包府辦發(fā)〔20**〕196號(hào)
各旗、縣、區(qū)人民政府，稀土高新區(qū)管委會(huì)，市直有關(guān)部門、單位，中直、區(qū)直企事業(yè)單位：
經(jīng)市人民政府20**年第11次常務(wù)會(huì)審議通過(guò)，現(xiàn)將《包頭市舊住宅小區(qū)繼續(xù)推行準(zhǔn)物業(yè)管理實(shí)施方案(20**-20**年)》印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合工作實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
20**年9月19日
包頭市舊住宅小區(qū)繼續(xù)推行準(zhǔn)物業(yè)管理實(shí)施方案(20**-20**)
為持續(xù)改善老舊小區(qū)居住環(huán)境，進(jìn)一步建立和完善準(zhǔn)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，全面提升我市物業(yè)服務(wù)綜合覆蓋率和業(yè)主滿意度，讓廣大市民共享我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果，結(jié)合我市實(shí)際，制定本方案。
一、工作要求
截止目前，我市無(wú)物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)301個(gè)，規(guī)模1342萬(wàn)平方米。針對(duì)無(wú)物業(yè)管理的小區(qū)，以老舊小區(qū)綜合治理改造為契機(jī)，按照《包頭市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)包頭市舊住宅小區(qū)推行準(zhǔn)物業(yè)管理實(shí)施方案的通知》(包府辦發(fā)〔20**〕131號(hào))文件要求，以 "政府扶持，市場(chǎng)運(yùn)作" 的方式，針對(duì)設(shè)施設(shè)備完善，小區(qū)封閉，管理良好的老舊小區(qū)，推行準(zhǔn)物業(yè)管理，達(dá)到 "三個(gè)有" 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。市區(qū)兩級(jí)政府按照1:1比例匹配獎(jiǎng)勵(lì)資金，執(zhí)行期限20**-20**年。對(duì)列入準(zhǔn)物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)以三年為一基段，以全市舊住宅小區(qū)平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.6元/平方米·月為測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，第一年按2/3、第二年按1/2、第三年按1/3的比例以獎(jiǎng)代補(bǔ)。實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)管理的目標(biāo)，逐步推入市場(chǎng)運(yùn)作。
二、實(shí)施范圍
昆區(qū)、青山區(qū)、東河區(qū)、九原區(qū)、稀土高新區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，外五旗縣區(qū)，中央、內(nèi)蒙古駐包大型企業(yè)所管轄的舊住宅小區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。
三、職責(zé)分工
各旗縣區(qū)人民政府、稀土高新區(qū)管委會(huì)作為舊住宅小區(qū)推行準(zhǔn)物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要按照全市統(tǒng)一部署，安排年度推行準(zhǔn)物業(yè)管理項(xiàng)目計(jì)劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目確定、項(xiàng)目規(guī)模的核準(zhǔn)工作。市住房保障局負(fù)責(zé)做好相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制定，年度計(jì)劃安排，負(fù)責(zé)審核各地區(qū)上報(bào)的項(xiàng)目年度計(jì)劃并報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施，對(duì)推行準(zhǔn)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。
四、保障措施
(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各地區(qū)、有關(guān)部門要深刻認(rèn)識(shí)舊住宅小區(qū)推行準(zhǔn)物業(yè)管理的重要意義，明確目標(biāo)，強(qiáng)化措施，主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓、分管領(lǐng)導(dǎo)具體抓，緊密結(jié)合小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施狀況及業(yè)主的承受能力等舊住宅小區(qū)實(shí)際情況，按照《包頭市舊住宅小區(qū)推行多元化準(zhǔn)物業(yè)管理工作指導(dǎo)意見(jiàn)》分類推進(jìn)準(zhǔn)物業(yè)管理工作，切實(shí)改善居民的生活環(huán)境。
(二)落實(shí)資金保障。市、區(qū)兩級(jí)政府將舊住宅小區(qū)推行準(zhǔn)物業(yè)管理的獎(jiǎng)勵(lì)資金按1:1的比例進(jìn)行安排，列入市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政預(yù)算，按年度獎(jiǎng)勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)按照《包頭市住宅小區(qū)物業(yè)備用金暫行辦法》(包府辦發(fā)〔20**〕135號(hào))要求，充分發(fā)揮住宅小區(qū)物業(yè)備用金對(duì)舊住宅小區(qū)推行準(zhǔn)物業(yè)管理的資金支持作用，市本級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)資金由市財(cái)政、市住房保障局按照1:1的比例承擔(dān)，市住房保障局出資從20**-20**年房屋專項(xiàng)維修資金增值收益中按照《包頭市住宅小區(qū)物業(yè)備用金暫行辦法》提取和利息結(jié)余全部轉(zhuǎn)為物業(yè)備用金來(lái)安排。
