綠色清潔方案的重要性--與整體的可持續性運營舉措相結合，環保的清潔方案將大大提高管理、運營的效率
(美國《建筑運行管理》雜志20**年12月號)
作者：凱西·拉夫曼(CaseyLaughman)
成功實現綠色環保的設施清潔方案，往往需要大量的時間和人力的保障，涉及多個領域和多種因素。既要確保滿足綠色清潔維護的條件，又能達到設施管理人員的維護標準，在試圖達到此目標的過程中，物業使用人和外部合約人經常將當前的管理、運營狀況極大地復雜化。
“在所有這些因素的驅使下，大多數的資產管理人員都傾向于將綠色清潔維護項目從整體可持續性運營方案中剝離出來，以確保維護管理工作不至過于復雜。然而事實上，這兩者的有機結合將為物業資產提供前所未有的巨大機遇。”Dashboard可持續性運營設備公司CEO史蒂文·阿什金(Steve Ashkin)說，“我們經常忽略的事實是--保潔人員在做好本職清潔工作的同時，亦可以幫助業主和設施管理人員完成更廣泛意義上的可持續性運營目標。”
保潔人員的第一責任是清潔設施，這毫無疑問。但是由于大量的保潔人員每天都分布在建筑中的每一個角落，“誰是下班后發現312室辦公間的暖氣還在持續工作的最佳人選呢?”阿什金說。所以，在完成其本職任務的同時，保潔員們還具有巨大的幫助實現可持續性運營方案的潛力--例如幫助節約水電資源。
阿什金還有一些更加具體的想法：“在管理的過程中，我們可以對辦公設備進行分類標記，這樣可以使保潔人員根據不同標記采取適當的措施--我并不想讓保潔人員來決定辦公電腦是否應該開著或者關閉--我們可以在電腦上設置一個可以變色的點。如果點為紅色，就不要去管它;如果點為綠色，則直接關閉設備;若為黃色，則需與相關管理人員聯系告知設備的開啟情況。我們應更加關注資產的長期利益，而人們應該相信、支持這種舉措。”
合理的外部照明，為設施“量體裁衣”--促進設施形象、安全、能效、性能建設
(美國《建筑》雜志20**年12月號)
作者：珍妮爾·佩妮(JanellePenny)
距你上一次安裝設施外部照明設備已經過了多久?現在的外部照明設備使用年限已有多長?如果答案是已經到了10年或以上，那么現在是重新評估其能耗和設備性能的時候了。現有照明系統或許還有幾年的使用壽命，但是，提前計劃未來更高效的外部照明系統方案，將會讓即將開展的工作事半功倍，解決問題也手到擒來--確保在老化、破舊和性能急轉直下的設備迫使你動手更換它們之前，就完成設施外部照明設備和系統的升級。
“設備的老化、能源的加倍消耗和維護工作太頻繁，這些都會使設施管理人員開始認真考慮硬件設備的升級和翻新工作。”J.S
Nolan聯合照明設計公司總裁珍妮特·諾蘭說，“如果外部照明設備經常需要更換和維修，或者看起來過于陳舊，都是進行硬件升級和翻新工作的基本特征。或許您的建筑頂部的熒光Logo仍然足夠明亮，但是隨著照明設備接近最終使用年限，維持它的正常發光將會需要您投入越來越多的維護工作。天氣等因素也將使這種問題愈發嚴重。”
一項主要的升級動力--補貼，還有其他可換來的財政支持將會在聯邦政府、州政府，甚至在你的社區公益里推出。這讓你不需要負擔所有的升級資金，而數量巨大的財政激勵也會讓投入在短短的幾年之內就完全收回。LightTech建筑照明設計公司老板(斯坦·波梅蘭)Stan
Pomeranz說：“我剛在費耶特維爾完成了一項用LED燈替換金屬鹵素燈的項目，因為沒有獲得公益補貼，需要5-6年才能收回資金，但是在羅利市，同樣的項目將因為有‘能源程序’政策而更快地產生回報。”
在動手之前和你的燈光設計師搞清楚升級的目的是什么，你是想通過維護相同數量的燈具來降低能源開銷呢?還是要申請綠色建筑認證?你的外部照明是用作安全?指路?識別?抑或僅僅是裝飾?不管怎樣，打包式的“量體裁衣”方案總要好過孤立地更換一些部件，因為這將為未來幾年的更新預算留出相應的資金空間。
