一、 工程設備設施管理維護標準
(一)消防控制中心的運行維護和質量標準
瑪麗大廈消防系統設備設施質量維保，消控中心的運行維護管理，必須負責消防報警系統、保安監控系統、電梯的運行監視、空調智能化控制系統、各種水位報警、水泵運行監視、氣體滅火設施監管等運行設備設施的檢查及日常保養維護工作，做到：
1、消防控制中心實行24小時運行;安防監控系統值班。
2、保證安防監控系統、電梯運行監視、空調智能化控制系統、各種水位報警、水泵運行監視等系統設備運行正常、各系統運行工作穩定。
3、一般性故障立即排除，暫時不能處理的通知有關部門采用應急措施，應急措施得當有效。
4、定期進行消防設施的巡查、測試。保持設備表面無污漬、無灰塵、機房整潔;保證設備機房的正常運行、安全運行。
5、消防系統設備質量由甲方委外維護維保，乙方跟蹤監督確保設備維護維保到位，并監管符合安全運行要求。
6、負責并參與火災隱患的整改、消防系統設備的正常運行、安全運行;積極組織參與應對各種突發事件。
(二)空調系統的運行維護管理和質量標準
系統運行維護管理，是指為保證瑪麗大廈空調正常運行使用所進行的日常運行管理和養護。做到：
1、建立空調運行管理操作規程，并嚴格執行，無因人為失職而引發的事故;空調系統需專業人員經培訓后持證上崗;
2、保持空調系統[VRV冷媒)]設備完好，設備的正常運行、安全運行，有記錄并保存建檔;夏季室內空調溫度必須控制在26度;其他季節采取室內空氣排換運行;
3、做好空調系統的保潔工作，保持空調主機房及主機清潔，要求主機和控制柜表面無污漬、無灰塵;
4、VRV空調的室內機隔塵網目測無臟污物，外觀目測無明顯塵積，裝掛牢固無松動、控制靈敏，排水正常無漏水現象，室外機無明顯積塵積灰;
5、根據運行及設備狀況，必須對空調系統及其附屬設施進行定期保養和維護;
6、空調設備主機由甲方委外維護維保，乙方負責跟蹤監督確保設備維護維保到位，并監管符合安全運行要求。
(三)給排水設備的運行維護管理和質量標準
給排水設備的運行維護管理，是指為保證瑪麗大廈區域內給排水設備、設施的正常運行使用所進行的日常養護維修。做到：
1、實行日常檢查巡視制度，定期維護保養，保證給排水系統正常使用;做好設備的正常運行、安全運行;
2、建立正常供水管理制度，加強巡查，防止跑、冒、滴、漏，保證設備設施完好;
3、給排水系統設施維護：各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網、接頭及閥門等;檢查井內管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓供水管網、接頭、閥門等。
4、建立對樓內開水間、衛生間的日常檢查巡視制度，保證室內外排水系統通暢。
5、設備出現故障時，維修人員應在接到報修后半小時內到達現場，零修合格率100%，一般性故障排除不過夜。
(四)供電設備管理的運行維護管理和質量標準
供電設備的運行維護管理，是指為保證瑪麗大廈供電系統正常運行對供電設備的日常管理和養護維修。做到：
1、保證大樓供電系統的設備設施的正常運行、安全運行，具體包括：高低壓配電室、空調系統用電、發電機、夜景照明、公共照明、用電器具、辦公照明、地下車庫、人防區、路燈等、避雷系統、各強電檢查井內管線及電箱、配電室至配電柜箱的線路設備維護;樓頂的夜景照明、空調系統維護、配電柜箱后(含配電箱)的線路、設備;各種水泵、水泵控制箱、電機、事故照明、開水間配電箱、場地照明(路燈、草坪燈、墻頭燈)的線路、設備維護、維修。供配電系統包括應急供配電設備、油箱及油庫、各配電房的防鼠。
2、統籌規劃，做到合理、節約用電。燈具及其它小電氣設施;供配電區域各種標識及區域圖示;公共洗手間、會議室、各設備及管理用房里的水電設施維護等。
3、供電運行和維修人員必須持證上崗;維修人員必須持有效電工上崗證，每年應負責聯系高低壓柜及變壓器的年檢;
4、加強日常維護檢修，保持設備設施表面無污漬、無灰塵;照明、指示燈具線路、開關要保證完好;
5、設備出現故障時，維修人員應在接到報修后半小時內到達現場，設備零修合格率達到100%，一般性維修不過夜;
6、用電設備定期維護;嚴格執行用電安全規范，確保用電安全;
7、高壓配電室應24小時值班，每天有設備設施的運行和維護記錄;
8、高壓配電設備設施維護，含每年度聯系供電局進行維護監管的年檢費用;負責跟蹤監督確保設備維護到位，并監管符合安全運行要求。
(五)電梯設備的運行維護管理和質量標準
電梯設備的運行維修管理，是指為保證大樓內外所有電梯設備正常使用進行的日常管理;保修期內電梯安裝公司負責維保，乙方必須跟蹤監督維保嚴格按雙方約定的設備維保到位，符合正常運行的要求。做到：
1、電梯安全設施齊全有效，電梯內求救電話保持正常工作狀態;負責電梯設備的正常運行、安全運行;
2、電梯通風、照明及其它附屬設施完好;
3、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備，含市質量監督檢驗局對電梯的年檢費用;
4、電梯轎箱、井道保持清潔;
5、負責電梯停梯急救。電梯因故障停梯，接到報修后通知維保單位維修人員應在半小時內到達現場搶修，及時排除故障;
6、所有電梯設備設施質量，由電梯生產廠商進行維護維保;負責跟蹤監督確保設備維護維保到位，并監管符合安全運行要求。
(六)樓宇弱電系統設備設施的運行維護和質量標準
樓宇弱電系統包括智能系統設備設施的運行維護管理，是指為保證瑪麗大廈弱電系統包括智能系統設備設施的安全正常運行，對弱電系統包括智能系統設備設施的日常管理和養護維修。做到：
1、負責大樓的弱電系統，包括智能系統設備設施系統的安全正常運行，具體包括：樓宇設備智能控制各系統、安全監控管理系統等等的線路維護、設備維護、設施維修、系統保潔等;
2、實現大樓的弱電系統設施運行有效，保持正常的工作狀態;做好系統設備設施的正常運行、安全運行;
3、智能系統設備設施系統網絡及其它附屬設施完好;保持弱電系統設備設施的清潔;保持設備設施表面無污漬、無灰塵;
4、負責弱電系統維護還包括：消防報警系統(消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕，防火卷簾門、消防緊急廣播等)、樓宇自動化(模塊控制的空調、采暖、電力等)、BA系統、安防系統設施運行、弱電檢查井內管線、接線箱等。
5、因弱電系統設備設施故障停止運行的，接到報修后通知維保維修人員應在半小時內到達現場搶修，并及時排除故障。
(七)物業檔案管理的服務內容和質量標準
需要全面負責瑪麗大廈的各個系統設施設備、所有場地的環境衛生、保潔、室內盆栽綠化養護等物業檔案資料管理的服務;做好瑪麗大廈設備設施維護的相關工程圖紙、竣工驗收資料的物業管理服務;需要自覺遵循執行瑪麗大廈制定的所有涉及物業管理服務的相關規章制度。提供的物業檔案資料管理服務，做到完整、規范、充實、清晰;對所有的物業設備和項目維護的管理服務，都建立規范的運行檔案資料。
(八)對外維保設備的維護監管和質量標準
瑪麗大廈部分系統設備對外維保的運行維護監管， 委外維保內容以及物業公司維保內容
1、電梯由專業公司定期維保;
2、消防系統由專業公司定期維保;
3、空調主機由專業公司定期維保;
4、BA系統由專業公司定期維保;
其他設備設施的維護維保由物業公司負責。
已經簽訂合同委托專業設備機構進行維護維保的，乙方按甲方簽訂委托維保合同的質量要求進行現場監管，保證維保維修質量達到合同要求。乙方負責委外項目的日常的巡查維護管理。
以上委外維保項目可以由業主單位直接委托專業公司，也可以由物業公司委托專業公司。
二、 物業管理前期介入
根據現場施工情況看，目前行政管理服務中心設施設備安裝及全面二次裝修已完工。
管理要點：
為保證進駐工作的順利，在此期間，物業公司抽調有經驗的強電、暖通、給排水、弱電等專業工作人員進一步了解設計和施工現場情況，細化并完善物業管理前期的工作策劃，及早發現可能影響大樓使用功能和日常物業管理的某些問題，并提出糾正及解決的建議。
工作內容：
(一)與施工管理方的協調
由委托方作出安排，物業公司與施工管理方召開專門會議，商定物業管理前期介入期間物業公司工作內容和工作方式，并確定雙方相互的溝通方式和具體聯系人員。
(二)現場介入
1、熟悉現場和各類施工圖紙。物業公司有關人員應盡快了解設計和施工狀況，。根據以往的工程前期介入和物業管理經驗，就今后可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題，與施工管理方技術、管理人員協商，進行前期協調改進。對影響大樓功能、危及設備及大樓安全、嚴重影響今后管理運行的問題，要及時與施工管理方商洽解決，盡量不留后患，一時無法解決的，列出整改清單并專題向行政管理服務中心市政府有關主管部門報告。物業公司工程部就現場管理的情況以書面報告的形式分別上報瑪麗大廈有關主管部門及施工管理方。
2、參與設施設備調試
物業公司委派由機電工程部經理帶隊、各專業工程師組成的工作小組進駐到現場工作，除對將來的大樓現場管理工程技術人員進行專業培訓工作外，還與工程技術人員一起，共同開展現場的設施設備安裝狀況的檢查，及時發現可能造成隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，提出相應的整改意見，及時通報工程管理方。
管理要點：
組織工程技術人員將主要精力投入到設備調試的工作上。
工作方式：
工程技術人員由工程部經理帶隊，參與設施設備的現場調試工作，學習、了解設備特性和調試操作方法，虛心聽取建設單位的專家意見并同專家們密切配合。
工作內容：
1)、行政人事方面
住前招聘工程部計劃中的管理和技術人員、技工，邊培訓邊參與現場管理工作，必要時應派人到設備廠家培訓。同時開始制定或修訂完善物業管理處的各項管理制度、工作規程、公眾文件等。
2)、參與設施設備的調試
將工程技術人員分成五個小組，分別參與大樓的高低壓供配電、空調(包括采暖、空調、通風及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、樓宇自動化、機房網絡、會議系統、保安電視監控、綜合布線)、電梯等五個項目的調試、盡最大可能全面掌握設施設備的性能、結構、參數、工作環境條件和操作要領，并進行詳細的記錄。在進行調試觀摩的同時，根據各種設施設備的構造特點和了解的實際情況，開始編制今后的設施設備維修規程和各項作業指導書。
