房屋管理維修養護

　　一、主出入口設有社區平面示意圖，主要路口有路標，組團及幢、單元(門)、戶門標號標志明顯。 2分 符合2。0，無示意圖扣0.5，無路標扣0.3，幢、單元、戶號每缺一個扣0.1。

　　物業管理公司標識系統明確與否是檢查管理工作是否細致的標準。物業標志主要分為宣傳標志、指引標志、消防標志、危險標志、管理標志等。它通常以最簡短的文字或圖樣表達管理公司的管理和服務意圖。

　　（1）宣傳標志包括招牌、廣告牌等。

　　(2)指引是最常見的指示標志，主要包括路標、棟號、樓層號、用戶門牌和引路平面圖等。社區出入口或大堂要有整個物業的平碩圖。大廈應在大堂及各樓層設置各用戶單位公司水牌。

　　(3)消防標志包括樓層疏散圖、走火通道牌、緊急出口標志、消防器材提示牌等。

　　(4)危險標志是在施工場地、設備重地、危險作業、仿宋車場等場所設置的標志。

　　(5)管理標志是物業管理公司為方便管理設立的指示牌，如鼠藥投放牌、綠化保護牌、車場提示牌。

　　物業管理公司一方面要根據需要設置指示牌。利用指示牌的指導作用細化管理，另一方面應注意做好各類維護清潔，在巡檢中，發現標志殘缺或不清晰，應及時更換。

　　考評資料中建議采用資料：參評單位的指引標志介紹、各類指引牌，附一例并配照片。

　　二、違反劃搭亂建，無擅自改變房屋用途現象。 2分 符合2,0。發現一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途扣1.0。

　　房屋的功能和用途是由城市規劃部門審批確定的，任何單位和個人都無權擅自更改。為避免出現私搭亂建、擅自改變房屋用途現象，物業管理公司可以采取以下措施：

　　(1)在《管理公約》業主責任條款中明確禁止私搭亂建、擅自改變房屋用途行為，由業主或業主委員會簽名確認，業主大會表決通過。

　　(2)在《用戶手冊》、《管理守則》等物業管理公司的方件中明確規定禁止私搭亂建等行為。業主或用戶入住時，由業主或用戶簽名承諾遵守相應規定。

　　(3)嚴格施工裝修管理。嚴格執行施工裝修審核、監督、驗收程序。施工裝修經物業管理公司審批同意后方可進行；施工過程中，物業管理公司審批同意后方可進行；施工過程中，物來管理公司定期巡查，發現有私搭亂建等行為立刻制止；工程完工后，應經物業管理公司驗收后才可投入使用。

　　(4)加強日常巡查。物業管理公司在例行巡查時， 注意檢查是否有私搭亂建搭擅自改變房屋用途和行為，一旦發現即刻制止，并信而有征 好說服教育工作，要求整改復原。

　　考評資料中可以附入反映物業管理公司以上工作的資料：

　　1、社區規劃用途書

　　2、《業主公約》和《用戶手冊》中相關規定、裝修審批和巡查規程、二次裝修驗收文件、裝修巡查記錄及違章整改通知、(社區)社區照片及住宅、商場、餐飲等的簡介，蜂巢物業論壇首發。

　　三、房屋外觀完好、整潔：外墻面磚，涂料等裝飾材料脫落、無污跡。 2分 符合2.0，每發現一處不完好、不整潔、脫落、污損扣0。2。

　　物業的外觀是考評組首先要看到的“臉面”，將給考評組留下較深刻的第一印象。物業的功能再好，如果外觀殘損臟差都不會給人好的感覺。為維持較好的“面子”，物業管理公司應做好以下工作：

　　1、加強宣傳。利用宣傳欄，以漫畫、公告書等形式大力宣傳維護公共環境的重要性，樹立業主用戶的公德意識、主動愛護建筑外貌，不亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛。

　　2、嚴格管理。加日常管理，阻止業主用戶及外來人員在物業外墻亂涂亂畫、張貼紙張、懸掛條幅等。

　　3、物業管理公司設有專人或聘請專業人或專業公司，定期清洗、保養外墻，保持物業外觀清潔。

　　4、加強巡查。把對物業外觀的巡查作為日常例行巡檢的一部分，發現破損及時修補，發現亂涂亂張貼要馬上安排整改。

　　考評資料中建議附入：公共設施巡查記錄、外墻清潔記錄、外墻維修保養記錄、反映外觀的照片或宣傳欄照片等。

　　四、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。 2分 符合2.0示按規定投置0；按規定設置，但不整齊或有每處扣0.1，有安全隱患每處扣0.5。

