物業(yè)設施設備是整個物業(yè)的重要組成部分，是維持業(yè)主正常工作、生活、學習的重要保證。業(yè)主把物業(yè)設施設備交給物業(yè)公司后，很少參與其日常管理，這種缺乏業(yè)主參與和監(jiān)管的管理，將增加設施設備維護費和降低設施設備使用壽命，并給設施設備運行帶來安全隱患。本文對物業(yè)公司如何加強物業(yè)設施設備的管理進行了深入的探討，提出了相應的解決方案。
物業(yè)管理1981年最早在深圳出現，近十幾年才在全國快速發(fā)展起來。為了規(guī)范物業(yè)管理，化解物業(yè)管理中存在的矛盾，國家制定了約十六部物業(yè)管理相關法律法規(guī)，這些法律法規(guī)的制定和實施，起到了規(guī)范物業(yè)管理活動、維護業(yè)主和物業(yè)企業(yè)合法權益的作用。但在物業(yè)管理實際工作中，筆者發(fā)現有許多問題需要進一步細化和完善，比如業(yè)主把物業(yè)交給物業(yè)公司后，如何加強物業(yè)公司對物業(yè)設施設備的管理?
物業(yè)設施設備主要包括電梯、消防設施、供暖與鍋爐、中央空調、給排水系統(tǒng)以及強電設備等，是整個物業(yè)的重要組成部分，也是維持業(yè)主正常工作、生活、學習的重要保證。目前國家制定的物業(yè)管理相關法律，如《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有如下權利：“......對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;......監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用......”這個規(guī)定因不夠細化而難以操作，如物業(yè)公司對物業(yè)設施設備的管理，業(yè)主很難檢查物業(yè)公司的管理情況，完全依靠物業(yè)公司的自我管理、自我約束，缺乏業(yè)主的有效參與和監(jiān)管。
物業(yè)公司的服務如衛(wèi)生、綠化，業(yè)主不難判斷其服務質量的優(yōu)劣，而物業(yè)設施設備的管理，如中央空調、智能化的中央控制系統(tǒng)、高壓水泵供水系統(tǒng)等等，是一項專業(yè)性很強的工作，業(yè)主往往不具備這些專業(yè)知識，在業(yè)主看來只要這些設備能運行就可以了。實際上物業(yè)設施設備是否得到良好的管理，決定了設施設備能否有良好的工況和較低的能耗，同時也決定了設施設備能否有較長的使用壽命和較低的維修保養(yǎng)費用。
目前由于物業(yè)公司之間競爭激烈，物業(yè)公司生存時間短，變換頻繁，物業(yè)公司為節(jié)省開支，不按照相關設施與設備管理規(guī)定對設施設備進行維修保養(yǎng)，如空調水質長期不化驗，水泵軸承從不加潤滑油，空調盤管從不清洗等，甚至一些設施設備長期帶病運行，直到設施設備無法工作時就花業(yè)主的錢大修。很多物業(yè)服務合同規(guī)定：小修費用由物業(yè)公司承擔，中修、大修及更換設施設備的費用由業(yè)主承擔，或者規(guī)定維修費用超過多少元由業(yè)主承擔，低于多少元由物業(yè)公司承擔。這種規(guī)定不可避免地出現物業(yè)公司小修不做，累積到大修，從而給業(yè)主帶來高昂維修費用，也縮短了設施設備的使用壽命，更為嚴重的是帶病運行的設施設備存在安全隱患。這種規(guī)定帶來的另外一個問題是個別不法物業(yè)公司甚至串通維修單位故意提高維修價格，從而達到由業(yè)主承擔費用的目的。
為加強物業(yè)公司對物業(yè)設施設備的管理，筆者提出以下管理方案：
