(xùn)教材：供暖設(shè)備管理概述
一、供暖系統(tǒng)及設(shè)備簡(jiǎn)介
1.供暖系統(tǒng)組成
①熱源:制取具有壓力、溫度等參數(shù)的蒸汽或熱水的設(shè)備。
②熱媒輸送管道:把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統(tǒng)。
③散熱設(shè)備:把熱量傳送給室內(nèi)空氣的設(shè)備。
2.供暖系統(tǒng)設(shè)備的構(gòu)成
供暖系統(tǒng)所涉及的設(shè)備設(shè)施很多，其中主要包括：
(1)鍋爐房
鍋爐房是供暖系統(tǒng)的熱源部分，它主要由以下幾部分組成:
①鍋爐本體:包括燃燒設(shè)備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預(yù)熱器、省煤器)、爐體圍護(hù)結(jié)構(gòu)等。
②熱力系統(tǒng):包括水處理設(shè)備、分水定壓系統(tǒng)、循環(huán)系統(tǒng)。
③煙風(fēng)系統(tǒng):包括鼓風(fēng)機(jī)、引風(fēng)機(jī)、煙道、風(fēng)道、除油器等。
④運(yùn)煤除灰系統(tǒng):包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設(shè)備等。
(2)室外供熱熱網(wǎng)
室外供熱管網(wǎng)的敷設(shè)方式主要有架空敷設(shè)和埋地敷設(shè)，埋地敷設(shè)比較常見(jiàn)，埋地敷設(shè)又分為通風(fēng)地溝、半通風(fēng)地溝、不通風(fēng)地溝、直接埋地幾種敷設(shè)方式，其中涉及的主要設(shè)備設(shè)施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。
(3)室內(nèi)供暖系統(tǒng)
室內(nèi)供暖系統(tǒng)主要是指室內(nèi)的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設(shè)備及室內(nèi)地溝等。
3.供暖系統(tǒng)的分類
供暖系統(tǒng)有很多種不同的分類方法，按照熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統(tǒng)、蒸汽供暖系統(tǒng)、熱風(fēng)采暖系統(tǒng);按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區(qū)域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。
二、供暖管理職責(zé)劃分
供暖設(shè)備管理就是對(duì)供暖系統(tǒng)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程實(shí)施操作、運(yùn)行、維護(hù)管理活動(dòng)的總稱。在實(shí)施管理時(shí)，應(yīng)分清物業(yè)管理公司同城市供暖公司的職責(zé)。
1.采用鍋爐房供暖，無(wú)論是區(qū)域性鍋爐房，還是集中供暖鍋爐房，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線均由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)管理，或委托專業(yè)供暖公司維護(hù)管理。
2.采用熱電廠供熱的，其供熱的城市管網(wǎng)及供熱設(shè)備設(shè)施均由供熱部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)管理，供熱部門(mén)可以將物業(yè)公司管轄區(qū)內(nèi)的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內(nèi)散熱設(shè)備等委托物業(yè)管理公司維護(hù)、管理。
三、供暖系統(tǒng)的物業(yè)管理模式
目前，供暖管理模式主要有兩種，即自營(yíng)管理和交給專門(mén)的供熱管理公司進(jìn)行管理。
1.自營(yíng)管理
自營(yíng)管理就是由物業(yè)管理公司對(duì)供暖系統(tǒng)全面負(fù)責(zé)日常操作運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)，在這種管理模式下，要求物業(yè)管理公司對(duì)供暖系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施管理要配備專職的專業(yè)技術(shù)人員，技術(shù)人員要熟悉本崗位及供暖系統(tǒng)情況，掌握供暖系統(tǒng)的一些管理指標(biāo)，主要包括:
①用戶室溫合格率。
②運(yùn)行事故率。
③用戶報(bào)修處理及時(shí)率。
④失水率。
⑤水質(zhì)達(dá)標(biāo)率。
⑥鍋爐負(fù)荷率。
⑦負(fù)傷事故率。
⑧來(lái)人、來(lái)電、來(lái)信*率。
