無錫市住房保障和房產管理局文件
錫房規發[20**]3號
關于印發《無錫市前期物業管理招標投標實施辦法》的通知
各區住保房管局、各物業服務企業、各房地產開發企業及有關單位：
為進一步規范本市前期物業管理招投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，我局根據國務院《物業管理條例》和住建部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的精神，結合我市物業管理市場實際，對《無錫市前期物業管理招標投標實施辦法》進行修訂。現印發給你們，望認真貫徹執行。
附件：無錫市前期物業管理招標投標實施辦法
二O一三年八月十六日
無錫市住房保障和房產管理局辦公室
20**年8月19日印發
附件：
無錫市前期物業管理招標投標實施辦法
(20**年4月1日無錫市住房保障和房產管理局發布實施 20**年8月1日修訂)
第一條 為了規范本市前期物業管理招標投標行為，保護當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《江蘇省物業管理條例》及《江蘇省前期物業管理招標投標實施辦法》等有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱的前期物業管理招標投標，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位通過招投標的方式將物業區域內的房屋、共用設施設備以及場地的維修、養護、秩序維護、綠化養護、環境保潔等各類服務和管理項目一次性發包，由投標人通過競標承接管理的活動。
新建物業是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業主委員會的物業。
第三條 前期物業管理招標投標應遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。招、投標雙方不得弄虛作假，惡意串通，損害對方或其他投標人的合法權益。
第四條 無錫市住房保障和房產管理局(以下簡稱“市住保房管局”)是本市前期物業管理招標投標活動的主管部門;無錫市物業管理中心(以下簡稱“市物管中心”)受市住保房管局的委托負責本市前期物業管理招標投標活動備案及指導工作，并建立物業服務企業參與前期物業管理招標投標活動的誠信檔案;各市(縣)、區住保房管局實施本轄區內前期物業管理招標投標活動的指導、服務和監督工作。
第五條 新建物業建設單位應當在前期物業管理招標投標前，將劃定的物業管理區域向項目所在地的市(縣)、區住保房管局備案，確保一個物業管理區域只能由一家物業服務企業管理。
辦理物業管理區域備案手續，須提交以下資料：
1、無錫市物業管理區域劃分備案表;
2、申請單位營業執照及房地產開發資質證書;
3、項目立項批復、公建配套批復、項目命名批復文件;
4、項目總平面圖及物業管理用房配置平面圖;
5、其他需要提供的材料。
第六條 前期物業管理招標活動分為公開招標、邀請招標。
在本市市區范圍內，新建住宅物業建設單位應當通過公開招標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業負責前期物業管理。
有下列情形之一的，經項目所在地的市(縣)、區住保房管局批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業負責前期物業管理：
(一)連續兩次公開招標投標人少于3個的;
(二)同一物業管理區域內住宅規模建筑面積小于三萬平方米的;
(三)立項為非住宅或在同一物業管理區域內的非住宅占總建筑面積70%以上的;
(四)物業產權單一并由產權人自用的;
(五)在保密或安全等方面有特別要求的;
(六)其他國家規定或行業要求不適宜采用招標方式的。
符合以上(一)、(二)、(三)、(六)款條件，采取協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業負責前期物業管理的，新建物業建設單位(簡稱“甲方”)和被選聘的物業服務企業(簡稱“乙方”)應按以下標準向無錫市物業管理協會(簡稱“市物管協會”)交納合同保證金：物業總建筑面積不超出30萬平方米部分，甲方按4元/平方米、乙方按2元/平方米，不足5萬平方米按5萬平方米計算交納保證金;總建筑面積在30萬平方米以上的大型物業區域，30萬平方米以內面積部分按上述標準交納保證金，超出30萬平方米面積部分，甲方按2元/平方米、乙方按1元/平方米交納保證金。
合同保證金主要用于確保標的物業前期物業管理服務質量。合同標的物業取得市級城市物業管理優秀項目稱號后，保證金的一半將予以返還;取得省級城市物業管理優秀項目稱號或者業主委員會成立并與業主委員會交接完成后，剩余保證金全額返還。
物業服務達不到合同約定的服務標準而引起糾紛的，經項目所在區住保房管局要求，市物管協會可組織專業人員進行協調，并提出處理建議。區住保房管局可根據市物管協會提出的處理建議，視責任大小和情節輕重扣除責任方一定數額的保證金，所扣除的保證金用于整改物業服務，解決矛盾糾紛。
第七條 招標人應當在以下規定時限內完成前期物業管理的招標投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在現售開始前30日完成;
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業項目應當在正式交付使用前90日完成。
第八條 招標人可以自行組織實施招標活動，也可委托項目所在地的市(縣)、區住保房管局代理招標事宜。
招標人自行組織實施招標活動的，應當具有能夠編制招標文件、對投標人進行資格評審和組織評標的能力，并按下列規定組建招標工作小組：
(一)招標人的法人代表(負責人)或其代理人必須參加招標工作小組;
