唐政發(fā)〔 20** 〕 35 號(hào)
各縣(市)、區(qū)人民政府，各開發(fā)區(qū)(管理區(qū))管委會(huì)，市政府有關(guān)部門，市直有關(guān)單位：
《唐山市中心區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)施辦法(試行)》 已經(jīng) 20**年11月13日市政府第23次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。
唐山市人民政府
20**年12月4日
唐山市中心區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)施辦法(試行)
第一章 總則
第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)市中心區(qū)物業(yè)管理工作，構(gòu)建與現(xiàn)代城市管理相適應(yīng)的物業(yè)管理新體制，提高物業(yè)服務(wù)和城市管理水平，改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，依據(jù)《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《唐山市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于路南區(qū)、路北區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)以及其他企事業(yè)單位、社區(qū)居委會(huì)、個(gè)人提供的管理服務(wù)。提供管理服務(wù)的單位統(tǒng)稱物業(yè)管理單位。
第三條 物業(yè)管理工作遵循屬地管理、部門監(jiān)管、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)、分級(jí)負(fù)責(zé)的原則。
第四條 實(shí)行街道、社區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。
第二章 屬地管理
第五條 區(qū)政府(管委會(huì)，下同)物業(yè)管理職責(zé)：
(一)對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)。
(二)將物業(yè)管理納入城市管理、社區(qū)管理工作，設(shè)立社區(qū)管理工作委員會(huì)，負(fù)責(zé)區(qū)(開發(fā)區(qū)，下同)社區(qū)物業(yè)管理工作的綜合協(xié)調(diào)，組織本轄區(qū)各職能部門、街道辦事處、居委會(huì)落實(shí)物業(yè)管理工作責(zé)任。
(三)負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理、行政綜合執(zhí)法，協(xié)調(diào)解決執(zhí)法過程中的各類問題。
(四)制定本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)管理應(yīng)急預(yù)案，處理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作重大事件以及緊急情況。
(五)建立物業(yè)管理事務(wù)處理平臺(tái)，受理、調(diào)處本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理有關(guān)糾紛、投訴、信訪，并及時(shí)答復(fù)。
(六)開展對(duì)老舊小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備改造升級(jí)工作，不斷改善居民生活環(huán)境。
(七)組織本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)工作的監(jiān)督、檢查、考核，對(duì)不履行職責(zé)的依法依規(guī)進(jìn)行處理，追究責(zé)任。
(八)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的宣傳引導(dǎo)，不斷增強(qiáng)居民參與意識(shí)、自律意識(shí)和有償服務(wù)意識(shí)，營(yíng)造和諧共建、遵規(guī)守約、文明誠(chéng)信的物業(yè)管理氛圍。
(九)其他應(yīng)當(dāng)由區(qū)負(fù)責(zé)的物業(yè)管理工作職責(zé)。
第六條 街道辦事處物業(yè)管理職責(zé)：
(一)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理具體負(fù)責(zé)。
(二)明確本轄區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理的分管領(lǐng)導(dǎo)、部門和人員。
(三)建立街道物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，邀請(qǐng)和召集區(qū)有關(guān)行政主管部門、公安派出所、人民調(diào)解機(jī)構(gòu)、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)管理單位等各方負(fù)責(zé)人，以及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主(居民)代表參加，協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重大問題、緊急事件。
(四)指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)開展社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作，并進(jìn)行監(jiān)督和協(xié)調(diào)。
(五)協(xié)調(diào)社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的關(guān)系。
(六)按照《唐山市物業(yè)管理?xiàng)l例》，受理、指導(dǎo)、監(jiān)督成立業(yè)主大會(huì)，做好業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)工作。
(七)未成立業(yè)主大會(huì)的，監(jiān)督、指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
(八)配合區(qū)相關(guān)部門開展行政執(zhí)法工作。
(九)新建小區(qū)在居民入住前，派駐社區(qū)居委會(huì)籌備組，做好社區(qū)建設(shè)相關(guān)工作;居民入住后，由籌備組按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)社區(qū)居委會(huì);未成立社區(qū)居委會(huì)前，由街道辦事處做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
(十)其他應(yīng)當(dāng)由街道負(fù)責(zé)的物業(yè)管理工作職責(zé)。
第七條 社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理職責(zé)：
(一)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理直接負(fù)責(zé)。
(二)明確物業(yè)管理具體責(zé)任人。
(三)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理單位、社區(qū)警務(wù)室為成員，監(jiān)督和指導(dǎo)社區(qū)物業(yè)管理、業(yè)主大會(huì)活動(dòng)，調(diào)解物業(yè)管理工作中的問題。
(四)組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)參加社區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，維護(hù)社區(qū)居民的合法權(quán)益。
(五)未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，依照《唐山市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，履行相關(guān)程序，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
(六)建立日常巡查制度，對(duì)本社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的違規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行勸阻，并向區(qū)相關(guān)部門等相關(guān)部門報(bào)告。
(七)教育引導(dǎo)居民參與配合物業(yè)管理、履行應(yīng)盡義務(wù)、愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理協(xié)調(diào)發(fā)展。
(八)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)的賬目公開公示。
(九)組織開展物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查工作，對(duì)物業(yè)服務(wù)單位實(shí)施物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行考評(píng)。
(十)對(duì)物業(yè)管理單位申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，申請(qǐng)須經(jīng)社區(qū)居委會(huì)同意，監(jiān)督、核查業(yè)主意見，受理業(yè)主舉報(bào)、投訴，工程完成后組織驗(yàn)收。
(十一)對(duì)未實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的社區(qū)，采取多種方式組織落實(shí)衛(wèi)生保潔、綠地管理、公共秩序維護(hù)、車輛管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修、電梯運(yùn)行、二次供水等基礎(chǔ)性服務(wù)。
