房屋本體設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程
1.0目的
不斷地對房屋本體及公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和修繕，保持及恢復(fù)房屋本體及公共設(shè)施的使用安全、功能完善及外觀完好。
2.0適用范圍
適用于各管理處的房屋本體及公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理工作。
3.0職責(zé)
3.1工程維修工負(fù)責(zé)房屋本體及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作的實(shí)施及定期的工程巡檢工作，并填寫《定期工程巡檢紀(jì)錄》。
3.2工程維修主管或班長負(fù)責(zé)一般性房屋本體及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作的具體組織實(shí)施、質(zhì)量控制、檢查驗(yàn)收及回訪工作，并填寫相關(guān)質(zhì)量管理記錄表格。負(fù)責(zé)每周一次的工程巡檢工作，并填寫《定期工程巡檢紀(jì)錄》。
3.3工程部主管負(fù)責(zé)每年12月份制訂本大廈下年度房屋本體及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年計(jì)劃及每月底制訂下月房屋本體及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)月計(jì)劃,并報(bào)管處經(jīng)理審核、審批;負(fù)責(zé)對房屋本體及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作的技術(shù)指導(dǎo)、質(zhì)量監(jiān)督及檢查驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)每月、每季、每年一次的工程巡檢的組織工作，并填寫《定期工程巡檢紀(jì)錄》。
3.4管理處主任負(fù)責(zé)對上述工作的檢查監(jiān)督。負(fù)責(zé)對《房屋本體及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》的審批及檢查督導(dǎo)工作。
4.0工作程序
4.1房屋本體及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理程序
4.2業(yè)主(住戶)有償維修管理程序
4.2.1由業(yè)主(住戶)向管理處大堂值班經(jīng)理提出報(bào)修申請。
4.2.2客戶服務(wù)部填寫《維修登記表》，發(fā)出《業(yè)主報(bào)修委托單》并轉(zhuǎn)工程部主管處理。
4.2.3工程維修主管或班長派工，并填寫《業(yè)主報(bào)修委托單》相應(yīng)內(nèi)容。
4.2.4維修工帶上《業(yè)主報(bào)修委托單》，10分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好工具箱，其內(nèi)容包括兩種規(guī)格
的管鉗、扳手各1把，鋼絲鉗、十字、一字螺絲各1把，水膠布2卷及針對維修項(xiàng)目備用配換零件若干，干凈毛巾1條、干凈工作手套1副、塑料袋1個(gè)及鞋套上門維修，首先按門鈴(敲門)，向業(yè)主(住戶)出示工作牌，使用上門維修的禮貌用語，查看現(xiàn)場后，根據(jù)《室內(nèi)維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》向業(yè)主(住戶)報(bào)價(jià)，經(jīng)業(yè)主戶同意后進(jìn)行維修。
4.3修過程必須遵守操作規(guī)范，注意安全。
4.3.1維修完畢，請業(yè)主(住戶)驗(yàn)收，對業(yè)主(住戶)不滿意之處應(yīng)盡力改善，驗(yàn)收后，請業(yè)主(住戶)在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽下意見并簽名。
4.3.2維修工把《業(yè)主報(bào)修委托單》交工程部班長簽名后轉(zhuǎn)交客戶服務(wù)部。
4.3.3由客戶服務(wù)部預(yù)約業(yè)主(住戶)，并安排房管員帶《業(yè)主報(bào)修委托單》上門回訪。
4.3.4房管員將回訪情況填寫《業(yè)主報(bào)修委托單》并反饋客戶服務(wù)部，《業(yè)主報(bào)修委托單》(一式兩聯(lián))分別轉(zhuǎn)送工程部歸檔以及客戶服務(wù)部收款員作月底扣款憑證。
4.4一般維修工程管理程序4.4.1客戶服務(wù)部及安全事務(wù)部在巡查中發(fā)現(xiàn)房屋本體及公共設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，均有責(zé)任填寫《故障報(bào)修單》，交工程部值班人員及時(shí)處理。
4.4.2如該維修工程項(xiàng)目尚在保修期內(nèi)，由工程部主管聯(lián)系保修單位修復(fù)處理。
4.4.3如該維修工程項(xiàng)目較復(fù)雜，自身無力完成，由工程部主管確認(rèn)后報(bào)管理處主任及公司同意，做外委工程處理。
4.4.4單項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工程造價(jià)超過1000.00元時(shí)，根據(jù)維修項(xiàng)目的歸屬，填寫房屋本體維修基金使用申請表或公共設(shè)施專用基金使用申請表，并經(jīng)相關(guān)部門審批通過。
4.4.5工程部值班人員接到《故障報(bào)修單》后，通知維修班長，由維修班長填寫《工程維修派工單》。
4.4.6維修工準(zhǔn)備好材料、工具，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)趕赴故障地點(diǎn)開始維修，需要技術(shù)指導(dǎo)時(shí)，由班長向工程部主管提出請求。
4.4.7維修工程遵守操作規(guī)程文明施工。
4.4.8施工完畢后填寫《工程維修派工單》中相應(yīng)內(nèi)容，并將該單交維修班長。
4.4.9由維修班長確認(rèn)維修效果后，將《工程維修派工單》歸檔。
4.5維護(hù)保養(yǎng)工程管理程序
4.5.1每年12月初由工程部主管組織，會(huì)同客戶服務(wù)部，有必要時(shí)也請公司品質(zhì)部專業(yè)工程師參加，對轄區(qū)內(nèi)房屋本體及公共設(shè)施情況做一次綜合檢查，以確定下年度維護(hù)保養(yǎng)工作的重點(diǎn)。4.5.2根據(jù)每年一次的綜合檢查結(jié)果，由工程部主管編制下年度維護(hù)保養(yǎng)工作年計(jì)劃并報(bào)管理處主任審核后上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)最后審批通過。4.5.3由工程部主管根據(jù)維護(hù)保養(yǎng)工作年計(jì)劃制訂維護(hù)保養(yǎng)工作月計(jì)劃，并報(bào)管理處主任審批通過。4.5.4如該維修工程項(xiàng)目尚在保修期內(nèi)，由工程部主管聯(lián)系報(bào)修單位處理修復(fù)。4.5.5如該維修工程項(xiàng)目較復(fù)雜，自身無力完成，由工程部主管確認(rèn)后報(bào)管理處主任及公司同意，做外委工程隊(duì)處理。4.5.6單項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工程造價(jià)超過1000.00元時(shí)，根據(jù)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目的歸屬，由工程部主管填寫房屋本體維修基金使用申請表或公共設(shè)施專用基金使用申請表，并經(jīng)相關(guān)部門審批通過。4.5.7工程部主管負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)工作月計(jì)劃的組織、協(xié)調(diào)、實(shí)施安排及質(zhì)量監(jiān)督工作。4.5.8工程部主管確認(rèn)維護(hù)保養(yǎng)效果，并填寫房屋本體及公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)記錄。4.6房屋本體及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)原則4.6.1堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則，在保證使用功能和正常運(yùn)作的前提下，注意節(jié)約維修材料。4.6.2修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號、規(guī)格一致的原則。4.6.3為業(yè)主(住戶)提供方便的原則。4.7房屋本體及公共設(shè)施維修保養(yǎng)的依據(jù)4.7.1符合維修方案或設(shè)計(jì)圖紙的要求。4.7.2符合國家建設(shè)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范、規(guī)程的要求。4.8房屋本體公用部分維修養(yǎng)護(hù)周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