(三)物業接管驗收
物業接管驗收應在工程驗收后進行，也可以同時進行。但由于相關的交接方不同，驗收的側重面及程度也不同，需要區別對待。工程驗收是施工單位向建設單位移交物業，驗收的方式按國家標準進行局部檢查或抽樣試驗檢查;而物業接管驗收是建設單位向物業管理方移交物業，驗收的方式是按業主進駐的使用要求進行檢查，主要是進行全面的外表及功能的合理使用和安全使用檢查。但為了更有效的合作，節省交驗時間、提高效率、及時發現問題并落實解決問題，可以集中建設單位和物業公司的技術力量一起同施工單位進行交驗。
物業接管驗收分現場驗收、資料交接及其它交接和接管驗收注意事項等四方面。
1、現場驗收：
1)土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、女兒墻及地面有無滲水;地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品，地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
2)裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護欄及扶手;燈具及其它小電氣設施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區域設施設備的外裝飾;各種標識及區域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等。
3)供配電系統：包括正常供配電設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房的防鼠;各強電檢查井內管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等。
4)給排水系統：各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網、接頭及閥門等檢查井內管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓供水管網、接頭、閥門等;人防工程及相應供水系統等。
5)電梯系統：各系統運行、梯門、井道、機房及電機等。
6)空調通風系統：各風管及風口;各檢修口及控制系統等;
7)弱電系統：消防報警系統(消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕，防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(BA系統、BMS系統模塊控制的空調、采暖、電力等);弱電檢查井內管線、接線箱;門禁等。
2、資料交接:
1)產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑執照、丈量報告等 。
2)工程施工技術資料：竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設備使用說明書調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄，沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備(水、電、空調、采暖)及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水及供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。
3)驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、完善配套行政管理服務中心綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書、使用合格證、電話保養及驗收協議等。
3、其它交接：
1)設施設備的備品備件、施工剩余材料備品等。
2)具有保修期約定的設施設備施工或購買合同(保修協議也可)等。
3)各辦公室、公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
(四)接管驗收注意事項
1、在接管驗收前，物業公司應與市行政管理服務中心主管部門(施工管理方)協商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等)。同時要盡量統一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。
2、接管驗收不但要檢查物業的質量，而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料等的類型、數量及其它要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。
3、針對初驗發現的問題，屬于必須整改的，雙方書面確認后由市行政管理服務中心主管部門(施工管理方)通知并敦促施工單位整改返修，一時無法返修的項目要確定今后整改維修的期限，施工單位應書面報交物業公司和市行政管理服務中心主管部門記錄備案。
4、設施設備試運行
為保證業主進駐后設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，物業公司的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移，由物業工程技術人員開始直接操作設備，但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。
5、業主全面進駐的準備
在瑪麗大廈全面進駐之前，物業公司應該全力以赴地配合，包括確認各辦公室內的照明、風機盤管、溫控開關、新風補充、門禁、通訊以及電腦網絡等配置設施是否正常;確認公共區域、照明、洗手間、停車場、標識等是否正常。在遷入完成后，物業公司立即拜會市行政管理服務中心主管部門，征詢意見后跟進改善服務。
(五)其它前期準備工作
1、人員安排計劃(總人數45人，實際工作人員數量還應根據委托的服務項目、內容、標準等經雙方討論后確定)
人員安排計劃表
時間人員崗位及數量具體工作備注
第一期服務中心總經理、副總經理、工程部經理、副經理各1人、強電、空調、弱電、電梯主管、綜合維修主管各1人。審核、入職工程部進駐介入前期管理共有人員9人。在第一次進場時，可以預備第二批人員。培訓上崗
第二期 強電技工2人，空調技工1人、弱電1人、客服1人(兼內業、倉管)、綜合維修技師1人審核、入職工程部進駐共有人員6人。培訓上崗
第三期強電技工4人，空調技工1人、綜合維修3人(水、電、土建)、客服5人審核、入職正式入住前1個月內工程部進駐人員13人，達到正式管理時所需人數28人。培訓 上崗
2.正式進駐前各種物資準備工作
1)前期介入階段的物資準備
在進駐后，要與安溪縣管理服務中心主管部門商議物業公司物業管理用房(包括辦公、倉庫、維修操作房及值班場所)。在物業管理用用房確立后，進行初步裝修和辦公及通訊配備，物業公司進駐工程部在現場正式辦公。
2)設備工具及用品裝備的準備
鑒于日常管理所需設備及大型訂購期較長，為保證業主全面進駐后的正常物業管理，制定《物資裝備計劃》，提前開始設備及大型工具的選型、訂貨工作，要求業主入住前1個月全面到貨。在業主入住前1個月內開始小型工具及其它用品裝備的選型、訂貨工作。
3)備品備件的準備
A、接受施工單位移交的設備隨機備件附件，檢驗入庫，妥善保管。提出尚需采購的重要設備備品備件清單，建立必要的維修儲備。
易損易耗品的準備
B、按照日常物業管理的實際需要，在業主入住前1個月內物業公司要確立正常運作期間每月易損易耗品的消耗計劃，并按一個季度的需求開始訂購。
C、建立儲備倉庫
要求業主入住前1個月內倉庫正式啟用，并配備人員及相關的管理制度。
物資準備計劃表
配備物品期限備注
辦公室前期介入前1個月
倉庫、維修房、值班室業主入住前2個月以上
其它計劃裝備的辦公、生活、交通及通訊設施業主入住前2個月內
設備工具及用品裝備業主入住前1個月內大型工具
備品備件不足部分業主入住前1個月內
易損易耗品業主入住前1個月內
3、外部公共關系的建立
為保證今后物業管理的順利開展，物業公司必須在市委市政府全面進駐前，經委托方牽頭拜會相應的政府及公用事業各職能機構(供電、供水、供暖、電信、市政、園林等)，建立穩定的溝通渠道。
(六)技術資料的收集、管理、使用
技術資料的收集、管理、使用是行政管理服務中心物業管理的一個重要組成部分，是機電設備管理、運行、維護的依據，是技術改造和節能運行的基礎，是設備管理必需的條件和保證。
1、 收集設備管理法規政策
政府各職能部門頒發的有關政策、法規條例、規程和標準等強制性文件，這些文件具有法律責任，設備管理必須不折不扣貫徹執行。
2、 建立技術檔案
各主要設備及設備系統，要有齊全詳細準確的技術檔案：
⑴ 所有設備建立設備卡片，一臺設備有一張設備卡片。按系統、設備編號，再按編號逐臺登記。
⑵ 將各設備卡片統一匯集登記，形成設備臺帳。
⑶每一臺主要設備均建立技術檔案，記錄設備運行、改造、大修和故障情況，用于
指導設備管理的實際工作。
⑷大修、改造施工結束、驗收合格后，把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
3、做好技術資料收集、管理工作
我們將做好以下向方面的技術資料收集、管理使用工作：
⑴ 竣工資料
⑵ 運行資料
⑶ 值班記錄
⑷大修改造資料
⑸二次裝修圖紙及審批資料
⑹設備故障處理資料
⑺區內市政設施資料
⑻檢查、驗收、年審資料
⑼計算機軟件及錄像資料
三、房屋本體及公用設施維修養護運作
(一)維修養護費用的使用及審批建議方案
1、物業公司每年年末向市瑪麗大廈主管部門作出本年度房屋本體及公用設施維修養護情況總結，并提出下一年度計劃。經市行政管理服務中心主管部門審核批準后由物業管理處組織實施，所需費用由市行政管理服務中心主管部門審核結算。