(十二)發(fā)生物業(yè)管理單位停止服務(wù)的，做好應(yīng)急處置，維持社區(qū)正常秩序，保障居民正常生活。應(yīng)急措施到期后，有條件的社區(qū)，組織選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);條件不成熟的，組織社區(qū)居民自治管理。
(十三)其他應(yīng)當(dāng)由社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)的物業(yè)管理工作職責(zé)。
第三章 各部門物業(yè)管理相關(guān)職責(zé)
第八條 市政府各相關(guān)部門應(yīng)轉(zhuǎn)變工作方式，做好監(jiān)督檢查，指導(dǎo)各區(qū)政府做好物業(yè)管理工作;按照權(quán)責(zé)統(tǒng)一的原則，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，制定相關(guān)政策、措施，科學(xué)劃分住宅區(qū)物業(yè)管理的職責(zé)和義務(wù)，做好相關(guān)職責(zé)、權(quán)限的銜接。
第九條 住建部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查。
城管(綜合執(zhí)法)部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反供水、排水等市政設(shè)施，園林綠化，市容和環(huán)境衛(wèi)生等法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的違法行為，以及未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行建設(shè)的違法行為。
公安部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督落實(shí)有關(guān)消防、公共秩序、安全防范、交通安全、停車及合理的行車路線等工作, 對(duì)車輛阻塞交通路線，占用、堵塞、封閉消防車道和疏散通道等行為進(jìn)行及時(shí)處理;定期對(duì)社區(qū)內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查指導(dǎo);依法處理損壞消防設(shè)施、消防設(shè)施未保持完好有效等行為。
工商部門負(fù)責(zé)對(duì)將住宅改作經(jīng)營(yíng)(辦公)場(chǎng)所的營(yíng)業(yè)執(zhí)照核發(fā)工作。凡將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除提交住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)使用證明外，屬城鎮(zhèn)房屋的，還應(yīng)提交所在地居民委員會(huì)(業(yè)主委員會(huì))出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件。
衛(wèi)生部門負(fù)責(zé)對(duì)二次供水進(jìn)行監(jiān)測(cè)、監(jiān)管。
民政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)將物業(yè)管理納入社區(qū)管理，加強(qiáng)基層組織、群眾自治組織和社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的結(jié)合。
質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)電梯等特種設(shè)施設(shè)備的安全監(jiān)察。
第十條 鼓勵(lì)供水、供電、供氣、供暖等專業(yè)公司通過設(shè)計(jì)及施工介入、代建代管等方式接管新建住宅小區(qū)內(nèi)相關(guān)管網(wǎng)、設(shè)施，與社區(qū)管理單位、居民用戶簽訂協(xié)議，確定專業(yè)公司、社區(qū)管理單位、居民用戶管理維護(hù)界限節(jié)點(diǎn)以及有償服務(wù)等事項(xiàng)，做到小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)由專業(yè)公司統(tǒng)一管理、維護(hù)、維修及改造，相關(guān)建設(shè)費(fèi)用、維修費(fèi)用按照規(guī)定列支或收取。
對(duì)既有小區(qū)，各專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)積極接收相關(guān)管網(wǎng)、設(shè)施。需要改造的，由社區(qū)居委會(huì)組織相關(guān)事宜，所需費(fèi)用按照受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則分?jǐn)偅瑓^(qū)別公共部位、個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分分別負(fù)擔(dān)。具體實(shí)施辦法由產(chǎn)權(quán)單位、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與專業(yè)公司采取一事一議的辦法研究解決。
第四章 管理服務(wù)
第十一條 商品住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)、回遷安置住宅小區(qū)等推行專業(yè)化物業(yè)管理模式，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《唐山市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在辦理商品房預(yù)售許可證前落實(shí)前期物業(yè)管理招投標(biāo)、備案等有關(guān)工作。
老舊小區(qū)實(shí)行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)管理、產(chǎn)權(quán)單位自行管理、社區(qū)化居民自治管理3種方式。具體管理方式由區(qū)政府根據(jù)實(shí)際情況和小區(qū)特點(diǎn)，因地制宜確定。
第十二條 施行專業(yè)化物業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容，提供相應(yīng)服務(wù)，達(dá)到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和下列要求：
(一)在小區(qū)內(nèi)辦公場(chǎng)所顯著位置公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、服務(wù)內(nèi)容、各項(xiàng)管理制度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、(臨時(shí))管理規(guī)約、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和管理人員職責(zé)分工、24小時(shí)服務(wù)電話等。
(二)接受社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督、考核，一年至少開展一次業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)。
(三)在社區(qū)顯著位置設(shè)置宣傳欄、公示欄，及時(shí)向業(yè)主公開公示物業(yè)服務(wù)信息，每年至少公示一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取、使用及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、管理、維護(hù)情況。
第十三條 各企事業(yè)單位、部隊(duì)自管社區(qū)由單位自行確定管理模式。
單位自管是社區(qū)物業(yè)管理模式之一，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定履行協(xié)調(diào)指導(dǎo)、監(jiān)管考核、受理糾紛投訴、行政執(zhí)法等工作職責(zé)。
各企事業(yè)單位、部隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)接受區(qū)、街道對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作的檢查督導(dǎo)，按照區(qū)、街道要求完成自管小區(qū)管理服務(wù)提升，參與街道、社區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，執(zhí)行會(huì)議相關(guān)決議。
第十四條 老舊小區(qū)實(shí)行社區(qū)化居民自治管理的，由社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)牽頭組織，達(dá)到下列要求：
(一)在社區(qū)內(nèi)公布服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(二)樓內(nèi)外衛(wèi)生清掃及時(shí)，垃圾日產(chǎn)日清，小區(qū)環(huán)境干凈整潔。
(三)對(duì)社區(qū)內(nèi)綠化進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，保持綠化完好。
(四)定時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域進(jìn)行巡視，車輛停放有序。
(五)公示房屋及附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任單位，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向有關(guān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任單位報(bào)告。