4.9室外公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
5.0一般維修項(xiàng)目
5.1業(yè)主戶內(nèi)一般性維修養(yǎng)護(hù)方法
5.1.1樓面層漏水
5.1.1.1 預(yù)約樓上、樓下住戶，檢查樓上何處漏水下來。
5.1.1.2 如果說是浴缸下水管堵塞而漏水，應(yīng)及時(shí)疏通，如果是馬桶漏水，應(yīng)及時(shí)檢修馬桶。
5.1.1.3 如果是樓板裂縫滲水，應(yīng)將相關(guān)部位的飾面打開，重做防水層和飾面。
5.1.1.4 其它地方漏水，應(yīng)將相關(guān)部位及時(shí)處理。
5.1.1.5 檢驗(yàn)：維修完成后，48小時(shí)跟蹤查看，看是否還有漏水現(xiàn)象。
5.1.1.6 維修完畢后，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收
5.1.1.7 告知住戶使用須知：應(yīng)愛護(hù)使用任何用水設(shè)施。
5.2換鎖(木門、鐵門)
5.2.1木門鎖、鐵門鎖：檢查鎖壞何處，如能修理，及時(shí)修理，如鎖不能修理至正常使用，立即更換。
5.2.2檢驗(yàn)：查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊宓以復(fù)開關(guān)數(shù)次，查看開關(guān)是否靈活自如。
5.2.3維修完畢后，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.2.4告知住戶使用須知：開關(guān)鎖時(shí)不要用力過猛，不要用其它硬物開鎖，定期給鎖活動(dòng)部位上油。
5.3個(gè)別樓層停水
5.3.1先檢查是哪一樓哪一層沒有水。
5.3.2然后關(guān)掉總閥。
5.3.3拆開支閥，取出濾網(wǎng)。
5.3.4清洗濾網(wǎng)后，裝回濾網(wǎng)和支閥，打開總閥供水。
5.3.5檢驗(yàn)：做好跟蹤，到停水樓層檢查住戶是否已正常供水。
5.3.6維修完畢，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.3.7告知住戶使用須知：樓層停水應(yīng)及時(shí)通知管理處派專業(yè)人員前來檢查維修。
5.4維修墻內(nèi)水管
5.4.1先查找原因。
5.4.2關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門。
5.4.3查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，如轉(zhuǎn)動(dòng)說明墻內(nèi)水管破損漏水。
5.4.4維修時(shí)先關(guān)水表前的總閥，后打通漏水處墻面，取出破損水管。
5.4.5裝入新水管。
5.4.6打開總閥后看是否漏水，如無漏水，補(bǔ)好水泥，回復(fù)裝修飾面。
5.4.7檢驗(yàn)：維修完成后，關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門，看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，并在24小時(shí)后跟蹤檢查。
5.4.8維修完畢后，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.4.9告知住戶使用須知：不要擅自改動(dòng)墻內(nèi)水管，確需改動(dòng)的，請向管理處申請，由管理處派專業(yè)人員施工，一旦發(fā)現(xiàn)墻面滲水，應(yīng)及時(shí)通知管理處派維修人員前來查看。
5.5閥門接頭漏水
5.5.1檢查閥門，接頭何處漏水，然后關(guān)上自業(yè)水總掣。
5.5.2如果閥門、接頭未扭緊的原幫而漏水，應(yīng)拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門、接頭裝上扭緊。
5.5.3如因破損配件而漏水，應(yīng)及時(shí)更換相關(guān)配件。
5.5.4如再無法控制漏水，應(yīng)及時(shí)更換閥門或接頭。
5.5.5檢驗(yàn)：維修完畢后，把自業(yè)水總閥打開，檢查是否漏水;閥門更換完畢后，把總閥門打開，反復(fù)開關(guān)數(shù)次，檢查是否漏水。
5.5.6請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.5.7告知住戶使用須知：應(yīng)愛護(hù)使用，旋扭閥門不要用力過度。
5.6水龍頭漏水
5.6.1檢查漏水情況，然后關(guān)上自來水總掣。
5.6.2如是因水龍頭未上緊而漏水，應(yīng)先拆下水龍頭，在外絲外旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊。
5.6.3如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯。
5.6.4如是內(nèi)芯橡皮過小或破損，應(yīng)更換。
5.6.5如是水龍頭自身有沙泥而漏水，應(yīng)更換水龍頭。
5.6.6檢驗(yàn)：檢修完畢后，打開自來水總掣，反復(fù)開關(guān)頭數(shù)次，使其開關(guān)自如，不漏水。
5.6.7維修完畢后，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.6.8告知住戶使用須知：旋扭開關(guān)不要用力過度，不要用硬物碰撞水龍頭。
5.7浴缸堵塞和漏水
5.7.1先查明原因。
5.7.2如是排水管堵塞，打開檢查口(如檢查口在下層住戶室內(nèi)，應(yīng)先與該住戶預(yù)約維修時(shí)間)，取出雜物，用水試通直到正常。如是排水管漏水，打破飾面，取下排水管重新安裝。
5.7.3檢驗(yàn)：維修完畢后，往浴缸內(nèi)蓄水，查看是否能正常排放或查看相關(guān)部位有無漏期水。
5.7.4請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.7.5告知住戶使用須知：使用浴缸時(shí)，不要拋入任何雜物，不用時(shí)保持干爽清潔。
5.8通馬桶
5.8.1先檢查馬桶堵塞原因。
5.8.2用馬桶抽子抽通馬桶。
5.8.3如不通就系好安全帶到室外找開檢查口看是否堵塞。
5.8.4如堵塞用鐵絲或細(xì)鋼筋勾出堵塞雜物直到暢通為止。
5.8.5蓋好檢查口，進(jìn)入室內(nèi)后放水沖洗，能正常使用。
5.8.6檢驗(yàn)：反復(fù)放水，檢驗(yàn)馬桶是否暢通。
5.8.7維修完畢后，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.8.8告知住戶使用須知：使用馬桶時(shí)不要亂拋雜物(如硬紙等)。
5.9疏通地漏
5.9.1先用抽子試通。
5.9.2不能查明原因時(shí)則打開檢查口檢查。
5.9.3不通時(shí)再使用疏通機(jī)疏通直到通暢為止。
5.9.4檢驗(yàn)：用水試通如水源不方便，可接膠管水沖或用水桶裝水檢驗(yàn)。
5.9.5維修完畢后，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.9.6告知住戶使用須知。
5.10馬桶漏水
5.10.1先檢查漏水情況。
5.10.2如是出水口漏水，應(yīng)先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺絲，取出馬桶，查看連接件及膠泥圈是否完好，如有損壞應(yīng)立即更換;裝上馬桶，裝好水箱，上好螺絲，用白水泥在馬桶四周密封一周(3小時(shí)后可以使用)。
