一、房屋維修施工項目管理概述

　　房屋維修工程施工項目管理工作，是以維修施工生產活動為中心，貫穿于維修施工的全過程。房屋是不動產，是固定不變的實體，其式樣多、結構類型復雜，維修工程有特定的用戶與使用要求，故管理變異性大、困難多。為了高效、優質、低成本地完成維修項目的施工任務，提高維修工程施工的經濟效益，物業管理公司必須做好維修施工項目的管理工作。

　　1.維修施工項目管理概念

　　房屋維修施工項目管理，就是對完成維修建筑產品的施工全過程所進行的組織和管理。房屋維修施工過程是指從接受維修施工任務到工程交工驗收的全部過程。這個過程包括：簽訂房屋維修工程合同、施工組織與準備、施工調度與管理、質量管理與施工安全以及竣工交驗等。

　　房屋維修施工項目管理是針對房屋維修工程施工所進行的一系列組織與管理工作的總稱。由于房屋維修施工項目的特點，決定了房屋維修施工項目管理是一項綜合的、復雜的施工生產管理活動。一方面，它是直接從事房屋維修施工活動的維修施工企業生產管理中的重要組成部分;另一方面，它也是物業管理公司房屋維修管理的重要內容。

　　根據管理的主體不同，房屋維修施工項目管理可分為甲方的項目管理和乙方的項目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內容基本一致。

　　2.維修施工項目管理的主要任務

　　維修施工項目管理的主要任務是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財力，不斷更新維修技術，在保證質量及工期的前提下，提高勞動生產率，降低維修工程施工成本，增加盈利;在維修施工中，運用科學管理的方法與職能，對維修工程計劃、生產、技術、物資、勞力和財務進行業務管理，對維修工程質量、工程成本和進度進行合理、有效的控制。

　　3.維修施工項目管理的基本內客

　　房屋維修施工項目管理貫穿于整個施工階段，在施工全過程的不同階段，施工管理工作的重點和具體內容是不相同的。施工管理的實質應是對施工生產進行合理的計劃、組織、協調、控制和指揮。在施工中，人力組織得是否合理，物力是否得到了充分利用，財力用得是否得當，機械設備和勞動力搭配得是否合適，施工方案是否先進可靠等，都直接影響房屋維修的成效。所有這些，需要在施工過程中經過科學的安排、精密的計算和合理的組織管理，這些課題就構成了施工項目管理的全部內容。房屋維修施工項目管理的內容一般包括：

　　(1)落實維修任務，簽訂承包合同。

　　(2)在工程開工前，解決住戶臨時遷移，做到水、電、道路通暢，并安排大宗材料堆放，設備安置進場，確定施工方案等各項準備工作。

　　(3)組織均衡流水立體交叉施工，并對施工過程進行質量控制和全面協調工作。

　　(4)加強對維修現場的平面管理，合理利用空間，促進文明施工，創文明施工現場。

　　(5)做好參與項目施工的各方的協調工作并開展合同管理工作。

　　從 以上內容看，房屋維修施工項目管理還包含企業的其他專業管理，如計劃、技術、質量、材料、機械、成本等管理內容。施工項目管理是綜合性的管理，它正是要運用這些專業管理方法對維修工程實施全過程的管理。

　　二、房屋維修施工準備工作

　　1.房屋維修施工準備工作的任務

　　施工準備系指維修工程開工前，甲、乙雙方在組織、技術、經濟、勞力和物資等方面，為保證工程順利開工而事先必須做好的一項綜合性的組織工作。維修工程應根據工程量的大小及工程的難易程度等具體情況分別編制施工組織設計(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工說明(小型工程)。

　　施工準備工作，是房屋維修工程組織施工和管理的重要內容。在工程開工前，必須有合理的施工準備期。施工準備工作的基本任務是掌握房屋維修工程的特點、進度要求，摸清施工的客觀條件;從技術、物資、人力和組織等方面為房屋維修工程施工創造一切必要的條件。認真細致地做好施工準備工作，對充分發揮人的積極因素，合理組織人力、物力，加快施工進度，提高房屋維修工程質量，節約資金和原材料等，都起著十分重要的作用。