(三)強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。各地區(qū)、有關(guān)部門要加強(qiáng)舊住宅小區(qū)推行準(zhǔn)物業(yè)管理工作中經(jīng)驗(yàn)和做法的總結(jié)和推廣，堅(jiān)持正面引導(dǎo)，通過(guò)樹(shù)典型，抓示范，為全面推進(jìn)舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理起到輻射帶動(dòng)作用。要充分運(yùn)用社區(qū)宣傳欄、展板、公開(kāi)信等宣傳載體，廣泛宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)和推行準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)的意義和作用，提高廣大業(yè)主認(rèn)識(shí)，最大限度的爭(zhēng)取業(yè)主、轄區(qū)單位對(duì)舊住宅小區(qū)推行準(zhǔn)物業(yè)管理的支持、參與和配合。
篇2：城市老住宅區(qū)推行物業(yè)管理面臨的問(wèn)題及對(duì)策建議
城市老住宅區(qū)推行物業(yè)管理面臨的問(wèn)題及對(duì)策建議
--打開(kāi)被物業(yè)管理遺忘的歷史角落
眼下，我們只知道物業(yè)管理像攀榮附貴的孽生物一樣，依存于新建的封閉式居民社區(qū)。而物業(yè)管理走進(jìn)“被遺忘的角落”老社區(qū)，無(wú)啻是一個(gè)創(chuàng)舉。老住宅區(qū)整治和引入物業(yè)管理以極富生命力的發(fā)展勢(shì)頭正挺進(jìn)許多城市的大街小巷，得到全社會(huì)的普遍認(rèn)同和贊許，并被百姓眾口皆碑稱為一項(xiàng)系統(tǒng)工程。
在城市新建住宅小區(qū)引入物業(yè)管理，曾經(jīng)譜寫了中國(guó)物業(yè)管理不朽的精彩開(kāi)篇。今天，物業(yè)管理在經(jīng)歷了大規(guī)模的全國(guó)性推廣和高速發(fā)展后，老舊住宅區(qū)也要引入物業(yè)管理，這是城市文明的一大進(jìn)步。這是在昨天物業(yè)管理成功基礎(chǔ)上的繼承和弘揚(yáng)，創(chuàng)新和突破，必將作為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要的高昂續(xù)篇，載入史冊(cè)。
中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的初期，選擇新建住宅小區(qū)既是一個(gè)明智的選擇，又是一個(gè)無(wú)奈的選擇。因?yàn)橹袊?guó)物業(yè)管理的起端與其它發(fā)達(dá)國(guó)家有所不同，它不是隨著自發(fā)資本主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐步成長(zhǎng)起來(lái)的，而是根據(jù)中國(guó)的國(guó)情，隨著社會(huì)主義的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，住房體制改革，由行政性政策催發(fā)的人造市場(chǎng)，這就有一個(gè)主觀的選擇和決策。而選擇城市新建住宅小區(qū)，可以規(guī)避一些現(xiàn)實(shí)的困難，部分割斷歷史遺留的問(wèn)題，能夠比較順利地推行住房管理制度的變革，事實(shí)已經(jīng)證明這一選擇的成功。
然而，我們并不應(yīng)該忘記，物業(yè)管理并不是“富裕一族”的專利品，物業(yè)管理只有面向廣大民眾，低下它高貴的頭，才能有強(qiáng)勁的生成力和不息的生命力，才能享有更加廣闊的天地。今天，老舊住宅小區(qū)引入物業(yè)管理這是符合歷史潮流的選擇，是物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展的需要，是建設(shè)和諧社區(qū)、和諧社會(huì)的需要，不管面前有多少困難，需要經(jīng)過(guò)多少曲折，終究要蕩滌一切，勇往直前，奔向未來(lái)。
一、老舊住宅區(qū)物業(yè)管理面臨的六大問(wèn)題
從各地情況看，實(shí)現(xiàn)已接管老住宅區(qū)的長(zhǎng)效管理仍然顯得困難重重，有一些問(wèn)題必須明確提出來(lái)并加以正視和解決。
1、老舊住宅區(qū)引入物業(yè)管理缺乏許多必要的客觀條件
老舊住宅區(qū)建造年代久遠(yuǎn)，當(dāng)初并不是按照正規(guī)物業(yè)管理的要求進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)的，它們大都沒(méi)有圍墻，難以實(shí)行封閉管理；基本沒(méi)有物業(yè)管理辦公用房和員工住房；沒(méi)有休閑、健身及文化活動(dòng)場(chǎng)所；沒(méi)有綠地或綠化嚴(yán)重不足；多數(shù)小區(qū)沒(méi)有垃圾中轉(zhuǎn)站。所有這些都需要在引入規(guī)范物業(yè)管理之前先期投資修建，耗資較大。此外，由于老住宅區(qū)普遍歷時(shí)較久，各種設(shè)施、設(shè)備、管網(wǎng)等大多已老化破舊，亟需整修，這也需要投入大量資金。
一般情況下，物業(yè)公司在接管老住宅區(qū)時(shí)都有大筆資金投入。如深圳紅桂物業(yè)公司20**年1月進(jìn)駐田苑小區(qū)后，自己墊付近20萬(wàn)元資金進(jìn)行小區(qū)整治，經(jīng)過(guò)全體員工的艱苦的努力，對(duì)各單元公共照明線路重新拉線，安裝感應(yīng)開(kāi)關(guān)，使公共場(chǎng)所得以重見(jiàn)光明。他們還對(duì)各單元破爛嚴(yán)重的防盜鐵門重新加以修復(fù)粉刷返新，初步修整了部分小區(qū)路面，對(duì)小區(qū)停車場(chǎng)進(jìn)行了簡(jiǎn)易改造，疏通清運(yùn)了堵塞的化糞池和排污管道，對(duì)小區(qū)污水明溝進(jìn)行疏通清洗并加蓋水泥板，購(gòu)買了80個(gè)滅火器用于消防應(yīng)急，為開(kāi)展規(guī)范化物業(yè)管理奠定了初步的設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)；與此同時(shí)，他們還對(duì)綠化地帶進(jìn)行了初步的修復(fù)和栽培，使小區(qū)面貌有了質(zhì)的飛躍。為了感化住戶，該公司還宣布對(duì)小區(qū)業(yè)主兩個(gè)月不收管理費(fèi)。在街道辦慶幸自己實(shí)現(xiàn)該小區(qū)“零投入”成功引進(jìn)正規(guī)物業(yè)管理公司的同時(shí)，物業(yè)公司卻因此背上了數(shù)十萬(wàn)元、不知何日才能回收的前期投入！
由于缺乏足夠資金開(kāi)展先期整治，致使小區(qū)設(shè)備設(shè)施老化破舊問(wèn)題未能得到根本解決，程度不同地存在管理隱患。如深圳紅桂紅桂物業(yè)公司管理的田苑小區(qū)至今沒(méi)有修建圍墻，難以真正實(shí)現(xiàn)圍合封閉型管理；其它公共配套設(shè)施，如道路、地下排污管道嚴(yán)重老化破舊，急需修復(fù)更換；消防配套設(shè)備設(shè)施、綠化等亦需補(bǔ)充投入大筆資金加以解決和完善。由于政府未投入先期整治資金，希望企業(yè)再為小區(qū)整治補(bǔ)充投入大筆資金是不現(xiàn)實(shí)的，而且對(duì)企業(yè)也是極其不公正的。
