設施設備管理的特點

　　高層樓宇的出現，是人類有效利用土地資源的結果。近年來，各種用途的高層樓宇在全國各地迅速崛起，與此同時，高層樓宇的物業管理問題也不容忽視地擺在了人們面前。中國當前許多高層樓宇多為出租和出售兩種類型，具有多種功能的綜合樓宇。其特點為：

　　1.高層綜合樓高度高、層數多，功能復雜，人口稠密，管理復雜。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運作，確保樓內使用人的生命財產安全，任務十分艱巨。

　　2.高層綜合樓宇設施設備多，結構復雜，管理起點高，對物業管理隊伍的素質要求高。高層綜合樓設有中央空調系統，上水排水、排污系統，高低壓供電系統，煤氣供應系統，電梯系統，樓宇自動化系統，通信自動化系統，辦公、保安、消防自動化系統等，因此，物業管理公司需要建立一支素質較高的專業管理人員隊伍，運用先進的管理手段、方法，對大樓各系統進行維護、保養和管理，保證這些系統的正常運轉。

　　3.房屋建筑主體的維修管理。物業管理應定期掌握房屋的基本情況，對大樓的露面、樓道等房屋進行經常的維修、養護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀;對大樓的房屋裝修進行嚴格的監督管理，使大樓不因裝修而影響危及他人安全。為此大樓價值，創造增值潛力。

　　4.大樓各系統設施設備的管理。物業管理人員要經常對大樓的供電、供水及排水、電梯、消防、中央空調、公共照明等公用設施進行維護檢查，發現問題，及時處理，保證設施設備完好的運行狀態。

　　設施設備管理是一門發展中的應用科學，它包括系統的理論和豐富的實踐經驗兩個有機組成部分。為了實現物業設施設備管理現代化的目的，從業人員必須學習和掌握設施設備管理的基本原理，樹立現代化科學管理的思想，結合物業設施的特征和具體實踐，完善科學的管理組織機構和管理制度，提高管理人員的素質水平，推廣先進的設施設備管理方法和管理技術手段，以促進物業管理供水的設施設備管理向著現代化方向發展。

設施設備管理的重要性

　　現代物業的價值不但取決于坐落位置、建筑結構、空間布局和室內外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設施的品質性能、系統結構和運行狀況。隨著經濟體制改革的深化和競爭機制的引入，物業對現代化設施設備的需求和依賴深度越來越高，設施設備的作用也越來越突出。事實上，設施設備管理幾乎涉及到物業管理經營過程的各個環節，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。

　　(一)關系到聲譽和生存

　　作為物業管理的重要組成部分，設施設備管理的好壞對保障房屋使用安全，保持和提高房屋設施的完好程度與使用功能及物業的保值、升值，對物業管理企業的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業設施一直處于良好狀態，人們能安心方便地生活和工作，物業管理企業則被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，公司發展前景廣闊。反之，如果一些設施設備經常處于性能不良或停機待修狀態，直接影響整個物業的功能發揮，降低物業的使用價值和社會聲譽，物業管理企業便無法再取得人們的承認，就會丟掉市場，喪失生存的根本條件。

　　(二)關系到服務的成本和資金的合理利用

　　事實設備管理對服務成本的影響，除了表現在數量和質量上外，還有設施設備的投資效果、維修費用、能源和材料消耗等。

　　機槍維護保養，能有效地延長設施設備的使用壽命和檢修周期，節省維修費用和減少損失。

　　樹立經濟運行的意識，注意節約運行中的能耗費用、操作費用，通過嚴格、規范的管理來減少日常機器、備品、材料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關費用的開支，使設施設備一直處于最佳、最經濟的運行狀態。

　　隨著現代化設施設備的不斷發展和普遍使用，設施設備所占資金在固定資產中的比例越來越高。雖然，要提高企業的經濟效益，就要設法提高資金的合理利用程度，而設施設備管理的科學化無疑是最關鍵的。具體地說，就是取決于設施設備管理的一系列環節是否達到最佳水平。

　　(三)關系到技術安全和環境保護

　　若設施設備的運行可靠性低，管理又不善，設備在運行中經常發生意外，這不僅會干擾物業管理的經營秩序，同時也使業戶遭受重大的經濟損失。

　　若設施設備陳舊落后，排放有害物質或噪聲超標，就會污染環境、危害人體和生物生存，成為社會公害。

　　因此，保證安全，消除環境污染，有效地預防設施設備引致人身事故及社會公害，是現代設施設備管理的重要課題。

　　物業管理企業的迅猛發展，物業建設中的科技含量在迅速上升，網絡化、智能化管理服務已經成為當前物業管理企業競爭致勝的關鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強的應變能力，就必須依靠技術進步，而先進的上升設備管理則是企業技術進步的根本保證。

