一、房屋維修計(jì)劃管理的意義和任務(wù)

　　1.房屋維修計(jì)劃

　　計(jì)劃作為企業(yè)管理的重要職能之一，它是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的事先安排。房屋維修計(jì)劃作為物業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要管理職能，是對物業(yè)管理公司所管房屋開展維修活動的事先安排。房屋維修計(jì)劃的內(nèi)容主要包括在一定時(shí)期內(nèi)有關(guān)房屋維修的計(jì)劃目標(biāo)、實(shí)施方案和相應(yīng)的保證性措施。

　　所謂房屋維修的計(jì)劃目標(biāo)是指物業(yè)管理公司在計(jì)劃期內(nèi)必須完成的維修工作的數(shù)量、質(zhì)量和效益等方面的標(biāo)準(zhǔn)。其中維修工作的數(shù)量是指在計(jì)劃時(shí)期內(nèi)預(yù)期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內(nèi)容及相應(yīng)的實(shí)物工程量和工作量的一種規(guī)定。維修工作質(zhì)量是指對計(jì)劃期內(nèi)所需維修的房屋的質(zhì)量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關(guān)系，具體反映在維修工程成本、勞動生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標(biāo)上。

　　作為房屋維修計(jì)劃內(nèi)容之一的實(shí)施方案，是指為實(shí)現(xiàn)維修計(jì)劃目標(biāo)而采取的工作方法和步驟。實(shí)施方案的內(nèi)容包括計(jì)劃期內(nèi)維修工作的時(shí)間安排、實(shí)施維修工作的方式、維修工程的技術(shù)方案及組織措施等內(nèi)容。

　　房屋維修計(jì)劃的保證性措施是指為確保維修計(jì)劃目標(biāo)及相應(yīng)實(shí)施方案的實(shí)現(xiàn)而做的輔助性計(jì)劃。其內(nèi)容包括房屋維修資金使用計(jì)劃、物資供應(yīng)計(jì)劃、勞動力計(jì)劃及技術(shù)支持計(jì)劃等。

　　房屋維修計(jì)劃是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)又具體的工作計(jì)劃，為了全面規(guī)劃物業(yè)管理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制計(jì)劃，并做好各種計(jì)劃之間的綜合平衡工作，理順各種計(jì)劃之間的關(guān)系，使之成為相互聯(lián)系、相互影響、協(xié)調(diào)一致的計(jì)劃體系。

　　2.房屋維修計(jì)劃體系

　　從系統(tǒng)的觀點(diǎn)講，企業(yè)屬于一個(gè)有著具體目標(biāo)的人造系統(tǒng)，構(gòu)成企業(yè)的各個(gè)部門、各個(gè)單位及各種要素之間存在著相互聯(lián)系、相互制約的系統(tǒng)關(guān)系。房屋維修作為物業(yè)管理公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的組成部分，其活動的開展必然要受公司內(nèi)部其他部門和活動的制約。所以房屋維修不僅僅是物業(yè)管理公司內(nèi)部房屋維修部門的工作，而且是全公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的一部分。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構(gòu)造并協(xié)調(diào)房屋維修部門與全公司各個(gè)層次及各個(gè)部門之間的關(guān)系。而房屋維修計(jì)劃作為全面指導(dǎo)公司開展房屋維修活動的指導(dǎo)性文件，則必須圍繞維修工作的正常開展，對物業(yè)管理公司內(nèi)部各層次、各部門的工作作出相應(yīng)的安排。為此，在房屋維修計(jì)劃中，必須編制一系列相互聯(lián)系、相互影響的計(jì)劃，并做好各種計(jì)劃之間的綜合平衡工作，使它們成為一個(gè)有機(jī)的整體。所謂房屋維修計(jì)劃體系是指以房屋維修施工計(jì)劃為中心，由一系列相互聯(lián)系、相互影響的計(jì)劃所組成的體系。

　　房屋維修計(jì)劃體系中的各種計(jì)劃，按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類型。

　　首先，按計(jì)劃內(nèi)容分，可分成房屋維修施工計(jì)劃和企業(yè)各部門的保證性計(jì)劃兩類。房屋維修施工計(jì)劃是直接指導(dǎo)物業(yè)管理公司開展房屋維修工作的計(jì)劃文件，具有主體計(jì)劃的性質(zhì)。而物業(yè)管理公司各部門圍繞房屋維修施工計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)而做的保證性計(jì)劃，如材料采購供應(yīng)計(jì)劃、勞動力計(jì)劃、機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃等，均屬于輔助性計(jì)劃。制定房屋維修計(jì)劃時(shí)，必須處理好維修施工計(jì)劃與其他保證性計(jì)劃的系統(tǒng)關(guān)系，保持計(jì)劃內(nèi)容、形式、數(shù)量、質(zhì)量指標(biāo)的相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)及相互統(tǒng)一。同時(shí)，還必須根據(jù)房屋維修工作的特點(diǎn)，不斷調(diào)整、完善維修計(jì)劃的內(nèi)容和指標(biāo)，努力促進(jìn)維修工作的正常開展，確保物業(yè)管理公司房屋維修計(jì)劃的全面貫徹實(shí)施。

　　其次，按計(jì)劃期的長短分，房屋維修計(jì)劃可分為年度計(jì)劃、季度計(jì)劃和月度計(jì)劃。房屋維修年度計(jì)劃是物業(yè)管理公司對其年度維修工作的事先安排。由于計(jì)劃期較長，所以計(jì)劃內(nèi)容比較粗糙，屬于控制性計(jì)劃。房屋維修季度和月度計(jì)劃是管理公司對其季度和月度內(nèi)預(yù)期需要開展維修工作的事先安排，它是具體指導(dǎo)維修工作的計(jì)劃文件，屬于操作性或?qū)嵤┬缘挠?jì)劃。

　　二、房屋維修計(jì)劃管理

　　房屋維修計(jì)劃管理是物業(yè)管理公司計(jì)劃管理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的綜合性管理工作。