　　實踐證明，凡是重視施工準備工作，開工前和施工中都能認真地、細致地為施工生產創造一切必要的條件，則該項維修工程就能夠順利完成;反之，忽視準備工作，倉促上馬，雖然有著加快工程進度的良好愿望，但是往往事與愿違，工程進行中缺東少西，延誤時間，浪費力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反過頭來，補做各項準備工作，這樣必然推遲工程進度，造成不應有的損失。

　　2.維修施工準備工作主要內容

　　維修施工組織準備工作的內容很多，其主要內容有以下幾個方面：

　　(1)對維修工程應摸清施工現場情況，包括電纜、電機以及煤氣、供暖、給排水等地下管網及其走向，并平整好現場;

　　(2)維修工程設計圖紙齊全;

　　(3)編制施工組織設計或施工方案獲得批準;

　　(4)材料、成品和半成品等構件，能陸續進入現場，確保連續施工;

　　(5)領取建筑施工執照;

　　(6)安置好需搬遷的住(用)戶，切斷或接通水、電源;

　　(7)落實資金和勞動力計劃。

　　3.維修工程施工組織設計

　　施工組織設計是全面安排施工的技術經濟文件，是指導施工的主要依據之一。正確編制和全面貫徹施工組織設計，是保證順利施工的首要條件，也是維修工程必不可少的組織措施。

　　(1)施工組織設計的主要任務。施工組織設計任務主要包括以下幾個方面：

　　①規定最合理的施工程序，保證以最短的工期完成維修工程，并按期投入使用;

　　②采用技術上先進、經濟上合理的施工方法和技術組織措施;

　　③選定最有效的施工機具和勞動組織;

　　④周密計算和安排人力、物力，保證均衡施工;

　　⑤制定正確的工程進度計劃，找出施工過程中的關鍵問題;

　　⑥對施工現場的平面和空間進行合理布置與管理等。

　　(2)施工組織設計內容。根據維修工程的不同規模和技術要求的差異，分別編制施工組織設計、一般工程施工方案或小型工程施工說明。施工組織設計或施工方案(施工說明)的內容一般包括以下幾個方面：

　　①工程概況。包括工程地點、面積、投資、維修工程內容、工期、主要工種工程量、材料設備及用戶搬遷時間等。

　　②單位工程進度計劃。

　　③施工任務的組織分工和安排，總包、分包的分工范圍，物業管理公司、維修施工單位和設計單位的三方協作關系。

　　④勞動力組織及需要量計劃。

　　⑤主要材料、預制品、施工機具需要量及舊料代用計劃。

　　⑥生產、生活臨時設施計劃。

　　⑦施工用水、用電、燃料的供應辦法。

　　⑧施工現場總平面圖，包括：標明應清理的現場障礙物、給定定位坐標、地下管網情況、水電源的接設、消防設備位置、現場材料的存放位置和道路設置。

　　⑨保證工程質量及安全生產的技術組織措施。

　　⑩各項技術經濟指標等。

　　三、施工階段管理工作

　　1.施工調度工作

　　由于維修工程施工的可變因素多，以及計劃工作不可能十分準確，在維修施工中總會出現不協調和新的不平衡。施工調度就是以工程施工進度計劃為依據，在整個施工過程中不斷求得勞動力、材料、機械與施工任務和進度要求之間的平衡，并解決好工種與專業之間銜接的綜合性協調工作。

　　施工調度工作，是及時平衡、解決矛盾、保證正常施工的手段。其主要任務為：

　　(1)經常檢查、督促施工計劃和工程合同的執行情況，進行人力、物力的平衡調度，促進施工生產活動的進行。

　　(2)組織好材料運輸，確保施工連續性，監督檢查工程質量、安全生產、勞動防護等情況，發現問題，找出原因、提出措施、限期改正。根據天氣預報，做好雨季施工工作。

　　2.施工現場管理

　　(1)施工現場經常性管理。施工現場管理是以施工組織設計、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據，在施工現場進行的各種管理活動。現場管理要指派專人負責，并貫穿到整個工程的始終。

　　維修工程施工現場管理工作的主要內容有：

　　①修建或利用各項臨時設施，安排好施工銜接及料具進退場，節約施工用地;

　　②按計劃拆除舊建筑，排除障礙物，清運渣土等;

　　③注意生產與住(用)戶安全，在拆除與翻修時，設立施工防護標志，處理好與毗鄰建筑物或構筑物的關系。

　　(2)施工現場材料管理。維修施工材料現場管理是指一個工程對象、一個施工現場的材料供應管理工作的全過程。現場材料管理是管好、用好材料的基本落腳點，是衡量維修施工企業管理水平和實現文明施工的重要標志。

