寧波市建設(shè)委員會文件

　　甬建發(fā)〔20**〕49號

　　關(guān)于印發(fā)寧波市前期物業(yè)管理招標投標實施辦法的通知

　　各縣(市)、區(qū)建設(shè)行政主管部門，海曙區(qū)房管處，各開發(fā)建設(shè)單位，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　為了規(guī)范寧波市前期物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進我市物業(yè)管理市場的公平競爭，根據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》和原《寧波市物業(yè)管理招投標暫行辦法》，對《寧波市前期物業(yè)管理招標投標實施辦法》進行了修訂。現(xiàn)將修訂后的實施辦法印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。

　　二○一○年三月十五日

　　寧波市建設(shè)委員會辦公室

　　寧波市前期物業(yè)管理招標投標實施辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范我市前期物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，根據(jù)建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》和《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。

　　第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)項目的，適用本辦法。

　　第四條 市房產(chǎn)行政主管部門(以下稱市物業(yè)主管部門)負責本市前期物業(yè)管理招標投標的政策制定和招標投標活動的指導、監(jiān)督和管理工作。

　　縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(以下稱轄區(qū)物業(yè)主管部門)負責本行政區(qū)域內(nèi)前期物業(yè)管理招標投標活動的指導、監(jiān)督和管理工作。各縣(市)、區(qū)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理招標投標領(lǐng)導小組，負責轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)管理招投標活動中招標文件的審查和重大問題的處理。領(lǐng)導小組由轄區(qū)物業(yè)主管部門負責組建，成員由轄區(qū)建設(shè)、物價、城管、房管等部門及所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組成。海曙、江東、江北、國家高新區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)物業(yè)管理招標投標領(lǐng)導小組成員，市建委、價格主管部門還應(yīng)派人參加。領(lǐng)導小組下設(shè)招標管理辦公室(以下稱轄區(qū)招標辦)，辦公室設(shè)在轄區(qū)物業(yè)主管部門，具體負責轄區(qū)招標投標活動的日常指導、監(jiān)督和管理工作。

　　第五條 新建物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當通過招標投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　有下列情形之一的，經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門同意，招標人可采取協(xié)議的方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并報市物業(yè)主管部門和屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案后實施：

　　(一)公開招標或接受邀請的投標人連續(xù)兩次少于3家的(但公開招標的投標人為2家的，應(yīng)參照公開招標方式執(zhí)行);

　　(二)總建筑面積不足3萬平方米的住宅;

　　(三)總建筑面積不足2萬平方米的非住宅(含商業(yè)、辦公及居住混合性物業(yè))。

　　第六條 前期物業(yè)管理招標投標應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

　　第七條 任何單位和個人不得違反法律、法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動。

　　第二章 招 標

　　第八條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的建設(shè)單位。

　　前期物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際要求不符的或過高的資格要求。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域分期建設(shè)或多家建設(shè)單位建設(shè)的項目，招標人應(yīng)統(tǒng)一，招標約定的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當與實際交付使用的物業(yè)管理區(qū)域相一致。

　　第九條 通過招標投標方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標人應(yīng)當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：

　　(一)預售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

　　(二)城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房、農(nóng)村拆遷安置房、擬出售的村級發(fā)展留用地建設(shè)項目等應(yīng)當在建筑工程施工許可證領(lǐng)出后6個月內(nèi)完成。

　　第十條 招標人應(yīng)在招標前向轄區(qū)物業(yè)主管部門提出書面招標申請，經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門核準后實施。

　　第十一條 前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。

　　新建物業(yè)總建筑面積在3萬平方米(含3萬)以上的住宅和總建筑面積在2萬平方米(含2萬)以上的非住宅(含商業(yè)、辦公及居住混合性物業(yè))，必須實行公開招標。

　　招標人采取公開招標方式的，應(yīng)當在當?shù)刂饕浇樯习l(fā)布招標公告，同時在寧波市建設(shè)委員會網(wǎng)站上發(fā)布，招標公告期為5個工作日。招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況、投標人的要求以及獲得招標文件的辦法等事項。

　　單一業(yè)主物業(yè)的建設(shè)單位可通過招標方式或自行選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。以招標方式選聘的，可采用邀請招標形式。并在物業(yè)服務(wù)合同簽訂后7日內(nèi)到轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。

　　第十二條 招標人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

　　招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房和物業(yè)管理資金(專項資金)的配置情況等;

　　(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等;

　　(三)交付使用后經(jīng)營性物業(yè)的租賃經(jīng)營與管理，包括停車場(庫)、會所等相關(guān)設(shè)施權(quán)利歸屬、服務(wù)收費方式等;