　　房屋維修計(jì)劃管理是指為高效率地實(shí)現(xiàn)企業(yè)計(jì)劃職能而圍繞房屋維修所開展的計(jì)劃編制、組織實(shí)施及控制協(xié)調(diào)活動。其目的是通過合理安排和有效協(xié)調(diào)，高效率地利用企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)要素，協(xié)調(diào)好企業(yè)各職能部門的關(guān)系，從而使房屋維修工作正常開展。房屋維修計(jì)劃管理的內(nèi)容包括計(jì)劃編制、計(jì)劃檢查、計(jì)劃調(diào)整和計(jì)劃總結(jié)等一系列工作，其中積極做好計(jì)劃工作的綜合平衡，是維修計(jì)劃管理的基本工作。

　　為搞好房屋維修管理，要建立健全計(jì)劃管理機(jī)構(gòu)和工作制度，明確各級管理人員的職責(zé)，保證維修工作在預(yù)先擬定的內(nèi)容、步驟和投資標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)進(jìn)行，嚴(yán)格控制投資標(biāo)準(zhǔn)，合理安排人力、物力和財(cái)力，并在執(zhí)行計(jì)劃中做好調(diào)節(jié)和綜合平衡工作。

　　1.房屋維修計(jì)劃管理的意義

　　(1)計(jì)劃是管理的開端，是管理循環(huán)的起始，任何管理都不能與計(jì)劃相脫節(jié)，沒有計(jì)劃就失去了對行動的引導(dǎo)，就談不上管理。

　　(2)計(jì)劃管理是房屋維修部門與物業(yè)管理公司其他部門發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門與其他部門業(yè)務(wù)關(guān)系方面有著十分重要的意義。企業(yè)組織機(jī)構(gòu)只規(guī)定企業(yè)各部門的管理職能，而各部門在開展具體業(yè)務(wù)管理時(shí)，則必須按計(jì)劃辦事，計(jì)劃是指導(dǎo)和評價(jià)企業(yè)各職能部門工作的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。

　　(3)房屋維修工作涉及面廣、影響因素多，為了使其正常地、高效率地進(jìn)行，必須對其實(shí)行全過程的平衡和協(xié)調(diào)，使維修工作經(jīng)常處于計(jì)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行，而這一點(diǎn)必須通過維修計(jì)劃管理才能實(shí)現(xiàn)。

　　(4)計(jì)劃執(zhí)行過程中的及時(shí)反饋是優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營活動的重要方法，通過維修計(jì)劃管理及時(shí)檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況并通過控制協(xié)調(diào)及時(shí)作出優(yōu)化處理。若無計(jì)劃管理就不能使優(yōu)化得到繼續(xù)，就不能使企業(yè)人、財(cái)、物及產(chǎn)、供、銷等各方面之間保持科學(xué)、合理的關(guān)系。

　　2.房屋維修計(jì)劃管理的特點(diǎn)

　　由于房屋維修工作的特點(diǎn)，使其計(jì)劃管理工作有許多不同于其他業(yè)務(wù)的復(fù)雜情況。房屋維修計(jì)劃管理的特點(diǎn)可以概括如下：

　　(1)計(jì)劃的自主性差。物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)屬于服務(wù)性的，其房屋維修工作的開展一方面取決于用戶的要求，另一方面取決于所管房屋的完損情況，所以計(jì)劃的自主性較差。

　　(2)計(jì)劃的多變性。維修施工中變化因素多，如施工對象、現(xiàn)場環(huán)境、氣候和協(xié)作單位等條件的變化，而且這些因素往往難以預(yù)見。因此，勞動生產(chǎn)率不穩(wěn)定，影響開竣工，影響計(jì)劃的穩(wěn)定性。

　　(3)計(jì)劃的不均衡性。由于維修施工的季節(jié)性與不均衡性，造成計(jì)劃期內(nèi)的施工內(nèi)容與比例不同，使年、季、月之間做到計(jì)劃均衡的難度很大。

　　3.房屋維修計(jì)劃管理的任務(wù)

　　(1)根據(jù)國家房管政策對維修工作的要求，根據(jù)房屋損壞情況及用戶的實(shí)際需要，在調(diào)查研究及分析預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定房屋維修計(jì)劃，確定合理的房屋維修周期、維修范圍和維修方案。

　　(2)做好房屋維修計(jì)劃的綜合平衡和優(yōu)化工作，保證重點(diǎn)工程，統(tǒng)籌安排，最優(yōu)地使用企業(yè)的資源，提高綜合經(jīng)濟(jì)效益。

　　(3)在組織維修計(jì)劃的實(shí)施過程中，通過控制和協(xié)調(diào)手段，消除執(zhí)行過程中的薄弱環(huán)節(jié)及不協(xié)調(diào)因素，保證生產(chǎn)有節(jié)奏、有秩序地進(jìn)行。這里講的控制和協(xié)調(diào)是指年度計(jì)劃對季度計(jì)劃的控制和協(xié)調(diào)，季度計(jì)劃對月度計(jì)劃的控制和協(xié)調(diào)。

　　(4)做好執(zhí)行情況的檢查、統(tǒng)計(jì)和分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，及時(shí)反饋、及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)，不斷提高計(jì)劃管理水平。

　　4.房屋維修計(jì)劃管理的目的

　　(1)有計(jì)劃地對房屋進(jìn)行維修保養(yǎng)，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性，確保房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。

　　(2)保證合理使用維修資金，使有限的資金發(fā)揮最大的維修效果，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，努力使用戶滿意，提高物業(yè)管理公司的信譽(yù)。

　　(3)提高房屋維修管理水平，實(shí)現(xiàn)房屋維修目標(biāo)，全面完成維修任務(wù)。

　　總之，做好房屋維修計(jì)劃管理工作，要根據(jù)國家房屋政策對維修工作的要求、房屋完好損壞情況及用戶的實(shí)際需要，在調(diào)整及預(yù)測基礎(chǔ)上，制定維修計(jì)劃并做好綜合平衡工作，合理使用企業(yè)資源，做到節(jié)省開支、縮短工期，對維修活動的各個(gè)方面進(jìn)行有效的組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制，不斷提高房屋維修質(zhì)量，盡最大可能滿足用戶的需求，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。