老住宅區(qū)普遍缺乏物業(yè)管理用房，不僅給日常管理帶來(lái)不便，而且加大了物管企業(yè)的成本支出。物業(yè)管理用房是實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)最基本的條件之一。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于歷史原因，物管企業(yè)在接管老住宅區(qū)時(shí)基本沒(méi)有配備物業(yè)管理用房，如何解決管理用房，已成為接管老住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)必須面對(duì)的問(wèn)題之一。目前，在已引入規(guī)范物業(yè)管理的老住宅小區(qū)，解決管理用房的途徑主要有兩條：一是由物管企業(yè)租賃，二是在個(gè)別有條件的小區(qū)，由物管企業(yè)向有關(guān)單位無(wú)償借用。員工宿舍基本上是由企業(yè)自己出資租賃。通常情況下，有關(guān)單位無(wú)償提供的房屋往往面積狹小，用于管理尚且不足，更勿論憑借其解決員工日常生活了。在此種背景下，物管企業(yè)只能通過(guò)租賃途徑自己解決，加大成本支出勢(shì)所必然。
2、老住宅區(qū)引入物業(yè)管理必須面對(duì)一定的主觀障礙
老住宅區(qū)業(yè)主住戶對(duì)小區(qū)整治和引入規(guī)范物業(yè)管理的愿望強(qiáng)烈，但在出資和繳費(fèi)問(wèn)題上態(tài)度消極，這是老住宅區(qū)引入物業(yè)管理必須面對(duì)的主觀障礙之一。從近年來(lái)各地政府對(duì)個(gè)別老住宅區(qū)的整治和引入規(guī)范物業(yè)管理后產(chǎn)生的積極效果中，老住宅區(qū)的業(yè)主住戶對(duì)規(guī)范物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)和提高自身生活質(zhì)量的積極意義有著充分的認(rèn)識(shí)。不僅引入物業(yè)管理后的小區(qū)居民對(duì)整治和引入物業(yè)管理工作給以高度肯定，好評(píng)如潮，那些未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)的業(yè)主住戶要求引入規(guī)范物業(yè)管理的呼聲也很高。
如深圳部分老住宅區(qū)業(yè)主在回答“您認(rèn)為貴小區(qū)是否需要物業(yè)管理”這一問(wèn)題時(shí)，60%的被調(diào)查對(duì)象選擇“有需要”，24%的選擇“無(wú)所謂”，只有16%的選擇“無(wú)需要”。這說(shuō)明大多數(shù)老住宅區(qū)住戶要求引入物業(yè)管理的愿望十分強(qiáng)烈，廣大住戶對(duì)規(guī)范的物業(yè)管理能給小區(qū)帶來(lái)的好處有著清醒的認(rèn)識(shí)。但老住宅區(qū)少數(shù)業(yè)主因?yàn)閺奈唇贿^(guò)物業(yè)管理費(fèi)，沒(méi)有物業(yè)管理的概念，認(rèn)為沒(méi)必要實(shí)施物業(yè)管理，或?qū)π^(qū)是否實(shí)行物業(yè)管理抱著一種無(wú)所謂的態(tài)度，尚需要基層工作者更多細(xì)致扎實(shí)的工作加以引導(dǎo)和發(fā)動(dòng)。
另一方面，在涉及物業(yè)管理的前期投入及管理費(fèi)繳納時(shí)，多數(shù)老住宅區(qū)住戶態(tài)度消極。根據(jù)深圳市社科院和羅湖區(qū)住宅局聯(lián)合課題組的問(wèn)卷調(diào)查，老住宅區(qū)住戶中明確表示愿意出資引入物業(yè)管理或愿意繳納管理費(fèi)的，僅占38.6%和41.3%，換句話說(shuō)，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進(jìn)物業(yè)管理的前期投入，即便實(shí)行了物業(yè)管理也會(huì)提出各種理由而不愿繳納管理費(fèi)?？梢?jiàn)，老住宅區(qū)住戶普遍存在一種矛盾心態(tài)，他們既希望自己居住的小區(qū)引入規(guī)范的物業(yè)管理，又不想因此而增加家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。老住宅區(qū)住戶不愿掏錢有多方面原因，但主要與住戶的經(jīng)濟(jì)支付能力低有關(guān)。要在這些小區(qū)中引入和推行規(guī)范的物業(yè)管理，不得不考慮住戶的這種特有心態(tài)。
3、業(yè)主“主體缺位”制約著老住宅區(qū)物業(yè)管理工作的正常開(kāi)展
在已實(shí)現(xiàn)規(guī)范物業(yè)管理的各老住宅小區(qū)，由于各方面原因，房屋出租率普遍較高，業(yè)主“主體缺位”現(xiàn)象比較嚴(yán)重。在這些老住宅區(qū)，許多業(yè)主都不在小區(qū)內(nèi)生活，其中有的人購(gòu)房本身就是為了出租，有的是二次置業(yè)后遷往別處居住，有的原本就是港澳人士。如深圳某老小區(qū)共有392棟住宅樓，出租率高達(dá)95%以上；另外一個(gè)小區(qū)總戶數(shù)562戶，出租率高達(dá)70%以上。有些住房多年人去屋空，根本找不到業(yè)主本人，有的甚至連業(yè)主是何人都無(wú)人知曉。
業(yè)主“主體缺位”從多方面制約著老住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。最為嚴(yán)重的是因業(yè)主“主體缺位”而難以依法組建小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)，在此種情況下，若按《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)很難召集起來(lái)，而通過(guò)業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)更無(wú)從談起。業(yè)主“主體缺位”對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的日常管理也有影響，如工作人員入戶征詢意見(jiàn)時(shí)往往會(huì)因找不到業(yè)主本人而難以奏效；收取管理費(fèi)或因故欲與業(yè)主溝通聯(lián)系時(shí)也會(huì)因業(yè)主“主體缺位”而變得困難重重；某些特殊情況下需要組織多數(shù)業(yè)主討論決定一些事關(guān)全體業(yè)主的重要事務(wù)時(shí)，也會(huì)因業(yè)主人數(shù)達(dá)不到應(yīng)有比例而以無(wú)效告罷?？梢?jiàn)，要在老住宅區(qū)順利實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理，必須從實(shí)際出發(fā)研究解決這一“主體缺位”問(wèn)題。
4、由于多種原因接管老住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)普遍效益不良
老舊住宅區(qū)比新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理成本要高得多。一方面，老住宅區(qū)一般布局比較分散，管理公司只要接管了某一老住宅區(qū)，就必須在各服務(wù)項(xiàng)目上進(jìn)行相應(yīng)的人力、物力配備，難以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；芾?。另一方面，由于各種原因，先期接管的老住宅區(qū)無(wú)論是房屋本體，還是各種設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，都到了“問(wèn)題時(shí)段”，這就使物業(yè)管理的后續(xù)成本大大提高。
