物業(yè)費的收取技巧

　　談起收取物業(yè)費，這可是近三四個月以來最讓我頭疼同樣也是最讓我覺得有成就感的事了。

　　剛接觸這項工作的時候，覺得物業(yè)費就是物業(yè)公司提供服務(wù)后業(yè)主們應(yīng)當(dāng)交納的費用，收取應(yīng)該沒有什么難度。但當(dāng)實施的時候才發(fā)現(xiàn)真的不容易，不僅要將149戶業(yè)主們所有信息以及家庭成員情況都要一一搞清楚，還會遇到許多瑣碎的生活常事，說白了就像居委會大媽和管家婆一樣。真不知從何入手，想想都覺得毫無思緒!

　　我們先從二號樓開始，一天一棟樓的收。去的時候心情還是不錯的，那真是高高興興去，頹頹廢廢的回啊。先不說業(yè)主的臉色如何，挨罵聽嘮叨那是再平常不過的事兒了，有些業(yè)主還和我們打起了感情牌，說得我都覺得業(yè)主可憐，不交是應(yīng)該的。一周的時間，才收了不到20%的費用。我心里想著，這樣下去工作效率太低了，于是馬上改變策略方法，找業(yè)主聊天，談話，并結(jié)合前兩年物業(yè)費用收取率把他們進(jìn)行歸類，對不同的業(yè)主采取不同的解決方法：先從A類交費比較積極業(yè)主出手、與B類業(yè)主多談話聊天、C類業(yè)主暫時不管，最后解決。就這樣，又過了一周，真的有成效了。

　　下面我就以自己收取物業(yè)費用的技巧來總結(jié)一些方法：

　　一、收費之前先做上門回訪溝通工作。按照平時的工作日志處理業(yè)主報修投訴，再談物業(yè)費欠費問題。和業(yè)主溝通時一定要委婉說明情況，不要說業(yè)主欠費是不對的，或說不繳費要支付滯納金等，因為這樣會引起業(yè)主反感!需要注意的是，*時沒經(jīng)業(yè)主同意，不要進(jìn)入業(yè)主家中，應(yīng)該有禮貌的站在門口;如遇業(yè)主家中有客人，應(yīng)該暫緩提及物業(yè)費的事情;

　　二、做好小區(qū)欠費催收工作需要掌握業(yè)主的心理。每位業(yè)主的文化層次、教育背景、生活習(xí)慣都各不相同。相同的物業(yè)管理服務(wù)作用于不同的業(yè)主會產(chǎn)生不同的效果。同樣的服務(wù)，有的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)感到滿意、大加贊揚，而有的業(yè)主會頗有微詞。因此，要有效地進(jìn)行小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用的催收工作，除了要掌握必備的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識外，還需要學(xué)習(xí)與掌握相關(guān)的心理學(xué)知識，掌握業(yè)主的心理。運用這些知識與業(yè)主進(jìn)行有效地溝通，才能解決業(yè)主長期欠費的難題;

　　三、熟練掌握物業(yè)管理、財務(wù)等相關(guān)知識。小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)涉及業(yè)主、住戶生活的方方面面，我們只有熟練掌握物業(yè)管理知識，通過專業(yè)、有效地溝通來滿足業(yè)主相關(guān)的物業(yè)服務(wù)需求，那么收費工作中可能出現(xiàn)的問題也就能迎刃而解了。

　　四、時刻秉承敬業(yè)精神與主人翁態(tài)度，做好小區(qū)欠費催收工作。每個員工都應(yīng)該具有敬業(yè)的工作態(tài)度，這也是做好各項工作的關(guān)鍵點。作為物業(yè)服務(wù)人員必須時刻秉承敬業(yè)精神與主人翁態(tài)度，并以良好的心態(tài)投入到工作中。有了如此的工作態(tài)度，就會處處為業(yè)主著想，急業(yè)主之所急;就會通過有效的方法，扎實地開展工作;就會用心了解業(yè)主的有效需求;就會想方設(shè)法地為小區(qū)業(yè)主前來繳費提供方便。

　　以上就是我對收取物業(yè)費方法的總結(jié)，這些方法應(yīng)該因人而異。只要認(rèn)真工作，真誠服務(wù)，所付出的勞動一定會得到業(yè)主的認(rèn)可!服務(wù)無極限，用心每一秒!

