寧波市建設委員會文件

　　甬建發〔20**〕49號

　　關于印發寧波市前期物業管理招標投標實施辦法的通知

　　各縣(市)、區建設行政主管部門，海曙區房管處，各開發建設單位，各物業服務企業：

　　為了規范寧波市前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進我市物業管理市場的公平競爭，根據《寧波市住宅小區物業管理條例》和原《寧波市物業管理招投標暫行辦法》，對《寧波市前期物業管理招標投標實施辦法》進行了修訂。現將修訂后的實施辦法印發給你們，請貫徹執行。

　　二○一○年三月十五日

　　寧波市建設委員會辦公室

　　寧波市前期物業管理招標投標實施辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范我市前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和《寧波市住宅小區物業管理條例》及相關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

　　第三條 本市行政區域內，建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業管理物業項目的，適用本辦法。

　　第四條 市房產行政主管部門(以下稱市物業主管部門)負責本市前期物業管理招標投標的政策制定和招標投標活動的指導、監督和管理工作。

　　縣(市)、區房產行政主管部門(以下稱轄區物業主管部門)負責本行政區域內前期物業管理招標投標活動的指導、監督和管理工作。各縣(市)、區應設立物業管理招標投標領導小組，負責轄區內前期物業管理招投標活動中招標文件的審查和重大問題的處理。領導小組由轄區物業主管部門負責組建，成員由轄區建設、物價、城管、房管等部門及所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)組成。海曙、江東、江北、國家高新區、東錢湖旅游度假區物業管理招標投標領導小組成員，市建委、價格主管部門還應派人參加。領導小組下設招標管理辦公室(以下稱轄區招標辦)，辦公室設在轄區物業主管部門，具體負責轄區招標投標活動的日常指導、監督和管理工作。

　　第五條 新建物業，建設單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　有下列情形之一的，經轄區物業主管部門同意，招標人可采取協議的方式選聘相應資質的物業服務企業，并報市物業主管部門和屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案后實施：

　　(一)公開招標或接受邀請的投標人連續兩次少于3家的(但公開招標的投標人為2家的，應參照公開招標方式執行);

　　(二)總建筑面積不足3萬平方米的住宅;

　　(三)總建筑面積不足2萬平方米的非住宅(含商業、辦公及居住混合性物業)。

　　第六條 前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

　　第七條 任何單位和個人不得違反法律、法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業服務企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。

　　第二章 招 標

　　第八條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的建設單位。

　　前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的或過高的資格要求。

　　一個物業管理區域分期建設或多家建設單位建設的項目，招標人應統一，招標約定的物業管理區域應當與實際交付使用的物業管理區域相一致。

　　第九條 通過招標投標方式選擇物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：

　　(一)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

　　(二)城鎮經濟適用房、農村拆遷安置房、擬出售的村級發展留用地建設項目等應當在建筑工程施工許可證領出后6個月內完成。

　　第十條 招標人應在招標前向轄區物業主管部門提出書面招標申請，經轄區物業主管部門核準后實施。

　　第十一條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

　　新建物業總建筑面積在3萬平方米(含3萬)以上的住宅和總建筑面積在2萬平方米(含2萬)以上的非住宅(含商業、辦公及居住混合性物業)，必須實行公開招標。

　　招標人采取公開招標方式的，應當在當地主要媒介上發布招標公告，同時在寧波市建設委員會網站上發布，招標公告期為5個工作日。招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況、投標人的要求以及獲得招標文件的辦法等事項。

　　單一業主物業的建設單位可通過招標方式或自行選聘相應資質的物業服務企業。以招標方式選聘的，可采用邀請招標形式。并在物業服務合同簽訂后7日內到轄區物業主管部門備案。

　　第十二條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

　　招標文件應包括以下內容：

　　(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房和物業管理資金(專項資金)的配置情況等;

　　(二)物業服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等;

　　(三)交付使用后經營性物業的租賃經營與管理，包括停車場(庫)、會所等相關設施權利歸屬、服務收費方式等;

　　(四)財務管理，包括物業服務收費模式和標準;

　　(五)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等;

　　(六)招標活動方案，包括開標時間及地點等;

　　(七)評標標準和評標方法，廢標認定辦法;

　　(八)投標保證金的數額及返回方式;