篇2：物業(yè)知識教材：房屋設(shè)備維修管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋設(shè)備維修管理

　　一、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修

　　為了保證設(shè)備的正常運(yùn)作，必須對各種房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修。

　　1.設(shè)備保養(yǎng)

　　房屋設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、維修等工作。通常采用三級保養(yǎng)制(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng))。

　　(1)日常維護(hù)保養(yǎng)。是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)做好維護(hù)工作并進(jìn)行必要記錄等。

　　(2)一級保養(yǎng)。是由設(shè)備操作人員與維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設(shè)備的某些局部進(jìn)行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。

　　(3)二級保養(yǎng)。是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備達(dá)到完好狀態(tài)。

　　2.設(shè)備維修

　　房屋設(shè)備的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動。房屋設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為：

　　(1)零星維修工程。是指對設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)作故障而進(jìn)行局部修理。

　　(2)中修工程。中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期全面檢修、對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更換率為10%~30%左右。

　　(3)大修工程。是指對房屋設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修，對設(shè)備要進(jìn)行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能，更換率一般不超過30%。

　　(4)設(shè)備更新和技術(shù)改造。設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴(yán)重，需要更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。

　　(5)故障維修。通常是房屋設(shè)備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設(shè)備恢復(fù)功能。

　　(6)設(shè)備維修日常工作。

　　3.房屋設(shè)備維修的特點(diǎn)

　　(1)設(shè)備投資大導(dǎo)致設(shè)備維修成本高。相對于房屋建筑本身而言，房屋設(shè)備的維修一次性投資大、成本高，因?yàn)榉课菰O(shè)備使用年限較短。一方面房屋設(shè)備因使用而發(fā)生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設(shè)備發(fā)生的無形損耗，導(dǎo)致其使用年限縮短，這種無形的和有形的損耗，都會引起房屋設(shè)備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設(shè)備一次性投資較大，因此，維修更新這種設(shè)備的成本就較高。

　　(2)維修技術(shù)要求高。由于房屋設(shè)備是在房屋建筑物內(nèi)部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會直接影響設(shè)備在運(yùn)行中的技術(shù)性能的正常發(fā)揮，因此，房屋設(shè)備維修技術(shù)的要求相當(dāng)高。在設(shè)備維修管理中，必須要配備專業(yè)技術(shù)人員。在設(shè)備維修前，專業(yè)技術(shù)人員要認(rèn)真閱讀有關(guān)設(shè)備的技術(shù)檔案和技術(shù)資料，建立房屋設(shè)備維修責(zé)任制。

　　(3)隨機(jī)性與計(jì)劃性相結(jié)合、集中維修與分散維修相結(jié)合。房屋設(shè)備因平時(shí)使用不當(dāng)或其他突發(fā)事故等原因，往往是突然發(fā)生故障，這就使房屋設(shè)備的維修有很強(qiáng)的隨機(jī)性，事先很難確定故障究竟何時(shí)以何種程度發(fā)生。但房屋設(shè)備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設(shè)備的維修又有很強(qiáng)的計(jì)劃性，可以制定房屋設(shè)備維修更新計(jì)劃，有計(jì)劃地制定維修保養(yǎng)次序、期限和日期。此外，房屋設(shè)備日常的維護(hù)保養(yǎng)、零星維修和突發(fā)性搶修卻是分散進(jìn)行的，而大修更新又往往是集中地按計(jì)劃進(jìn)行的，因此，房屋設(shè)備的維修又具有集中維修與分散維修相結(jié)合的特點(diǎn)。

　　二、各類管理人員的崗位職責(zé)與管理制度

　　1.管理人員的崗位職責(zé)

　　(1)工程部經(jīng)理。工程部經(jīng)理是對機(jī)電設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設(shè)備正常進(jìn)行的總負(fù)責(zé)人。其職責(zé)是：

　　①在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度；

　　②負(fù)責(zé)設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、更換的整個(gè)過程中的管理工作，使設(shè)備始終處于良好工作狀態(tài)；

　　③組織擬定設(shè)備管理、操作、維修等規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行；

　　④組織、收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作；

　　⑤組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，并進(jìn)行預(yù)算，在公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，組織人員實(shí)施；

　　⑥組織人力、物力，及時(shí)完成住戶提出的報(bào)修申請；

　　⑦組織全體工程部員工進(jìn)行政治學(xué)習(xí)，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想，進(jìn)行技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高解決技術(shù)難題的能力。

　　(2)各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人(工程師或技術(shù)員)。各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。具體職責(zé)為：

　　①負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備的預(yù)算計(jì)劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的落實(shí)實(shí)施，并負(fù)責(zé)技術(shù)把關(guān)和檢查；

　　②負(fù)責(zé)檢查所有分管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)的情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)；

　　③負(fù)責(zé)制定所管理設(shè)備的運(yùn)行方案，督導(dǎo)操作工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，以保證設(shè)備的正常運(yùn)行；

　　④負(fù)責(zé)所管理設(shè)備的更新、改造計(jì)劃，以完善原設(shè)計(jì)和施工遺留的缺陷，使各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備投入正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的目標(biāo)；

　　⑤組織調(diào)查、分析設(shè)備事故原因，提出處理意見及整改措施，以防止同類事故再次發(fā)生；

　　⑥具體負(fù)責(zé)培訓(xùn)所管轄機(jī)電設(shè)備的檢修工、操作工的技術(shù)水平、工作能力；

　　⑦積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。

　　(3)領(lǐng)班：

　　①負(fù)責(zé)本班所管轄設(shè)備的運(yùn)作、維護(hù)養(yǎng)護(hù)工作，嚴(yán)格做到“三干凈”：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場所干凈；“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”：使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調(diào)整良好。

　　②以身作則，帶領(lǐng)并督促全班員工遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)完成上級下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。

　　③負(fù)責(zé)本班的政治、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高自身素質(zhì)，負(fù)責(zé)本班的日常工作安排。