(六)對(duì)社區(qū)內(nèi)存在的私搭亂建、私圈私占車位、亂停亂放、毀綠占綠、飼養(yǎng)家禽、養(yǎng)大型犬、私改房屋功能等違法違規(guī)現(xiàn)象及時(shí)制止，制止無效的向區(qū)相關(guān)部門報(bào)告。
社區(qū)居委會(huì)可以自行成立服務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行日常管理服務(wù)。
第十五條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)建立裝修管理制度。
業(yè)主(居民)裝修前，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理單位申報(bào)登記。
物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)對(duì)社區(qū)內(nèi)裝修活動(dòng)進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)裝修人存在禁止行為的予以制止;裝修人拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)區(qū)相關(guān)部門，依法處理。對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。
裝修活動(dòng)完成后，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)對(duì)公共空間、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)告知裝修人進(jìn)行整改、維修;裝修人拒不改正的，物業(yè)管理單位可以在區(qū)相關(guān)部門監(jiān)督下予以整改、維修，所需費(fèi)用由裝修人承擔(dān);造成損失的，裝修人依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
物業(yè)管理單位在裝修活動(dòng)中提供的事前、事中、事后管理服務(wù)不得另行收取或者變相收取費(fèi)用。
第十六條 物業(yè)管理單位對(duì)社區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)管理的費(fèi)用核入物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。維修、更新、改造費(fèi)用，有專項(xiàng)維修資金的，履行維修資金管理相關(guān)規(guī)定程序，使用專項(xiàng)維修資金;沒有專項(xiàng)維修資金的，由房屋產(chǎn)權(quán)人按照受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，按專有建筑面積所占比例分?jǐn)偂?/p>
第十七條 發(fā)生危及房屋使用安全、影響居民正常生活等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社區(qū)居委會(huì)報(bào)告，符合緊急情況的，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)先行組織維護(hù)和更新、改造。
工程完工后，社區(qū)居委會(huì)組織有關(guān)單位驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，有專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)管理單位持相關(guān)材料申請(qǐng)專項(xiàng)維修資金，市住房專項(xiàng)維修資金管理中心直接予以撥付;沒有專項(xiàng)維修資金的，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)組織分?jǐn)?，向房屋產(chǎn)權(quán)人收取。
前款所稱的緊急情況一般包括：
(一)電梯故障;
(二)消防設(shè)施故障;
(三)屋面、外墻滲漏;
(四)二次供水水泵運(yùn)行中斷;
(五)排水設(shè)施堵塞、爆裂;
(六)樓體外立面存在脫落危險(xiǎn);
(七)其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。
第十八條 發(fā)生緊急情況，物業(yè)管理單位未按照規(guī)定及時(shí)組織維修的，街道辦事處可以組織代修或者指派有資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行維修，按照以下程序辦理：
(一)社區(qū)居委會(huì)組織相關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行鑒定并出具鑒定報(bào)告;
(二)具有相應(yīng)資質(zhì)的單位制作工程預(yù)算并經(jīng)工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)審定;
(三)社區(qū)居委會(huì)制作工程費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)。
第十九條 區(qū)政府應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)應(yīng)急預(yù)案及保障措施，以保證緊急維修及時(shí)、有序、公平、公正以及物業(yè)管理單位、代修單位利益。
第二十條 區(qū)政府應(yīng)當(dāng)建立社區(qū)安全管理工作目標(biāo)責(zé)任制，將社區(qū)安全管理工作納入社會(huì)綜合治理工作。
街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)安全管理宣傳工作，普及預(yù)防、避險(xiǎn)自救、互救、減災(zāi)等知識(shí)和技能，提高居民維護(hù)社區(qū)公共安全意識(shí)和應(yīng)對(duì)安全事故能力。
物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定做好消防安全、電梯安全、防汛避雷、公共區(qū)域安全防范等管理工作，明確企業(yè)法定代表人、單位負(fù)責(zé)人為安全管理工作的第一責(zé)任人，制定和完善各類安全防范管理制度、重大突發(fā)事件快速反應(yīng)機(jī)制和及時(shí)報(bào)告制度，定期組織安全防范教育和演練，做好安全防范相關(guān)培訓(xùn)工作。
第二十一條 社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)組建社區(qū)巡防隊(duì)，建立群防群治體系;組織改進(jìn)社區(qū)物防、技防水平。對(duì)老舊小區(qū)采取逐步實(shí)現(xiàn)社區(qū)封閉式管理、安裝樓宇防盜門、安裝實(shí)時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)等方式，建立有效安全防范措施。
有條件的小區(qū)，物業(yè)管理單位在社區(qū)主要出入口設(shè)置值班室，落實(shí)24小時(shí)安全巡查制度，完善安全巡邏記錄、中控值班記錄、交接班記錄、來訪登記記錄、物品放行記錄等詳細(xì)的記錄。
第二十二條 社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)管理單位要對(duì)社區(qū)內(nèi)停車情況進(jìn)行巡查、檢查，禁止車輛占用、堵塞消防通道、安全出口等，對(duì)妨礙消防車道暢通的行為及時(shí)制止，制止無效的，及時(shí)向公安部門反映;定期檢查消防設(shè)施設(shè)備，及時(shí)對(duì)區(qū)域內(nèi)消防栓缺失、損壞，應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志缺失、損壞，消防電梯不能正常使用等問題進(jìn)行處理。
第二十三條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范要求進(jìn)行電梯維護(hù)保養(yǎng)，健全電梯安全技術(shù)檔案、配備專職的電梯安全管理人員。
社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)電梯安全運(yùn)行、維護(hù)等情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)督促物業(yè)管理單位進(jìn)行整改，并及時(shí)報(bào)告所在地質(zhì)監(jiān)部門。
第五章 監(jiān)督考核
第二十四條 各區(qū)政府對(duì)街道辦事處在社區(qū)物業(yè)管理工作中履行職責(zé)不到位的，依據(jù)職責(zé)權(quán)限予以通報(bào)批評(píng)，責(zé)令做出書面檢查，情節(jié)嚴(yán)重的追究責(zé)任。
對(duì)無故不參加街道辦事處組織的聯(lián)席會(huì)議，不履行會(huì)議決定事項(xiàng)的區(qū)各職能部門、單位，由街道辦事處上報(bào)區(qū)政府，由區(qū)政府督促限期落實(shí)，并與年度工作考核、行風(fēng)評(píng)議等掛鉤。
第二十五條 與社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)的單位、部門應(yīng)當(dāng)公布公示投訴、報(bào)告受理方式，公布監(jiān)督電話。接到投訴、報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，主動(dòng)與區(qū)相關(guān)單位做好銜接，依法依規(guī)做出處理，并將結(jié)果回復(fù)投訴人。
第六章 附則
第二十六條 其他縣(市)區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作參照本辦法執(zhí)行。
第二十七條 本辦法自20**年1月1日起施行，有效期2年。
篇2：大連市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法(2009)
大連市實(shí)施《物業(yè)管理條例》辦法(20**)
大連市人民政府令
第105號(hào)