2、特殊情況下，緊急搶修項目是為了確保大樓工作人員正常工作不受影響或人身安全、財產安全免受威脅而緊急實施的，物業公司報市行政管理服務中心主管部門并采取緊急措施，費用由市行政管理服務中心主管部門審核結算。
3、因各系統末端(包括照明系統、給排水系統、供電系統、門禁、監控系統等系統的維修更換)低值易耗易損材料多，品種多，日常維修更換頻率高，工作量大，假如維修更換報批審批程序多，會造成動用相關管理資源多，會耽誤維修時間，同時也會造成管理過程的材料浪費。所以，物業公司既要做到及時維修，減少在維修更換過程的材料浪費，為業主單位節省維修成本，使維修成本得到有效控制，又能減少甲乙雙方的管理資源浪費，實踐證明，最有效的運作辦法是把各系統末端低值易耗易損材料的日常維修更換，單項小修金額在200元以下(承包金額大小由雙方商定)的項目，可由物業公司以包干的形式負責實施，即物業管理服務費用包括200元以下的維修費用。
(二)工程維修費用運作方案
1、物業公司以承包制的形式承包單項200元以下的每年的維修更換材料費用，承擔其維修更換責任，做到管理服務期內每項完整有效;
2、200元以上的大中修費用運作方案
每季度匯總后向瑪麗大廈主管部門報審結算。
(圖1)年度維護保養計劃、預算、結算運作程序結構程序圖
(圖2)年度維修保養計劃運作程序結構程序圖
3、建立房屋專用維修金管理制度
各業主單位或業戶按建筑面積在購房時繳納房屋專用維修金，做到本項目專款專用，專戶儲蓄，按照國家規定的專項維修金的管理辦法管理。
四、 設備設施管理維護
嚴格按照我們在實踐中總結出來的九字決，即“看、聽、聞、摸、查、測、試、比、記”進行操作，確保物業維修養護的實施效果。
定期開展物業公用設施設備、公用部位完好率的統計工作，以此作為物業維修養護的工作導向。
(一)機電運行與保養：
物業區及公用設施機電運行、養護運作按照《工程部工作手冊》規范運作。
如下表：日常機電設備管理運作
主要內容運行組值班：保障轄區供水供電、電梯、空調、BA、消防、安防、機房網絡、會議系統等正常運作并做好記錄;
巡視：巡視設備房和設備運行情況，做好巡查記錄;
秩序：搞好設備房的物品管理，加強安全防范工作。
維修組負責機電設施、設備的各項保養工作，并做好記錄;
定期清潔所管設備的設備房;
負責對設備設施進行全面巡視、檢查，發現問題及時處理。
檢查項目及處理方法檢查
項目1.發電機2.低壓配電柜3.干式變壓器4.水泵5.水池6. 電梯7 消火栓8. 疏散出口指示燈9. 干粉滅火器
處理
方法按照ISO9001標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報物業公司總經理并提出糾正措施。
考核
標準日常周檢、月檢考核按ISO9001質量標準;
年終考核按國家“全國物業管理優秀示范中心”標準考核。
(二)日常大樓及公用設施維修、養護運作
按照公司《工程部工作手冊》規范運作。如下表：
工作
安排機電運行：24小時
8：00~8：30處理申報投訴;8：30~10：00跟蹤監督;10：30~12：00維護養護;14：00~15：30巡視維修養護;15：30~17：00整理學習;17：00~18：30回訪。
主要工作房屋本體室內：小修30分鐘，一般故障2小時，不超過8小時，較難故障3天內。48小時跟蹤驗證。
樓梯、墻面：發現問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，3~4年全面修補刷漆一次。
天面：每年檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發現破損及時修補。
公共設施室內污水系統：每月檢查一次，發現問題及時修補。
道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修;
天線：每月檢查1遍，隨壞隨修;
明暗溝：每月檢查1遍，隨壞隨修;
供水電氣：每月細查1遍，零修及時，中小型維修通知水電部門;
樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。
檢查項目及處理方法檢查
項目1.地基基礎2.梁柱板主體3.墻體4.頂棚5.樓梯扶手
處理
方法按照ISO9001標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報主任并提出糾正措施。
考核
標準日常周檢、月檢考核ISO9001質量標準;
年終考核按國家建設部考核標準。
(三) 機電設備保養技術標準(保養規程)
一)柴油發電機維修保養
1、目的
規范柴油發電機維修保養工作,確保柴油發電機各項性能良好,保證柴油發電機良好運行。
2、 范圍
適用于物業公司轄區內各類柴油發電機的維修保養工作。
3、 職責
1) 主管工程師負責維修保養計劃的制定報部門經理審核并組織實施。
2) 物業管理處工程部經理和物業公司工程部經理負責大中修、更新改造計劃的審核,物業總經理負責審批。
3)物業公司工程部經理負責對維修保養工作進行技術指導和支持,參與外委維保單位的確定，負責維修保養計劃實施情況的檢查、監督。
3、工作內容
1)維修保養計劃的制定。
(1)每年的12月26日前,由主管工程師組織技術人員一起研究,根據技術標準、使用說明和運行情況等,制定《柴油發電機維修保養年度計劃》,經部門經理審核后報公司領導審批。
(2)主管工程師根據批準后的年度保養計劃在每月26日前制定下月維修保養計劃,填寫《 月份設備維修保養計劃表》,報部門經理審核。
(3) 制定維修保養計劃的原則:
a.柴油發電機使用的頻度;
b.柴油發電機的運行狀況(故障隱患);
c.合理的時間(避開節假日、特殊活動日等)。
(4) 《柴油發電機年度保養計劃》應包括如下內容:
a.維修保養項目及內容;
b.具體實施維修保養的時間;
c.預計費用;
d.備品、備件計劃。
2) 柴油發電機機外附件的維修保養,由機電技術人員負責,其余維修保養由外委完成。外委單位的確定按《采購程序》執行。外委維修保養應按《柴油發電機維修保養年度計劃》進行,并有專人跟進并記錄。
3) 柴油發電機維修保養。
(1) 進行維修保養時,應注意可拆零件的相對位置及其順序(必要時應作記號)和不可拆零件的結構特點,并掌握好重新裝回時的用力力度(用扭力扳手)。
(2) 空氣濾清器的維修保養周期為每運行500小時進行一次。
a. 空氣濾清器顯示器:當顯示器的透明部分出現紅色時表明空氣濾清器已達到使用限度,應立即進行清潔或更換,處理完畢,輕按顯示器頂部按鈕,使顯示器復位。
b. 空氣濾清器:
--松開鐵環,拆下儲塵器及濾芯,由上至下小心清潔濾芯;
--濾芯不太臟時,可直接用壓縮空氣吹凈,但應注意空氣壓力不能太大,噴嘴不可太接近濾芯;
--如果濾芯太臟,應用從代理商處購買的專用清潔液清洗,完后用電熱筒吹干(注意不能過熱)。
--清洗完畢,應進行檢查,檢查的方法是用燈光從內往外照,在濾芯外部觀察,如發現有光點則表明濾芯已穿孔,此時應更換同型號的濾芯;
--如果沒有光點出現則表明濾芯未穿孔,此時則應小心安裝好空氣濾清器。
(3) 蓄電池的維修保養周期為每運行50小時進行一次。
a.用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠,否則應充電;
b.檢查電池液位是否在極板上15mm左右,如果不夠則加電解液至上述位置;
c.檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡,否則應修復處理或更換,并涂上黃油。
d.對蓄電池的充放電應做好《酸性電池組充(放)電記錄》。
(4) 皮帶的維修保養周期為每運行100小時進行一次。
a.檢查每條皮帶,發現有損壞或失效的,應及時更換;
b.在皮帶中段加40N壓力,皮帶應能按下12mm左右,太松太緊都應進行調整。
(5) 散熱器的維修保養周期為每運行200小時進行一次。
a.外部清潔:
--用熱水(加入清潔劑)噴洗,方法是從散熱器前面向風扇方向噴(如從反方向噴射只會把污物逼進中心位置),使用此方法時,要用膠布擋住柴油發電機;
--如果上述方法不能清除頑固的沉積物,則應把散熱器拆下浸在熱的堿水中約20分鐘,然后用熱水清洗。
b.內部除垢:
--把水從散熱器中排干,然后把散熱器與管子相連的地方拆開并封口;
--向散熱器倒入45度的4%的酸溶液,過15分鐘后排干酸溶液,檢查散熱器;
--如果仍有水垢，則用8%的酸溶液再洗一次;
--除垢后用3%的堿溶液中和兩次,然后再用清水沖洗三次以上;
--所有工作完成后,檢查散熱器是否漏水,如果漏水則申請外委修補;
--如果不漏水則重新裝回,散熱器裝回后應重新灌滿清水并加入防銹劑。
(6) 潤滑機油系統維修保養周期為每運行200小時進行一次。
a.啟動柴油發電機,讓其運行15分鐘;
b.當柴油機高熱時,從油底殼螺塞排出機油,排完后用110NM(用扭力扳手)旋緊螺栓,然后再向油底殼加同型號新的與機內相同的機油,渦輪增壓器內也應加添相同型號機油;
c.拆除兩個粗機油濾清器,換兩個新的機油濾清器,新濾清器內應注滿新鮮的與機內型號相同的機油(粗機油濾清器從代理商處購得);
d.更換精濾清器濾芯后,添加新的與機內型號相同的機油。
(7) 柴油濾清器的維修保養周期為每運行200小時應進行一次拆除柴油濾清器,換上新的濾清器,并加滿新的干凈柴油,然后裝回。
(8)充電發電機和啟動電機的維修保養周期為每運行600小時進行一次。
a.清洗各機件、軸承,吹干后加注新的潤滑油;
b.清潔碳刷,如果碳刷磨損厚度超過新裝時的1/2則應及時更換;
c.檢查傳動裝置是否靈活,電機齒輪磨損情況,如果齒輪磨損嚴重則應申請外委維修。
(9)發電機控制屏維修保養周期為每半年進行一次。用壓縮空氣清除里面的灰塵,擰緊各接線頭,對于生銹或過熱的接線頭應進行處理并擰緊。
4) 對于柴油發電機未列入外委維修保養單位范圍的拆機維修或調整應由主管工程師填寫《設備對外委托維修申請單》,經部門經理審核、公司領導批準后,由外委單位完成。
5) 對于計劃中未列出的維修保養工作,應由主管工程師盡快補充至計劃中。對于突發性的柴油發電機故障,經部門經理口頭批準后,先組織解決,而后填寫《質量問題處理檔案》上報公司領導。
6) 對于上述的所有維修保養工作都應清晰、完整、規范地記錄在《設備設施維修保養記錄表》內,對柴油發電機本體的維修保養須填寫《柴油發電機保養記錄表》。
