點檢管理在國內(nèi)先進(jìn)大型生產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)實施多年，但在物業(yè)服務(wù)行業(yè)尚為鮮見。目前物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)備管理中普遍采用的是巡檢管理模式，即由每班的工程維修人員對運行的供配電、暖通、給排水等設(shè)備設(shè)施進(jìn)行抄表查看。巡檢是不固定專人進(jìn)行的、較為簡單的、一次性的巡視檢查，所以巡檢員僅是一個“赤腳醫(yī)生”，一次巡查完畢就完事，往往存有“當(dāng)班不出事就是好運氣”這種無責(zé)任心的僥幸心理。但點檢管理是以點檢為核心的，而且責(zé)任者始終如一，真正掌控設(shè)備的運行狀態(tài)，是專業(yè)的設(shè)備“保健醫(yī)生”。因此，以點檢制來替代巡檢制進(jìn)行物業(yè)設(shè)備的運行管理有其實施的必要性。

　　實施點檢需由巡檢開始循序漸進(jìn)

　　點檢管理即點檢員憑借其感官或使用儀器工具，按照點檢標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備關(guān)鍵部位進(jìn)行定點、定期檢查，以便及早發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障隱患，及時加以修理調(diào)整，使設(shè)備保持其規(guī)定功能的設(shè)備管理方法。

　　實施點檢管理，建立在原巡檢制運行人員的技術(shù)素質(zhì)、檢查要素的基礎(chǔ)上，是按照點檢的基本實施步驟和要求進(jìn)行逐步改進(jìn)來推行的。點檢的實施步驟依先后分為六個環(huán)節(jié)--定人、定線、定點、定周期、定標(biāo)準(zhǔn)、定流程。筆者所在單位的具體做法為：

　　1、定人

　　首先確定固定的點檢人員。點檢人員從有經(jīng)驗的設(shè)備運行人員中甄選，條件是對供配電、暖通、給排水等設(shè)備設(shè)施性能都有所熟悉，并持有相應(yīng)專業(yè)上崗證和等級證。剛開始可根據(jù)條件選定1-2人，成熟后再增選至2-3人，每人負(fù)責(zé)一個十分鐘步行區(qū)域內(nèi)3-4個項目中的幾十臺設(shè)備系統(tǒng)的點檢管理，實行常日班工作制。他們不是維護工，也不是檢修工，更不同于維修技術(shù)人員，而是經(jīng)過培訓(xùn)既會設(shè)備檢查作業(yè)又會設(shè)備基礎(chǔ)管理的“全科醫(yī)生”;同時要具有高度的責(zé)任心，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，對點檢業(yè)務(wù)精益求精，敢于負(fù)責(zé)，有自信心。

　　2、定線

　　其次確定點檢路線。在審視以前整個設(shè)備設(shè)施巡檢路線的基礎(chǔ)上，按照最安全、最短、最省時間的原則(如考慮避開電梯運行高峰等因素)，將路線調(diào)整、確定后制作成可視化管理圖。

　　大廈點檢可視化圖

　　3、定點

　　緊接著確定點檢的關(guān)鍵部位。在查閱歷年來的巡檢記錄和運行資料并找出曾經(jīng)發(fā)生故障的部位及主要原因的基礎(chǔ)上，歸納分析并進(jìn)行判斷，哪些設(shè)備和部位有可能存有安全隱患或材質(zhì)劣化而可能引發(fā)故障，或所致的不良影響較大。然后將這些部位預(yù)先設(shè)定為“設(shè)備故障點”或“潛在故障點”，這樣易于發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致設(shè)備失效因素的萌芽點，作為點檢管理的重點，并制作成點檢可視化管理圖。

　　4、定周期

　　確定點檢周期環(huán)節(jié)，通過查閱歷年來的巡檢記錄和運行資料，歸納出設(shè)備與部位在巡檢的過程中從未發(fā)生、或也不可能出現(xiàn)故障、或即使發(fā)生故障也能及時發(fā)現(xiàn)和處理的部位，對這部分內(nèi)容可降低目前的檢查頻次，延長點檢周期;反之則對這些關(guān)鍵部位的檢查周期參照原巡檢頻次和設(shè)備技術(shù)性能進(jìn)行確定。對預(yù)先設(shè)定的故障部位、項目、內(nèi)容均應(yīng)明確預(yù)先設(shè)定的日常點檢周期，并隨著點檢人員素質(zhì)的提高和經(jīng)驗的積累，進(jìn)行不斷的修改、完善，進(jìn)行摸索，以尋找最佳的點檢周期。

