物業管家收取物業費時常見的13個問題及答復要點

　　一、目前物業費高，等業委會與物業公司續簽合同、降低物業費標準時再交費。

　　答復要點：

　　1、業主與物業公司之間，是通過契約形式建立起來的服務與被服務關系;業主在入住時，與物業公司簽訂《前期物業管理協議》，約定了服務內容和收費標準。雙方就應按《前期物業管理協議》約定履行雙方的權利和義務。

　　2、若業委會與物業公司續簽《物業服務合同》時，對收費標準重新約定;則應以《合同》簽定生效日期后，再執行新約定。在此之前，原《前期物業管理協議》或原《物業服務合同》是合法有效的，雙方都應執行原規定。

　　3、物業公司每天都在投入成本(比如，員工工資，公共設施維護保養)，為業主服務;業主享受到服務，就應按約定交費;物業公司沒用費用，如何為業主提供更好的服務?

　　二、物業服務不到位，要免一部分物業費可以考慮交費。

　　答復要點：

　　1、按《物業管理條例》第七條規定：業主有按時交納物業服務費用的義務。

　　2、首先讓業主指出哪些工作不到位，進而判斷是否真不到位;若確實有不到位的地方，立即安排相關工作人員去整改;

　　3、若業主屬“無理挑剔型”，則可以陪同業主一起到現場核查，可以從某種程度上揭露業主的“陰謀”。

　　4、堅定立場，不能輕易承諾降費。

　　三、目前手中沒錢，或現在比較忙，過些天再來交費(此類型屬于無理推托型)。

　　答復要點：

　　1、不能完全相信業主過一段時間一定會來交費，一定要與業主約定好交費時間。

　　2、在業主未交費之前，不斷與該業主保持聯系，讓業主沒有退步的空間。

　　3、到約定交費時間，與該業主溝通;若業主再找理由，收費人員可以告訴業主可以上門收費或到業主單位去收。進一步給業主壓力。

　　4、業主在家時，主動上門與業主溝通，催費。

　　四、業主以開發商對小區及公共設施設計不合理為由，拒交物業費。

　　答復要點：

　　1、向業主講明開發商、業主、物業公司三者之間的關系，設計問題不是物業管理職責范圍內所能解決的，超出物業管理服務的權限范圍。

　　2、業主交物業費是來享受物業管理服務，以小區房屋或設施設計不合理為由不交物業費，是沒有理由的。

　　3、涉及建設單位設計不合理，物業公司可以代表業主向相關單位發函;有業委會的也可以讓業委會來發函(避免物業公司與開發商之間的矛盾激化)。但能否有效果，物業公司無權制約其它單位。

　　五、買房子后，不在小區住，沒享受到物業服務，所以不交物業費。

　　答復要點：

　　1、業主不在小區住，在很多方面也是在享受物業管理服務，比如安全、公共衛生、綠化等服務;這些物業服務對業主房屋的保值和增值起到潛移默化的作用。

　　2、北京市高級人民法院《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》中第23條規定“業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業服務費用的，一般不予支持。”

　　六、物業費都干什么了?

　　答復要點：

　　物業服務費是物業公司為業主提供各項服務的基本保證。費用的支出包括以下幾個方面：

　　1、小區的綠化養護;電梯維護;供電、供水設備運行保養;保潔服務;垃圾清運均由專業公司提供，每月要從物業費中支出以上各項服務費用。

　　2、秩序維護員、維修技工、保潔員及管理人員的工資要從物業費中支出。

　　3、小區的公共用水、用電等能源費要從物業費中支出。

　　七、房屋施工質量存在問題，施工單位維修好后業主提出從維修好開始交費是否可以。

　　答復要點：

　　不可以。房屋施工質量有問題，施工單位維修屬正常行為，與物業服務沒有直接關系，業主享受了物業服務的內容，應全額交納物業服務費。

　　八、房屋維保期已過，業主提出一些簡單施工質量問題怎么辦?