公共資產、*場所的安全與安保--風險管理為其中最關鍵要素
(美國《設施管理經理》雜志20**年12月/20**年1月號)
作者：克里斯·羅格斯(ChrisRogers)
通過現在的電視節目、報紙、雜志和其他社會媒體，我們經常能夠得知這樣的消息--人們時常會在參加演唱會、體育賽事、商場購物或者宗教*時受傷甚至死亡。通常的認識是，公眾在公共物業和*場所活動時不應該感受到有任何威脅。雖然經典諺語有言“人多保險”，但在當今社會中，大量人員聚集的公共物業和場所仍舊存在各式各樣的危險隱患。
在這種社會氛圍下，集聚場所業主和運營方、管理執行者和活動企劃人員都應將公眾的安全和活動安保列為首要工作，在采取風險管理、提前風險評估措施的前提下，可以說，集聚場所、公眾物業的安全性能必然高于任何單位和個人的盈利狀況。
如果下轄的公共*場所和物業存在安全隱患并且已遭到公眾的質疑，那么對涉及物業資產舉辦的任何商業、非商業活動都將遭到政府的特別關注甚至管制。在特定的臨界狀態下，地方政府甚至會因此禁止任何存在微小潛在危險的公共活動，同時，對相關公共場所及物業進行幾乎無法通過的檢查、收費和推行強制性管理運營標準--這些都使得物業資產業主及運營方的生意越來越難做。
公眾聚集的物業中的風險管理，簡而言之，即作出最為合理的商業、道德判斷，而不僅僅是“滿足、達到政府要求標準”。合理的資產風險評估不僅僅向公眾表達“我們關心”的態度，更能夠對后者充分說明“為什么沒能超出預期地滿足公眾要求和某些容易引發問題及危險的活動元素”。
如今，世界各國都在著手完善公共物業的監管機制，相關物業、場所的書面風險評估逐漸成為管理過程中最為關鍵的元素。
利用設施數據克服技術匱乏--在技術性工程人員短缺的情況下，對設施數據的有效應用可提高設施、設備工作效率
(英國《物業和設施管理》雜志20**年12月號)
作者：查爾斯·阿斯科維斯(CharlesAskwith)
由于建筑系統的管理、設計方式正日益復雜化，現有建筑系統的完善和維護工作要求從業人員對相關技術有更加充分的了解。并且，只有當相關管理人員、工程人員掌握了核心技術，才能為企業實現降低商業風險、延長建筑系統使用壽命和節能減排等長遠目標。
然而，當前的建筑維護行業正面臨人才極度短缺的狀況--高校中幾乎沒有學生申請工程和科學技術專業課程，而少數的相關專業畢業生也因覺得維護工作過于單調而不愿從事。盡管這種狀況已經逐漸緩解，但是技術短缺仍需要一定時間來恢復到正常狀態，在這個階段，我們需要盡可能多地對技術工程人員提供支持和幫助--這也是為什么要更好地利用設施數據的原因。
通過記錄其他人的管理經驗和詳細的設施運行情況，我們可以彌補個人管理經驗上的不足。然而，由于建筑系統本身的復雜性，所需掌握的設施數據甚至比系統出現的問題本身更加難以理解。幸運的是，我們可以利用軟件將所有建筑內部系統整合在一起，實現各系統之間的有效關聯和交流，例如不間斷公共用電系統、外部照明系統、熱力空調系統、建筑內部管理系統、維護協助系統、能源管理系統等。這些系統將對數據進行合理的系統編排并以易為理解的報表形式呈現給技術人員。
完善建筑系統維護管理機制的動機在于節約設施運營成本。對于現在的各運營方而言，若想達到政府的節能減排標準，就必須摒棄“更換設備”等老一套方法，在充分利用設施數據的情況下，采取可預防性維護戰略，進行更加良好的、綠色的資產管理，以提高其使用年限。
篇2：物業設備管理中應注意的幾個問題
物業設備管理中應注意的幾個問題
