物業共用設施設備管理服務方案

一、房屋建筑主體維修養護計劃及標準表

　　序號項目時間

　　間隔次數維修養護內容工作標準

　　1地基基礎半年一

　　1、檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。

　　2、檢查其中有無開裂、破損，基腳有無破損。有超過允許范圍的不均勻沉降請專家鑒定，制定維護方案由專業公司實施。無白蟻，結構性能完好。

　　每季一適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內有無發現白蟻，檢查公共部位有無白蟻。

　　每年一檢查房屋基礎結構性能是否完好以及地基沉降總量情況。

　　2承重結構梁每季一檢查有無變形、裂縫、腐蝕。結構性能完好、安全，無彎曲變形，裂縫、腐蝕、無孔洞、脫漆、起殼。對于承重結構部件，若出現因設計或不可抗拒因素引起的嚴重損壞，委托專家進行分析、計算，擬定維修方案，由專業公司實施處理。

　　每年一檢查整體結構性能是否完好。

　　板每季一檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。

　　每年一檢查整體結構性能是否完好。

　　柱每季一檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。

　　每年一檢查整體結構性能是否完好。

　　承重墻每季一檢查有無孔洞、變形、裂縫、銹蝕。

　　每年一檢查整體結構性能是否完好。

　　金屬構件

　　每季一檢查金屬構件有無孔洞、變形、裂縫、銹蝕。

　　每半年一對油漆脫落、起殼、銹蝕部分刷漆處理。

　　每年一分析金屬結構各部件的工作狀況，評定構件的受壓穩定性和塑性累積損傷，鑒定金屬結構整體承載能力。

　　備注

　　1、加強大風暴雨等惡劣天氣時對金屬結構和支撐體系的適時檢測。

　　2、加強地震等不可抗拒自然力作用后，對金屬結構和支撐體系的檢測維護工作。

　　3、在大風暴雨后加強對金屬結構的檢查，根據檢查的結果進行必要的維護。

　　3非承重墻每月一檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。結構性能完好墻體平直，無裂縫、孔洞、風化缺陷。

　　每年一檢查墻體結構性能是否完好。

　　4屋面防水涂層、采光玻璃每周一

　　1、清掃、沖洗屋面，特別注意采光天棚的清潔。

　　2、檢查雨水口有無堵塞，發現異常及時疏通。

　　3、檢查屋面有無積水。

　　4、檢查伸縮縫油膏有無變硬疏松、是否開裂、脫邊，發現異常即時修復。

　　5、檢查隔熱層，有無空洞、起鼓、滲漏，發現損壞及時修復。

　　6、發現防水層破損、老化造成屋面滲漏的，及時修復或更換。

　　7、檢查避雷網有無脫焊和間斷，發現異常及時補焊。屋面、采光棚清潔，雨水口無堵塞，伸縮縫油膏無變硬疏松、開裂、脫邊。隔熱層無空洞、起鼓、滲漏;防水層無破損、老化。避雷網無脫焊和間斷。

　　每年一

　　1、全面修補隔熱層板，重新勾縫。

　　2、檢修屋面防水層。

　　3、檢查屋面玻璃接縫密封膠的完好情況。

　　4、檢查促縮縫嵌填油膏是否完整。

　　5、油漆圓鋼避雷網。

　　備注每年雨季對屋面進行仔細檢查，及時消除涂料防水層破損、老化，及時更換破損玻璃的接縫密封膠，以及沉降縫、伸縮縫的老化、滲漏情況。

　　5樓地面每季一

　　1、檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。

　　2、檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發現問題及時處理。

　　3、更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。樓地面平整完好，無空鼓、破裂，地面飾面材料無松脫、空鼓、破損

　　每年一檢查樓地面面結構功能的完好性。

　　6樓梯每半年一

　　1、檢查扶手、踏步有無損壞，發現異常隨時修復。

　　2、補換損壞的地磚。

　　3、修復空鼓的地磚。扶手、踏步，地磚無損壞，扶手、護欄油漆完好。

　　每年一

　　1、油漆型鋼組合樓梯、扶手、護欄網。

　　2、對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復或更換。

　　7公共通道每周一

　　1、檢查地面磚有無起砂、空鼓、開裂、松脫;發現異常及時修復。

　　2、公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發現異常隨時處理。地面無起砂、空鼓、開裂、松脫，墻面無污跡、剝落。