　　維修施工現場材料管理的內容主要有：

　　①根據施工進度和場地大小，有計劃地組織建筑材料分期分批進場，以滿足工程連續施工的需要;

　　②按施工材料需用計劃，實行材料限額領料與核算制度，并做好現場材料的檢查、保管;

　　③加強現場平面管理，根據施工進度變化及時調整材料堆放位置;

　　④及時回收舊料、廢料，做好修舊利用;

　　⑤維修工程竣工后，及時清理現場，將剩余材料進行清點，并辦好轉、退料手續。

　　(3)施工現場機械設備管理。現場機械設備管理的目的就是要充分發揮機械的效率和機械化施工的優越性，更好地為生產服務。機械設備應貫徹預防為主、維修并重的原則。設備在使用過程中，要盡量避免發生故障，以免影響生產和人身安全。

　　(4)施工班組管理。施工班組管理的主要任務是積極采用科學的管理方法，學習和采用先進施工工藝和操作技術，優質低耗、均衡快速地完成維修任務。

　　3.施工安全管 理

　　認真貫徹執行安全生產管理制度，是搞好房屋維修工作的一項重要措施。因此，要加強對安全生產工作的領導，建立健全安全生產管理制度，嚴格執行安全操作規程，確保安全施工。

　　安全檢查機構或人員必須認真執行安全生產的方針、政策、法令、條例，經常對現場作業進行安全檢查，并組織職工學習安全生產操作規程。生產活動中施工人員受到嚴重傷害的事故有物體打擊、高空墜落、機械傷害等。此外，由于施工方法不當，施工質量低劣，發生倒塌也會造成重大事故。為了預防這些事故的發生，施工單位的領導應經常對施工人員進行施工現場安全生產教育，包括進入現場必須戴安全帽;高空、懸空作業，無安全設備的，必須系好安全帶;高空作業時，不準往下亂拋材料、工具、垃圾等;各種電動機械設備，必須有有效的接地和安全防護裝置才能開動使用;各種機械設備，必須做到定機、定人;凡未經短期訓練的人員，嚴禁使用與玩弄機電設備;吊裝區域不得隨便入內，起吊時吊臂旋轉半徑范圍內不準有人停留和行走，警戒措施要做好。

　　四、房屋維修工程驗收

　　竣工交驗必須符合房屋竣工交驗的條件和質量評定標準，才能通知有關部門進行竣工驗收。合格簽證后才能交付使用。

　　1.工程交驗的具體條件

　　(1)符合維修設計或維修方案的全部要求，并全部完成合同中規定的各項工程內容。

　　(2)做到水通、電通、路通和建筑物周圍場地平整，供暖通風恢復正常運轉并具備使用功能。

　　(3)各種施工技術資料準備齊全。

　　①維修施工單位應根據各地城市建設的檔案管理的有關規定，對施工技術資料進行分類整理，裝訂成冊。一部分資料移交房產管理機構，一部分資料自留歸檔。

　　②竣工圖整理。凡按圖施工的工程應以原有施工圖作竣工圖，工程變更不大的可利用原有施工圖修正即可，對于變更較大的工程，必須重新繪制竣工圖。竣工圖必須加蓋竣工圖簽，經復核無誤，施工負責人簽字后方能歸檔。

　　2.房屋維修工程驗收的依據

　　(1)項目批準文件;

　　(2)工程合同;

　　(3)維修設計圖紙或維修方案說明;

　　(4)工程變更通知書;

　　(5)技術交底記錄或紀要;

　　(6)隱蔽工程驗收記錄;

　　(7)材料、構件檢驗及設備調試等資料。

　　3.維修工程質量交驗標準

　　(1)維修工程的分項、分部工程必須達到國家建設部頒發的《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》中規定的合格標準和合同規定的質量要求。

　　(2)維修工程中的主要項目，如鋼筋強度、水泥標號、混凝土工程和砌筑砂漿等，均應符合《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》中規定的全部要求。

　　(3)觀感質量評定得分合格率不低于95%。

　　4.一般大、中、翻修工程竣工交驗標準

　　(1)必須達到維修方案的全部要求，并完成合同規定的各項維修內容。

　　(2)維修工程的施工文件和技術資料準備齊全，裝訂成冊。

　　(3)所修的分部、分項工程必須達到《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》所規定的合格標準。

