在購房者最關(guān)心的問題中,費用問題可能是排在前列的。從下定金開始,到簽下購房合同、辦銀行按揭、入伙,再到以后的長期居住,這些步驟涉及到各種費用。并不是交了購房款就可以入住新房,還要交給國土局、稅務(wù)局、律師事務(wù)所、保險公司等單位一筆費用,這些費用有的是按照房屋的總價格比例收取,有的是有固定的收費標(biāo)準(zhǔn),而入住后的物業(yè)管理費則是一項長期的費用。由于收費的單位多,費種繁雜,所以會出現(xiàn)一些單位亂收費或者多收費的現(xiàn)象。信息和知識的不對等,令消費者難以辨認(rèn)真正應(yīng)該收取的費用。本文從物業(yè)管理收費入手,對收費問題進(jìn)行一些探討,讓大家對費用的基本知識有所了解。

　　物業(yè)管理的收費,是消費者最感頭痛的事情,不僅每個月都要繳納,而且名目繁雜,費用標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)管理公司的等級及小區(qū)的等級都有關(guān)系。怎樣收費才是合理的,物價部門有指導(dǎo)價格作為參照,但是具體的收費額度不是硬性規(guī)定的,而要靠業(yè)主與物業(yè)公司之間的協(xié)商。

　　案例

　　【一】物業(yè)公司要求變更管理費

　　這里有一個有關(guān)物業(yè)公司要求變更管理費的案例:王小姐向本報反映,她入伙時與物業(yè)管理公司訂立的物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理費為2.5元/平方米,但入住不久,小區(qū)物業(yè)管理公司卻聲稱其物業(yè)管理的資質(zhì)較高,按照“有關(guān)政府部門”的規(guī)定,應(yīng)該將物業(yè)管理費提高到2.9元/平方米,要求業(yè)主按2.9元/平方米繳納物業(yè)管理費,并解釋說該價格已經(jīng)由政府物價部門批準(zhǔn)。物業(yè)公司的說法有道理嗎?

【解析】

應(yīng)執(zhí)行合同約定收費標(biāo)準(zhǔn)

　　蛇口律師事務(wù)所魏影律師對這個現(xiàn)象進(jìn)行了剖析。她認(rèn)為物業(yè)公司的解釋是為擅自提高物業(yè)管理收費開脫。通常我們所說的物業(yè)管理費是指物業(yè)管理服務(wù)費,物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費是依據(jù)物業(yè)管理合同,該合同從本質(zhì)上講是有償?shù)膭趧?wù)合同,是委托人通過付出一定費用獲得物業(yè)公司專業(yè)服務(wù)的服務(wù)合同,其價格是一種服務(wù)價格。按合同自由的原則和《價格法》的規(guī)定,服務(wù)價格除重要的公益性服務(wù)適用政府指導(dǎo)價或政府定價外,一般的服務(wù)價格都實行市場調(diào)節(jié)價,也即由合同雙方當(dāng)事人約定。物業(yè)管理收費是否屬于《價格法》所說的“重要的公益性服務(wù)價格”,恐怕不能一概而論。但住宅小區(qū),尤其是一般經(jīng)濟住宅小區(qū)的物業(yè)收費涉及千家萬戶,住戶的收入層次也參差不齊,政府完全不干預(yù)是不行的。正因為如此,現(xiàn)在各地通常會發(fā)布一些政府物價部門的指導(dǎo)價格,即根據(jù)物業(yè)的區(qū)域(如是郊縣還是市區(qū))、檔次、設(shè)備(如有無電梯)等公布幾種限制價格,這就是物業(yè)公司所說的經(jīng)政府批準(zhǔn)的價格。在這個限價范圍內(nèi),業(yè)主與物業(yè)公司都可以合同的方式確定或變更價格。業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。所以在物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)得到尊重和執(zhí)行。

　　【二】物管費外又收取垃圾費

　　關(guān)于亂收費的問題,有業(yè)主劉先生反映:在新房裝修后,物業(yè)公司除正常的物業(yè)管理費外,還要求每戶每月繳納30元的垃圾費。劉先生覺得垃圾費應(yīng)該是包含在所交的物業(yè)管理費中的,這是亂收費項目,業(yè)主可以拒絕嗎?