　　(九)物業服務合同的簽訂說明以及臨時管理規約的制訂說明;

　　(十)招標人、中標人違約責任;

　　(十一)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

　　第十三條 招標人編制的招標文件應當經轄區物業管理招標投標領導小組會議審議。招標人測算的物業服務收費標準應符合物業服務收費相關規定，并報價格主管部門備案。

　　第十四條 實行公開招標的，招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。資格審查工作應接受轄區招標辦監督。

　　實行投標資格預審的招標項目，招標人應當在招標公告中載明資格預審的條件。投標申請人提供的資格預審文件應當包括：

　　(一)投標申請書;

　　(二)物業管理資質證書和營業執照(復印件);

　　(三)企業概況;

　　(四)擬派出的項目負責人的簡歷、上崗證書、學歷、信用檔案、業績等證明材料;

　　(五)本市行政區域外的物業服務企業報名的，還需提交《外地物業服務企業進甬登記備案表》;

　　(六)獲招標人推薦的需提交招標人出具的推薦書。

　　第十五條 招標人可以在資格預審和招標文件中明確投標人(包括本市行政區域外物業服務企業在本地服務的企業)在本市范圍內經營有下列情形之一的，取消投標申請人的投標資格：

　　(一)3個月內有不良行為記錄的;

　　(二)投標人1年內所管理的物業項目年度綜合考評有不合格的;

　　(三)2年內，投標人不按規定程序退管物業項目的;

　　(四)1年內，投標人在招投標活動中有串標、陪標行為的。

　　招標人可以在資格預審和招標文件中明確投標人擬派出的項目負責人的信用等級要求。

　　第十六條 經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。

　　招標人可以推薦1家不低于招標文件所要求的投標單位條件的投標申請人參加投標。

　　資格預審合格的投標申請人多于5家時，招標人無推薦投標申請人的，由招標人經公證隨機抽取5家資格預審合格的投標申請人參與招投標;招標人有推薦投標申請人的，除前款招標人推薦的投標人申請人外，由招標人經公證再隨機抽取4家資格預審合格的投標申請人參與招投標。

　　資格預審合格的投標申請人向轄區招標辦交納投標保證金人民幣1萬元，用于約束投標人正常參加投標活動，保證金在招標結束后3日內返還。不按時交納投標保證金的，取消投標人申請人本次投標資格。

　　第十七條 招標公告或投標邀請書發出后，招標人除不可抗力外，不得中止招標活動。已確定的投標人不得中途退出招投標活動。

　　第十八條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十九條 招標人對已發出的招標文件需進行澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

　　第二十條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織投標人踏勘物業項目現場，并提供工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。

　　第二十一條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

　　第二十二條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標方案等實質內容進行談判。

　　第三章 投 標

　　第二十三條 本辦法所稱投標人是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業服務企業。

　　投標人應當具有相應的物業服務企業資質和招標文件要求的其他條件。

　　本市行政區域外注冊的物業服務企業參加本市招投標活動的，須經市物業主管部門備案。

　　同一法定代表人的物業服務企業不得同時參加同一項目的招投標活動。投標人以子公司名義參加競標的，其總公司的資質等級不適用于子公司;以總公司名義競標的，其今后的服務管理行為可以由其分公司承擔，但不能總包給子公司實施。

　　第二十四條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出，招標人應當在2個工作日內以書面形式回復投標人。

　　第二十五條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

　　投標文件應當包括以下內容：

　　(一)投標人情況(概況、信譽、管理成果、企業發展方向等);

　　(二)管理組織網絡;

　　(三)服務方案及服務承諾;

　　(四)服務費用收支預算方案及盈虧分析;

　　(五)近期規劃和遠期目標的設想;

　　(六)市物業主管部門出具的可增加的附加分證明;

　　(七)招標文件要求提供的其他材料。

　　第二十六條 投標人應當在招標文件明確的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。轄區招標辦收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，轄區招標辦應拒收或作廢標處理。

　　第二十七條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照第二十六條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。

　　第二十八條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

　　投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。

　　投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。

　　禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

　　第四章 開標、評標和定標

　　第二十九條 開標應當在招標文件確定的時間和地點公開進行。

　　第三十條 評標由依法組建的評標委員會負責，成員為7-11名單數，除招標人選派的1名評委外，其余評委應從物業管理評委庫中隨機抽取確定。招標人依據本辦法第十六條規定推薦投標申請人的，則不得選派評委參與評標，全部評委從物業管理評委庫中隨機抽取確定。