　　(四)財務(wù)管理，包括物業(yè)服務(wù)收費模式和標準;

　　(五)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等;

　　(六)招標活動方案，包括開標時間及地點等;

　　(七)評標標準和評標方法，廢標認定辦法;

　　(八)投標保證金的數(shù)額及返回方式;

　　(九)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明以及臨時管理規(guī)約的制訂說明;

　　(十)招標人、中標人違約責任;

　　(十一)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　第十三條 招標人編制的招標文件應(yīng)當經(jīng)轄區(qū)物業(yè)管理招標投標領(lǐng)導小組會議審議。招標人測算的物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)符合物業(yè)服務(wù)收費相關(guān)規(guī)定，并報價格主管部門備案。

　　第十四條 實行公開招標的，招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，對投標申請人進行資格預審。資格審查工作應(yīng)接受轄區(qū)招標辦監(jiān)督。

　　實行投標資格預審的招標項目，招標人應(yīng)當在招標公告中載明資格預審的條件。投標申請人提供的資格預審文件應(yīng)當包括：

　　(一)投標申請書;

　　(二)物業(yè)管理資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照(復印件);

　　(三)企業(yè)概況;

　　(四)擬派出的項目負責人的簡歷、上崗證書、學歷、信用檔案、業(yè)績等證明材料;

　　(五)本市行政區(qū)域外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)報名的，還需提交《外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進甬登記備案表》;

　　(六)獲招標人推薦的需提交招標人出具的推薦書。

　　第十五條 招標人可以在資格預審和招標文件中明確投標人(包括本市行政區(qū)域外物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本地服務(wù)的企業(yè))在本市范圍內(nèi)經(jīng)營有下列情形之一的，取消投標申請人的投標資格：

　　(一)3個月內(nèi)有不良行為記錄的;

　　(二)投標人1年內(nèi)所管理的物業(yè)項目年度綜合考評有不合格的;

　　(三)2年內(nèi)，投標人不按規(guī)定程序退管物業(yè)項目的;

　　(四)1年內(nèi)，投標人在招投標活動中有串標、陪標行為的。

　　招標人可以在資格預審和招標文件中明確投標人擬派出的項目負責人的信用等級要求。

　　第十六條 經(jīng)資格預審后，招標人應(yīng)當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結(jié)果。

　　招標人可以推薦1家不低于招標文件所要求的投標單位條件的投標申請人參加投標。

　　資格預審合格的投標申請人多于5家時，招標人無推薦投標申請人的，由招標人經(jīng)公證隨機抽取5家資格預審合格的投標申請人參與招投標;招標人有推薦投標申請人的，除前款招標人推薦的投標人申請人外，由招標人經(jīng)公證再隨機抽取4家資格預審合格的投標申請人參與招投標。

　　資格預審合格的投標申請人向轄區(qū)招標辦交納投標保證金人民幣1萬元，用于約束投標人正常參加投標活動，保證金在招標結(jié)束后3日內(nèi)返還。不按時交納投標保證金的，取消投標人申請人本次投標資格。

　　第十七條 招標公告或投標邀請書發(fā)出后，招標人除不可抗力外，不得中止招標活動。已確定的投標人不得中途退出招投標活動。

　　第十八條 招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十九條 招標人對已發(fā)出的招標文件需進行澄清或者修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。

　　第二十條 招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織投標人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應(yīng)當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。

　　第二十一條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。

　　第二十二條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。

　　第三章 投 標

　　第二十三條 本辦法所稱投標人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標、參與投標競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　投標人應(yīng)當具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件。

　　本市行政區(qū)域外注冊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加本市招投標活動的，須經(jīng)市物業(yè)主管部門備案。

　　同一法定代表人的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得同時參加同一項目的招投標活動。投標人以子公司名義參加競標的，其總公司的資質(zhì)等級不適用于子公司;以總公司名義競標的，其今后的服務(wù)管理行為可以由其分公司承擔，但不能總包給子公司實施。

　　第二十四條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當以書面形式向招標人提出，招標人應(yīng)當在2個工作日內(nèi)以書面形式回復投標人。

　　第二十五條 投標人應(yīng)當按照招標文件的內(nèi)容和要求編制投標文件，投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

　　投標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

　　(一)投標人情況(概況、信譽、管理成果、企業(yè)發(fā)展方向等);

　　(二)管理組織網(wǎng)絡(luò);

　　(三)服務(wù)方案及服務(wù)承諾;

　　(四)服務(wù)費用收支預算方案及盈虧分析;

　　(五)近期規(guī)劃和遠期目標的設(shè)想;

