隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間日益激烈的市場競爭，物業(yè)管理中保潔、保安、設(shè)備維修等專業(yè)的社會化分工、集成化管理的發(fā)展，相對更有技術(shù)含量的設(shè)備維修管理在物業(yè)服務(wù)企業(yè)競爭中所處的核心地位便愈加突出。

　　然而，具有核心競爭力的設(shè)備管理，其優(yōu)勢不僅僅體現(xiàn)在對物業(yè)設(shè)備的故障維修、日常保養(yǎng)及運行操作上，更重要地反映在能有效降低設(shè)備的故障發(fā)生率、具備明顯技術(shù)經(jīng)濟效果的設(shè)備管理能力方面，提高業(yè)主共有共用設(shè)備的可利用率，提升我們的服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟效益。而實現(xiàn)這一目標的有效方法之一是實行物業(yè)設(shè)備的狀態(tài)維修管理。

　　物業(yè)設(shè)備的特點與狀態(tài)維修

　　物業(yè)設(shè)備泛指附屬于房屋建筑的風(fēng)、火、水、電、氣各類設(shè)備，分別為空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、消防主機設(shè)備、上下水泵機組設(shè)備、高低壓變配電設(shè)備、發(fā)電機、電梯及弱電智能系統(tǒng)設(shè)備、燃氣鍋爐設(shè)備等。其呈現(xiàn)出門類繁多、功能綜合性強、涉及專業(yè)廣、突發(fā)故障損失大等特點。雖然有些設(shè)備的某些特殊故障是突然發(fā)生的，但多數(shù)故障都有一個逐步劣化的過程，經(jīng)過不同的損壞階段直至發(fā)展到故障的發(fā)生。

　　狀態(tài)維修就是，當設(shè)備處在上述劣化過程中，通過人的五官及科技儀器等監(jiān)測手段獲得設(shè)備狀態(tài)的直接信息，經(jīng)過統(tǒng)計分析和數(shù)據(jù)處理，對設(shè)備“健康”狀態(tài)進行適當?shù)臋z查和故障診斷，并在故障發(fā)生前有計劃地進行適當?shù)木S修。因此，狀態(tài)維修主要取決于設(shè)備的運行實際技術(shù)狀態(tài)，而不規(guī)定設(shè)備的使用時間，無論距前次維保修理時間有多長，只要技術(shù)狀態(tài)正常就不進行維修保養(yǎng)，反之即修。這樣能夠有效地避免“維修不足”和“維保過剩”的問題，能最充分地利用設(shè)備設(shè)計使用壽命，使維修保養(yǎng)工作量減到最少，是一種經(jīng)濟合理的維修管理方式。

　　狀態(tài)維修的技術(shù)可行性

　　物業(yè)設(shè)備發(fā)生故障的過程，從理論上可以劃分為兩個階段。起先，設(shè)備運行損壞以一定的速度發(fā)展，直至達到性能的閾值(以被控制數(shù)的已知值表示)時刻，而這被認為是接近損壞的報警信號;一旦超過這個時刻，設(shè)備就將以更快速度走向故障(如圖1所示)。譬如由于疲勞或磨損所引起的物業(yè)設(shè)備故障過程。

　　圖1：設(shè)備性能的閾值

　　實際上，物業(yè)設(shè)備極少有發(fā)生故障而當時沒有立即被人知道的情況，而且，故障不是突然發(fā)生的。因為設(shè)備要經(jīng)歷一個逐步劣化的過程，出現(xiàn)故障前都會有一些征兆或明或暗地顯露出來。容易察覺、比較明顯的征兆有設(shè)備功能異常、出現(xiàn)異常響聲、異常振動、跑冒滴漏、有特殊氣味等;通過儀表板、警示燈或儀器點檢反映出來的過熱高溫及電阻、導(dǎo)電性、絕緣強度和電位等變化。因此，這些征兆能夠依靠五官檢測(即眼看、耳聽、手摸、鼻嗅)及通過適當監(jiān)測手段和措施來發(fā)現(xiàn)，在故障發(fā)生前展開維護保養(yǎng)或檢修行動，可以有效地防范緊急故障的發(fā)生。當然設(shè)備狀態(tài)的檢測與故障診斷技術(shù)就顯得十分重要。

　　科學(xué)應(yīng)用狀態(tài)維修的經(jīng)濟性

　　狀態(tài)維修與現(xiàn)有的維修管理相比，具有明顯的經(jīng)濟性。目前的設(shè)備維修管理是按規(guī)定的時間安排維修保養(yǎng)，如中央空調(diào)冷凝器通炮清洗每年1次;低壓變配電設(shè)備每半年1次;電梯每月2次;消防設(shè)備每月1次等等。這樣必然會出現(xiàn)維修保養(yǎng)不足或維保過度的情況。維保過度不僅增加人工及材料成本，還會因設(shè)備停機影響服務(wù)對象(業(yè)主和使用人)的正常使用而降低經(jīng)濟效益;而維修不足就會造成故障停機和事后維修，不利于物業(yè)設(shè)備安全運行，不僅影響本公司的經(jīng)濟效益和聲譽，還會波及服務(wù)對象的正常經(jīng)營活動。