　　每月一對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復或更換。

　　8內墻面涂料、石土質塊材每月一

　　1、修補內墻面裂縫、起鼓、脫落部分。

　　2、處理內墻面變色現象。

　　3、處理內墻面局部滲漏。

　　4、更換破損的石土質塊材。墻面無裂縫、空鼓、脫落、無變色現象、無滲漏水。石水質塊材完好，無破損、裂縫。

　　每季一處理內墻面大面積滲漏。

　　每年一雨季對用戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。

　　9外墻面噴涂飾面、玻璃每周一修補涂料飾面破損、脫落部分。

　　更換破損的外墻飾面玻璃。

　　清洗外墻飾面人為造成的污染部分。涂料飾面無破損、脫落、變色、污跡。石材飾面無破損、裂紋、鋼掛牢固無松動。外墻面無滲漏水。每年清洗外墻面一次。每5年翻新涂料飾面一次。

　　每半年一結合外墻清洗作業，一并檢查外墻面的使用狀況。

　　處理外墻面變色現象;檢查并加固外墻金屬構件。

　　每年一

　　1、雨季時期對用戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。

　　2、對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止滲漏面積擴大。

　　根據需要

　　1、強風暴雨天氣及時發布信息，提醒用戶關好、鎖好門窗。

　　2、外墻清洗必須用綠色環保型清潔劑。

　　3、更換外墻飾面應按原設施要求進行。

　　4、每25年翻新外墻面一次。

　　10吊頂每周一檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發現損壞及時修補。無水浸、腐爛、脫裂、霉變、踏壞。

　　每月一加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發現有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復。

　　11門窗每月一

　　1、檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽。

　　2、門轉軸或摩控磨損部位加潤滑油。

　　3、防火門(塑)鋼門窗、鋁合金等門窗有無變形、生銹。門無松動、下垂、翹曲變形、霉變、腐欄，轉軸靈活，無變形、生銹。

　　每半年一更換門窗的易磨損部件。

　　12地下室每周一檢查地下室天花、墻面和地板飾面有無起殼、脫落和滲漏水現象，發現問題及時修復。天花、墻面、地板無起殼、脫落、滲漏水。

二、供配電系統維護、管理計劃及標準

　　項目時間次數維修養護內容工作標準

　　高壓環網柜每周一

　　1、檢查外觀是否完好、運行有無噪聲。

　　檢查指示燈是否完好。

　　2、備用柜“禁止合閘”標示懸掛位置是否正確。

　　清理外部灰塵。外觀完好、清潔，運行無噪聲，指示燈準確完好，操作機構靈活、互鎖機構正常。

　　每年一

　　1、檢查操作機構是否靈活、互鎖機構是否正常。

　　2、檢測接地電阻(應符合規定要求)。

　　3、檢查電源接線裝置，并緊固螺絲。

　　4、自動合閘電瓶加注電解液，檢修充電器。

　　變壓器每周一

　　1、檢查外觀是否完好，有無異常響聲。

　　2、檢查溫控器指示是否正常，超溫時風機能否正常起動，風機運行是否正常。

　　3、變壓器電壓、電流是非在額定范圍內。電纜接頭牢固，運行聲音正常，備用變壓器能及時投入使用，絕緣良好，對電阻符合要求，安全防護措施完好，標示明確。

　　每年一

　　1、檢測接地電阻，各接線裝置緊固。

　　檢測變壓器線圈絕緣電阻。

　　2、緊固螺絲并有防松措施，檢查變壓器防松綁扎并回固。

　　3、清理灰塵。

　　配電柜、動力柜、控制柜、每天一

　　1、清潔衛生。

　　2、檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三相負荷是否平衡，有無異常聲響。

　　3、檢查配電開關觸頭接觸是否良好，有無短路、過載現象。

　　4、檢查開關是否在正確位置，標示是否清楚，

　　5、檢查無功補償設施工作是否正常，功率因數是否達到要求。

　　6、檢查電容器、熔斷器是否過熱，熔斷。安全可靠運行，配電元件安全可靠，母線排完好無異常，配電房無安全隱患，安全防護措施得當，功力因素達0.9以上，各類標識，警告牌齊全，周圍環境整潔。