　　(六)市物業(yè)主管部門出具的可增加的附加分證明;

　　(七)招標文件要求提供的其他材料。

　　第二十六條 投標人應(yīng)當在招標文件明確的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。轄區(qū)招標辦收到投標文件后，應(yīng)當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，轄區(qū)招標辦應(yīng)拒收或作廢標處理。

　　第二十七條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分，并應(yīng)當按照第二十六條的規(guī)定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。

　　第二十八條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

　　投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權(quán)益。

　　投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。

　　禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

　　第四章 開標、評標和定標

　　第二十九條 開標應(yīng)當在招標文件確定的時間和地點公開進行。

　　第三十條 評標由依法組建的評標委員會負責，成員為7-11名單數(shù)，除招標人選派的1名評委外，其余評委應(yīng)從物業(yè)管理評委庫中隨機抽取確定。招標人依據(jù)本辦法第十六條規(guī)定推薦投標申請人的，則不得選派評委參與評標，全部評委從物業(yè)管理評委庫中隨機抽取確定。

　　海曙、江東、江北、高新區(qū)和東錢湖旅游度假區(qū)的物業(yè)項目，評委在市物業(yè)主管部門的評委庫中抽取，其他縣(市)、區(qū)的評委可在轄區(qū)物業(yè)主管部門組建的評委庫中抽取。

　　評委抽取應(yīng)在轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)督下，由公證機構(gòu)負責抽取并通知，評委名單應(yīng)密封并嚴格保密。

　　抽取的評委有下列情形之一的，應(yīng)回避，不得參加相關(guān)項目的評標：

　　(一)本人所在企業(yè)參加投標的;

　　(二)所在單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標的;

　　(三)所在單位同投標人屬同一上級主管部門的;

　　(四)與投標人有其他利害關(guān)系的。

　　第三十一條 市物業(yè)管理評委庫由市物業(yè)主管部門負責組建。各縣(市)、區(qū)物業(yè)管理評委庫由轄區(qū)物業(yè)主管部門負責組建。

　　物業(yè)主管部門應(yīng)當對評委庫的專家進行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓，對其評標能力、廉潔公正、出勤情況等進行綜合考評，及時調(diào)整評委庫成員。

　　第三十二條 評標委員會應(yīng)當按照招標文件的評標要求，采用綜合評分法，根據(jù)投標書評分、投標答辯評分和附加得分等情況進行綜合評標，并對評標結(jié)果簽字確認。投標書分值和投標答辯分值由招標人在招標文件中明確。投標書分值應(yīng)不低于55分，投標答辯分值應(yīng)不高于45分。

　　除現(xiàn)場答辯外，評標應(yīng)當在保密的情況下進行。

　　第三十三條 評標附加分按下列規(guī)定執(zhí)行：

　　(一)根據(jù)開標之日前1年內(nèi)(以獲獎發(fā)文之日起計算)投標人管理的本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)項目所取得的業(yè)績，憑市物業(yè)主管部門出具的業(yè)績證明增加管理業(yè)績分：

　　1、獲得全國物業(yè)管理示范稱號的，可增加業(yè)績分4分;

　　2、獲得浙江省物業(yè)管理示范稱號的，可增加業(yè)績分3.5分;

　　3、獲得寧波市物業(yè)管理示范稱號的，可增加業(yè)績分3分;

　　4、獲得寧波市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號的，可增加業(yè)績分2.5分。

　　投標人的業(yè)績加分以公司為單位，一年一次，其所獲獎項最高級別經(jīng)一次加分中標為限，有多級稱號的，不累加，不重復使用。

　　(二)根據(jù)開標之日繼續(xù)在管的前一年度投標人管理的老小區(qū)(指海曙、江東、江北、高新區(qū)和東錢湖旅游度假區(qū)范圍內(nèi)1998年底前交付并實施物業(yè)管理的住宅小區(qū))面積，憑市物業(yè)主管部門出具的證明增加社會效益分：

　　1、管理老小區(qū)面積在50萬平方米以上(含50萬)的，可增加3分

　　2、管理老小區(qū)面積在20～50萬平方米以上(含20萬)的，可增加2.5分

　　3、管理老小區(qū)面積在10～20萬平方米(含10萬)的，可增加2分

　　4、管理老小區(qū)面積在5～10萬平方米(含5萬)的，可增加1.5分;

　　5、管理老小區(qū)面積在5萬平方米以下的，可增加1分。

　　管理的老小區(qū)面積應(yīng)合并統(tǒng)一使用，不得分割多次使用。1年內(nèi)，社會效益分以公司為單位,一年一次,一次經(jīng)加分中標為限，不得重復使用。其他各縣(市)、區(qū)的社會效益分可結(jié)合本地實際情況參照執(zhí)行。