【解析】

物管費應(yīng)已包含垃圾費

　　魏律師解釋,按國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》規(guī)定,物業(yè)管理指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,可見日常生活垃圾的清運是物業(yè)管理的一項內(nèi)容。垃圾清運的費用一直以來已經(jīng)包含在物業(yè)管理的公共性服務(wù)收費,即通常所說的物業(yè)管理費中,物業(yè)管理公司根本沒理由單列收取。對于物業(yè)管理公司這種巧立名目的亂收費行為,業(yè)主有權(quán)拒絕。當(dāng)然,對于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目,其服務(wù)報酬由雙方約定。

問答:未售

篇2：物業(yè)費用收取程序

　　物業(yè)費用收取程序

　　1、目的

　　本程序明確了公司定期對業(yè)主（客戶）進(jìn)行物業(yè)管理各項費用收取的工作流程，以保證公司有效并及時地收取各項費用，并對收費過程中的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行控制。

　　2、適用范圍

　　本程序適用于財務(wù)部，經(jīng)營部和各管理處關(guān)于物業(yè)管理各項費用的收取業(yè)務(wù)。

　　3、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

　　GB/T19002-ISO90024.7，4.8，4.9

　　4、相關(guān)文件

　　4.1《質(zhì)量手冊》

　　4.2《運作程序》物業(yè)的入伙管理

　　4.3《運作程序》物業(yè)租賃合同的簽訂

　　5.職責(zé)

　　5.1財務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理費、房租、水電費用和押金等費用的直接收取和維修費用的間接收取。

　　5.2經(jīng)營部負(fù)責(zé)廠房或商住房的租賃，物業(yè)管理費、房租、水電費用的計算。

　　5.3各管理處負(fù)責(zé)對住戶的日常直接服務(wù)，包括抄報水電表讀數(shù)、下發(fā)通知等，并負(fù)責(zé)零星維修服務(wù)費用的收取和集中上繳以及客戶入伙時裝修保證金和清運費的控制和核收。

　　5.4其他部門負(fù)責(zé)對客戶提供勞務(wù)，勞務(wù)費用由提供勞務(wù)的部門收取后上繳財務(wù)部。

　　6.實施程序

　　6.1入伙預(yù)交費用

　　6.1.1經(jīng)營部應(yīng)根據(jù)政策、法規(guī)及發(fā)展商或業(yè)主管理委員會的規(guī)定，制定《入伙預(yù)交費用標(biāo)準(zhǔn)》。

　　6.1.2經(jīng)營部在審查并接收業(yè)主（客戶）提交的文件后，應(yīng)通知業(yè)主（客戶）到財務(wù)部交納相關(guān)的預(yù)交費用。（或由管理處代收繳后再轉(zhuǎn)交財務(wù)部）。

　　6.1.3財務(wù)部根據(jù)入伙預(yù)交費用標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（客戶）收取各項費用，并開立相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主（客戶）。費用項目包括：預(yù)交管理費押金、水電增容費等。

　　6.1.4財務(wù)部應(yīng)負(fù)責(zé)通知物業(yè)管理部已交納預(yù)交費用業(yè)主（客戶）的姓名或單位，并由物業(yè)管理部在入伙登記冊中注明。

　　6.2向簽訂租賃合同的客戶首次收繳費用

　　6.2.1客戶與經(jīng)營部簽訂房產(chǎn)或住房租賃合同。當(dāng)月使用期不足半月的，經(jīng)營部按半月收取房租，超過半月則按全月收費。

　　6.2.2經(jīng)營部開出繳費通知單及未蓋章發(fā)票給顧客，財務(wù)部負(fù)責(zé)押金及當(dāng)月房租的收取。

　　6.2.3財務(wù)部收款后，將房租發(fā)票加蓋財務(wù)章。另開押金發(fā)票一式四聯(lián)：發(fā)票、通知單、財務(wù)聯(lián)及存根，并作相應(yīng)帳務(wù)記錄。

　　6.2.4經(jīng)營部根據(jù)發(fā)票給客戶辦理合同交接事宜。

　　6.3業(yè)主（客戶）每月費用的收繳

　　6.3.1經(jīng)營部根據(jù)租賃合同和各管理處上報的水電費讀數(shù)，于上月25日左右將當(dāng)月費用收繳的電腦發(fā)票、通知單、財務(wù)聯(lián)，送交財務(wù)部。

　　6.3.2財務(wù)部核單、分類，并將通知單分送各管理處，再由各管理處送至客戶手中。

　　6.3.3如果客戶對通知單上的物業(yè)管理費、房租和水電費的金額有疑問，應(yīng)到經(jīng)營部查詢，經(jīng)營部應(yīng)即刻查表核對，如果確屬公司工作疏忽，應(yīng)盡快通知財務(wù)部按正確金額收款。