　　海曙、江東、江北、高新區和東錢湖旅游度假區的物業項目，評委在市物業主管部門的評委庫中抽取，其他縣(市)、區的評委可在轄區物業主管部門組建的評委庫中抽取。

　　評委抽取應在轄區物業主管部門監督下，由公證機構負責抽取并通知，評委名單應密封并嚴格保密。

　　抽取的評委有下列情形之一的，應回避，不得參加相關項目的評標：

　　(一)本人所在企業參加投標的;

　　(二)所在單位下屬物業服務企業參加投標的;

　　(三)所在單位同投標人屬同一上級主管部門的;

　　(四)與投標人有其他利害關系的。

　　第三十一條 市物業管理評委庫由市物業主管部門負責組建。各縣(市)、區物業管理評委庫由轄區物業主管部門負責組建。

　　物業主管部門應當對評委庫的專家進行有關法律和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正、出勤情況等進行綜合考評，及時調整評委庫成員。

　　第三十二條 評標委員會應當按照招標文件的評標要求，采用綜合評分法，根據投標書評分、投標答辯評分和附加得分等情況進行綜合評標，并對評標結果簽字確認。投標書分值和投標答辯分值由招標人在招標文件中明確。投標書分值應不低于55分，投標答辯分值應不高于45分。

　　除現場答辯外，評標應當在保密的情況下進行。

　　第三十三條 評標附加分按下列規定執行：

　　(一)根據開標之日前1年內(以獲獎發文之日起計算)投標人管理的本市行政區域內物業項目所取得的業績，憑市物業主管部門出具的業績證明增加管理業績分：

　　1、獲得全國物業管理示范稱號的，可增加業績分4分;

　　2、獲得浙江省物業管理示范稱號的，可增加業績分3.5分;

　　3、獲得寧波市物業管理示范稱號的，可增加業績分3分;

　　4、獲得寧波市物業管理優秀稱號的，可增加業績分2.5分。

　　投標人的業績加分以公司為單位，一年一次，其所獲獎項最高級別經一次加分中標為限，有多級稱號的，不累加，不重復使用。

　　(二)根據開標之日繼續在管的前一年度投標人管理的老小區(指海曙、江東、江北、高新區和東錢湖旅游度假區范圍內1998年底前交付并實施物業管理的住宅小區)面積，憑市物業主管部門出具的證明增加社會效益分：

　　1、管理老小區面積在50萬平方米以上(含50萬)的，可增加3分

　　2、管理老小區面積在20～50萬平方米以上(含20萬)的，可增加2.5分

　　3、管理老小區面積在10～20萬平方米(含10萬)的，可增加2分

　　4、管理老小區面積在5～10萬平方米(含5萬)的，可增加1.5分;

　　5、管理老小區面積在5萬平方米以下的，可增加1分。

　　管理的老小區面積應合并統一使用，不得分割多次使用。1年內，社會效益分以公司為單位,一年一次,一次經加分中標為限，不得重復使用。其他各縣(市)、區的社會效益分可結合本地實際情況參照執行。

　　投標人要求增加評標附加分的，應在投標文件中予以說明，并以市物業主管部門出具的證明為準。中標人的管理業績和社會效益加分情況由轄區物業主管部門報市物業主管部門備案。

　　第三十四條 開標、評標大會由轄區招標辦確定的主持人主持，所有投標人參加，并委托公證機構進行現場公證。開標評標應當按照下列程序進行：

　　(一)開標和主標書評審

　　由招標人及其委托的公證機構對投標文件進行檢查并公證。經確認無誤后，公布有效投標人名稱，公證機構將主標書作標記，同時將主標書發給評委，評委在限定時間內和地點獨立完成主標書評審，主標書評審表經評委評分和簽名后密封，交至轄區招標辦。

　　(二)評標答辯及定標

　　1、公證機構對答辯人員進行資格審查。每個投標人的答辯人員一般為3人，并提供3個月以上的社保證明;

　　2、公布評委、投標單位和公證機構名單;

　　3、投標人現場抽取答辯順序號;