　　投標人要求增加評標附加分的，應(yīng)在投標文件中予以說明，并以市物業(yè)主管部門出具的證明為準。中標人的管理業(yè)績和社會效益加分情況由轄區(qū)物業(yè)主管部門報市物業(yè)主管部門備案。

　　第三十四條 開標、評標大會由轄區(qū)招標辦確定的主持人主持，所有投標人參加，并委托公證機構(gòu)進行現(xiàn)場公證。開標評標應(yīng)當按照下列程序進行：

　　(一)開標和主標書評審

　　由招標人及其委托的公證機構(gòu)對投標文件進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，公布有效投標人名稱，公證機構(gòu)將主標書作標記，同時將主標書發(fā)給評委，評委在限定時間內(nèi)和地點獨立完成主標書評審，主標書評審表經(jīng)評委評分和簽名后密封，交至轄區(qū)招標辦。

　　(二)評標答辯及定標

　　1、公證機構(gòu)對答辯人員進行資格審查。每個投標人的答辯人員一般為3人，并提供3個月以上的社保證明;

　　2、公布評委、投標單位和公證機構(gòu)名單;

　　3、投標人現(xiàn)場抽取答辯順序號;

　　4、投標單位按順序進場陳述、答辯。投標人現(xiàn)場陳述時間在15分鐘內(nèi)，現(xiàn)場答辯采取評委提問的形式進行，評委提問順序由投標單位抽簽確定;

　　5、評委對投標人現(xiàn)場陳述、答辯進行獨立評分，經(jīng)簽名后遞交公證人員收存;

　　6、答辯評分統(tǒng)計結(jié)束后，公證機構(gòu)現(xiàn)場驗證密封的主標書評分表后啟封、公布各投標人的主標書得分;

　　7、統(tǒng)計并公布每個投標人的最終得分值;

　　8、以綜合評分最高者中標。在投標人綜合得分一致的情況下，以主標書得分高者中標;

　　9、招標人委托評標委員會宣布中標人;

　　10、公證機構(gòu)宣讀公證詞;

　　11、招標人向中標人發(fā)中標通知書。

　　第三十五條 評標委員會認定以下情形之一的，應(yīng)作廢標處理：

　　(一)投標文件沒有投標人印章和投標人法定代表人簽章或者沒有法定代表人簽章授權(quán)委托的;

　　(二)發(fā)現(xiàn)投標人以他人名義投標、串通投標、以其他弄虛作假方式投標，或者以行賄手段謀取中標的。

　　依法必須進行招標的前期物業(yè)管理項目，如有投標人被認定為廢標后使得投標人不足3個的，招標人應(yīng)當重新組織招標，被認定為廢標的投標人不得再次報名參加該項目的招投標活動。

　　第三十六條 評標委員會成員應(yīng)當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。

　　評標委員會成員在進行主標書評審時，應(yīng)將所有通訊工具暫交至轄區(qū)招標辦統(tǒng)一保管，待評審結(jié)束時歸還。

　　評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。

　　評標委員會成員和與評標活動有關(guān)的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他情況。

　　前款所稱與評標活動有關(guān)的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監(jiān)督工作或者事務(wù)性的工作人員。

　　第三十七條 評標過程中投標人和其他利害關(guān)系人認為招標投標活動不符合有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向評標委員會提出異議，由評標委員會根據(jù)異議內(nèi)容討論決定。評標委員會認為異議內(nèi)容對招標結(jié)果產(chǎn)生實質(zhì)性影響的，可中止評標活動，并提交轄區(qū)物業(yè)管理招標領(lǐng)導小組處理。

　　第三十八條 前期物業(yè)管理開標評標工作應(yīng)告知物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

　　第五章 合同的訂立與履行

　　第三十九條 中標結(jié)果應(yīng)當于定標次日在寧波市建設(shè)委員會網(wǎng)站上公示，公示期為3天。中標公示應(yīng)當載明招標人和中標人的名稱和地址，招標項目的基本情況、招標方式、開標時間，負責受理投訴的單位等。必要時，可同時在當?shù)刂饕浇樯线M行公示。

　　第四十條 招投標結(jié)束后10個工作日內(nèi)，招標人、中標人應(yīng)當按照招標文件和中標人的投標文件簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并在合同簽訂后的3個工作日內(nèi)由招標人報轄區(qū)物業(yè)主管部門備案，各級房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預售許可證時應(yīng)當查驗轄區(qū)物業(yè)主管部門出具的前期物業(yè)管理備案證明。

