一、房屋和公共配套設施管理及維修方案
(一)、房屋管理
1、巡檢
每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、公共綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價;
在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查;每半年檢查清除一次屋面、檐溝內落葉等，疏通雨水口、落水管等。
業主已委托管理空置房，每周戶外巡視1次，發現門窗損壞、鎖被撬、異味等異常情況及時通知業主，并采取必要的緊急處理措施。
巡檢做到事事有記錄，并對巡檢情況進行總結，把巡檢結果、維修計劃和需要進行大、中修或更新改造的項目報告業主或業主委員會。
2、裝修管理
⑴、將住宅室內裝修裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人。
⑵、對業主裝修房屋的申請，應在2個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽定裝修裝飾管理服務協議;
⑶、業主裝修期間每日巡查裝修施工情況;
⑷、裝修結束組織驗收;
⑸、驗收合格2個月后組織復驗;
⑹、對裝修中的違規行為及時勸阻，已造成事實后果或拒不改正的，及時報告有關部門依法處理。
3、油漆粉飾
木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件油飾;5年油飾1次;鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后在油飾;鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉;上述部件應3年油飾1次;樓梯間、共用走廊的室內墻面每5年粉刷1次。
4、建筑物外立面
建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次;外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次;外立面為其他材質的，視材質情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。
委托合同另有約定的按合同約定執行。
(二)、房屋設備分類
房屋設備是對房屋建筑內部附屬的和相關的市政、公用設施、設備的簡稱，其種類繁多、功能各異;主要劃分為房屋建筑設備和房屋建筑電氣設備兩大類。
1、房屋建筑設備
給水設備--用人工方法提供水源的設備，包括供水箱、供水泵、水表、供水管網等，組成生活給水系統、生產給水系統、消防給水系統;
排水設備--用來排除污水和雨水、雪水的設備，包括排水管道、通風管、清通設備、抽升設備等，組成生活污水排水系統、生產污水排水系統、雨(雪)水排水系統;
消防設備--包括供水箱、消防箱、蘭花噴頭、滅火機、滅火器、消防龍頭、消防泵等;
2、房屋建筑電氣設備
供電及照明設備--給房屋提供電源及照明的各種裝置，包括線路、開關、配電箱、安全保護裝置、照明器等;
弱電設備--給房屋提供某種特定功能的電子設備與裝置，包括通訊設備、廣播設備、共用天線及閉路電視系統、自動監控及報警系統、電腦網絡系統等;
防雷裝置--包括避雷針、線路、避雷器、地線等。
(三)、公用設施設備的保養與維修
1、房屋設備的保養實行三級保養制，即：日常維護保養、一級保養和二級保養。
日常維護保養--設備操作人員所進行的經常性的保養工作，主要包括定期檢查、清潔和潤滑，發現小故障及時排除;
一級保養--設備操作人員與設備維修人員按計劃進行保養維修工作，主要包括對設備進行局部解體，進行清潔、調整;
二級保養--設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理;
2、房屋設備的維修：根據設備的完損狀況，分為小修、中修、大修、更新改造。
小修--對設備進行日常的保養、檢修及為排除運行故障而進行的局部修理;
中修--對設備進行正常的、定期的全面檢修，對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，更換率一般為10%-30%;
大修--對設備進行定期的全面檢修，對設備要全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，更換率一般超過30%;
設備更新和技術改造--設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大等問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。
此外，還有當設備在使用過程中發生突發性故障時的故障維修。
二、設備安全運行管理方案
1、對公用設施設備進行日常管理和維修養護。