5.10.3檢驗(yàn)：維修后，放水看是否漏水。
5.10.4維修完畢后，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.10.5告知住戶使用須知：應(yīng)正確使用馬桶。
5.11洗萊盆下漏水
5.11.1先檢查何處漏水，查明漏水原因。
5.11.2如是軟管斷裂、漏水，應(yīng)及時(shí)更換軟管，并把接頭處接好。
5.11.3如是水龍頭(水咀)或接頭漏水，檢查水龍頭(水咀)或接頭處是否有破裂損壞情況，如有此情況，應(yīng)及時(shí)換上新水龍頭(水咀)或接頭，并用生膠帶密封此處。
5.11.4檢驗(yàn)：打開萊盆水龍頭放水，看相關(guān)部位接頭是否漏水。
5.11.5維修完畢后，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.11.6告知住戶使用須知：必須正確使用水龍頭，不要亂動(dòng)一關(guān)或接頭處，不要亂彎軟管，以防水龍頭、接頭或軟管有破裂情況發(fā)生;
5.11.7不要用力撞擊洗萊盆，以防盆四周的白水泥膏松脫。
5.12修理門窗
5.12.1檢查門窗的附件是否齊全。
5.12.2檢查有無配件損壞。
5.12.3更換配件，達(dá)到預(yù)期效果。
5.12.4維修后請住戶驗(yàn)收。
5.12.5檢驗(yàn)：維修后，對門窗反復(fù)開啟數(shù)次，檢查是否有異聲及不靈活之處，以達(dá)到開關(guān)自如的目的。
5.12.6維修完畢后，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.12.7告知住戶使用須知：定期往轉(zhuǎn)動(dòng)部分加油;如門窗有損壞，不要
5.12.8輕易動(dòng)，以免發(fā)生不必要的意外。
5.13洗臉盆下漏水
5.13.1先檢查何處漏水，查明漏水原因。
5.13.2如是存水彎頭管理處漏水，先拆下存彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴(yán)重的要更換彎管;情況一般的可用水中膠和生膠帶密封接口破損處，以達(dá)到不漏水為止。
5.13.3如是臺式盆四周漏水，應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圉到不漏為止。
5.13.4檢驗(yàn)：在維修完畢后，放水試漏，以達(dá)到不再漏水的目的;在水泥凝固以后(約需四小時(shí))，再在周圍泡水檢驗(yàn)。
5.13.5維修完畢后，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.13.6告知住戶使用須知：不要隨意亂動(dòng)盆下彎管和接口處，防止漏水;不要隨意移動(dòng)或用力撞擊洗臉盆，以防盆四周的白水泥膏松動(dòng)。
5.14洗臉盆堵塞
5.14.1查膽堵塞原因。
5.14.2取下存水彎倒掉雜物。
5.14.3裝好存水彎。
5.14.4如再不通，打開檢查口，用疏通工具疏通，直至通暢為止。
5.14.5檢驗(yàn)：維修完畢后，把臉盆的水儲(chǔ)滿后再排放，使之暢通為止。
5.14.6維修完畢后，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.14.7告知住戶使用須知：用洗臉盆時(shí)盡量不要掉入雜物;及時(shí)性清除不小心掉進(jìn)洗臉盆下水管內(nèi)的雜物。
5.15洗萊盆堵塞
5.15.1行用抽子試通。
5.15.2不通時(shí)查明堵塞原因。
5.15.3打開檢查口用疏通工具疏通，再用不試通直至通暢為止。
5.15.4檢驗(yàn)：維修完畢后，把萊盆的水儲(chǔ)滿后再排放，使之暢通為止。
5.15.5維修完畢后，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.15.6告知住戶使用須知：剩飯、剩萊及其它雜物不能倒入洗萊盆內(nèi);及時(shí)清除洗萊盆下水管內(nèi)的殘余雜物。
5.16維修墻外水管
5.16.1先查找原因。
5.16.2如無法明顯地找到破損漏水處，可先關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門。
5.16.3查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，如轉(zhuǎn)動(dòng)說明水管有破損漏水。
5.16.4維修時(shí)先關(guān)水表關(guān)的總閥，取下破損水管。
5.16.5裝入新水管。
5.16.6打開總閥后看各相關(guān)部位是否漏水。
5.16.7檢驗(yàn)：維修完成后，關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門，看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，并在24小時(shí)后
跟蹤檢查。
5.16.8維修完畢后，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.16.9告知住戶使用須知：不要擅自改動(dòng)水管，確需改動(dòng)的，請向管理處申請，由管理處派專業(yè)人員施工;一旦發(fā)現(xiàn)水管破損漏水，應(yīng)及時(shí)通知管理處維修人員前來修理。
5.17住戶門鈴不響
5.17.1分析原因，如因電池沒電了，則需換上新電池。
5.17.2如因電源極板受空氣侵蝕生銹，或被電池中滲漏出的電解液腐蝕，而使門鈴斷電，則需取下門鈴盒，用砂紙將電源極板兩側(cè)的腐蝕物去掉，調(diào)節(jié)器整電源極板，使其與電池接觸良好。
5.17.3如因線路問題造成，則用萬用表檢查門鈴開關(guān)到門鈴的線路是否出現(xiàn)斷路或是門鈴本身線路有故障，需修理或更換，排除故障后，方可恢復(fù)門鈴的正常使用。
5.17.4如因門鈴開關(guān)接觸不良， 則采取修理或更換門鈴開關(guān)的方法解決。
5.17.5檢驗(yàn)：門鈴維修完畢后，反復(fù)試用幾次，直至達(dá)到預(yù)期效果。
5.17.6維修完畢后，請住戶《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.17.7告知住戶使用須知：更換電池時(shí)，注意電池的正、負(fù)極性。
5.18插座無電
5.18.1由于外界因素(如停電檢修)引起的人為停電，則告訴用戶現(xiàn)在停電檢修。
5.18.2由于用電設(shè)備內(nèi)部故障原因，當(dāng)把用電設(shè)備插入插座上瞬間，造成線路短路，或因該插座電源線路超負(fù)荷時(shí)，致致使保險(xiǎn)絲熔斷或自動(dòng)開關(guān)跳閘。針對上述原因，首先要了解住戶使用的現(xiàn)場情況，然后斷開相應(yīng)回路的電源開關(guān)，用萬用表歐姆檔查
找故障點(diǎn)，再更換保險(xiǎn)絲或?qū)⒆詣?dòng)開關(guān)合上，
5.18.3恢復(fù)送電。若線路超負(fù)荷，可告知住戶及時(shí)處理。
5.18.4由于頻繁插撥操作，造成插座端子上的電源接線松動(dòng)，接觸不良時(shí)，先斷開此回路電源開關(guān)，用萬用表歐姆檔查找故障點(diǎn)，故障排除后方可送電。
5.18.5由于線路出現(xiàn)斷線時(shí)，先斷開此回路的電源開關(guān)，用萬用表歐姆檔查找故障點(diǎn)，
故障排除后方可送電。
5.18.6檢驗(yàn)：插座線路送電后，用試電筆驗(yàn)電，再用萬用表電壓文件檢
5.18.7測供電電壓是否穩(wěn)定正常。
5.18.8維修完畢后，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.18.9維修須知：維修人員在維修時(shí)應(yīng)斷電后再查找故障。
5.19住戶家中無電
5.19.1由于線路停電檢修，應(yīng)及時(shí)向用戶說明停電的原因。
5.19.2用戶總開關(guān)燒壞時(shí)，首先斷開電源開關(guān)，檢查住戶用電設(shè)備及使用現(xiàn)場，看是否線路出現(xiàn)短路或因負(fù)荷主太大超過電源保護(hù)開關(guān)容量或因接線端子接觸不良，長期過熱燒壞所致。將用戶的用電設(shè)備從插座上的插頭拿下來，將所有照明開關(guān)都斷開，用萬用表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣情況，若線路完好，則查看接線端子上的
5.19.3接線是否牢固，最后更換電源開關(guān)，將負(fù)荷按線路允許的額定容量接到電源上，恢復(fù)正常供電。