(二)熟悉物業管理招標業務的經濟、技術和管理人員占招標工作小組成員總數的50%以上。
第九條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要編制前期物業管理招標文件。前期物業管理招標文件應包括以下主要內容：
(一)招標人名稱和地址，招標工作小組的聯系方式或其委托的招標代理機構的聯系方式;
(二)物業基本情況，包括物業名稱，區域四至，總占地面積，總建筑面積，綠化面積，房屋類型，房屋幢數，套數，公建配套設施，主要設備設施，物業管理用房配置等;
(三)物業管理前期介入的時間、服務要求，相關業主共有的道路、綠地、公共場所、公用設施、車位(庫)、物業管理用房以及房屋共用部位、共用設施設備的配置和接管驗收要求;
(四)投標人的資質與條件及投標書的編制要求;
(五)物業管理服務的內容及要求;
(六)組織解釋招標文件及實地考察物業的時間;
(七)投標書密封要求和送達的截止時間，地點及方式;
(八)開標的時間，地點，方法與程序;
(九)招標人、投標人保證金的繳納及雙方的違約責任;
(十)投標報價要求、評標標準和評標方法，廢標認定原則;
(十一)擬簽訂合同的主要條款;
(十二)其他招標事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第十條 前期物業管理招標投標活動實行備案制度，招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報市物管中心備案：
(一)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件;
(二)招標人營業執照及房地產開發資質證書;
(三)招標公告或者投標邀請書;
(四)招標文件;
(五)法律、法規規定的其他材料。
市物管中心發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。
第十一條 招標人采取公開招標方式的，招標人應當在市住保房管局指定的報刊及網站發布招標公告;招標人采取邀請招標方式的，應向3家以上的具有相應物業管理資質和物業管理實績的企業發出投標邀請書。招標公告應包括以下內容;
(一)招標人名稱和地址，招標工作小組的聯系方式;
(二)招標物業的名稱，區域四至，總占地面積，總建筑面積，綠化面積，房屋類型，房屋幢數等基本情況;
(三)投標資格條件，報名的方式、時間、地點和期限以及投標資格預審辦法等事項。
投標邀請書的內容應包括上述三款內容，并還應載明獲取招標文件的時間，地點，方法和相關費用等。
第十二條 公開招標實行對投標申請人資格預審的，招標人應當在招標公告中載明資格預審的條件、資格預審辦法，作為對投標申請人進行資格預審的依據。
經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。
第十三條 招標人在招標備案的同時，應向市物管協會繳納招標保證金人民幣拾萬元整;招標人在與中標人簽定前期物業服務合同并至市住保房管局備案后，可以向市物管協會提出退還招標保證金的申請。
招標文件要求由投標人繳納投標保證金的，投標人應當繳納;未中標人在招標人發出中標通知書之后，可以向市物管協會提出退還投標保證金的申請;中標人在與招標人簽定前期物業服務合同并至市住保房管局備案后，可以向市物管協會提出退還投標保證金的申請。
市物管協會在收到退還保證金申請后10日內將保證金退還申請人。
招標文件對未中標人承諾支付投標書編制補償金的，招標人應當支付。
第十四條 物業管理招標文件發出之日至投標人提交投標文件的截止期間，不得少于20日。特殊情況下，由招標人申請，經項目所在地的市(縣)、區住保房管局征集投標人一致同意的，可提前到不少于10日。
第十五條 招標人對已發出的招標文件進行修改的，應在截標期日前15日，特殊情況不少于10日，將修改后的招標文件以書面形式送達投標人并報市物管中心備案。
招標人可召開招標文件答疑會議或組織物業現場踏勘，就招標文件向投標人解釋說明。解釋說明內容與招標文件內容不一致的，招標人應在截標期日前15日，特殊情況不少于10日，以書面形式告知所有投標人并報市物管中心備案。
招標文件的修改內容或解釋說明內容逾期送達至投標人的，投標文件送達截止期日順延。
第十六條 具有三級以上(含三級)中華人民共和國物業管理企業資質證書(以下簡稱物業管理企業資質證書)的本市物業服務企業，均可參與本市與其管理資質相對應的前期物業管理投標活動。
進入本市參與物業服務的外省物業企業必須具有一級物業管理企業資質證書，本省外地企業必須具有二級以上(含二級)物業管理企業資質證書，參加投標前應當到市住保房管局辦理備案手續。如遇特殊情況，外省二級資質企業進入我市物業管理市場須在辦理備案手續的同時做出相應的承諾。
市物管中心應建立物業服務企業誠信管理體系，為企業參與投標出具誠信記錄證明。
第十七條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。
投標文件應當包括以下內容：
(一)投標函;
(二)投標人授權委托書(法定代表人不出席招標投標活動的適用);
(三)投標報價;
(四)企業營業執照、物業管理企業資質證書及其他招標書中指定的有效證明;
(五)企業簡介及業績情況;
(六)物業服務企業的管理機構設立方案，運作流程及各項管理規章制度;
(七)物業服務人員配備方案;
(八)物業服務用房及其他物資裝備配置方案;
(九)物業服務分類標準服務承諾;
(十)物業服務模式，包括擬在中標后將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作進行分包或聘請顧問協助管理等;
(十一)檔案資料的建立與管理;
(十二)社區文化與精神文明服務方案;
(十三)物業服務費用及其他費用收支測算方案;
(十四)愿意承受的有關獎罰;
(十五)招標人要求的其他內容。