2、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修20分鐘內，其他報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。
3、建立公用設施設備檔案(設有臺帳)，設施設備的運行、檢查、維修、養護等記錄齊全。
4、設施設備標志齊全、規范，責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
5、對公用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。
6、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。
7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
8、大廈道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。
9、路燈、樓道燈完好率不低于98%。
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
三、電氣系統管理方案
1、供電系統管理
通過對供電設備設施運行、維護、保養過程的控制，確保供配電系統處于良好的運行狀態，滿足“ 白溝小商品商城 ”所有機電設備、設施正常運作的要求。
供電管理服務思想：安全第一，用戶至上，精心管理，周到服務。
⑴、供電運行管理
①、電氣工程師(機電)根據不同設備、設施的性能、技術資料、要求，合理制定出《供電設備設施的周期檢定計劃》及相應的操作規程、維護保養規程。
②、運行值班人員必須嚴格按照《運行值班管理規定》實行24小時值班制，對“ 白溝小商品商城 ”變壓器室、高低壓配電室等有關設備、設施進行巡回檢查，同時做好相應記錄。
③、運行值班人員在日常設備、設施操作過程中必須嚴格按照供電系統《高、低壓配電安全操作規程》進行，并嚴格執行《工作票》、《操作票》制度，牢固樹立“安全第一”的思想，確保人身和設備設施的安全。
④、運行值班人員必須密切留意和掌握供電設施、設施的運行狀況，發現隱患、故障要及時報告，并做好詳細記錄。
⑵、供電系統維護保養承諾
①、維修人員進行日常維護保養工作時必須嚴格按照《電氣維修管理規定》及各種設備、設施的《維護、保養規程》進行，并按要求做好保證安全的“組織措施”、“技術措施”，保證供電系統運行正常，設施設備完好率98%。
②、維修人員必須熟悉、掌握“ 白溝小商品商城 ”各系統所有照明器具情況，認真、及時做好維修、更換工作，保證照明系統外觀整潔無缺損、無松落，達到光源完好率、維修更換及時率100%。
⑶、供電應急措施
①、在有臺風、暴雨災害時，電氣工程師(機電)須及早組織人員對所有供電系統進行預防檢查，多方位監視，同時做好搶修工作準備。災情過后，對供電系統全面檢查一次，發現問題及時處理。
②、發生火災時，運行值班人員立即報警并切斷火災區域電源，積極滅火。事后，必須對供電設備、設施全面檢查方可恢復供電。
③、電力故障和停電應急程序
若電力部門預先通知停電，立即將詳情和有關文件呈交主管人員;
管理處主管人員隨即安排電工值班;
預先張貼停電通知在顯眼處;
若電力故障引致停電 ，須立即向主管人員報告并通知供電維修部門安排維修， 通告有關停電情況，然后迅速了解故障原因及停電的影響程度，做好解釋工作和治安保衛工作，處理善后事宜;
當供電恢復時，管理員必須與電力技術人員檢查所有電摯的正常運作情況， 如有損壞，須立即報告主管人員，及時安排修理。
④、設備安全操作規程(略)
⑤、公用照明設施維修養護規定
為了進一步搞好物業管理工作，維護邊貿城公用照明設施的正常使用，結合實際，特制定本規定：
a、邊貿城內公用照明設施就是指一切諸如路燈、庭園燈、走廊、樓梯等公共場所的照明燈以及相關的開關、電表、電線、桿座、保險、控制器等，維修部負責公用照明設施的維修養護。
b、邊貿城內公用照明設施為全體用戶共同使用，各用戶應正常使公用照明設施，注意節儉，不浪費能源。任何單位或個人不得隨意破壞，否則照價賠償，造成事故的，按法律追究責任。
c、邊貿城內公用照明設施的安裝，配置基本合理，如用戶因確實需要對公用照明設施進行改動的，必須先向管理處提出申請，管理處由事務助理會同維修部責任工程師對其申請進行嚴格審批，并做出整改報告和記錄。
d、任何單位或個人不得以任何形式私拉、私接公用照明設施的線路或電表，否則，一經查出，以偷電論處。
e、管理處事務助理定期或不定期對所有公用照明設施進行檢查，發現有損壞或隱患時，必須及時向維修部報告。
f、維修部在接到管理中心的申報后，及時安排相關人員對其進行檢查、維修。
g、維修人員對公用照明設施進行維修養護時，必須嚴格按照有關規定和標準執行，不得貪圖一時方便，違章操作，以免造成事故或隱患。
h、維修人員在對公用照時設施進行維修、養護后，事務助理還應對其工作進行跟蹤，以確保維修質量。
2、弱電系統管理
⑴、操作人員受過專業培訓，持證上崗;