一、加強物業(yè)公司的招投標管理工作，引進管理規(guī)范、技術力量強的物業(yè)公司。由于物業(yè)管理是隨著住房改革而逐步發(fā)展起來的朝陽產業(yè)，物業(yè)公司數量迅速擴展，但各公司的技術力量、管理水平差別很大，目前大多數物業(yè)管理企業(yè)普遍存在高端人才少、從業(yè)人員素質和水平較低的問題。物業(yè)管理公司安排的大多是企業(yè)富余人員，而保潔、保安、維修人員的學歷基本在職高以下，對設施設備的管理僅僅能做一些簡單的清潔和開機、停機工作，沒有對設施設備進行應有的日常維保的技術能力。因此在考察物業(yè)公司的資質時，應該著重考慮物業(yè)公司管理人員的素質、技術水平，對物業(yè)設施設備的維修技術人員要求必須持證上崗并具有相應的維修管理經驗。
二、業(yè)主委員會部分成員由具有水暖、機電等專業(yè)知識的業(yè)主擔任，由具有專業(yè)知識的業(yè)主不定期地對物業(yè)公司在物業(yè)設施設備管理方面進行檢查，包括維修計劃的制訂和實施、設施設備的巡檢記錄、設施設備的維修臺帳等等，并把檢查結果作為評定物業(yè)公司服務質量和確定物業(yè)公司物業(yè)費收取標準的依據之一。
三、業(yè)主委員會委托具有水暖、機電等專業(yè)知識的第三方(如物業(yè)咨詢公司、專業(yè)設備維護維修公司)對物業(yè)公司的物業(yè)設備管理工作進行監(jiān)管，根據發(fā)現的問題，給物業(yè)公司提出專業(yè)化的管理意見和建議。由具有物業(yè)設施設備方面的專業(yè)知識的第三方進行監(jiān)督，能更專業(yè)、更及時發(fā)現物業(yè)公司管理中存在的問題，有力地強化了物業(yè)公司的管理，使設施設備始終處于最佳的工況中，從而降低設施設備的維修保養(yǎng)費用和能耗，延長設施設備使用壽命。
物業(yè)設施設備的管理關系到廣大業(yè)主的切身利益和人身安全，加強物業(yè)公司的管理意義重大，引進高質量的物業(yè)公司是加強管理的前提，由具有專業(yè)知識的業(yè)主參與管理和委托第三方進行監(jiān)管能確保設備處于全程監(jiān)管之中。通過這些措施，不僅加強了物業(yè)設施設備管理，而且也極大地促進了物業(yè)公司不斷地提高自身的管理能力和技術水平。
篇2：物業(yè)設備管理中應注意的幾個問題
物業(yè)設備管理中應注意的幾個問題
通常意義上的物業(yè)管理主要包括：保安（治安防范、轄區(qū)安全、出入管理）、保潔（清潔、垃圾分類及清運消納、地面養(yǎng)護、衛(wèi)生設施清潔、外墻清洗）、綠化（賞心悅目、清新環(huán)境、提升品位）、餐飲（衛(wèi)生、營養(yǎng)、可口、保健）、車輛管理（疏導車輛確保暢通、車輛保潔、車位統(tǒng)計）、供水供電（飲水安全、水質優(yōu)良、一般市電及特殊高質量不間斷供電）、供冷供熱（溫度調節(jié)、濕度調節(jié)）、會館服務（禮儀形象、會務安排）、消防管理（消防設施配備及定期檢查試驗）、日常維護（修燈換鎖）以及社區(qū)文化活動（節(jié)日慶典、法規(guī)宣傳、義工互助、環(huán)境狀況通報）等，這些無疑是物業(yè)管理的重要部分，也是大家所熟知的內容，
而設備管理作為物業(yè)管理的重要組成部分，很多朋友還不太熟悉，根據多年的從業(yè)經驗，本人想在這方面談一點自己的認識。
一、早期介入
早期介入最好能夠在功能設計或設備選型階段，最晚也要在設備定貨合同簽訂前。親身從事過物業(yè)管理的人員，最了解客戶對物業(yè)功能的需求，這對物業(yè)的功能設計或設備選型至關重要。很多高擋次寫字樓，都使用了一些大型國外進口設備，這些設備由原廠家進行專門的維修保養(yǎng)，對延長其使用壽命、安全、可靠地經濟運行都有好處，但是，超過設備維保期以后的廠家專業(yè)維保服務，是需要高額（國外公司人工成本高導致）付費的有償服務。如在設備招標訂貨時附帶后期維保服務條款，設備廠家為競得大額設備銷售合同，往往會對后期維保服務費作出一定優(yōu)惠。還有許多自控設備及自控系統(tǒng)，由于科技發(fā)展迅速，軟、硬件更新?lián)Q代很快，不在訂購時對今后產品升級換代事宜提早約定，用不了幾年，一旦出現部分器件損壞，難免又要支付高額的更換升級費用。另外，設備后期維修更換的方便性，管路、電路、風道改造更換的方便程度等都需要在設計之初予以綜合考慮。凡此種種，都是開發(fā)商、設計者、施工方、監(jiān)理方容易忽視，而物業(yè)公司的人員已親身經歷過的問題。這些問題提前考慮，將會為后期物業(yè)管理的開展提供便利條件。