　　設(shè)備維保計劃的制訂一般都按照預(yù)先的規(guī)定進行，只有時間的計劃性，維保過程不能準確地反映設(shè)備的客觀狀況，技術(shù)和經(jīng)濟效果不明顯，設(shè)備的整個維修保養(yǎng)過程難以做到科學(xué)合理。

　　狀態(tài)維修是依據(jù)設(shè)備的實際狀況，科學(xué)合理安排維修任務(wù)，以最小的資源消耗換取物業(yè)設(shè)備的安全、經(jīng)濟、可靠的運行能力。

　　當物業(yè)設(shè)備的任何一個“運行-修理”周期內(nèi)確定進行設(shè)備檢查的頻次增加時，預(yù)見故障發(fā)生的可能性也隨之增加，同時無計劃的緊急修理就會減少(見圖1所示)。然而，這卻和它們的單位時間費用一起增長。經(jīng)由維修人員根據(jù)不同設(shè)備運行參數(shù)的變化趨勢或幅值變化作判斷測算，相應(yīng)確定最優(yōu)的狀態(tài)維修檢查頻次，可使維修和控制的總費用最低，即有關(guān)檢查和包括預(yù)防維修及故障修理的費用總數(shù)最低。

　　物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)是由各類專業(yè)不同的設(shè)備組成，各種設(shè)備的重要性也不同，這些特點就決定了對所有設(shè)備實施單一的維修方式是不合理、不經(jīng)濟的，必須針對不同的設(shè)備和不同的運行方式，采用不同的維修保養(yǎng)管理方式。此外，狀態(tài)維修雖有最大限度發(fā)揮設(shè)備能力及經(jīng)濟性的優(yōu)點，但也受到狀態(tài)監(jiān)測手段、監(jiān)測成本與本單位具體情況等因素的限制，在推行過程中，應(yīng)按基礎(chǔ)條件實際達到的程度，從自有物業(yè)設(shè)備開始試行，逐步增大管理范圍內(nèi)實施狀態(tài)維修設(shè)備的比重。

　　狀態(tài)維修應(yīng)用于物業(yè)設(shè)備管理

　　除了在經(jīng)濟方面可以做到節(jié)約成本外，在管理層面，能夠進一步樹立和完善現(xiàn)代化的管理理念與體制。

　　狀態(tài)維修的應(yīng)用，有助于管理人員在取得目前設(shè)備管理成熟經(jīng)驗的基礎(chǔ)上研究探索新的維修方式所涉及的相關(guān)管理方面的問題，予以不斷總結(jié)和創(chuàng)新;也有利于管理者更加牢固地樹立經(jīng)營觀念、競爭觀念、市場觀念，使設(shè)備管理現(xiàn)代化更好地為經(jīng)營目標服務(wù)。在作業(yè)層面，能夠促進維修人員素質(zhì)的提高和優(yōu)化工作進程。狀態(tài)維修的應(yīng)用，勢必要求維修人員掌握設(shè)備狀態(tài)的檢測與故障分析的手段，同時能綜合評估設(shè)備的健康狀態(tài);具有擬訂優(yōu)化維修計劃及工藝的能力，并積累豐富的維修保養(yǎng)經(jīng)驗和高超的檢修技術(shù)，做到保養(yǎng)得當、修必修好，從而促進設(shè)備維修人員隊伍向高素質(zhì)、技術(shù)密集型方向發(fā)展。

　　目前的維保管理方式是，不論設(shè)備狀態(tài)如何、不分設(shè)備主次，一律按時間規(guī)定執(zhí)行檢修保養(yǎng)計劃，缺乏針對性，不能對癥下藥，具有一些盲目維修保養(yǎng)的成分。狀態(tài)維修的應(yīng)用，能克服上述不足，同時能密切維修人員與運行人員之間相互配合、協(xié)同工作的關(guān)系，對提高維修保養(yǎng)效率和維修質(zhì)量、優(yōu)化維修保養(yǎng)工作進程都有著積極的意義。

　　總之，狀態(tài)維修不僅有利于提高本企業(yè)的經(jīng)濟效益和服務(wù)質(zhì)量，還有助于改善和提高服務(wù)對象的經(jīng)營環(huán)境與經(jīng)濟效益。