　　④嚴(yán)格考核全體員工的出勤情況，不允許擅離職守做私活。

　　⑤負(fù)責(zé)制定本班設(shè)備的檢修計(jì)劃和備件計(jì)劃，報(bào)主管部門審核后組織實(shí)施。

　　(4)維修人員：

　　①按時(shí)上班，不得遲到早退，因故請假，需經(jīng)上級部門批準(zhǔn)；

　　②認(rèn)真執(zhí)行公司制定的各種設(shè)備維護(hù)規(guī)程；

　　③認(rèn)真完成設(shè)備的日常巡檢工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；

　　④定期對機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)；

　　⑤認(rèn)真完成公司安排的設(shè)備大檢修任務(wù)；

　　⑥正確、詳細(xì)填寫工作記錄、維修記錄，建立設(shè)備檔案；

　　⑦愛惜各種設(shè)備、工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認(rèn)，嚴(yán)禁浪費(fèi)；

　　⑧加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，認(rèn)真鉆研設(shè)備維護(hù)技術(shù)，并樹立高度的責(zé)任心，端正工作態(tài)度。

　　(5)保管員：

　　①負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)材料、工具和其他備件的庫存情況，根據(jù)庫存數(shù)量及其他使用部門提出的采購申請，填寫采購申請表，報(bào)送經(jīng)理審批；

　　②負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的入庫驗(yàn)收工作，保證產(chǎn)品品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量符合有關(guān)規(guī)定要求；

　　③負(fù)責(zé)庫房的保管工作，保證產(chǎn)品的安全和質(zhì)量；

　　④負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的出庫工作；

　　⑤負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)庫房材料的工作，按時(shí)報(bào)送財(cái)務(wù)部門；

　　⑥負(fù)責(zé)完成上級交辦的其他任務(wù)。

　　2.管理制度

　　(1)接管驗(yàn)收制度。設(shè)備驗(yàn)收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要過程。搞好設(shè)備驗(yàn)收工作，對以后的管理和使用有著重要的意義。設(shè)備接管驗(yàn)收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗(yàn)收，而且還包括對維修后房屋設(shè)備的驗(yàn)收，以及委托加工或購置的更新設(shè)備開箱驗(yàn)收。

　　房屋設(shè)備的第一次驗(yàn)收為初驗(yàn)，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見并確定復(fù)驗(yàn)時(shí)間，對經(jīng)復(fù)驗(yàn)仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能用、不致出現(xiàn)重大問題時(shí)方可簽訂。驗(yàn)收后的驗(yàn)收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。

　　(2)預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度。計(jì)劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備點(diǎn)檢、養(yǎng)護(hù)、修理的組織措施和技術(shù)措施。主要包括：

　　①確定維修及保養(yǎng)工作的類別和內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容；季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容。

　　②設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求。

　　③開展預(yù)防計(jì)劃維修保養(yǎng)工作的實(shí)施與監(jiān)督。各設(shè)備維修部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，研制預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃，并分期分項(xiàng)下達(dá)給維修人員、使用人員實(shí)施，并進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

　　④大修理計(jì)劃根據(jù)公司設(shè)備管理和維修合一的體制，應(yīng)采取大修集中、維修分散的組織形式。

　　進(jìn)行計(jì)劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特點(diǎn)、規(guī)格與使用條件決定的。實(shí)行計(jì)劃性維修保養(yǎng)制度可以使房屋設(shè)備保持正常的工作能力，防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等現(xiàn)象，充分發(fā)揮設(shè)備潛力和使用效益，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運(yùn)行效率；實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量；實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，還可以保證房屋設(shè)備的安全運(yùn)行，也是延長設(shè)備使用壽命、樹立物業(yè)管理企業(yè)良好形象的保證。

　　(3)值班制度。建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而保證設(shè)備安全、正常操作運(yùn)行，其具體內(nèi)容如下：

　　①值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時(shí)間及去向。

　　②根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注意所管設(shè)備的運(yùn)行情況并按規(guī)定做好有關(guān)記錄。

　　③如發(fā)生設(shè)備故障，而當(dāng)班人一時(shí)不能處理，應(yīng)按報(bào)告制度及時(shí)報(bào)告給有關(guān)人員。

　　④調(diào)度值班人員接到請修通知后，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。

　　⑤所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。如需調(diào)班，必須報(bào)主管人員同意。就餐時(shí)間，實(shí)行輪換就餐制，并通知同班人員配合。

　　⑥值班人員應(yīng)安排統(tǒng)一的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)。班長應(yīng)落實(shí)好代班人員，保證崗位上有人工作。

　　(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實(shí)施，其主要內(nèi)容是：

　　交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作有：查看運(yùn)行記錄，介紹運(yùn)行狀況和方式，設(shè)備檢修、變更等情況，清點(diǎn)儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。

　　出現(xiàn)下列情況不得交班：

　　①在事故處理未完成或重大設(shè)備啟動或停機(jī)時(shí)；

　　②交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)；

　　③接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到頂班人時(shí)。

　　交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。

　　(5)報(bào)告制度。建立報(bào)告制度可以讓物業(yè)公司經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人和班組長及時(shí)了解設(shè)備的運(yùn)行情況及設(shè)備維修管理情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，以便及時(shí)解決。其具體內(nèi)容有：

　　①下列情況報(bào)告班組長：

　　a.主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況；

　　b.設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；

　　c.零部件更換及修理；

　　d.運(yùn)行人員暫時(shí)離崗。

　　②下列情況報(bào)告技術(shù)負(fù)責(zé)人：

　　a.重要設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況；

　　b.采用新的運(yùn)行方式；

　　c.重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修；

　　d.重點(diǎn)零部件更換修理、加工和改造；

　　e.員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請假；

　　f.與上級或外協(xié)單位聯(lián)系。

　　③下列情況報(bào)告經(jīng)理：

　　a.重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理；

　　b.影響大廈運(yùn)行的設(shè)備出現(xiàn)故障并需要立即檢修和施工；

　　c.系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變；

　　d.系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造；

　　e.系統(tǒng)或設(shè)備的整改工程及外委施工；

　　f.技術(shù)骨干、班組長以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；

　　g.員工一天以上的請假，班組長以上的員工補(bǔ)休、換班。

　　(6)工具領(lǐng)用保管制度：

　　①個(gè)人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種發(fā)放，由員工申請部門經(jīng)理批準(zhǔn)，到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù)，工具由個(gè)人負(fù)責(zé)使用、保管。