由于種種原因，老住宅區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低，而且在已實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理的各老住宅小區(qū)，都程度不同地存在“收費(fèi)難”的問(wèn)題，使本已顯得比較困窘的企業(yè)財(cái)務(wù)更為雪上加霜。這種成本與收益之間的不平衡必然會(huì)造成多數(shù)物業(yè)公司效益不良，在一些項(xiàng)目上甚至可能出現(xiàn)虧損。
形成老住宅區(qū)“收費(fèi)難”問(wèn)題原因比較復(fù)雜。它首先與住戶的經(jīng)濟(jì)支付能力有關(guān)。老住宅小區(qū)普遍存在著貧困化和老齡化的問(wèn)題。如常州市白云新村的居民有40％為老年退休家庭；30％為自行車廠、壓縮機(jī)廠等大中型企業(yè)的下崗職工家庭；機(jī)械一村共2295戶，其中老年人占居民總數(shù)的70％；北環(huán)新村居民4166戶，下崗人員1666人，下崗人員的家庭占總戶數(shù)40％，貧困化特征明顯。要這些人按照物業(yè)管理市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)繳費(fèi)，確實(shí)存在明顯困難。其次，“收費(fèi)難”還與“管理難”糾纏在一起。老住宅區(qū)的治安、衛(wèi)生管理難度頗大，往往是管理者投入不少，而住戶卻很難感到滿意。如個(gè)別住戶因有人破門開(kāi)店、無(wú)牌無(wú)證經(jīng)營(yíng)而拒不交費(fèi)；有的因個(gè)別住戶在住宅小區(qū)違章開(kāi)設(shè)飯?zhí)貌宛^，油煙、噪音影響生活而不交費(fèi)；有些人則因小區(qū)配套設(shè)施不完善乃至嚴(yán)重破損而不愿繳納管理費(fèi)。而這些問(wèn)題并非管理處一家可以解決，需要政府有關(guān)職能部門積極協(xié)助配合方可奏效。第三，由于業(yè)主“主體缺位”難收費(fèi)。有的小區(qū)房屋出租率偏高，繳費(fèi)時(shí)業(yè)主和租戶相互推托收不到費(fèi)，有的房屋干脆成為無(wú)主空屋，根本不知道該向何人收費(fèi)。第四，個(gè)別業(yè)主出于其它理由不繳費(fèi)。有的錯(cuò)誤地認(rèn)為，反正物業(yè)管理是你政府出面給我們請(qǐng)來(lái)的，企業(yè)收不到管理費(fèi)自然有政府頂著，從而不愿繳納管理費(fèi)。此外，住戶中某些權(quán)力部門的工作人員自己帶頭拒繳管理費(fèi)，其行為也對(duì)其他住戶產(chǎn)生了不良影響，致使個(gè)別住戶因從眾效應(yīng)而不繳費(fèi)。
5、缺乏“兩金”積累制約老舊住宅區(qū)維修工作的開(kāi)展
老舊住宅小區(qū)既無(wú)大修資金存儲(chǔ)，也無(wú)本體維修資金的足量積累，遇到大修或本體維修項(xiàng)目資金無(wú)處開(kāi)支，并因此引發(fā)其他問(wèn)題。
已實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理的各小區(qū)管理處普遍反映，羅湖區(qū)各老住宅區(qū)在整治和引入規(guī)范管理之前根本沒(méi)有“兩金”積累。雖然在物業(yè)公司正式接管后開(kāi)始按每平米0.15元收取本體維修資金，但短時(shí)間內(nèi)少量的維修資金積累對(duì)日益增多的維修項(xiàng)目無(wú)異于杯水車薪。如中航管理的統(tǒng)建樓小區(qū)因近期深圳多雨，有七、八戶房屋出現(xiàn)程度不同的滲漏現(xiàn)象，據(jù)測(cè)算完全修復(fù)需要資金數(shù)萬(wàn)元，但小區(qū)所有住宅業(yè)主在中航入駐后開(kāi)始繳納的本體維修金只有區(qū)區(qū)數(shù)千元，距離修復(fù)所需資金額甚遠(yuǎn)。在紅桂物業(yè)公司管理的桂木園小區(qū)，這一現(xiàn)象更為普遍嚴(yán)重。業(yè)主認(rèn)為，既然我已給你們公司繳納了本體維修金，出了問(wèn)題當(dāng)然應(yīng)由企業(yè)出資維修，個(gè)別住戶甚至公然表示，如企業(yè)不負(fù)責(zé)維修，他們就會(huì)因此而拒絕繳納管理費(fèi)。
6、現(xiàn)有法規(guī)不夠完善，不利于老住宅區(qū)引入規(guī)范物業(yè)管理工作的開(kāi)展。
按照現(xiàn)行的國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，引入物業(yè)管理公司接管現(xiàn)有的老住宅區(qū)，需要事先在老住宅區(qū)內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)和產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但目前老住宅區(qū)普遍出租率很高，許多業(yè)主長(zhǎng)期不在老住宅區(qū)居住生活，因此成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的面臨著嚴(yán)重的主體缺位問(wèn)題。而這個(gè)問(wèn)題如果長(zhǎng)期得不到解決，勢(shì)必會(huì)影響老住宅區(qū)其他業(yè)主正當(dāng)權(quán)利的行使，因此必須從政策和法規(guī)層面加以保護(hù)和明確。另外，按照目前的《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，老住宅區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)處于最低檔次，而現(xiàn)實(shí)狀況是老住宅區(qū)管理費(fèi)用收繳率低，而管理成本又高，物業(yè)管理企業(yè)難以保證獲得正常的經(jīng)營(yíng)收益，這也需要從政策層面上加以解決。相關(guān)還有目前物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范，缺乏健康有序透明的有形物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)，這也不利于老住宅區(qū)物業(yè)管理工作的推進(jìn)。
二、政策建議
1、加強(qiáng)地方立法，健全法制，從制度上保證順利開(kāi)展整治老住宅區(qū)并引入規(guī)范物業(yè)管理工作。