　　4、投標單位按順序進場陳述、答辯。投標人現場陳述時間在15分鐘內，現場答辯采取評委提問的形式進行，評委提問順序由投標單位抽簽確定;

　　5、評委對投標人現場陳述、答辯進行獨立評分，經簽名后遞交公證人員收存;

　　6、答辯評分統計結束后，公證機構現場驗證密封的主標書評分表后啟封、公布各投標人的主標書得分;

　　7、統計并公布每個投標人的最終得分值;

　　8、以綜合評分最高者中標。在投標人綜合得分一致的情況下，以主標書得分高者中標;

　　9、招標人委托評標委員會宣布中標人;

　　10、公證機構宣讀公證詞;

　　11、招標人向中標人發中標通知書。

　　第三十五條 評標委員會認定以下情形之一的，應作廢標處理：

　　(一)投標文件沒有投標人印章和投標人法定代表人簽章或者沒有法定代表人簽章授權委托的;

　　(二)發現投標人以他人名義投標、串通投標、以其他弄虛作假方式投標，或者以行賄手段謀取中標的。

　　依法必須進行招標的前期物業管理項目，如有投標人被認定為廢標后使得投標人不足3個的，招標人應當重新組織招標，被認定為廢標的投標人不得再次報名參加該項目的招投標活動。

　　第三十六條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。

　　評標委員會成員在進行主標書評審時，應將所有通訊工具暫交至轄區招標辦統一保管，待評審結束時歸還。

　　評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。

　　評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。

　　前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性的工作人員。

　　第三十七條 評標過程中投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合有關規定的，有權向評標委員會提出異議，由評標委員會根據異議內容討論決定。評標委員會認為異議內容對招標結果產生實質性影響的，可中止評標活動，并提交轄區物業管理招標領導小組處理。

　　第三十八條 前期物業管理開標評標工作應告知物業管理區域所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

　　第五章 合同的訂立與履行

　　第三十九條 中標結果應當于定標次日在寧波市建設委員會網站上公示，公示期為3天。中標公示應當載明招標人和中標人的名稱和地址，招標項目的基本情況、招標方式、開標時間，負責受理投訴的單位等。必要時，可同時在當地主要媒介上進行公示。

　　第四十條 招投標結束后10個工作日內，招標人、中標人應當按照招標文件和中標人的投標文件簽訂《前期物業服務合同》，并在合同簽訂后的3個工作日內由招標人報轄區物業主管部門備案，各級房產行政主管部門在核發商品房預售許可證時應當查驗轄區物業主管部門出具的前期物業管理備案證明。

　　招標人和中標人不得另行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

　　第四十一條 前期物業服務合同簽訂后15日內，中標人應按約定介入項目的前期物業管理。

　　第六章 罰 則

　　第四十二條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。

　　第四十三條 招標投標活動中有違反國家相關法律法規和規章的規定的，按照相關規定處罰。

　　第四十四條 違反本辦法第七條規定，投標人在評標過程中嚴重影響評標正常程序、非法干涉物業管理招投標活動的，取消投標人本次投標資格，罰沒投標保證金，記入企業信用檔案。

　　第四十五條 違反本辦法第十七條規定，招標人中止招標活動造成投標人損失的，招標人應予以賠償。已確定的投標人中途退出招投標活動的，罰沒投標保證金，記入企業信用檔案。

　　第四十六條 違反本辦法第二十一條、第二十二條規定，招標人向他人透露已獲取招標文件的投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況，或在確定中標人前，招標人與投標人就投標方案等實質內容進行談判的，中止本次招標投標活動。招標人再次提出招標申請的，應在15個工作日后組織招標。

　　第四十七條 違反本辦法第二十八條規定，取消投標人此次投標資格，已中標的取消中標結果，罰沒投標保證金。并按《寧波市物業服務企業不良行為記錄和公示暫行辦法》，記入企業信用檔案，1年內不得參加本市其他項目的前期物業管理招投標活動。

　　第四十八條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。重新組織招標的，取消招標人的推薦權和評標資格。

　　中標人無正當理由不與招標人簽訂合同的，給招標人造成損失的，中標人應當給予賠償，罰沒投標保證金，記入企業信用檔案，1年內不得參加本市其他項目的前期物業管理招投標活動。