通常意義上的物業管理主要包括：保安（治安防范、轄區安全、出入管理）、保潔（清潔、垃圾分類及清運消納、地面養護、衛生設施清潔、外墻清洗）、綠化（賞心悅目、清新環境、提升品位）、餐飲（衛生、營養、可口、保健）、車輛管理（疏導車輛確保暢通、車輛保潔、車位統計）、供水供電（飲水安全、水質優良、一般市電及特殊高質量不間斷供電）、供冷供熱（溫度調節、濕度調節）、會館服務（禮儀形象、會務安排）、消防管理（消防設施配備及定期檢查試驗）、日常維護（修燈換鎖）以及社區文化活動（節日慶典、法規宣傳、義工互助、環境狀況通報）等，這些無疑是物業管理的重要部分，也是大家所熟知的內容，
而設備管理作為物業管理的重要組成部分，很多朋友還不太熟悉，根據多年的從業經驗，本人想在這方面談一點自己的認識。
一、早期介入
早期介入最好能夠在功能設計或設備選型階段，最晚也要在設備定貨合同簽訂前。親身從事過物業管理的人員，最了解客戶對物業功能的需求，這對物業的功能設計或設備選型至關重要。很多高擋次寫字樓，都使用了一些大型國外進口設備，這些設備由原廠家進行專門的維修保養，對延長其使用壽命、安全、可靠地經濟運行都有好處，但是，超過設備維保期以后的廠家專業維保服務，是需要高額（國外公司人工成本高導致）付費的有償服務。如在設備招標訂貨時附帶后期維保服務條款，設備廠家為競得大額設備銷售合同，往往會對后期維保服務費作出一定優惠。還有許多自控設備及自控系統，由于科技發展迅速，軟、硬件更新換代很快，不在訂購時對今后產品升級換代事宜提早約定，用不了幾年，一旦出現部分器件損壞，難免又要支付高額的更換升級費用。另外，設備后期維修更換的方便性，管路、電路、風道改造更換的方便程度等都需要在設計之初予以綜合考慮。凡此種種，都是開發商、設計者、施工方、監理方容易忽視，而物業公司的人員已親身經歷過的問題。這些問題提前考慮，將會為后期物業管理的開展提供便利條件。
二、新項目應注意問題
與開發商進行物業資料交接時，除去通常的圖紙資料、使用說明等文件外，最好是能夠對設備、材料、元器件、器械等各類商務合同進行交接。這是因為，一般的商務合同中都約定了供貨方的“三包”內容，有了合同，知道了供貨方的詳細信息和對買方的書面承諾（不同東西和廠家的承諾是不一樣的），掌握了合同的有效時間，才能充分利用供貨方的“三包”條件，順利地渡過新設備投入伊始的故障多發期。
物業管理公司接手新物業項目后，應及時對各項功能逐一進行試驗檢查，施工方的工作疏忽，會出現部分下水管線的隱性堵塞；電氣開關編號標示錯誤，可能導致今后的電氣事故。凡此種種，必須在樓宇全部投入使用前予以消除。
第一時間走訪聽取入住客戶在使用中的意見，從客戶角度認識新物業中存在的功能不足。入住后的房間調整，有可能造成房間功能（滅火方式、電源容量、通風質量等）不能滿足使用要求。對于存在的問題，利用項目尾款、質量保證金等費用及時進行改進，進一步完善物業的功能，為今后的物業服務奠定基礎。
三、與使用者的溝通
很多物業公司都有完整的、行之有效的與客戶溝通交流制度，爭得客戶對服務的意見和建議，但往往忽視了向使用人介紹樓宇各項功能這一重要環節。大部分高檔寫字樓由于其密閉性，都設有完整的空氣循環系統，而該系統不是顯而易見和易于感知的。室內溫度調節（或采用個體送風方式）是寫字樓具有的基本功能，指導客戶掌握溫度的設定方法，才能使每位客戶工作在適合自己的溫度環境中。高質量不間斷的電源（UPS）已經在樓內合理分布，物業人員應向客戶逐一指明，以便客戶能夠正確利用價格高于一般電價而不會間斷的電源（將重要的用電器與之相連）。房間內墻上的配電插座是有允許容量限制的，超載使用會燒毀配電設施，甚至導致火災。特殊區域設有氣體滅火裝置，何時和如何使用至關重要，未經培訓的客戶很難正確使用。
四、日常管理中容易忽視的問題