設施設備管理標本要求

　　設施設備的正常運行是寫字樓運作的核心，應對寫字樓水電設施(包括高低壓變電房，備用發電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項設施)進行全面的管理和維修，供水、供電要有應急措施;應特別注重對電梯的保養與維修，注重對消防系統的檢查、測試和對空調系統的保養、維修;應有健全的檢查維修制度，對公用設備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護;應對業戶的設備報修及時處理，并定期檢查;消防設施完好率應當達到100%。

　　良好的設施設備管理要做到：

　　(一)建立先進的設施設備管理體制

　　1.按照物業管理區域的規模和所使用設施設備的數量、復雜程度及設施設備集中程度、管理人員業務水平、檢修人員技術力量與組織形式，結合企業的特性、功能及工作特點(運行班次、有無假日)等各種因素，實事求是地設置設施設備管理體制。管理體制力求理順關系，提高工作效率，體現先進性。

　　2.設施設備管理人員必須熟悉國家的有關政策、法規、條例，熟悉設施設備的技術理論之時，具有一定的業務能力。

　　3.加強設施設備管理人員的培訓教育工作，提高其職業道德及業務水平。對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員實行使用維護培訓，對檢修人員實行技能培訓，并把各項培訓工作列入設施設備管理工作計劃之中。

　　(二)建立完善的設施設備管理規章制度

　　制定嚴密的設施設備年、季、月、周保養計劃和保養內容、檢驗標準以及考核實施辦法，并不定期對實施設備的正常運行和完好情況進行抽檢，使其管理工作始終處于動態之中將突然性與計劃性、集中管理與分散管理相結合：

　　1.設施設備管理崗位責任制度;

　　2.設施設備基礎資料管理制度;

　　3.設施設備運行和維護保養制度;

　　4.設施設備檢修制度;

　　5.固定資產管理制度;

　　6.培訓教育制度;

　　7.特殊設施設備管理及應急制度;

　　8.各類機房的出入登記制度等。

　　(三)做好設施設備管理的基礎資料工作

　　基礎資料工作是設施設備管理工作的基本依據，基礎資料必須正確齊全。物業設施設備一般都是組成系統發揮作用的。例如，中央空調系統是由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調末端設施設備、冷卻塔、管道、閥門、電控設施設備及監控調節裝置等一系列設施設備組成，任何一種設施設備或傳導設施發生故障，系統都將不能正常制冷。因此，除了設施設備單機資料的管理之外，對系統的資料管理也必須加以重視。系統圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的參考教材。

　　利用現代手段，運用計算機進行管理，使基礎資料電子化、網絡化，以能迅速、及時地反映全部設施設備的基本情況，給設施設備管理工作提供方便，用于指導實際工作。

　　(四)設施設備管理目標

　　管好、用好、修好、改造好現有設施設備，提高設施設備的利用率及完好率，是設施設備的根本目標。設施設備的使用維護及檢修是設施設備管理的重要環節。設施設備技術性能的發揮、使用壽命的長短，固然同設施設備的先天條件有關，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設施設備管理的好壞。如果一臺設施設備能正確使用，精心維護保養，定期檢查修理，就能夠保持設施設備的完好，延長設施設備的使用壽命。相反，如果使用不當，就會降低設施設備的有效利用率，縮短設施設備的使用壽命，嚴重時還會引起設施設備事故，造成設施設備的損壞或報廢。

　　1.設施設備的有效利用率：

　　根據統計，設施事故大多數是由于操作使用能夠不當而造成。由于操作使用不當，沒有正確的維護保養，設施設備必然容易陳舊老化，設施設備的故障及檢修也逐步趨向頻繁、花費在排除故障及計劃外檢修(搶修)的實踐也越來越多，設施設備有效故障實踐越來越少，設施設備停機或無效工作實踐會越來越多，勢必會大大降低設施勢必的有效利用率。但是，不能任意消減必要的維護保養時間以提高有效利用率，也不能任意加大設施設備的運載能力，使設施設備長時期超負荷運行這樣“拼設施設備”勢必會加劇設施設備的損壞直至報廢。

　　2.設施設備的完好率：

　　根據物業管理的質量目標，設施設備的完好率應為100%，只有通過日常巡檢才能保證。

　　(1)零部件完整齊全、符合質量要求及安全要求;

　　(2)設施設備運轉正常、性能良好，功能達到規定要求;

　　(3)設施設備技術資料及運行記錄齊全;

　　(4)設施設備整潔，無“跑、冒、滴、漏”現象;