二、新項目應注意問題
與開發(fā)商進行物業(yè)資料交接時，除去通常的圖紙資料、使用說明等文件外，最好是能夠對設備、材料、元器件、器械等各類商務合同進行交接。這是因為，一般的商務合同中都約定了供貨方的“三包”內容，有了合同，知道了供貨方的詳細信息和對買方的書面承諾（不同東西和廠家的承諾是不一樣的），掌握了合同的有效時間，才能充分利用供貨方的“三包”條件，順利地渡過新設備投入伊始的故障多發(fā)期。
物業(yè)管理公司接手新物業(yè)項目后，應及時對各項功能逐一進行試驗檢查，施工方的工作疏忽，會出現部分下水管線的隱性堵塞；電氣開關編號標示錯誤，可能導致今后的電氣事故。凡此種種，必須在樓宇全部投入使用前予以消除。
第一時間走訪聽取入住客戶在使用中的意見，從客戶角度認識新物業(yè)中存在的功能不足。入住后的房間調整，有可能造成房間功能（滅火方式、電源容量、通風質量等）不能滿足使用要求。對于存在的問題，利用項目尾款、質量保證金等費用及時進行改進，進一步完善物業(yè)的功能，為今后的物業(yè)服務奠定基礎。
三、與使用者的溝通
很多物業(yè)公司都有完整的、行之有效的與客戶溝通交流制度，爭得客戶對服務的意見和建議，但往往忽視了向使用人介紹樓宇各項功能這一重要環(huán)節(jié)。大部分高檔寫字樓由于其密閉性，都設有完整的空氣循環(huán)系統(tǒng)，而該系統(tǒng)不是顯而易見和易于感知的。室內溫度調節(jié)（或采用個體送風方式）是寫字樓具有的基本功能，指導客戶掌握溫度的設定方法，才能使每位客戶工作在適合自己的溫度環(huán)境中。高質量不間斷的電源（UPS）已經在樓內合理分布，物業(yè)人員應向客戶逐一指明，以便客戶能夠正確利用價格高于一般電價而不會間斷的電源（將重要的用電器與之相連）。房間內墻上的配電插座是有允許容量限制的，超載使用會燒毀配電設施，甚至導致火災。特殊區(qū)域設有氣體滅火裝置，何時和如何使用至關重要，未經培訓的客戶很難正確使用。
四、日常管理中容易忽視的問題
大部分寫字樓都選用了一些進口設備，這些設備通常價值昂貴 (制冷機組)、具有高科技含量（UPS和樓宇自控系統(tǒng)）、涉及人身安全（電梯）等。對于此類設備建議以合同的方式委托專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)（以確保正常運轉、故障搶修，延長使用壽命）。此類合同涉及的專業(yè)性較強，物業(yè)公司一般無力起草，通常是設備廠家擬定好格式合同文本，雙方認可。而這類合同多是出于維護廠家利益起草制定的，建議物業(yè)公司應聘請專業(yè)人員提出有利于自己的補充條款，（比如要求增加專業(yè)人員的巡檢次數、規(guī)定故障搶修時限、要求廠家儲存易損備品配件、對提供給甲方的材料備品給予折扣優(yōu)惠、進行必要的經濟性調整、根據設備運行情況更換潤滑油、過濾器、免費更換低值易耗品等等），維護物業(yè)公司的的利益。
制定詳細的潤滑防銹蝕計劃，不僅僅要考慮轉動機械的摩擦潤滑，更強調常年不改變狀態(tài)（不開關操作）且裸露在空氣中的截門養(yǎng)護。很多截門安裝在隱蔽處，不易實施潤滑防銹工作，容易出現疏漏。所以，潤滑防銹蝕計劃一定要全面詳細（對截門編號防遺漏）、科學（潤滑間隔及次數）、可操作（專門或與設備維保工作同時進行），責任落實到人，并輔以不定期的抽查驗證，確保系統(tǒng)中的調節(jié)閥和截止閥時時處于靈活可控狀態(tài)。
日常記錄一定要真實、完整、可靠，這是分析處理故障的基本條件，也是經濟分析的數據來源。第一次故障出現可能是偶然因素所致，第二次重復出現就有其必然的一面；沒有記錄，無法確定此類故障出現的頻次，沒有及時消除故障，可能會導致引起大的事故。有些故障暫時不能處理，要專門記錄，以便具備條件時修復。不然會因時間長而遺忘，留下事故隱患。對比分析運行參數（供電電流值或不同時段水表表示數）的變化，也是定性分析、預測能源消耗等運行成本的重要手段。