　　考評資料中建議采用以下資料：

　　1、參評大廈(社區)外部招牌、廣告牌、霓虹燈設置的生產力說明及位置圖。

　　2、招牌、廣告牌登記證或準用證。

　　3、室外招牌、廣告、霓虹燈管理規程。

　　4、安裝審批施工監管及驗收記錄。

　　5、巡查記錄、清潔記錄 、維修記錄等。

　　6、招牌、廣告、霓虹燈等的照片。

　　五、封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網，晾曬架、遮陽蓬等。 2分 符合2.0每發現一處不符合扣0.2。

　　考評資料中可采用：管理公約和用戶手冊內的相關規定、裝修管理規定、公共設施巡查記錄原件樣本、參評物業的外觀照片。

　　六、空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。 2分 符合2.0每發現一處不符合扣0.5。

　　考評資料中建議采用資料：參評物業空調系統簡介、空調管理規程和巡檢表格、物來外觀空調照片，空調安裝示意圖。

　　七、房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。 2分 符合2.0每發現一處不符合扣0.5。

　　考評資料中要體現“未發生”不合裝修規定的現象，可以從以下幾個方面準備：

　　1、物業管理公司或業主委員會頒布發的有關規定。要求業主要管理公約、用戶手冊或裝修指南、裝修管理規定等規定上簽字，同意遵守物業字處理公司對房屋裝修的管理。

　　2、物業管理公司裝修管理工作規程。物業公司對公共地方或用戶室內裝修進行報批、鑒管、驗收等程序，以保證裝修裝飾符合規定。建議資料中附入有關手續、巡查記錄、表格原件。

　　3、裝修情況統計表。對物業內各房間的裝修及驗收情況進行月度和年度統計，以證明未發生違規裝修現象，如果確實存在違規裝修，也應有整改措施和整改結果記錄。

篇2：物業知識教材：房屋設備維修管理

　　物業知訓教材：房屋設備維修管理

　　一、房屋設備的保養與維修

　　為了保證設備的正常運作，必須對各種房屋設備進行保養與維修。

　　1.設備保養

　　房屋設備的保養是指物業管理企業主管部門和供電、供水、供氣等單位對設備所進行的常規性檢查、養護、維修等工作。通常采用三級保養制(即日常維護保養、一級保養和二級保養)。

　　(1)日常維護保養。是指設備操作人員所進行的經常性的保養工作。主要包括定期檢查、清潔保養；發現小故障及時排除，及時做好維護工作并進行必要記錄等。

　　(2)一級保養。是由設備操作人員與維修人員按計劃進行保養維修工作。主要包括對設備的某些局部進行解體清洗，按照設備磨損規律進行定期保養。

　　(3)二級保養。是指設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件，使設備達到完好狀態。

　　2.設備維修

　　房屋設備的維修是通過修復或更換零件、排除故障、恢復設備原有功能所進行的技術活動。房屋設備維修根據設備破損程度可分為：

　　(1)零星維修工程。是指對設備進行日常的保養、檢修及為排除運作故障而進行局部修理。

　　(2)中修工程。中修工程是指對設備進行正常的和定期全面檢修、對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備正常運轉。更換率為10%~30%左右。

　　(3)大修工程。是指對房屋設備定期進行全面檢修，對設備要進行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設備基本恢復原有性能，更換率一般不超過30%。

　　(4)設備更新和技術改造。設備更新和技術改造是指設備使用一定年限后，技術性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴重，需要更新設備，提高和改善技術性能。

　　(5)故障維修。通常是房屋設備在使用過程中發生突發性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設備恢復功能。

　　(6)設備維修日常工作。

　　3.房屋設備維修的特點

　　(1)設備投資大導致設備維修成本高。相對于房屋建筑本身而言，房屋設備的維修一次性投資大、成本高，因為房屋設備使用年限較短。一方面房屋設備因使用而發生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術進步，出現了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設備發生的無形損耗，導致其使用年限縮短，這種無形的和有形的損耗，都會引起房屋設備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設備一次性投資較大，因此，維修更新這種設備的成本就較高。

　　(2)維修技術要求高。由于房屋設備是在房屋建筑物內部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會直接影響設備在運行中的技術性能的正常發揮，因此，房屋設備維修技術的要求相當高。在設備維修管理中，必須要配備專業技術人員。在設備維修前，專業技術人員要認真閱讀有關設備的技術檔案和技術資料，建立房屋設備維修責任制。