　　②班組領(lǐng)用的公共工具品種，由各領(lǐng)班申請，部門經(jīng)理批準(zhǔn)后到倉庫領(lǐng)用，領(lǐng)用后由領(lǐng)班保管，班組交接班時(shí)，按交接班制度交接公用工具。

　　③工具發(fā)生丟失、損毀，由保管者說明原因，向部門經(jīng)理報(bào)告。由于人為因素所造成的由責(zé)任人按工具價(jià)值賠償。

　　④工具因使用時(shí)間過長而發(fā)生磨損或毀壞，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)可辦理報(bào)廢，保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。

　　除了上述設(shè)備管理制度外，還有工程設(shè)備請修制度，設(shè)備技術(shù)檔案資料保存管理制度，房屋設(shè)備更新、改造、調(diào)撥、增添、報(bào)廢規(guī)劃及審批制度，承租保管設(shè)備的責(zé)任制度和房屋設(shè)備清點(diǎn)盤點(diǎn)制度等一系列房屋設(shè)備管理制度體系，從而有效地實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、制度化的房屋設(shè)備管理。

　　(7)設(shè)備操作維修安全規(guī)定：

　　①所有機(jī)電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設(shè)備的安全運(yùn)行，又要保證工作人員安全。

　　②新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。

　　③設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認(rèn)真保管。

　　④工作人員進(jìn)入設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

　　⑤非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。

　　⑥對于設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時(shí)檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時(shí)處理。

　　⑦電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗(yàn)電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。

　　⑧熟悉掌握觸電急救方法及步驟。

　　3.培養(yǎng)一支“一專多能”的高素質(zhì)維修管理隊(duì)伍

　　物業(yè)管理公司如何適應(yīng)物業(yè)管理的科學(xué)化，設(shè)備維修管理人員的素質(zhì)是最重要的因素。因此對設(shè)備維修管理人員要有明確的要求，應(yīng)努力把他們培養(yǎng)成“精干”的“一專多能”的技術(shù)能手。

　　(1)技術(shù)人員要加強(qiáng)物業(yè)管理方面的知識學(xué)習(xí)，保證各種建筑設(shè)備正常運(yùn)行。

　　住宅小區(qū)(大廈)人員相對集中，各種設(shè)施多，這就增加了設(shè)備管理的難度。為了更好地做好管理工作，設(shè)備管理人員和其他管理人員必須刻苦學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識，熟知住宅小區(qū)(大廈)的物業(yè)情況和各項(xiàng)管理規(guī)定，在實(shí)際工作中加強(qiáng)管理意識，做到“勤察、多思、善斷”，對任何不規(guī)范使用設(shè)備的行為做到有效制止、糾正，發(fā)現(xiàn)設(shè)備不正常時(shí)，立即通知有關(guān)部門停機(jī)檢修，迅速查明原因。

　　(2)技術(shù)人員要“一專多能”，適應(yīng)機(jī)電管理的需要。

　　住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)配套的機(jī)電設(shè)備很多，通常是24h運(yùn)行，因此機(jī)電人員隨時(shí)要處理機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)的故障。這些設(shè)施技術(shù)程度高、專業(yè)性強(qiáng)，需要不同的專業(yè)技術(shù)人員來承擔(dān)。在實(shí)際工作中，機(jī)電人員數(shù)量受到定編的限制，需要處理的事情又無定性，所以出現(xiàn)有時(shí)機(jī)電人員事情干不完，有時(shí)卻沒有多少工作做，造成工作量極不平衡。為了克服這一現(xiàn)象，必須實(shí)行“一專多能”的用人制度，所謂“一專多能”，就是機(jī)電維修人員以一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)為主，培養(yǎng)多種技術(shù)職能，在工作中能“提得起、放得下”，勝任多種工作，使整個(gè)機(jī)電隊(duì)伍達(dá)到精干高效。值得注意的是，在采用“一專多能”的工作方式時(shí)，不可盲目強(qiáng)求，切忌無證上崗，造成不安全事故發(fā)生和其他損失。

　　(3)加強(qiáng)巡視檢查工作，保證機(jī)電設(shè)備完好運(yùn)行。

　　住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)的機(jī)電設(shè)備分布零散，在機(jī)電人員編制有限的情況下，采用巡視檢查的方法來掌握其運(yùn)行情況，是切實(shí)可行的。采用這種工作方法時(shí)，首先應(yīng)將設(shè)備及區(qū)域進(jìn)行劃分并分配到人，落實(shí)巡查內(nèi)容。每周工程部主任組織管理人員、技術(shù)骨干巡視檢查一次，以督促、檢查落實(shí)情況，保證機(jī)電設(shè)備的完好率。

篇3：物業(yè)知識教材：房屋維修施工管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋維修施工管理

　　一、房屋維修施工項(xiàng)目管理概述

　　房屋維修工程施工項(xiàng)目管理工作，是以維修施工生產(chǎn)活動為中心，貫穿于維修施工的全過程。房屋是不動產(chǎn)，是固定不變的實(shí)體，其式樣多、結(jié)構(gòu)類型復(fù)雜，維修工程有特定的用戶與使用要求，故管理變異性大、困難多。為了高效、優(yōu)質(zhì)、低成本地完成維修項(xiàng)目的施工任務(wù)，提高維修工程施工的經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)管理公司必須做好維修施工項(xiàng)目的管理工作。

　　1.維修施工項(xiàng)目管理概念

　　房屋維修施工項(xiàng)目管理，就是對完成維修建筑產(chǎn)品的施工全過程所進(jìn)行的組織和管理。房屋維修施工過程是指從接受維修施工任務(wù)到工程交工驗(yàn)收的全部過程。這個(gè)過程包括:簽訂房屋維修工程合同、施工組織與準(zhǔn)備、施工調(diào)度與管理、質(zhì)量管理與施工安全以及竣工交驗(yàn)等。