　　半年一1、緊固配電裝置螺絲，調整接觸點間隙，更換打磨燒壞的動靜觸頭。

　　2、若有過載現象，應更換容量大的配電設備。

　　一年一

　　1、重復上述檢查。

　　2、檢測接地電阻。

　　3、測試過流保護裝置、聯鎖裝置是否可靠。

　　供電線路每周一

　　1、清潔衛生。

　　2、檢查敷設環境有無積水、雜物。

　　3、供電電纜標示是否清晰、脫落。線路敷設環境衛生，無積水雜物，接線裝置完好無過熱現象，標識清晰，無脫落，金屬支架安裝牢固。

　　每月一

　　1、重復上述內容。

　　2、檢查線路有無過熱現象。

　　3、檢查進出線路接線裝置是否完好。

　　每年一

　　1、重復上述內容。

　　2、檢測線路絕緣電阻。

　　3、金屬支架、電纜套管涂防銹漆或瀝青。

三、消防系統維護、管理標準

　　項目時間次數維修養護內容工作標準

　　煙霧、溫度等探測器每月一檢查外觀是否完好，觀察其是否處于工作狀態。

　　檢測是否有誤報，解除報警、查出故障、及時處理。

　　按10%比例測試各回路和各個單件、手動報警按鈕，(每次測試記錄內必須覆蓋所有回路和單元)。探測器外觀完好，性能穩定，報警正常，處于良好的工作狀態。

　　每半年一

　　1、重復上述檢查。

　　2、每消防區域抽樣模擬試驗控測器是否正常反應報警。

　　每年一

　　1、整理線路，檢測各種接口，處理接觸不良的接口。

　　2、進行探測器模擬試驗，有故障或性能不穩定的及時處理。

　　3、利用消防主機的巡檢功能，檢測各探測器的狀態。

　　4、對所有探測器分批清洗耳恭聽、烘干、檢測。

　　報警裝置每周一

　　1、清潔衛生。

　　2、檢查外觀是否完好，運行是否正常。外觀清潔完好，接線無松動、脫落。正常報警，聯動準確。

　　每年一

　　1、更換損壞的報警裝置。

　　2、手動試驗報警裝置是否聯動，并及時處理故障。

　　3、檢查接線是否松動、脫落。

　　消防控制主機每日一

　　1、對主機、聯動柜表面清潔，并做好記錄。

　　2、對主機進行探測、查詢，隨時了解系統運行情況。

　　3、遇系統故障、警告及火災報警、聯動及時記錄事發時間、地點及發展情況。主機、聯動柜清潔衛生，無灰塵，接線無松動、脫落，工作溫度正常，無過熱現象，能準確顯示、打印報警、聯動、故障信息。

　　每周一內部吸塵、清潔，并做好記錄。

　　消防聯動柜每月一對消防聯動柜按鈕進行檢查測試，若有故障及時維修處理，并做好記錄。

　　每季一對主機、聯動柜內各接線端子進行檢查、清掃、緊固，并做好記錄。

　　每半年一

　　1、消防演習時能正常控制消防設備的運作，并能準確檢測有關信息。

　　2、檢測能否正常打印系統故障、警告及火災報警資料。

　　3、對存在的故障予以處理。

　　測試系統接口信號是否正常。

　　軟件數據備份。

　　測試系統接口模塊、各種按鈕的性能。

　　測試系統接地電阻。

　　測試各回路的對地電阻。

　　消防廣播和背景音樂系統每季一

　　1、清潔設備。

　　2、檢查外觀是否完好，檢查線路及設備是否正常。檢測線路及音響要求達到的標準。

　　3、在雙休日用實況廣播檢測每層消防廣播喇叭是否完好。外觀完好、清潔，放音清晰正常，火警時能正常聯動、切換。

　　消火栓每季一

　　1、清潔衛生。

　　2、檢查外觀是否完好。

　　3、檢查配件是否齊全。

　　4、檢查水還是否發霉、破損，水帶、水槍、消防栓接口是否正常。

　　5、消火栓按鈕是否能正常使用。箱體清潔衛生，配件齊全，閥門開啟靈活，無銹蝕、掉漆，水帶無霉變，破損，按鈕能正常聯動消火栓泵。

　　每半年一消防演習(水槍水柱射程大于30米，能實現聯動)。

　　對消防水帶作防霉變處理。

　　噴淋、消火栓等管網每周一檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網壓力是否正常。管網壓力正常，水流指示器、壓力開關、水力警鈴、濕式報警閥動作報警正常。噴淋頭無滴漏現象。