　　(3)隨機性與計劃性相結合、集中維修與分散維修相結合。房屋設備因平時使用不當或其他突發事故等原因，往往是突然發生故障，這就使房屋設備的維修有很強的隨機性，事先很難確定故障究竟何時以何種程度發生。但房屋設備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設備的維修又有很強的計劃性，可以制定房屋設備維修更新計劃，有計劃地制定維修保養次序、期限和日期。此外，房屋設備日常的維護保養、零星維修和突發性搶修卻是分散進行的，而大修更新又往往是集中地按計劃進行的，因此，房屋設備的維修又具有集中維修與分散維修相結合的特點。

　　二、各類管理人員的崗位職責與管理制度

　　1.管理人員的崗位職責

　　(1)工程部經理。工程部經理是對機電設備進行管理、操作、保養、維修，保證設備正常進行的總負責人。其職責是：

　?、僭诠窘浝淼念I導下，貫徹執行有關設備和能源管理方面的工作方針、政策、規章和制度；

　?、谪撠熢O備的使用、維護、保養、更換的整個過程中的管理工作，使設備始終處于良好工作狀態；

　?、劢M織擬定設備管理、操作、維修等規章制度和技術標準，并監督執行；

　?、芙M織、收集、編制各種設備的技術資料，做好設備的技術管理工作；

　　⑤組織編制各種設備的保養、檢修計劃，并進行預算，在公司經理批準后，組織人員實施；

　?、藿M織人力、物力，及時完成住戶提出的報修申請；

　?、呓M織全體工程部員工進行政治學習，樹立“業主至上，服務第一”的思想，進行技術業務學習，提高解決技術難題的能力。

　　(2)各專業技術負責人(工程師或技術員)。各專業技術負責人在部門經理領導下，負責所管轄的維修班組的技術、管理工作，并負責編制所分管的機電設備的保養、維修計劃、操作規程及有關資料，協助部門經理完成上級主管部門布置的工作。具體職責為：

　　①負責編制所管設備的年、季、月檢修計劃及相應的材料、工具準備的預算計劃，經工程部經理審批后負責組織計劃的落實實施，并負責技術把關和檢查；

　　②負責檢查所有分管設備的使用、維護和保養的情況，并解決有關技術問題，以保證設備經常處于良好的工作狀態；

　　③負責制定所管理設備的運行方案，督導操作工嚴格遵守崗位責任制，嚴格執行操作規程，以保證設備的正常運行；

　　④負責所管理設備的更新、改造計劃，以完善原設計和施工遺留的缺陷，使各項機電設備投入正常運轉，從而達到“安全、可靠、經濟、合理”的目標；

　?、萁M織調查、分析設備事故原因，提出處理意見及整改措施，以防止同類事故再次發生；

　　⑥具體負責培訓所管轄機電設備的檢修工、操作工的技術水平、工作能力；

　?、叻e極完成上級領導布置的其他任務。

　　(3)領班：

　?、儇撠煴景嗨茌犜O備的運作、維護養護工作，嚴格做到“三干凈”：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈；“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”：使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調整良好。

　　②以身作則，帶領并督促全班員工遵守崗位責任制、操作規程和公司制定的各項規章制度，及時完成上級下達的各項任務。

　?、圬撠煴景嗟恼巍I務學習，不斷提高自身素質，負責本班的日常工作安排。

　?、車栏窨己巳w員工的出勤情況，不允許擅離職守做私活。

　　⑤負責制定本班設備的檢修計劃和備件計劃，報主管部門審核后組織實施。

　　(4)維修人員：

　?、侔磿r上班，不得遲到早退，因故請假，需經上級部門批準；

　　②認真執行公司制定的各種設備維護規程；

　?、壅J真完成設備的日常巡檢工作，發現問題及時處理；

　?、芏ㄆ趯C電設備進行保養維護；

　　⑤認真完成公司安排的設備大檢修任務；

　?、拚_、詳細填寫工作記錄、維修記錄，建立設備檔案；

　　⑦愛惜各種設備、工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認，嚴禁浪費；

　?、嗉訌姌I務學習，認真鉆研設備維護技術，并樹立高度的責任心，端正工作態度。

　　(5)保管員：

　　①負責統計材料、工具和其他備件的庫存情況，根據庫存數量及其他使用部門提出的采購申請，填寫采購申請表，報送經理審批；

　?、谪撠煵牧?、工具和其他設備備件的入庫驗收工作，保證產品品種、規格、數量、質量符合有關規定要求；

　?、圬撠煄旆康谋９芄ぷ?，保證產品的安全和質量；

　　④負責材料、工具和其他設備備件的出庫工作；

　?、葚撠熃y計庫房材料的工作，按時報送財務部門；

　　⑥負責完成上級交辦的其他任務。

　　2.管理制度

　　(1)接管驗收制度。設備驗收工作是設備安裝或檢修停用后轉入使用的一個重要過程。搞好設備驗收工作，對以后的管理和使用有著重要的意義。設備接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收，而且還包括對維修后房屋設備的驗收，以及委托加工或購置的更新設備開箱驗收。