7) 對柴油發電機進行大中修,或對主要零部件進行更換時,應將維修或更換情況記錄在《設備大中修及零部件更換記錄》表中。所有的記錄根據實際情況定期由系統工程師整理好交部門資料室存檔,長期保存。
二)低壓配電柜控制柜保養
1、目的：
確保低壓配電柜和各設備控制柜的正常安全運行。
2、范圍：
適合低壓配電室配電柜，各設備的控制柜視具體情況參照有關條款執行。
3、職責：
由機電安裝維修工程部維修組每年對其進行一次全面檢查保養，并在最短的停電時間內完成保養工作。
4、內容：
1) 準備工作：
A. 在配電柜停電保養的前一天通知用戶停電起止時間。
B. 停電前做好一切準備工作，特別是工具的準備應齊全;辦理好工作票、操作票手續。
C. 由維修組組長負責統一指揮，力求參加保養工作的人員思想一致，行動統一，分工協作合理，以便高效率完成工作。
2) 保養程序：
A. 實行分段保養，先保養護衛負荷段。
B. 停護衛負荷電，其余負荷照常供市電。斷開供護衛負荷市電的空氣開關，斷開發電機空氣開關，把發電機選擇開關置于“停止”位置，擠開蓄電池正、負極線，掛標示牌，以防發電機發送電。
C. 檢查母線接頭處有無變形，有無放電變黑痕跡，緊固聯接螺拴，螺接若有生銹應予更換，確保接頭連接緊密。檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。
D. 用手柄把總空氣開關從配電柜中搖出，檢查主觸點是否有燒溶痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲、保潔柜內灰塵，試驗機械的合閘、分閘情況。
E. 把各分開關柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子。檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機構的靈活可靠性，緊固空氣開關進出線，保潔開關柜內和配電柜后面引出線處的灰塵。
F. 保養電容柜時，應先斷開電容器總開關，用直徑2.5mm2以上的導線把電容器逐個對地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無脹肚現象，并用吸塵器保潔柜內灰塵。
G. 高壓負荷段保養完畢，可起動發電機對其供電、停電保養其余母線段。
H. 逐級斷開低壓側空氣開關，然后斷開供變壓器電的高壓側真空斷路器，合上接地開關，懸掛“禁止合閘，有人工作”標示脾。
L. 按C、D、B、F項所有要求保養完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開高壓側接地開關，合上真空斷路器，觀察變壓器投入運行無誤后，向低壓配電柜逐級送電，并把護衛負荷由發電機供電轉為市電供電。
5、安全注意事項：
1)停電后應驗電。
2)在分段保養配電矩時，帶電和不帶電配電柜交界處應裝設隔離裝置。
3)操作高壓側真空斷路器時，應穿絕緣靴，戴絕緣手套，并有專人監護。
4)保養電容器柜時，在電容器對地放電之前，嚴禁觸摸。
5)保養完畢送電前，應先清點人數檢查有無工具遺留在配電柜內，并拆除所有安全裝置后方可送電。
6、相關文件及記錄：
1) 檢修工作票
2) 配電柜、控制柜年保養記錄
3) 設備維修記錄
三)變壓器保養(干式)
1、目的：
確保變壓器處于最佳運行或備用狀態。
2、職責：
1)負責大樓干式變壓器保養，在未移交之前由機電維修部每年組織保養一次。
2) 操作人員必須具有高壓進網作業證。
3、內容：
1) 先投入備用變壓器，再把待保養變壓器退出運行。
A. 用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側接地開關，合上高壓側真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。
B. 逐級把負荷轉移到備用變壓器。
C. 斷開待保養變壓器高壓側真空斷路器，合上接地開關，上鎖，掛標示牌。
D. 用手柄搖出待保養變壓器低壓側總空氣開關，防止反送電。
2) 檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減小變壓器運行時外罩受振動而產生的噪音。
3) 檢查變壓器高低壓例與電線或母線聯接處是否接觸良好，緊固聯接螺絲，螺絲生銹應予更換。
4) 緊固電壓調節聯接片的固定螺絲。
5) 檢查冷卻風機是否有異常，緊固風機電控箱內電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。
6) 用吸塵器保潔變壓器內外的灰塵。
7) 檢查變壓器中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。
8) 斷開高壓例接地開關，用2500V搖表搖測變壓器一次側、二次側的電纜帶繞組對地之間的絕緣電阻，一次側絕緣電阻不低于300兆歐，二次側絕緣電阻不低于10兆歐。
9) 檢查變壓器內有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。
10) 合上高壓側真空斷路器、變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側總空氣開關搖入，并轉移部分負荷至保養后的變壓器，觀察其帶負荷運行情況。
11) 做好保養記錄。
4、安全注意事項：
1) 操作高壓開關應穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。
2) 搖測絕緣電組必須由兩人進行。
5、相關文件：
干式變壓器保養記錄。
四)水泵定期保養
1、目的：
確保水泵始終處于良好的運行或備用狀態。
2、適用范圍：
所有大樓安裝的生活水泵，消防泵，噴灑泵，補壓泵，排污泵，潛水泵、空調水泵。
3、職責：
由機電維修部維修組負責。
4、內容：
1) 消防水泵、噴灑泵、補壓泵每兩月進行一次試運行，運行時間3 - 10分鐘，消防泵起動時在管網頂部試消火拴出口噴水射程達6M以上;每年進行一次全面保養。
2) 排污泵，潛水泵每半年進行一次全面保養。
3) 水泵保養時應把將泵體相連的5米范圍內的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養。
4) 泵體的保養：
A. 檢查泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清楚、外觀整潔、油漆完好。
B. 補充潤滑油，若油質變色，有雜質應予更換。
C. 檢查盤根密封情況，盤根不宜過緊，漏水以5-10克/分鐘為宜，
若有不正常漏水應增加或更換石棉繩填料。
D. 聯軸器的聯接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應予更換。
F. 緊固機座螺絲并做防銹處理。
G. 生活水泵和空調水泵因運轉頻繁，每年應對泵體進行一次大修。
5) 電機的保養：
A. 外觀檢查應整潔，銘牌完好，接地線連接良好。
B. 拆開電機接線盒內的導線連接片，用500V兆歐表搖測電機繞組相與相、相對地間的絕緣電阻值應不低于0.5兆歐。
C. 安裝電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密。
6) 相關閥門、管道及附件的保養：
A. 各個閥門的開關應靈活可靠，內外無滲漏，閘閥閥桿應定期加注潤滑油。
B. 單向閥動作應靈活，閥體內外無漏水。
C. 壓力表指示準確，表盤清晰。
D. 管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應完整無脫落。
F. 點動判斷水泵轉向是否正確，若有誤應予更正。
7) 控制柜的保養：
A. 斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動作應靈活可靠。
B. 檢查柜內空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。
C. 保潔控制柜內外灰塵。
D. 合上總電源，檢查電源指示應正常。
8) 保養完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。
9) 觀察水泵運轉應平穩，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。
5、相關文件及記錄：
水泵及電機半年保養記錄。
五)風機的保養
1、目的：
確保風機手動、自動能正常起動和運轉。
2、范圍：
每年對大樓所有風機進行一次全面保養，同時對風機控制柜、風閥、電氣控制回路等一同保養。
3、內容：
1) 保養前應先斷開風機主電源，并掛上標示牌。
2)手搖轉動風輪，觀察轉動情況，調節好皮帶
3)的松緊度，檢查聯軸器間隙和對中度。
4) 檢查各結合面的墊片和密封填料，必要時應予更換。
5) 保潔風葉、機殼外部及電機外表面。
6) 向各轉動部位加潤滑油，調節風閥傳動機構，動作靈活可靠。
7) 檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。
8) 檢查風機控制柜內各種電器是否完好，緊固各接線端子。
9) 檢查風閥傳動機構是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。
10) 合上風機主電源，檢查電源指示應正常。
11) 開機試驗連續運轉半小時，觀察各儀表、指示燈指示應正常，運轉時應無異樣聲音。
4、相關文件及記錄：
風機年保養記錄。
六)火災報警控制系統的保養
1、目的：
確保火災報警控制系統運行在良好狀態，能及時準確地報警。
2、內容：
2.1周檢(對火災報警主控屏進行自檢功能檢查)。
1) 按自檢鍵，讓主控屏進行自檢，觀察主控屏液晶顯示，并把自檢結果打印出來。
2) 按消聲鍵，消除聲音。
3) 按復位鍵，使主控屏恢復到正常狀態。
4)將檢測情況記錄在值班記錄表中。
2.2月檢：
1) 測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進行備用電源的自檢試驗。