《大連市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》業(yè)經(jīng)20**年7月31日市政府第21次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自20**年10月1日起施行。
代市長(zhǎng) 李萬才
二〇〇九年八月十三日
大連市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法
第一章 總則
第一條 為了實(shí)施國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合大連市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 大連市行政區(qū)域內(nèi)，業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，適用本辦法。
第三條 市及縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)等市人民政府派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
價(jià)格、民政、工商、建設(shè)、城建、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安等行政管理部門依據(jù)各自職責(zé)，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)日常工作。
第四條 鼓勵(lì)依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，培訓(xùn)從業(yè)人員，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；
?。ㄊ┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行物業(yè)服務(wù)合同；
?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）參加業(yè)主大會(huì)時(shí)遵守大會(huì)程序；
?。ㄆ撸┫蛭飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提供詳實(shí)、準(zhǔn)確的聯(lián)系方式；
?。ò耍┙邮軜I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)其履行業(yè)主義務(wù)的監(jiān)督；
（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第七條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
?。ㄎ澹┗I集和使用專項(xiàng)維修資金；
?。└慕ā⒅亟ńㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第八條 新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期建設(shè)和多個(gè)單位開發(fā)建設(shè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但是，該物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大且被市政道路分割或者獨(dú)立封閉的，可以劃分為若干個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在詳細(xì)規(guī)劃圖上明確。
第九條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
房屋實(shí)際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業(yè)主大會(huì)。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會(huì)條件并準(zhǔn)備成立業(yè)主大會(huì)的，由建設(shè)單位（公有住房出售單位）在三十日內(nèi)，書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會(huì)的報(bào)告，同時(shí)提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料。
房地產(chǎn)行政主管部門自接到報(bào)告之日起三十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組由業(yè)主代表三人、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業(yè)主代表由業(yè)主推選或者在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下選定。籌備組成員名單確定后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
建設(shè)單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業(yè)主大會(huì)報(bào)告的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，可以書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會(huì)的報(bào)告。符合條件的，房地產(chǎn)行政主管部門按照前款規(guī)定指導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)籌備組，建設(shè)單位（公有住房出售單位）提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料。
籌備成立首次業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用，由業(yè)主和建設(shè)單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔(dān)。
第十一條 業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┐_定會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
?。ǘ﹨⒄帐蟹康禺a(chǎn)行政主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，核定業(yè)主的投票權(quán)數(shù)；
?。ㄋ模M定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，組織推薦業(yè)主委員會(huì)候選人；
（五）做好會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上代為投票。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。數(shù)人共有一個(gè)物業(yè)的，共有人可以推選其中一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十三條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第十四條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)由委員五人以上十五人以下單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。業(yè)主委員會(huì)委員的任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一人，副主任一至二人。
業(yè)主委員會(huì)委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。
業(yè)主大會(huì)在選舉業(yè)主委員會(huì)委員的同時(shí)，具備條件的，應(yīng)當(dāng)選舉出業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。在個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員資格終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
?。ㄒ唬┦潜疚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；
（二）模范履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他業(yè)主義務(wù)；
?。ㄈ嵝墓媸聵I(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定的組織能力；
?。ㄋ模┚邆渑c物業(yè)管理相關(guān)的專業(yè)知識(shí)；
（五）身體健康，有必要的工作時(shí)間。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將業(yè)主委員會(huì)委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案材料中應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會(huì)成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員名單和各項(xiàng)表決結(jié)果。備案材料齊全的，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具備案回執(zhí)。
業(yè)主委員會(huì)的印章刻制，按照市房地產(chǎn)行政主管部門與市公安部門的規(guī)定執(zhí)行。
第十七條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上業(yè)主提議，或者經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。但是，已經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，在下次業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開前，不得提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議重新決定。
