點檢管理在國內先進大型生產企業已經實施多年，但在物業服務行業尚為鮮見。目前物業管理企業在設備管理中普遍采用的是巡檢管理模式，即由每班的工程維修人員對運行的供配電、暖通、給排水等設備設施進行抄表查看。巡檢是不固定專人進行的、較為簡單的、一次性的巡視檢查，所以巡檢員僅是一個“赤腳醫生”，一次巡查完畢就完事，往往存有“當班不出事就是好運氣”這種無責任心的僥幸心理。但點檢管理是以點檢為核心的，而且責任者始終如一，真正掌控設備的運行狀態，是專業的設備“保健醫生”。因此，以點檢制來替代巡檢制進行物業設備的運行管理有其實施的必要性。

　　實施點檢需由巡檢開始循序漸進

　　點檢管理即點檢員憑借其感官或使用儀器工具，按照點檢標準對設備關鍵部位進行定點、定期檢查，以便及早發現設備故障隱患，及時加以修理調整，使設備保持其規定功能的設備管理方法。

　　實施點檢管理，建立在原巡檢制運行人員的技術素質、檢查要素的基礎上，是按照點檢的基本實施步驟和要求進行逐步改進來推行的。點檢的實施步驟依先后分為六個環節--定人、定線、定點、定周期、定標準、定流程。筆者所在單位的具體做法為：

　　1、定人

　　首先確定固定的點檢人員。點檢人員從有經驗的設備運行人員中甄選，條件是對供配電、暖通、給排水等設備設施性能都有所熟悉，并持有相應專業上崗證和等級證。剛開始可根據條件選定1-2人，成熟后再增選至2-3人，每人負責一個十分鐘步行區域內3-4個項目中的幾十臺設備系統的點檢管理，實行常日班工作制。他們不是維護工，也不是檢修工，更不同于維修技術人員，而是經過培訓既會設備檢查作業又會設備基礎管理的“全科醫生”;同時要具有高度的責任心，工作認真負責，對點檢業務精益求精，敢于負責，有自信心。

　　2、定線

　　其次確定點檢路線。在審視以前整個設備設施巡檢路線的基礎上，按照最安全、最短、最省時間的原則(如考慮避開電梯運行高峰等因素)，將路線調整、確定后制作成可視化管理圖。

　　大廈點檢可視化圖

　　3、定點

　　緊接著確定點檢的關鍵部位。在查閱歷年來的巡檢記錄和運行資料并找出曾經發生故障的部位及主要原因的基礎上，歸納分析并進行判斷，哪些設備和部位有可能存有安全隱患或材質劣化而可能引發故障，或所致的不良影響較大。然后將這些部位預先設定為“設備故障點”或“潛在故障點”，這樣易于發現導致設備失效因素的萌芽點，作為點檢管理的重點，并制作成點檢可視化管理圖。

　　4、定周期

　　確定點檢周期環節，通過查閱歷年來的巡檢記錄和運行資料，歸納出設備與部位在巡檢的過程中從未發生、或也不可能出現故障、或即使發生故障也能及時發現和處理的部位，對這部分內容可降低目前的檢查頻次，延長點檢周期;反之則對這些關鍵部位的檢查周期參照原巡檢頻次和設備技術性能進行確定。對預先設定的故障部位、項目、內容均應明確預先設定的日常點檢周期，并隨著點檢人員素質的提高和經驗的積累，進行不斷的修改、完善，進行摸索，以尋找最佳的點檢周期。

　　5、定標準

　　在上述前提下，再確定點檢部位是否正常的判斷標準及是否劣化的判別尺度。實行點檢的對象設備、部位都應有固定的判定標準，以利于點檢人員對照和把握，也有助于新上手的點檢員盡快熟悉與掌握，以便發現異常而采取相應的對策，盡快消除偏離標準的劣化點和失效點，使設備恢復良好運行狀態，并將其在相應的設備主機房轉換制作成可視化點檢管理圖。

　　6、定流程

　　最后環節確定點檢作業結果的處理對策。對日常點檢過程中發現的隱患和故障征兆，擬訂出切實可行的正常處理流程和緊急處理流程，包括制訂相應的記錄臺賬和工作票(派工單)。明確規定處理程序：急需處理的隱患和不良點由點檢員直接通知維修人員立即處理;不急的問題則做好記錄，納入計劃檢修中加以解決。這樣可以做到應急反應快、計劃項目能落實，提高工作的效率效能。

　　上述六個環節的工作，實現了從巡檢制到點檢制的轉變，但要真正達到點檢管理所定的目標，點檢員素質的提升則是一個長期過程。

　　點檢人員積累經驗、提升技能的途徑

　　高素質的點檢人員是物業服務企業成功推行設備點檢管理的關鍵。點檢人員除了應具備所管設備的相應專業上崗證外，更需要具有對該設備關鍵部位故障征兆的分析預判技能與解決處理能力。就筆者單位已定點檢員的技能來看，分別是空調和電氣專業的高級工，但相應對非本專業的設備性能掌握欠佳、技能不足。理想的點檢員是空調、電氣、給排水及消防等專業技能均達到中、高等級以上水平的復合型人才。