對(duì)于老住宅區(qū)數(shù)量較多，面積較大的城市，開(kāi)展整治老住宅區(qū)并引入規(guī)范物業(yè)管理工作，是一項(xiàng)事關(guān)全局的復(fù)雜性、艱巨性的系統(tǒng)工程，牽涉面廣，工作量大，必須要盡快建立和完善嚴(yán)格的法規(guī)制度，才能保證此項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。各地方城市政府應(yīng)該制定出臺(tái)《整治老住宅區(qū)并引入規(guī)范物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》等規(guī)范性文件及相關(guān)配套措施，明確領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、部門分工及協(xié)作、工作內(nèi)容和程序，整治范圍、明確相關(guān)支持和優(yōu)惠政策，如財(cái)政支持政策、改造資金銀行優(yōu)惠貸款、改造工程稅費(fèi)減免、物業(yè)管理和活動(dòng)用房增建、參與管理老住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)所享受的政策優(yōu)惠，等等。同時(shí)可以考慮針對(duì)老住宅區(qū)整治并引入規(guī)范物業(yè)管理之中出現(xiàn)的特殊情況，在各地出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例和辦法中增加相應(yīng)規(guī)定條款，并在各地物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)中增加老住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整補(bǔ)充其他有關(guān)政策規(guī)定。
2、廣泛開(kāi)展整治老住宅區(qū)并引入規(guī)范物業(yè)管理加大物業(yè)管理宣傳力度，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)。
市、區(qū)、街道等各級(jí)政府要組織力量，通過(guò)開(kāi)展實(shí)施各種形式多樣、生動(dòng)活潑的物業(yè)管理宣傳活動(dòng)，如新聞媒體宣傳、物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)、組織參觀實(shí)施物業(yè)管理的優(yōu)秀小區(qū)，等等，把物業(yè)服務(wù)的理念通過(guò)潛移默化的方式灌輸?shù)嚼献≌瑓^(qū)居民的思想中，增強(qiáng)這些居民的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)、民主管理意識(shí)、契約意識(shí)和法制意識(shí)，使這些居民能夠真正意識(shí)到，物業(yè)管理服務(wù)能夠有力地維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常工作和生活秩序，維護(hù)社區(qū)的安定，提高文明程度，同時(shí)保障了物業(yè)資產(chǎn)的保值增值和公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，促進(jìn)了社會(huì)財(cái)富的積累；物業(yè)管理服務(wù)明顯改善和提高了居住質(zhì)量，美化了城市市容環(huán)境，提升了城市形象和品味，優(yōu)化了城市人居和投資環(huán)境。同時(shí)，物業(yè)管理的實(shí)施，能夠?yàn)槔献≌瑓^(qū)下崗居民提供很多新的就業(yè)機(jī)會(huì)和崗位。
3、政府出資大力開(kāi)展整治老住宅區(qū)并引入規(guī)范物業(yè)管理試點(diǎn)工作，發(fā)揮示范帶動(dòng)作用。
一項(xiàng)新生事物的誕生總會(huì)引起許許多多的好奇和爭(zhēng)議，總有一個(gè)循序漸進(jìn)的認(rèn)識(shí)乃至接受的過(guò)程。對(duì)于老住宅區(qū)的城市居民，長(zhǎng)久以來(lái)他們一直生活在沒(méi)有正式物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)域，要認(rèn)識(shí)和接受物業(yè)管理這種新的生活服務(wù)方式也因此需要一個(gè)轉(zhuǎn)變思想從而逐步接納的過(guò)程。通過(guò)政府出資，在城市老住宅區(qū)中選擇若干個(gè)試點(diǎn)區(qū)進(jìn)行整治并引進(jìn)和推行物業(yè)管理服務(wù)，使試點(diǎn)區(qū)出現(xiàn)新的變化，產(chǎn)生積極的效果，使得試點(diǎn)區(qū)的衛(wèi)生狀況、治安狀況、文明程度等各方面較之以前的生活狀況都有很大的改善。通過(guò)他們身邊的活生生的例子和給他們帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的積極變化，能夠切實(shí)增加老住宅區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)和了解，轉(zhuǎn)變他們的生活觀念，促使他們主動(dòng)接受現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)。這些試點(diǎn)區(qū)建立起的新型社區(qū)鄰里關(guān)系及行為模式，能夠產(chǎn)生強(qiáng)大的生命力和倡導(dǎo)示范效應(yīng)。
4、拓寬老住宅區(qū)整治改造資金籌集渠道，鋪設(shè)引入物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件。
老舊住宅區(qū)建造年代久遠(yuǎn)，當(dāng)初并不是考慮按照物業(yè)管理的要求進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)的，基本沒(méi)有物業(yè)管理活動(dòng)用房等引入規(guī)范物業(yè)管理必備設(shè)施。此外，由于老住宅區(qū)普遍歷時(shí)較久，各種設(shè)施、設(shè)備、管網(wǎng)等大多已老化破舊，這也亟需投入相當(dāng)數(shù)額的整修資金。因此，要保證在老住宅區(qū)順利引入物業(yè)管理，必須首先要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)良好的引入物業(yè)管理的硬件條件，需要先期投入一定數(shù)量資金對(duì)老住宅區(qū)進(jìn)行整治和改造。當(dāng)然，考慮到老住宅區(qū)問(wèn)題的產(chǎn)生和形成主要是由于傳統(tǒng)住房體制造成的“歷史欠帳”，各城市政府應(yīng)該負(fù)擔(dān)其中的較大部分，但不妨創(chuàng)新思路，拓寬老住宅區(qū)整治改造資金籌集渠道，研究由政府、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)多方共同負(fù)擔(dān)的整治改造資金籌集機(jī)制，特別是通過(guò)一定政策優(yōu)惠，吸引有興趣參與老住宅區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)出資，實(shí)行政府補(bǔ)貼一部分，業(yè)主自籌一部分，企業(yè)有償資助一部分的“三三制”整治改造資金籌集方式，這樣既可以保證資金及時(shí)籌集到位，也能緩解政府財(cái)政資金壓力。
5、加快推進(jìn)老住宅區(qū)房屋確權(quán)工作，建立物業(yè)管理的權(quán)利基礎(chǔ)。