⑵、工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別，發現異常，及時處理;
⑶、有切實可行的維修保養計劃，保養、檢修及時;
⑷、對相關設備、設施定期進行調試，使系統處于最佳工作狀態;
⑸、工作、維修、養護有記錄，特殊系統、設備的進入經過授權，密碼有有效保護;
⑹、分系統定時檢查和記錄各部分、各監控點的工作及運行狀態，定期對各類信息、數據進行統計分析，形成日、月報表。
3、避雷接地系統管理
每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統檢查，發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。
四、給排水系統管理方案
1、服務承諾
保證給排水設備設施正常運行，設備設施完好率達98%。
2、給排水系統運行管理
⑴、給排水系統包括生活給水系統、消防給水系統、消防噴淋系統、排水系統。
⑵、設備運行由專人專職管理，嚴格實行持證上崗制度，定崗定人。
⑶、消防系統定期進行試運行，確保系統安全可靠。
3、給排水系統的維修保養
制定科學合理的維修保養計劃并組織實施，合理配置維修操作人員，嚴格實行持證上崗制度，加強日常巡視、檢查，切實貫徹“應修盡修，全面保養”的方針。
⑴、給水系統
每年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。各類閥門定期開關，出現故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活;
建立巡視制度，發現樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落等及時修復;定期維護保養。
⑵、排水設施系統
化糞池每年清理2次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現場;
樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每5年全面更換1次;
每周清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草;無雜草，排水暢通，無積水;
每季度對地下管井清理1次，撈起井內泥沙和懸浮物;每半年對地下管井徹底疏通1次，清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后達到目視管道內壁無明顯粘附物，井底無沉淀物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。
4、供水系統應急處理措施
⑴、遇有事故，及時搶修，一般情況下，限水、停水需在24小時前通知用戶。
⑵、檢查漏水的準確位置及所屬水質，例如沖側水或排水等，并在許可的能力下，立即設法制止漏水，如關上水掣。若不能制止時立即通知中央控制中心尋求增援。在支援人員到達前須盡量控制現場，防止范圍擴散。
⑶、觀察四周環境，漏水是否影響各項設備，如電力變壓器等。
⑷、利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水滲入升降機等設備，并需將升降機立即升上最高層。以免被水浸濕而使機件受損。
⑸、利用現有工具，設法清理現場。
⑹、如漏水可能影響日常操作、保養及申報保險等問題，須拍照片以作日后存檔及證明。
⑺、通知清潔、保潔人員清理現場積水，檢查受影響范圍，通知受影響單位。
⑻、日常巡視、檢查時，應留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時加以清理干凈，以免堵塞。
⑼、如該地區及建筑物曾經有水浸記錄，平日必須準備足夠沙包，作為爆水及雨季使用。
五、智能化系統管理方案
針對“ 白溝小商品商城 ”智能化系統的特點，結合本公司智能化系統管理的經驗，制定如下管理及維護方案：
1、建立設備運行及維護人員隊伍
由高素質的專業人員來使用和維護設備，設備的功能才能得到充分的發揮。我們將從公司現有的骨干中抽調專業人員負責設備運行及維護的生力軍，并邀請相關單位(該系統的設計、安裝單位)對所有技術人員進行強化培訓，確保每一位員工均能諳熟該系統并能正確使用和維護。
2、對客戶進行多種形式的培訓
客戶能否正確使用室內智能化系統，是減少誤報警及延長設備使用壽命的關鍵，我們將從第一個入住的客戶開始，通過盡可能詳細的使用操作指引、舉辦培訓班、上門指導等方式，讓所有客戶都能全面了解室內智能化系統的各種功能并熟練操作。
3、嚴格監控裝修及其它施工工程
首先，我們將對所有管理人員進行全面的培訓，讓每一位員工都能清楚知道隱蔽線路的具體位置。其次，我們將對所有的裝修進行嚴格監控，監管人員每天至少兩次到裝修現場查看，防止線路被破壞。
4、建立供應商檔案
我們將對所有的器件、配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等，并與供應商、制造商保持聯系，確保以最快的速度取得所需要的配件，并能跟蹤產品的換代，使該智能化系統得到及時的完善。