物業(yè)管理區(qū)域召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。居民委員會(huì)可以派員列席。
業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開；逾期仍不召開的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請(qǐng)，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況；
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
?。ㄎ澹┓?、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十九條 三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年至少召開一次。
召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員人數(shù)的半數(shù)以上書面同意。
業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告后生效。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)予以改選：
?。ㄒ唬┻^半數(shù)以上委員不履行職責(zé)的；
?。ǘ┒啻吻址笜I(yè)主合法權(quán)益又不整改的；
?。ㄈ┳鞒鲞`法或者錯(cuò)誤決定，經(jīng)有關(guān)行政主管部門責(zé)令改正，但拒不改正或者拖延改正的。
業(yè)主委員會(huì)不召集業(yè)主大會(huì)改選的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請(qǐng)，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門可以會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會(huì)改選。新的業(yè)主委員會(huì)成立后，按照本辦法第十六條的規(guī)定公示、備案。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，其委員、候補(bǔ)委員資格自行終止。
業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議可以決定終止其委員、候補(bǔ)委員資格：
（一）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；
?。ǘ┦苓^刑事處分的；
（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；
?。ㄋ模┎宦男袠I(yè)主義務(wù)的；
（五）無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；
?。┎灰死^續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物交還給業(yè)主委員會(huì)。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的任期屆滿二個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)，組織換屆選舉；無力召集業(yè)主大會(huì)、組織換屆選舉的，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域不成立業(yè)主大會(huì)的，可以由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，將本辦法第七條第（二）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)、第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，委托物業(yè)管理區(qū)域所在地的居（村）民委員會(huì)組織實(shí)施。委托期限為三年，可以連續(xù)委托。
按照城市總體規(guī)劃屬于農(nóng)村城市化范圍內(nèi)的住宅項(xiàng)目，需要對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)本區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的，可以由居（村）民委員會(huì)參照業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定開展工作。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和接受委托的居（村）民委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，不得由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和接受委托的居（村）民委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)管理用房：建筑物總面積五萬平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過五萬平方米的，每五萬平方米以內(nèi)，增加五十至一百平方米。物業(yè)管理用房中的業(yè)主委員會(huì)用房面積不低于三十平方米。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設(shè)施設(shè)備齊全，具備使用條件。門衛(wèi)房、電話交換機(jī)房、監(jiān)控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲(chǔ)藏室等面積不計(jì)入物業(yè)管理用房面積。
物業(yè)管理用房具體位置，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在確定詳細(xì)規(guī)劃圖時(shí)明確。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位管理。
市房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房房號(hào)。
第二十六條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的十日前，持下列材料到物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案：
?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)項(xiàng)目中標(biāo)確認(rèn)書或者具有法律效力的其他批準(zhǔn)文件；
（二）經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃圖；
?。ㄈ┱袠?biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；
（四）招標(biāo)文件；
?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。
房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)、規(guī)章行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令招標(biāo)人改正。
選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于三個(gè)或者同一物業(yè)管理區(qū)域住宅物業(yè)建筑面積在二萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作，并與中標(biāo)或者協(xié)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)方案，物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)當(dāng)載明選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。
第二十八條 建設(shè)單位銷（預(yù)）售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)管理區(qū)域圖、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（需注明以價(jià)格主管部門批準(zhǔn)為準(zhǔn)）等事項(xiàng)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案并在銷售場(chǎng)所公示。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約及同意公示的其他事項(xiàng)。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)存在問題的，雙方應(yīng)當(dāng)書面約定解決時(shí)限和方法。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有重大質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行整改。待整改完成，雙方驗(yàn)收合格后，再行移交。
第三十條 建設(shè)單位在物業(yè)竣工或者交接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列資料分別移交城市建設(shè)檔案館和物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
?。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