　　房屋維修施工項(xiàng)目管理是針對房屋維修工程施工所進(jìn)行的一系列組織與管理工作的總稱。由于房屋維修施工項(xiàng)目的特點(diǎn)，決定了房屋維修施工項(xiàng)目管理是一項(xiàng)綜合的、復(fù)雜的施工生產(chǎn)管理活動。一方面，它是直接從事房屋維修施工活動的維修施工企業(yè)生產(chǎn)管理中的重要組成部分;另一方面，它也是物業(yè)管理公司房屋維修管理的重要內(nèi)容。

　　根據(jù)管理的主體不同，房屋維修施工項(xiàng)目管理可分為甲方的項(xiàng)目管理和乙方的項(xiàng)目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內(nèi)容基本一致。

　　2.維修施工項(xiàng)目管理的主要任務(wù)

　　維修施工項(xiàng)目管理的主要任務(wù)是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財(cái)力，不斷更新維修技術(shù)，在保證質(zhì)量及工期的前提下，提高勞動生產(chǎn)率，降低維修工程施工成本，增加盈利;在維修施工中，運(yùn)用科學(xué)管理的方法與職能，對維修工程計(jì)劃、生產(chǎn)、技術(shù)、物資、勞力和財(cái)務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，對維修工程質(zhì)量、工程成本和進(jìn)度進(jìn)行合理、有效的控制。

　　3.維修施工項(xiàng)目管理的基本內(nèi)客

　　房屋維修施工項(xiàng)目管理貫穿于整個(gè)施工階段，在施工全過程的不同階段，施工管理工作的重點(diǎn)和具體內(nèi)容是不相同的。施工管理的實(shí)質(zhì)應(yīng)是對施工生產(chǎn)進(jìn)行合理的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制和指揮。在施工中，人力組織得是否合理，物力是否得到了充分利用，財(cái)力用得是否得當(dāng)，機(jī)械設(shè)備和勞動力搭配得是否合適，施工方案是否先進(jìn)可靠等，都直接影響房屋維修的成效。所有這些，需要在施工過程中經(jīng)過科學(xué)的安排、精密的計(jì)算和合理的組織管理，這些課題就構(gòu)成了施工項(xiàng)目管理的全部內(nèi)容。房屋維修施工項(xiàng)目管理的內(nèi)容一般包括:

　　(1)落實(shí)維修任務(wù)，簽訂承包合同。

　　(2)在工程開工前，解決住戶臨時(shí)遷移，做到水、電、道路通暢，并安排大宗材料堆放，設(shè)備安置進(jìn)場，確定施工方案等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

　　(3)組織均衡流水立體交叉施工，并對施工過程進(jìn)行質(zhì)量控制和全面協(xié)調(diào)工作。

　　(4)加強(qiáng)對維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間，促進(jìn)文明施工，創(chuàng)文明施工現(xiàn)場。

　　(5)做好參與項(xiàng)目施工的各方的協(xié)調(diào)工作并開展合同管理工作。

　　從以上內(nèi)容看，房屋維修施工項(xiàng)目管理還包含企業(yè)的其他專業(yè)管理，如計(jì)劃、技術(shù)、質(zhì)量、材料、機(jī)械、成本等管理內(nèi)容。施工項(xiàng)目管理是綜合性的管理，它正是要運(yùn)用這些專業(yè)管理方法對維修工程實(shí)施全過程的管理。

　　二、房屋維修施工準(zhǔn)備工作

　　1.房屋維修施工準(zhǔn)備工作的任務(wù)

　　施工準(zhǔn)備系指維修工程開工前，甲、乙雙方在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞力和物資等方面，為保證工程順利開工而事先必須做好的一項(xiàng)綜合性的組織工作。維修工程應(yīng)根據(jù)工程量的大小及工程的難易程度等具體情況分別編制施工組織設(shè)計(jì)(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工說明(小型工程)。

　　施工準(zhǔn)備工作，是房屋維修工程組織施工和管理的重要內(nèi)容。在工程開工前，必須有合理的施工準(zhǔn)備期。施工準(zhǔn)備工作的基本任務(wù)是掌握房屋維修工程的特點(diǎn)、進(jìn)度要求，摸清施工的客觀條件;從技術(shù)、物資、人力和組織等方面為房屋維修工程施工創(chuàng)造一切必要的條件。認(rèn)真細(xì)致地做好施工準(zhǔn)備工作，對充分發(fā)揮人的積極因素，合理組織人力、物力，加快施工進(jìn)度，提高房屋維修工程質(zhì)量，節(jié)約資金和原材料等，都起著十分重要的作用。

　　實(shí)踐證明，凡是重視施工準(zhǔn)備工作，開工前和施工中都能認(rèn)真地、細(xì)致地為施工生產(chǎn)創(chuàng)造一切必要的條件，則該項(xiàng)維修工程就能夠順利完成;反之，忽視準(zhǔn)備工作，倉促上馬，雖然有著加快工程進(jìn)度的良好愿望，但是往往事與愿違，工程進(jìn)行中缺東少西，延誤時(shí)間，浪費(fèi)力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反過頭來，補(bǔ)做各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，這樣必然推遲工程進(jìn)度，造成不應(yīng)有的損失。

　　2.維修施工準(zhǔn)備工作主要內(nèi)容

　　維修施工組織準(zhǔn)備工作的內(nèi)容很多，其主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面:

　　(1)對維修工程應(yīng)摸清施工現(xiàn)場情況，包括電纜、電機(jī)以及煤氣、供暖、給排水等地下管網(wǎng)及其走向，并平整好現(xiàn)場;

　　(2)維修工程設(shè)計(jì)圖紙齊全;

　　(3)編制施工組織設(shè)計(jì)或施工方案獲得批準(zhǔn);

　　(4)材料、成品和半成品等構(gòu)件，能陸續(xù)進(jìn)入現(xiàn)場，確保連續(xù)施工;

　　(5)領(lǐng)取建筑施工執(zhí)照;

　　(6)安置好需搬遷的住(用)戶，切斷或接通水、電源;