5、日常巡視及定期保養
日常的巡視檢查是及時發現缺陷的最佳途徑，而定期維護保養是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。
智能化系統的日常運行及維護
項目時間次數內容
閉路監控系統
攝像機每周一清潔除塵。 檢查外觀完好情況。
每季一線路整理。 檢查各視頻及音頻接頭。
每年一檢查各線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化。 線路標號是否清晰可見，合理編排線路，并檢修調整。 檢查云臺機械機構和電動元器件的工作情況。
計算機 和監視器每月一主機、顯示器及打印機清潔除塵。 檢測UPS工作情況是否正常。 檢查各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現象。
每半年一清潔主機內部灰塵。 數據整理與備份。 計算機數據整理、內部測試。
錄像機每周一清潔除塵。 檢查外觀是否完好。
錄像機每月一檢察錄制標準。 測試各功能鍵的工作情況。
每半年一檢測音頻和視頻接口，測試各項性能指標。
畫面分割器、切換器和AD主機每周一清潔除塵。 檢查外觀是否完好。 檢查連接線路的牢固程度。
每季一測試各功能鍵的工作情況。
每年一線路整理，功能測試。
防盜報警系統
控制器及紅 外線探測器每月一控制器清潔除塵。 測試紅外線探測器的工作情況。
半年一檢查各連接線路是否牢固、完好。
警笛和警燈每季一檢查報警系統警笛和警燈的工作情況。
停車場管理系統
停車場管理系統用計算機每季一主機、顯示器及打印機清潔除塵。 檢測UPS工作情況是否正常。 檢測連接接口。 內部數據整理和備份。
讀卡器 和控制器每周一清潔除塵。 讀卡器固定螺絲牢固。
每半年一檢測系統接口性能。 檢查電氣元件工作情況。
地感裝置每季一測試地感裝置的靈敏程度并根據測試結果靈活調節。
六、消防系統管理方案
為了保障物業業主、用戶的人身和財產安全，在物業的消防管理上，我們將貫徹“預防為主，防消結合”、“專業消防與義務消防相結合”的方針，以《中華人民共和國消防法》和北京市消防管理的法規、條例為準則，結合物業的結構和特點，開展消防設施管理工作。
1、消防機構的建立
2、消防設施安全崗位責任制
⑴、管理處經理負責設立消防設施管理機構，并指揮相關工作。
⑵、護管主管負責監督日常消防設施設備的維護保養，負責執行日常的消防管理工作、值班運行和義務消防隊的工作。
⑶、維修部負責對消防設施設備進行檢查、維護和故障排除。
⑷、消防監管員負責巡回檢查、器材管理、直觀設備設施的檢查、動火作業及相關檔案管理。
⑸、全體員工都是義務消防員，擔負防火、滅火義務。
3、消防設施器材的配備
⑴、管理處經理根據《中華人民共和國消防法》和《建筑防火規范》，配備相應的消防設施、設備、器材，并由消防主管具體負責。消防設施、器材由消防監管員登記在消防設施、器材登記表中。
⑵、結合物業具體情況以及設備運行情況，需要更新、改造、增補等較大項目，由護管主管提出提案，管理處經理審批后實施。
⑶、消防設施器材的管理由消防監管員負責檢查，主要項目有：消防栓、各種滅火器、防火門、各種標識等，并做好相應記錄。其中消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備每月巡查1次，看是否完好、齊全，發現設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉;噴淋管網水壓每日檢測1次，發現壓力不夠，馬上檢修排除故障;每年模擬火災操作1次，以熟悉操作和檢查消防監控設備。
4、消防設備日常管理
⑴、消防設備的運行由值班人員負責，消防運行是物業消防管理的主要環節，應保證24小時有人值班，并認真做好設備的監控等工作。
⑵、必須建立交接班制度，認真填寫消防設備運行記錄。
⑶、如發現設備運行出現故障，及時報告護管主管，護管主管現場確認后通知技術人員及時維修。
⑷、嚴格按照操作規程使用各系統設備。
⑸、按照《消防設備設施維護保養手冊》實施管理(略)。
發現火警的人員有義務迅速向消防隊報警并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統一指揮;消防監控室應保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監控箱表面無污漬;每日填寫工作記錄，建檔備查。
七、用戶報修、維修及回訪流程
1、房屋零修、急修回訪工作由客戶服務中心管理員負責。
2、維修項目回訪的主要內容包括：實地查看維修項目，向在維修現場的業主、用戶了解維修人員服務情況、征詢改進意見、核對收費情況、請被回訪人簽名。
3、管理員于每周五對本周所有的零修、急修項目進行回訪(安全設施維修兩天內完成回訪，漏水項目維修三天內完成回訪)，保證維修項目的回訪率達100%。