?。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。
移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前款資料歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因管理不善導(dǎo)致資料丟失或者損壞的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)補(bǔ)齊。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)全部移交給業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，予以保修。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定進(jìn)行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向建設(shè)行政主管部門反映，由建設(shè)行政主管部門依法進(jìn)行監(jiān)管。
保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、出借。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦公地點(diǎn)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)電話等公示，并按照價(jià)格主管部門的規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)公示。
第三十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納。
違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第三十五條 業(yè)主出租物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃合同中，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內(nèi)，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)費(fèi)用的交納等約定事項(xiàng)書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)要求出賣人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住房維修費(fèi)用。未結(jié)清的，由買賣雙方與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定結(jié)清方式。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向接受其服務(wù)的最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定情況每年至少一次征求業(yè)主意見，認(rèn)為履行合同約定的，予以確認(rèn)；業(yè)主要求整改的，通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)整改。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據(jù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前二個(gè)月書面告知對(duì)方及物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門。
物業(yè)服務(wù)合同期滿二個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立移交小組，負(fù)責(zé)處理相關(guān)債權(quán)債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會(huì)尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，環(huán)境衛(wèi)生工作由城建部門委托經(jīng)核準(zhǔn)的生活垃圾經(jīng)營(yíng)性處置單位負(fù)責(zé)；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地需要維修養(yǎng)護(hù)的，由利益相關(guān)的業(yè)主按照規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金維修；沒有專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金不足的，由利益相關(guān)的業(yè)主自籌。
第四十條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生矛盾和爭(zhēng)議的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)反映，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)解。
市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時(shí)回復(fù)投訴人；屬于其他行政管理部門職責(zé)的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有關(guān)行政管理部門處理，并告知投訴人。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權(quán)益的原則，處理好相鄰關(guān)系。
第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
?。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu)；
?。ǘ┣终?、損壞公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（三）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；
（四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；
（五）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；
（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；
?。ㄆ撸┰诮ㄖ?、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；
?。ò耍┒逊乓兹?、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
（九）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（十）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第四十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定，與業(yè)主或者物業(yè)使用人簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議，發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和協(xié)議行為的，應(yīng)當(dāng)制止。已造成不良后果或者不聽制止的，按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定處理。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持業(yè)主大會(huì)決議到有關(guān)行政管理部門辦理手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)的，由業(yè)主委員會(huì)持有關(guān)批準(zhǔn)文件告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。涉及需要改變物業(yè)服務(wù)合同約定事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新約定。
業(yè)主大會(huì)決定前款事項(xiàng)前，由業(yè)主委員會(huì)征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，認(rèn)為不宜改變用途的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)做出書面說明。業(yè)主大會(huì)的決議違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)告相關(guān)行政主管部門。
第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、養(yǎng)護(hù)、維修、更新和改造工程,需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地或者共用部位的，應(yīng)當(dāng)在計(jì)劃施工十五日前，持施工計(jì)劃書、圖紙等材料，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就施工時(shí)間、施工范圍、恢復(fù)方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)簽訂協(xié)議后，方可施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得無故阻撓施工。
緊急搶險(xiǎn)的，施工單位應(yīng)當(dāng)在搶險(xiǎn)同時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報(bào)，施工后及時(shí)恢復(fù)原狀。
第四十六條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費(fèi)、管理和費(fèi)用的使用辦法等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。