　　6.3.4每月客戶到財務(wù)部交款時，出納清點現(xiàn)金或?qū)徍酥睙o誤后，將發(fā)票交給客戶。

　　6.3.5如果客戶以支票方式支付，出納應(yīng)讓客戶留下電話號碼并用專門的支票登記簿逐筆登記所有支票。

　　6.3.6如果租用廠房的客戶要求開水電費增值稅發(fā)票，財務(wù)部應(yīng)收回原發(fā)票注銷，并新開增值稅發(fā)票及時送交客戶。

　　6.4拖欠費用的催繳

　　6.4.1客戶如果由于自身原因延遲至下月交款，財務(wù)部應(yīng)按當(dāng)月銀行借貸利率加收資金占用費。

　　6.4.2財務(wù)部應(yīng)于當(dāng)月下旬統(tǒng)計客戶未繳款情況，于下月5日之前送經(jīng)營部備查。催款按如下方式和順序進(jìn)行：財務(wù)部電話提醒、經(jīng)營部書面通知或管理處公告等等。

　　6.4.3經(jīng)營部根據(jù)財務(wù)部送來的客戶拖欠費用備忘錄，對拖欠費用兩個月以上的客戶，作停電停水通知書，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由機電工程部執(zhí)行停電停水等措施，或按相應(yīng)的法律及制度處理。

　　6.5委托銀行收款

　　6.5.1客戶愿意采用委托銀行收款的方式交納物業(yè)管理費、房租、水電費的，財務(wù)部辦理特種委托收款合同一式四份，財務(wù)部、公司開戶行、客戶、客戶開戶行各領(lǐng)一份。

　　6.5.2客戶可分為單位和個人兩類。對單位客戶，財務(wù)部應(yīng)于上月末前填寫委托收款憑證一式五聯(lián)交給銀行，并即收回經(jīng)銀行蓋章后的回單。

　　6.5.3財務(wù)部在收到公司開戶行的單位客戶收款通知聯(lián)后，財務(wù)部依據(jù)通知聯(lián)作帳務(wù)處理。

　　6.5.4財務(wù)部應(yīng)于當(dāng)月上旬，將個人客戶代收物業(yè)管理費、房租、水電費明細(xì)單一式兩份，送交銀行。

　　6.5.5財務(wù)部于下旬收到銀行的個人托收電腦單及進(jìn)帳單后，審核、統(tǒng)計個人客戶交款情況，并作相應(yīng)帳務(wù)處理。

　　6.5.6如果單位客戶或個人客戶的存款不足，財務(wù)部將比照6.4拖欠費用的催繳程序處理。

　　6.6合同中止結(jié)清費用

　　6.6.1客戶辦理退房手續(xù)之前，管理處必須先驗收查房。

　　6.6.2經(jīng)營部通知財務(wù)部退還客戶押金，客戶當(dāng)月未交房租，截止退房日已用水、電費等款項應(yīng)沖減押金數(shù)額。

　　6.6.3財務(wù)部查明細(xì)帳上"其他往來--押金"科目下的客戶條款，對租房日、房號及押金額核對后予以注銷，并退還剩余款項。

　　7.質(zhì)量記錄

　　7.1財務(wù)記錄：記帳憑證、憑證銷號單、日記帳、明細(xì)帳、報表

　　7.2支票登記簿

　　7.3托收登記簿、代收費用明細(xì)單

　　7.4繳費通知單(1)、(2)

　　7.5客戶拖欠費用備忘錄

　　7.6停電停水通知書

篇3：物業(yè)費用收取標(biāo)準(zhǔn)情況說明

　　有關(guān)物業(yè)費用收取標(biāo)準(zhǔn)的情況說明

　　尊敬的z業(yè)主：

　　近期部分業(yè)主可能收到有關(guān)小區(qū)相關(guān)費用的質(zhì)疑材料，為以正視聽，現(xiàn)特作如下情況說明：

　　一、企業(yè)資質(zhì)與收費標(biāo)準(zhǔn)之間的關(guān)系

　　1、企業(yè)資質(zhì)：物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)是對物業(yè)企業(yè)人才、資金、規(guī)模等各方面的一個認(rèn)定，共分為一級、二級、三級三個等級，一個企業(yè)資質(zhì)的等級直接影響的是這個企業(yè)所能接管樓盤的面積大小，對其他方面均不產(chǎn)生直接作用。具體見《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。（見小區(qū)宣傳欄）