　　每年一

　　1、更換失靈壓力表。

　　2、放去管網污水，并試驗。

　　3、室外管道清銹刷漆，并標注水流方向及水系統色環。

　　4、閥門絲桿加注黃油并加裝防護套。

　　5、檢測濕式報警閥工作是否正常，水力警鈴聲響是否宏亮。

　　防排煙系統每月一

　　1、清潔衛生。

　　2、檢查外觀是否良好，風葉有無擦殼現象。

　　3、外觀標示是否清晰。風機及各閥門外觀清潔衛生，無掉漆、銹蝕，標識清晰，聯動正常，閥門啟閉靈活。

　　每半年一

　　1、手動試運行，檢查風機有無異常現象，并做好記錄。

　　2、觀察消防演習時是否聯動

　　3、檢查防排煙閥門運作情況。

　　4、防排煙閥傳動機構加潤滑油脂。

　　每年一

　　1、清洗、更換風機軸承，檢測接地電阻。

　　2、風機外殼清銹刷漆。

　　3、更換各類標示。

　　氣體滅火系統每月一

　　1、清潔衛生。

　　2、檢查外觀是否完好，有無泄漏氣體現象。

　　3、檢查氣壓表的完好情況。外觀清潔衛生，氣壓正常無泄漏，模擬測試聯動正常。

　　每半年一

　　1、檢查氣瓶壓力。

　　2、氣瓶外殼除銹、刷保護漆。

　　3、模擬測試氣體消防滅火系統的運作情況。

　　四、排水系統維護、管理標準

　　項目時間次數維修養護內容工作標準生活泵、噴淋泵、消防泵等各種水泵

　　每天一

　　1、機房衛生;對機體擦拭去灰、保持干凈無塵。

　　2、每2小時觀察其水位、水壓、電壓、電流指示是否正常，電機及水泵有無異常聲音，電機，控制柜有無異味。

　　3、檢查壓盤根處滴水是否符合規范，如不符合則應加盤根或擰緊盤根螺栓。

　　4、檢查濕式報警閥、液位報警器、控制系統工作是否正常。

　　5、檢查水位深度指示是否清晰。

　　6、發現故障及故障隱患及時處理。機房環境、設備設施干凈無灰塵，水位水壓、電壓、電源符合規范要求，電機、水泵無異常聲音，濕式報警閥、液位報警器、控制系統工作正常。

　　每月一

　　1、重復上述檢查。

　　2、生活供水的主、備用泵進行手動切換試驗并記錄。

　　3、消防泵、噴淋泵應啟動管網末端試水裝置或打開水泵出水管放水試驗。

　　4、注意水壓表是否在檢驗合格后的規定時間內使用。

　　每年二

　　1、電機、泵體軸承清洗加滑油;如有異常聲響，則更換同型號規格軸承。

　　2、泵體、水泵葉輪及管道除銹、刷漆。

　　3、檢測電機接地電阻。

　　4、檢查電機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如有損壞則更換。

　　5、更換磨損的水泵軸襯套。

　　6、性能測試。

　　水箱、水池每周一

　　1、檢查外觀是否完好，有無跑、冒、滴、漏現象，箱口排水管口、溢水管口、透氣管口防蟲紗網是否完好。

　　2、打開排污閥排污。

　　3、檢查進水浮球閥并作手動進水試驗。

　　4、觀察水質情況，檢測水的PH值。

　　5、水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。水箱(池)無跑、冒、滴、漏現象，防蟲網完好，水箱(池)蓋板完好且上鎖，每月定期投消毒漂白粉、每年對水池(箱)不少于二次進行清洗消毒處理且水樣檢驗全格。

　　每月一

　　1、重復上述內容。

　　2、按規定比例按時投放消毒藥品。

　　每半年一

　　1、清洗水池，按比例投放漂白粉進行消毒。

　　2、送水樣至市衛生防疫站進行水質化驗。

　　3、各類金屬構件及管道作防銹處理。

　　給水井、雨水井、污水井每周一

　　1、檢查井蓋是否蓋嚴、完好，開蓋檢驗井底是否有污物，如有則清除干凈。

　　2、檢查井蓋鑄造字跡是否清晰、正確。井蓋完好，井底無污物，排水管道暢通，井蓋標志清晰正確。

　　半年一

　　1、重復上述檢查。

　　2、清理污泥，疏通下水管道。

　　3、各類井蓋及金屬構件刷漆。

　　供水、排污管網每周一

　　1、檢查外觀是否完好，應無滴、漏現象。

　　2、檢查閘閥，觀察供水壓力表是否正常。

　　3、閥門開啟位置是否正確，標示是否清晰。外觀完好無滴漏現象，供水壓力正常，閥門、閘閥開啟、關閉靈活、無跑冒、滴、漏現象，管道暢通，止回閥、浮球閥、液位控制器正常，管道支架無誘蝕，標示準確齊全。