　　作為點檢員要根據自身的專業技術短板注重自身的學習，并虛心向其他同事學習與請教;另一方面，點檢員還需要加強與設備生產廠商及公司以外同行之間的聯系溝通和相互學習交流，觸類旁通，積累經驗，以提升專業水平。

　　在平時的點檢過程中，注意做好設備基礎信息的收集工作和統計分析。基礎信息資料包括：

　　靜態資料--設備臺賬信息(型號規范、圖紙、說明書、主要技術參數和安裝記錄等);設備大中修及更新改造歷史記錄;行業和國家標準、規程。

　　動態資料--同類設備的故障信息和維修經驗，包括從相關關鍵事件中吸取的經驗教訓與落實整改措施記錄;設備運行數據(運行日志、點檢記錄等);歷年常規檢測數據(年檢數據、性能試驗數據、技術監督項目的測試數據)。

　　依據這些信息資料，針對設備運行參數(電流、電壓、溫度、異音等)的變化趨勢或幅值變化進行綜合判斷測算，同時結合設備、配件的使用壽命周期，制訂維修計劃，積累知識和經驗。

　　從公司層面來講，應指派本單位技術專家和權威人士對點檢人員進行個別培訓或現場輔導;也可以聯系點檢管理先進的企業前去學習交流和接受培訓。同時應制訂相應的激勵機制，營造相互學習的良好氛圍，請故障診斷及維修經驗豐富的同事進行培訓授課和傳幫帶。

　　實施點檢管理的成效

　　點檢管理的實施，首先有利于管理團隊建設和人才的培養，促進工程維修人員自身素質的提高與職業生涯發展;其次，科學預測并及時或計劃處理設備故障隱患，避免緊急搶修事件的發生，則改善了員工的作業環境和勞動強度，有助于員工自我效能的形成和提升;再次，點檢管理減少了原先巡檢所耗的時間與人工，節省開支，故能以合理的成本維持或改善設備的價值功能，具有經濟效益。

　　譬如，筆者公司所轄一棟大廈建筑面積3.3萬平方米，樓齡16年，設備設施陳舊，配備9名工程維修人員。原來實施巡檢制時，每天兩個運行班均要安排不同的人做巡查，每月需用60人次。隨著日常維修工作量的逐漸增大，9名定員顯得捉襟見肘。實施點檢制后，從中選定一名為點檢員，專責設備運行，并按上述點檢實施的幾個環節來推行，目前每月僅需用22人次(正常班)，比原先節約人工一半以上。且實施點檢后，該大廈陳舊的設備完好率有所提高，減少了因設備故障引起的損失，延長設備使用壽命。下一步將計劃在該大廈旁由我司服務的另一座大廈設備運行也一同交由該點檢員負責，這樣兩個項目平均用在設備運行上的人工將更為節約。

　　綜上所述，雖然點檢目前在國內物業服務行業的設備管理方面應用得很少，即使有所實際應用，主要集中在對設備的日常檢測管理上，而點檢人員的綜合素質有待提高，對設備狀態的傾向性統計分析及故障趨勢的預測功能較為不足。然而點檢管理相較當前巡檢制的優勢十分顯著，具有較大的推廣空間。

篇2：現代工廠設備管理制度:設備點檢

　　現代工廠設備管理制度

　　第十部分 設備點檢制度

　　1、日常點檢

　　1.1作為預防維修的基礎，主要設備的操作者應對自己操作的設備進行日常點檢。

　　1.2日常點檢的檢查方法是由操作工人依據點檢表，利用自己的感覺器官， 對設備的各部位進行狀態調查。

　　1.3要日常點檢中發現問題，解決途徑如下：

　　1.3.1一般的簡單調整、修理可能解決的，由操作工人自己解決。

　　1.3.2對一些較復雜的維修，應及時通知維修工。

　　1.3.3設備維修工人應將維修情況填寫在設備維修記錄中。

　　2、定期點檢

　　2.1對于廠控設備除實行日常點檢外，維修工還要對其進行定期機能調查。

　　2.2廠控設備的定檢周期原則上一年一次，特殊設備可以一年多次。廠控設備定檢計劃應于12月份以前完成，每年一次。

　　2.3定期點檢的檢查方法是維修工人利用自己的感覺，并配備一定的檢查儀器，對設備的性能進行綜合檢查。

　　2.4定期點檢時應填寫設備定期點檢表與設備檢修報表2。

　　3、企業管理辦公室對定檢記錄登記進行檢查，并填寫巡檢記錄。

　　*參考報表：《設備日常點檢表》 《設備維修記錄》

　　《設備定期點檢表》 《設備檢修報表2》

　　《巡檢記錄》