2) 檢查樓層井道內的分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內外線路有無缺損和故障隱患。
3) 對消防中心集控柜進行清掃除塵，檢查接線端子有無電線松脫，導線編號是否完整清晰。
4) 因受環境影響而導致煙感器、溫感器臟污應及時保潔。
2.3年檢：
1) 逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行保潔，并對電線接頭進行緊固。
2) 對每個樓層井道內的分線箱，進行開箱清掃，并對箱內外導線進行緊固。
3) 噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。
3、相關文件及記錄：
1) 消防中心值班記錄;
2) 消防設施月保養記錄;
3) 消防設備年保養記錄。
七)防火卷簾門的保養
1、目的：
保證防火卷簾門時刻處于良好的備用狀態。
2、內容：
2.1月保養：
1) 手控檢查：
A. 外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現象，手動按鈕箱是否良好上鎖。
B. 卷簾門的電控箱指示信號是否正常，箱體是否完好。
C. 開啟按鈕箱門，按動向上(或向下)按鈕，卷簾門應上升(或下降)。
D. 在按鈕操作上升(或下降)過程中，操作人員應密切注意卷簾門上升(或下降)到端部位置時能否自動停車，若不能，應迅速手動停車，且必須待限位裝置修復(或調整)正常后方可重新操作。
2) 自控檢查：
A. 用燃著的香煙等煙源使系統中任一煙感動作時，自動裝置將發出報警信號，同時自動啟動卷簾門電控系統兩次下滑關閉卷簾門。卷簾門一次下滑至離地面1.2米左右停車，延時90秒鐘左右，再自動啟動卷簾門全部關閉。
B. 卷簾門關閉后，只有待煙感(或溫感)信號消除，或復位按鈕復位后才可重新開啟卷簾門。
C. 消防中心按鈕操作檢查：消防中心只設置卷簾門關閉按鈕，操作關閉按鈕卷簾門通過二次下滑關閉到位后，檢查消防中心信號指示是否正常。
D. 針對系統中檢查出來的缺陷及時修復。
E. 對卷簾門進行清掃除塵，若有油漆脫落及局部變形的地方進行修復，確保卷簾門外觀保潔美觀。
3.2年保養：
1) 完成月保養全部項目。
2) 對卷簾門控制箱自檢按鈕、故障報警消聲鍵、復位鍵進行專門檢查。
3) 緊固各電線接頭，保潔控制箱內的灰塵，檢查箱內電氣元件是否齊備。
4、相關文件及記錄。
1) 消防設施月保養記錄;
2) 消防設備年保養記錄。
八)自動噴水滅火系統的保養
1、每天巡視系統的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進行外觀檢查，確保系統處于無故障態。
2、每月檢查一次警鈴是否正常，
報警閥啟動是否靈活。打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應自動開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應發出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。
3、每月應對噴頭進行一次外觀檢查，發現不正常的噴頭應及時更換。
4、每月檢查系統控制閥門使處于開啟狀態，若有破壞或損壞應及時修理更換，保證控制閥門不被誤關閉。
5、每兩個月應對系統進行一次綜合試驗，按分區逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統靈敏性。
1)觀察閥門開啟性能和密封性能，如發現閥門開啟不暢通或密封不嚴，應將供水閘閥關閉，打開放水閥將系統中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。
2)查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應明顯下降，若明顯下降，應檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報警，應檢查濕式報警閥的閥瓣是否銹蝕。
3)觀察系統中水流指示器，壓力開關，報警控制器各部件的聯動性能，應能及時報警。
6、當系統因試驗或因火災啟動后，應在事后盡快使系統重新恢復到正常工作狀態。
煙、溫感系統的保養
1、目的：
確保煙、溫感系統始終運行在良好狀態下，在火警情況下能及時準確地報警。
2、內容：
1) 日常情況下，主控屏自檢時若發出煙感報警信號，消防中心值班人員應迅速通知工程維修人員、巡邏護衛趕赴現場檢查報警原因，若為誤報警，由消防專職人員對接收報警信號的煙感作出保潔和復位處理。
2) 每月抽取總煙感數的5%，用燃著的香煙等煙源使煙感報警，試驗煙感的靈敏度，應該全部合格，若其中有一個不合格，則應另外抽取總數的1O%試驗，直至全部合格為止。
3) 對檢查出的不合格品進行及時修復或更換。
4) 對有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應及時作特別檢查。
5) 溫感的保養方法參照煙感進行，試驗報警靈敏度時用熱源加溫使其報警。
九)空調設備的保養
1.目的:
確保系統安全正常地工作，保障空調設備具有良好的性能。
2、內容:
2.1月保養:
1) 水系統的保養:
A.檢查冷卻水塔冷卻水是否清潔，若不清潔應全部更換;
B.清洗冷卻水塔、塔盤。
C.清洗冷卻水管上的過濾器;
D.在冷卻水系統中加入緩蝕劑。
E.檢查冷卻塔和膨脹水箱補水浮球閥是否正常。
F.檢查系統閥門有無滲漏，清潔系統設備的表面。
2) 盤管風機的保養:
清潔過濾網、風機傳動部位注油，檢查電磁閥和溫控開關。
3) 水泵保養:見水泵定期保養。
2.2 半年保養:
1) 主機保養:
主機由外委廠家維修單位每半年全面保養一次。機電安裝維修部空調工檢查合格后在保養記錄上簽字。
2) 副機的保養:
A. 冷凍泵、冷卻水泵保養見《水泵的定期保養》。
B. 控制柜保養見《低壓配電柜、控制柜保養》。
C. 電動閥開啟與關閉性能、電器元件檢查。
3) 冷卻塔:
A. 風葉螺柱緊固，檢查轉動時是否振動，刮塔壁。
B. 齒輪箱油位檢查、補油。軸承溫升檢查補加潤滑油。
C. 布水器轉動情況檢查。
D. 塔盤、塔體傾斜校正。
4) 管道系統:
A. 閥門漏水檢修，保溫層修補。
B. 冷卻水管道加藥除垢、除水藻。
C. 冷凍水管道加藥除水垢。
3.3年保養(VRV空調檢查及保養)
1)室外機部分
A.室外機翅片的清洗
B.室外機翅片變形的整理
C.室外機風機的葉片清洗和電機檢測
D.室外機風機軸承的檢查和加油
2)室內機部分(以下內容每年進行一次)
A.回風過濾網的清洗
B.送風口的清洗和擦拭
C.冷凝水排水泵及其感應控制器的檢查
D.室內機風機的清洗、擦拭和電機檢測
E.室內機風機軸承的檢查和加油
3)壓縮機檢查及保養
A.運行聲音是否正常
B.冷媒系統是否有泄露現象
C.絕緣電阻的測試
D.壓縮機是否有過流或過載現象
E.機器是否有漏電現象
4)溫度控制面板及集中管理遙控器的檢查
A.運行模式的檢查
B.電路系統運行狀況是否正常
C.各傳感器的檢測
D.控制系統各種開關的檢測
E.保護系統的檢測
F.顯示參數與實際參數的檢測
十)、BA、BMS系統操作標準作業規程
1.0目的：
規范樓宇自動化系統(BA)運行操作程序，確保樓宇自動化系統(BA)工作正常。
2.0適用范圍：
適用本物業公司管轄區內樓宇自動化控制系統的運行操作。
3.0職責：
3.1弱電主管負責BA系統運行操作的組織實施。
3.2BA值班員負責BA系統的運行操作及一般維修工作。
4.0程序要點：
4.1注意事項：
4.1.1熟悉電腦操作基本知識。
4.1.2熟悉大樓需監控設備的具體情況。
4.1.3熟悉BA系統的結構。
4.2注意如下安全操作事項：
4.2.1確保人身安全，需要設備維護時，應斷電操作。
4.2.2確保維修設施安全：測量某焊點電壓時忌與相鄰焊點相碰;維修設施印刷板底面時切忌與金屬物件相碰，最好用絕緣板托起;如需要，配帶靜電腕環，釋放人體靜電;注意合理放置維修工具，以免引起意外。
4.2.3應避免運行時移動、撞擊電腦，以免硬盤損壞。嚴禁移動正在工作中電腦。
4.3必須正確判斷故障部位，切忌亂換亂拆，胡亂調整。
4.4基本操作規程：
4.4.1開機操作：
4.4.1.1檢查UPS電源工作是否正常。
4.4.1.2檢查打印機電源電壓匹配是否合適。
4.4.1.3檢查各有關設備連接正確無誤、牢固。
4.4.1.4先開啟電腦外部設備，讓其運行正常。
4.4.1.5開啟BA系統網絡管理主機(不分先后)
4.4.1.6鍵入各自的開機密碼，主機引導進入系統操作平臺。
4.4.1.7鍵入操作員ID號和密碼，系統進入BA控制平臺，并顯示主菜單,核主機的日期、時間。
4.4.2 正常運行操作：
4.4.2.1用自己當班的ID號和操作密碼登陸系統，進入主菜單。
4.4.2.2查看交班時信箱留言和交班記錄。
4.4.2.3按需要分別點擊菜單進入各系統進行監控。
4.4.2.4做好運行記錄。
4.4.2.5監控發現問題，要盡快知會當值主管。
4.4.2.6交班填寫交班記錄或信箱留言，注消當班ID號和操作密碼。
4.4.3 停電操作：
4.4.3.1關掉不需要的顯示器和打印機，節約UPS電能。
4.4.3.2盡快處理好數據，即可關機。避免UPS電能耗盡時發生意外故障。
4.4.4 關機操作：
4.4.4.1注消當班ID號和操作密碼，退出系統。
4.4.4.2關閉主機。
4.4.4.3關閉外部設備。
4.4.4.4停止打印機電壓匹配變壓器的電源。
(四)機電設備保養驗收標準
機電設備在進行保養后，班組長或工程師對其進行基本性能的檢驗，檢驗合格后在記錄表審核人欄中簽名。
一)柴油發電機
序號檢查保養項目保養內容(含材料)保養周期
1發電機外部清潔用抹布擦除油污日常
2發電機燃油，機油量，冷卻水用量存0#柴油夠用24小時，機油位接近油尺HI，不夠加補，水箱水在蓋下50毫米，不夠加滿15日
3啟動電瓶電瓶電解液高出報板10-15毫米，不足加蒸餾水補齊，用比重計測讀值1.28(25℃)
4機油濾清器按需更換機油濾清器250運行小時