　　招標人和中標人不得另行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

　　第四十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后15日內(nèi)，中標人應(yīng)按約定介入項目的前期物業(yè)管理。

　　第六章 罰 則

　　第四十二條 投標人和其他利害關(guān)系人認為招標投標活動不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。

　　第四十三條 招標投標活動中有違反國家相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰。

　　第四十四條 違反本辦法第七條規(guī)定，投標人在評標過程中嚴重影響評標正常程序、非法干涉物業(yè)管理招投標活動的，取消投標人本次投標資格，罰沒投標保證金，記入企業(yè)信用檔案。

　　第四十五條 違反本辦法第十七條規(guī)定，招標人中止招標活動造成投標人損失的，招標人應(yīng)予以賠償。已確定的投標人中途退出招投標活動的，罰沒投標保證金，記入企業(yè)信用檔案。

　　第四十六條 違反本辦法第二十一條、第二十二條規(guī)定，招標人向他人透露已獲取招標文件的投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況，或在確定中標人前，招標人與投標人就投標方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判的，中止本次招標投標活動。招標人再次提出招標申請的，應(yīng)在15個工作日后組織招標。

　　第四十七條 違反本辦法第二十八條規(guī)定，取消投標人此次投標資格，已中標的取消中標結(jié)果，罰沒投標保證金。并按《寧波市物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為記錄和公示暫行辦法》，記入企業(yè)信用檔案，1年內(nèi)不得參加本市其他項目的前期物業(yè)管理招投標活動。

　　第四十八條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應(yīng)當給予賠償。重新組織招標的，取消招標人的推薦權(quán)和評標資格。

　　中標人無正當理由不與招標人簽訂合同的，給招標人造成損失的，中標人應(yīng)當給予賠償，罰沒投標保證金，記入企業(yè)信用檔案，1年內(nèi)不得參加本市其他項目的前期物業(yè)管理招投標活動。

　　第四十九條 物業(yè)主管部門或工作人員違反本辦法規(guī)定，不依法履行監(jiān)督管理的，給與通報批評或處分。徇私舞弊、濫用職權(quán)或者玩忽職守，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章 附 則

　　第五十條 業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)、分割出售物業(yè)在未成立業(yè)主大會前或單一業(yè)主通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。

　　第五十一條 本辦法由市物業(yè)主管部門負責解釋。

　　第五十二條 本辦法自20**年5月1日起施行。原甬房〔20**〕164號、甬建綜〔20**〕304號、甬建綜〔20**〕450號文中關(guān)于物業(yè)管理招投標的規(guī)定同時廢止。

　　附件：1.寧波市前期物業(yè)管理招標投標程序

　　2.寧波市前期物業(yè)管理招投標中標備案表

　　3.外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進甬登記備案表

　　關(guān)于印發(fā)《寧波市前期物業(yè)管理招標投標實施辦法》的通知.doc

　　寧波市前期物業(yè)管理招投標實施辦法.doc

　　寧波市前期物業(yè)管理招投標程序.doc

　　寧波市前期物業(yè)管理招投標中標備案表.doc

　　外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進甬登記備案表.doc

篇2：前期物業(yè)管理招投標的思考

　　前期物業(yè)管理招投標的思考

　　房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營已是大勢所趨，也是規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的必由之路。從前，由于房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理責任不清遺留下來很多歷史問題，使得物業(yè)管理成為“替罪羊”，物業(yè)管理企業(yè)得不到公正客觀的評價和對待。要擺脫這種“父子兵”的關(guān)系，分業(yè)經(jīng)營是首選。只有分業(yè)經(jīng)營才有利于整個物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。1996年，深圳萬科在全國第一次物業(yè)管理公開招標中奪得深圳鹿丹村福利房住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，一舉打破了物業(yè)管理“誰開發(fā)，誰管理”的局面。

　　本文將從房地產(chǎn)與物業(yè)管理行業(yè)分業(yè)經(jīng)營入手，通過對物業(yè)管理招投標法律法規(guī)的回顧，縱觀物業(yè)管理招投標的發(fā)展歷程，分析個中存在的問題和發(fā)展動態(tài)。

　　一、前期物業(yè)管理招投標相關(guān)政策法規(guī)有待完善

　　隨著我國有關(guān)物業(yè)管理招標投標的法律、法規(guī)不斷完善，實行招標投標的項目和行業(yè)越來越多，許多原來不進行招標的特殊或壟斷行業(yè)紛紛進入有形的建筑市場，按規(guī)范程序進行公開招標交易。招標項目遍布各行各業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。以招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，促進了公開、公平、公正的市場競爭機制的形成，一方面突出了業(yè)主的主導地位，保障了業(yè)主權(quán)益，降低了物業(yè)管理費用，另一方面也促進了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高。