大部分寫字樓都選用了一些進口設備，這些設備通常價值昂貴 (制冷機組)、具有高科技含量（UPS和樓宇自控系統）、涉及人身安全（電梯）等。對于此類設備建議以合同的方式委托專業公司進行維護保養（以確保正常運轉、故障搶修，延長使用壽命）。此類合同涉及的專業性較強，物業公司一般無力起草，通常是設備廠家擬定好格式合同文本，雙方認可。而這類合同多是出于維護廠家利益起草制定的，建議物業公司應聘請專業人員提出有利于自己的補充條款，（比如要求增加專業人員的巡檢次數、規定故障搶修時限、要求廠家儲存易損備品配件、對提供給甲方的材料備品給予折扣優惠、進行必要的經濟性調整、根據設備運行情況更換潤滑油、過濾器、免費更換低值易耗品等等），維護物業公司的的利益。
制定詳細的潤滑防銹蝕計劃，不僅僅要考慮轉動機械的摩擦潤滑，更強調常年不改變狀態（不開關操作）且裸露在空氣中的截門養護。很多截門安裝在隱蔽處，不易實施潤滑防銹工作，容易出現疏漏。所以，潤滑防銹蝕計劃一定要全面詳細（對截門編號防遺漏）、科學（潤滑間隔及次數）、可操作（專門或與設備維保工作同時進行），責任落實到人，并輔以不定期的抽查驗證，確保系統中的調節閥和截止閥時時處于靈活可控狀態。
日常記錄一定要真實、完整、可靠，這是分析處理故障的基本條件，也是經濟分析的數據來源。第一次故障出現可能是偶然因素所致，第二次重復出現就有其必然的一面；沒有記錄，無法確定此類故障出現的頻次，沒有及時消除故障，可能會導致引起大的事故。有些故障暫時不能處理，要專門記錄，以便具備條件時修復。不然會因時間長而遺忘，留下事故隱患。對比分析運行參數（供電電流值或不同時段水表表示數）的變化，也是定性分析、預測能源消耗等運行成本的重要手段。
五、運行調整
運行調整是提高運行經濟性的重要手段。一臺機組滿負荷供冷比兩臺機組半載要經濟許多；利用低谷電價時間儲備冷負荷，待到高峰電價時使用，一可減少電費支出；二有利于電能指標的利用，并會產生電網削峰填谷的社會效益。制定溫度調整曲線，從源頭上避免溫度過高或過低造成的能量交換損失，又為客戶創造了舒適的工作環境。根據房間朝向、通風狀況、保溫效果等多種因素，對媒質在系統中各個支路的壓力、流量進行調整，減少干、支路上媒質工況不均勻帶來的系統性損失，使系統運行在最優狀態。總之，運行調整是最行之有效的節能降耗方法之一，物業公司應該給予足夠的重視。
北京中興物業管理有限公司 文/馬超英
篇3：高層樓宇機電設備管理與變革
高層樓宇機電設備管理與變革
高層樓宇機電設備種類多涉及專業廣，運行維修比住宅小區和多層樓宇復雜。保證機電設備高效、可靠、安全運行，節約人力和資源，是高層樓宇物業管理的重點和難點。筆者結合多年來高層
樓宇機電設備管理的經歷，談談個人體會及實際工作的“小改小革”。
一、加強設備的巡檢和日常保養工作以及故障的預防性診斷，可以減少和避免設備故障的發生，是保證設備可靠運行的關鍵。
本管理處由于重視和加強了這方面的工作，并落實了設備崗位責任制，各類設備運行良好，未出現大的故障，設備完好率達到98%以上，受到用戶和兄弟單位的好評。例如本管理處管理的商業大廈有兩臺立式生活泵，雖然當時兩臺泵運行基本正常，但是根據公司制定的設備設施維修保養規定以及生活泵運行情況分析診斷，有必要進行預防性大修。可是泵房現場空間位置小，拆裝難度很大，大修一臺周期長，因此有的同志建議暫不大修。但是經過論證和顧防性診斷分析，我們還是決定克服一切困難逐臺進行大修。當拆卸電機和泵體后，結果發現軸承磨損嚴重，泵體內銹蝕斑斑，如果不是及時大修，一旦兩臺泵同時或相繼出現故障，將影響用戶的用水，給用戶帶來不便。
二、利用新技術加強高層樓宇的機電設備管理，保證機電設備高效、可*、安全運行。
1、管理處所管轄的商業大廈設有樓宇自控系統，根據需要，我們對軟件系統進行了升級，從信號的采集、數據分析、程序控制，到動態監控，都實現了自動化，提高了機電設備管理的科學性、可*性，有效節約了人力。同時我們還增加了部分點位，使通道照明、地下風機運行等都可以通過時間程序自動控制。