第十八條 投標人應在截標期日前，將加蓋投標人印章及其法定代表人印章后的投標文件密封送達招標人。招標人收到投標文件后，應出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥為保存投標文件，在開標之前，不得啟封投標文件。
投標人在截標期日前，可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。
投標人在截標期日后送達投標文件或者經補充修改的投標文件，招標人應當拒收。
第十九條 投標人在前期物業管理招標投標活動中，享有下列權利：
(一)有權按照招標文件的要求自主投標;
(二)根據本企業的經營情況有權參與招標競爭或放棄招標競爭;
(三)根據本企業的經營情況和資質等級，有權確定自己的投標報價。
第二十條 開標由招標人或招投標活動組織人主持，并邀請所有投標人參加。開標時，由投標人選派代表檢查投標文件密封情況，經確認后由招標工作人員當眾拆封，宣讀。
招標人在截標期日前收到的所有投標文件，都應在開標時當眾拆封，宣讀。開標過程應當記錄，并存檔備查。招標人可委托公證處對開標過程進行公證。
第二十一條 招標人應組建評標委員會負責評標。評標委員會的成員人數為5人以上(含5人)單數。其成員由招標人代表和物業管理招投標評審專家組成。其中，招標人代表不得超過評標委員會成員數三分之一。
物業管理投標評審專家可由招標人從市住保房管局建立的物業管理招投標評審專家庫名冊中采取隨機抽取的方式確定。與投標人有利害關系的，不得成為評標委員會成員。評標委員會成員名單在開標前應當保密。
特殊招標項目可以直接從專家庫中確定。
評標委員會成員及參與評標有關工作人員不得透露投標文件的評審情況。
第二十二條 評標委員會可以用書面形式，要求投標人對投標文件中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得改變投標文件的實質性內容。
第二十三條 評標委員會應采取公開答辯的方式要求投標人對投標文件中有關內容作出答辯或說明。
投標人參與答辯的人員應持有在有效期內的從業資格證書。
第二十四條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標方法和標準，對投標文件進行評審和比較，可采用下列兩種方式確定中標人：
(一)綜合評分法，以分數最高者為中標人;
(二)綜合評議法，經評委有記名投票決定中標人。
本市前期物業管理招標投標活動一般采取綜合評分法。
第二十五條 經評標委員會過半數以上評委認定以下情形之一的，應作廢標處理：
(一)投標文件逾期送達的;
(二)投標文件沒有按照招標文件的要求進行密封的;
(三)投標文件沒有投標人印章和投標人法定代表人簽章且沒有法定代表人簽章授權委托的;
(四)投標文件載明的物業管理目標、內容、質量標準和管理措施明顯不能滿足招標文件規定要求的;
(五)投標報價項目、計算、報價方法不符合招標文件要求，影響到對投標報價評審比較的;或者同標準的服務項目投標人以明顯低于本市物業服務社會平均成本價競標的;
(六)投標文件超出招標文件，附加了招標人不能接受條件的;
(七)發現投標人以他人名義投標、串通投標、以其他弄虛作假方式投標，或者以行賄手段謀取中標的。
當進行招標項目的所有投標人被評標委員會認定為廢標的，或者某一投標人被評標委員會認定為廢標后使得投標人不足3個的，招標人應當重新招標。
當評標委員會無法形成過半數以上統一意見，招投標無法繼續進行時，招標人應當重新招標。導致該情形出現的投標人應當承擔相應責任。
第二十六條 一般項目評標活動應在投標截止后3日內完成，重點工程項目可在7日內完成。
中標人確定后，招標人應當及時向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有投標人。對未能中標的投標人，招標人應退回其投標文件。
第二十七條 中標人應當自中標通知書發出之日起7日內，提供以下資料報市物管中心備案。
(一)中標人的投標文件正本;
(二)中標人的營業執照、物業管理資質證書復印件及聯系方式;
(三)公證書及中標通知書。
市物管中心應建立中標人中標后物業管理核查機制，為行政管理部門提供必要的前期物業管理核查情況。
第二十八條招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂前期物業服務合同。
招標人在與中標人簽定前期物業服務合同后30日內，將合同報市住保房管局備案。
招標人與中標人應當于合同備案之前，分別向市物管協會提交不低于拾萬元的履約保證金。履約保證金于合同標的項目成立業主委員會，并與業主委員會完成交接后，予以一次性全額返還。
招標人、中標人任何一方或雙方提前中止合同，或經物業管理行政主管部門和市物管中心認定，招標人、中標人任何一方或雙方未按照有關政策規定及合同約定履行相關責任、義務確需扣除保證金的，招標人或者中標人一方或雙方履約保證金不予返還。所扣除的保證金用于整改物業服務，解決矛盾糾紛。
第二十九條 中標人應當在向市住保房管局進行合同備案后30日內，告知項目所在地的市(縣)、區住保房管局，接受其監督和指導。告知材料包括中標人的營業執照、物業管理資質證書，聯系方式，項目建設的政府批件、中標通知書和已備案的合同等資料。
第三十條 在規定的時間內，因某一方原因而導致招投標無法正常進行或確定中標人后無法在規定的時間內簽定合同的，則將責任方所交保證金用于彌補對對方造成的經濟損失。
當經招標人、中標人雙方協商同意中標人放棄中標的，應按本辦法重新招標。
第三十一條 尚未交付使用的新建物業項目提前中止合同的，應在中止合同3個月前報項目所在地的市(縣)、區住保房管局，并按本辦法重新招標。
已交付使用的新建物業項目提前中止合同的，應在中止合同3個月前報項目所在地的市(縣)、區住保房管局備案，由所在地的市(縣)、區住保房管局、街道辦事處指導物業業主成立業主大會和業主委員會或物業管理委員會后，由業主大會和業主委員會或物業管理委員會重新選聘物業服務企業實施物業管理。