在物業(yè)管理活動(dòng)中，明確、清晰的房屋產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)權(quán)人至關(guān)重要，直接關(guān)系并影響著物業(yè)管理活動(dòng)的正常開(kāi)展，如物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的是依照經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門確權(quán)的合法建筑面積收取的，如果產(chǎn)權(quán)不清，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取勢(shì)必會(huì)面臨很大的難題。目前老住宅區(qū)的房屋權(quán)屬關(guān)系比較復(fù)雜，歷史遺留問(wèn)題多，并且構(gòu)成也相對(duì)多元化，這樣的房屋產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀顯然不利于物業(yè)管理這種天然需要清晰產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)和產(chǎn)權(quán)法律保護(hù)效力的活動(dòng)在老住宅區(qū)的正常開(kāi)展。如果老住宅區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)不能盡快登記確權(quán)，賦予法律保護(hù)效力，必然會(huì)影響到業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中權(quán)利的有效行使。這些因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)不清而產(chǎn)生的問(wèn)題都將不利于物業(yè)管理在老住宅區(qū)的順利推進(jìn)。必須加快推進(jìn)該區(qū)域的房屋產(chǎn)權(quán)的確權(quán)工作，為物業(yè)管理活動(dòng)的開(kāi)展建立清晰、穩(wěn)固、有法律保障的權(quán)利基礎(chǔ)。
6、努力創(chuàng)造良好市場(chǎng)環(huán)境，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)積極參與。
要想順利推進(jìn)在老住宅區(qū)物業(yè)管理工作，還必須努力創(chuàng)造良好的外部氛圍和環(huán)境，充分調(diào)動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的積極性，減少他們?cè)谶@些區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)的種種顧慮，如城市政府加大對(duì)老住宅區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)力度，改造房屋，改善和提高這些地區(qū)物業(yè)的質(zhì)量，降低物業(yè)服務(wù)管理難度，實(shí)行“邊改造邊推行”物業(yè)管理活動(dòng)；政府主管部門可以考慮結(jié)合服務(wù)對(duì)象特性，制定出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則，保障物業(yè)管理在這些區(qū)域的順利推廣實(shí)施；政府主管部門可以制定相關(guān)措施，如在物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評(píng)定、稅費(fèi)繳納上給予適當(dāng)?shù)膬A斜、給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)積極參與這些地區(qū)的物業(yè)管理。
7、盡快全面啟動(dòng)房屋維修基金的收取和管理工作，建立長(zhǎng)效預(yù)防機(jī)制。
目前大部分老住宅區(qū)房屋已經(jīng)進(jìn)入大中修和更新改造階段，為了保證住房能夠得到及時(shí)維護(hù)修繕，國(guó)家規(guī)定了房屋專項(xiàng)維修基金制度。1998年，在國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，首次對(duì)此做出規(guī)定。同年，建設(shè)部和財(cái)政部據(jù)此制定了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的收取、管理、使用做出規(guī)定：
(1)買賣商品房時(shí)，購(gòu)房者按房款2%-3%的比例向售房者繳交此款；
(2)此款在當(dāng)?shù)劂y行專戶存儲(chǔ)，嚴(yán)禁挪作他用；
(3)業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，主管部門將此款交給物業(yè)公司代管，物業(yè)公司定期接受業(yè)主委員會(huì)檢查監(jiān)督；
(4)業(yè)主委員會(huì)成立前，此款的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，由行政主管部門審核后劃撥；
(5)各級(jí)房產(chǎn)、財(cái)政主管部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督此款的管理和使用；應(yīng)制定使用計(jì)劃報(bào)批、財(cái)務(wù)預(yù)決算、審計(jì)監(jiān)督和業(yè)主查詢對(duì)賬制度。
20**年由國(guó)務(wù)院公布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。應(yīng)該說(shuō)，房屋維修基金是住宅區(qū)房屋的“養(yǎng)老金”，但目前不少地方房屋維修基金已經(jīng)缺失嚴(yán)重，社會(huì)關(guān)注度越來(lái)越高，老舊房屋的維修壓力也日益增大。為了防止不斷出現(xiàn)大批老化嚴(yán)重的老住宅區(qū)，形成新的整治和改造壓力，必須樹(shù)立“防火勝于救火”、“未雨綢繆”的觀念，各地應(yīng)該盡快制定和完善房屋維修基金的法律法規(guī)，盡早啟動(dòng)和加強(qiáng)房屋維修基金追繳、收取和管理工作，建立長(zhǎng)效預(yù)防機(jī)制。
8、老舊住宅區(qū)基礎(chǔ)條件不一、情況復(fù)雜，物業(yè)管理必須因地制宜，區(qū)別不同情況采取相應(yīng)措施。
各老住宅區(qū)在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋年限、業(yè)主結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施方面差異很大，改進(jìn)和引入物業(yè)管理的條件好壞不一。目前，在一些初步具備條件的小區(qū)和經(jīng)過(guò)整治可以達(dá)到引入規(guī)范化管理的小區(qū)，積極創(chuàng)造條件引入規(guī)范的物業(yè)管理，擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面是極為必要和有益的。但是這并不等于說(shuō)在任何一個(gè)老住宅區(qū)都具備引入規(guī)范的物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)可能和條件。在和羅湖街道辦工作人員代表座談時(shí)，某街道辦領(lǐng)導(dǎo)曾坦言，為了積極推進(jìn)老住宅區(qū)整治和引入物業(yè)管理工作，他們?cè)?jīng)先后邀請(qǐng)十多個(gè)物業(yè)管理公司前往本街道所屬的多個(gè)老住宅區(qū)考察，希望與這些物管公司達(dá)成介入整治和整治后進(jìn)駐管理的意向，但90%以上的物管企業(yè)在考察以后都因小區(qū)規(guī)模太小或不具備規(guī)范化管理?xiàng)l件而搖頭離去。只有個(gè)別具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)責(zé)任感較高的企業(yè)表示，可以考慮在經(jīng)過(guò)整治具備相當(dāng)條件后入駐個(gè)別小區(qū)。