物業(yè)管理區(qū)域停車場(chǎng)管理辦法的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。
第四十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，在向有關(guān)行政主管部門辦理審批手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)書面同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見。經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有償使用協(xié)議，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)者簽訂有償使用協(xié)議，不得損害業(yè)主的合法權(quán)益。
第四十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，不得影響房屋安全和正常使用。
第四十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十一條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施在保修期滿后出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活和安全，業(yè)主不同意維修的，市房地產(chǎn)行政主管部門可以組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，并告知業(yè)主大會(huì)，維修費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中支付。
第六章 法律責(zé)任
第五十二條 建設(shè)單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款：
（一）違反本辦法第十條規(guī)定，不提出成立首次業(yè)主大會(huì)報(bào)告或者不提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料的；
（二）違反本辦法第二十八條規(guī)定，未將應(yīng)當(dāng)備案、公示的事項(xiàng)備案、公示的。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定處罰：
?。ㄒ唬┻`反本辦法第三十條第二款規(guī)定，將資料丟失或者損壞，又不補(bǔ)齊的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；
?。ǘ┻`反本辦法第三十二條第二款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租、出借物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的，責(zé)令限期改正，處五千元罰款；
（三）違反本辦法第四十五條規(guī)定，無故阻撓施工的，給予警告，責(zé)令改正。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十九條規(guī)定不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟。
第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門權(quán)限的，由有關(guān)行政主管部門依法處理。
第七章 附則
第五十六條 業(yè)主自行或者委托其他管理人對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，可以參照本辦法執(zhí)行。
第五十七條 本辦法自20**年10月1日起施行。
大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》（大政發(fā)[1999]123號(hào)）同時(shí)廢止。
篇3：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(2015)
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(20**)
各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
市民政局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)照此執(zhí)行。
天津市人民政府辦公廳
20**年4月21日
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見
市民政局:
為貫徹落實(shí)《天津市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)工作的意見》（津政發(fā)〔20**〕30號(hào)）和我市社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)規(guī)定，
進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)工作，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見。
一、總體要求
深入貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)治理工作的總體部署，進(jìn)一步健全社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制，扎實(shí)做好社區(qū)物業(yè)管理工作，
切實(shí)維護(hù)社區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障社區(qū)物業(yè)管理在陽光下運(yùn)行，全面提升我市社區(qū)治理工作水平。
二、主要任務(wù)
(一）落實(shí)新建居民住宅小區(qū)"三個(gè)提前"工作要求。
1. 在業(yè)主入住前，社區(qū)居民委員會(huì)提前開展工作。各區(qū)縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)的非經(jīng)營(yíng)性公建聯(lián)審聯(lián)驗(yàn)機(jī)制，確保社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施在業(yè)主入住前到位。明確代管社區(qū)居民委員會(huì)或指導(dǎo)成立社區(qū)居民委員會(huì)籌備組，并提前進(jìn)駐小區(qū)依法開展工作，為做好后續(xù)服務(wù)和管理奠定基礎(chǔ)。
2. 在業(yè)主委員會(huì)成立前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。符合選舉條件的社區(qū)居民委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)積極參加業(yè)主委員會(huì)競(jìng)選（已成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)成員參加社區(qū)居民委員會(huì)選舉），實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民委員會(huì)成員與業(yè)主委員會(huì)成員的交叉任職。
3. 在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議提前開展工作。社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議要指導(dǎo)新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)做好選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議中約定內(nèi)容的執(zhí)行情況，及時(shí)建議業(yè)主委員會(huì)對(duì)管理能力差或服務(wù)不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促整改或必要時(shí)解除合同。
?。ǘ┙⒔∪?三個(gè)公開"工作制度。
1. 社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度公開。社區(qū)居民委員會(huì)每月要主持召開社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議，研究協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議履行情況、業(yè)主委員會(huì)履職和換屆、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳使用、房屋維修專項(xiàng)資金和應(yīng)急解危專項(xiàng)資金使用等社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的重要事項(xiàng)和問題；對(duì)涉及居民切身利益的，要形成會(huì)議紀(jì)要和通報(bào)，及時(shí)予以公開。
2. 社區(qū)物業(yè)服務(wù)和賬務(wù)公開。社區(qū)居民委員會(huì)要配合有關(guān)部門，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市國(guó)土房管局關(guān)于建立物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開公示制度有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議約定的公開事項(xiàng)，落實(shí)各項(xiàng)公開公示制度。享受市和區(qū)縣兩級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼的舊樓區(qū)，其所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要組織相關(guān)社區(qū)居民員會(huì)或管理服務(wù)單位，對(duì)政府補(bǔ)貼、管理服務(wù)費(fèi)、非機(jī)動(dòng)車及機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)等收支使用情況進(jìn)行公示。
