客服部物業費收取培訓講義
一、收費依據
本項目收費實行包干制形式、實行市場調節價，主要依據北京市物業服務收費管理辦法(試行)京發改〔20**〕2662號及《**家園前期物業服務合同》的約定執行。物業服務標準按照北京住宅物業服務規范二級標準執行，蜂巢物業管理網根據北京地區物業費收繳現狀匯總整理此培訓講義。
二、費用構成
物業服務成本構成一般包括以下部分(2662號第十條)：
1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3.物業管理區域清潔衛生費用;
4.物業管理區域綠化養護費用;
5.物業管理區域秩序維護費用;
6.辦公費用;
7.物業管理企業固定資產折舊;
8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9.經業主同意的其它費用。
三、成本分析
單位：元
| 序號 | 項目 | 比例 | 標準 | 備注 |
| 1 | 綜合管理費 | 61.5% | 0.86/1.17 | 內容見四 |
| 2 | 共用部位共用設施設備日常運行維護費 | 10.7% | 0.15/0.20 | |
| 3 | 綠化養護費 | 2.8% | 0.04/0.05 | |
| 4 | 清潔衛生費 | 11.4% | 0.16/0.22 | |
| 5 | 秩序維護費 | 13.6% | 0.19/0.26 | |
| 6 | 合計 | 100% | 1.4/1.9 | 本市平均水平/項目水平 |
四、單項成本構成分析
按照國家發展改革委《物業服務收費管理辦法》中規定的物業管理服務費成本構成，分為五項服務。
一是綜合管理費。包括管理人員的工資、工資相關費用、扣除電梯、水泵、鍋爐費用以外的能源費、辦公費、交通費、通訊費、業務招待費、開辦費攤銷、固定資產折舊、壞帳損失、政府部門征費、餐費、制裝費、物業公眾責任險。
二是物業共用部位、共用設備設施日常運行維護費。包括維修費、化糞池清淘費、消防監控、滅火器等安全防范設施的日常運行維護費。
三是綠化養護費。包括綠化人員工資、補苗費和綠化用具、藥劑支出等。
四是清潔衛生費。包括日常保潔人員工資、外墻清洗、消殺防疫、垃圾清運等費用的支出。
五是秩序維護費。包括保安人員的工資、服裝、食宿、警械器材更新維護等費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
五、主要設施運行費用成本分析(參考標準)
(一)住宅運行電梯管理收費標準
單位：元/部·年、元/層·年
| 序號 | 項目 | 交流雙速（1米/秒） | 交流調速（1-1.6米/秒） | 直流1.25- 1.75米/秒 | 服務要求 | |||||||
| 繼電器控制 | 微機/PC控制 | 繼電器控制 | 微機/PC控制 | 大、小勵磁 | ||||||||
| 16層 以下 | 每增 一層 | 16層 以下 | 每增 一層 | 16層 以下 | 每增 一層 | 16層 以下 | 每增 一層 | 16層 以下 | 每增 一層 | |||
| 1 | 運行費 | 48790 | 510 | 48790 | 520 | 54640 | 660 | 54640 | 680 | 50980 | 620 | 1、候機廳須 懸掛“電梯 運行”服務 標志牌。 2、實行24 小時運行制。 3、按時保養， 及時維修電 梯。 4、文明服 務。 |
| 2 | 維護費 | 7660 | 460 | 8180 | 510 | 8690 | 530 | 9210 | 570 | 8180 | 500 | |
| 3 | 中修費 | 1850 | 120 | 2220 | 150 | 2590 | 170 | 2960 | 200 | 2220 | 150 | |
| 4 | 大修費 | 3350 | 220 | 4020 | 270 | 4690 | 310 | 5360 | 360 | 4020 | 270 | |
| 5 | 折舊費 | 9350 | 290 | 10850 | 290 | 12750 | 290 | 14750 | 290 | 11250 | 290 | |
| 6 | 合計 | 71000 | 1600 | 74060 | 1740 | 83360 | 1960 | 86920 | 2100 | 76650 | 1830 | |
| 說明 | 1、只承包運行者，采用1欄；只承包零維修者，采用2欄。 2、承包運行維修者，采用1-2欄。 3、承包到中修時，采用1-3欄，承包到大修時，采用1-4欄。 4、全承包時采用合法數6欄。 5、17層以上按本表每超一層的標準取費。 | |||||||||||