　　每季一

　　1、重復上述內容。

　　2、清理管道內的雜物，疏通排污管道。

　　3、檢查閘閥開啟、關閉是否靈活，有無跑、冒、滴、漏現象。

　　每年一

　　1、重復上述內容。

　　2、檢查修整全部管架。

　　3、管道及支架除銹刷漆。

　　4、檢查止回閥、浮球閥、液位控制器是否正常。

　　5、管道內部清洗、作防腐處理。

　　6、更換各類閥門標示，并標注管內水流方向。

　　7、各類閥門絲桿上油作防銹處理。

五、中央空調系統維護、管理標準

　　項目時間次數維修養護內容工作標準

　　空調主機每年供冷暖季節機組啟動前一

　　1、檢查制冷劑液位和油面。

　　2、檢查加熱器和變頻壓縮機。

　　3、檢查和測試所有運行控制和安全控制功能。

　　4、檢查調整微電腦控制中心的設定值。

　　5、啟動機組，檢查整個系統的運行狀況，記錄、機組運行參數。

　　6、根據運行記錄，分析處理機組問題。各儀表正確可靠，冷凍劑系統、潤滑系統、水系統的密封性能好;安全閥、附屬閥件正常可靠，每年清洗機油過濾器并更換一次冷凍機油，管道無腐蝕，測試電路動作可靠，各安全裝置性能良好，主機運行正常無異響，電機絕緣達到要求

　　運行期間一

　　1、檢查機組各項運行參數的工況，調整安全控制裝置。

　　2、檢查控制裝置的運行。

　　3、檢查制冷劑液位和油位

　　4、檢查潤滑系統的運行。

　　5、檢查回油系統。

　　6、檢查電機和啟動器的運行。

　　7、記錄運行狀態參數，分析確認機組運行是否正常，必要時進行機組檢修。

　　8、每月進行一次泄漏檢查。

　　9、記錄和報告有需要更換的零配件。

　　10、冷卻電機軸承打油/更換軸承。

　　11、高/低壓控制檢測/修理/更換。

　　12、空調機組檢測/修理/更換零配件。

　　13、冷凝器清理沉積物質。

　　14、電器裝置有否接駁松脫/觸點氧化/外來物質/修理/更換。

　　15、控制和保護裝置調整設定值檢測/修理/更換。

　　每年制冷暖結束停機期間一

　　1、檢查壓縮電機組件的各項環節。

　　2、檢查壓縮機潤滑油系統。

　　3、執行各項正確操作程序，檢查電機啟動器。

　　4、檢查控制面板，確定各操作狀態是否正常。

　　5、檢查冷凝器潔凈情況是否需要清洗。

　　6、檢查系統的泄漏、制冷劑并給予正確的處理方法。

　　冷凍泵每天一

　　1、檢查電機電流、電壓、溫度，觀察有無異常現象。

　　2、泵體盤根處滴水是否符合要求。水泵、電機軸承、軸套等部件無較嚴重磨損，若磨損嚴重則更換;更換密封效果差的部件，電機繞阻絕緣符合要求，管系統閥門工作正常無漏水，電路動作可靠。

　　每季一

　　1、檢查運行記錄;檢查聯軸器及盤根的使用情況。

　　2、轉動閥門，檢查閥門能否靈活開啟、關閉。

　　每年一

　　1、清洗水泵及電機軸承并加潤滑油。

　　2、檢測電機接地電阻，并記錄。

　　3、檢測冷卻、冷凍泵電機絕緣電阻值。

　　4、更換水泵軸襯套，重新加裝填料。

　　5、泵殼、泵體清銹刷漆。

　　新風機組每天一

　　1、機組外部清潔。

　　2、檢查電磁閥、溫控器工作是否正常、接水盤排水是否暢通。機組外部清潔干凈，電磁閥、溫控器工作正常，過濾網保持干凈，排水管暢通，電機、風機運行良好，控制部分工作性能良好。