　　第四十九條 物業主管部門或工作人員違反本辦法規定，不依法履行監督管理的，給與通報批評或處分。徇私舞弊、濫用職權或者玩忽職守，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章 附 則

　　第五十條 業主委員會經業主大會授權、分割出售物業在未成立業主大會前或單一業主通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業的，參照本辦法執行。

　　第五十一條 本辦法由市物業主管部門負責解釋。

　　第五十二條 本辦法自20**年5月1日起施行。原甬房〔20**〕164號、甬建綜〔20**〕304號、甬建綜〔20**〕450號文中關于物業管理招投標的規定同時廢止。

　　附件：1.寧波市前期物業管理招標投標程序

　　2.寧波市前期物業管理招投標中標備案表

　　3.外地物業服務企業進甬登記備案表

　　關于印發《寧波市前期物業管理招標投標實施辦法》的通知.doc

　　寧波市前期物業管理招投標實施辦法.doc

　　寧波市前期物業管理招投標程序.doc

　　寧波市前期物業管理招投標中標備案表.doc

　　外地物業服務企業進甬登記備案表.doc

篇2：前期物業管理招投標的思考

　　前期物業管理招投標的思考

　　房地產業與物業管理分業經營已是大勢所趨，也是規范發展物業管理的必由之路。從前，由于房地產開發和物業管理責任不清遺留下來很多歷史問題，使得物業管理成為“替罪羊”，物業管理企業得不到公正客觀的評價和對待。要擺脫這種“父子兵”的關系，分業經營是首選。只有分業經營才有利于整個物業管理行業向專業化方向發展。1996年，深圳萬科在全國第一次物業管理公開招標中奪得深圳鹿丹村福利房住宅小區的物業管理權，一舉打破了物業管理“誰開發，誰管理”的局面。

　　本文將從房地產與物業管理行業分業經營入手，通過對物業管理招投標法律法規的回顧，縱觀物業管理招投標的發展歷程，分析個中存在的問題和發展動態。

　　一、前期物業管理招投標相關政策法規有待完善

　　隨著我國有關物業管理招標投標的法律、法規不斷完善，實行招標投標的項目和行業越來越多，許多原來不進行招標的特殊或壟斷行業紛紛進入有形的建筑市場，按規范程序進行公開招標交易。招標項目遍布各行各業，物業管理行業也不例外。以招投標方式選擇物業管理企業，促進了公開、公平、公正的市場競爭機制的形成，一方面突出了業主的主導地位，保障了業主權益，降低了物業管理費用，另一方面也促進了物業管理服務質量的提高。

　　雖然有關物業管理招投標的政策法規已比較完善，對招投標起到了一定的引導和支持作用。但回顧這一系列制度的變遷過程，不難覺察到，制度變遷在創造巨大績效的同時，也積累了不少矛盾和問題。系統梳理這些矛盾和問題，可以從中發現責權不清、無序競爭以及盲目擴張而產生的混亂，也可以找到由于惡性競爭和價格戰帶來的后遺癥。

　　二、招投標規范化管理中的若干問題

　　1、標書應用的現狀及注重的內容

　　物業管理企業在招投標中所制作的標書，在招投標活動中是重要的環節。其方案策劃主要是依據企業已有的經驗和對社會資料的收集編撰合成的，但這個合成物作為招標的主要依據實在有點勉強。一旦企業中標，耗費大量人力、物力編成的標書就基本完成了使命：一份匯集眾多“秀才”擬制的標書，能在多大程度上反映一個企業的實際情況呢？

　　筆者認為，標書不能以厚度來衡量，關鍵要實。每一套標書都必須為特定物業項目度身定做，反對千篇一律。所以，適當增大對投標企業現狀的考察和評分所占的比例，適當減少投標書所占分數的比例很有必要。有些物業管理企業，為了中標，故意把管理費用減低到不合理的程度或脫離實際做出種種過高承諾，陪標、走過場現象時有發生。當然，投標企業也不能唯利是圖，要善于理財，要為業主精打細算，更要憑借全新的理念，突出自身的管理風格和品牌形象，贏得物業管理權，而不是采取不正當競爭手段，鉆政策、法規的空子，公平、公開、公正進行招標，不能暗箱操作。