4、回訪可采用電話、信函、上門等方式。
5、對回訪中發現的問題，24小時內書面通知維修人員限期進行整改。
篇2：物業知識教材：房屋設備維修管理
物業知訓教材：房屋設備維修管理
一、房屋設備的保養與維修
為了保證設備的正常運作，必須對各種房屋設備進行保養與維修。
1.設備保養
房屋設備的保養是指物業管理企業主管部門和供電、供水、供氣等單位對設備所進行的常規性檢查、養護、維修等工作。通常采用三級保養制(即日常維護保養、一級保養和二級保養)。
(1)日常維護保養。是指設備操作人員所進行的經常性的保養工作。主要包括定期檢查、清潔保養；發現小故障及時排除，及時做好維護工作并進行必要記錄等。
(2)一級保養。是由設備操作人員與維修人員按計劃進行保養維修工作。主要包括對設備的某些局部進行解體清洗，按照設備磨損規律進行定期保養。
(3)二級保養。是指設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件，使設備達到完好狀態。
2.設備維修
房屋設備的維修是通過修復或更換零件、排除故障、恢復設備原有功能所進行的技術活動。房屋設備維修根據設備破損程度可分為：
(1)零星維修工程。是指對設備進行日常的保養、檢修及為排除運作故障而進行局部修理。
(2)中修工程。中修工程是指對設備進行正常的和定期全面檢修、對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備正常運轉。更換率為10%~30%左右。
(3)大修工程。是指對房屋設備定期進行全面檢修，對設備要進行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設備基本恢復原有性能，更換率一般不超過30%。
(4)設備更新和技術改造。設備更新和技術改造是指設備使用一定年限后，技術性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴重，需要更新設備，提高和改善技術性能。
(5)故障維修。通常是房屋設備在使用過程中發生突發性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設備恢復功能。
(6)設備維修日常工作。
3.房屋設備維修的特點
(1)設備投資大導致設備維修成本高。相對于房屋建筑本身而言，房屋設備的維修一次性投資大、成本高，因為房屋設備使用年限較短。一方面房屋設備因使用而發生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術進步，出現了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設備發生的無形損耗，導致其使用年限縮短，這種無形的和有形的損耗，都會引起房屋設備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設備一次性投資較大，因此，維修更新這種設備的成本就較高。
(2)維修技術要求高。由于房屋設備是在房屋建筑物內部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會直接影響設備在運行中的技術性能的正常發揮，因此，房屋設備維修技術的要求相當高。在設備維修管理中，必須要配備專業技術人員。在設備維修前，專業技術人員要認真閱讀有關設備的技術檔案和技術資料，建立房屋設備維修責任制。
(3)隨機性與計劃性相結合、集中維修與分散維修相結合。房屋設備因平時使用不當或其他突發事故等原因，往往是突然發生故障，這就使房屋設備的維修有很強的隨機性，事先很難確定故障究竟何時以何種程度發生。但房屋設備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設備的維修又有很強的計劃性，可以制定房屋設備維修更新計劃，有計劃地制定維修保養次序、期限和日期。此外，房屋設備日常的維護保養、零星維修和突發性搶修卻是分散進行的，而大修更新又往往是集中地按計劃進行的，因此，房屋設備的維修又具有集中維修與分散維修相結合的特點。
二、各類管理人員的崗位職責與管理制度
1.管理人員的崗位職責
(1)工程部經理。工程部經理是對機電設備進行管理、操作、保養、維修，保證設備正常進行的總負責人。其職責是：
①在公司經理的領導下，貫徹執行有關設備和能源管理方面的工作方針、政策、規章和制度；
②負責設備的使用、維護、保養、更換的整個過程中的管理工作，使設備始終處于良好工作狀態；
③組織擬定設備管理、操作、維修等規章制度和技術標準，并監督執行；
④組織、收集、編制各種設備的技術資料，做好設備的技術管理工作；
⑤組織編制各種設備的保養、檢修計劃，并進行預算，在公司經理批準后，組織人員實施；
⑥組織人力、物力，及時完成住戶提出的報修申請；
⑦組織全體工程部員工進行政治學習，樹立“業主至上，服務第一”的思想，進行技術業務學習，提高解決技術難題的能力。