5.19.4因住戶使用的電氣設(shè)備內(nèi)部故障，或線路短路致使保護(hù)控制開關(guān)跳閘時(shí)，斷開電源開關(guān)，將接線端子上的線接牢固，再用萬用表檢查確認(rèn)線路正常后方可恢復(fù)送電。
5.19.5電度表燒壞停電時(shí)，首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定，其次檢查電度表的接線是否正確。確認(rèn)是表本身質(zhì)量原因而燒壞，可更換由供電局認(rèn)可校準(zhǔn)后同意使用的同一型號電度表，否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點(diǎn)。
5.19.6檢驗(yàn)：當(dāng)幫障排除后，確認(rèn)線路完好時(shí)，方可送電，并用萬用表測量電壓是否正常。
5.19.7維修完畢后，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.19.8維修須知：維修人員找出故障點(diǎn)并排除故障在確認(rèn)線路完好后，方可恢復(fù)送電。
5.19.9告知住戶使用須知：用電時(shí)，應(yīng)確保安全狀態(tài)下正常使用各種用電設(shè)備和電器;不
要超負(fù)荷用電，不要亂拉亂搭線路，確需改動(dòng)線路或安裝電器用電線路時(shí)，應(yīng)通知管理處派專業(yè)人員進(jìn)行處理。
5.20配電箱開關(guān)故障
5.20.1當(dāng)因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象，導(dǎo)致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關(guān)的額定短路通斷能力時(shí)，空氣開關(guān)燒壞時(shí)，先將配電箱的空氣開關(guān)置于“OFF”位置，再將電源側(cè)的開關(guān)置于分閘位置(根據(jù)實(shí)際配電線路，在不影響其它供電線路的情況下，用萬用表檢查線路，查找短路故障點(diǎn)，排除故障后再檢查配電箱內(nèi)的所有電氣保護(hù)組件是否完好，保護(hù)組件運(yùn)作的整定值是否滿足設(shè)計(jì)要求，最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān)或熔斷器，恢復(fù)正常送電。
5.20.2當(dāng)因控制線路過載，開關(guān)跳閘或線路上的負(fù)載電流大于空氣開關(guān)的額定電流與電流脫扣器的額定電流時(shí)，空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流，引起觸頭嚴(yán)重發(fā)熱燒蝕損壞時(shí)，先將電源側(cè)的開關(guān)軒于分閘位置(根據(jù)實(shí)際配電線路，在不影響其它供電線路情況下)，用萬用表檢查跳閘開關(guān)及線路，確認(rèn)無故障后，將開關(guān)合上，恢復(fù)正常送電，然后用鉗型電流表測試三相負(fù)載電流(或通過柜上的電流指示儀表觀測)，看是否超過設(shè)計(jì)要求;如確認(rèn)為是由于線路過載造成開關(guān)跳閘，則需將此線路負(fù)荷減少;如空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞，則需更換同一技術(shù)規(guī)格的組件后，方可恢復(fù)正常送電。
5.20.3檢驗(yàn);線路送電后，看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常。
5.20.4維修完畢后，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.20.5維修須知：維修人員在維修時(shí)應(yīng)斷電后再查找故障，斷電順序?yàn)橄葦嚅_負(fù)荷側(cè)開關(guān)，后斷開電源側(cè)開關(guān)，送電順序則相反。
5.21燈不亮
5.21.1當(dāng)燈內(nèi)燈絲燒斷不亮?xí)r，將電源開關(guān)斷開，用萬用表檢查燈絲是否燒斷，若燒斷則換上同一電壓等級功率的燈泡。
5.21.2當(dāng)燈泡與燈頭接觸不良時(shí)，將電源開關(guān)斷開，用電筆檢驗(yàn)燈頭上是否有電，確認(rèn)有電后，重新將燈泡裝于燈頭上，接觸牢固后方可送電。
5.21.3當(dāng)電源保險(xiǎn)絲熔斷時(shí)，將電源開關(guān)斷開，用萬用表檢查照明線路有分無短路或斷
路現(xiàn)象，故障排除后，更換保險(xiǎn)絲方可送電。
5.21.4當(dāng)電源開關(guān)接觸不良時(shí)，檢查電源開關(guān)接線端接線是否牢固，用電筆測開關(guān)輸出端，在開關(guān)斷開與合上時(shí)輸出端是否有電，從而驗(yàn)證是電源開關(guān)本身故障造成，應(yīng)及時(shí)更換開關(guān)。
5.21.5檢驗(yàn)：維修完成后，合上開關(guān)3次，看燈泡發(fā)光是否正常。
5.21.6維修完畢后，請住戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.21.7維修須知：上述維修這程只限于一盞燈發(fā)生故障，若某個(gè)單元內(nèi)燈(二盞以上)都不亮?xí)r，首先檢查電源開關(guān)是否斷開，用萬用表檢查線路是否出現(xiàn)斷線或短路現(xiàn)象，然后逐一將故障排除，確認(rèn)線路正常時(shí)，方可送電。
5.21.8告知住戶須知：不要點(diǎn)長明燈;發(fā)現(xiàn)運(yùn)作不正常時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知管理處派專業(yè)人員前來檢查、維修。
5.22頂棚抹灰層(飾面)脫落
5.22.1如是抹灰層施工質(zhì)量問題，應(yīng)采取以下措施：
5.22.2用硬紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面，如靠墻，墻上也應(yīng)鋪墊，以保護(hù)用戶的對象不致碰壞，然后將脫落部位周邊已松散的抹灰層鏟下，如果松散部分已超過該頂棚面積的一半以上，應(yīng)將該頂棚的抹灰層全部鏟下。
5.22.3用鋼絲刷清掃頂棚砼板面至沒有松動(dòng)的雜物為止。
5.22.4用噴水器具充分噴水濕潤2-3次。
5.22.5均勻地刷一道素水泥漿。
5.22.6用1：3水泥砂漿打底抹平。
5.22.7批三道灰膏，待干硬后用砂紙打磨平整。
5.22.8清理垃圾，恢復(fù)場地整潔。
5.23如是因板鋼筋銹蝕膨脹而引起抹灰層脫落，應(yīng)采取以下措施：
5.23.1用硬紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面，如靠墻，墻上也應(yīng)鋪墊，以保護(hù)用戶的對象不致碰壞，然后將脫落部位周邊已松散的抹灰層鏟下，如果松散部分已超過該頂
棚面積的一半以上，應(yīng)將該頂棚的抹灰層全部鏟下。
5.23.2用鋼絲刷清掃頂棚砼板面至沒有松動(dòng)的雜物為止。
5.23.3用砂紙將鋼筋銹蝕層磨掉，并將鋼筋周邊已銹蝕的砼打掉，清理干凈，如銹蝕情況嚴(yán)重，應(yīng)加焊同直徑規(guī)格的補(bǔ)充鋼筋。
5.23.4均勻地刷一道素水泥漿。
5.23.5用1：3水泥砂漿打底抹平。
5.23.6批三道灰膏，待干硬后用砂紙打磨平整。
5.23.7清理垃圾，恢復(fù)場地整潔。
5.23.8維修完畢后，請用戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.23.9告知住戶須知：不要擅自更改頂棚抹灰層。
5.24樓板裂縫
5.24.1先進(jìn)行全面仔細(xì)地查看。
5.24.2如裂縫較小(如發(fā)絲)，且在飾面面層，留待查看，如有擴(kuò)展趨勢再作處理。
5.24.3如裂縫較寬、較深，應(yīng)及時(shí)處理，具體如下：
5.24.4沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口，直到不見原裂縫，用鋼絲刷清除粉散顆粒。
5.24.5用水將裂縫基層表面徹底濕潤后，均勻涂刷素水泥漿。
5.24.6準(zhǔn)備足夠的膨脹水泥，調(diào)成半干濕狀，并及時(shí)使用。
5.24.7用抹子或刮膩刀將補(bǔ)縫材料完全填入裂縫內(nèi)，抹平壓光，然后清除表面多余的補(bǔ)縫材料。
5.24.8修復(fù)飾面(按用戶原標(biāo)準(zhǔn))。