　　雖然有關(guān)物業(yè)管理招投標的政策法規(guī)已比較完善，對招投標起到了一定的引導和支持作用。但回顧這一系列制度的變遷過程，不難覺察到，制度變遷在創(chuàng)造巨大績效的同時，也積累了不少矛盾和問題。系統(tǒng)梳理這些矛盾和問題，可以從中發(fā)現(xiàn)責權(quán)不清、無序競爭以及盲目擴張而產(chǎn)生的混亂，也可以找到由于惡性競爭和價格戰(zhàn)帶來的后遺癥。

　　二、招投標規(guī)范化管理中的若干問題

　　1、標書應(yīng)用的現(xiàn)狀及注重的內(nèi)容

　　物業(yè)管理企業(yè)在招投標中所制作的標書，在招投標活動中是重要的環(huán)節(jié)。其方案策劃主要是依據(jù)企業(yè)已有的經(jīng)驗和對社會資料的收集編撰合成的，但這個合成物作為招標的主要依據(jù)實在有點勉強。一旦企業(yè)中標，耗費大量人力、物力編成的標書就基本完成了使命：一份匯集眾多“秀才”擬制的標書，能在多大程度上反映一個企業(yè)的實際情況呢？

　　筆者認為，標書不能以厚度來衡量，關(guān)鍵要實。每一套標書都必須為特定物業(yè)項目度身定做，反對千篇一律。所以，適當增大對投標企業(yè)現(xiàn)狀的考察和評分所占的比例，適當減少投標書所占分數(shù)的比例很有必要。有些物業(yè)管理企業(yè)，為了中標，故意把管理費用減低到不合理的程度或脫離實際做出種種過高承諾，陪標、走過場現(xiàn)象時有發(fā)生。當然，投標企業(yè)也不能唯利是圖，要善于理財，要為業(yè)主精打細算，更要憑借全新的理念，突出自身的管理風格和品牌形象，贏得物業(yè)管理權(quán)，而不是采取不正當競爭手段，鉆政策、法規(guī)的空子，公平、公開、公正進行招標，不能暗箱操作。

　　2、招投標中的誠信問題

　　招標者希望找到“質(zhì)優(yōu)價廉”的公司來管理物業(yè)，但都存在著“既要馬兒快點跑，又要馬兒少吃草”的心理。天下沒有免費的午餐，相應(yīng)的價格就會有相應(yīng)的服務(wù)，價低者獲得管理權(quán)也是不科學的。這其中就關(guān)系到一個物業(yè)管理的費用測算和報價問題，報價低了或者出現(xiàn)偏差，與營業(yè)成本相差甚遠，物業(yè)管理就會貶值。具有招投標評審權(quán)和決定權(quán)的專家評審小組，要充分發(fā)揮職能作用，嚴格把關(guān)，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的價值。

　　中標之后，如實按照條款中的規(guī)定實施管理也至關(guān)重要。投標后是否按投標的約定做，這是企業(yè)的誠信問題。沒有誠信就沒有客戶，也就沒有效益。

　　3、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》與物業(yè)管理招投標

　　筆者認為，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)固然重要，但不應(yīng)該是第一位。筆者的觀點是，不宜提倡資質(zhì)第一，而應(yīng)該將誠信和品牌放在第一位。

　　《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中最重要的一點是：物業(yè)管理公司不能越級接管，不能越級競投。這勢必淘汰很多實力相對薄弱、但有一定發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)管理公司。是否可以采用一種全新的模式，各家物業(yè)管理公司聯(lián)合招投標，各取所長，充分利用資源。假設(shè)一家公司的保安服務(wù)水準是一流的，但在清潔或綠化方面的力量較薄弱，如果要提高服務(wù)水平，還需要付出很大的成本。這樣就可以在同等資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)中選出合作伙伴，共同制作標書，核準預算、降低成本、共同取得管理權(quán)。中標后，再根據(jù)條款的規(guī)定劃分權(quán)責，保證服務(wù)水平和質(zhì)量。當然，這是以保證質(zhì)量為前提的，也是在競爭激烈前提下避免惡性競爭和價格戰(zhàn)的措施之一。