　　房屋設備的第一次驗收為初驗，對發現的問題應商定解決意見并確定復驗時間，對經復驗仍不合格的應限定解決期限。對設備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協議保修或賠款補償。這類協議必須是設備能用、不致出現重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協議等文件應保存好。

　　(2)預防性計劃維修保養制度。計劃維修保養制度是指為防止意外損壞而按照預定計劃進行一系列預防性設備點檢、養護、修理的組織措施和技術措施。主要包括：

　　①確定維修及保養工作的類別和內容，具體包括：日常及周保養內容；月維修保養內容；季度、半年、年度維修保養內容；大修理內容。

　?、谠O備維修、保養的要求。

　?、坶_展預防計劃維修保養工作的實施與監督。各設備維修部門每年應根據設備維修保養工作的內容和要求，研制預防性維修保養計劃，并分期分項下達給維修人員、使用人員實施，并進行監督和檢查。

　　④大修理計劃根據公司設備管理和維修合一的體制，應采取大修集中、維修分散的組織形式。

　　進行計劃維修保養的次序和期限是根據設備的作用、特點、規格與使用條件決定的。實行計劃性維修保養制度可以使房屋設備保持正常的工作能力，防止設備在使用過程中發生不應有的磨損、老化、腐蝕等現象，充分發揮設備潛力和使用效益，正確掌握設備狀況，提高設備運行效率；實行預防性維修保養制度，可以延長設備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質量；實行預防性維修保養制度，還可以保證房屋設備的安全運行，也是延長設備使用壽命、樹立物業管理企業良好形象的保證。

　　(3)值班制度。建立值班制度并嚴格執行，可以及時發現事故隱患并排除故障，從而保證設備安全、正常操作運行，其具體內容如下：

　　①值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時間及去向。

　?、诟鶕僮饕幊碳皪徫回熑沃频囊?，密切注意所管設備的運行情況并按規定做好有關記錄。

　　③如發生設備故障，而當班人一時不能處理，應按報告制度及時報告給有關人員。

　　④調度值班人員接到請修通知后，應及時通知有關班組，安排人員前往維修。

　　⑤所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。如需調班，必須報主管人員同意。就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班人員配合。

　　⑥值班人員應安排統一的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規定辦理請假手續。班長應落實好代班人員，保證崗位上有人工作。

　　(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施，其主要內容是：

　　交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準備工作，正點進行交班。交接班的準備工作有：查看運行記錄，介紹運行狀況和方式，設備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設備狀況等。

　　出現下列情況不得交班：

　　①在事故處理未完成或重大設備啟動或停機時；

　?、诮唤影鄿蕚涔ぷ魑赐瓿蓵r；

　?、劢影嗳藛T有醉酒現象或神志不清而未找到頂班人時。

　　交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。

　　(5)報告制度。建立報告制度可以讓物業公司經理、技術負責人和班組長及時了解設備的運行情況及設備維修管理情況，及時發現設備管理中存在的問題，以便及時解決。其具體內容有：