5.24.9如裂縫寬度很寬，已影響結(jié)構(gòu)的正常功能，應(yīng)立即通知開發(fā)單位請有關(guān)技術(shù)人員(如：設(shè)計(jì)院、原施工單位)到場驗(yàn)證，找出原因，然后做出加固方案進(jìn)行維修。
5.24.10 維修完畢后，請用戶在《業(yè)主報(bào)修委托單》上簽名驗(yàn)收。
5.24.11 告知住戶須知：不要集中堆放過重物品;平時(shí)留意樓板運(yùn)作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，
應(yīng)及時(shí)通知管理處派技術(shù)人員到場查看作業(yè)處理。
5.25房屋公用部分及公共設(shè)施一般維修養(yǎng)護(hù)方法
5.25.1小區(qū)雕塑的修復(fù)
5.25.1.1如為金屬雕塑定期清潔和油漆(按規(guī)定顏色);如為鋼筋砼雕塑，定期清潔，發(fā)現(xiàn)有露筋情況的，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)恢復(fù)飾面
5.25.1.2保持造型完整,如發(fā)現(xiàn)有局部損壞，應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主或開發(fā)單位，找雕塑的施工或制作單位派專業(yè)人員修復(fù)。
5.25.1.3保證安全，對容易損壞的雕塑應(yīng)示警告牌，嚴(yán)禁用力碰撞或攀爬，對過高或?qū)θ巳菀自斐蓚Φ牡袼芤鄳?yīng)示警告牌，限制人員的個(gè)別行為。
5.25.2小區(qū)道路(人行道和車道)
5.25.2.1修補(bǔ)損壞的砼路面：將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度以達(dá)新面及結(jié)實(shí)面為準(zhǔn)。用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護(hù)目鏡)，破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。將要修補(bǔ)的砼表面充分濕潤(由表及里)。濕潤水完全滲入里面而砼表面無積水時(shí)，在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用C30硅酸鹽干硬性砼拌合物填人坑內(nèi)，并將其搗實(shí)，如修補(bǔ)面積較大，應(yīng)用平板式振動(dòng)器振搗。填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi)，以便搗實(shí)下沉(砼坍落度要控制在<3CM)。用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平。在砼開始硬化時(shí)，還要用抹子再細(xì)抹一遍。然后養(yǎng)護(hù)不少于7晝夜，并澆水以保持混凝土具有足夠的水分處于濕潤狀態(tài)(養(yǎng)護(hù)期間不得讓人或車行走，保持表面清潔)。
5.25.2.2修補(bǔ)塊材地面(如：地面磚、石塊材料、預(yù)制砼塊等):鑿除損壞的塊材面層，鑿掉結(jié)合層，清掃殘?jiān)瑖姙⑺贡砻娉浞譂駶櫋４砻娣e水完全滲入后，涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預(yù)制塊，無需此道工序),將塊材充分灑水或浸濕后，用1：2.5水泥砂漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平、錘直，抹去磚縫多余砂漿。必須留縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面。修補(bǔ)工作完畢后，把塊材表面清掃干凈。對于有防水要求的塊材地面，預(yù)做水泥砂漿防水層(可滲3%防水劑)，然后再坐砌塊材。
5.26路燈：
5.26.1燈不亮：參照‘(住戶室內(nèi)維修規(guī)定)中的關(guān)于 “燈不亮”的維修規(guī)定。
5.26.2燈柱油漆：先將燈柱清潔，生銹處應(yīng)用砂紙打磨后清潔，再刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。
5.27管道：
5.27.1雨水管道堵塞排水不暢：應(yīng)先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞引起，應(yīng)清除雜物使之通暢;如因管道不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，應(yīng)開挖重新鋪設(shè)管道，注意管道要做襯底(基礎(chǔ))，使管道放置平穩(wěn);如因管道接口錯(cuò)位，應(yīng)開挖校正接口，并注意保證坡度
和接口防漏，以及管道的平穩(wěn)。
5.27.2如管道損壞無法修復(fù)：應(yīng)用同型號及規(guī)格的管道替換，接口應(yīng)用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結(jié)，最后修復(fù)地坪。
5.28化糞池：
5.28.1池水外溢或排水不暢：應(yīng)打開井蓋清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞雜物，制定清掏制度。
5.28.2如井蓋缺損：應(yīng)及時(shí)更換同型號及規(guī)格的井蓋，避免造成人身安全事故。
5.28.3如池壁缺損：應(yīng)先通知有關(guān)用戶停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復(fù)，注意池壁要做好防滲處理。
5.29隔油池：
5.29.1如隔油板缺損：應(yīng)更換新隔油板，并應(yīng)建立定期檢查更換制度。如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，縮小管道流通斷面并最終堵塞管道，可打開蓋板，用工具將凝固的油脂清除，使管道排水順暢。
5.29.2池(井)蓋缺損，無法修復(fù)：應(yīng)及時(shí)更換新蓋，其上部不允許堆放雜物。
5.30電纜溝：
5.30.1溝蓋板損壞：應(yīng)按原設(shè)計(jì)規(guī)格制作(放足鋼筋)，并按設(shè)計(jì)要求把損壞的蓋板換掉。
5.30.2溝內(nèi)積水過多，影響電的正常供應(yīng)：應(yīng)先關(guān)掉總閘，然后打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般地電纜溝內(nèi)積水有兩種原因：一為溝底坡度不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，遇此種情況應(yīng)通知開發(fā)單位或供電部門及時(shí)解決;二為溝內(nèi)掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況將雜物清除即能恢復(fù)正常。
5.30.3電纜線路出現(xiàn)故障：應(yīng)先告知有關(guān)用戶，然后請供電部門及時(shí)修復(fù)。
5.31水渠：
5.31.1蓋板損壞：應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求，使用同一規(guī)格和同一種材料，把損壞的蓋板換掉。
5.31.2渠壁損壞：應(yīng)將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤，然后用與原壁相同的材料修復(fù)。如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿，然后再做飾面面層。
5.31.3如是雜物(如淤泥、塑料袋等)堵塞，使排水不暢：應(yīng)及時(shí)清除雜物。
5.31.4水池(井)壁損壞：應(yīng)先通知用戶水池檢修，在不影響用戶的日常生活時(shí)，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿至結(jié)實(shí)層，并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補(bǔ)飾面(如貼瓷片等)，清理飾面殘余的水泥漿等。
5.32兒童游戲場(包括秋千、鉆筒、滑梯、蹺蹺板、砂池、攀登架)等)