　　文/許建華 廣東省華僑物業(yè)發(fā)展公司總經(jīng)理

篇3：我看前期物業(yè)服務(wù)招投標

　　我看前期物業(yè)服務(wù)招投標

　　20**年9月1日，國務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》（以下簡稱《條例》）和建設(shè)部制定的《前期物業(yè)服務(wù)招標投標管理暫行辦法》正式施行。《條例》第二十四條規(guī)定“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。建設(shè)部隨后制定的配套辦法和各省市相繼出臺的物業(yè)服務(wù)招投標辦法更加速了物業(yè)服務(wù)招投標的普及，使物業(yè)服務(wù)招投標成為物業(yè)服務(wù)市場規(guī)范化的重要手段。

　　一、推行物業(yè)服務(wù)招投標制度的重要意義

　　1、避免了物業(yè)服務(wù)的機制缺陷

　　物業(yè)服務(wù)作為一個新興產(chǎn)業(yè)，一開始主要依附在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位內(nèi)，作為售后服務(wù)及其延伸服務(wù)的主要執(zhí)行機構(gòu)。“建管一家”的機制導致其職責權(quán)限難以分清，業(yè)主也大多把物業(yè)和開發(fā)商看成一家，要求物業(yè)服務(wù)公司在完成物業(yè)服務(wù)應(yīng)盡的職責之后，必須認可開發(fā)商的遺留問題也是自己的份內(nèi)之事。使物業(yè)服務(wù)難以建立與開發(fā)商和業(yè)主之間的正常合理關(guān)系。

　　招投標機制的建立使開發(fā)商自己的物業(yè)服務(wù)公司與社會上的物業(yè)服務(wù)公司平等競爭，優(yōu)勝劣汰，逐步削減自建自管的比重，減少業(yè)主對建管關(guān)系的誤解，使物業(yè)服務(wù)公司在房地產(chǎn)業(yè)中從依附地位逐步自立于產(chǎn)業(yè)之林。真正成為獨立自主、自負盈虧的法人實體，擁有決斷權(quán)和發(fā)言權(quán)。

　　2、有利于房地產(chǎn)開發(fā)商輕裝前進

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目實施物業(yè)服務(wù)對外招投標，對開發(fā)商自設(shè)的物業(yè)服務(wù)公司的成長也會起到重要的推動作用，“自己的物業(yè)自己不一定能管”，必須自身面向外部市場尋找生路。對社會性物業(yè)服務(wù)公司而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)服務(wù)招投標使他們有了一展身手的空間。而開發(fā)單位也能不再陷入自建自管的繁瑣事務(wù)之中，可以鉆研開發(fā)事宜，有利于社會分工的科學化、精細化和物管效率的不斷提高。

　　3、有利于業(yè)主正確認識物業(yè)服務(wù)中的矛盾與糾紛

　　目前，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的多數(shù)企業(yè)均是開發(fā)商直屬機構(gòu)，外聘物業(yè)服務(wù)公司較少，實行招投標選聘物業(yè)服務(wù)的項目更是屈指可數(shù)。因此，業(yè)主入戶后將開發(fā)遺留問題混同于物業(yè)服務(wù)公司的問題也在情理之中。實行招投標選聘物業(yè)服務(wù)公司后，即使仍是開發(fā)商下屬的物業(yè)服務(wù)公司獲勝，情況也會大不一樣，業(yè)主會更認同中標方案的合理性和效力，認清物業(yè)服務(wù)與開發(fā)建設(shè)的區(qū)別，雙方應(yīng)有的職責權(quán)限將更加明晰。

　　4、前期物業(yè)服務(wù)招投標對物業(yè)服務(wù)常規(guī)招投標具有重要的示范效應(yīng)

　　前期物業(yè)服務(wù)招投標作為推進房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)分業(yè)經(jīng)營的重要措施，將促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獨立自主經(jīng)營，加快培育社會型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為業(yè)主大會和業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供經(jīng)驗和優(yōu)選方案，有利于物業(yè)服務(wù)市場普及以招投標形式選定物管的模式。

　　二、推行物業(yè)服務(wù)招投標制度的若干建議

　　1、應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)招投標專業(yè)有形市場

　　物業(yè)服務(wù)招投標的正常運行是物業(yè)服務(wù)市場健康發(fā)展的重要條件，為了避免物業(yè)服務(wù)招標人假接招投標竊取投標單位的投標方案成果，造成一些投標人知識產(chǎn)權(quán)受到侵害，有關(guān)機構(gòu)應(yīng)在政府相關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會的引導下，及時建立物業(yè)服務(wù)專業(yè)市場機構(gòu)，使物業(yè)服務(wù)招投標活動由專業(yè)機構(gòu)、專業(yè)人員依國家政策法規(guī)要求的規(guī)程舉行。有了有形的物業(yè)服務(wù)招投標市場，物業(yè)服務(wù)行政主管部門可以有效加大監(jiān)管力度，使違規(guī)操作難以進行。