5燃油濾清器按需更換柴油濾清器250運行小時
6水濾清器更換水濾清器250運行小時
7空氣濾清器拆下洗凈,太陽曬后再裝上250運行小時
8機油更換MOBIL,SAISW-30機油250運行小時
9水箱水換水后加防銹水250運行小時
10空氣濾清器更換空氣濾清器500小時
11斷路器,電纜接點拆開發電機側板，對斷電器固定鏍絲緊固，發電機電源輸出端與電纜線耳鎖合鏍絲緊固年保養
二)供配電系統
序號 項目維保規定巡檢規定 維保內容頻次巡檢內容頻次
1變壓器、低壓配電室變壓器、低壓開關柜、功率因數補償柜和直流屏清掃檢修、緊固聯接、運行操作試驗1次/年變壓器溫度、儀表、指示燈、開關等運行狀況檢查、功率因數記錄和室內溫濕度記錄1次/小時
2配電間動力、照明配電盤清掃檢修、緊固聯接1次/年動力、照明配電盤狀況檢查2次/天
3雙路電源互投箱清掃檢修、緊固聯接、工作電源自動切換功能檢測1次/年工作電源切換、狀況檢查 1次/月
4接地系統緊固聯接、絕緣檢測1次/年狀況檢查1次/月
三)照明系統
序號項目維保規定巡檢規定維保內容頻次巡查內容頻次
1線路絕緣檢測次/年有無故障，發現問題及時維修1次/月
2開關插座線路連接檢測1次/年有無松動、破損，及時維修更換1次/月
3日光燈鎮流器狀況、燈具內部線路及其連接檢測1次/年有無閃爍、不亮的燈管，及時維修1次/天
4白熾燈線路連接檢測1次/年有無不亮的燈泡，及時更換1次/天
5室外照明鎮流器狀況、燈具內部線路及其連接檢測1次/年有無不亮的燈具，及時維修1次/天
6配電箱清掃檢修、緊固聯接1次/年狀況檢查2次/天
四)消防系統
序號項目維保規定巡檢規定維保內容頻次巡檢內容頻次
1 消火栓泵潤滑，電機電流檢測1次/月運轉狀況2次/天
消火栓泵控制柜清掃檢修、緊固聯接、操作試驗1次/年控制柜電源、指示燈等狀況2次/天
就地啟停泵控制檢測1次/月
壓力儀表技術監督局檢測1次/年管網壓力記錄1次/周
壓力繼電器/開關壓力核準調整1次/年管網末端泄水，檢測水泵自動啟停功能1次/月
閥門潤滑、密閉性檢修1次/年跑冒滴漏檢查1次/天
消火栓配件破損或丟失、閥門無銹漬或跑冒滴漏檢查、閥門潤滑1次/季無外表破損跑冒滴漏1次/周
管道網加壓供水試驗(試驗壓力不低于設計壓力的1.25倍)1次/年壓力是否正常1次/月
2 水噴淋泵 潤滑，電機電流檢測1次/月破損或跑冒滴漏檢查壓力表是否正常水箱水位是否達到設計標準
水源通向系統的閥門是否打開穩壓泵進出口閥門是否打開壓系統是否正常報警前端閥門是否全開報警閥上的排水閥門是否關嚴 1次/天水噴淋泵控制柜 清掃檢修、緊固聯接、操作試驗1次/年就地啟停泵控制檢測1次/月 壓力儀表技術監督局檢測1次/年穩壓罐 (也包括水流指示器)密閉性檢修1次/年 管網末端泄水，檢測水流指示器報警功能1次/月
3 壓力繼電器/開關壓力核準調整1次/年管網末端泄水，檢測水泵自動啟停功能1次/月
濕式報警閥及水力警鈴潤滑、密閉性檢修1次/年跑冒滴漏檢查1次/天
管網末端泄水，檢測報警閥功能1次/月閥體清理
預作用閥及空氣壓縮機潤滑、密閉性檢修，空氣壓縮機維保1次/年跑冒滴漏檢查1次/天
管網末端泄水(放氣)，檢測報警閥及空氣壓縮機功能1次/月
管道網加壓供水試驗(試驗壓力不低于設計壓力的1.25倍)1次/年破損或跑冒滴漏檢查1次/月
4 報警控制器/主機(包括軟件、UPS等)軟件及系統設備狀態分析、調整、機器清掃1次/季監控室設備狀況檢查 及 記錄值班工況參數設置調整 1次/星期
聯動控制臺指示燈、按鈕、開關功能檢測、機器清掃1次/季設備遠程控制功能檢測1次/月
應急廣播設備設備狀態及連接件檢查1次/季分區廣播功能檢測1次/月
5 輸入模塊設備狀態及連接件檢查1次/季報警模擬功能檢測1次/月
控制輸出模塊設備狀態及連接件檢查1次/季控制及信號反饋模擬功能檢測1次/月
手動報警按(含警鈴、電話插孔)逐個進行響應試驗1次/季抽檢探測器報警功能1次/月
消火栓啟泵按鈕逐個進行響應試驗1次/季抽檢報警啟泵功能1次/月
煙感探測器逐個進行響應試驗1次/年抽檢探測器報警功能1次/星期
探測器清洗維護，并逐個進行響應值試驗1次/3年
溫感探測器逐個進行響應試驗1次/年抽檢探測器報警功能1次/星期
專業清潔單位承包：探測器清洗維護，并逐個進行響應值試驗1次/3年
聲光報警器逐個進行響應試驗1次/季抽檢警報功能1次/月
6防火卷簾門迫降逐個進行軌道、軸等部件潤滑和探測器報警后響應功能試驗1次/季 抽檢探測器報警后響應功能試驗1次/月
非消防電源切除進行探測器報警后響應功能模擬試驗1次/季抽檢探測器報警后響應功能模擬試驗1次/月電梯迫降手動迫降試驗1次/季進行報警后響應功能試驗1次/月
7廣播揚聲器逐個進行功能測試1次/季抽查揚聲器聲響1次/月
8疏散指示燈與應急照明設備逐個進行探測器報警后響應功能模擬試驗1次/年指示燈、工作狀態巡檢1次/天
9滅火器逐個進行功能檢測1次/年巡檢滅火器數量、位置是否合理1次/月
五)給排水系統
序號項目維保規定巡檢 維保內容頻次巡檢內容頻次
1水箱消毒清洗，水質檢測1次/半年 水位，跑冒滴漏1次/天閥門有無銹蝕、密閉性檢修1次/月
3水泵潤滑，電機電流檢測1次/月跑冒滴漏1次/天
4軟接頭、閥門密閉性檢修1次/半年跑冒滴漏1次/天
5給水管道銹蝕狀況、聯接處檢查1次/半年跑冒滴漏1次/月
6排水口清除雜物1次/月跑冒滴漏1次/天
7排水管道銹蝕狀況、聯接處檢查1次/半年跑冒滴漏1次/天
8集水井雜物清除、潛水泵進水口清潔1次/月水位，跑冒滴漏1次/天
9潛水泵電機電流、絕緣檢測1次/半年運行狀況、1次/天
10潛水泵控制箱清掃、接線緊固、運行操作試驗1次/年 電源等運行狀況1次/天2臺泵工作順序調整1次/月
六)電梯
序號項目維保規定 巡檢規定維保內容頻次巡檢內容頻次
1配電控制柜緊固聯接、操作試驗、清掃檢修1次/月熔斷器、指示燈等是否正常，有無異味;電梯機房溫濕度檢測記錄1次/天
2呼梯按鈕呼梯按鈕及其電路板清掃檢測1次/月顯示、按鈕等裝置是否完好、靈敏1次/天
3轎廂樓層指示、照明、風扇檢測1次/月樓層指示、照明、風扇、廳門、轎廂門及安全部件(光電、觸板)等是否運行正常，門軌溝縫有無雜物1次/天安全部件(光電、觸板)功能檢測1次/周
4井道轎廂頂部電氣連接部位檢查;潤滑部件潤滑;導軌、導靴等檢修1次/月門機門鎖、安全裝置(機械、電氣)檢測;有無滲水、漏油等現象1次/星期
5底坑緩沖器與基礎、電氣開關等全面檢查1次/月有無滲水、漏油現象等和電氣開關等檢查1次/星期
七)監控系統
序號項目維保規定巡檢規定 維保內容頻次巡檢內容頻次
1監控電腦/軟件軟件及系統設備狀態分析、調整、機器清掃1次/半年監控室設備狀況檢查及記錄值班
2操作控制臺/控制鍵盤設備狀態檢查、機器清掃1次/半年設備狀況檢查1次/天
3錄像機設備
4報警觸發數字錄像設備(硬磁盤)設備狀態及功能檢查1次/季設備狀況檢查1次/天
5彩色監視器設備狀態檢查、機器吸塵1次/半年設備狀況檢查1次/天
6攝像機設備狀態檢查，鏡頭、機器清潔1次/月設備狀況檢查1次/天
7視頻分配放大器、傳輸線路等有無破損1次/半年線路連接檢查1次/月
8視頻光傳輸設備設備狀態檢查、機器清潔1次/季設備狀況檢查1次/天
9報警系統輸入接口接線牢固、機器清潔1次/季設備狀況檢查1次/天
10門磁開關接線牢固、功能檢修1次/月設備狀況檢查1次/天
11現場燈光驅動模塊
八)門禁系統
序號項目維保規定巡檢規定維保內容頻次巡檢內容頻次
1監控電腦/軟件軟件及系統設備狀態分析、調整、機器清掃1次/半年系統設備狀況檢查及記錄值班
2服務器
3門禁主控制器狀態分析、緊連接、機器清掃1次/半年狀態檢查1次/天
4門禁輔控制器
5中繼器
6電動門鎖狀態分析、緊固連接，可靠牢固1次/年狀態檢查1次/天
7出門按鈕緊固連接1次/年狀態檢查1次/天
8門磁開關緊固連接，可靠牢固1次/月狀態檢查1次/天
九)樓宇BA自控系統
1、控制計算機保持開啟。
2、每月對系統相關數據進行備份。
3、控制點定義、預定日程表等參數不可隨意修改。
4、新增被控設備要注意繼電器觸點容量。
5、保持設備表面清潔。
6、嚴禁于控制電腦上運行自帶軟件及游戲。
7、當有“危急告警”發生時立即查明及檢修。
8、一切元器件、線路不得隨意更改。
9、網絡控制器、控制電腦故障應于4小時內修復;現場控制器、擴展模塊故障應于8小時內修復;中意繼電器故障應于2小時內修復。
10、每天使用相應軟件工具掃描控制電腦硬盤。
11、根據保養計劃做系統保養。
12、每天監控NCU狀態，發現不在線故障立刻處理。
13、注意后備電池充放電情況，每天檢查一次。
14、注意電腦顯示的各控制模塊工作情況。
15、6NCU保養時應關閉電源，其余各DDC箱可帶電作業。
16、保養時著重檢查端子接線情況及各接插件。
17、保養時選擇一定數量的控制點進行測試。
18、保養情況記錄于樓宇自控系統設備檢查表上。
(五)設備閑置期間定期啟動、加油潤滑等維護計劃
1、變壓器每月輪流投切帶電。
2、發電機組每半月啟動一次，空載運行15分鐘左右，水箱加防銹水。
3、給水泵、噴淋泵、消防栓泵、排污泵、穩壓泵每月試運行一次，運行時間約10分鐘左右。
4、中央空調主機每三個月開機試運行一次，冷凍泵、冷卻泵每兩個月開機試運行一次。
5、對各設備設施的潤滑和防銹部位加注黃油或潤滑油。
6、監督電梯維保單位根據維保合同定期做好電梯維保。
(六)設備管理工作手冊
一)崗位職責
工程部主管職責：
在大樓物業服務中心主任的直接領導下，負責工程部的全面管理工作。
1、履行與物業服務中心簽定的目標合同，完成物業服務中心下達的各項管理目標和經濟指標。
2、貫徹執行公司制定的《設備管理手冊》，確保機電設施、設備處于安全、良好的運行狀態。
3、執行政府部門頒布的安全法規，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發生安全事故。
4、組織、督促檢查各相關人員完成各自分工負責的工作。
5、制定本部門的全年工作計劃和各項工作指標，確保公司下達給本部門各項工作的順利完成。
6、定期向物業服務中心主任匯報工作，完成上級交辦的臨時任務。
技術工程師職責：
在部門主管的直接領導下，負責機電維修部設施、設備的技術管理工作。
1、負責組織對公司接管的機電設施、設備進行驗收及制定配套設施完善工作。