(二)住宅備用電梯管理收費標準單位：元/部·年、元/層·年
| 序號 | 項目 | 交流雙速（1米/秒） | 交流調速（1-1.6米/秒） | 直流1.25-1.75米/秒 | ||||||||
| 繼電器控制 | 微機/PC控制 | 繼電器控制 | 微機/PC控制 | 大、小勵磁 | ||||||||
| 16層以下 | 每增一層 | 16層以下 | 每增一層 | 16層以下 | 每增一層 | 16層以下 | 每增一層 | 16層以下 | 每增一層 | |||
| 1 | 備用梯 | 維護費 | 2650 | 160 | 2910 | 170 | 3170 | 180 | 3880 | 200 | 2910 | 160 |
| 2 | 中修費 | 560 | 40 | 670 | 40 | 780 | 50 | 900 | 60 | 670 | 40 | |
| 3 | 折舊費 | 6230 | 420 | 7230 | 480 | 8500 | 570 | 9830 | 660 | 7500 | 500 | |
| 4 | 合計 | 9440 | 620 | 10810 | 690 | 12450 | 800 | 14610 | 920 | 11080 | 700 | |
| 1 | 高峰運行 | 運行費 | 9110 | 110 | 9110 | 100 | 10570 | 190 | 10570 | 200 | 9660 | 170 |
| 2 | 維護費 | 7000 | 420 | 7260 | 450 | 7520 | 470 | 7770 | 480 | 7260 | 450 | |
| 3 | 中修費 | 930 | 60 | 1110 | 70 | 1300 | 90 | 1480 | 100 | 1110 | 70 | |
| 4 | 大修費 | 1670 | 110 | 20** | 130 | 2350 | 160 | 2680 | 190 | 20** | 130 | |
| 5 | 折舊費 | 6230 | 420 | 7230 | 480 | 8500 | 570 | 9830 | 660 | 7500 | 500 | |
| 6 | 合計 | 24940 | 1120 | 26720 | 1230 | 30240 | 1480 | 32330 | 1630 | 27540 | 1320 | |
| 說明 | 1、專做備用梯時，只在運行梯檢修保養及故障時投入運行，亦可與運行梯交替運行。 2、做為高峰梯時，除完成備用梯職能外，高峰時與運行梯同時運行，時間按4小時/日計。 3、服務要求同表意。 | |||||||||||
(三)高壓水泵管理收費標準
| 序號 | 項 目 | 元/泵組年 | 備注 | 服務要求 |
| 1 | 合 計 | 23960 | 以運行和備用各一臺計 | 保證水質衛生無污染；保證正常供水；保證設備清潔和安全運行；及時修理故障。 |
| 2 | 運行費 | 18910 | 包括工資、管理費、電費和水質化驗費 | |
| 3 | 維修費 | 2050 | 包括主泵和備用泵的維修，消防泵試泵費、普查費等 | |
| 4 | 大修費 | 1000 | 包括修換泵體、水箱保潔、防漏 | |
| 5 | 全泵組折舊費 | 2000 | 這就周期15年/泵·組 | |
| 說明 | 1、本收費標準適用于高位水箱供水系統，氣壓給水的可參照執行。 2、系統以泵組為單位，包括一臺運行泵，一臺備用泵以及水箱等配套設備。 | |||
(四)共用電視天線管理收費標準單位：元/端·月
| 序號 | 項目 | 2、6、9 | 全頻道 | 服務要求 |
| 1 | 合計 | 1.33 | 1.66 | 保證收看質量； 保證對設備進行定期檢修，及時零修。 |
| 2 | 維修費 | 0.50 | 0.83 | |
| 3 | 折舊費 | 0.83 | 0.83 | |
| 說明 | 系統壽命為10年，維修工每員管1000端 | |||
六、電梯費用分攤辦法(參考)
電梯運行服務首層住戶，每建筑平方米電梯運行維護費用=[電梯運行維護總費用/(房屋建筑面積-70%電梯運行服務首層住戶建筑面積)]×30%
其他樓層住戶每建筑平方米電梯運行維護費用=電梯運行維護總費用/(房屋建筑面積-70%電梯運行服務首層住戶建筑面積)
七、物業費收取期限
物業管理企業可按月、按季或按年度計收物業服務費用，但不得一次性預收一年以上(不含一年)的物業服務費用。(2662號第十六條)