　　5、定標(biāo)準(zhǔn)

　　在上述前提下，再確定點檢部位是否正常的判斷標(biāo)準(zhǔn)及是否劣化的判別尺度。實行點檢的對象設(shè)備、部位都應(yīng)有固定的判定標(biāo)準(zhǔn)，以利于點檢人員對照和把握，也有助于新上手的點檢員盡快熟悉與掌握，以便發(fā)現(xiàn)異常而采取相應(yīng)的對策，盡快消除偏離標(biāo)準(zhǔn)的劣化點和失效點，使設(shè)備恢復(fù)良好運行狀態(tài)，并將其在相應(yīng)的設(shè)備主機房轉(zhuǎn)換制作成可視化點檢管理圖。

　　6、定流程

　　最后環(huán)節(jié)確定點檢作業(yè)結(jié)果的處理對策。對日常點檢過程中發(fā)現(xiàn)的隱患和故障征兆，擬訂出切實可行的正常處理流程和緊急處理流程，包括制訂相應(yīng)的記錄臺賬和工作票(派工單)。明確規(guī)定處理程序：急需處理的隱患和不良點由點檢員直接通知維修人員立即處理;不急的問題則做好記錄，納入計劃檢修中加以解決。這樣可以做到應(yīng)急反應(yīng)快、計劃項目能落實，提高工作的效率效能。

　　上述六個環(huán)節(jié)的工作，實現(xiàn)了從巡檢制到點檢制的轉(zhuǎn)變，但要真正達(dá)到點檢管理所定的目標(biāo)，點檢員素質(zhì)的提升則是一個長期過程。

　　點檢人員積累經(jīng)驗、提升技能的途徑

　　高素質(zhì)的點檢人員是物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功推行設(shè)備點檢管理的關(guān)鍵。點檢人員除了應(yīng)具備所管設(shè)備的相應(yīng)專業(yè)上崗證外，更需要具有對該設(shè)備關(guān)鍵部位故障征兆的分析預(yù)判技能與解決處理能力。就筆者單位已定點檢員的技能來看，分別是空調(diào)和電氣專業(yè)的高級工，但相應(yīng)對非本專業(yè)的設(shè)備性能掌握欠佳、技能不足。理想的點檢員是空調(diào)、電氣、給排水及消防等專業(yè)技能均達(dá)到中、高等級以上水平的復(fù)合型人才。

　　作為點檢員要根據(jù)自身的專業(yè)技術(shù)短板注重自身的學(xué)習(xí)，并虛心向其他同事學(xué)習(xí)與請教;另一方面，點檢員還需要加強與設(shè)備生產(chǎn)廠商及公司以外同行之間的聯(lián)系溝通和相互學(xué)習(xí)交流，觸類旁通，積累經(jīng)驗，以提升專業(yè)水平。

　　在平時的點檢過程中，注意做好設(shè)備基礎(chǔ)信息的收集工作和統(tǒng)計分析。基礎(chǔ)信息資料包括：

　　靜態(tài)資料--設(shè)備臺賬信息(型號規(guī)范、圖紙、說明書、主要技術(shù)參數(shù)和安裝記錄等);設(shè)備大中修及更新改造歷史記錄;行業(yè)和國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程。

　　動態(tài)資料--同類設(shè)備的故障信息和維修經(jīng)驗，包括從相關(guān)關(guān)鍵事件中吸取的經(jīng)驗教訓(xùn)與落實整改措施記錄;設(shè)備運行數(shù)據(jù)(運行日志、點檢記錄等);歷年常規(guī)檢測數(shù)據(jù)(年檢數(shù)據(jù)、性能試驗數(shù)據(jù)、技術(shù)監(jiān)督項目的測試數(shù)據(jù))。

　　依據(jù)這些信息資料，針對設(shè)備運行參數(shù)(電流、電壓、溫度、異音等)的變化趨勢或幅值變化進(jìn)行綜合判斷測算，同時結(jié)合設(shè)備、配件的使用壽命周期，制訂維修計劃，積累知識和經(jīng)驗。

