各縣(市)、區物業管理行政主管部門，各物業服務企業：
《徐州市市區前期物業管理招標投標實施細則(試行)》(徐房規〔20**〕1號)(以下簡稱〈細則〉)自20**年施行以來，國家及地方相繼出臺了《國務院關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》(國發〔20**〕17號)、《住房城鄉建設部辦公廳關于做好取消物業服務企業資質核定相關工作的通知》(建辦房〔20**〕75號)、《徐州市住房保障和房產管理局關于加強物業管理區域劃分及備案工作的通知》(徐房發〔20**〕86號)、《20**年全市物業管理工作推進實施方案》(徐房發〔20**〕14號)、《20**年全市物業管理工作推進實施方案》(徐住建發〔20**〕22號)等文件，這些文件取消了物業資質作為承接物業管理業務的條件，也取消了物業服務質量保證金管理辦法，增加了物業管理區域劃分備案作為招標要件，將前期招標代理工作實行市場化管理等招投標相關內容，這些政策改變使原《細則》與現行國家、地方政策相抵觸，不再適用于規范目前我市前期物業管理招投標市場要求。為加強物業企業事中事后監管，適應我市物業服務轉型、創新發展和市場化要求，在廣泛征求意見的基礎上，結合我市實際和市級機關機構改革要求，我局對《徐州市市區前期物業管理招標投標實施細則(試行)》(徐房規〔20**〕1號)進行了修改，形成了《徐州市市區前期物業管理招標投標實施辦法》，現予以下發執行。
徐州市住房和城鄉建設局
20**年7月29日
徐州市市區前期物業管理招標投標實施辦法
第一章 總 則
第一條 為了規范本市前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》及《江蘇省前期物業管理招標投標實施辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市市區(鼓樓區、云龍區、泉山區、徐州經濟技術開發區)范圍內，建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業和行政主管部門對招投標活動實施監督管理，適用本辦法。
第三條 前期物業管理招標投標，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位通過招投標的方式，將物業區域內的房屋、公共設施設備以及場地的維修、養護，秩序維護、綠化養護、環境保潔等各類服務和管理項目一次性發包，由投標人通過競標承接管理的活動。
第四條 徐州市住房和城鄉建設局(以下簡稱“市住建局”)是本市前期物業管理招標投標活動的行政主管部門;徐州市物業管理中心(以下簡稱“市物管中心”)負責市區物業管理招投標活動的監管工作，負責建立物業管理招投標平臺(以下簡稱“招投標平臺”)，為物業管理招投標活動提供指導和服務;各區物業管理主管部門按屬地管理原則，協助做好轄區內物業管理項目招投標日常監督管理。
鼓勵建設單位、業主大會通過招投標平臺公開選聘物業企業。
第五條 前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定將必須進行招標的項目以任何方式規避招標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。
第六條 住宅及同一物業管理區域內的非住宅建筑面積3萬平方米以上(含3萬平方米)或非住宅建筑面積1萬平方米以上(含1萬平方米)，建設單位必須依法通過招投標方式選聘物業服務企業。
一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第七條 有下列情形之一的，經區物業管理主管部門批準，可以采用協議的方式選聘物業服務企業：
(一)連續兩次公開招標投標人少于3個的;
(二)住宅及同一物業管理區域內的非住宅，建筑面積不足3萬平方米的，或者物業管理區域內以獨立式住宅(別墅)為主的建筑面積不足1萬平方米的，或者非住宅建筑面積不足1萬平方米的;
(三)同一物業管理區域內，有已備案的物業服務企業在管理的;
(四)其他國家規定或行業要求不適宜采用公開招標方式的。
第二章 招 標
第八條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的新建物業建設單位。新建物業是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業主委員會的物業。
第九條 招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與物業管理項目實際不符的資格要求。
第十條 前期物業管理招標應當以區物業管理主管部門備案的物業管理區域范圍進行，招標人應按物業管理區域備案面積一次性招標。
不得將依法進行招標的一個物業管理區域物業項目化整為零或以其他方式規避招標投標。
第十一條 招標人可以委托從事物業管理招標代理業務的招標代理機構辦理招標事宜。有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。
代理機構應具備相應的物業管理招標代理的業務能力以及良好的經營誠信記錄。招標代理機構應當遵守本辦法的相關規定，不得組織串標、圍標，不得同時為一個項目承擔招標和投標業務。
代理機構應在招標人委托的范圍內，通過招投標平臺承擔下列招標事宜：
(一)擬定招標公告(投標邀請書);
(二)編制招標文件;
(三)組織投標人報名、審查投標人資格;
(四)通知、發放入圍通知書;
(五)組織投標人踏勘現場;
(六)組織開標、評標;
(七)向招標人推薦評標委員會評定的中標順序;
(八)招標人委托的其他事項。
第十二條 建設單位應當在發布招標公告或發出投標邀請書10日前向市物業管理中心辦理招標預約，辦理招標預約時提交以下材料：
(一)《前期物業管理招標預約表》;
(二)委托代理合同(適用委托機構代理);
(三)項目的立項批文、土地受讓合同、地名委命名公告;
(四)規劃總平圖;
(五)物業區域劃分備案證明;
(六)項目簡介、物業用房圖示;
(七)招標公告(或投標邀請書)、招標文件;
(八)已繳納前期物業管理開辦費、電梯消防專項維修資金、預交住宅專項維修資金證明。
建設單位應向區物業管理行政主管部門提交以上材料備案。
市物管中心受理后，對資料齊備的應在3個工作日內出具《招標預約聯絡單》，招標人憑《招標預約聯絡單》在公共媒介上發布招標公告，或由招標人向受邀物業服務企業發出投標邀請。
第十三條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采取公開招標方式的，應在徐州智慧物業管理公眾服務平臺等公共媒介上發布招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱、地址、聯系方式和招標項目的基本情況，以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上(包括3個)物業服務企業發出投標邀請書。投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第十四條 公開招標實行對投標申請人資格預審的，招標人應當在招標公告中載明資格預審的條件、資格預審辦法，作為對投標申請人進行資格預審的依據。
預審合格的，招標人應當向投標人發出入圍通知書、招標文件，預審不合格的應當告知資格預審結果并說明理由。
資格預審合格的投標申請人超過5家(不包含5家)時，招標人可采取公開隨機抽簽決定的方式，或者采取按照招標公告載明的對投標申請人資格、業績等預審方法，從中選擇5家資格預審合格的投標申請人作為投標人。
第十五條 招標人或代理機構應當根據前期物業管理項目的特點和需要編制招標文件。招標文件應包括以下內容：
(一)招標人和招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、物業名稱、物業類型、電梯等相關設施設備的數量、物業管理服務用房、社區服務用房的配置、住宅專項維修資金交納情況、項目建設與竣工交付日期等;