(2)各專業技術負責人(工程師或技術員)。各專業技術負責人在部門經理領導下，負責所管轄的維修班組的技術、管理工作，并負責編制所分管的機電設備的保養、維修計劃、操作規程及有關資料，協助部門經理完成上級主管部門布置的工作。具體職責為：
①負責編制所管設備的年、季、月檢修計劃及相應的材料、工具準備的預算計劃，經工程部經理審批后負責組織計劃的落實實施，并負責技術把關和檢查；
②負責檢查所有分管設備的使用、維護和保養的情況，并解決有關技術問題，以保證設備經常處于良好的工作狀態；
③負責制定所管理設備的運行方案，督導操作工嚴格遵守崗位責任制，嚴格執行操作規程，以保證設備的正常運行；
④負責所管理設備的更新、改造計劃，以完善原設計和施工遺留的缺陷，使各項機電設備投入正常運轉，從而達到“安全、可靠、經濟、合理”的目標；
⑤組織調查、分析設備事故原因，提出處理意見及整改措施，以防止同類事故再次發生；
⑥具體負責培訓所管轄機電設備的檢修工、操作工的技術水平、工作能力；
⑦積極完成上級領導布置的其他任務。
(3)領班：
①負責本班所管轄設備的運作、維護養護工作，嚴格做到“三干凈”：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈；“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”：使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調整良好。
②以身作則，帶領并督促全班員工遵守崗位責任制、操作規程和公司制定的各項規章制度，及時完成上級下達的各項任務。
③負責本班的政治、業務學習，不斷提高自身素質，負責本班的日常工作安排。
④嚴格考核全體員工的出勤情況，不允許擅離職守做私活。
⑤負責制定本班設備的檢修計劃和備件計劃，報主管部門審核后組織實施。
(4)維修人員：
①按時上班，不得遲到早退，因故請假，需經上級部門批準；
②認真執行公司制定的各種設備維護規程；
③認真完成設備的日常巡檢工作，發現問題及時處理；
④定期對機電設備進行保養維護；
⑤認真完成公司安排的設備大檢修任務；
⑥正確、詳細填寫工作記錄、維修記錄，建立設備檔案；
⑦愛惜各種設備、工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認，嚴禁浪費；
⑧加強業務學習，認真鉆研設備維護技術，并樹立高度的責任心，端正工作態度。
(5)保管員：
①負責統計材料、工具和其他備件的庫存情況，根據庫存數量及其他使用部門提出的采購申請，填寫采購申請表，報送經理審批；
②負責材料、工具和其他設備備件的入庫驗收工作，保證產品品種、規格、數量、質量符合有關規定要求；
③負責庫房的保管工作，保證產品的安全和質量；
④負責材料、工具和其他設備備件的出庫工作；
⑤負責統計庫房材料的工作，按時報送財務部門；
⑥負責完成上級交辦的其他任務。
2.管理制度
(1)接管驗收制度。設備驗收工作是設備安裝或檢修停用后轉入使用的一個重要過程。搞好設備驗收工作，對以后的管理和使用有著重要的意義。設備接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收，而且還包括對維修后房屋設備的驗收，以及委托加工或購置的更新設備開箱驗收。
房屋設備的第一次驗收為初驗，對發現的問題應商定解決意見并確定復驗時間，對經復驗仍不合格的應限定解決期限。對設備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協議保修或賠款補償。這類協議必須是設備能用、不致出現重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協議等文件應保存好。
(2)預防性計劃維修保養制度。計劃維修保養制度是指為防止意外損壞而按照預定計劃進行一系列預防性設備點檢、養護、修理的組織措施和技術措施。主要包括：
①確定維修及保養工作的類別和內容，具體包括：日常及周保養內容；月維修保養內容；季度、半年、年度維修保養內容；大修理內容。
②設備維修、保養的要求。
③開展預防計劃維修保養工作的實施與監督。各設備維修部門每年應根據設備維修保養工作的內容和要求，研制預防性維修保養計劃，并分期分項下達給維修人員、使用人員實施，并進行監督和檢查。
④大修理計劃根據公司設備管理和維修合一的體制，應采取大修集中、維修分散的組織形式。
進行計劃維修保養的次序和期限是根據設備的作用、特點、規格與使用條件決定的。實行計劃性維修保養制度可以使房屋設備保持正常的工作能力，防止設備在使用過程中發生不應有的磨損、老化、腐蝕等現象，充分發揮設備潛力和使用效益，正確掌握設備狀況，提高設備運行效率；實行預防性維修保養制度，可以延長設備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質量；實行預防性維修保養制度，還可以保證房屋設備的安全運行，也是延長設備使用壽命、樹立物業管理企業良好形象的保證。