　　2、合理建立物業(yè)服務(wù)評標專家?guī)欤⒖茖W、公正的評標機制

　　目前，經(jīng)主管部門推薦，國內(nèi)首批物業(yè)服務(wù)評標專家已入庫，但名額明顯偏少，結(jié)構(gòu)也不盡合理，難以實現(xiàn)隨機抽選和滿足多種類型物業(yè)招投標對專家的需求，也難以避免招投標單位與評標專家的非正常接觸。因此，對專家較少的省區(qū)應(yīng)跨省區(qū)資源共享，使評審專家具有較高的公信度和代表性。

　　其次，應(yīng)給予專家評標結(jié)果應(yīng)有的法定效力。凡是申請或法定必須實行物業(yè)服務(wù)招投標的項目，只要招投標市場機構(gòu)受理后按照法定程序公開、公正、公平評選出來的結(jié)果，招標人必須無條件接受，否則應(yīng)當承擔損失賠償和相應(yīng)法律責任，并在招投標市場誠信檔案中留下相關(guān)記錄。

　　3、逐步減少招標人自行招標的比例

　　目前，實行招投標的項目以招標人自行招標為主，這種做法雖然與自建自管、內(nèi)部欽定物業(yè)服務(wù)單位相比有了較大的進步，但自行招標的公正性和科學性難以保障，使物業(yè)服務(wù)投標方處于不利地位。因而我們建議符合條件的項目均應(yīng)納入招投標代理機構(gòu)的招標范圍，以維護招投標雙方的合法權(quán)益。

　　4、招投標項目規(guī)模、主體資格和結(jié)果的認定必須明確

　　目前，關(guān)于應(yīng)當實施招投標項目的最小規(guī)模尚無界定，按規(guī)定“投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。投標人較少可能是因為項目的招標公告傳播范圍和知曉度太小；也可能因為項目太差或要求太高，符合要求或愿意參與的競爭者過少；還有就是項目未達最小經(jīng)濟規(guī)模，使物業(yè)公司不主動接招。各地應(yīng)根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，項目業(yè)主的承受能力及服務(wù)要求確定應(yīng)實施物業(yè)服務(wù)招投標項目的最小規(guī)模標準，使公開招投標項目有法定界限，避免協(xié)議選聘方式過多。另外，對招標主體和投標主體雙方的資格認定和合理搭配也是必須明確的，可參照物業(yè)服務(wù)資質(zhì)和物業(yè)項目分類分級標準進行認定，通過政府文件或?qū)I(yè)機構(gòu)招標文件發(fā)布。物業(yè)服務(wù)的招投標結(jié)果應(yīng)當由監(jiān)管機構(gòu)認定其科學性、公正性后，得到招投標雙方認可和尊重，不得無故棄標或撤標，主管部門應(yīng)維護公開招投標的嚴肅性。

　　5、應(yīng)研究從前期物業(yè)服務(wù)招投標向全過程物業(yè)服務(wù)招投標過渡的問題

　　前期物業(yè)服務(wù)招投標的招標主體是開發(fā)建設(shè)單位，各級主管部門對其進行管理和調(diào)控比較容易進行，只要法規(guī)政策作出明確規(guī)定，各相關(guān)機構(gòu)齊抓共管，就會得到積極響應(yīng)，而前期物業(yè)服務(wù)投標主體符合條件的很多，僅重慶就有900多家有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因此，前期物業(yè)服務(wù)招投標可能會得到較快的推行。但當業(yè)主入住達到規(guī)定比例，房屋銷售達到規(guī)定年限后，就必須成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，由業(yè)主大會決定選聘、解聘物管企業(yè)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會作為招標主體時會產(chǎn)生意想不到的困難：如業(yè)主大會難以召開，業(yè)主委員會越權(quán)決定是否招投標甚至私自議標、無法人地位、無常規(guī)經(jīng)費、失誤造成損失無力承擔責任等問題。因此，我們應(yīng)研究和關(guān)注物管項目的第二次，及以后物管合同到期時科學地實施物業(yè)服務(wù)招投標的問題。否則，很可能前期物業(yè)服務(wù)招投標轟轟烈烈，以后各期物業(yè)服務(wù)招投標難以進行，使物業(yè)服務(wù)模式最優(yōu)化選擇難以持續(xù)實現(xiàn)。

　　重慶市國土資源和房屋管理局政策法規(guī)處重慶大學 　魏勇 賀云華