(二)物業管理前期介入時間及相關要求;
(三)物業管理服務的內容和標準，包括房屋共用部位共用設施設備維修養護、公共綠化養護管理、公共秩序維護、車輛停放管理、消防等安全防范協助管理、裝飾裝修管理、環境衛生保潔、物業資料管理等服務內容、服務標準等;
(四)物業服務費用方式(包干制或酬金制);
(五)物業相關設施的經營與管理，包括停車場、會所、幼兒園等相關設施權利歸屬、服務收費方式、物業的使用與維護、規章制度;
(六)對投標人和投標書的要求，包括投標人的資格，投標書的格式、主要內容和份數等;
(七)投標企業情況，包括響應上述管理服務總體目標及各項指標要求、擬派出的管理項目負責人和主要技術人員簡歷與業績、管理機構的設立及配備的機械設備和采取的措施、財務管理制度及物業管理收費標準的測算、投標承諾、公共能耗管理等;
(八)招標活動方案，包括投標書送達地點及截止時間、開標時間及地點等;
(九)評標標準和評標方法，廢標認定原則等;
(十)招標人對前期物業管理開辦費的使用要求;
(十一)物業管理服務合同的簽訂說明;
(十二)其它事項的說明及法律法規規定的其它內容。
第十六條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間;依法必須招標的項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第十七條 招標人根據物業管理招標的具體情況，可以組織投標人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標人提出的有關物業項目的問題應當予以書面答復。
第十八條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其它情況。
招標人設有標底的，標底必須保密。一個招標項目只能編制一個標底。
第十九條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。
第二十條 通過招標投標方式選擇物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限，完成前期物業管理招標投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;
(二)預售商品房應當在申領《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
第三章 投 標
第二十一條 本辦法所稱投標人是指符合前期物業管理招標文件要求，參與投標競爭的物業服務企業。
投標人應當申請加入徐州智慧物業管理公眾服務平臺。本市行政區域外注冊的物業服務企業到本市開展物業服務業務的，應到物業行政主管部門登記，并接受行業指導和監督。
同一法定代表人的物業服務企業，不得同時參加同一物業管理服務項目的招標投標活動。以總公司名義投標的，其物業服務行為可以由其分公司承擔，但不得發包給其子公司實施。
第二十二條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。
投標文件應當包括以下內容：
(一)投標函;
(二)投標人授權委托書(適用于法定代表人因故不能出席開標活動的);
(三)投標企業經營的法定相關證書和經營業績;
(四)投標測算和投標報價;
(五)物業管理方案及其管理服務承諾;
(六)招標文件要求提供的其它材料。
投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當于投標截止時間10日前以書面形式向招標人提出。投標人將專項服務委托專業公司承擔的，應當進行說明。
第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。投標文件發生下列情形之一的，投標文件無效：
(一)未密封;
(二)沒有投標單位法定代表人(或其委托的授權代表人)的簽章，或未加蓋投標單位公章;
(三)送達超過提交投標文件截止時間;
(四)招標文件規定的其它情形。
無效的投標文件，招標人應當拒收。
第二十四條 招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。
第二十五條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，書面通知招標人。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。
第二十六條 投標人不得弄虛作假，騙取中標;投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益;禁止投標人以明顯低于同城市物業服務社會平均成本價套取中標;投標人不得與招標人串通投標，損害國家、社會公共利益或者他人的合法權益;禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章 開標、評標和中標
第二十七條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。
第二十八條 開標由招標人(或其委托的代理機構)主持，并邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：
(一)開標前應當由投標人或其推選的代表檢查投標文件密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證;
(二)開標可在市物業行政主管部門、市物管中心、區物業主管部門及轄區街道辦事處等派出人員監督下進行;
(三)開標過程應當有文字或影像等記錄，并存檔備查。
第二十九條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表、物業管理方面專家等組成，成員為5至9人的單數。招標單位可派遣數名專家，但不得超過專家成員總數的四分之一。
第三十條 評標委員會的專家成員，應當由招標人(或其委托的代理機構)在開標前1天內，在物業管理行政主管部門建立的《徐州市前期物業管理評標專家庫》中，通過招投標平臺，采取隨機抽取的方式確定。評標委員會成員的名單在開標前應嚴格保密。
與投標人有利害關系的評標專家、招標人代表不得進入評標委員會。投標人認為評委會成員有需要回避的，應當在開標現場提出申請、說明理由，由評委會決定評委是否應當回避。投標人對評標專家無異議的，應在開標現場簽署《無利害關系聲明》。
在前期物業招標活動中，招標人(或其委托的代理機構)未通過招投標平臺從《徐州市物業管理評標專家庫》中抽取專家的，評標無效。
第三十一條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要的澄清、說明或者補正。投標人應當采用書面形式作必要的澄清、說明或者補正，但其內容不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質性內容。
第三十二條 評標委員會應當審查每一份投標文件，有下列情況之一的，應作廢標處理：
(一)投標文件中沒有投標單位法定代表人(或其委托授權代表人)的簽章，或未加蓋投標單位公章，或沒有法定代表人簽章授權委托的;
(二)投標文件未能對招標文件提出的所有實質性要求和條件作出響應的;
(三)投標文件附有招標人不能接受的條件的;
(四)投標人以明顯低于本市物業服務社會平均成本競標的;
(五)投標人未按時參加開標;
(六)投標人有串通投標、弄虛作假、行賄等違法行為的;
(七)招標文件和法律法規所規定的其它情況。
第三十三條 評標委員會界定為廢標后，因有效投標不足3個使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會可以否決全部投標。依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，應當重新組織公開招標或邀標。