五、運行調整
運行調整是提高運行經濟性的重要手段。一臺機組滿負荷供冷比兩臺機組半載要經濟許多；利用低谷電價時間儲備冷負荷，待到高峰電價時使用，一可減少電費支出；二有利于電能指標的利用，并會產生電網削峰填谷的社會效益。制定溫度調整曲線，從源頭上避免溫度過高或過低造成的能量交換損失，又為客戶創(chuàng)造了舒適的工作環(huán)境。根據房間朝向、通風狀況、保溫效果等多種因素，對媒質在系統(tǒng)中各個支路的壓力、流量進行調整，減少干、支路上媒質工況不均勻帶來的系統(tǒng)性損失，使系統(tǒng)運行在最優(yōu)狀態(tài)。總之，運行調整是最行之有效的節(jié)能降耗方法之一，物業(yè)公司應該給予足夠的重視。
北京中興物業(yè)管理有限公司 文/馬超英
篇3：物業(yè)知識教材：供暖設備管理概述
物業(yè)知訓教材：供暖設備管理概述
一、供暖系統(tǒng)及設備簡介
1.供暖系統(tǒng)組成
①熱源:制取具有壓力、溫度等參數的蒸汽或熱水的設備。
②熱媒輸送管道:把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統(tǒng)。
③散熱設備:把熱量傳送給室內空氣的設備。
2.供暖系統(tǒng)設備的構成
供暖系統(tǒng)所涉及的設備設施很多，其中主要包括：
(1)鍋爐房
鍋爐房是供暖系統(tǒng)的熱源部分，它主要由以下幾部分組成:
①鍋爐本體:包括燃燒設備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預熱器、省煤器)、爐體圍護結構等。
②熱力系統(tǒng):包括水處理設備、分水定壓系統(tǒng)、循環(huán)系統(tǒng)。
③煙風系統(tǒng):包括鼓風機、引風機、煙道、風道、除油器等。
④運煤除灰系統(tǒng):包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設備等。
(2)室外供熱熱網
室外供熱管網的敷設方式主要有架空敷設和埋地敷設，埋地敷設比較常見，埋地敷設又分為通風地溝、半通風地溝、不通風地溝、直接埋地幾種敷設方式，其中涉及的主要設備設施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。
(3)室內供暖系統(tǒng)
室內供暖系統(tǒng)主要是指室內的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設備及室內地溝等。
3.供暖系統(tǒng)的分類
供暖系統(tǒng)有很多種不同的分類方法，按照熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統(tǒng)、蒸汽供暖系統(tǒng)、熱風采暖系統(tǒng);按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區(qū)域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。
二、供暖管理職責劃分
供暖設備管理就是對供暖系統(tǒng)生產和再生產過程實施操作、運行、維護管理活動的總稱。在實施管理時，應分清物業(yè)管理公司同城市供暖公司的職責。
1.采用鍋爐房供暖，無論是區(qū)域性鍋爐房，還是集中供暖鍋爐房，其供熱設備、設施及供熱管線均由物業(yè)管理公司負責維護管理，或委托專業(yè)供暖公司維護管理。
2.采用熱電廠供熱的，其供熱的城市管網及供熱設備設施均由供熱部門負責維護管理，供熱部門可以將物業(yè)公司管轄區(qū)內的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內散熱設備等委托物業(yè)管理公司維護、管理。