　　答復要點：

　　1、管理處本著客戶滿意經營的理念和以解決問題收取拖欠物業費的原則，能給業主簡單維修的盡量修復。

　　2、向業主講明：這些工作本不是物業服務范圍內，但物業愿意幫業主把這些力所能及的問題處理。

　　九、集中供暖不熱，所以不交物業費和供暖費(獨立采暖屬工程質量問題)。

　　答復要點：

　　1、派工程技術人員對提出不熱的業主房間，測量溫度，聯系施工單位一起進行多次跟蹤查找原因;確認是否有設計問題或施工問題。

　　2、經過跟蹤，確有設計問題或施工問題的，由施工單位和管理處工程人員一起進行解決。

　　3、供暖不熱，有多方面原因。物業公司在能力范圍內幫助解決，有作為。因此業主應該交物業費。

　　十、業主在小區丟過自行車(或車輛被刮)，因此不交物業費或要少交物業費，用來彌補業主損失。

　　答復要點：

　　1、物業公司對小區業主自行車未收取自行車保管費，因此對小區內自行車無保管責任。業主在小區內丟失自行車，物業公司可以協助公安部門進行調查，但無賠償業主的義務。

　　2、確認業主的機動車是否交費;業主交納停車費，屬于停車場地租賃費用，物業公司在《車位租賃合同》上對此有約定。

　　3、一般，物業公司可以幫助業主出具證明，讓被刮車輛的業主向保險公司索賠，屬于對業主幫忙行為。業主不能因此用物業費來頂替其它損失。

　　十一、業主家中工程質量問題很多，要施工單位賠付，但施工單位未答應。業主讓物業公司向施工單位索要賠付，以此頂替物業費。

　　答復要點：

　　1、物業公司與施工單位不存在任何契約關系，也不存在債權債務關系，物業公司沒有理由向施工單位索賠。

　　2、業主對施工單位索賠不成功，可以通過法律途徑來解決。

　　3、業主以此拒交物業費的說法，是不成立的。

　　十二、業主對小區周圍施工擾民或臨街車輛擾民提出投訴，并以此理由拒交物業費。

　　答復要點：

　　1、對此類擾民，物業公司可以與居委會、以及業委會一起聯名向有關單位反映情況;業主本人也可以向政府主管部門投訴。但物業公司沒有權利去約束小區處其它單位或部門，同時也是物業管理服務范圍之外。

　　2、業主以此理由不交物業費，是不成立的。這種說法在法律和情理方面都是站不住的。

　　十三、上門收費時，對業主提出的各類問題如何處理?

　　答復要點：

　　1、了解清楚業主欠費的真實原因，請業主將問題填寫在欠費原因欄內;

　　2、當天將欠費原因交給客戶主任匯總;

　　3、施工質量問題開單，由工程技術人員上門查看，能簡單處理的給業主處理;不能當時處理的問題回來和管理處經理、技工班長協商處理;

　　4、對物業服務或開發商意見較大的業主，當年不交費的由客戶主任負責溝通處理，有往年欠費的由經理負責溝通。

篇2：物業向業主清收物業費應注意法律問題

　　物業向業主清收物業費應注意的法律問題

　　隨著社區民主的不斷發展和物業管理行業的市場化運行，業主維權的意識逐步提高，因物管企業收費而引起的糾紛也越來越多。物管企業收費可以分為三類：一是物業服務收費；二是受委托收費；三是其他服務收費。那么，物業管理企業收費應注意什么法律問題呢？

　　業主欠費情況的具體分析

　　業主欠費的原因是多方面的。但常見的情況有以下幾個方面：一是不知情；二是不當抗辭；三是惡意拖欠。

　　所謂有不知情，是指業主未認真閱讀相關的物業服務合同和文件，記不清具體的繳費時間。主觀上不存在不交的想法，只是由于各種原因而暫時未交。

　　所謂不當抗辭，是指業主以非物管企業原因造成其合法權益受侵害為由拒交物業費。這種情況比較普遍，業主往往不區分相關的法律關系，只要發生與房子及居住有關的問題，就認為是物管公司管理的問題。如業主入住后，外墻滲水而導致其裝修損失，業主找物管公司賠償，物管公司不賠，業主就拒交物業費；又如業主因樓上洗手間滲水（樓上業主裝修時破壞了防水層），找物管公司索賠未果，于是拒交物業費；再如業主因有線電視常出現故障，收視費是交給物管公司（代收代繳）為由，拒交物業費。

　　對業主欠費清收應注意的法律問題

　　1、物管企業應避免不當清收行為，這里所說的不當清收行為，是指物管企業未能依據物業服務合同的約定或法律、法規，規章的規定，而擅自采取的其他方式清收欠費的行為。不當清收行為的表現形式是這樣的。但常見方法一般為：有的采用停止提供物業服務；有的物管企業以文件的形式，給業主下最后通牒；有的采用停水、停電、停氣、停熱的方式；有的采用張貼欠費業主名單的方式等等。不當清收行業不僅達不到清收的目的，相反具有很多危害性。其一，容易激化與欠費業主的矛盾；其二，變主動為被動；業主欠費其行為已違約，是其單方過錯，如物管企業采取不當清收，則變成混合過錯；其三，不當清收行為具有違約性、違規性和違法性。

　　2、物管企業應依法收費。由于歷史的原因不和不斷變化的情況，造成了有些物管企業收費混亂。如有一小區業主委員會要求物管公司降物業費，物管公司只對住宅業主降費而對商戶未降，造成一個小區兩個收費標準；又如地面停車費政府降價可物業管理公司并不降價，業主不按原價交，物管公司就不提供原來固定的車位。上述情況如發生糾紛訴訟到法院，物管公司很難受到法律的保護。所以物管企業收費，一定要依據法律法規的規定收費。實行政府指導價的，按政府的規定收費。實行市場調節價的，與業主在物業服務合同中明確約定。