5.32.1秋千：如配件缺損，應(yīng)立即修理并配齊配件，如無法修理，應(yīng)及時(shí)更換相關(guān)配件直至能友全使用為止。如轉(zhuǎn)動(dòng)鉸失靈，導(dǎo)致無法轉(zhuǎn)動(dòng)，應(yīng)卸下秋千鐵鏈，尋找轉(zhuǎn)動(dòng)鉸失靈原因，如為軸承鉸，應(yīng)查看滾珠是否齊全，如不齊全，應(yīng)補(bǔ)齊，加上潤滑油;如為插銷鉸，應(yīng)將鉸拆開，除銹后加上潤滑油，然后把秋千鐵鏈裝上，擺動(dòng)幾下，看是否能正常擺動(dòng)。
5.32.2鉆筒、滑梯：如飾面層脫落起毛，先將相關(guān)位置的松散層鑿除，然后清潔、噴水濕潤、修補(bǔ)飾面、加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)，待干硬結(jié)實(shí)后，打磨至恢復(fù)原先面層的光滑度。鉆筒式滑板開裂，如裂縫不大，可將裂縫處沖洗清潔干凈，然后用高標(biāo)號水泥砂漿補(bǔ)縫，待干硬后打磨光滑，如果裂縫很大，或已影響安全使用時(shí)，如能通過加固使之安全
使用，則將裂縫參照上述方法修補(bǔ)，如無法使之安全使用，應(yīng)拆除重建。
5.32.3蹺蹺板：如缺配件，應(yīng)及時(shí)修復(fù)至安全使用，如無法保證安全，應(yīng)更換新配件。轉(zhuǎn)動(dòng)鉸轉(zhuǎn)動(dòng)不靈時(shí)，如為軸承鉸，先查看滾珠是否齊全，然后補(bǔ)齊油，然后再裝回蹺蹺板。檢驗(yàn)時(shí)應(yīng)擺動(dòng)幾次蹺蹺板，看是否已轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。如為插銷鉸，則先將蹺蹺板拆下，清除轉(zhuǎn)動(dòng)鉸部位的鐵銹，加上潤滑油，如配件(如螺絲、螺母等)缺損，應(yīng)立即補(bǔ)上，確保設(shè)施處于安全狀態(tài)。
5.32.4沙池：如缺砂，應(yīng)將池內(nèi)的雜物揀除，再補(bǔ)充干凈無泥、粗細(xì)均勻的河砂的量以低于池邊牙3-5CM為準(zhǔn)。池邊牙缺損時(shí)，如為磚邊牙，應(yīng)將破損的磚塊鑿除，補(bǔ)上完好的磚塊，如為砼邊牙，應(yīng)將缺損部位松動(dòng)層鑿去，然后清潔、噴水濕潤，再用高標(biāo)號水泥砂漿補(bǔ)上缺口。
5.32.5攀登架：如部件之間焊接接口脫離，將脫口部位清潔后，再焊接上，然后打磨光滑刷兩道防銹漆(保持面漆與原色一致)。
5.33屋面漏水(雨水滲漏)：如是鋼筋砼層面，先找出滲漏部位，針對破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層;如因結(jié)構(gòu)損壞而導(dǎo)致漏水面，應(yīng)加固結(jié)構(gòu)部分，再重做防水層;如是玻璃鋼瓦層面，可用瀝青麻絲堵塞被損孔洞。
5.34單車架：如配件缺損•應(yīng)用同一型號規(guī)格的配件修復(fù)，如需電焊，須在焊口上刷兩道防銹漆。
5.35鋼管路障：如鋼管銹蝕，應(yīng)先用粗砂紙將鐵銹打磨掉，然后清理表面，刷兩道防銹漆，最后再刷黑黃相間的熒光漆(或貼熒光紙)。
6.0一般室內(nèi)維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
6.1室內(nèi)維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
6.2房屋本體共用設(shè)施定期期檢查項(xiàng)目一覽表
6.3房屋本體共用部分定期保養(yǎng)項(xiàng)目一覽表
備注：1、平時(shí)如發(fā)現(xiàn)問題，也應(yīng)及時(shí)維修;
2、維修養(yǎng)護(hù)情況填入《房屋本體及公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)記錄》。
6.4室外公共設(shè)施定期保養(yǎng)項(xiàng)目一覽表
7.0相關(guān)文件和記錄
附：《房屋本體維修基金使用申請表填寫說明》
7.1《房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》
7.2《房屋本體維修基金使用申請表》
7.3《本體、公共設(shè)施()月份維修保養(yǎng)記錄表》
篇2：給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程
給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程
一、目的
規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。
二、適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機(jī)組）的維修保養(yǎng)。
三、職責(zé)
1、管理處主任負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。
2、工程部主管負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。
3、水泵房組長/機(jī)電維修員具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)。
4、事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。
四、程序要點(diǎn)
1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定
(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機(jī)電維修員一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。
(2)制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：
①給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；
②給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；
③合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）；
(3)《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：
①維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；
②備品、備件計(jì)劃；
③具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；
④預(yù)計(jì)費(fèi)用。
2、水泵房機(jī)電維修員對給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。
3、廣場內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機(jī)電維修員負(fù)責(zé)。
4、水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的4月、10月份應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
(1)電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：
①用500V搖表檢測電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；②檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；
③檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；
④清潔電動(dòng)機(jī)外殼；
⑤檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養(yǎng)：
①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；
②轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；
③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；
④清潔水泵外表；
⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。