第三十四條 評標一般通過招投標平臺，采取綜合評估法。綜合評估法采取分項評分加權求和，各分項權重之和為100%;分項應根據投標報價(權重應不高于20%)、信譽標(權重應不高于20%)、技術標(權重應不低于50%)、現場答辯(權重應不高于20%)四大部分，招標人應在招標文件中載明評分項目、評分方法和評分權重等。
評標委員會應當依據招標文件確定的評標方法和具體評分標準打分。獲得市級以上物業行政主管部門發文通報的星級物業企業和市以上示范物業項目，在評標時根據招標文件上的詳細規定給予相應加分;對被記入“黑名單”的物業企業一年內不得參加物業投標。
第三十五條 評標專家應按照《徐州市物業管理評標專家和評標專家庫管理辦法》認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。評標專家有違規行為或者不稱職行為的，市物管中心可以取消評標專家資格;被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何物業管理項目的評標活動。評標專家庫每兩年一次變更。
第三十六條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告。評標報告應當如實記載以下內容：
(一)評標的基本情況;
(二)評標委員會成員及相關人員名單;
(三)廢標情況說明;
(四)中標候選人排序及得分;
(五)推薦評標結果及說明;
(六)澄清、說明、補充事項紀要;
(七)評標委員會成員及監標人員確認簽字;
(八)投標報價函。
第三十七條 評標委員會完成評標后，應對所有投標人作出排序，招標人應當按照排序先后確定中標人。當確定的中標人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標人，或重新招標。
招標人應當在投標有效期截止之日起30日內確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。由招標人向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。
第三十八條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立物業服務合同，中標人的投標文件應當作為物業服務合同的附件;招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其它協議。
招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當依法承擔法律責任。
第三十九條 評標結束后，招標人(或其委托的代理機構)應當保存招標投標過程中的書面材料，包括招標文件、中標物業服務企業的投標文件等，以及開標、評標過程中采集的影音資料。
物業管理主管部門處理投訴時，有權出據調閱函，向相關單位查閱、復制有關文件資料。
第四十條 招標人應當自確定中標人30日內向市物業管理行政主管部門辦理備案。
招標人向市物業管理行政主管部門提供以下資料備案：
(一)前期物業管理招投標完成登記表;
(二)委托代理招標的，提交委托代理合同;
(三)評標報告、中標通知書;
(四)中標人的投標文件正本;
(五)前期物業服務合同;
(六)法律、法規規定的其他材料。
第五章 附 則
第四十一條 業主大會成立前，前期物業服務合同已依法終止和解除，建設單位重新選聘前期物業服務企業的，應遵循如下程序：
(一)建設單位應重新制定選聘方案，選聘方案在物業管理區域內顯著位置公示15日，事前書面告知項目所在地辦事處、社區和區物業管理主管部門。原建設單位不存在或不履行時，應由項目所在社區居委會牽頭會同公選的業主代表實施。
(二)選聘方案應征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意。征求業主意見應當在社區、辦事處和區物業管理主管部門監督、指導下進行。征求業主意見的結果應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少于7日。
(三)建設單位按照選聘方案通過招投標平臺重新選聘物業服務企業。
(四)招標結果及在區物業管理主管部門備案文件應告知全體業主。
第四十二條 前期物業招投標活動中有違反國家法律法規規定的，按相關規定予以處罰。
第四十三條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，招標人不予答復或投標人不認可答復，可向有關部門投訴。
第四十四條 市物業管理行政主管部門應建立全市物業管理招標投標信用管理制度。招標人、投標人、招標代理機構及評標專家在招標投標活動中的相關誠信信息，應納入本市物業管理招標投標信用體系，如有違規行為，應予以通報、處理。投標人在中標項目中投標文件、服務合同的履行情況，及項目經理履職情況作為誠信依據。
第四十五條 各縣(市)、銅山區、賈汪區可參照執行，市區業主大會公開選聘物業企業可參照執行。
第四十六條 本辦法由徐州市住房和城鄉建設局負責解釋。
第四十七條 本辦法自20**年10月1日起執行。原徐州市住房保障和房產管理局印發的《徐州市市區前期物業管理招標投標實施細則》(試行)(20**年4月1日發布實施)同時廢止。
篇2：前期物業管理招標投標管理暫行辦法(2003)
前期物業管理招標投標管理暫行辦法(20**)
建設部關于印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知
建住房〔20**〕130號
各省、自治區建設廳，直轄市房地產管理局，新疆生產建設兵團建設局：
為了規范物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，我部制定了《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部住宅與房地產業司。
建設部
二○○三年六月二十六日
前期物業管理招標投標管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了規范前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，制定本辦法。
第二條 前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。
建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業和行政主管部門對物業管理招投標活動實施監督管理，適用本辦法。
第三條 住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
國家提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。
第四條 前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理招標投標活動的監督管理。
省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。
第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。
第二章 招標
第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。
前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。
第八條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布免費招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第九條 招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。
物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。