　　(7)落實(shí)資金和勞動力計(jì)劃。

　　3.維修工程施工組織設(shè)計(jì)

　　施工組織設(shè)計(jì)是全面安排施工的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是指導(dǎo)施工的主要依據(jù)之一。正確編制和全面貫徹施工組織設(shè)計(jì)，是保證順利施工的首要條件，也是維修工程必不可少的組織措施。

　　(1)施工組織設(shè)計(jì)的主要任務(wù)。施工組織設(shè)計(jì)任務(wù)主要包括以下幾個(gè)方面:

　　①規(guī)定最合理的施工程序，保證以最短的工期完成維修工程，并按期投入使用;

　　②采用技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的施工方法和技術(shù)組織措施;

　　③選定最有效的施工機(jī)具和勞動組織;

　　④周密計(jì)算和安排人力、物力，保證均衡施工;

　　⑤制定正確的工程進(jìn)度計(jì)劃，找出施工過程中的關(guān)鍵問題;

　　⑥對施工現(xiàn)場的平面和空間進(jìn)行合理布置與管理等。

　　(2)施工組織設(shè)計(jì)內(nèi)容。根據(jù)維修工程的不同規(guī)模和技術(shù)要求的差異，分別編制施工組織設(shè)計(jì)、一般工程施工方案或小型工程施工說明。施工組織設(shè)計(jì)或施工方案(施工說明)的內(nèi)容一般包括以下幾個(gè)方面:

　　①工程概況。包括工程地點(diǎn)、面積、投資、維修工程內(nèi)容、工期、主要工種工程量、材料設(shè)備及用戶搬遷時(shí)間等。

　　②單位工程進(jìn)度計(jì)劃。

　　③施工任務(wù)的組織分工和安排，總包、分包的分工范圍，物業(yè)管理公司、維修施工單位和設(shè)計(jì)單位的三方協(xié)作關(guān)系。

　　④勞動力組織及需要量計(jì)劃。

　　⑤主要材料、預(yù)制品、施工機(jī)具需要量及舊料代用計(jì)劃。

　　⑥生產(chǎn)、生活臨時(shí)設(shè)施計(jì)劃。

　　⑦施工用水、用電、燃料的供應(yīng)辦法。

　　⑧施工現(xiàn)場總平面圖，包括:標(biāo)明應(yīng)清理的現(xiàn)場障礙物、給定定位坐標(biāo)、地下管網(wǎng)情況、水電源的接設(shè)、消防設(shè)備位置、現(xiàn)場材料的存放位置和道路設(shè)置。

　　⑨保證工程質(zhì)量及安全生產(chǎn)的技術(shù)組織措施。

　　⑩各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

　　三、施工階段管理工作

　　1.施工調(diào)度工作

　　由于維修工程施工的可變因素多，以及計(jì)劃工作不可能十分準(zhǔn)確，在維修施工中總會出現(xiàn)不協(xié)調(diào)和新的不平衡。施工調(diào)度就是以工程施工進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，在整個(gè)施工過程中不斷求得勞動力、材料、機(jī)械與施工任務(wù)和進(jìn)度要求之間的平衡，并解決好工種與專業(yè)之間銜接的綜合性協(xié)調(diào)工作。

　　施工調(diào)度工作，是及時(shí)平衡、解決矛盾、保證正常施工的手段。其主要任務(wù)為:

　　(1)經(jīng)常檢查、督促施工計(jì)劃和工程合同的執(zhí)行情況，進(jìn)行人力、物力的平衡調(diào)度，促進(jìn)施工生產(chǎn)活動的進(jìn)行。

　　(2)組織好材料運(yùn)輸，確保施工連續(xù)性，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、勞動防護(hù)等情況，發(fā)現(xiàn)問題，找出原因、提出措施、限期改正。根據(jù)天氣預(yù)報(bào)，做好雨季施工工作。

　　2.施工現(xiàn)場管理

　　(1)施工現(xiàn)場經(jīng)常性管理。施工現(xiàn)場管理是以施工組織設(shè)計(jì)、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據(jù)，在施工現(xiàn)場進(jìn)行的各種管理活動。現(xiàn)場管理要指派專人負(fù)責(zé)，并貫穿到整個(gè)工程的始終。

　　維修工程施工現(xiàn)場管理工作的主要內(nèi)容有:

　　①修建或利用各項(xiàng)臨時(shí)設(shè)施，安排好施工銜接及料具進(jìn)退場，節(jié)約施工用地;

　　②按計(jì)劃拆除舊建筑，排除障礙物，清運(yùn)渣土等;

　　③注意生產(chǎn)與住(用)戶安全，在拆除與翻修時(shí)，設(shè)立施工防護(hù)標(biāo)志，處理好與毗鄰建筑物或構(gòu)筑物的關(guān)系。

　　(2)施工現(xiàn)場材料管理。維修施工材料現(xiàn)場管理是指一個(gè)工程對象、一個(gè)施工現(xiàn)場的材料供應(yīng)管理工作的全過程。現(xiàn)場材料管理是管好、用好材料的基本落腳點(diǎn)，是衡量維修施工企業(yè)管理水平和實(shí)現(xiàn)文明施工的重要標(biāo)志。

　　維修施工現(xiàn)場材料管理的內(nèi)容主要有:

　　①根據(jù)施工進(jìn)度和場地大小，有計(jì)劃地組織建筑材料分期分批進(jìn)場，以滿足工程連續(xù)施工的需要;

　　②按施工材料需用計(jì)劃，實(shí)行材料限額領(lǐng)料與核算制度，并做好現(xiàn)場材料的檢查、保管;

　　③加強(qiáng)現(xiàn)場平面管理，根據(jù)施工進(jìn)度變化及時(shí)調(diào)整材料堆放位置;

　　④及時(shí)回收舊料、廢料，做好修舊利用;