篇2：美國的公寓如何收取物業(yè)費

　　美國的公寓如何收取物業(yè)費

　　美國公寓的物業(yè)叫做COMM ON-CH ARGES,意思是公共收費，或者是業(yè)主共享公寓小區(qū)部分的開支收費。不過和國內(nèi)的制度相比較，美國公寓物業(yè)費的制度、收集與使用和國內(nèi)有諸多不同。

　　一、開發(fā)商制定標(biāo)準(zhǔn)

　　美國政府并不參與物業(yè)費的制度，政府關(guān)心的是國家的財政收入，因而只制定購買土地的稅收標(biāo)準(zhǔn)，新蓋的樓一般都有15-20年的減免稅期。

　　每一個造樓計劃都必須得到政府的審核。開發(fā)商在消費者購樓時要附一本已得到政府批準(zhǔn)的該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓產(chǎn)品說明書，內(nèi)容包括該公寓地點、結(jié)構(gòu)、材料、單元圖、保修期、買賣手續(xù)、地稅減免計劃、價格、物業(yè)費以及業(yè)主委員會選舉法等等。OFFERING PLAN一經(jīng)政府批準(zhǔn)，開發(fā)商就不能改變其中的任何條例，如要改變，必須由律師書寫更改報告（am endment）,得到政府司法部門批準(zhǔn)方可執(zhí)行。

　　對買房的消費者來說，OFFERING PLAN中的物業(yè)費是消費者購房的重要參數(shù)。因為買房的價格是一次性的，而物業(yè)費卻是永久的。所以，為了吸引大家購房，開發(fā)商通常會盡可能將物業(yè)費制定在一個合理的范圍內(nèi)。

　　一般來說，開發(fā)商會根據(jù)水煤電的費率、員工薪資福利、設(shè)備維護保養(yǎng)等預(yù)算，來制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每個單元每月要支付多少金額。我手上有不少紐約公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈頓425FIFTH AVE公寓，該公寓坐落在曼哈頓中城的第5大道上，共60余層175個單元，48個儲藏室，42個酒庫，每年的物業(yè)費預(yù)算是1769597美元，也就是近177萬美元一年。這些物業(yè)費中包括13項基本開支。

　　這13項開支的每一項都有幾頁紙的詳細(xì)說明，例如員工薪水福利一項中列出，該公寓雇用一名需要免費配給一套入住單元的經(jīng)理，他的周薪為961.54美元；一名維修工，周薪727.61美元；十二名警衛(wèi)、清潔工，他們的周薪是660.63美元以及14名員工的傷殘失業(yè)保險費28851美元；醫(yī)療培訓(xùn)、資金等費用117853美元，總共合計745031美元。該公寓的人工開支745031美元，占了一年物業(yè)費的42%，有些驚人！

　　眾所周知，美國的人工費用是很貴的。但一般來說，美國大部分公寓的人工開支只是占總物業(yè)費的三分之一。如果公寓的人工開支超出物業(yè)費的33%，消費者會思考它的合理性了。

　　按照這些明細(xì)核算下來，該公寓874平方（相當(dāng)于80平方米）的單元，每月的物業(yè)費就是732.10美元，而1588平方就是1443.69美元，這在紐約，也算得上是相當(dāng)高的物業(yè)費。之所以以此為例，是因為此物業(yè)費的構(gòu)成比例是有代表性的。

　　二、管理公司收費

　　物業(yè)費的收取是物業(yè)管理公司最重要的工作之一，而且這也是質(zhì)量管理公司的星級標(biāo)準(zhǔn)。

　　通常在公寓的OFFERING PLAN中，已經(jīng)把收物業(yè)費的方式、條例、法律責(zé)任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤，就是說，從開發(fā)商賣出第一套單元開始，整個公寓的每個單元就必須支付物業(yè)費，沒有售出的單元的物業(yè)費由開發(fā)商支付，一分錢也不能少。物業(yè)費一般都是按月收的。管理公司在每個月的下旬向業(yè)主寄發(fā)管理費賬單。