為此，我們建議，區(qū)主管部門和有關(guān)街道、社區(qū)工作站應(yīng)積極行動(dòng)起來(lái)，“因區(qū)而宜”，不等不靠，采取各種有效措施和管理形式，加強(qiáng)對(duì)老住宅區(qū)的管理，消滅管理盲區(qū)。如對(duì)目前條件稍差，尚不具備引入規(guī)范物業(yè)管理的老住宅區(qū)，可由社區(qū)居委出面將治安、衛(wèi)生等主要服務(wù)項(xiàng)目外包給專業(yè)公司，社區(qū)居委會(huì)充當(dāng)專業(yè)公司與老住宅區(qū)業(yè)主之間的中介，負(fù)責(zé)對(duì)專業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，并代收費(fèi)用；亦可由社區(qū)居委會(huì)出面引導(dǎo)老住宅區(qū)居民成立業(yè)主委員會(huì)，組建樓宇管理小組，人員由業(yè)主自己推選，管理經(jīng)費(fèi)由小區(qū)業(yè)主自籌，實(shí)行業(yè)主直接自治管理。對(duì)個(gè)別“先天不足，后天老化”情況過(guò)于嚴(yán)重，改進(jìn)管理的余地極為有限，管理難度大，引進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理根本不具備現(xiàn)實(shí)可能性的老舊住宅區(qū)，建議政府加快城區(qū)改造步伐，通過(guò)拆除重建形式從根本上解決問(wèn)題。
深圳物業(yè)管理研究所 趙向標(biāo) 吳正紅 吳春興
篇3：淺談大型國(guó)有企業(yè)自管房轉(zhuǎn)制、推行物業(yè)管理
淺談大型國(guó)有企業(yè)自管房轉(zhuǎn)制、推行物業(yè)管理
我國(guó)國(guó)有大型企業(yè)一般都建有一定數(shù)量的職工住宅，隨著房改工作的不斷深入，住宅商品化、分配貨幣化的推進(jìn)，國(guó)有大型企業(yè)的物業(yè)管理也蓬勃發(fā)展起來(lái)，自管房逐步被個(gè)人物業(yè)所代替，原來(lái)的房產(chǎn)處、房管所也被物業(yè)管理公司所代替。由于情況比較復(fù)雜，舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理難上加難。在此，我們以武鋼自管房轉(zhuǎn)制、推行物業(yè)管理的實(shí)踐為例，談?wù)剬?duì)國(guó)有大型企業(yè)推行物業(yè)管理的看法，供同行參考。
一、武鋼物業(yè)管理產(chǎn)生的背景及現(xiàn)狀
武鋼是冶金系統(tǒng)的一個(gè)老企業(yè)，職工生活住宅隨著武鋼的改革發(fā)展，目前已頗具規(guī)模。五個(gè)主要生活區(qū)共有50多個(gè)小區(qū)，建筑面積410萬(wàn)平方米，共計(jì)住房6.3萬(wàn)套，居住人口約20多萬(wàn)。前些年，職工住宅管理一直是福利型，即：無(wú)償分配、低廉租金、無(wú)償維護(hù)與管理，不但不能實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)房”，而且使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)承受壓力越來(lái)越大。從1992年開(kāi)始，武鋼按國(guó)務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)住房制度改革的總體要求和地方政府的具體政策，先后實(shí)施了三次循序漸進(jìn)的房改，房屋的產(chǎn)權(quán)主體已由公有轉(zhuǎn)變?yōu)樗接校械母＠?、行?/a>型的管理模式已不適應(yīng)住房改革后的需要。隨著住房所有權(quán)的變化和職工商品化意識(shí)的增強(qiáng)，武鋼的物業(yè)管理也從無(wú)到有，應(yīng)運(yùn)而生。
1996年武鋼結(jié)合自管房實(shí)際，提出了“堅(jiān)定信念，轉(zhuǎn)變觀念，抓點(diǎn)帶面，層層推進(jìn)”的基本改造原則；以小區(qū)“拆違、整治、管理服務(wù)、收費(fèi)”為具體實(shí)施步驟；以自管房推行物業(yè)管理、走向社會(huì)、闖進(jìn)市場(chǎng)為目的，初步形成了武鋼推行物業(yè)管理的總體構(gòu)想。
武鋼把當(dāng)年交付使用的106街坊作為試點(diǎn)，組建了“冶金苑物業(yè)管理中心”，在冶金行業(yè)率先推行了物業(yè)管理，由原來(lái)的福利型房管所逐步轉(zhuǎn)軌到經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理公司。截止20**年12月，武鋼職工住宅區(qū)已實(shí)施物業(yè)管理的街坊小區(qū)共計(jì)26個(gè)，住宅3.8萬(wàn)余套，建筑面積300余萬(wàn)平方米，人口近12萬(wàn)，物業(yè)管理覆蓋率占武鋼現(xiàn)有住宅面積的70%。
武鋼在推行物業(yè)管理的過(guò)程中，不僅注重物業(yè)管理的覆蓋率，更重視提升物業(yè)管理的服務(wù)水平和服務(wù)功能。7年來(lái)，累計(jì)有5個(gè)小區(qū)榮獲“國(guó)家物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”稱號(hào)，8個(gè)小區(qū)榮獲“湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號(hào)。
二、武鋼自管房轉(zhuǎn)制、推行物業(yè)管理的作法
1、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人認(rèn)識(shí)深、決心大是推行物業(yè)管理的前提。