2、制定接管的新設施、設備的操作規范及管理規定。
3、負責組織對員工進行專業技能培訓、考核工作，不斷提高員工的綜合能力和素質。
4、負責組織技術文件和設施、設備圖紙檔案的接管、建檔、保管及發放管理工作。
5、熟悉各類設施、設備的技術指標、技術參數和技術性能，配合維修、運行各專業隨時解決好各類設施、設備的技術問題。
6、配合各物業服務中心做好各類設施、設備的技術管理工作。
7、負責組織資質范圍內的工程施工及技術、質量保障工作。
8、完成部門主管交辦的各項臨時工作及任務。
維修組人員職責：
1、執行公司制定的《設備管理手冊》和有關技術規范、規定，熟練掌握設施、設備的結構、性能、特點和維修保養方法，做一名合格的維修人員。
2、按時完成機電設施、設備的各項維修、保養工作，并認真做好有關記錄。
3、嚴格遵守安全操作規程，防止發生安全事故。
4、接到設備故障搶修通知，要在第一時間里趕赴故障現場，合力進行搶修。
5、積極完成上級交辦的各項臨時任務。
空調工崗位職責：
1、空調工應持證上崗，熟悉大樓空調系統的具體情況和主要技術性能指標，能熟悉操作空調系統設備。
2、在班長的領導下負責對空調系統的檢查、維修和定期保養工作。
3、根據業主的要求和環境溫度的變化適時開啟空調，有效調節制冷溫度。
4、開、停機及運行調節均應按照空調的安全操作規程進行操作。
5、定時巡視主機、冷卻水泵、冷卻水塔的運行情況，并做好記錄。發現異常應及時處理。
6、按空調保養要求對空調系統進行定期檢查保養。
二)管理規定
設施、設備故障報告制度
1、監控室值班員實行24小時全天值班制度。(含星期六、星期天)。
2、值班員必須堅守崗位，做好各運行組所管設施、設備的故障報告、情況登記及記錄工作。
3、值班員在接到設施、設備故障報告后，要及時通報相關主管工程師，重大設施、設備故障要及時報告物業服務中心主任。
4、值班員接到設備故障報告后要在第一時間里組織相關維修技術人員趕赴現場，確保車輛、物資、搶修設備調度到位，確保在最短時間內使故障設備恢復正常運行。
5、值班員在值班期間要確保通訊暢通，隨時保持與各相關單位的通訊聯絡。
6、值班員要保持高度的快速反應能力，接到設備故障報告要快速組織人力、物力搶修。
配電房管理規定
1、目的：
保證大樓供電系統的正常運行。
2、內容：
1) 配電房是大樓供電系統的關鍵部位，設專職人員對其實行24小時運行值班。未經部門領導的許可，非工作人員不得入內。
2) 值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況、操作方法和安全注意事項。
3) 值班員應密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況。
嚴禁變壓器、氣開關超載運行。
4) 經常保持配電房地面及設備內外保潔無塵，保證各種標識準確清晰。
5) 配電設備的御闡操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監護，不得插手; 嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發生錯誤。
6) 因故須停某部份負荷時，應提前一天告知物業服務中心，以便物業服務中心向使用該部份負荷的用戶發出停電通知。對于突發性的停電事故應通過廣播向用戶作出解釋，并由物業服務中心向用戶張貼緊急通知。
7) 經常保持配電房消防設施的完好齊備，保證在應急(如停電)狀態下能正常使用。
8) 做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞;嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。
9) 值班員應認真作好值班記錄和巡查記錄，認真執行交接班制度。
3、相關文件及記錄：
配電房、水泵房巡查記錄。
水泵房管理規定
1、目的：
水泵房是提供生活用水、大樓消防用水的關鍵部位，直接關系到業主的生活和生命財產安全，因此必須加強管理，確保供水正常。
2、內容：
1) 值班人員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。
2) 經常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置。
3) 生活水泵規定每月至少輪換使用一次，消防泵每兩月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態下能正常起動。
4) 泵房每星期由分管責任人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的保潔。
5) 水池觀察孔應加蓋上鎖，鑰匙由值班人員管理;透氣管應用紗布包扎，以防雜 物掉入水池中。
6) 按照水泵保養要求定期對其進行維修保養。
7) 保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態下的正常使用。
電氣維修管理規定
1、目的：
保證大樓電氣設備和人身安全，使電氣維修工作正常化、規范化、科學化。
2、適用范圍：
公司接管的大樓，從高壓進線到住戶電表箱開關前端的供配電系統及其用電設備的維修。
3、內容：
1) 電氣維修人員必須持證上崗，嚴格按照國家部頒標準《電氣安裝工作規程》作業。
2) 在進行電氣維修時維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。
3) 維修和保養電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術措施，維修班長應在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監督執行情況。
4) 在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業時，應設專人監護，至少二人進行。
5) 一般情況下，盡量避免帶電作業，若因特殊需要而必須帶電體業時，應裝設隔離擋板，并有專人監護。
6) 在一經合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的操作把手上，應懸掛“禁止合閘，有人作業”的標示牌。
7) 維修或保養后的電氣設備或線路，在經檢查無誤，拆除所有安全措施，檢查無工具、器材遺失，全體維修人員撤出工作現場后，值班員方可送電。
供水管理規定
1、目的：
加強用水管理，保證供水符合衛生標準及供水的連續性。
2、內容：
1) 水池、水箱蓋應上鎖，鑰匙由專人保管，開啟箱蓋應得到部門領導的許可。
2) 每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗，檢驗合格后方能供水，并將檢驗結果存檔。
3) 定期保養水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。
4) 經常巡查供水系統，發現有跑、冒、滴、漏現象，應立即檢修，杜絕浪費。
5) 盡量保障對供水的連續性，若確需短時停水，應提前一天通知物業服務中心，由物業服務中心通知業主停水時間，以便業主作好蓄水準備。遇突發性事故導致停水，應向業主作出解釋。
大樓避雷帶接地電阻測試操作規程
1、目的：為確保大樓避雷帶接地良好，保證大樓本體及各系統在雷雨季節的安全。
2、內容：
1) 測試前準備工作：
儀器：ZC-29B型接地電阻測量儀。
工具：電工工具一套，木錘一把。
2) 測試標準：接地電阻<4Ω
3)測試周期：一年
4) 操作規程:
A. 根據大樓建筑結構找出避雷帶接地極。
B. 在靠近接地極的接地帶上確定一測試點E，將測試點引下線斷開，去漆除銹。
C. 距測試點20M處打下第一測試接地極Pˊ。
距測試點40M處打下第二測試接地極C′。
D. 將測試儀與測試點，測試極如圖連接。
E. 將“倍率盤”置于最大，緩慢搖動手柄，調節“測量標度盤”使檢流計指針趨向零位。加快手柄轉速達120轉/分，再調整“測量標度盤”使指針指于零位。
如果“測量標度盤”的讀數小于1，則將“倍率盤”置于較小的倍數，再調整“測量標度盤”以得到正確讀數。當指針完全指向零時，用“測量標度盤”的讀數乘以倍率標度，即為所測的接地電阻值。
F. 拆除接線，將測試點與引下線焊接，刷漆。
3、注意事項：
測試中人體嚴禁接觸所露金屬體，測試人員必須是有測試經驗和能力的人員，并作好監護工作。
4、相關文件記錄:《接地電阻測試記錄表》
工程部月檢規定
每月組織管理和技術骨干對所管大樓進行一次全面檢查，對大樓檢查的時間可相應錯開，但每月應對大樓到人檢查一次，特殊情況可視要求增加對某大樓的檢查次數。
1、內部管理：
1)檢查參考項目
A. 內務管理(含辦公室、值班室、員工宿舍的環境衛生和物品擺放)。
B. 物品申購和倉庫管理。
C. 文件資料管理。
D. 日常管理工作完成情況。
E. 跟蹤驗證以往月檢季檢中不合格情況的處理工作。
F. 人員儀容儀表，精神面貌，服務意識等。
G. 其它需要檢查的內容。
2)檢查方法：單項抽查項目不少于4項。
2、設備運行管理：
1)檢查項目：
A. 值班記錄情況。
B. 對設備的巡視檢查情況。
C. 設備實際運行情況。
D. 小修項目的處理情況。
E. 與物業服務中心及相關單位的協調情況。
F. 值班室、設備房衛生情況。
G. 設備標識及安全防范標識情況。
H. 對突發事件的應急處理情況。
2) 檢查方法：采取抽查法，單項抽查項目不少于3項。
3、設備維修管理：
1) 檢查項目：
A. 維修保養計劃完成情況。
B. 維修保養工作質量。
C. 對設備突發故障維修處理的及時性。
D. 抽檢部分設備試運行，觀察其運行情況。
2) 檢查方法：采用抽查法，單項抽查項目不少于3項。
篇2：別墅項目公共設施設備管理工作方案
別墅項目公共設施設備管理工作方案
1.管理目標
保證設備運行正常，無重大管理責任事故。
2.管理措施
(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養運行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程，設備管理和維修人員持證上崗。