　　3、物管企業在催收欠費時應采用書面形式并給業主簽字確認。由于在時間上經常和業主打交道，空間上是和業主經常接觸，再加上現代化的通訊手段，物管企業催收欠費的方式中最具法律意義的當屬書面催收并經業主簽字確認。這是因為：一是可以規范物管企業的管理；二是可能確認物管企業和業主之間欠物業費的標準、數額；三是可以中斷訴訟時效。追索物業服務費是依照現行法律關于訴訟時效的規定。也就是說依據物業服務合同約定的收費時間，在兩年之內如無有效證明物管企業向欠費業主主張權利，法律將不再保護其權益。

　　4、協商為主，訴訟或仲裁為輔。物管企業在以物業服務合同為標準。做好服務的前提下，通過說理的方式和欠費業主協商解決。必要時可通過業主委員會協調、督促。協商不是萬能的，對于惡意欠費的業主只能采取司法救濟的途徑來解決。一般情況通過訴訟程序，如果雙方在物業服務合同中仲裁約定，就應當經過仲裁程序解決。

篇3：以物業服務問題為由拒交物業費成嗎？

事件1

20**年11月,北京通州區某小區十多名業主因未交納物業費,被物業公司訴至通州區法院。在法庭上,業主們辯稱,雙方簽訂物業管理合同以后,物業公司所提供的治安管理、公共設施管理、綠化管理、房屋維修等諸多服務均存在問題。如小區綠化并未達到合同上約定的面積,原本已經種上草的綠地被改建成了收費停車場等。經過法官審查發現,該小區確實存在著綠化、衛生等物業服務不到位的現象,不但不符合物業合同中約定的要求,也沒有達到“北京市住宅物業管理服務標準”的要求。通州法院認為,按照物業管理合同約定,物業公司提供物業管理服務后,業主應當向其交納物業費。但鑒于該物業公司提供的服務存在部分瑕疵,法院最終判令物業公司應對綠化費、管理費和保潔費等予以酌情減收。

事件2

田女士是北京朝陽區某小區業主,20**年4月,因田女士欠交多年物業費,被物業公司訴至朝陽區法院。在法庭上,田女士辯稱,她之所以不交物業費,是因為物業公司管理不好,譬如小區攝像頭形同虛設;樓上有人向地上倒垃圾,物業人員視而不見;物業公司不代收包裹,導致寄存包裹丟失等。朝陽區法院審理后認為,物業公司已提供了物業管理的主要服務,田女士應支付相應的物業管理費。田女士雖然提供了相關證據,但尚不夠充分,故拒交物業管理費的理由不能成立。據此,法院判決田女士于判決生效后30日內向物業公司支付欠交的物業管理費共計2372.56元。田女士不服判決并上訴到市二中院。在市二中院的庭審中,田女士提供了其于20**年拍攝的影像資料及照片。經質證,市二中院認定影像資料及照片中反映的小區衛生環境差、未安排專職的保安人員進行封閉管理、磁卡門因損壞不能使用等問題確實存在。鑒于物業公司的管理服務中存在瑕疵,從而改判田女士支付物業公司物業管理費1500元。

分析

根據《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》的規定,“物業管理企業未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準,業主可以要求物業管理企業承擔違約責任。”因此,在上述兩起事件中業主最終獲得了勝利。過去,業主們因物業服務問題而拒交物業費的案子很多,但在法院的判決上卻是屢戰屢敗,原因很簡單,他們都是輸在了證據不足上。而這兩次業主們之所以能夠成功,主要得益于證據確鑿。不過實際上,業主通過拒交物業費來維護自身權利,并不是明智之選。因為,從事小區管理的物業公司一般都是微利企業,他們不可能為業主墊錢來搞物業。物業公司只會有多少錢干多少事,如果收不齊物業費,物業員工會因待遇低、不能按時開支而沒有積極性,物業公司對公共設施設備的維保也會因沒錢而無法到位,物業服務質量因此將大打折扣,甚至使整個小區陷入惡性循環。由于有人欠費,按時交費的業主們并沒有買到貨真價實的物業管理服務,其損失可想而知。

提示:

對于業主來說,雖然新的物業條例賦予了業主更多的權利,但對于那些服務工作中確實存在問題的物業公司,也不要一上來就以拒交物業費來維權,應該通過業主委員會或直接要求物業公司按照物業合同的約定進行整改。如果遇到物業公司嚴重違反合同約定,且拒不整改時,業主們可以向政府行政主管部門進行投訴,也可以通過業主大會解聘物業公司,還可以向法院起訴。不過,業主們一定要認清,物業公司不是萬能的,您別什么事都找物業公司解決,更不能隨便就拿物業公司當替罪羊、出氣桶,那樣的話真正倒霉的肯定還是您自己。另外,《物業管理條例》中明確規定,“違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以向人民法院起訴。”為了小區