　　①下列情況報告班組長：

　　a.主要設備非正常操作的開停、調整及其他異常情況；

　　b.設備出現故障或停機檢修；

　　c.零部件更換及修理；

　　d.運行人員暫時離崗。

　?、谙铝星闆r報告技術負責人：

　　a.重要設備非正常操作的啟停、調整及其他異常情況；

　　b.采用新的運行方式；

　　c.重點設備發生故障或停機檢修；

　　d.重點零部件更換修理、加工和改造；

　　e.員工加班、調班、補休、請假；

　　f.與上級或外協單位聯系。

　　③下列情況報告經理：

　　a.重點設備發生故障或停機修理；

　　b.影響大廈運行的設備出現故障并需要立即檢修和施工；

　　c.系統運行方式的重大改變；

　　d.系統及主要設備的技術改造；

　　e.系統或設備的整改工程及外委施工；

　　f.技術骨干、班組長以上人員崗位調整及班組組織結構調整；

　　g.員工一天以上的請假，班組長以上的員工補休、換班。

　　(6)工具領用保管制度：

　?、賯€人領用工具品種根據工種發放，由員工申請部門經理批準，到倉庫辦理領用手續，工具由個人負責使用、保管。

　?、诎嘟M領用的公共工具品種，由各領班申請，部門經理批準后到倉庫領用，領用后由領班保管，班組交接班時，按交接班制度交接公用工具。

　?、酃ぞ甙l生丟失、損毀，由保管者說明原因，向部門經理報告。由于人為因素所造成的由責任人按工具價值賠償。

　?、芄ぞ咭蚴褂脮r間過長而發生磨損或毀壞，經部門經理批準可辦理報廢，保管人重新辦理領用手續。

　　除了上述設備管理制度外，還有工程設備請修制度，設備技術檔案資料保存管理制度，房屋設備更新、改造、調撥、增添、報廢規劃及審批制度，承租保管設備的責任制度和房屋設備清點盤點制度等一系列房屋設備管理制度體系，從而有效地實現專業化、制度化的房屋設備管理。

　　(7)設備操作維修安全規定：

　　①所有機電操作，維修人員必須嚴格執行國家有關安全操作規程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設備的安全運行，又要保證工作人員安全。

　　②新上崗、轉崗的機電維修人員必須經過技術培訓、考核，熟悉所轄樓宇的設備情況后，才能上崗工作。

　　③設備房應該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。

　　④工作人員進入設備房內嚴禁吸煙。

　?、莘请姎夤ぷ魅藛T未經允許，不得私自進入變、配電房。

　?、迣τ谠O備正常運行參數定時檢查記錄，如參數異常，必須及時處理。

　?、唠姎獠糠志S修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發生。

　?、嗍煜ふ莆沼|電急救方法及步驟。

　　3.培養一支“一專多能”的高素質維修管理隊伍

　　物業管理公司如何適應物業管理的科學化，設備維修管理人員的素質是最重要的因素。因此對設備維修管理人員要有明確的要求，應努力把他們培養成“精干”的“一專多能”的技術能手。

　　(1)技術人員要加強物業管理方面的知識學習，保證各種建筑設備正常運行。

　　住宅小區(大廈)人員相對集中，各種設施多，這就增加了設備管理的難度。為了更好地做好管理工作，設備管理人員和其他管理人員必須刻苦學習物業管理知識，熟知住宅小區(大廈)的物業情況和各項管理規定，在實際工作中加強管理意識，做到“勤察、多思、善斷”，對任何不規范使用設備的行為做到有效制止、糾正，發現設備不正常時，立即通知有關部門停機檢修，迅速查明原因。

　　(2)技術人員要“一專多能”，適應機電管理的需要。

　　住宅小區(大廈)內配套的機電設備很多，通常是24h運行，因此機電人員隨時要處理機電設備出現的故障。這些設施技術程度高、專業性強，需要不同的專業技術人員來承擔。在實際工作中，機電人員數量受到定編的限制，需要處理的事情又無定性，所以出現有時機電人員事情干不完，有時卻沒有多少工作做，造成工作量極不平衡。為了克服這一現象，必須實行“一專多能”的用人制度，所謂“一專多能”，就是機電維修人員以一項專業技術為主，培養多種技術職能，在工作中能“提得起、放得下”，勝任多種工作，使整個機電隊伍達到精干高效。值得注意的是，在采用“一專多能”的工作方式時，不可盲目強求，切忌無證上崗，造成不安全事故發生和其他損失。

　　(3)加強巡視檢查工作，保證機電設備完好運行。

　　住宅小區(大廈)內的機電設備分布零散，在機電人員編制有限的情況下，采用巡視檢查的方法來掌握其運行情況，是切實可行的。采用這種工作方法時，首先應將設備及區域進行劃分并分配到人，落實巡查內容。每周工程部主任組織管理人員、技術骨干巡視檢查一次，以督促、檢查落實情況，保證機電設備的完好率。

篇3：物業知識教材：房屋維修施工管理

　　物業知訓教材：房屋維修施工管理

　　一、房屋維修施工項目管理概述

　　房屋維修工程施工項目管理工作，是以維修施工生產活動為中心，貫穿于維修施工的全過程。房屋是不動產，是固定不變的實體，其式樣多、結構類型復雜，維修工程有特定的用戶與使用要求，故管理變異性大、困難多。為了高效、優質、低成本地完成維修項目的施工任務，提高維修工程施工的經濟效益，物業管理公司必須做好維修施工項目的管理工作。