　　每季一

　　1、重復上述檢查。

　　2、清洗風機過濾網。

　　3、風機軸承加注黃油。

　　每年一

　　1、清洗風機及管道過濾網，清洗公共場所風機出風口。

　　1、更換或清洗電電機及風機軸承

　　并加注黃油。

　　2、風機外殼清銹刷漆。

　　4、測試控制部分工作性能。

　　風機盤管每周一

　　1、觀察風機是否正常運行，有無異

　　常聲響。

　　2、空調開關及電磁閥工作是否正常。風機盤管運轉正常，電機絕緣性能好，皮帶輪無磨損，管系、盤管無漏水、漏氣、堵塞，風機、散熱翅片清潔干凈。

　　每季一

　　1、檢查冷凝水摘錄不盤是否暢通排水。

　　2、保溫要求達到的標準是否良好，自動排氣閥工作是否正常。

　　3、清洗回風口、出風口、過濾網。

　　每年一

　　1、檢測電機接地電阻及電機絕緣

　　電阻值。

　　2、清洗接水盤。

　　3、盤管風機軸承加注黃油。

六、安全技防系統維護、管理標準

　　項目時間次數維修養護內容工作標準

　　閉路監控系統

　　攝像機每周一

　　1、清潔除塵

　　2、檢查外觀完好情況。外觀清潔無灰塵，接線穩固，監控位置準確無偏移，圖像清晰，云臺傳動部件運轉靈活。

　　每季一

　　1、線路整理。

　　2、檢查各視頻及音頻接頭。

　　每年一

　　1、檢查各線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化。

　　2、線路標號是否清晰可見，合理編排線路，并檢修調整。

　　3、檢查云臺機械機構和電動元器件的工作情況。

　　計算機和監視器每月一

　　1、主機、顯示器及打印機清潔除塵。

　　2、檢測UPS工作情況是否正常。

　　3、檢查各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現象。各部件外觀完好清潔，UPS工作正常，斷電無數據丟失，電腦無病毒，監視器顯示清晰。電腦數據定期備份。

　　每半年一

　　1、清潔主機內部灰塵。

　　2、數據整理與備份。

　　3、計算機數據整理、內部測試。

　　錄像機每周一

　　1、清潔除塵。

　　2、檢查外觀是否完好。外觀清潔衛生，各按鍵功能正常，回放質量良好，報警錄像轉換正常。

　　每月一

　　1、檢察錄制標準。

　　2、測試各功能鍵的工作情況。

　　每半年一檢測音頻和視頻接口，測試各項性能指標。

　　畫面分割器、切換器和AD主機每周一

　　1、清潔除塵。

　　2、檢查外觀是否完好。

　　3、檢查連接線路的牢固程度。外觀清潔，接線穩固，各按鍵功能正常，報警顯示及輸出正確。

　　每季一1、測試各功能鍵的工作情況。

　　每年一1、線路整理，功能測試。

七、電梯系統維護、管理標準

　　項目時間次數維修養護內容工作標準

電梯設備

　　每天一

　　1、清潔衛生。

　　2、轎廂照明是否正常。

　　3、控制盤指示層、指示燈是否正常。

　　4、檢查控制柜及電機溫度是否過高，機房空調器的制冷狀態是否正常，機房室溫是符合到要求，運行是否有異常和振動。

　　5、檢查引機減速箱油位是否符合要求。

　　6、檢查各內選、外選接扭工作情況，是否靈敏。機房環境設施設備清潔無灰塵，轎箱照明應急照明、風扇正常、安全，制動裝置有效，減速箱油位，緩沖器油位符合要求，各層標記清晰，各活動部件潤滑良好，系統運行正常且符合國家標準，每年由成都市技術監督局進行檢測并取得合格證。

　　每半月一

　　1、檢查并擰緊各接線端。

　　2、檢查安全裝置，并做好記錄。

　　3、轎箱上不銹鋼油。

　　4、檢查轎箱照明及風扇。

　　5、對各安全裝置清潔檢查，并進行調整。

　　6、檢查井道、轎頂照明，清潔井底衛生。

　　每月一

　　1、測試各裝置安全回路的電器操作。

　　2、檢查選項層器、限速器接線端、接線和有關控制點情況。

　　3、檢查及調整制動器力矩及制動器閘瓦工作情況。

　　每季一

　　1、檢查各鋼絲強張力是否平衡、有無破損斷股現象。

　　2、檢查底坑緩沖器油位情況，并作補油。

　　3、檢查各層標記是否清晰。

　　4、檢查安全裝置工作是否正常。

　　每年一

　　1、對導軌夾塊螺釘進行檢查加固，檢查各纜繩及補償鏈條損壞情況。

　　2、對各活動部件換油潤滑。

　　3、做好維修保養記錄。

　　4、由成都市技術監督局按國家有關標準對電梯、扶梯進行年度檢查。

　　八、公共照明系統維護、管理標準

　　項目時間次數維修養護內容工作標準動力柜、控制柜、

　　每天一

　　1、清潔衛生。

　　2、檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三相負荷是否平衡，有無異常聲響。

　　3、檢查配電開關觸頭接觸是否良好，有無短路、過載現象。

　　4、檢查開關是否在正確位置，標示是否清楚，

　　5、檢查無功補償設施工作是否正常，功率因數是否達到要求。

　　6、檢查電容器、熔斷器是否過熱，熔斷。外表清潔,零部件完整,指示燈儀表按裝牢固,指示正常無異常聲響,振動過熱,二次線路布線排列整齊,線號清晰,主體接地良好,保護裝置齊全可靠,整定值符合要求,操作機構靈活可靠.