第十條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件應包括以下內容：
(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等；
(二)物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；
(三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；
(四)評標標準和評標方法；
(五)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；
(六)物業服務合同的簽訂說明；
(七)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第十一條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案：
(一)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；
(二)招標公告或者招標邀請書；
(三)招標文件；
(四)法律、法規規定的其他材料。
房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。
第十二條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。
實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。
第十三條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。
第十四條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第十六條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。
第十七條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
招標人設有標底的，標底必須保密。
第十八條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。
第十九條 通過招標投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
第三章 投標
第二十條 本辦法所稱投標人是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業管理企業。
投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。
第二十一條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。
第二十二條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。
投標文件應當包括以下內容：
(一)投標函；
(二)投標報價；
(三)物業管理方案；
(四)招標文件要求提供的其他材料。
第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。
第二十四條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十三條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。
第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章 開標、評標和中標
第二十六條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。
第二十七條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：
由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。
招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。
開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。
第二十八條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的2/3。
評標委員會的專家成員，應當由招標人從房地產行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。
與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。
第二十九條 房地產行政主管部門應當建立評標的專家名冊。省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門可以將專家數量少的城市的專家名冊予以合并或者實行專家名冊計算機聯網。
房地產行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。
第三十條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三十一條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
第三十二條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。
評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。
除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。
第三十三條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。
第三十四條 評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。
依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。
第三十五條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。
招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第三十六條 招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。
第三十七條 招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。
招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。
第三十八條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。
第三十九條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
第五章 附則
第四十條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。
第四十一條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。
第四十二條 本辦法第三條規定住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業管理企業的，其規模標準由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。