三、供暖系統(tǒng)的物業(yè)管理模式
目前，供暖管理模式主要有兩種，即自營管理和交給專門的供熱管理公司進行管理。
1.自營管理
自營管理就是由物業(yè)管理公司對供暖系統(tǒng)全面負責日常操作運行和維修養(yǎng)護，在這種管理模式下，要求物業(yè)管理公司對供暖系統(tǒng)的設備設施管理要配備專職的專業(yè)技術人員，技術人員要熟悉本崗位及供暖系統(tǒng)情況，掌握供暖系統(tǒng)的一些管理指標，主要包括:
①用戶室溫合格率。
②運行事故率。
③用戶報修處理及時率。
④失水率。
⑤水質達標率。
⑥鍋爐負荷率。
⑦負傷事故率。
⑧來人、來電、來信*率。
⑨煙塵、煙氣排放達標率。
⑩管管理公司進行管理
交給專門的供熱公司管理，就是由物業(yè)管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同，由乙方負責供熱系統(tǒng)的運行和管理，即進行熱源和熱網管理，甲方提供必要的費用和監(jiān)督，即進行熱用戶管理，在這種方式下，甲方在選擇乙方時，一定要選擇具有有關管理部門簽發(fā)的資質證書，并且人員素質高，管理組織嚴密，企業(yè)信譽好的企業(yè)，以保證管理效果。
在這種管理方式中，涉及到資金劃撥問題，解決方式如下:
①在全年收取的采暖費中提取必要的系統(tǒng)折舊費、更新改造及大修等費用后，從剩余部分中再確定支付乙方的數額。
②支付乙方的費用，主要包括能源費(煤、水、電)、勞務費、運行管理費、小修費等。
③在運行中，如果設備出現故障，需要大修和更換零部件時，如屬自然原因損壞由甲方支付費用;如因乙方運行維護不好或誤操作造成的，由乙方負責修復或更換。
④資金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留質量保證金，待運行結束無誤后再付清。
四、供暖設備設施的資料管理
供暖設備管理包括供暖設備設施檔案資料管理、操作運行管理及非運行期的維修養(yǎng)護管理，為了保證管理工作的質量，供暖系統(tǒng)的管理應從竣工驗收開始，以便于物業(yè)管理公司了解和掌握供暖系統(tǒng)狀況和設備的使用性能。竣工驗收合格后，物業(yè)管理公司作為接管部門應檢查接收一些必不可少的資料，為以后的管理工作順利進行做好準備。
1.鍋爐房的資料
①鍋爐資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強度計算書;水流程圖及動力計算書;安全閥數量和管道直徑的計算書;鍋爐質量證明書;鍋爐安裝說明書和使用說明書;受壓元件更改通知書等。
②鍋爐房設計及安裝資料包括鍋爐房平面設計、竣工圖;環(huán)保部門對鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監(jiān)測報告;其他各種輔助設備均須有產品質量合格證書及產品規(guī)格與安裝使用說明書;鍋爐房各項安裝工程的質量評定表和各階段安裝記錄;水壓試驗、烘爐、煮爐、安全閥調試記錄，鍋爐及輔助設備單機調試的冷態(tài)試運行記錄，72h熱態(tài)試運行記錄，儲煤灰渣場地是否符合要求等。
2.供熱管網的資料
物業(yè)管理公司從開發(fā)商手中接管供熱管網時，應索要下列資料，并審查其設計和施工是否符合國家的有關規(guī)范要求。
①室外和室內供暖平面、系統(tǒng)圖。
②管網設備的合格證及使用說明書。
③隱蔽工程的分段驗收記錄。
④管網的水壓試驗記錄。
⑤重要焊口焊接質量檢查記錄。
⑥管道的沖洗記錄。
另外在新建供熱管網時，開發(fā)商對采暖期的保修期為一個采暖期，因此應通過檢查第一個采暖期發(fā)生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調等問題，及時修理，掌握情況，第一個采暖期各項指標無誤后方可接管。
當接管運行幾年的舊熱網時，要求對方移交已運行幾年中的運行記錄，提取的熱網及設備折舊費和大修資金及熱用戶的采暖費收費檔案。