　　半年一

　　1、緊固配電裝置螺絲，調整接觸點間隙，更換打磨燒壞的動靜觸頭。

　　2、若有過載現象，應更換容量大的配電設備。

　　一年一

　　1、重復上述檢查。

　　2、檢測接地電阻。

　　3、測試過流保護裝置、聯鎖裝置是否可靠。

　　照明器具每天一

　　1、清潔衛生。

　　2、檢查外觀是否完好，有無異常響聲。

　　3、檢查燈具照度的均勻度、眩光度、頻閃度及電壓的變化影響等情況。外觀完好無異響,燈具的均勻度,眩光度,頻閃度符合要求,合理調整開燈時間,節約能源

　　每月一

　　1、重復上述內容。

　　2、調整亮度，節約能源。

　　3、更換過熱配件，避免短路現象。

　　4、根據季節的變化情況合理調整燈光工程的開機時間。

　　供電線路每周一

　　1、清潔衛生。

　　2、檢查敷設環境有無積水、雜物。

　　3、供電電纜標示是否清晰、脫落。環境衛生,無積水雜物,接線裝置完好無過熱現象,標示清晰,無脫落,金屬支架安裝牢固.

　　每月一

　　1、重復上述內容。

　　2、檢查線路有無過熱現象。

　　3、檢查進出線路接線裝置是否完好。

　　每年一

　　1、重復上述內容。

　　2、檢測線路絕緣電阻。

　　3、金屬支架、電纜套管涂防銹漆或瀝青。

篇2：別墅項目公共設施設備管理工作方案

　　別墅項目公共設施設備管理工作方案

　　1.管理目標

　　保證設備運行正常，無重大管理責任事故。

　　2.管理措施

　　(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養運行記錄、維修檔案等管理制度。

　　(2)配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程，設備管理和維修人員持證上崗。

　　(3)設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求。

　　(4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統配置人員24小時值班。

　　(5)監控系統等智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規定定期保存。按工作標準時間排除故障，保證系統工作正常。

　　(6)消防系統設施齊全，完好無損，確保隨時啟用。

　　(7)消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。

　　(8)制訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。

　　(9)給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現象，按規定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統通暢，汛期無泛水，地下室、設備房無積水浸泡發生。遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現象。建立事故應急處理方案。

　　(10)公共配套服務設施維護周到，公用管線統一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內的道路暢通，路面平坦。

篇3：物業項目房屋公共設施設備管理方案

　　物業項目房屋及公共設施設備管理方案

　　一、房屋管理及維修方案

　　·管理內容

　　1、對房屋、設備設施機房設專業人員進行定期巡查，并按不同保養要求進行正確保養。

　　2、建立完善的房屋檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。

　　3、根據所配置房屋、設施設備機房建立臺帳和標識，工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。

　　4、設專人受理報修，同時派工程人員及時采取有效措施，進行修繕。

　　·管理措施

　　1、制定房屋及附屬構筑物管理方案，并根據園區房屋及附屬構筑物情況，提前介入，了解各類房屋及附屬構筑物的技術資料。

　　2、建立房屋檔案，對房屋及附屬構筑物建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得相關參數，確保房屋處于最佳狀態。

　　3、質量保修期的監督管理，在驗收時將從維護園區的利益出發，按國家有關質量標準嚴格把關。

　　二、公共配套設施管理及維修方案

　　·管理內容

　　1、根據設備類型、型號不同設專業人員對各設備用房進行定期巡查，并按不同設備要求進行正確保養。

　　2、建立完善的設施設備檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。

　　3、根據所配置設備、設施建立臺帳和標識，工程人員對設備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。

　　4、對各管線、控制器等設專人進行定期檢查，及時排除故障，并按不同型號產品的養護要求進行日常養護。

　　5、按有關行業規范標準對各設施設備，進行專業檢測、維保。

　　6、按照有關規范標準，設置設備運行操作員對燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。

　　·管理措施

　　1、制定設備安全運行管理方案，建立設備臺帳，建立短、中、長期設備保養制度，并嚴格執行。

　　2、建立設施設備檔案，建立設備技術檔案，對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。

　　3、制定設備維護保養方案，根據設施設備配置情況，制定詳細的設備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設備操作、巡視、檢查及維護保養工作落實到人。

　　4、做好設備事故的防范和處理，根據園區設施設備情況，編制切實可行的設備事故應急處理預案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認真查清原因，吸取經驗教訓，避免和減少同類事故的再次發生。