　　在美國也有向業(yè)主收一年物業(yè)費的情況。有一位業(yè)主要回香港居住一年，她來問是否可交一年物業(yè)費，公司同意了，但要求她寫12張支票（每月一張）放在管理公司，在每月初拿一張轉(zhuǎn)存入公寓銀行賬戶。為什么不把她的錢一次存入銀行呢？第一，這樣做不符合年終財會審計。第二，要付她銀行利息，計算十分麻煩。

　　月月收物業(yè)費，從財務(wù)與管理兩個方面都符合業(yè)主利益。它是避免管理公司與業(yè)主之間法律糾紛的一項重要規(guī)則。

　　三、業(yè)主委員會的職責(zé)是省錢

　　在美國，開發(fā)商制定的物業(yè)費并不是固定不變的。公寓OFFERING PLAN從政府批準(zhǔn)日開始，一般有效期為一年或兩年，以后可以根據(jù)公寓實際的運行情況，由業(yè)主委員會來進(jìn)行一些調(diào)整，業(yè)主委員會重要的任務(wù)是監(jiān)督管理公司，幫助業(yè)主省錢理財。還拿曼哈頓425FIFTH AVE公寓作為例子吧，由開發(fā)商制定的物業(yè)費預(yù)算中，包括了一套提供給管理人居住的單元，這套單元一年要耗費眾人的物業(yè)費128313美元。不過一年后，公寓業(yè)主委員會就有權(quán)取消管理人居住的單元，將這套單元出租，這樣一來，不僅每年能省下128313美元，相反可以增加公共基金，為業(yè)主減輕負(fù)擔(dān)。

　　出現(xiàn)新合同制定的變更的情況，預(yù)算中的第6條--合同服務(wù)與易耗品，就發(fā)揮作用了。合同服務(wù)是指開發(fā)商與其他公司簽訂的服務(wù)合同，例如電梯、中央冷暖等一些重大設(shè)備的維修保養(yǎng)，這些合同費不一定合理，業(yè)主委員會有權(quán)重新尋找多家專業(yè)公司，進(jìn)行比價，簽署新的合同。

　　在美國也有很多人怕買公寓，因為物業(yè)費年年漲，美國管理混亂的公寓也很多，《紐約時報》等地方報刊及華文報紙就經(jīng)常刊登開發(fā)商、業(yè)主委員會與業(yè)主沖突的故事。比如20**年1月8日，紐約三大華文報紙刊登，中華大廈120名業(yè)主在大會上狂轟管理公司與業(yè)主委員會主席，要求業(yè)主委員會主席下臺，理由是年終的財務(wù)報告的支出費用不清。

　　我個人認(rèn)為，這些混亂的故事并不是管理制度問題，其中99%是管理公司與業(yè)主委員會執(zhí)行人的素質(zhì)問題。從這個角度說，業(yè)主要積極參與物業(yè)管理十分重要。若公寓財務(wù)報告開支不清，若提及明年要漲物業(yè)費，個個業(yè)主會伸長脖子問，誰動用了我的物業(yè)費？為什么？

篇3：小區(qū)物業(yè)費的收取及催繳程序

　　小區(qū)物業(yè)費的收取及催繳程序

　　（有關(guān)滯納金比例以該項目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準(zhǔn)）

　　業(yè)戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日.

　　1.1預(yù)繳半年管理費

　　1.1.1物業(yè)公司財務(wù)部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年《管理費付款通知書》，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到《付款通知書》一個月內(nèi)繳納下一個半年的管理費。

　　1.1.2每年的1月1日及7月1日起，財務(wù)部對尚未交納本年度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　1.1.3《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從1月1日或7月1日欠款的第一天起算）。

　　1.1.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　1.1.5《付款通知書》、《催款通知書》及《最后繳款通知書》均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

　　1.2預(yù)繳三個月管理費

　　1.2.1物業(yè)公司財務(wù)部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一季度的管理費。

　　1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起，財務(wù)部對尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　1.2.3《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從當(dāng)季度欠款的第一天起算）。

　　1.2.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

　　1.3預(yù)繳一個月管理費

　　1.3.1物業(yè)公司財務(wù)部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下月的管理費。

　　1.3.2每月的１日起，財務(wù)部對尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項目，通知其在收到〈催款通知書〉7日內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　1.3.3《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金（從當(dāng)月欠款的第一天起算）。

　　1.3.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。