　　1.維修施工項目管理概念

　　房屋維修施工項目管理，就是對完成維修建筑產品的施工全過程所進行的組織和管理。房屋維修施工過程是指從接受維修施工任務到工程交工驗收的全部過程。這個過程包括:簽訂房屋維修工程合同、施工組織與準備、施工調度與管理、質量管理與施工安全以及竣工交驗等。

　　房屋維修施工項目管理是針對房屋維修工程施工所進行的一系列組織與管理工作的總稱。由于房屋維修施工項目的特點，決定了房屋維修施工項目管理是一項綜合的、復雜的施工生產管理活動。一方面，它是直接從事房屋維修施工活動的維修施工企業生產管理中的重要組成部分;另一方面，它也是物業管理公司房屋維修管理的重要內容。

　　根據管理的主體不同，房屋維修施工項目管理可分為甲方的項目管理和乙方的項目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內容基本一致。

　　2.維修施工項目管理的主要任務

　　維修施工項目管理的主要任務是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財力，不斷更新維修技術，在保證質量及工期的前提下，提高勞動生產率，降低維修工程施工成本，增加盈利;在維修施工中，運用科學管理的方法與職能，對維修工程計劃、生產、技術、物資、勞力和財務進行業務管理，對維修工程質量、工程成本和進度進行合理、有效的控制。

　　3.維修施工項目管理的基本內客

　　房屋維修施工項目管理貫穿于整個施工階段，在施工全過程的不同階段，施工管理工作的重點和具體內容是不相同的。施工管理的實質應是對施工生產進行合理的計劃、組織、協調、控制和指揮。在施工中，人力組織得是否合理，物力是否得到了充分利用，財力用得是否得當，機械設備和勞動力搭配得是否合適，施工方案是否先進可靠等，都直接影響房屋維修的成效。所有這些，需要在施工過程中經過科學的安排、精密的計算和合理的組織管理，這些課題就構成了施工項目管理的全部內容。房屋維修施工項目管理的內容一般包括:

　　(1)落實維修任務，簽訂承包合同。

　　(2)在工程開工前，解決住戶臨時遷移，做到水、電、道路通暢，并安排大宗材料堆放，設備安置進場，確定施工方案等各項準備工作。

　　(3)組織均衡流水立體交叉施工，并對施工過程進行質量控制和全面協調工作。

　　(4)加強對維修現場的平面管理，合理利用空間，促進文明施工，創文明施工現場。

　　(5)做好參與項目施工的各方的協調工作并開展合同管理工作。

　　從以上內容看，房屋維修施工項目管理還包含企業的其他專業管理，如計劃、技術、質量、材料、機械、成本等管理內容。施工項目管理是綜合性的管理，它正是要運用這些專業管理方法對維修工程實施全過程的管理。

　　二、房屋維修施工準備工作

　　1.房屋維修施工準備工作的任務

　　施工準備系指維修工程開工前，甲、乙雙方在組織、技術、經濟、勞力和物資等方面，為保證工程順利開工而事先必須做好的一項綜合性的組織工作。維修工程應根據工程量的大小及工程的難易程度等具體情況分別編制施工組織設計(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工說明(小型工程)。

　　施工準備工作，是房屋維修工程組織施工和管理的重要內容。在工程開工前，必須有合理的施工準備期。施工準備工作的基本任務是掌握房屋維修工程的特點、進度要求，摸清施工的客觀條件;從技術、物資、人力和組織等方面為房屋維修工程施工創造一切必要的條件。認真細致地做好施工準備工作，對充分發揮人的積極因素，合理組織人力、物力，加快施工進度，提高房屋維修工程質量，節約資金和原材料等，都起著十分重要的作用。

　　實踐證明，凡是重視施工準備工作，開工前和施工中都能認真地、細致地為施工生產創造一切必要的條件，則該項維修工程就能夠順利完成;反之，忽視準備工作，倉促上馬，雖然有著加快工程進度的良好愿望，但是往往事與愿違，工程進行中缺東少西，延誤時間，浪費力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反過頭來，補做各項準備工作，這樣必然推遲工程進度，造成不應有的損失。

　　2.維修施工準備工作主要內容

　　維修施工組織準備工作的內容很多，其主要內容有以下幾個方面:

　　(1)對維修工程應摸清施工現場情況，包括電纜、電機以及煤氣、供暖、給排水等地下管網及其走向，并平整好現場;

　　(2)維修工程設計圖紙齊全;

　　(3)編制施工組織設計或施工方案獲得批準;