(3)設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統配置人員24小時值班。
(5)監控系統等智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規定定期保存。按工作標準時間排除故障，保證系統工作正常。
(6)消防系統設施齊全，完好無損，確保隨時啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。
(8)制訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。
(9)給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現象，按規定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統通暢，汛期無泛水，地下室、設備房無積水浸泡發生。遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現象。建立事故應急處理方案。
(10)公共配套服務設施維護周到，公用管線統一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內的道路暢通，路面平坦。
篇3：物業項目房屋公共設施設備管理方案
物業項目房屋及公共設施設備管理方案
一、房屋管理及維修方案
·管理內容
1、對房屋、設備設施機房設專業人員進行定期巡查，并按不同保養要求進行正確保養。
2、建立完善的房屋檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。
3、根據所配置房屋、設施設備機房建立臺帳和標識，工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
4、設專人受理報修，同時派工程人員及時采取有效措施，進行修繕。
·管理措施
1、制定房屋及附屬構筑物管理方案，并根據園區房屋及附屬構筑物情況，提前介入，了解各類房屋及附屬構筑物的技術資料。
2、建立房屋檔案，對房屋及附屬構筑物建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得相關參數，確保房屋處于最佳狀態。
3、質量保修期的監督管理，在驗收時將從維護園區的利益出發，按國家有關質量標準嚴格把關。
二、公共配套設施管理及維修方案
·管理內容
1、根據設備類型、型號不同設專業人員對各設備用房進行定期巡查，并按不同設備要求進行正確保養。
2、建立完善的設施設備檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。
3、根據所配置設備、設施建立臺帳和標識，工程人員對設備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
4、對各管線、控制器等設專人進行定期檢查，及時排除故障，并按不同型號產品的養護要求進行日常養護。
5、按有關行業規范標準對各設施設備，進行專業檢測、維保。
6、按照有關規范標準，設置設備運行操作員對燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。
·管理措施
1、制定設備安全運行管理方案，建立設備臺帳，建立短、中、長期設備保養制度，并嚴格執行。
2、建立設施設備檔案，建立設備技術檔案，對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。
3、制定設備維護保養方案，根據設施設備配置情況，制定詳細的設備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設備操作、巡視、檢查及維護保養工作落實到人。
4、做好設備事故的防范和處理，根據園區設施設備情況，編制切實可行的設備事故應急處理預案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認真查清原因，吸取經驗教訓，避免和減少同類事故的再次發生。
三、設備安全運行管理方案
·管理內容
1、對機電設備按不同型號產品的養護要求進行日常巡查和維護保養。
2、對巡查發現損壞的設備，及時維修，并做好維修記錄。
3、做好機電設備的月檢、年檢工作，并形成檢查記錄。
4、確定專人負責設備的檢查、保養，責任到人。
·管理措施
1、制訂共用設備管理制度、操作規程以及緊急預案。
2、根據不同型號機電產品制定月度、年度保養計劃。
3、抓好維修人員技術培訓，持證上崗，提高業務素質。
4、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。
5、加強共用設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態，確保設備安全運行。
四、電氣系統管理方案
·管理內容
1、對電氣系統進行巡查，日常保養。
2、對巡查發現故障，及時維修，并做好維修記錄。
3、確定專人負責電氣系統檢查、保養，責任到人。
·管理措施
1、制訂電氣系統的管理制度、操作規程以及緊急預案。
2、維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。
3、抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。
4、加強電氣系統的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。
五、給排水系統管理方案
·管理內容
1、對給排水系統進行巡查，日常保養。
2、對巡查發現故障，及時維修，并做好維修記錄。
3、確定專人負責給排水系統檢查、保養，責任到人。
·管理措施
1、制訂給排水系統的管理制度、操作規程以及緊急預案。
2、維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。
3、抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。
4、加強給排水系統的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。
六、電梯設備管理方案
·管理內容
1、對電梯按型號產品的養護要求進行巡查，日常保養。
2、對巡查發現損壞，及時維修，并做好維修記錄。
3、與維保單位共同做好電梯的月維護、年檢工作，并形成檢查記錄。
4、確定專人負責設備的檢查、保養，責任到人。
·管理措施
1、制訂電梯管理制度、操作規程以及緊急預案。
2、根據不同型號制定月度、年度保養計劃。
3、維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。
4、抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。
5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。
6、加強電梯設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態，確保設備安全運行。
七、消防系統管理方案
·管理內容
1、加強消防監控園區的管理。
2、保持消防通道的暢通。
3、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。
4、做好園區消防器材的管理和維護。
5、防止電器短路、超負荷用電等引發火災因素。
6、嚴格執行防火管理制度。
7、對機房等園區消防重點部位做好消防管理工作。
8、制訂消防設施設備系統維護保養制度，并加強對其的管理。
9、加強與消防部門的聯系。
·管理措施
1、制定并落實消防管理制度和消防安全責任制度，做到責任落實、器材落實、檢查落實。
2、制定消防事故處理預案及應急流程，防患于未然。
3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習。
4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除。
5、嚴格落實防火管理制度，充分做好各項防范措施。
6、制訂園區各消防重點部位消防管理制度，并根據"誰主管，誰負責"的消防原則，消除一切火險隱患。
7、針對各消防設施設備、器材，制定各類型系統設備的維護保養計劃，并狠抓落實，使之始終處于完好狀態。
8、積極開展消防安全宣傳教育，定期向業主（
使用人）傳授消防常識。
9、發生火災，及時組織撲救并迅速向有關部門報警。
八、智能化系統管理方案
·管理內容
1、高素質的專業人員來使用和維護設備，在系統安裝期間早期介入，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統的操作及維護。
2、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等。
3、建立防災、防盜監控系統的實時運行檔案。
4、采取日常巡視及定期保養相結合的辦法來確保設備安全運行。
·管理措施
1、建立設備技術檔案。
2、建立智能化系統的維護保養計劃，做好日常巡視與定期保養。
3、建立一支設備運行及維護人才隊伍。
4、對住戶、內部管理人員進行多種形式的培訓。
5、建立防災監控設備的運行檔案。
九、物業內標志及標牌管理方案
·管理內容
1、協助統計、制作園區各種標識，包括樓宇標識、道路指示標識等。
2、所有標志標牌登記在冊，并注明使用范圍、權限及時間等。
3、定時定人清潔、維護，發現缺損及時更新或更換。
·管理措施
1、制定標識標牌管理制度，維護保養制度。
2、各種標識標牌管理落實到專人負責。
十、用戶報修、維修及回訪流程
建立業主報修熱線，實行一站式服務，業主可通過對講系統、電話或向任何一位物業管理工作人員，對房屋、水電等質量問題進行報修，工程部人員在接到報修后，急修15分鐘到現場，小修小補在2小時內完成，中修24小時內完成，大修1天內有答復。