第三十二條 前期物業管理招標過程中發生的廣告代理信息發布，文件編制，勞務，交通等費用均由招標人支付。
第三十三條 單一業主、或業主委員會經業主大會授權、或其他需要通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施物業管理的，可以參照本辦法執行。
第三十四條 本辦法由無錫市住房保障和房產管理局負責解釋。
第三十五條 江陰市、宜興市參照本辦法執行。
第三十六條 本辦法自20**年9月1日起實行。
篇2：前期物業管理招標投標管理暫行辦法(2003)
前期物業管理招標投標管理暫行辦法(20**)
建設部關于印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知
建住房〔20**〕130號
各省、自治區建設廳，直轄市房地產管理局，新疆生產建設兵團建設局：
為了規范物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，我部制定了《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部住宅與房地產業司。
建設部
二○○三年六月二十六日
前期物業管理招標投標管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了規范前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，制定本辦法。
第二條 前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。
建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業和行政主管部門對物業管理招投標活動實施監督管理，適用本辦法。
第三條 住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
國家提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。
第四條 前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理招標投標活動的監督管理。
省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。
第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。
第二章 招標
第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。
前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。
第八條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布免費招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第九條 招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。
物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。
第十條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件應包括以下內容：
(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等；
(二)物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；
(三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；
(四)評標標準和評標方法；
(五)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；
(六)物業服務合同的簽訂說明；
(七)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第十一條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案：
(一)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；
(二)招標公告或者招標邀請書；
(三)招標文件；
(四)法律、法規規定的其他材料。
房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。
第十二條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。
實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。
第十三條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。
第十四條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第十六條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。
第十七條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
招標人設有標底的，標底必須保密。
第十八條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。