　　(4)材料、成品和半成品等構件，能陸續進入現場，確保連續施工;

　　(5)領取建筑施工執照;

　　(6)安置好需搬遷的住(用)戶，切斷或接通水、電源;

　　(7)落實資金和勞動力計劃。

　　3.維修工程施工組織設計

　　施工組織設計是全面安排施工的技術經濟文件，是指導施工的主要依據之一。正確編制和全面貫徹施工組織設計，是保證順利施工的首要條件，也是維修工程必不可少的組織措施。

　　(1)施工組織設計的主要任務。施工組織設計任務主要包括以下幾個方面:

　　①規定最合理的施工程序，保證以最短的工期完成維修工程，并按期投入使用;

　　②采用技術上先進、經濟上合理的施工方法和技術組織措施;

　　③選定最有效的施工機具和勞動組織;

　?、苤苊苡嬎愫桶才湃肆Α⑽锪?，保證均衡施工;

　?、葜贫ㄕ_的工程進度計劃，找出施工過程中的關鍵問題;

　?、迣κ┕がF場的平面和空間進行合理布置與管理等。

　　(2)施工組織設計內容。根據維修工程的不同規模和技術要求的差異，分別編制施工組織設計、一般工程施工方案或小型工程施工說明。施工組織設計或施工方案(施工說明)的內容一般包括以下幾個方面:

　　①工程概況。包括工程地點、面積、投資、維修工程內容、工期、主要工種工程量、材料設備及用戶搬遷時間等。

　?、趩挝还こ踢M度計劃。

　?、凼┕と蝿盏慕M織分工和安排，總包、分包的分工范圍，物業管理公司、維修施工單位和設計單位的三方協作關系。

　　④勞動力組織及需要量計劃。

　?、葜饕牧?、預制品、施工機具需要量及舊料代用計劃。

　　⑥生產、生活臨時設施計劃。

　　⑦施工用水、用電、燃料的供應辦法。

　?、嗍┕がF場總平面圖，包括:標明應清理的現場障礙物、給定定位坐標、地下管網情況、水電源的接設、消防設備位置、現場材料的存放位置和道路設置。

　　⑨保證工程質量及安全生產的技術組織措施。

　?、飧黜椉夹g經濟指標等。

　　三、施工階段管理工作

　　1.施工調度工作

　　由于維修工程施工的可變因素多，以及計劃工作不可能十分準確，在維修施工中總會出現不協調和新的不平衡。施工調度就是以工程施工進度計劃為依據，在整個施工過程中不斷求得勞動力、材料、機械與施工任務和進度要求之間的平衡，并解決好工種與專業之間銜接的綜合性協調工作。

　　施工調度工作，是及時平衡、解決矛盾、保證正常施工的手段。其主要任務為:

　　(1)經常檢查、督促施工計劃和工程合同的執行情況，進行人力、物力的平衡調度，促進施工生產活動的進行。

　　(2)組織好材料運輸，確保施工連續性，監督檢查工程質量、安全生產、勞動防護等情況，發現問題，找出原因、提出措施、限期改正。根據天氣預報，做好雨季施工工作。

　　2.施工現場管理

　　(1)施工現場經常性管理。施工現場管理是以施工組織設計、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據，在施工現場進行的各種管理活動?，F場管理要指派專人負責，并貫穿到整個工程的始終。

　　維修工程施工現場管理工作的主要內容有:

　?、傩藿ɑ蚶酶黜椗R時設施，安排好施工銜接及料具進退場，節約施工用地;

　?、诎从媱澆鸪f建筑，排除障礙物，清運渣土等;

　?、圩⒁馍a與住(用)戶安全，在拆除與翻修時，設立施工防護標志，處理好與毗鄰建筑物或構筑物的關系。

　　(2)施工現場材料管理。維修施工材料現場管理是指一個工程對象、一個施工現場的材料供應管理工作的全過程?，F場材料管理是管好、用好材料的基本落腳點，是衡量維修施工企業管理水平和實現文明施工的重要標志。

　　維修施工現場材料管理的內容主要有:

　?、俑鶕┕みM度和場地大小，有計劃地組織建筑材料分期分批進場，以滿足工程連續施工的需要;

　　②按施工材料需用計劃，實行材料限額領料與核算制度，并做好現場材料的檢查、保管;

　　③加強現場平面管理，根據施工進度變化及時調整材料堆放位置;

　?、芗皶r回收舊料、廢料，做好修舊利用;