第四十三條 業主和業主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業的，參照本辦法執行。
第四十四 條本辦法自20**年9月1日起施行。
篇3：物業知識教材：物業管理招標投標概述
物業知識教材：物業管理招標投標概述
一、物業管理招標投標的基本概念
招投標是在國內外經濟活動中常用的一種競爭性的交易形式。1999年8月30日全國人大常委會第九屆十一次會議通過的我國第一部《招投標法》，確立了強制性的招標制度。在借鑒國際慣例和考慮中國國情的基礎上，法律規定:大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全項目，全部或部分使用國有資金投資及國家融資的項目，使用國際組織或外國政府貸款、援助資金的項目，包括勘察設計、施工、監理以及工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標。將自己的要求和條件公開告示，讓合乎要求和條件的承包者(各種經濟形式的企業)參與競爭，從中選擇最佳對象為中標者，然后雙方訂立合同。
投標是對招標的回應，是競做承包者的行為。它是指承包者按照招標公告的要求與條件，提出投標方案的法律行為。凡持有企業法人營業執照、資質證書，符合招標者要求的企業，不論其經濟形式(國有企業、集體企業、民營企業、中外合資經營企業、外資企業等)都可以參加投標。
物業管理的招標，是指物業所有權人或其法定代表的開發商或業主委員會，在為其物業選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件向社會公開，由多家競投的物業管理企業競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業管理合同的過程。物業管理的投標，是指符合招標文件要求的物業管理企業，根據招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，根據國家有關法律、法規與本企業的實力，編制投標文件，參與投標活動。物業管理招標投標實際上是借助于國家成熟的工程招標法，來培育物業管理市場，推動物業管理發展，提高物業管理服務水平，與國際物業管理接軌的一種措施。實質上是物業管理權的一種交易形式。
物業管理的招標按內容可分為:單純物業管理招標和物業管理與經營總招標兩種。一些經營性的物業管理(例如商住樓、購物中心)往往采用第二種形式。
物業管理的招標可分為三種形式:
(1)公開招標。由招標單位通過報刊、廣播、電視、新聞發布會，發表招標廣告，公開招標。
(2)邀請招標。由招標單位根據平時的了解，向有承擔能力的若干物業管理公司發出招標通知，邀請他們參加投標。
(3)協商招標。有的稱之為議標，是由招標單位直接邀請某物業管理企業，就物業管理進行協商，確定物業管理有關事項。
二、物業管理開展招投標應遵循的原則
物業管理的招投標行為是一種通過市場化方式實現的雙向選擇。根據《招標法》的法律規定，招投標活動中必須遵循“公開”、“公平”、“公正”和“合理”的原則。具體要求如下:
1.公開原則
所謂公開原則，就是說如果物業管理招投標定為公開招標，就必須按公開原則，召開新聞發布會，在報刊、電臺、電視上公開登出招標公告，把所需要達到的服務要求與條件公開告訴一切想投標的物業管理企業。
2.公平原則
所謂公平原則，就是指在招標文件中向所有物業管理企業提出的投標條件必須是一致的，也就是說所有參加投標者都必須在相同的基礎上投標。例如根據住宅小區(大廈樓宇)要求，需要資質在三級以上的物業管理企業參與競爭，那么就不能隨便拒絕任何具有三級以上資質的物業管理企業來投標，同時也不能允許低于三級以下資質的物業管理企業來投標競爭，總之要體現公平性。
3.公正原則
所謂公正原則，就是在評定標書時要準確，原物業管理企業進行管理服務現場答辯時的尺度應對任何物業管理企業是一致的。特別在評標、決標的過程中一定要采用科學方法，按照平等競爭的原則，進行實事求是的分析、打分。
4.合理原則
所謂合理原則，是指在最后選擇投標單位時，其確定的服務項目和收費價格必然合理、準確，不能接受低于正常管理服務成本的報價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務要求。
三、物業管理招標與投標的一般程序
招標與投標是按法律規定程序進行的一種經濟活動。其全過程必須嚴格依照法律的有關規定進行，否則就可能會引起一些糾紛。物業管理招標投標的一般程序如下:
1.準備階段
(1)選擇招標方式。是公開招標還是邀標。
(2)成立招標領導小組。在政府物業管理行政主管部門指導下，由委托方(房地產開發商或業主委員會)成立招標領導小組，小組成員可聘請有關部門人員和物業管理專家組成。
(3)確定招標項目、招標指導思想及原則。
(4)向社會發布招標公告。通過新聞媒體向社會公開發布招標公告。公告內容主要包含招標的物業名稱、投標單位條件、報名投標截止日期，報送投標書截止日期，以及聯系地址、電話等有關事項。
2.招標階段
(1)編寫招標書。招標書的主要內容有:
①擬招標的物業基本情況。包括占地面積，建筑面積，房屋類型與數量，公用設施，場地情況等。
②物業管理內容。包括基礎服務管理、特殊要求管理，還有專項管理。
③對招標的有關說明。如物業管理委托期限，物業移交日期，給物業管理提供的條件(如提供管理用房、商業用房面積)、物業管理服務收費及維修基金標準，以及其他需要說明的問題。
④物業管理考核標準與獎懲措施。
⑤投標開標時間。
此外，對投標申請書的具體內容和要求還應做出較詳細的說明，以便投標單位編制標書。
(2)投標單位資質審查。在報名截止日期后，對報名投標單位進行資質審查，從中選擇若干家參加投標，并書面通知各投標單位。
(3)招標單位向投標單位提供招標文件，接受咨詢，在進行規模較大、比較復雜的物業項目招標時，通常由招標單位的招標機構在投標人購買招標文件后，統一安排一次投標人會議，即標前會議。標前會議通常安排在現場；或者先到現場視察，再集中開標前會。召開標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。
(4)投標書的報送。參加投標的物業管理企業應在規定的報送投標書截止日期前，將投標書密封送達投標領導小組(辦公室)。
3.開標階段
(1)按照標書中規定的時間、地點，在法律公證機關公證員及有關投標管理部門工作人員、投標單位代表共同參與監督下，公開開標并登記。
(2)由評標委員會采用會議形式審查和評議各投標單位的標書，確定中標單位。評標委員會成員通常由物業管理專家組成。
(3)公證員宣讀公證書，確認預選中標單位。
4.中標和訂立合同
確定中標單位后，應書面通知中標者，再由中標單位與委托方正式簽訂物業管理委托合同，開始實施對該物業的物業管理。
四、物業管理招標的組織機構
根據招標投標國際慣例，任何一項招標都要有一個專門的招標機構，并由該機構全權負責整個招標活動。物業管理招標也不例外。通常招標機構的主要職責是:編制招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織與中標者簽訂合同。
招標機構的設立有兩種途徑:一是招標人自行組織成立招標機構；二是招標人委托招標代理機構招標。根據我國《招標投標法》第二章第十二條的規定，“招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構。招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構辦理招標事宜”。對于自行設立招標機構的，通常是在招標人所在單位下屬設立一個招標委員會或招標工作組，全權負責招標事宜。這種招標機構一般隨招標項目的產生而產生，也隨招標活動的結束而解散，因而屬于非常設性機構。而對于后者，即招標代理機構，是依法設立，從事招標代理業務并提供相關服務的社會中介組織，屬常設性的經營實體。以下就上述兩種成立物業管理招標機構的途徑分別予以詳述。