　　從公司層面來講，應(yīng)指派本單位技術(shù)專家和權(quán)威人士對點檢人員進(jìn)行個別培訓(xùn)或現(xiàn)場輔導(dǎo);也可以聯(lián)系點檢管理先進(jìn)的企業(yè)前去學(xué)習(xí)交流和接受培訓(xùn)。同時應(yīng)制訂相應(yīng)的激勵機制，營造相互學(xué)習(xí)的良好氛圍，請故障診斷及維修經(jīng)驗豐富的同事進(jìn)行培訓(xùn)授課和傳幫帶。

　　實施點檢管理的成效

　　點檢管理的實施，首先有利于管理團隊建設(shè)和人才的培養(yǎng)，促進(jìn)工程維修人員自身素質(zhì)的提高與職業(yè)生涯發(fā)展;其次，科學(xué)預(yù)測并及時或計劃處理設(shè)備故障隱患，避免緊急搶修事件的發(fā)生，則改善了員工的作業(yè)環(huán)境和勞動強度，有助于員工自我效能的形成和提升;再次，點檢管理減少了原先巡檢所耗的時間與人工，節(jié)省開支，故能以合理的成本維持或改善設(shè)備的價值功能，具有經(jīng)濟效益。

　　譬如，筆者公司所轄一棟大廈建筑面積3.3萬平方米，樓齡16年，設(shè)備設(shè)施陳舊，配備9名工程維修人員。原來實施巡檢制時，每天兩個運行班均要安排不同的人做巡查，每月需用60人次。隨著日常維修工作量的逐漸增大，9名定員顯得捉襟見肘。實施點檢制后，從中選定一名為點檢員，專責(zé)設(shè)備運行，并按上述點檢實施的幾個環(huán)節(jié)來推行，目前每月僅需用22人次(正常班)，比原先節(jié)約人工一半以上。且實施點檢后，該大廈陳舊的設(shè)備完好率有所提高，減少了因設(shè)備故障引起的損失，延長設(shè)備使用壽命。下一步將計劃在該大廈旁由我司服務(wù)的另一座大廈設(shè)備運行也一同交由該點檢員負(fù)責(zé)，這樣兩個項目平均用在設(shè)備運行上的人工將更為節(jié)約。

　　綜上所述，雖然點檢目前在國內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的設(shè)備管理方面應(yīng)用得很少，即使有所實際應(yīng)用，主要集中在對設(shè)備的日常檢測管理上，而點檢人員的綜合素質(zhì)有待提高，對設(shè)備狀態(tài)的傾向性統(tǒng)計分析及故障趨勢的預(yù)測功能較為不足。然而點檢管理相較當(dāng)前巡檢制的優(yōu)勢十分顯著，具有較大的推廣空間。

篇2：現(xiàn)代工廠設(shè)備管理制度:設(shè)備點檢

　　現(xiàn)代工廠設(shè)備管理制度

　　第十部分 設(shè)備點檢制度

　　1、日常點檢

　　1.1作為預(yù)防維修的基礎(chǔ)，主要設(shè)備的操作者應(yīng)對自己操作的設(shè)備進(jìn)行日常點檢。

　　1.2日常點檢的檢查方法是由操作工人依據(jù)點檢表，利用自己的感覺器官， 對設(shè)備的各部位進(jìn)行狀態(tài)調(diào)查。

　　1.3要日常點檢中發(fā)現(xiàn)問題，解決途徑如下：

　　1.3.1一般的簡單調(diào)整、修理可能解決的，由操作工人自己解決。

　　1.3.2對一些較復(fù)雜的維修，應(yīng)及時通知維修工。

　　1.3.3設(shè)備維修工人應(yīng)將維修情況填寫在設(shè)備維修記錄中。

　　2、定期點檢

　　2.1對于廠控設(shè)備除實行日常點檢外，維修工還要對其進(jìn)行定期機能調(diào)查。

　　2.2廠控設(shè)備的定檢周期原則上一年一次，特殊設(shè)備可以一年多次。廠控設(shè)備定檢計劃應(yīng)于12月份以前完成，每年一次。

　　2.3定期點檢的檢查方法是維修工人利用自己的感覺，并配備一定的檢查儀器，對設(shè)備的性能進(jìn)行綜合檢查。

　　2.4定期點檢時應(yīng)填寫設(shè)備定期點檢表與設(shè)備檢修報表2。

　　3、企業(yè)管理辦公室對定檢記錄登記進(jìn)行檢查，并填寫巡檢記錄。

　　*參考報表：《設(shè)備日常點檢表》 《設(shè)備維修記錄》

　　《設(shè)備定期點檢表》 《設(shè)備檢修報表2》

　　《巡檢記錄》