　　⑤維修工程竣工后，及時(shí)清理現(xiàn)場，將剩余材料進(jìn)行清點(diǎn)，并辦好轉(zhuǎn)、退料手續(xù)。

　　(3)施工現(xiàn)場機(jī)械設(shè)備管理。現(xiàn)場機(jī)械設(shè)備管理的目的就是要充分發(fā)揮機(jī)械的效率和機(jī)械化施工的優(yōu)越性，更好地為生產(chǎn)服務(wù)。機(jī)械設(shè)備應(yīng)貫徹預(yù)防為主、維修并重的原則。設(shè)備在使用過程中，要盡量避免發(fā)生故障，以免影響生產(chǎn)和人身安全。

　　(4)施工班組管理。施工班組管理的主要任務(wù)是積極采用科學(xué)的管理方法，學(xué)習(xí)和采用先進(jìn)施工工藝和操作技術(shù)，優(yōu)質(zhì)低耗、均衡快速地完成維修任務(wù)。

　　3.施工安全管理

　　認(rèn)真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)管理制度，是搞好房屋維修工作的一項(xiàng)重要措施。因此，要加強(qiáng)對安全生產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全安全生產(chǎn)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全施工。

　　安全檢查機(jī)構(gòu)或人員必須認(rèn)真執(zhí)行安全生產(chǎn)的方針、政策、法令、條例，經(jīng)常對現(xiàn)場作業(yè)進(jìn)行安全檢查，并組織職工學(xué)習(xí)安全生產(chǎn)操作規(guī)程。生產(chǎn)活動中施工人員受到嚴(yán)重傷害的事故有物體打擊、高空墜落、機(jī)械傷害等。此外，由于施工方法不當(dāng)，施工質(zhì)量低劣，發(fā)生倒塌也會造成重大事故。為了預(yù)防這些事故的發(fā)生，施工單位的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)經(jīng)常對施工人員進(jìn)行施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)教育，包括進(jìn)入現(xiàn)場必須戴安全帽;高空、懸空作業(yè)，無安全設(shè)備的，必須系好安全帶;高空作業(yè)時(shí)，不準(zhǔn)往下亂拋材料、工具、垃圾等;各種電動機(jī)械設(shè)備，必須有有效的接地和安全防護(hù)裝置才能開動使用;各種機(jī)械設(shè)備，必須做到定機(jī)、定人;凡未經(jīng)短期訓(xùn)練的人員，嚴(yán)禁使用與玩弄機(jī)電設(shè)備;吊裝區(qū)域不得隨便入內(nèi)，起吊時(shí)吊臂旋轉(zhuǎn)半徑范圍內(nèi)不準(zhǔn)有人停留和行走，警戒措施要做好。

　　四、房屋維修工程驗(yàn)收

　　竣工交驗(yàn)必須符合房屋竣工交驗(yàn)的條件和質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)，才能通知有關(guān)部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收。合格簽證后才能交付使用。

　　1.工程交驗(yàn)的具體條件

　　(1)符合維修設(shè)計(jì)或維修方案的全部要求，并全部完成合同中規(guī)定的各項(xiàng)工程內(nèi)容。

　　(2)做到水通、電通、路通和建筑物周圍場地平整，供暖通風(fēng)恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)并具備使用功能。

　　(3)各種施工技術(shù)資料準(zhǔn)備齊全。

　　①維修施工單位應(yīng)根據(jù)各地城市建設(shè)的檔案管理的有關(guān)規(guī)定，對施工技術(shù)資料進(jìn)行分類整理，裝訂成冊。一部分資料移交房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，一部分資料自留歸檔。

　　②竣工圖整理。凡按圖施工的工程應(yīng)以原有施工圖作竣工圖，工程變更不大的可利用原有施工圖修正即可，對于變更較大的工程，必須重新繪制竣工圖。竣工圖必須加蓋竣工圖簽，經(jīng)復(fù)核無誤，施工負(fù)責(zé)人簽字后方能歸檔。

　　2.房屋維修工程驗(yàn)收的依據(jù)

　　(1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

　　(2)工程合同;

　　(3)維修設(shè)計(jì)圖紙或維修方案說明;

　　(4)工程變更通知書;

　　(5)技術(shù)交底記錄或紀(jì)要;

　　(6)隱蔽工程驗(yàn)收記錄;

　　(7)材料、構(gòu)件檢驗(yàn)及設(shè)備調(diào)試等資料。

　　3.維修工程質(zhì)量交驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

　　(1)維修工程的分項(xiàng)、分部工程必須達(dá)到國家建設(shè)部頒發(fā)的《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。

　　(2)維修工程中的主要項(xiàng)目，如鋼筋強(qiáng)度、水泥標(biāo)號、混凝土工程和砌筑砂漿等，均應(yīng)符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的全部要求。

　　(3)觀感質(zhì)量評定得分合格率不低于95%。

　　4.一般大、中、翻修工程竣工交驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

　　(1)必須達(dá)到維修方案的全部要求，并完成合同規(guī)定的各項(xiàng)維修內(nèi)容。

　　(2)維修工程的施工文件和技術(shù)資料準(zhǔn)備齊全，裝訂成冊。

　　(3)所修的分部、分項(xiàng)工程必須達(dá)到《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》所規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)。

　　(4)觀感質(zhì)量評定得分合格率不低于95%。維修單位通過自檢達(dá)到以上條件和標(biāo)準(zhǔn)后，才能通知房屋管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工交驗(yàn)。

　　5.工程驗(yàn)收組織

　　房屋管理機(jī)構(gòu)在接到施工單位驗(yàn)收通知后，應(yīng)及時(shí)組織設(shè)計(jì)或方案制定人員、甲方代表、房屋管理技術(shù)負(fù)責(zé)人及施工單位進(jìn)行交工驗(yàn)收。按維修技術(shù)管理權(quán)限，大、中修項(xiàng)目及重大修建項(xiàng)目由各級房屋管理部門組織驗(yàn)收。因施工質(zhì)量不合格需返工時(shí)，應(yīng)限期修復(fù)，經(jīng)復(fù)驗(yàn)合格辦理驗(yàn)收簽證，并評定質(zhì)量等級。

　　在工程驗(yàn)收時(shí)，還應(yīng)簽訂回訪保修協(xié)議，回訪保修期限，大、中修工程一般為半年，翻修工程為1年。