　　2、招投標中的誠信問題

　　招標者希望找到“質優價廉”的公司來管理物業，但都存在著“既要馬兒快點跑，又要馬兒少吃草”的心理。天下沒有免費的午餐，相應的價格就會有相應的服務，價低者獲得管理權也是不科學的。這其中就關系到一個物業管理的費用測算和報價問題，報價低了或者出現偏差，與營業成本相差甚遠，物業管理就會貶值。具有招投標評審權和決定權的專家評審小組，要充分發揮職能作用，嚴格把關，真正體現物業管理的價值。

　　中標之后，如實按照條款中的規定實施管理也至關重要。投標后是否按投標的約定做，這是企業的誠信問題。沒有誠信就沒有客戶，也就沒有效益。

　　3、《物業管理企業資質管理辦法》與物業管理招投標

　　筆者認為，物業管理企業資質固然重要，但不應該是第一位。筆者的觀點是，不宜提倡資質第一，而應該將誠信和品牌放在第一位。

　　《物業管理企業資質管理辦法》中最重要的一點是：物業管理公司不能越級接管，不能越級競投。這勢必淘汰很多實力相對薄弱、但有一定發展潛力的物業管理公司。是否可以采用一種全新的模式，各家物業管理公司聯合招投標，各取所長，充分利用資源。假設一家公司的保安服務水準是一流的，但在清潔或綠化方面的力量較薄弱，如果要提高服務水平，還需要付出很大的成本。這樣就可以在同等資質的物業管理企業中選出合作伙伴，共同制作標書，核準預算、降低成本、共同取得管理權。中標后，再根據條款的規定劃分權責，保證服務水平和質量。當然，這是以保證質量為前提的，也是在競爭激烈前提下避免惡性競爭和價格戰的措施之一。

　　文/許建華 廣東省華僑物業發展公司總經理

篇3：我看前期物業服務招投標

　　我看前期物業服務招投標

　　20**年9月1日，國務院《物業服務條例》（以下簡稱《條例》）和建設部制定的《前期物業服務招標投標管理暫行辦法》正式施行。《條例》第二十四條規定“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業服務相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業”。建設部隨后制定的配套辦法和各省市相繼出臺的物業服務招投標辦法更加速了物業服務招投標的普及，使物業服務招投標成為物業服務市場規范化的重要手段。

　　一、推行物業服務招投標制度的重要意義

　　1、避免了物業服務的機制缺陷

　　物業服務作為一個新興產業，一開始主要依附在房地產開發建設單位內，作為售后服務及其延伸服務的主要執行機構。“建管一家”的機制導致其職責權限難以分清，業主也大多把物業和開發商看成一家，要求物業服務公司在完成物業服務應盡的職責之后，必須認可開發商的遺留問題也是自己的份內之事。使物業服務難以建立與開發商和業主之間的正常合理關系。

　　招投標機制的建立使開發商自己的物業服務公司與社會上的物業服務公司平等競爭，優勝劣汰，逐步削減自建自管的比重，減少業主對建管關系的誤解，使物業服務公司在房地產業中從依附地位逐步自立于產業之林。真正成為獨立自主、自負盈虧的法人實體，擁有決斷權和發言權。

　　2、有利于房地產開發商輕裝前進

　　房地產開發項目實施物業服務對外招投標，對開發商自設的物業服務公司的成長也會起到重要的推動作用，“自己的物業自己不一定能管”，必須自身面向外部市場尋找生路。對社會性物業服務公司而言，房地產開發項目的物業服務招投標使他們有了一展身手的空間。而開發單位也能不再陷入自建自管的繁瑣事務之中，可以鉆研開發事宜，有利于社會分工的科學化、精細化和物管效率的不斷提高。

　　3、有利于業主正確認識物業服務中的矛盾與糾紛

　　目前，物業服務行業的多數企業均是開發商直屬機構，外聘物業服務公司較少，實行招投標選聘物業服務的項目更是屈指可數。因此，業主入戶后將開發遺留問題混同于物業服務公司的問題也在情理之中。實行招投標選聘物業服務公司后，即使仍是開發商下屬的物業服務公司獲勝，情況也會大不一樣，業主會更認同中標方案的合理性和效力，認清物業服務與開發建設的區別，雙方應有的職責權限將更加明晰。