第十九條 通過招標投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
第三章 投標
第二十條 本辦法所稱投標人是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業管理企業。
投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。
第二十一條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。
第二十二條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。
投標文件應當包括以下內容：
(一)投標函；
(二)投標報價；
(三)物業管理方案；
(四)招標文件要求提供的其他材料。
第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。
第二十四條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十三條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。
第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章 開標、評標和中標
第二十六條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。
第二十七條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：
由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。
招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。
開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。
第二十八條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的2/3。
評標委員會的專家成員，應當由招標人從房地產行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。
與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。
第二十九條 房地產行政主管部門應當建立評標的專家名冊。省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門可以將專家數量少的城市的專家名冊予以合并或者實行專家名冊計算機聯網。
房地產行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。
第三十條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三十一條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
第三十二條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。
評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。
除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。
第三十三條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。
第三十四條 評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。
依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。
第三十五條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。
招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第三十六條 招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。
第三十七條 招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。
招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。
第三十八條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。
第三十九條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
第五章 附則
第四十條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。
第四十一條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。
第四十二條 本辦法第三條規定住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業管理企業的，其規模標準由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。
第四十三條 業主和業主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業的，參照本辦法執行。
第四十四 條本辦法自20**年9月1日起施行。
篇3：惠州市關于前期物業管理招標投標管理實施辦法（2015年）
責任部門: 惠州市房產管理局 生成日期: 20**-01-07
文 號: 惠市房〔20**〕2號 公開方式: 主動公開
關于印發《惠州市房產管理局關于前期物業管理招標投標管理實施辦法》的通知
各縣(區)房產管理局，市局屬各單位、機關各科室，各房地產開發企業、物業服務企業：
《惠州市房產管理局關于前期物業管理招標投標管理實施辦法》業經十一屆86次市政府常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
惠州市房產管理局
20**年1月5日
惠州市房產管理局關于前期物業管理招標投標管理實施辦法
第一章 總 則
第一條 為規范本市前期物業管理招標投標行為，保護當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《中華人民共和國招標投標法實施條例》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《廣東省物業管理條例》等有關法律、法規和政策，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的前期物業管理招標投標活動，適用本辦法。
第三條 前期物業管理招標投標，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位通過招標投標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，約定物業管理區域內房屋、共用設備設施、相關場地維修養護管理、公共秩序維護、綠化養護及環境保潔等物業管理權的活動。
第四條 本市行政區域內的住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
在投標截止時間前提交投標文件的投標人少于3個的，或者總建筑面積不超過5萬平方米的住宅及同一物業管理區域內非住宅物業，經項目所在地房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
一個物業管理區域內，只能選聘一家物業服務企業。
第五條 新建物業管理區域的劃分，根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域;但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
對物業管理區域劃定有爭議的，項目所在地房產行政主管部門應當征求所在地規劃部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關業主和居民委員會的意見后確定。
第六條 前期物業管理招標投標應當遵循依法、公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第七條 市、縣(區)房產行政主管部門負責本市行政區域內前期物業管理招標投標活動的指導、監督、管理。
第二章 招 標
第八條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。
前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標項目實際要求不符的過高的資格等要求。
第九條 一個物業管理區域分期建設或多公司建設的項目，應當統一招標人。
招標人在招標文件中確定的前期物業管理區域，應當與實際交付使用的物業管理區域相一致。
第十條 通過招標投標方式選擇物業服務企業的，招標人應按照下列時限完成物業管理招標投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
第十一條 招標人可以依法委托招標代理機構辦理招標事宜。招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并應遵守有關法律法規和本辦法對招標人的有關規定。
招標人委托的招標代理機構，必須是依法設立并且具有相應資質，可以從項目所在地房產行政主管部門建立的物業管理招標代理機構名錄庫中隨機抽選。
第十二條 招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。
第十三條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
規劃總建筑面積5萬(含5萬)平方米以上的住宅及同一物業管理區域內非住宅建設項目的前期物業服務項目，應當公開招標。
分期開發的住宅建設項目，應當以該項目的房屋建筑總面積計算。任何單位和個人不得將建設項目以化整為零或其他方式規避公開招標。
法律、法規規定不宜公開招標或者經過2次依法公正公開招標而廢標的,經項目所在地房產行政主管部門備案后，可以邀請招標。
第十四條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書10日前，提交以下材料到項目所在地房產行政主管部門備案：
(一)招標人的企業法人營業執照等資格證明文件;
(二)招標項目的建設工程規劃許可證及其總平面圖、建設用地許可等政府批準文件;
(三)招標公告或者投標邀請書;
(四)招標文件;
(五)招標代理委托合同(委托招標代理機構招標的)或招標小組人員資料(自行組織招標的);
(六)當地價格主管部門出具的物業服務收費標準招標上限的函復文件(物業服務收費需超過政府指導價水平的招標項目提交);
(七)法律、法規、規章規定的其他資料。
房產行政主管部門收齊備案相關材料后應向招標人發出《惠州市前期物業管理招標備案回執》。
第十五條 招標人采取公開招標方式的，應當按有關規定在相關公共媒介發布招標公告，招標公告時間不得少于10日。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上具有相應資質的物業服務企業發出投標邀請書。