3. 業(yè)主委員會(huì)工作公開。社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)配合有關(guān)部門，指導(dǎo)督促業(yè)主委員會(huì)及時(shí)向廣大業(yè)主公開工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)議定事項(xiàng)等內(nèi)容。
（三）實(shí)行"三個(gè)上賬"管理措施。
1. 舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理補(bǔ)貼上賬。各區(qū)縣人民政府要充分運(yùn)用市和區(qū)縣兩級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼資金的引導(dǎo)和獎(jiǎng)勵(lì)作用，督促區(qū)縣有關(guān)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府嚴(yán)格實(shí)施舊樓區(qū)管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理補(bǔ)貼資金發(fā)放的重要依據(jù)。市和區(qū)縣財(cái)政、審計(jì)部門要加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)貼資金使用情況的有效監(jiān)管，確保補(bǔ)貼資金?？顚Ｓ?。
2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為"上賬"。市和區(qū)縣物業(yè)管理主管部門要建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，定期組織對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評(píng)，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)建立健全物業(yè)管理評(píng)議制度。市和區(qū)縣民政部門要定期組織社區(qū)居民開展?jié)M意度調(diào)查，為物業(yè)管理主管部門考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供依據(jù)。
3. 開發(fā)建設(shè)單位的質(zhì)量保證金上賬。市和區(qū)縣建設(shè)主管部門要進(jìn)一步完善建設(shè)工程缺陷保修監(jiān)管機(jī)制，落實(shí)缺陷責(zé)任期內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量保證金制度，并規(guī)范開發(fā)建設(shè)單位對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量保證金的保管和使用；會(huì)同民政部門圍繞開發(fā)建設(shè)單位房屋質(zhì)量、維修時(shí)限和修繕效果，定期開展居民滿意度調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果作為對(duì)開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)評(píng)定的重要參數(shù)。
（四）健全"五個(gè)到位"保障機(jī)制。
1. 社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍到位。各區(qū)縣民政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要落實(shí)社區(qū)物業(yè)管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強(qiáng)隊(duì)伍管理和人員培訓(xùn)，建立完善淘汰和補(bǔ)錄機(jī)制，保障社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍專人專崗。
2. 社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施到位。各區(qū)縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)建設(shè)規(guī)劃方案，加快推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施建設(shè)全面達(dá)標(biāo)。市和區(qū)縣財(cái)政要加大資金支持力度，發(fā)揮區(qū)縣人民政府主體作用，采取補(bǔ)建、插建、購(gòu)買、租賃等方式，提升改造社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施，滿足社區(qū)服務(wù)管理的基本需求。
3. 社區(qū)物業(yè)管理政策到位。各區(qū)縣人民政府和有關(guān)部門要認(rèn)真貫徹執(zhí)行社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法規(guī)和政策，逐個(gè)小區(qū)制定工作方案，確保政策落實(shí)到位。市有關(guān)部門要研究完善社區(qū)專項(xiàng)治理方案，推動(dòng)我市社區(qū)物業(yè)管理水平全面提升。
4. 社區(qū)物業(yè)管理制度到位。各區(qū)縣人民政府要進(jìn)一步完善街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度和社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，分級(jí)負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作出現(xiàn)的問題。要進(jìn)一步建立和完善區(qū)縣、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)三級(jí)社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，確保一般問題不出社區(qū)、復(fù)雜問題不出街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、重大問題不出區(qū)縣。
5. 基層管理執(zhí)法隊(duì)伍到位。市有關(guān)部門和各區(qū)縣人民政府要堅(jiān)持屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主的工作原則，認(rèn)真總結(jié)和推廣街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）行政執(zhí)法授權(quán)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，縮短執(zhí)法半徑、提高管理效率，將各項(xiàng)執(zhí)法職能落實(shí)到社區(qū)，確保不留盲點(diǎn)。
三、工作要求
?。ㄒ唬┘訌?qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)縣人民政府要建立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)責(zé)任，制定措施，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)，實(shí)施監(jiān)督考核。市和區(qū)縣房管、民政、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、公安、市容園林、綜合執(zhí)法、市政管理等有關(guān)部門要依據(jù)各自職責(zé)，制定工作方案，共同推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。
?。ǘ﹪?yán)格監(jiān)督考核。各區(qū)縣人民政府要將社區(qū)物業(yè)管理工作納入對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門的年度績(jī)效考評(píng)項(xiàng)目，認(rèn)真組織對(duì)本實(shí)施意見落實(shí)情況的監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理工作落到實(shí)處。
?。ㄈ?qiáng)化政策保障。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要大力支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展，落實(shí)財(cái)稅、用工等扶持政策，加強(qiáng)物業(yè)管理人員培訓(xùn)，積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)延伸服務(wù)鏈條，創(chuàng)新盈利模式，實(shí)現(xiàn)特色發(fā)展，培育壯大一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康成長(zhǎng)提供良好的發(fā)展空間。
?。ㄋ模﹦?dòng)員社會(huì)參與。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法律法規(guī)和做好社區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，積極引導(dǎo)廣大居民群眾樹立物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念，主動(dòng)支持、參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺維護(hù)社區(qū)環(huán)境，形成"社區(qū)是我家、建設(shè)靠大家"的良好氛圍。