　　(4)觀感質量評定得分合格率不低于95%。維修單位通過自檢達到以上條件和標準后，才能通知房屋管理機構進行竣工交驗。

　　5.工程驗收組織

　　房屋管理機構在接到施工單位驗收通知后，應及 時組織設計或方案制定人員、甲方代表、房屋管理技術負責人及施工單位進行交工驗收。按維修技術管理權限，大、中修項目及重大修建項目由各級房屋管理部門組織驗收。因施工質量不合格需返工時，應限期修復，經復驗合格辦理驗收簽證，并評定質量等級。

　　在工程驗收時，還應簽訂回訪保修協議，回訪保修期限，大、中修工程一般為半年，翻修工程為1年。

篇2：項目接管物業維修基金管理規定

　　項目接管物業維修基金管理規定

　　1.0 目的

　　規范物業維修基金的管理工作，確保物業維修基金得到合理有效的使用。

　　2.0 適用范圍

　　適用于物業維修基金的管理工作。

　　3.0 職責

　　3.1出納員負責物業維修基金的收取工作。

　　3.2行政/財務組相關人員負責物業維修基金的催繳工作。

　　3.3財務部會計負責維修基金的使用核算及管理、核算工作。

　　3.4財務部經理負責維修基金管理工作的監督。

　　3.5公司總經理及業主管理委員會主任負責物業維修基金使用的審批。

　　4.0 程序要點

　　4.1物業維修基金的分類：

　　4.1.1公用設施維修基金，用于購買管理用房、墊支購買部分商業用房和住宅共用設施的重大維修工程。

　　4.1.2房屋本體維修基金。用于房屋本體共用部分的維修養護。

　　4.2物業維修基金的使用范圍

　　4.2.1公用設施維修基金的使用范圍：

　　a）小區內的道路；

　　b）小區內的路燈；

　　c）小區內園林綠化地；

　　d）小區內的地下排水；

　　e）小區內的文化體育場所；

　　f）小區內的停車場；

　　g）其他公用設施。

　　4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍：

　　a）房屋的承重墻的結構部位；

　　b）抗震結構部位；

　　c）外墻面；

　　d）樓梯間；

　　e）公共通道；

　　f）門廳；

　　g）公共屋面；

　　h）電梯；

　　i）機電設備；

　　j）本體消防設施；

　　k）公共天線；

　　l）本體上下水共用管道；

　　m）共用離盜監控設施；

　　n）其他房屋本體共用部分。

　　4.3物業維修基金的收取標準

　　4.3.1配備電梯的住宅：

　　a）發展商按每年平方米建筑面積成本價的4%交納；

　　b）購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%交納。

　　4.3.2不配備電梯的住宅

　　a）發展商按照每平方米建筑面積成本價的3%交納；

　　b）購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%交納。

　　4.4物業維修基金的收取程序

　　新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人應當按照下列規定的時限交納首期維修基金：

　　4.4.1房地產開發企業應當在辦理新建商品住宅所有機初始登記前按本規定3.1. a)和4.3.2. a)的規定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

　　4.4.2購房人應當在辦理房地產權變更登記前，按本規定4.3.1. b)和4.3.2. b)的規定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

　　4.4.3業主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產開發企業應當在業主委員會成立之日起15日內，按本規定4.3.2.a）的規定交納維修基金，存入專戶銀行。

　　4.5物業維修基金的使用程序：

　　4.5.1管理公司根據實際情況需要使用物業維修基金時，應向小區業主管理委員會提供以下材料：

　　a）公司總經理簽字并加蓋管理公司或項目處章的使用申請；

　　b）相關項目的有關圖紙、預算資料；

　　c）施工承接單位或人員資質資料。

　　4.5.2小區業主管理委員會在接到物業維修基金的使用申請后14日內召集業主大會審議：

　　a）同意使用的，向區住宅管理部門報送由業主管理委員會主任和公司總經理或項目處經理共同簽字的《物業維修基金命名用申請表》，區住宅管理部門應在接到申請表后的14日內完成審批，并將款項劃撥到公司帳戶。

　　b）不同意使用的，業主管理委員會應將不同意見書通知管理公司。

　　4.5.3業主大會不同意使用維修基金，而管理公司認為有充足理由的，應向區住宅上級主管部門申請復議，經復議同意管理公司申請，業主管理委員會必須執行；

　　4.5.4業主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質量及材料消耗等進行監督，并按工程要求進行驗收；