　　三、設備安全運行管理方案

　　·管理內容

　　1、對機電設備按不同型號產品的養護要求進行日常巡查和維護保養。

　　2、對巡查發現損壞的設備，及時維修，并做好維修記錄。

　　3、做好機電設備的月檢、年檢工作，并形成檢查記錄。

　　4、確定專人負責設備的檢查、保養，責任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂共用設備管理制度、操作規程以及緊急預案。

　　2、根據不同型號機電產品制定月度、年度保養計劃。

　　3、抓好維修人員技術培訓，持證上崗，提高業務素質。

　　4、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。

　　5、加強共用設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態，確保設備安全運行。

　　四、電氣系統管理方案

　　·管理內容

　　1、對電氣系統進行巡查，日常保養。

　　2、對巡查發現故障，及時維修，并做好維修記錄。

　　3、確定專人負責電氣系統檢查、保養，責任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂電氣系統的管理制度、操作規程以及緊急預案。

　　2、維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。

　　3、抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。

　　4、加強電氣系統的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。

　　五、給排水系統管理方案

　　·管理內容

　　1、對給排水系統進行巡查，日常保養。

　　2、對巡查發現故障，及時維修，并做好維修記錄。

　　3、確定專人負責給排水系統檢查、保養，責任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂給排水系統的管理制度、操作規程以及緊急預案。

　　2、維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。

　　3、抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。

　　4、加強給排水系統的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。

　　六、電梯設備管理方案

　　·管理內容

　　1、對電梯按型號產品的養護要求進行巡查，日常保養。

　　2、對巡查發現損壞，及時維修，并做好維修記錄。

　　3、與維保單位共同做好電梯的月維護、年檢工作，并形成檢查記錄。

　　4、確定專人負責設備的檢查、保養，責任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂電梯管理制度、操作規程以及緊急預案。

　　2、根據不同型號制定月度、年度保養計劃。

　　3、維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。

　　4、抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。

　　5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。

　　6、加強電梯設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態，確保設備安全運行。

　　七、消防系統管理方案

　　·管理內容

　　1、加強消防監控園區的管理。

　　2、保持消防通道的暢通。

　　3、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。

　　4、做好園區消防器材的管理和維護。

　　5、防止電器短路、超負荷用電等引發火災因素。

　　6、嚴格執行防火管理制度。

　　7、對機房等園區消防重點部位做好消防管理工作。

　　8、制訂消防設施設備系統維護保養制度，并加強對其的管理。

　　9、加強與消防部門的聯系。

　　·管理措施

　　1、制定并落實消防管理制度和消防安全責任制度，做到責任落實、器材落實、檢查落實。

　　2、制定消防事故處理預案及應急流程，防患于未然。

　　3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習。

　　4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除。

　　5、嚴格落實防火管理制度，充分做好各項防范措施。

　　6、制訂園區各消防重點部位消防管理制度，并根據"誰主管，誰負責"的消防原則，消除一切火險隱患。

　　7、針對各消防設施設備、器材，制定各類型系統設備的維護保養計劃，并狠抓落實，使之始終處于完好狀態。

　　8、積極開展消防安全宣傳教育，定期向業主（

使用人）傳授消防常識。

　　9、發生火災，及時組織撲救并迅速向有關部門報警。

　　八、智能化系統管理方案

　　·管理內容

　　1、高素質的專業人員來使用和維護設備，在系統安裝期間早期介入，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統的操作及維護。

　　2、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等。

　　3、建立防災、防盜監控系統的實時運行檔案。

　　4、采取日常巡視及定期保養相結合的辦法來確保設備安全運行。

　　·管理措施

　　1、建立設備技術檔案。

　　2、建立智能化系統的維護保養計劃，做好日常巡視與定期保養。

　　3、建立一支設備運行及維護人才隊伍。

　　4、對住戶、內部管理人員進行多種形式的培訓。

　　5、建立防災監控設備的運行檔案。

　　九、物業內標志及標牌管理方案

　　·管理內容

　　1、協助統計、制作園區各種標識，包括樓宇標識、道路指示標識等。

　　2、所有標志標牌登記在冊，并注明使用范圍、權限及時間等。

　　3、定時定人清潔、維護，發現缺損及時更新或更換。

　　·管理措施

　　1、制定標識標牌管理制度，維護保養制度。

　　2、各種標識標牌管理落實到專人負責。

　　十、用戶報修、維修及回訪流程

　　建立業主報修熱線，實行一站式服務，業主可通過對講系統、電話或向任何一位物業管理工作人員，對房屋、水電等質量問題進行報修，工程部人員在接到報修后，急修15分鐘到現場，小修小補在2小時內完成，中修24小時內完成，大修1天內有答復。