1.自行設立招標機構
根據物業管理項目招標主體的不同，分為開發商自行招標和小業主自行招標。
(1)開發商自行招標
開發商自行招標是指開發商通過在其所在單位的董事會下設專門招標委員會或小組進行招標。具體做法是:開發商董事會挑選代表組成招標委員會，這些代表通常包括分管項目工程建設部門的董事、相關職能部門的代表以及小業主的代表等。招標委員會是招標工作的最高權力機構，下設秘書處和專業技術部。其中專業技術部的職能是聘請有關專家和本單位的技術人員參與招標文件的編制工作，并組織評標委員會或小組進行標書的評審工作，最后向招標委員會提交評價報告和中標推薦人名單(僅供參考)。招標委員會可以采納專業技術部所提供的方案，也可完全拒絕而自行作出裁標決定。招標委員會在裁標時通常采用投票的方式決定，一般三分之二的票權贊成即可授標，并由招標委員會派代表與中標人簽訂合同。
非常設性招標委員會的特點之一便是其開放式的組織機構，即招標委員會的主要工作人員都非正式編制，而大多數是通過向外聘請或通過內部調用，具有很強的靈活性和流動性。通常物業管理招標委員會向外聘請的專家主要有工程技術、房地產、市場營銷、法律以及財務等方面的專門人員。
(2)小業主自行招標
所謂小業主是指相對于大業主(即開發商)而言的住戶及租戶。由于通常情況下小業主數量都很大，且沒有嚴格的組織，因此，往往是由業主委員會代表小業主組織招標。
業主委員會是由業主(代表)大會選舉產生的，代表全體業主行使權力的常設機構，是物業實行自治管理的充分體現。業主委員會委員由熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間的人士擔任。
業主委員會行使以下職權:
①召集和主持業主(代表)大會，向業主(代表)大會報告工作。
②采取公開招標或其他方式，聘請物業管理公司對轄區內物業進行管理并與其簽訂委托管理合同，解聘不稱職的物業管理公司。
③審議物業管理公司制訂的對本轄區內物業的年度管理計劃，以及財務預決算和執行情況。
④審議、決定物業維修基金和公用設施專用基金的使用。
⑤審議、決定物業管理服務費用的標準和使用。
⑥對物業轄區內公共設施的興建、更改、擴充、改善以及房屋的維修等與業主利益有關的事宜作出決議。
從以上可以看出，業主委員會的職權之一便是有權代表全體業主通過公開招標方式聘請物業管理公司。與開發商自行招標的做法一樣，業主委員會也是通過其下設的一個招標委員會或招標工作組來全權負責招標工作事宜，其招標委員會的具體組織結構與開發商董事會下屬的招標機構設置大致相同。
2.委托招標代理機構招標
招標代理機構是專門從事招標代理業務的社會中介組織。與非常設性招標機構最大的區別在于，招標代理機構是依照《公司法》設立，并完全按照《公司法》規定進行運營的經營性法人組織。正如我國《招標投標法》所規定的，招標代理機構應當有從事招標代理業務的營業場所、組織機構和相應資金。因此，招標代理機構的組織機構與其他經營性法人組織無異。例如招標代理機構同樣要求所有權與經營權相分離，通常采用經理制，設總經理、副總經理；經理層下設市場部、技術部、財務部、行政管理部等常見的職能部門，分設部門經理等。
招標代理機構與其他非常設招標機構的區別之一便是招標代理機構中的技術部門其主要工作人員都采用合同制定編，而不是像非常設的招標機構那樣采用臨時外聘制度。招標代理機構與編制招標文件和評標所需的各種技術、經濟專家建立長期的合同關系，從而形成專業能力強大的專家庫。專家庫的規模和質量往往成為評定招標代理機構等級的重要依據。
然而，需要指出的是，盡管招標代理機構全權代理委托人的招標工作，但是招標代理機構并非是招標活動的最高權力機構。招標代理機構在評標后，向委托招標人提交評標報告和中標候選人名單，由招標人(開發商董事會或業主委員會)自行進行最終裁標，招標代理機構無權強制要求委托招標人接受中標推薦。完成代理招標工作后，招標代理機構向委托招標人收取一定的服務費或傭金。
五、物業管理投標的組織機構
要了解物業管理投標的組織機構就要先了解物業管理企業的組織機構。物業管理企業一般采用經理負責制，經理對整個企業負責，在經理層以下通常設有辦公室、開發部、財務部、業務管理部、工程部、經營服務部，各部門再根據企業所管理的物業分設各小區或大廈管理處(如下圖所示)。
基于物業管理投標過程中，大量的信息需要在短時間內進行快速的交流和積聚，因此物業管理項目投標工作，通常由投標的物業管理企業內部組織專門部門來全權負責整個投標活動。在物業管理企業中，與物業管理投標活動密切相關的有開發部、財務部、工程部三個部門:
(1)開發部:開發部是在經理領導下專職于物業管理業務開發的部門。其主要職責是確定目標，選擇物業，進行投標，參加市場競爭。無疑，開發部是物業管理投標工作的核心。
(2)財務部:財務部是經理領導下的經濟管理部門，負責財務、計劃、經濟核算和各類收費工作。該部門的主管一般都為總會計師，具有資深的項目財務評價能力。
(3)工程部:工程部是經理領導下的技術管理部門，主要負責工程預算，負責房屋、設備及公共設施的管理、維修和保養，以及負責工程技術方面的咨詢和研究工作。
在物業管理投標過程中，開發部始終擔任著主要角色。首先，開發部根據本公司的市場定位，選擇與之相稱的物業管理招標項目，進行投標。其次，由于編寫投標書過程中最重要的兩個難點是管理方案的設計和標價的計算，因此，在這些關鍵環節上，開發部通常都會在專門部門的專家協助下進行。在管理方案的設計上，開發部會向工程部咨詢設計方案技術上的可行性；而在標價的計算方面，開發部也會征求財務部總會計師關于設計方案在財務上的可行性的意見。通常在投標書完成時，應得到總會計師和總工程師的簽字認可。最后，開發部完成投標書后，經過總經理簽字授權，即可代表物業管理企業向招標單位進行投標。
大型物業管理企業的開發部一般都實行項目經理負責制，以項目小組為單位，分管具體項目的投標工作，以及中標后的合同簽訂工作；中小型的物業管理企業則大多由經理親自對各項目的投標工作負責。
六、物業管理招標的范圍
1.確定項目是否應該招標的原則
在闡述物業管理招標范圍之前，有必要先對招標范圍的概念予以說明。
招標的范圍是指哪些項目必須要招標；哪些項目可以招標也可以通過其他方式指定承包商；哪些項目不適于招標。
根據我國《招標投標法》第一章第三條的規定，在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目，必須進行招標:
(1)大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目；
(2)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；
(3)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。
根據以上對必須招標的項目的界定，我們可以看出，對于一些影響力較大，特別是一些影響到公眾利益、國家利益和國際聲譽的項目，必須實行公開招標。其目的在于，通過公開招標方式，以較為符合市場規律的合理價格獲取高素質、高信譽的承包商的服務，從而有效地保證工程質量，維護國家和公眾利益。
對于不適于招標的項目，國家有關法律也作了規定，主要是一些關系到國家安全和屬于軍事機密的項目，這些項目一般都不公開招標。這是因為:①公開發布的招標文件中有可能涉及到與國家安全或軍事有關的機密；②一些不法分子有可能會借投標之名，趁機竊取國家機密。
因此，對于這類項目，一般由國家指定的工程單位和物業管理單位進行建設和管理。
綜上所述，根據國家有關法律的規定和精神，我們可以總結出判斷某項目是否應該實行招標的三個原則:①是否與社會公眾利益密切相關；②是否關系到國家利益(即是否使用了國有資金投資)；③是否涉及國家安全或軍事機密。以上三原則同樣也體現了國際招標慣例，具有普遍性。物業管理招標投標同屬招標投標的一部分，理應遵守《招標投標法》的規定，因此，該三原則也同樣適用于界定物業管理招標的范圍。
2.物業管理招標的具體范圍