八、其他費用的收取
物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。(2662號第十八條)
篇2：美國的公寓如何收取物業費
美國的公寓如何收取物業費
美國公寓的物業叫做COMM ON-CH ARGES,意思是公共收費，或者是業主共享公寓小區部分的開支收費。不過和國內的制度相比較，美國公寓物業費的制度、收集與使用和國內有諸多不同。
一、開發商制定標準
美國政府并不參與物業費的制度，政府關心的是國家的財政收入，因而只制定購買土地的稅收標準，新蓋的樓一般都有15-20年的減免稅期。
每一個造樓計劃都必須得到政府的審核。開發商在消費者購樓時要附一本已得到政府批準的該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓產品說明書，內容包括該公寓地點、結構、材料、單元圖、保修期、買賣手續、地稅減免計劃、價格、物業費以及業主委員會選舉法等等。OFFERING PLAN一經政府批準，開發商就不能改變其中的任何條例，如要改變，必須由律師書寫更改報告（am endment）,得到政府司法部門批準方可執行。
對買房的消費者來說，OFFERING PLAN中的物業費是消費者購房的重要參數。因為買房的價格是一次性的，而物業費卻是永久的。所以，為了吸引大家購房，開發商通常會盡可能將物業費制定在一個合理的范圍內。
一般來說，開發商會根據水煤電的費率、員工薪資福利、設備維護保養等預算，來制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每個單元每月要支付多少金額。我手上有不少紐約公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈頓425FIFTH AVE公寓，該公寓坐落在曼哈頓中城的第5大道上，共60余層175個單元，48個儲藏室，42個酒庫，每年的物業費預算是1769597美元，也就是近177萬美元一年。這些物業費中包括13項基本開支。
這13項開支的每一項都有幾頁紙的詳細說明，例如員工薪水福利一項中列出，該公寓雇用一名需要免費配給一套入住單元的經理，他的周薪為961.54美元；一名維修工，周薪727.61美元；十二名警衛、清潔工，他們的周薪是660.63美元以及14名員工的傷殘失業保險費28851美元；醫療培訓、資金等費用117853美元，總共合計745031美元。該公寓的人工開支745031美元，占了一年物業費的42%，有些驚人！
眾所周知，美國的人工費用是很貴的。但一般來說，美國大部分公寓的人工開支只是占總物業費的三分之一。如果公寓的人工開支超出物業費的33%，消費者會思考它的合理性了。
按照這些明細核算下來，該公寓874平方（相當于80平方米）的單元，每月的物業費就是732.10美元，而1588平方就是1443.69美元，這在紐約，也算得上是相當高的物業費。之所以以此為例，是因為此物業費的構成比例是有代表性的。
二、管理公司收費
物業費的收取是物業管理公司最重要的工作之一，而且這也是質量管理公司的星級標準。
通常在公寓的OFFERING PLAN中，已經把收物業費的方式、條例、法律責任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤，就是說，從開發商賣出第一套單元開始，整個公寓的每個單元就必須支付物業費，沒有售出的單元的物業費由開發商支付，一分錢也不能少。物業費一般都是按月收的。管理公司在每個月的下旬向業主寄發管理費賬單。
在美國也有向業主收一年物業費的情況。有一位業主要回香港居住一年，她來問是否可交一年物業費，公司同意了，但要求她寫12張支票（每月一張）放在管理公司，在每月初拿一張轉存入公寓銀行賬戶。為什么不把她的錢一次存入銀行呢？第一，這樣做不符合年終財會審計。第二，要付她銀行利息，計算十分麻煩。
月月收物業費，從財務與管理兩個方面都符合業主利益。它是避免管理公司與業主之間法律糾紛的一項重要規則。
三、業主委員會的職責是省錢
在美國，開發商制定的物業費并不是固定不變的。公寓OFFERING PLAN從政府批準日開始，一般有效期為一年或兩年，以后可以根據公寓實際的運行情況，由業主委員會來進行一些調整，業主委員會重要的任務是監督管理公司，幫助業主省錢理財。還拿曼哈頓425FIFTH AVE公寓作為例子吧，由開發商制定的物業費預算中，包括了一套提供給管理人居住的單元，這套單元一年要耗費眾人的物業費128313美元。不過一年后，公寓業主委員會就有權取消管理人居住的單元，將這套單元出租，這樣一來，不僅每年能省下128313美元，相反可以增加公共基金，為業主減輕負擔。