招標公告及投標邀請書，應當載明招標人的基本情況和聯系方式、招標項目的基本情況、資格預審的條件以及獲取招標文件和資格預審文件的辦法等事項。
第十六條 前期物業管理招標文件應包括以下內容：
(一)招標人及招
標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況等; (二)物業管理內容及要求，包括服務內容、服務標準等;
(三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等;
(四)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點、評標標準和評標方法等;
(五)招標人、中標人違約責任;
(六)前期物業服務合同的簽訂說明;
(七)其他事項的說明及法律、法規、規章規定的其他內容。
第十七條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。
實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的物業服務企業營業執照、資質證書、稅務登記證、組織機構代碼證及房產行政主管部門出具的資質、信用檔案信息等證明材料。
第十八條 招標人可以對有下列情形的投標人，依法取消投標申請人的投標資格或依法限制其投標：
(一)在資格預審申請文件中提供虛假資料的;
(二)在3年內有2次以上串通投標、陪標或弄虛作假騙取中標行為的;
(三)物業服務企業或擬委派的項目負責人，服務信用嚴重缺失，依法受到限制的;
(四)近2年內受到行政主管部門重大行政處罰的。
第十九條 經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果并說明理由。
第二十條 資格預審文件或招標文件的發售期不得少于5日。
招標人應當合理確定投標人編制提交資格預審申請文件和投標文件所需要的時間。提交資格預審文件的時間，自資格預審文件停止發售之日起不得少于5日;提交投標文件的時間，自招標文件停止發售之日起不得少于20日。
第二十一條 招標人對已發出的資格預審文件或者招標文件進行必要的澄清或者修改的，招標人應當在提交資格預審申請文件截止時間至少3日前或者投標截止時間至少15日前，將澄清或修改的文件內容報項目所在地房產行政主管部門備案，并以書面形式通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第二十二條 招標人應按照相關法律法規的規定，在招標文件中明確投標保證金不予退還的約束事項。投標人在領取招標文件時，應按招標文件規定的金額，交納投標保證金。
第二十三條 招標人根據招標項目的具體情況，可以組織所有潛在投標人一起踏勘招標項目現場。
第二十四條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標方案等實質性內容進行談判。
招標人設有標底的，標底必須保密。
第三章 投 標
第二十五條 本辦法所稱投標人是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業服務企業。
第二十六條 投標人應當具有相應的物業服務企業資質和招標文件要求的其他條件。
本市行政區域外注冊的物業服務企業到本市開展物業服務業務的，應到項目所在地房產行政主管部門備案，并接受監督。
同一法定代表人的物業服務企業，不得同時參加同一物業管理服務項目的招標投標活動。
投標人以子公司名義參加投標的，其總公司的資質等級不適用于子公司。以總公司名義投標的，其物業服務行為可以由其分公司承擔，但不得發包給其子公司實施。
第二十七條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當在投標截止時間10日前以書面形式向招標人提出，招標人應當在3日內以書面形式回復投標人。
第二十八條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。
投標文件應當包括以下內容：
(一)投標函;
(二)投標報價，包括物業管理服務費用標準以及收支預算方案;
(三)物業管理服務方案，包括物業管理服務理念與目標、運作方法、制度目錄、人員配備、分項標準與承諾;
(四)對招標文件所列其他內容的陳述;
(五)招標文件要求提供的其他材料。
第二十九條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將由投標人的法定代表人簽署和加蓋公章的投標文件密封送達招標文件確定的投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人、簽收時間和加蓋招標人公章的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。
第三十條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截至時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充修改的內容為投標文件的組成部分，并應按照本規定第二十九條的規定送達、簽收和保管。
第三十一條 投標人不得相互串通投標，不得損害國家利益、社會公共利益或者招標人及其他投標人的合法權益。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會委員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章 開標、評標和中標
第三十二條 開標時間應當在招標文件確定的投標截止時間的同一時間公開進行，開標地點應當為招標文件確定的開標地點。