　　(5)防凍、保濕、防腐等措施完整有效。

　　評定為不完好的設施設備，應針對問題進行整改，經過維護、維修，消除不完好因素，升級為完好設施設備。

　　(五)加強培訓教育工作，做到專業管理同全員管理相結合

　　設施設備管理人員應當具有一定專業知識及管理業務水平。但是，單純依靠少數設施設備管理人員來管好所有設施設備是不可能的，還應該發動公司全體員工自覺執行各項規章制度，共同用好管好所管轄區域內所有設施設備。因此，對操作使用設施設備的人員要加以培訓教育，要求操作使用人員懂設施設備的用途、結構、原理、技術性能、使用要點、維護方法、故障排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設施設備、愛護設施設備。就是說，應該做到操作人員會檢修設施設備，維修人員會操作設施設備，并要求只有取得了國家考核頒發的技術資格等級正書的人員才能上崗，全面提升從業人員的整體素質。

篇2：高層樓宇機電設備管理與變革

　　高層樓宇機電設備管理與變革

　　高層樓宇機電設備種類多涉及專業廣，運行維修比住宅小區和多層樓宇復雜。保證機電設備高效、可靠、安全運行，節約人力和資源，是高層樓宇物業管理的重點和難點。筆者結合多年來高層

　　樓宇機電設備管理的經歷，談談個人體會及實際工作的“小改小革”。

　　一、加強設備的巡檢和日常保養工作以及故障的預防性診斷，可以減少和避免設備故障的發生，是保證設備可靠運行的關鍵。

　　本管理處由于重視和加強了這方面的工作，并落實了設備崗位責任制，各類設備運行良好，未出現大的故障，設備完好率達到98%以上，受到用戶和兄弟單位的好評。例如本管理處管理的商業大廈有兩臺立式生活泵，雖然當時兩臺泵運行基本正常，但是根據公司制定的設備設施維修保養規定以及生活泵運行情況分析診斷，有必要進行預防性大修。可是泵房現場空間位置小，拆裝難度很大，大修一臺周期長，因此有的同志建議暫不大修。但是經過論證和顧防性診斷分析，我們還是決定克服一切困難逐臺進行大修。當拆卸電機和泵體后，結果發現軸承磨損嚴重，泵體內銹蝕斑斑，如果不是及時大修，一旦兩臺泵同時或相繼出現故障，將影響用戶的用水，給用戶帶來不便。

　　二、利用新技術加強高層樓宇的機電設備管理，保證機電設備高效、可*、安全運行。

　　1、管理處所管轄的商業大廈設有樓宇自控系統，根據需要，我們對軟件系統進行了升級，從信號的采集、數據分析、程序控制，到動態監控，都實現了自動化，提高了機電設備管理的科學性、可*性，有效節約了人力。同時我們還增加了部分點位，使通道照明、地下風機運行等都可以通過時間程序自動控制。

　　2、引入先進的物業管理軟件，提高物業管理及機電設備管理的高效性。公司內部幾個管理處都進行了電腦聯網，安裝了先進的物業管理軟件，實現了信息交流和資源共享。所有機電設備住處都進入電腦，技術人員可隨時調閱，職能部門可通過聯網檢查各管理處設備情況，并提出相應的意見和建議。

　　三、隨著樓宇智能化程度的提高，高層樓宇對機電設備管理人員提出了更高的要求。

　　1、智能建筑(3A建筑)和管理要求從業人員具備較高的專業知識，需掌握電腦、網絡布線和自動控制等相關知識，作為物業管理單位除需要引進弱電工程師等專業人才外，還要加強對現有機電設備管理人員的培訓，豐富其專業知識，提高其服務水平。

　　2、為滿足信息時代用戶提出的新要求，更好的為用戶服務，我們先后和深圳數據局、深圳有線電視臺協商，為大廈引入深圳數據局網絡專線、天威數據專用網，用戶可隨時登上“信息高速公路”。最近公司已和長城寬帶網公司合作，擬在本公所管轄的小區和大廈引入長城寬帶網，為廣大的用戶帶來更大的方便。

　　四、重視日常機電設備管理中的“小改小革”，是提高機電設備管理水平的一條有效途徑。

　　1、大功率發電機組不能一次啟動的原因和解決辦法。大功率發電機組如果*其底座的日用油箱供油，或*安裝位置低于機身的室外油箱供油，由于機組體積大，在機組第一次啟動時，輸油泵很難一次把足量的柴油輸送到噴油泵，需要接著進行第二次啟動才能成功。要解決這個問題，只需在機組進油口或底座油箱出油口裝一個單向閥，防止機組上次運行或啟動時輸送到機組的柴油“返回”油箱，這樣機組就可以一次啟動成功。這個問題看似簡單，但往往被機組安裝人員忽視，據筆者所知，許多高層樓宇發電機組都存在這個問題。