⑨煙塵、煙氣排放達(dá)標(biāo)率。
⑩管管理公司進(jìn)行管理
交給專門(mén)的供熱公司管理，就是由物業(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱甲方)與供熱管理公司(以下簡(jiǎn)稱乙方)簽訂管理合同，由乙方負(fù)責(zé)供熱系統(tǒng)的運(yùn)行和管理，即進(jìn)行熱源和熱網(wǎng)管理，甲方提供必要的費(fèi)用和監(jiān)督，即進(jìn)行熱用戶管理，在這種方式下，甲方在選擇乙方時(shí)，一定要選擇具有有關(guān)管理部門(mén)簽發(fā)的資質(zhì)證書(shū)，并且人員素質(zhì)高，管理組織嚴(yán)密，企業(yè)信譽(yù)好的企業(yè)，以保證管理效果。
在這種管理方式中，涉及到資金劃撥問(wèn)題，解決方式如下:
①在全年收取的采暖費(fèi)中提取必要的系統(tǒng)折舊費(fèi)、更新改造及大修等費(fèi)用后，從剩余部分中再確定支付乙方的數(shù)額。
②支付乙方的費(fèi)用，主要包括能源費(fèi)(煤、水、電)、勞務(wù)費(fèi)、運(yùn)行管理費(fèi)、小修費(fèi)等。
③在運(yùn)行中，如果設(shè)備出現(xiàn)故障，需要大修和更換零部件時(shí)，如屬自然原因損壞由甲方支付費(fèi)用;如因乙方運(yùn)行維護(hù)不好或誤操作造成的，由乙方負(fù)責(zé)修復(fù)或更換。
④資金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留質(zhì)量保證金，待運(yùn)行結(jié)束無(wú)誤后再付清。
四、供暖設(shè)備設(shè)施的資料管理
供暖設(shè)備管理包括供暖設(shè)備設(shè)施檔案資料管理、操作運(yùn)行管理及非運(yùn)行期的維修養(yǎng)護(hù)管理，為了保證管理工作的質(zhì)量，供暖系統(tǒng)的管理應(yīng)從竣工驗(yàn)收開(kāi)始，以便于物業(yè)管理公司了解和掌握供暖系統(tǒng)狀況和設(shè)備的使用性能。竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理公司作為接管部門(mén)應(yīng)檢查接收一些必不可少的資料，為以后的管理工作順利進(jìn)行做好準(zhǔn)備。
1.鍋爐房的資料
①鍋爐資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強(qiáng)度計(jì)算書(shū);水流程圖及動(dòng)力計(jì)算書(shū);安全閥數(shù)量和管道直徑的計(jì)算書(shū);鍋爐質(zhì)量證明書(shū);鍋爐安裝說(shuō)明書(shū)和使用說(shuō)明書(shū);受壓元件更改通知書(shū)等。
②鍋爐房設(shè)計(jì)及安裝資料包括鍋爐房平面設(shè)計(jì)、竣工圖;環(huán)保部門(mén)對(duì)鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監(jiān)測(cè)報(bào)告;其他各種輔助設(shè)備均須有產(chǎn)品質(zhì)量合格證書(shū)及產(chǎn)品規(guī)格與安裝使用說(shuō)明書(shū);鍋爐房各項(xiàng)安裝工程的質(zhì)量評(píng)定表和各階段安裝記錄;水壓試驗(yàn)、烘爐、煮爐、安全閥調(diào)試記錄，鍋爐及輔助設(shè)備單機(jī)調(diào)試的冷態(tài)試運(yùn)行記錄，72h熱態(tài)試運(yùn)行記錄，儲(chǔ)煤灰渣場(chǎng)地是否符合要求等。
2.供熱管網(wǎng)的資料
物業(yè)管理公司從開(kāi)發(fā)商手中接管供熱管網(wǎng)時(shí)，應(yīng)索要下列資料，并審查其設(shè)計(jì)和施工是否符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)范要求。
①室外和室內(nèi)供暖平面、系統(tǒng)圖。
②管網(wǎng)設(shè)備的合格證及使用說(shuō)明書(shū)。
③隱蔽工程的分段驗(yàn)收記錄。
④管網(wǎng)的水壓試驗(yàn)記錄。
⑤重要焊口焊接質(zhì)量檢查記錄。
⑥管道的沖洗記錄。
另外在新建供熱管網(wǎng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)采暖期的保修期為一個(gè)采暖期，因此應(yīng)通過(guò)檢查第一個(gè)采暖期發(fā)生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調(diào)等問(wèn)題，及時(shí)修理，掌握情況，第一個(gè)采暖期各項(xiàng)指標(biāo)無(wú)誤后方可接管。
當(dāng)接管運(yùn)行幾年的舊熱網(wǎng)時(shí)，要求對(duì)方移交已運(yùn)行幾年中的運(yùn)行記錄，提取的熱網(wǎng)及設(shè)備折舊費(fèi)和大修資金及熱用戶的采暖費(fèi)收費(fèi)檔案。