　　一個應(yīng)用實例

　　深圳中航物業(yè)管理有限公司現(xiàn)接管服務(wù)的一個商用物業(yè)項目，建筑面積5萬平方米，是集購物、餐飲、休閑、美容、停車于一體的高檔綜合性消費中心，日均營業(yè)額在數(shù)十萬元左右。因某些商鋪為24小時營業(yè)，相應(yīng)的物業(yè)設(shè)備需要全天候運行(節(jié)假日設(shè)備的負荷更重)。物業(yè)管理公司確保這些設(shè)備的正常運行責(zé)無旁貸，萬一發(fā)生設(shè)備故障導(dǎo)致商家停業(yè)，將給商家造成不小的經(jīng)濟損失，同時也給本單位帶來嚴重的負面影響。

　　然而，當時為了適應(yīng)市場競爭的需要，在物業(yè)服務(wù)合同上為此項目配備的設(shè)備日常維修、保養(yǎng)及運行的定崗機電工程人員(含主管)僅10人，人員少、任務(wù)重、難度大。按現(xiàn)有的設(shè)備管理方式，常常需要其他項目的設(shè)備維修人員前來增援。為此，公司在低壓配電柜這一個別的設(shè)備上試行狀態(tài)維修管理。該配電柜在開業(yè)前一個月(當年9月初)進行過一次全面停電維保檢查工作，按每半年進行一次維保的計劃，每次需要36個加班人工，全年共計72個。狀態(tài)維修的施行，沒有按計劃在相隔上次維保期半年時進行按時維保，而是要求運行人員增強責(zé)任心加強重點部位的巡查力度，關(guān)注儀表板、指示燈的變化，利用熱成像儀等儀器進行點檢，依靠眼看、耳聽、手摸、鼻嗅來察覺配電柜的信息。當開業(yè)次年5月中檢查時，發(fā)現(xiàn)配電柜有些異常，立即上報并安排于5月17日夜間對低壓柜全面維保拆檢，發(fā)現(xiàn)有兩處異常：一是有一斷路器觸點碳化，易導(dǎo)致接觸不良(見圖2);二是一抽屜柜接觸點松，易發(fā)熱而可能出現(xiàn)跳閘故障(見圖3)。后采取相應(yīng)措施及時排除了故障隱患，避免了可能發(fā)生非正常停電而帶來的經(jīng)濟損失。同時，也減少了一半的按維保計劃執(zhí)行所需的加班人工。

　　上述實例說明，狀態(tài)維修具有用人省、消耗少、提高設(shè)備運行率等優(yōu)點，可以滿足市場經(jīng)濟的要求。

　　應(yīng)用狀態(tài)維修管理的思路

　　1、做好狀態(tài)維修的宣傳與培訓(xùn)工作;

　　2、建立新的計劃狀態(tài)維修體系，將現(xiàn)有的周期計劃維保方式與狀態(tài)維修緊密相結(jié)合，形成適合本公司實際狀況的設(shè)備管理模式;

　　3、建立以點檢巡檢為中心的隨機狀態(tài)監(jiān)控體系;

　　4、建立新的設(shè)備考核指標和激勵機制。

　　小結(jié)

　　綜上所述，狀態(tài)維修應(yīng)用于物業(yè)設(shè)備的管理，不僅具有一般技術(shù)應(yīng)用上的可行性，而且能帶來直接的經(jīng)濟效益;無論對于管理人員或作業(yè)人員的隊伍建設(shè)，還是對于優(yōu)化實際的維修保養(yǎng)工作進程，都具有積極的意義。

　　雖然在國內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)狀態(tài)維修的設(shè)備管理方式應(yīng)用得很少，即使有也主要集中在對個別設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)過程的管理(如上實例)，而對設(shè)備狀態(tài)的統(tǒng)計分析及故障趨勢的預(yù)測功能較為不足。然而狀態(tài)維修將代表物業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)未來發(fā)展的趨勢。所以，結(jié)合本企業(yè)實際情況，深入研究狀態(tài)維修管理的特點，開發(fā)具有自主知識產(chǎn)權(quán)的物業(yè)設(shè)備維修管理模式迫在眉睫。

篇2：汽車維修廠檢測儀具和設(shè)備管理制度

　　汽車維修廠檢測儀具和設(shè)備管理制度

　　1.檢測儀具和設(shè)備是維修生產(chǎn)活動不可缺少的基礎(chǔ)設(shè)施，它們的技術(shù)狀況完好與否直接影響車輛的維修質(zhì)量，必須做好檢測儀具和設(shè)備的采購、驗收、登錄、使用、維護、修理等管理工作。