由于我國的物業管理招標事業起步較晚，到目前為此，關于物業管理招標投標的具體法規和條文尚未出臺。另外，對于招標范圍的規定，《招標投標法》也只限于對工程建設和貨物采購招標的范圍作出規定。因此，從嚴格意義上講，物業管理招標的范圍在我國尚未從法律上界定。即法律沒有規定，在我國哪些項目其物業管理必須要實行招標，哪些不適于招標。然而，如前文所述，《招標投標法》對招標范圍的規定所體現的精神參照了國際慣例，具有普遍性；同時，針對目前在我國剛興起不久的物業管理招標投標的大多數做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合，這使我們有足夠的理由相信，“三原則”是我國物業管理招標范圍發展的方向和趨勢，用它來指導界定物業管理招標范圍具有合理性和現實意義。
首先，根據“是否與社會公眾利益密切相關”的原則，大型基礎設施(如機場、火車站、地鐵等)和一些公用物業(如圖書館等)其物業管理都應實行招標。由于這些物業所承載的人流量巨大，其物業管理好壞直接關系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項目的物業管理一般都應實行招標。事實上，對于這類項目，往往從項目的勘察、設計、施工開始就已經實行了全套的招標，物業管理招標不過是其中的一部分而已。另外，對于一些大型的物業小區也應該實行物業管理招標。因為，對于生活著數萬居民甚至10萬居民以上的大型樓盤和小區來說，無疑是一個“小社會”，其管理好壞，居民是否安全、舒適，是直接關系到千千萬萬居民切身利益的，其社會影響力絲毫不亞于一個飛機場或一座火車站。因此根據第一個原則，該類樓盤的物業管理也屬于應該招標甚至必須要招標的范圍內。
其次，根據“是否關系到國家利益”的原則，除了上述大型的基礎設施和公用物業外，其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業，其物業管理一般也應實行招標。這是因為國家利益是群眾利益的代表，損害國家利益就等于損害社會公眾的利益，因此應對國家利益負責。近幾年來，一些由國家專項投資或專項貸款，特別是與外國聯合貸款興建的物業從設計施工到物業管理都采用了招標方式，并取得了良好的效果。然而，根據“是否涉及國家安全或軍事機密”的原則，一些由國家投資興建的用作軍事和行政用途的物業，就不適合采用公開招標方式，如國家政府部門和機要部門的辦公大樓等。事實上，這一類物業都有國家專門指定的單位對其進行物業維護和管理。
由此看來，物業管理招標范圍已經有了較為清晰的界定。而對于那些在《招標投標法》中沒有規定的，可以實行也可不實行物業管理招標的項目，在實際操作中，主要取決于開發商和業主委員會的意見。不過，隨著業主對物業管理的要求不斷提高和業主自主管理制的廣泛應用，物業管理招標的范圍將會不斷擴大。目前關于物業管理招標范圍的界定尚未法律化，也有待完善。
七、物業管理招標的方式
根據招標項目不同的特點，招標人有權選擇不同的方式進行招標。現行國際市場上通用的物業管理招標方式大致可分為三種:公開招標、邀請招標和議標。但我國自2000年1月1日施行的《招標投標法》只把招標方式分為公開招標和邀請招標兩種，沒有將議標納入。然而，考慮到物業管理招標在我國剛剛起步，議標作為一種簡單、便捷的方式目前仍被我國大多數開發商所采用，對我國的物業管理招標投標事業有著一定影響，筆者按照國際慣例仍將議標作為物業管理招標的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹。
1.公開招標
公開招標是指招標人(業主或開發商)通過報紙、電視及其他新聞渠道公開發布招標通知，邀請所有愿意參加投標的物業管理企業參加投標的招標方式。公開招標最大的特點是招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。
公開招標是國際上最常見的招標方式，其優點是最大程度地體現了招標的公平、公正、合理原則，因此，我國大型基礎設施和公共物業的物業管理一般都采用公開招標方式。需指出的是，由于物業管理具有長期性和區域性的特點，因此，除國家級重點項目(如三峽工程)以外，對于地方性的重點項目(如地方的大型基礎設施和物業)一般都采用地方公開招標方式招標。地方公開招標，就是指通過在地方媒體刊登招標廣告或在招標廣告中注明只選擇本地投標人進行投標。由于物業管理自身的特點，對于一些不可能也不適宜吸引全國各地物業管理企業的項目，通過地方公開招標，既節省了招標人的招標成本，又不影響公開招標的公平性和有效性，不失為一種較為經濟有效的招標方法。
公開招標方式要求招標人嚴格遵守公平、公正、合理的招標原則，這具體體現在:
在公開招標中，招標方首先應依法發布招標公告。凡愿意參加投標的單位，可以按通告中指明的地址領取或購買較詳細的介紹資料和資格預審表，并將資格預審表填好后寄送給招標單位。招標單位對所有申請資格預審的單位進行審查，經審查合格者可向招標單位購買招標文件，參加投標。
公開招標方的招標文件必須規定開標日期、時間和地點。開標必須在招標機構的所有決策人員和投標人在場的情況下當眾進行。開標后，出席開標的招標機構所有決策人員應在各投標單位的每份標書的報價總表上簽字，這意味著所有報價從即時起到授標前均不得更改。另外，按照國際慣例，標書應規定不允許更改的技術要求與財務條件，任何投標單位都必須按這些條件投標報價。這些條件只有在開標后的議標階段才可商談更改。
在實行公開招標時，評審標書和報價都是在嚴格保密中進行的。評標時，招標機構可以要求投標人回答或澄清其標書中的某些含糊不清的問題，但無權要求或接受投標人調整價格。一般而言，公開招標項目合同應授予報價最低者，但在以下情況可另作考慮:①招標文件中另有規定；②投標文件違反有關國際慣例或招標文件的有關規定；③最低報價明顯不合理。
實行公開招標，可以使投標人充分獲得市場競爭的利益，同時又實現了公平競爭，大大減少了偷工減料的舞弊現象，是最系統、最完整和規范性最好的招標方式，因而成為其他招標方式主要的參照對象。不過，公開招標方式也有招標時間長，招標成本較高的不足之處。
2.邀請招標
邀請招標是指不公開刊登廣告而直接邀請某些單位投標的招標方式，其主要特點是以投標邀請書的方式邀請特定的法人或者其他組織投標。
邀請招標主要適用于標的規模較小(即工作量不大，總管理費報價不高)的物業管理項目。由于公開招標方式工作量大、招標時間長、費用高，邀請招標有的地方彌補了公開招標方式的不足，成為公開招標不可缺少的補充方式，并由于其節省招標時間和成本的優點，深受一些私營業主和開發商的歡迎。目前，邀請招標方式在物業管理招標中亦頗受歡迎，特別為一些實力雄厚、信譽較高的老牌開發商所經常采用。究其原因，首先，由于物業管理具有地域性的特點，開發商主要在當地選擇投標單位，而當地的投標人數量本身就不大；其次，由于開發商的市場經驗較豐富，能及時掌握各類物業管理企業的經營情況和服務質量情況，使其有能力挑選出一批素質上乘的物業管理企業參加投標，既節省了成本，又不失效果。
邀請招標在“省時省錢”的優點十分鮮明的同時，其缺點也十分突出。由于邀請招標是由招標人預先選擇了投標人，因此可選擇范圍無疑就縮小了，這容易誘使投標人之間產生不合理競爭，容易造成招標人和投標人的作弊現象。因此，邀請招標是否成功最關鍵的就是在選擇范圍縮小的情況下，如何防止不合理競爭和作弊行為。我國《招標投標法》對邀請招標方式有明確規定:“招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發出投標邀請書”。該規定就是為了防止投標過少而導致投標人相互勾結，哄抬標價，損害招標人的利益。另外，筆者建議招標人在挑選投標人時可參考以下的選擇條件:①投標單位當前和過去的財務狀況必須良好；②近期內承擔過類似的物業管理工作，具有豐富的經驗；③在本地區具有較高的信譽；④對該項目的物業管理工作有足夠的能力承擔。可以看出，招標人只有對投標人在數量上和質量上進行合理的篩選，才能確保邀請招標的最終成功。
邀請招標具有節省時間、減少招標費用的優點，但這種招標方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競爭力的物業管理企業；另外，在評標中可能會歧視某些投標人等。盡管如此，邀請招標仍作為一種重要的招標方式被廣泛使用。