　　4、前期物業服務招投標對物業服務常規招投標具有重要的示范效應

　　前期物業服務招投標作為推進房地產開發與物業服務分業經營的重要措施，將促進物業服務企業的獨立自主經營，加快培育社會型物業服務企業，為業主大會和業主委員會選聘物業服務企業提供經驗和優選方案，有利于物業服務市場普及以招投標形式選定物管的模式。

　　二、推行物業服務招投標制度的若干建議

　　1、應當建立物業服務招投標專業有形市場

　　物業服務招投標的正常運行是物業服務市場健康發展的重要條件，為了避免物業服務招標人假接招投標竊取投標單位的投標方案成果，造成一些投標人知識產權受到侵害，有關機構應在政府相關部門和行業協會的引導下，及時建立物業服務專業市場機構，使物業服務招投標活動由專業機構、專業人員依國家政策法規要求的規程舉行。有了有形的物業服務招投標市場，物業服務行政主管部門可以有效加大監管力度，使違規操作難以進行。

　　2、合理建立物業服務評標專家庫，建立科學、公正的評標機制

　　目前，經主管部門推薦，國內首批物業服務評標專家已入庫，但名額明顯偏少，結構也不盡合理，難以實現隨機抽選和滿足多種類型物業招投標對專家的需求，也難以避免招投標單位與評標專家的非正常接觸。因此，對專家較少的省區應跨省區資源共享，使評審專家具有較高的公信度和代表性。

　　其次，應給予專家評標結果應有的法定效力。凡是申請或法定必須實行物業服務招投標的項目，只要招投標市場機構受理后按照法定程序公開、公正、公平評選出來的結果，招標人必須無條件接受，否則應當承擔損失賠償和相應法律責任，并在招投標市場誠信檔案中留下相關記錄。

　　3、逐步減少招標人自行招標的比例

　　目前，實行招投標的項目以招標人自行招標為主，這種做法雖然與自建自管、內部欽定物業服務單位相比有了較大的進步，但自行招標的公正性和科學性難以保障，使物業服務投標方處于不利地位。因而我們建議符合條件的項目均應納入招投標代理機構的招標范圍，以維護招投標雙方的合法權益。

　　4、招投標項目規模、主體資格和結果的認定必須明確

　　目前，關于應當實施招投標項目的最小規模尚無界定，按規定“投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業”。投標人較少可能是因為項目的招標公告傳播范圍和知曉度太小；也可能因為項目太差或要求太高，符合要求或愿意參與的競爭者過少；還有就是項目未達最小經濟規模，使物業公司不主動接招。各地應根據當地經濟發展水平，項目業主的承受能力及服務要求確定應實施物業服務招投標項目的最小規模標準，使公開招投標項目有法定界限，避免協議選聘方式過多。另外，對招標主體和投標主體雙方的資格認定和合理搭配也是必須明確的，可參照物業服務資質和物業項目分類分級標準進行認定，通過政府文件或專業機構招標文件發布。物業服務的招投標結果應當由監管機構認定其科學性、公正性后，得到招投標雙方認可和尊重，不得無故棄標或撤標，主管部門應維護公開招投標的嚴肅性。

　　5、應研究從前期物業服務招投標向全過程物業服務招投標過渡的問題

　　前期物業服務招投標的招標主體是開發建設單位，各級主管部門對其進行管理和調控比較容易進行，只要法規政策作出明確規定，各相關機構齊抓共管，就會得到積極響應，而前期物業服務投標主體符合條件的很多，僅重慶就有900多家有資質的物業服務企業，因此，前期物業服務招投標可能會得到較快的推行。但當業主入住達到規定比例，房屋銷售達到規定年限后，就必須成立業主大會和業主委員會，由業主大會決定選聘、解聘物管企業。業主大會和業主委員會作為招標主體時會產生意想不到的困難：如業主大會難以召開，業主委員會越權決定是否招投標甚至私自議標、無法人地位、無常規經費、失誤造成損失無力承擔責任等問題。因此，我們應研究和關注物管項目的第二次，及以后物管合同到期時科學地實施物業服務招投標的問題。否則，很可能前期物業服務招投標轟轟烈烈，以后各期物業服務招投標難以進行，使物業服務模式最優化選擇難以持續實現。

　　重慶市國土資源和房屋管理局政策法規處重慶大學 　魏勇 賀云華