　　2、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)：一個小區(qū)的物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和小區(qū)建設(shè)檔次而定的，從20**年10月開始，合肥市實行物業(yè)服務(wù)等級和收費等級制度，將物業(yè)服務(wù)和收費標(biāo)準(zhǔn)劃分為四個等級，具體見《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》（合價房【20**】325號文件）。（見小區(qū)宣傳欄）

　　3、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)資質(zhì)沒有直接關(guān)系：一個三級資質(zhì)的物業(yè)公司可以提供一級的服務(wù)，按一級標(biāo)準(zhǔn)收費，一個一級資質(zhì)的物業(yè)公司也可以提供四級的服務(wù)，按四級標(biāo)準(zhǔn)收費，這主要是根據(jù)小區(qū)的檔次和服務(wù)的內(nèi)容來確定，如同樣由z物業(yè)提供服務(wù)的z、郵電新村，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，收費標(biāo)準(zhǔn)自然不一樣，z提供的是一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按一級收費標(biāo)準(zhǔn)收費，郵電新村提供的是三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按三級收費標(biāo)準(zhǔn)收費。材料中提及“物業(yè)公司二級資質(zhì)按一級標(biāo)準(zhǔn)收費是多收費”完全是混淆了概念。

　　4、z收費標(biāo)準(zhǔn)：z從交付至今，一直嚴(yán)格按照物價局的批文執(zhí)行收費標(biāo)準(zhǔn)，從未多收、亂收業(yè)主一分錢，一直嚴(yán)格按照房產(chǎn)局規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)認(rèn)真真、誠心誠意地為廣大業(yè)主服務(wù)。我們已將z的物價局批文張貼在小區(qū)湖中心宣傳欄中，有疑問的業(yè)主可前往查看。

　　5、z物業(yè)企業(yè)資質(zhì)情況：z物業(yè)20**年底成立，成立之初為三級資質(zhì)，20**年晉升為二級資質(zhì)，20**年晉升為一級資質(zhì)。

　　二、z賬目公布情況

　　1、z收支賬目每年公布兩次，每年7月份公布當(dāng)年上半年收支情況，次年1月份公布上年度全年收支情況，公布地點在小區(qū)四個大門、湖中心宣傳欄、管理處大門六個地方，有疑問的業(yè)主可到管理處查詢公布底單以及留存照片。

　　2、z其他經(jīng)營性收入：z的所有其他經(jīng)營性收入，都按財務(wù)規(guī)定計入z的其他經(jīng)營性收入欄目，在每次的賬目公布表中都有體現(xiàn)，此部分收入都沖抵到小區(qū)的支出中，特別是電梯的電費、樓道的照明電費，此部分費用按政府的規(guī)定是應(yīng)由相應(yīng)業(yè)主分?jǐn)偟?，我們一直也沒有向廣大業(yè)主收取。

　　三、前期物業(yè)管理階段

　　我國法律明確規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定具體時間，也可以不約定具體時間，其合同終止的時間是小區(qū)成立業(yè)主大會并選舉新的物業(yè)公司，且與新的物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時止，此規(guī)定是為了避免在小區(qū)業(yè)主大會成立之前小區(qū)物業(yè)服務(wù)的中斷，從而造成社區(qū)的混亂。

　　z有2000戶家庭，物業(yè)服務(wù)行業(yè)由于本身的公共性、綜合性，服務(wù)對象的多樣性，另外起步晚，還處于發(fā)展之中，特別需要廣大業(yè)主的理解和支持，要做到和諧、穩(wěn)定，只能是“求大同，存小異”，作為物業(yè)公司，我們在日常工作中也難免會有服務(wù)不及時、考慮不周到的地方，請廣大業(yè)主及時向我們反映，加強溝通，請相信我們一直在不斷改進(jìn)，也請幫助我們不斷改進(jìn)，共同維護(hù)z的美好生活。

　　安徽z物業(yè)服務(wù)有限公司

　　z管理處

　　二0一0年十月二十五日

　　附:合肥市同類型部分小區(qū)物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)

　　小區(qū) 類型 收費標(biāo)準(zhǔn) 公共能耗分?jǐn)?物業(yè)公司及資質(zhì)

　　z灣 多層 0.84元/㎡.月 未分?jǐn)?z聯(lián)一級

　　小高層 1.12元/㎡.月 z花園 多層 0.8元/㎡.月 未分?jǐn)?z城二級

　　如有疑問請撥打：

　　z市物價局咨詢電話：z

　　z市房產(chǎn)局咨詢電話：z

　　z灣管理處服務(wù)電話：z