　　2.檢測儀具和設(shè)備由生產(chǎn)技術(shù)部門統(tǒng)一管理。

　　按照企業(yè)發(fā)展和生產(chǎn)的實際需要，制定采購計劃，此前預(yù)先做好擇優(yōu)選型和采價工作，采購計劃應(yīng)經(jīng)廠長批準后實施。

　　3.儀具和設(shè)備到貨后應(yīng)組織有關(guān)人員進行驗收，驗收合格后，應(yīng)即登錄入冊。

　　4.新設(shè)備投入使用前應(yīng)先按照使用說明書的要求進行安裝調(diào)試。

　　5.檢測儀具和設(shè)備應(yīng)實行專人保管，責(zé)任落實。對設(shè)備技術(shù)狀況組織定期檢查，獎懲分明。

　　6.制定檢測儀具和設(shè)備的維護計劃，并按計劃采購好易損件，準時做好維護工作。

　　7.保檢測儀具和設(shè)備的完好技術(shù)狀況，出現(xiàn)故障，應(yīng)即組織人員進行修理，嚴禁帶病工作。

　　8.應(yīng)根據(jù)檢測儀具和設(shè)備的使用說明書和使用要求制訂安全操作規(guī)程，操作規(guī)程貼掛上墻。

　　9.檢測儀具和設(shè)備的操作人員要做到四懂(懂原理、構(gòu)造、性能、用途)，三好(管好、用好、維護好)，四會(會正確使用、會維護保養(yǎng)、會一般檢修、會排除故障)。

　　10.加強設(shè)備安全管理，采取有效措施，消除設(shè)備隱患，防止重大事發(fā)生，對已發(fā)生的設(shè)備事故，應(yīng)當根據(jù)“三不放過”(事故原因分析不清、事故責(zé)任未清,與群眾未受教育、沒有防范措施不放過)的原則進行嚴肅處理。

篇3：酒店設(shè)施設(shè)備管理制度：維修物料管理制度

　　酒店設(shè)施設(shè)備管理制度：維修物料管理制度

　　1.設(shè)備的備品備件及日常維修所用的物料的管理由財務(wù)部委托工程部倉庫進行管理，工程部倉庫將備品備件和物料統(tǒng)一編號，獨立設(shè)賬，設(shè)專職或兼職庫房管理員，對采購、驗收入庫、領(lǐng)用、封存和調(diào)撥進行管理。

　　2.工程倉庫根據(jù)各類物品的使用量等因素，確定各物品的最低庫存量、最高庫存量和保險庫存量，工程總監(jiān)/經(jīng)理編制申購計劃，經(jīng)工程總監(jiān)/經(jīng)理審核后報送總經(jīng)理審批，審批后，由采購部進行購買(專業(yè)性強的物品可由工程部自行采購，由采購部走賬)。

　　3.工程倉庫入庫物品，倉庫管理員負責(zé)驗收，發(fā)現(xiàn)問題暫停入庫，報告工程總監(jiān)/經(jīng)理處理;工程部需定期或不定期抽查入庫物品;庫管驗收無誤后，將物品登記入庫。

　　4.工程部人員領(lǐng)用物品，領(lǐng)用者需持有工程總監(jiān)/經(jīng)理簽批《物品用單》;其他部門領(lǐng)用工程物品，需由部門總監(jiān)和財務(wù)總監(jiān)聯(lián)合簽批〈物品領(lǐng)用單〉，否則不予發(fā)放。

　　5.對部分易耗物料，工程各班組可根據(jù)歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)，每周統(tǒng)一領(lǐng)用，領(lǐng)用后，由班組領(lǐng)班負責(zé)管理，實用實銷，月末盤點并做退倉處理。

　　6.每日庫管員發(fā)放物品后，及時按電腦操作規(guī)程將資料輸入酒店的財務(wù)管理系統(tǒng)，并將〈〈物品領(lǐng)用單〉〉匯總交財務(wù)部。

　　7.備品入庫后，庫管員需加強管理，遵循"先進先出、領(lǐng)取方便"的原則，對庫房定期整理，碼放規(guī)范、整齊;防止物品損壞、銹蝕和遺失。

　　8.每月工程倉庫管理員會同財務(wù)部人員對工程倉庫進行盤點并核查賬目，做到賬物相符，發(fā)現(xiàn)盤盈或盤虧，查清原因，寫出報告，由工程總監(jiān)/經(jīng)理和財務(wù)總監(jiān)/經(jīng)理處理。

　　9.技工維修完畢后，對所剩余的物料及時退還工程倉庫或交班組領(lǐng)班處，月末統(tǒng)一退倉。對領(lǐng)用物料實行預(yù)算控制制度，對超預(yù)算使用物料，而又無合理解釋的班組，根據(jù)比率降低班組的獎金額度，對節(jié)約物料的班組根據(jù)比率增加獎金額度。