2、引入先進的物業管理軟件，提高物業管理及機電設備管理的高效性。公司內部幾個管理處都進行了電腦聯網，安裝了先進的物業管理軟件，實現了信息交流和資源共享。所有機電設備住處都進入電腦，技術人員可隨時調閱，職能部門可通過聯網檢查各管理處設備情況，并提出相應的意見和建議。
三、隨著樓宇智能化程度的提高，高層樓宇對機電設備管理人員提出了更高的要求。
1、智能建筑(3A建筑)和管理要求從業人員具備較高的專業知識，需掌握電腦、網絡布線和自動控制等相關知識，作為物業管理單位除需要引進弱電工程師等專業人才外，還要加強對現有機電設備管理人員的培訓，豐富其專業知識，提高其服務水平。
2、為滿足信息時代用戶提出的新要求，更好的為用戶服務，我們先后和深圳數據局、深圳有線電視臺協商，為大廈引入深圳數據局網絡專線、天威數據專用網，用戶可隨時登上“信息高速公路”。最近公司已和長城寬帶網公司合作，擬在本公所管轄的小區和大廈引入長城寬帶網，為廣大的用戶帶來更大的方便。
四、重視日常機電設備管理中的“小改小革”，是提高機電設備管理水平的一條有效途徑。
1、大功率發電機組不能一次啟動的原因和解決辦法。大功率發電機組如果*其底座的日用油箱供油，或*安裝位置低于機身的室外油箱供油，由于機組體積大，在機組第一次啟動時，輸油泵很難一次把足量的柴油輸送到噴油泵，需要接著進行第二次啟動才能成功。要解決這個問題，只需在機組進油口或底座油箱出油口裝一個單向閥，防止機組上次運行或啟動時輸送到機組的柴油“返回”油箱，這樣機組就可以一次啟動成功。這個問題看似簡單，但往往被機組安裝人員忽視，據筆者所知，許多高層樓宇發電機組都存在這個問題。
2、巧用定時器進行照明和小型設備控制，方便快捷。高層樓宇即使采用了樓宇自控技術，但在實際的機電設備運行管理中，難免需要增加或調整某些控制點位，若增加控制模塊，成本高，有時條件又不具備，在這種情況下，就可考慮使用定量器。如本商業大廈地下車場部分排煙、送風機和變配電室排、送風機共用一個控制點，考慮到節能和噪音干擾，車場通風時間不需要太長，而變配電室則需要長時間通風，于是我們在變配電室排、送風機控制回路上增設了定時器，設定時間控制，而車場通風還是通過電腦程序控制，花錢不多解決了問題。另外我們對通道局部照明也增設了定時器，節省了人力。
3、控制生活水泵的浮球改用低電壓，可以減少故障，節省材料，并且維修更換浮球安全。高層樓宇生活水泵大多采用浮球控制，且把浮球節點直接接入水泵220V控制回路。由于生活泵頻繁啟動，很容易把浮球電節點燒壞，每年都需要更換浮球，維修人員到水池更換浮球也不安全。為此我們增加一個小型的220/24V變壓器，連接到浮球節點，通過控制中間繼電器的觸點，從而控制水泵的啟停。
4、衛生間臭氣清除措施。本商業大廈入伙一段時間后，用戶普遍反應房間特別是廁所臭味大，我們在污水管主管某一適當位置又增設一彎頭(離主管到化糞池的彎頭不要太近)，使臭氣沿污水管難以“返上來”，發現效果不錯。另外我們還根據同行介紹的經驗，在污水管旁通管上開口，定期往里打水以沖洗凝結在管路上的污垢，徹底解決了臭氣。
5、合理調整高層樓宇中央空調設備的運行時間，滿足不同的用戶要求。高層寫字樓內各用戶上下班時間不盡相同，特別是外企和私營公司一般下午下班較晚，有的晚上還加班，且同六上班，如何最大限度地滿足所有用戶的南非要，又不增加太多成本，是物業管理者最關心的問題。我們的做法就是適當調整空調主機和冷凍泵運行時間，兼顧用戶需要和節能的矛盾。例如下午大多數用戶下班后，我們就停開主機，而延長冷凍泵的運行時間直到個別用戶下班，由于晚間用戶少，冷耗少，完全可以滿足這部分用戶的要求。周六上班的用戶少，我們就適當減少主機運行時間，降低了能耗。而周一早晨就需要適當提前開機，因為經過星期天一天的停機，冷凍水制冷用循環比平時需要更長的時間，如果按平時時間開機，室內溫度降得慢，用戶就會有意見。