小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收取及催繳程序

　?。ㄓ嘘P(guān)滯納金比例以該項(xiàng)目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準(zhǔn)）

　　業(yè)戶收樓時(shí)需將計(jì)費(fèi)時(shí)間終止到每自然季度末最后一日.

　　1.1預(yù)繳半年管理費(fèi)

　　1.1.1物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年《管理費(fèi)付款通知書》，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到《付款通知書》一個(gè)月內(nèi)繳納下一個(gè)半年的管理費(fèi)。

　　1.1.2每年的1月1日及7月1日起，財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本年度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項(xiàng)目，通知其在收到〈催款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。

　　1.1.3《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金（從1月1日或7月1日欠款的第一天起算）。

　　1.1.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng)，及對(duì)欠款者提出法律訴訟。

　　1.1.5《付款通知書》、《催款通知書》及《最后繳款通知書》均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

　　1.2預(yù)繳三個(gè)月管理費(fèi)

　　1.2.1物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費(fèi)付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳納下一季度的管理費(fèi)。

　　1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起，財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項(xiàng)目，通知其在收到〈催款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款，管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。

　　1.2.3《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金（從當(dāng)季度欠款的第一天起算）。

　　1.2.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng)，及對(duì)欠款者提出法律訴訟。

　　1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

　　1.3預(yù)繳一個(gè)月管理費(fèi)

　　1.3.1物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費(fèi)付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳納下月的管理費(fèi)。

　　1.3.2每月的１日起，財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項(xiàng)目，通知其在收到〈催款通知書〉7日內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款，管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。

　　1.3.3《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金（從當(dāng)月欠款的第一天起算）。

　　1.3.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng)，及對(duì)欠款者提出法律訴訟。

　　1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

篇2：美國的公寓如何收取物業(yè)費(fèi)

　　美國的公寓如何收取物業(yè)費(fèi)

　　美國公寓的物業(yè)叫做COMM ON-CH ARGES,意思是公共收費(fèi)，或者是業(yè)主共享公寓小區(qū)部分的開支收費(fèi)。不過和國內(nèi)的制度相比較，美國公寓物業(yè)費(fèi)的制度、收集與使用和國內(nèi)有諸多不同。

　　一、開發(fā)商制定標(biāo)準(zhǔn)

　　美國政府并不參與物業(yè)費(fèi)的制度，政府關(guān)心的是國家的財(cái)政收入，因而只制定購買土地的稅收標(biāo)準(zhǔn)，新蓋的樓一般都有15-20年的減免稅期。

　　每一個(gè)造樓計(jì)劃都必須得到政府的審核。開發(fā)商在消費(fèi)者購樓時(shí)要附一本已得到政府批準(zhǔn)的該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓產(chǎn)品說明書，內(nèi)容包括該公寓地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、材料、單元圖、保修期、買賣手續(xù)、地稅減免計(jì)劃、價(jià)格、物業(yè)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)選舉法等等。OFFERING PLAN一經(jīng)政府批準(zhǔn)，開發(fā)商就不能改變其中的任何條例，如要改變，必須由律師書寫更改報(bào)告（am endment）,得到政府司法部門批準(zhǔn)方可執(zhí)行。

　　對(duì)買房的消費(fèi)者來說，OFFERING PLAN中的物業(yè)費(fèi)是消費(fèi)者購房的重要參數(shù)。因?yàn)橘I房的價(jià)格是一次性的，而物業(yè)費(fèi)卻是永久的。所以，為了吸引大家購房，開發(fā)商通常會(huì)盡可能將物業(yè)費(fèi)制定在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。

　　一般來說，開發(fā)商會(huì)根據(jù)水煤電的費(fèi)率、員工薪資福利、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)等預(yù)算，來制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每個(gè)單元每月要支付多少金額。我手上有不少紐約公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈頓425FIFTH AVE公寓，該公寓坐落在曼哈頓中城的第5大道上，共60余層175個(gè)單元，48個(gè)儲(chǔ)藏室，42個(gè)酒庫，每年的物業(yè)費(fèi)預(yù)算是1769597美元，也就是近177萬美元一年。這些物業(yè)費(fèi)中包括13項(xiàng)基本開支。

　　這13項(xiàng)開支的每一項(xiàng)都有幾頁紙的詳細(xì)說明，例如員工薪水福利一項(xiàng)中列出，該公寓雇用一名需要免費(fèi)配給一套入住單元的經(jīng)理，他的周薪為961.54美元；一名維修工，周薪727.61美元；十二名警衛(wèi)、清潔工，他們的周薪是660.63美元以及14名員工的傷殘失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)28851美元；醫(yī)療培訓(xùn)、資金等費(fèi)用117853美元，總共合計(jì)745031美元。該公寓的人工開支745031美元，占了一年物業(yè)費(fèi)的42%，有些驚人！