出現新合同制定的變更的情況，預算中的第6條--合同服務與易耗品，就發揮作用了。合同服務是指開發商與其他公司簽訂的服務合同，例如電梯、中央冷暖等一些重大設備的維修保養，這些合同費不一定合理，業主委員會有權重新尋找多家專業公司，進行比價，簽署新的合同。
在美國也有很多人怕買公寓，因為物業費年年漲，美國管理混亂的公寓也很多，《紐約時報》等地方報刊及華文報紙就經常刊登開發商、業主委員會與業主沖突的故事。比如20**年1月8日，紐約三大華文報紙刊登，中華大廈120名業主在大會上狂轟管理公司與業主委員會主席，要求業主委員會主席下臺，理由是年終的財務報告的支出費用不清。
我個人認為，這些混亂的故事并不是管理制度問題，其中99%是管理公司與業主委員會執行人的素質問題。從這個角度說，業主要積極參與物業管理十分重要。若公寓財務報告開支不清，若提及明年要漲物業費，個個業主會伸長脖子問，誰動用了我的物業費？為什么？
篇3：小區物業費的收取及催繳程序
小區物業費的收取及催繳程序
（有關滯納金比例以該項目《業主公約》及《物業管理合同》為準）
業戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日.
1.1預繳半年管理費
1.1.1物業公司財務部將于每年6月1日及12月1日起向各業戶發出次年《管理費付款通知書》，詳列應交款明細，規定業主須在收到《付款通知書》一個月內繳納下一個半年的管理費。
1.1.2每年的1月1日及7月1日起，財務部對尚未交納本年度應付款的業主發出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.1.3《催款通知書》發出后，業主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從1月1日或7月1日欠款的第一天起算）。
1.1.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。
1.1.5《付款通知書》、《催款通知書》及《最后繳款通知書》均由財務部負責編制，統一經客服部發出。
1.2預繳三個月管理費
1.2.1物業公司財務部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業戶發出下一季度〈管理費付款通知書〉，詳列應交款明細，規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一季度的管理費。
1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起，財務部對尚未交納本季度應付款的業主發出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.2.3《催款通知書》發出后，業主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從當季度欠款的第一天起算）。
1.2.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。
1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制，統一經客服部發出。
1.3預繳一個月管理費
1.3.1物業公司財務部將于每月15日起向各業戶發出下月〈管理費付款通知書〉，詳列應交款明細，規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下月的管理費。
1.3.2每月的１日起，財務部對尚未交納本月應付款的業主發出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉7日內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.3.3《催款通知書》發出后，業主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從當月欠款的第一天起算）。
1.3.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。
1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制，統一經客服部發出。