(3)檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。
(4)檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。
5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的5月、11月應(yīng)對廣場內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。
(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。
(3)檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。
(4)交流接觸器維修保養(yǎng)：
①清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；
②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)懲不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；
③清潔鐵芯上的油污及臟物；
④檢查復(fù)位調(diào)簧情況；
⑤擰緊所有緊固件。
(5)自耦減壓啟動(dòng)器維修保養(yǎng)：
①用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；
②外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。
(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：
①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換；
②檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。
(7)自動(dòng)空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：
①用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；
②清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；
③自動(dòng)空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭
。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
(9)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：
①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；
②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側(cè)應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。
(10)遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：
①檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；
②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；
③偏差很大或信號線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。
6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)
(1)閘閥維修保養(yǎng)：
①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；
②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；
③對閘閥閥桿加黃油潤滑；
④對銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。
(2)止回閥維修保養(yǎng)：
①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；
②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；
③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。
(3)浮球閥維修保養(yǎng)：
①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；
②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；
③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。
(4)液位控制器維修保養(yǎng)：
①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；
②清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；
③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；
④緊固所有螺母。
7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)
(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對線圈進(jìn)行烘干處理。
(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。
(3)檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。
(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新沒漆一遍。
(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進(jìn)行一次）
(1)檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。
(2)檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。
(3)檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。
(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。
9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過8小時(shí)，如必須超過8小時(shí)，則應(yīng)由機(jī)電處主管填寫《申請延時(shí)維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可延時(shí)。
10、對于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中；對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出《事故報(bào)告》并上報(bào)公司。
11、水泵房機(jī)電維修員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊后交機(jī)交處存檔，保存期為長期。
12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，應(yīng)由機(jī)電處主管填寫《停申請表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。
五、記錄
六、相關(guān)支持文件
篇3：盟共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)
盟東城共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)
序號項(xiàng)目“z城”管理標(biāo)準(zhǔn)
1)綜合管理