　　眾所周知，美國的人工費(fèi)用是很貴的。但一般來說，美國大部分公寓的人工開支只是占總物業(yè)費(fèi)的三分之一。如果公寓的人工開支超出物業(yè)費(fèi)的33%，消費(fèi)者會(huì)思考它的合理性了。

　　按照這些明細(xì)核算下來，該公寓874平方（相當(dāng)于80平方米）的單元，每月的物業(yè)費(fèi)就是732.10美元，而1588平方就是1443.69美元，這在紐約，也算得上是相當(dāng)高的物業(yè)費(fèi)。之所以以此為例，是因?yàn)榇宋飿I(yè)費(fèi)的構(gòu)成比例是有代表性的。

　　二、管理公司收費(fèi)

　　物業(yè)費(fèi)的收取是物業(yè)管理公司最重要的工作之一，而且這也是質(zhì)量管理公司的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

　　通常在公寓的OFFERING PLAN中，已經(jīng)把收物業(yè)費(fèi)的方式、條例、法律責(zé)任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤，就是說，從開發(fā)商賣出第一套單元開始，整個(gè)公寓的每個(gè)單元就必須支付物業(yè)費(fèi)，沒有售出的單元的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商支付，一分錢也不能少。物業(yè)費(fèi)一般都是按月收的。管理公司在每個(gè)月的下旬向業(yè)主寄發(fā)管理費(fèi)賬單。

　　在美國也有向業(yè)主收一年物業(yè)費(fèi)的情況。有一位業(yè)主要回香港居住一年，她來問是否可交一年物業(yè)費(fèi)，公司同意了，但要求她寫12張支票（每月一張）放在管理公司，在每月初拿一張轉(zhuǎn)存入公寓銀行賬戶。為什么不把她的錢一次存入銀行呢？第一，這樣做不符合年終財(cái)會(huì)審計(jì)。第二，要付她銀行利息，計(jì)算十分麻煩。

　　月月收物業(yè)費(fèi)，從財(cái)務(wù)與管理兩個(gè)方面都符合業(yè)主利益。它是避免管理公司與業(yè)主之間法律糾紛的一項(xiàng)重要規(guī)則。

　　三、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是省錢

　　在美國，開發(fā)商制定的物業(yè)費(fèi)并不是固定不變的。公寓OFFERING PLAN從政府批準(zhǔn)日開始，一般有效期為一年或兩年，以后可以根據(jù)公寓實(shí)際的運(yùn)行情況，由業(yè)主委員會(huì)來進(jìn)行一些調(diào)整，業(yè)主委員會(huì)重要的任務(wù)是監(jiān)督管理公司，幫助業(yè)主省錢理財(cái)。還拿曼哈頓425FIFTH AVE公寓作為例子吧，由開發(fā)商制定的物業(yè)費(fèi)預(yù)算中，包括了一套提供給管理人居住的單元，這套單元一年要耗費(fèi)眾人的物業(yè)費(fèi)128313美元。不過一年后，公寓業(yè)主委員會(huì)就有權(quán)取消管理人居住的單元，將這套單元出租，這樣一來，不僅每年能省下128313美元，相反可以增加公共基金，為業(yè)主減輕負(fù)擔(dān)。

　　出現(xiàn)新合同制定的變更的情況，預(yù)算中的第6條--合同服務(wù)與易耗品，就發(fā)揮作用了。合同服務(wù)是指開發(fā)商與其他公司簽訂的服務(wù)合同，例如電梯、中央冷暖等一些重大設(shè)備的維修保養(yǎng)，這些合同費(fèi)不一定合理，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)重新尋找多家專業(yè)公司，進(jìn)行比價(jià)，簽署新的合同。

　　在美國也有很多人怕買公寓，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)年年漲，美國管理混亂的公寓也很多，《紐約時(shí)報(bào)》等地方報(bào)刊及華文報(bào)紙就經(jīng)?？情_發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主沖突的故事。比如20**年1月8日，紐約三大華文報(bào)紙刊登，中華大廈120名業(yè)主在大會(huì)上狂轟管理公司與業(yè)主委員會(huì)主席，要求業(yè)主委員會(huì)主席下臺(tái)，理由是年終的財(cái)務(wù)報(bào)告的支出費(fèi)用不清。

　　我個(gè)人認(rèn)為，這些混亂的故事并不是管理制度問題，其中99%是管理公司與業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行人的素質(zhì)問題。從這個(gè)角度說，業(yè)主要積極參與物業(yè)管理十分重要。若公寓財(cái)務(wù)報(bào)告開支不清，若提及明年要漲物業(yè)費(fèi)，個(gè)個(gè)業(yè)主會(huì)伸長脖子問，誰動(dòng)用了我的物業(yè)費(fèi)？為什么？