武鋼領(lǐng)導(dǎo)人在房管體制改革、推行物業(yè)管理的問(wèn)題上，主要抓了以下三個(gè)方面的工作：一是定目標(biāo)、定時(shí)間、定任務(wù)。什么時(shí)間抓試點(diǎn)；什么時(shí)間完成多大范圍的推廣任務(wù)；什么時(shí)間基本完成轉(zhuǎn)制任務(wù)；什么時(shí)間打造自己的物業(yè)管理品牌都作了嚴(yán)格的決定，納入了企業(yè)目標(biāo)管理；二是根據(jù)推行物業(yè)管理、特別是舊小區(qū)推行物業(yè)管理的需要，本著“滿足基本要求，保障投入到位”的原則，投入大量啟動(dòng)資金，完善了舊小區(qū)服務(wù)功能，如院墻、自行車棚、物業(yè)管理小區(qū)辦公室、小區(qū)活動(dòng)廣場(chǎng)、市政道路、綠化等，保證了舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的基本要求，為順利實(shí)施物業(yè)管理奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)；三是加強(qiáng)管理力度。武鋼在企業(yè)積極精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)的同時(shí)，為了保證物業(yè)管理的順利推行，于1997年把武鋼物業(yè)管理的職能從武鋼房產(chǎn)公司房產(chǎn)科剝離出來(lái)，成立了專業(yè)的管理部門。同時(shí)為了與市場(chǎng)接軌，于20**年組建成立了武漢武鋼物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“武鋼物業(yè)”），并由原有二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司發(fā)展為國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
2、“抓點(diǎn)帶面、穩(wěn)妥推進(jìn)”是國(guó)有企業(yè)推行物業(yè)管理的有效方法。
國(guó)有大型企業(yè)一般都有一個(gè)或者多個(gè)房管所，房管隊(duì)伍龐大，轉(zhuǎn)制涉及面廣，武鋼這樣的特大型國(guó)有企業(yè)尤其如此。推行物業(yè)管理，最好不要“一刀切”，而應(yīng)該抓點(diǎn)帶面，穩(wěn)妥推進(jìn)。武鋼用人機(jī)制、經(jīng)營(yíng)體制上，逐步打破計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的常規(guī)模式，堅(jiān)決抵制了“物業(yè)管理是個(gè)筐，富余人員往里裝”的錯(cuò)誤做法，對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員精心挑選、寧缺勿濫，管理人員一律培訓(xùn)持證上崗，從專業(yè)化入手，逐步向企業(yè)化、社會(huì)化過(guò)渡。同時(shí)，不斷打破已不適應(yīng)新模式要求的條條框框，建立起新的運(yùn)行模式和經(jīng)營(yíng)機(jī)制，保證了物業(yè)管理的健康發(fā)展。1997年武鋼在106小區(qū)抓物業(yè)管理試點(diǎn)取得初步經(jīng)驗(yàn)后，先后在2000年和20**年對(duì)武鋼的鋼花新村、紅鋼城、冶金街、白玉山等四個(gè)舊生活區(qū)推行了物業(yè)管理工作。幾年來(lái)，共有18個(gè)舊小區(qū)通過(guò)“拆違、整治、管理、服務(wù)、收費(fèi)”五步曲，實(shí)現(xiàn)了推行物業(yè)管理的目標(biāo)任務(wù)。目前，武鋼物業(yè)管理總面積約300萬(wàn)平方米，占武鋼職工住宅總面積的70%。武鋼計(jì)劃用1~2年時(shí)間將符合條件的舊街坊小區(qū)，按“抓點(diǎn)帶面，層層推進(jìn)”的工作思路積極推行物業(yè)管理。
3、投入是啟動(dòng)國(guó)有大型企業(yè)物業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)
推行物業(yè)管理在舊住宅小區(qū)整治工作中既是重頭戲又困難重重。主要表現(xiàn)在：違章搭蓋、違章建筑較多，生活配套設(shè)施不完善，市政設(shè)施嚴(yán)重老化，綠化水平較低。針對(duì)這些問(wèn)題，武鋼在舊小區(qū)推行物業(yè)管理的工作思路是“拆違、整治、管理、服務(wù)收費(fèi)”。
首先是拆違。由于建房時(shí)間長(zhǎng)，舊小區(qū)違章率比較高，要拆除違章建筑還原成本來(lái)面貌難度較大。武鋼積極與政府及街道辦事處聯(lián)系，交換思想，爭(zhēng)取他們的支持，同時(shí)結(jié)合市政府社區(qū)建設(shè)達(dá)標(biāo)等各項(xiàng)活動(dòng)，加大執(zhí)法力度，形成政企共建、齊抓共管、共建小區(qū)的格局。其次是整治。所謂整治，就是投入一定的資金，按物業(yè)管理的要求，達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)：一是封閉小區(qū)建院墻，增加門衛(wèi)房，保證24小時(shí)保安服務(wù)條件；二是完善服務(wù)功能，增設(shè)便民商店，活動(dòng)中心場(chǎng)地及自行車庫(kù)、曬衣架等各類設(shè)施；三是市政設(shè)施、道路、邊溝恢復(fù)完好；四是綠化美化環(huán)境。第三是管理服務(wù)重心下移到小區(qū)內(nèi)，設(shè)立小區(qū)物業(yè)管理處。起步階段主要是保安、保潔、綠化、車輛管理和維修五大服務(wù)內(nèi)容。要與過(guò)去房管所的服務(wù)有較大變化，使業(yè)主感受到不同的服務(wù)。第四是收費(fèi)，通過(guò)完成整治任務(wù)，要讓業(yè)主在享受到3個(gè)月的物業(yè)管理試運(yùn)行服務(wù)后，就正式開(kāi)始以“收費(fèi)”為標(biāo)志的物業(yè)管理服務(wù)。
按照“拆違、整治、管理、服務(wù)、收費(fèi)”的工作思路，武鋼在近3年的時(shí)間里先后對(duì)18個(gè)舊小區(qū)計(jì)180余萬(wàn)平方米住宅物業(yè)實(shí)施了物業(yè)管理，總投入2000萬(wàn)元，取得了較好的效果。
4、隊(duì)伍建設(shè)是國(guó)有大型企業(yè)推行物業(yè)管理的保證。
武鋼在推行物業(yè)管理工作中，十分注重職工隊(duì)伍建設(shè)的問(wèn)題，把建設(shè)好職工隊(duì)伍與打造武鋼物業(yè)品牌聯(lián)系起來(lái)，全方位提升職工隊(duì)伍素質(zhì)。其主要做法是：
1）物業(yè)管理人員100%參加上崗培訓(xùn)，使之對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)初步認(rèn)識(shí)。
2）舉辦學(xué)習(xí)班。武鋼物業(yè)針對(duì)員工專業(yè)知識(shí)、理論知識(shí)、專業(yè)技術(shù)、操作技藝等方面，每年定期舉辦學(xué)習(xí)班，以提高員工專業(yè)水。
3）參加技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)。武鋼物業(yè)將物業(yè)管理納入武鋼每?jī)赡甓家e行一次的技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)，從理論、實(shí)踐上推出自己的技術(shù)能手。
4）組織員工外出學(xué)習(xí)。物業(yè)管理的實(shí)踐性很強(qiáng)，武鋼物業(yè)每年組織3~5批各層次員工外出學(xué)習(xí)，或自帶課題專題考察，真正使員工達(dá)到學(xué)到知識(shí)，開(kāi)擴(kuò)眼界的目的。
5）內(nèi)部專題交流。武鋼物業(yè)在建設(shè)員工隊(duì)伍時(shí)，不僅注重外出學(xué)習(xí)，也十分注重內(nèi)部同崗位之間的互幫互學(xué)，每年都要組織專題研討會(huì)。通過(guò)交流，員工們對(duì)照別人的長(zhǎng)處找差距，不斷提升自己的管理水平，為武鋼物業(yè)邁向更高水平奠定了基礎(chǔ)。
文/陳再斌