3.議標
議標又稱談判招標，是指開發商或業主不必公開發布招標公告，而是選擇其認為有能力承擔或獲標的物業管理企業，邀請其投標，然后通過平等協商，最終達成協議。議標實質上可以看作是更小范圍的邀請招標。
議標目前在我國中小規模的物業管理招標項目中較為常見。這是因為，一方面，該類物業的工期較緊，標的總價較低，短時間內難以吸引足夠數量的物業管理單位進行投標。事實上該類項目(也就是我們常見的中小樓盤和物業)很少是實行超前招標，讓物業管理企業介入其設計施工階段的，大多數情況是開發商等物業完工后才去選擇物業管理企業。由于這時工期緊，開發商往往采用議標方式，同時找幾家物業管理企業到現場考察，然后同時進行談判協商，最終選定符合要求的物業管理企業。另一方面，開發商本身對物業管理企業的情況較為了解，且所需管理的物業技術性和專業性不強，對管理的要求不是非常嚴格。此時在投標人競爭范圍縮小的情況下，并不影響物業管理服務的質量。因此，議標方式常常更適合經驗豐富的開發商所采用，業主委員會也可通過委托招標機構采用議標方式進行招標。
議標又稱談判招標，顧名思義，其最大的特點在于招標人與投標人之間可以相互協商，投標人通過不斷地修改標價來與招標人取得一致。這種方式更加接近傳統的商務方式，是招標方式與傳統商務方式的結合，兼顧兩者的優點，既節省了時間和招標成本，又可以獲取有競爭力的標價。然而，有利就有弊。由于招標人同時與幾個投標人進行談判，這就使投標人之間更容易產生不合理競爭，使得招標人難以獲取有競爭力的標價。可以看出，議標方式對招標人的要求很高，要保證議標的成功通常都要求招標人對物業管理行業和物業管理企業的情況要有充分的了解。因此，一般對于較大型的或較復雜的物業，或者是由缺乏經驗的開發商和業主自行進行招標的情況，都不宜采用議標方式。而對于復雜的傳統招標項目，如工程承包和設備采購等，就更不采用議標方式了，這也是為什么我國《招標投標法》不將議標作為一種招標方式的原因。然而，議標在我國新興的物業管理招標中卻有著用武之地，尤其是針對廣大的中小房地產開發商，議標為物業管理招標投標事業在我國的發展壯大起到了先鋒作用。因此，如何規范和完善議標的法律地位，是一個值得研究的問題。
八、物業管理招標的內容
物業管理的具體內容十分繁瑣，因此，物業管理招標通常都采用“一攬子”方式，也就是將所有與某物業有關的管理項目“捆綁”起來，形成“項目包”，再將其作為標的進行招標。另外，從縱向來看，由于物業管理具有超前介入的特點，物業管理的內容應包括從開發設計期間到物業竣工驗收前的管理顧問服務以至到用戶入住后的管理運作服務。一般來說，幾乎所有的物業管理內容都可以進行招標，但并非所有的物業管理內容都適合招標。這是因為，“一攬子”的物業管理招標方式，使得“項目包”中的內容均可以一定的標準進行統一衡量，形成一個總標價，以便于招標人進行評價。而有些物業管理內容，既不能以價格將其統一，又難以用打分法評價其得分高低。對于這些服務內容，一般就不被納入招標的內容。這些物業管理內容主要是一些衍生的優化性服務，如小區內的精神文明建設、辦公樓的市場形象塑造等，由于這些內容所花費的工作量以及所產生的效果均難以計量，通常不列入物業管理招標的內容。簡單地說，物業管理招標的內容主要包括兩部分，即前期顧問服務和實質管理服務。根據物業性質的不同，這兩部分的內容也不同，具體可分為非經營性物業管理招標內容和經營性物業管理招標內容。
(一)非經營性物業管理招標的內容
非經營性物業是指住宅小區等主要以居住為目的的物業。非經營性物業管理的目標在于為居民創造一個安全、舒適、優美的居住環境，因此，非經營性物業管理招標的目的在于以經濟合理的價格為住戶提供良好的居住環境。
非經營性物業管理招標的內容如前所述分為前期顧問服務和實質管理服務兩個部分，各部分的具體服務內容如下:
1.前期顧問服務內容
(1)開發設計建設期間提供的管理顧問服務
由于物業具有不可移動性，一旦建成則很難改變，因此物業的開發設計和施工是至關重要的。如果在開發設計階段沒有考慮到以后物業管理的問題，那么日后這些疏忽往往會成為物業管理的難題。如某些物業沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，給日后物業管理帶來很大的煩惱。因此，在開發設計建設階段引入物業管理企業的管理顧問服務是十分必要的。具體的服務內容有:
①對投標物業的設計圖提供專業意見。
②對投標物業的設施配備及建筑材料選用提供專業意見。
③對投標物業的建筑施工提供專業意見并進行監督。
④提出本投標物業的特別管理建議。
(2)物業竣工驗收前的管理顧問服務
①制訂員工培訓計劃。對于不同類型的物業小區，物業管理員工如果要做到服務細心、熟練、周到，必須要經過物業管理企業的專門培訓。
②列出財務預算方案。編列財務預算方案的目的在于體現保本微利、量入為出的物業管理原則，另外也為物業管理所需的第一筆啟動資金的籌集提供依據。
(3)住戶入住及裝修期間的管理顧問服務
①住戶入住辦理移交手續的管理服務。
②住戶裝修工程及材料運送的管理服務。
③遷入與安全管理服務。
前期顧問服務主要是應開發商的要求為其提供的，所需費用也通常向開發商而非小業主收取。
2.實質管理服務內容
住戶入住后的實質管理服務是直接與住戶日常生活密切相關的，具體內容包括:
(1)物業管理的人力安排。即根據物業管理的工作量安排物業管理人員，以達到既經濟、又高效地進行物業管理工作。
(2)保安服務。
(3)清潔服務。
(4)房屋及設施的維修保養服務。
(5)財務管理服務。
(6)綠化園藝管理服務。
(7)其他管理服務。如車輛管理及上門特約服務等。
由于實質管理服務與小業主的利益關系最密切，其物業管理費也主要向小業主收取，因此這部分服務內容招標時，應選擇服務周到、服務質量高且價格合理的物業管理企業。
(二)經營性物業管理招標的內容
經營性物業是指以經營性房屋為主體的物業，如酒店、寫字樓、零售商業中心、工業廠房、貨倉等。
經營性物業最重要的特點就是具有商業特性，即開發商的目的在于從經營性物業所獲得的利潤最大化。因此經營性物業物業管理的一個主要目標便是利潤目標，即物業管理企業通過有效的經營管理服務，充分合理、最大限度地發揮物業功能，提高物業出租率、出售率及營業收入，促使物業保值增值，提高租金收入，從而滿足委托方的盈利目標要求。
經營性物業的這一特性使物業管理超越了原有的交換式勞動范疇，成為一種創造性的附加勞動。因為在經營性物業出租后，由于物業管理的追加，而使物業的使用期限和使用功能大大提高，也會招引更多的租戶和顧客，從而提高物業的營業收入，創造更多的價值。這時，物業管理就成為了凝結在物業價值中的物化勞動，是一種可資本化的勞動，能夠創造新的價值。
經營性物業管理招標的內容同樣分為前期顧問服務和實質管理服務。經營性物業管理的前期顧問服務內容與之前介紹的非經營性物業管理的前期顧問服務大致相同。不過，物業管理企業在經營性物業竣工驗收前新增的一項重要服務內容便是代開發商制訂物業的租金方案和租賃策略，以及進行廣告招租宣傳，最大限度地提高該物業出租率，增加租金收入。這正是經營性物業商業性的體現。而在實質管理服務中，經營性和非經營性物業管理的內容也大致相同，如同樣有保安、清潔、綠化和房屋設備維護等基本項目。但有所不同的是，經營性物業管理的服務是一種創造性的附加勞動，其管理目的不是維持物業的基本使用功能，而是不斷保持物業使用功能上的先進性，因此經營性物業管理企業除了要經常對物業進行高標準的維護之外，還要經常更新物業的設施和使用功能，以保持物業設施的先進。另外，經營性物業的實質管理服務還應增加租賃管理服務的內容等。
綜上所述，無論是非經營性物業，還是經營性物業，其招標的內容都主要為前期顧問服務和實質管理服務。由于這兩種服務的性質不同，因此在招標中的規定也不同。前期顧問服務方案的好壞對整個物業的價值至關重要，而顧問服務的工作量又難以進行定編計算，因此在評標時，應該主要側重于對顧問服務方案的評價。與之相對的實質管理服務，由于服務內容已逐漸標準化，易于定編計算工作量，因此在評標時對于這部分的內容，應將報價作為主要考慮因素。