1.設(shè)備用房方便物業(yè)管理企業(yè)使用，達(dá)到集中、集約管理效果、應(yīng)集中設(shè)置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監(jiān)控室與物業(yè)服務(wù)中心盡可能集中設(shè)置。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。
2.運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。
3.組織實(shí)施房屋使用安全情況評估檢查。
4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。
5.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。
6.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。
7.雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。
8.設(shè)備機(jī)房1）.每月清潔1次，室內(nèi)無雜物。2）.設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）.交接班記錄、設(shè)備運(yùn)行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。
2)共用部位
1.房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。
2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
3.附屬構(gòu)筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統(tǒng)應(yīng)加裝信號線路電涌保護(hù)器。
3)空調(diào)系統(tǒng)
1.運(yùn)行前對冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。
2.運(yùn)行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。
3.制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。
4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。
5.每年檢驗(yàn)1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
6.每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每2年清洗消毒1次風(fēng)管。
7.每年對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。
4)二次供水設(shè)施
1.按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。
3.每月切換1次備用水泵。
4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。
5.每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。
6.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實(shí)行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。
5)排水系統(tǒng)
1.排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。
2.污水泵汛期每日巡視2次，平時(shí)每日巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。
3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
6)照明和電氣設(shè)備
1.樓內(nèi)照明每班巡視1次，一般故障8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。
2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每2周調(diào)整1次時(shí)間控制器。
3.應(yīng)急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。
4.低壓柜每日巡視3次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表。
5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。
6.控制柜每周巡視2次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置。
7.發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常；每年2次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機(jī)和蓄電池。
8.檢測每年檢驗(yàn)1次電能表。
9.配電室、樓層配電間防止小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。
7)安全防范系統(tǒng)
1.報(bào)警控制管理主機(jī)每日巡查1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每日表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
2.對講門口機(jī)每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
3.網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
5.圖像采集設(shè)備每日檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
6.攝像機(jī)每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。
7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。
8.云臺每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每半年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤滑油1次。
9.巡更點(diǎn)每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。
10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。
11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。
12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。
8)電梯
1.電梯在投入使用前按照相關(guān)要求向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。
2.在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請。
3.日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。
4.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。
5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。
6.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。
9)水景
1.啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。
2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施。
3.設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。
4.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。