　　2、巧用定時器進行照明和小型設備控制，方便快捷。高層樓宇即使采用了樓宇自控技術，但在實際的機電設備運行管理中，難免需要增加或調整某些控制點位，若增加控制模塊，成本高，有時條件又不具備，在這種情況下，就可考慮使用定量器。如本商業大廈地下車場部分排煙、送風機和變配電室排、送風機共用一個控制點，考慮到節能和噪音干擾，車場通風時間不需要太長，而變配電室則需要長時間通風，于是我們在變配電室排、送風機控制回路上增設了定時器，設定時間控制，而車場通風還是通過電腦程序控制，花錢不多解決了問題。另外我們對通道局部照明也增設了定時器，節省了人力。

　　3、控制生活水泵的浮球改用低電壓，可以減少故障，節省材料，并且維修更換浮球安全。高層樓宇生活水泵大多采用浮球控制，且把浮球節點直接接入水泵220V控制回路。由于生活泵頻繁啟動，很容易把浮球電節點燒壞，每年都需要更換浮球，維修人員到水池更換浮球也不安全。為此我們增加一個小型的220/24V變壓器，連接到浮球節點，通過控制中間繼電器的觸點，從而控制水泵的啟停。

　　4、衛生間臭氣清除措施。本商業大廈入伙一段時間后，用戶普遍反應房間特別是廁所臭味大，我們在污水管主管某一適當位置又增設一彎頭(離主管到化糞池的彎頭不要太近)，使臭氣沿污水管難以“返上來”，發現效果不錯。另外我們還根據同行介紹的經驗，在污水管旁通管上開口，定期往里打水以沖洗凝結在管路上的污垢，徹底解決了臭氣。

　　5、合理調整高層樓宇中央空調設備的運行時間，滿足不同的用戶要求。高層寫字樓內各用戶上下班時間不盡相同，特別是外企和私營公司一般下午下班較晚，有的晚上還加班，且同六上班，如何最大限度地滿足所有用戶的南非要，又不增加太多成本，是物業管理者最關心的問題。我們的做法就是適當調整空調主機和冷凍泵運行時間，兼顧用戶需要和節能的矛盾。例如下午大多數用戶下班后，我們就停開主機，而延長冷凍泵的運行時間直到個別用戶下班，由于晚間用戶少，冷耗少，完全可以滿足這部分用戶的要求。周六上班的用戶少，我們就適當減少主機運行時間，降低了能耗。而周一早晨就需要適當提前開機，因為經過星期天一天的停機，冷凍水制冷用循環比平時需要更長的時間，如果按平時時間開機，室內溫度降得慢，用戶就會有意見。

篇3：高層樓宇設備管理考察報告

　　赴美高層樓宇設備管理考察報告

　　應美國世邦魏理士物業管理公司的邀請，中國物業管理協會以田在瑋副會長為團長的赴美高層樓宇設備管理考察團一行10人，于20**年12月11日-23日對美國物業管理及高層樓宇設備管理現狀進行了認真考察，現將考察情況報告如下：

　　一、美國物業管理的現狀

　　美國是世界上最發達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業分工協作的物業管理市場運作體系。

　　1、在美國，物業管理作為社會管理事務，主要由業主和企業及行業協會負責，政府基本不予干涉。小政府，大社會，能夠由市場來做或依靠民眾自主自律能夠解決的問題，政府均不予過多過問，所謂“民有、民治、民享”是也。盡管美國物業管理有效地承擔和履行了服務社會的職能，但這并不是美國政府的功勞。美國政府的行政分支中沒有物業管理的管理部門，政府的作用是立法和司法。日常的行業管理，主要由一個叫物業管理研究院的機構負責。美國物業管理研究院(IREN)總部位于芝加哥，成立于1934年，是美國房地產商協會的一個下屬機構，是一個非政府機構和非盈利性組織，其主要職責是：(1)培養物業管理職業隊伍，包括培訓和鑒定從業人員的資格，頒發注冊物業經理(CPM)、注冊住房經理(ARM)證書;(2)制定和執行物業管理行業標準、道德規范，推廣新技術、新工藝，維護行業的社會價值;(3)協助政府部門起草法律，法規;(4)推介并帶領會員向海外開拓市場。

　　美國物業管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經營于一體的組織結構，在各大地區設立有分部，其總部的機構設置。

　　理事會

　　執行委員會

　　常務委員會：

　　職責：審計、預算、規劃

　　條例、規定、

　　道德規范和紀律

　　道德規范問題聽證和紀律委員會

　　執行委員會

　　公共住房道德規范和執行委員會

　　地方分部活動部：

　　職責：分部活動

　　ARM部：

　　職責：ARM服務

　　法律事務部：

　　職責：全國聯邦住房聯絡

　　各地聯邦住房聯

　　公平住房和平等機會

　　聯邦立法

　　州和市政事務

　　服務部：

　　職責：全國物業經理咨詢

　　物業經理計算機和技術

　　收/支分

　　風險管