　　⑤維修工程竣工后，及時清理現場，將剩余材料進行清點，并辦好轉、退料手續。

　　(3)施工現場機械設備管理?，F場機械設備管理的目的就是要充分發揮機械的效率和機械化施工的優越性，更好地為生產服務。機械設備應貫徹預防為主、維修并重的原則。設備在使用過程中，要盡量避免發生故障，以免影響生產和人身安全。

　　(4)施工班組管理。施工班組管理的主要任務是積極采用科學的管理方法，學習和采用先進施工工藝和操作技術，優質低耗、均衡快速地完成維修任務。

　　3.施工安全管理

　　認真貫徹執行安全生產管理制度，是搞好房屋維修工作的一項重要措施。因此，要加強對安全生產工作的領導，建立健全安全生產管理制度，嚴格執行安全操作規程，確保安全施工。

　　安全檢查機構或人員必須認真執行安全生產的方針、政策、法令、條例，經常對現場作業進行安全檢查，并組織職工學習安全生產操作規程。生產活動中施工人員受到嚴重傷害的事故有物體打擊、高空墜落、機械傷害等。此外，由于施工方法不當，施工質量低劣，發生倒塌也會造成重大事故。為了預防這些事故的發生，施工單位的領導應經常對施工人員進行施工現場安全生產教育，包括進入現場必須戴安全帽;高空、懸空作業，無安全設備的，必須系好安全帶;高空作業時，不準往下亂拋材料、工具、垃圾等;各種電動機械設備，必須有有效的接地和安全防護裝置才能開動使用;各種機械設備，必須做到定機、定人;凡未經短期訓練的人員，嚴禁使用與玩弄機電設備;吊裝區域不得隨便入內，起吊時吊臂旋轉半徑范圍內不準有人停留和行走，警戒措施要做好。

　　四、房屋維修工程驗收

　　竣工交驗必須符合房屋竣工交驗的條件和質量評定標準，才能通知有關部門進行竣工驗收。合格簽證后才能交付使用。

　　1.工程交驗的具體條件

　　(1)符合維修設計或維修方案的全部要求，并全部完成合同中規定的各項工程內容。

　　(2)做到水通、電通、路通和建筑物周圍場地平整，供暖通風恢復正常運轉并具備使用功能。

　　(3)各種施工技術資料準備齊全。

　?、倬S修施工單位應根據各地城市建設的檔案管理的有關規定，對施工技術資料進行分類整理，裝訂成冊。一部分資料移交房產管理機構，一部分資料自留歸檔。

　　②竣工圖整理。凡按圖施工的工程應以原有施工圖作竣工圖，工程變更不大的可利用原有施工圖修正即可，對于變更較大的工程，必須重新繪制竣工圖?？⒐D必須加蓋竣工圖簽，經復核無誤，施工負責人簽字后方能歸檔。

　　2.房屋維修工程驗收的依據

　　(1)項目批準文件;

　　(2)工程合同;

　　(3)維修設計圖紙或維修方案說明;

　　(4)工程變更通知書;

　　(5)技術交底記錄或紀要;

　　(6)隱蔽工程驗收記錄;

　　(7)材料、構件檢驗及設備調試等資料。

　　3.維修工程質量交驗標準

　　(1)維修工程的分項、分部工程必須達到國家建設部頒發的《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》中規定的合格標準和合同規定的質量要求。

　　(2)維修工程中的主要項目，如鋼筋強度、水泥標號、混凝土工程和砌筑砂漿等，均應符合《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》中規定的全部要求。

　　(3)觀感質量評定得分合格率不低于95%。

　　4.一般大、中、翻修工程竣工交驗標準

　　(1)必須達到維修方案的全部要求，并完成合同規定的各項維修內容。

　　(2)維修工程的施工文件和技術資料準備齊全，裝訂成冊。

　　(3)所修的分部、分項工程必須達到《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》所規定的合格標準。

　　(4)觀感質量評定得分合格率不低于95%。維修單位通過自檢達到以上條件和標準后，才能通知房屋管理機構進行竣工交驗。

　　5.工程驗收組織

　　房屋管理機構在接到施工單位驗收通知后，應及時組織設計或方案制定人員、甲方代表、房屋管理技術負責人及施工單位進行交工驗收。按維修技術管理權限，大、中修項目及重大修建項目由各級房屋管理部門組織驗收。因施工質量不合格需返工時，應限期修復，經復驗合格辦理驗收簽證，并評定質量等級。

　　在工程驗收時，還應簽訂回訪保修協議，回訪保修期限，大、中修工程一般為半年，翻修工程為1年。