第三十三條 開標由招標人主持，并應在項目所在地房產行政主管部門監督下進行。開標應當按照下列規定進行：
(一)由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。
(二)招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當眾予以拆封、宣讀。
(三)開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。
第三十四條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表和物業管理評標專家組成，人數為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理評標專家，不得少于成員總數的2/3。評標委員會應推選一名評標委員會負責人，負責組織評標工作，評標委員會成員名單在評標前應予以嚴格保密。
第三十五條 評標委員會的物業管理評標專家由招標人在開標前2日內，從項目所在地房產行政主管部門依法建立的物業服務行業專家庫中，采取隨機抽取的方式確定。抽取的物業管理評標專家有下列情形之一的，應重新抽取：
(一)所在企業參加投標的;
(二)所在單位相關物業服務企業參加投標的;
(三)與投標人有其他利害關系的;
(四)因故不能參加評標活動的。
第三十六條 評標委員會成員應當依法認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員，不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行相關私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處，不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三十七條 評標委員會可以用書面形式，要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
第三十八條 評標活動主要包括標書評審、現場答辯等內容，具體應當事先在招標文件中說明，并注明各項內容所占比重。
標書評審是指評標委員會成員依據招標文件要求審閱投標書與其是否一致，按計分規定獨自進行評判。
現場答辯是指評委對投標書中不明確的地方，要求投標人作出必要的澄清和說明。投標人擬派擔任該項目的項目經理應當參加現場答辯。答辯人所作的澄清或者說明，不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
第三十九條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和評分辦法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。
第四十條 有下列情
況之一的，評標委員會應否決其投標： (一)逾期送達的或者未送達指定地點的;
(二)未按招標文件規定要求密封、簽署、蓋章的;
(三)以他人名義投標或者提供虛假資料的;
(四)投標文件載明的物業管理目標、內容、質量標準和管理措施明顯不能響應招標文件規定要求或者超出招標文件范圍;
(五)同標準服務項目，投標人以明顯低于本市物業管理服務社會平均成本價競標的;
(六)違反本辦法第三十一條之一的。
第四十一條 經資格預審后或者評標委員會認定，有下列情況之一的，應作廢標處理：
(一)有效投標少于3個的;
(二)招標代理機構、招標人或評標委員會成員泄露秘密、串通投標、進行實質談判、自行確定中標人、接受賄賂等影響招標公正的違法、違規行為的;
(三)因重大變故，招標項目被取消的;
(四)法律、法規、規章規定的其他情況。
確定廢標后，招標人應當重新組織招標。
第四十二條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格中標候選人。
招標人應當將中標候選人在評標現場、相關網站公示，公示期不少于3日，并在公示期滿后按照評標委員會推薦的中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以按照評標委員會確定的合格中標候選人排序依次確定其他合格中標候選人為中標人。
第四十三條 招標人應當在確定中標結果3日內向中標人發出中標通知書，同時將中標結果書面通知所有未中標的投標人，并返還其投標書及投標保證金。招標人應當對投標書的內容保密，不得復印、抄錄。中標通知書發出后，招標人改變中標結果或者中標人無故放棄中標的，應當依法承擔法律責任，造成對方損失的，應當給予賠償。
第四十四條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和投標文件，簽訂前期物業服務合同，不得再行訂立背離招標文件、投標文件和前期物業服務合同實質性內容的其他協議。
在前期物業服務合同簽訂后5日內，招標人應退還中標人的投標保證金。
前期物業服務合同簽訂后，招標人和中標人應按合同約定，辦理物業承接查驗手續，移交相關物業管理資料和物業管理用房等。
第四十五條 招標人應當在前期物業服務合同簽訂之日起15日內向項目所在地房產行政主管部門備案。備案資料應包括評標委員會的評標報告書、中標人的投標文件、中標通知書、前期物業服務合同等。
第五章 附 則
第四十六條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合有關法律法規和本辦法的，應當在接到中標結果書面通知之日起5日內向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。
第四十七條 招標投標活動中有違反國家、省相關法律法規和規章規定的，按照相關規定處罰。
第四十八條 本辦法自20**年3月1日起施行，有效期5年。