　　4.5.5維修基金帳目，應由下列單位每3個月張榜公布一次：

　　a）業主管理委員會；

　　b）管理公司或項目處。

　　4.6維修基金的管理程序：

　　4.6.1維修基金由小區住宅管理部門設立專門賬戶管理，小區管理部門不得干涉業主管理委員會對基金的正常使用，但應嚴格按使用審批程序審查無誤后支出。

　　4.6.2小區財務根據維修基金的收支單據編制記賬憑證、登記帳簿，按相關規定進行獨立的帳務處理；

　　4.6.3小區業主或其他相關人員及單位，如對維修基金的收支帳目有疑問，可向下列單位提出質詢：

　　a）業主管理委員會；

　　b）管理公司或項目處。

　　4.6.4管理公司或項目處接到質詢后：

　　a）原則上應在7日內予以答復；

　　b）特殊情況另行處理。

　　4.7維修基金資料的保管：

　　4.7.1財務部會計應在每月31日將本月維修基金的發生憑據匯總、記帳并按相關規定進行帳務處理。

　　4.7.2財務部經理對維修基金的財務資料審核無誤后，加密在財務部長期保存。

　　4.8維修基金的管理核算情況，作為財務部相關人員的績效考評的依據之一。

　　5.0 記錄

　　5.1《物業維修基金使用申請表》MPS-A2-06

　　5.2《物業維修基金使用情況公布表》MPS-A2-07

篇3：銀川市物業專項維修資金應急維修項目使用程序(2009年)

　　銀房發〔20**〕211號

　　關于印發銀川市物業專項維修資金應急維修項目使用程序的通知

　　各物業服務企業、業主委員會:

　　建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》第二十四條規定,“發生危及房屋安全等緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的”,由物業服務企業、業主委員會或相關業主實施維修和更新、改造,未實施的,“直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門可以組織代修,維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中,涉及已售公有住房的,還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。”根據以上規定,為有效解決我市物業管理區域內出現危及房屋安全或突發事件等緊急情況而急需的房屋維修問題,我局制定了《銀川市物業專項維修資金應急維修項目使用程序》,現印發給你們,請遵照執行。

　　特此通知。

　　附件:銀川市物業專項維修資金應急維修項目使用程序

　　二〇〇九年九月二十三日

　　主題詞:物業維修金△ 使用程序 通知

　　抄送:局機關各處、市物業辦

　　銀川市住房保障局辦公室

　　附件:

　　銀川市物業專項維修資金應急維修項目使用程序

　　一、銀川市物業管理區域內發生屋面、外墻面漏滲水等危及房屋安全或突發事件的緊急情況,需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造,相關單位(業主委員會、物業服務企業、房屋管理單位或相關業主)未按規定實施的,由市物業辦組織應急維修。

　　二、應急維修按以下程序使用物業專項維修資金:

　　(一)市物業辦組織相關單位(業主委員會、物業服務企業、房屋管理單位或相關業主)召開臨時聯席會議,會議就告知啟動應急維修,工程決算審核單位,具體施工時間等問題形成會議紀要。

　　(二)市物業辦將應急維修項目的具體樓號、維修內容、維修時間、注意事項及聯席會議紀要內容等在所涉及物業的公共區域進行公示。(來自:m.dewk.cn)

　　(三)公示的同時,市物業辦組織施工單位進行應急維修,并按工程項目測算暫定價不少于50%,通知專戶管理銀行以轉賬方式將資金劃撥至施工單位。

　　(四)工程竣工后,市物業辦組織施工方、監管方、工程決算審核單位進行竣工驗收。

　　(五)市物業辦按照經工程決算審核單位審核的工程決算扣除5%-10%的保修金后,通知專戶管理銀行劃轉剩余資金至施工單位。

　　(六)工程保修期滿,市物業辦審驗合格后,通知專戶管理銀行劃轉保修金至施工單位。

　　(七)應急維修項目完成后,市物業辦應當在所涉及物業的公共區域內,公示該項應急維修項目的費用和費用據實分攤的情況,如需續籌資金,還應告知續籌標準及金額等情況。