(3)值班制度。建立值班制度并嚴格執行，可以及時發現事故隱患并排除故障，從而保證設備安全、正常操作運行，其具體內容如下：
①值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時間及去向。
②根據操作規程及崗位責任制的要求，密切注意所管設備的運行情況并按規定做好有關記錄。
③如發生設備故障，而當班人一時不能處理，應按報告制度及時報告給有關人員。
④調度值班人員接到請修通知后，應及時通知有關班組，安排人員前往維修。
⑤所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。如需調班，必須報主管人員同意。就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班人員配合。
⑥值班人員應安排統一的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規定辦理請假手續。班長應落實好代班人員，保證崗位上有人工作。
(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施，其主要內容是：
交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準備工作，正點進行交班。交接班的準備工作有：查看運行記錄，介紹運行狀況和方式，設備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設備狀況等。
出現下列情況不得交班：
①在事故處理未完成或重大設備啟動或停機時；
②交接班準備工作未完成時；
③接班人員有醉酒現象或神志不清而未找到頂班人時。
交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。
(5)報告制度。建立報告制度可以讓物業公司經理、技術負責人和班組長及時了解設備的運行情況及設備維修管理情況，及時發現設備管理中存在的問題，以便及時解決。其具體內容有：
①下列情況報告班組長：
a.主要設備非正常操作的開停、調整及其他異常情況；
b.設備出現故障或停機檢修；
c.零部件更換及修理；
d.運行人員暫時離崗。
②下列情況報告技術負責人：
a.重要設備非正常操作的啟停、調整及其他異常情況；
b.采用新的運行方式；
c.重點設備發生故障或停機檢修；
d.重點零部件更換修理、加工和改造；
e.員工加班、調班、補休、請假；
f.與上級或外協單位聯系。
③下列情況報告經理：
a.重點設備發生故障或停機修理；
b.影響大廈運行的設備出現故障并需要立即檢修和施工；
c.系統運行方式的重大改變；
d.系統及主要設備的技術改造；
e.系統或設備的整改工程及外委施工；
f.技術骨干、班組長以上人員崗位調整及班組組織結構調整；
g.員工一天以上的請假，班組長以上的員工補休、換班。
(6)工具領用保管制度：
①個人領用工具品種根據工種發放，由員工申請部門經理批準，到倉庫辦理領用手續，工具由個人負責使用、保管。
②班組領用的公共工具品種，由各領班申請，部門經理批準后到倉庫領用，領用后由領班保管，班組交接班時，按交接班制度交接公用工具。
③工具發生丟失、損毀，由保管者說明原因，向部門經理報告。由于人為因素所造成的由責任人按工具價值賠償。
④工具因使用時間過長而發生磨損或毀壞，經部門經理批準可辦理報廢，保管人重新辦理領用手續。
除了上述設備管理制度外，還有工程設備請修制度，設備技術檔案資料保存管理制度，房屋設備更新、改造、調撥、增添、報廢規劃及審批制度，承租保管設備的責任制度和房屋設備清點盤點制度等一系列房屋設備管理制度體系，從而有效地實現專業化、制度化的房屋設備管理。
(7)設備操作維修安全規定：
①所有機電操作，維修人員必須嚴格執行國家有關安全操作規程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設備的安全運行，又要保證工作人員安全。
②新上崗、轉崗的機電維修人員必須經過技術培訓、考核，熟悉所轄樓宇的設備情況后，才能上崗工作。
③設備房應該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。
④工作人員進入設備房內嚴禁吸煙。
⑤非電氣工作人員未經允許，不得私自進入變、配電房。
⑥對于設備正常運行參數定時檢查記錄，如參數異常，必須及時處理。
⑦電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發生。
⑧熟悉掌握觸電急救方法及步驟。
3.培養一支“一專多能”的高素質維修管理隊伍
物業管理公司如何適應物業管理的科學化，設備維修管理人員的素質是最重要的因素。因此對設備維修管理人員要有明確的要求，應努力把他們培養成“精干”的“一專多能”的技術能手。
(1)技術人員要加強物業管理方面的知識學習，保證各種建筑設備正常運行。
住宅小區(大廈)人員相對集中，各種設施多，這就增加了設備管理的難度。為了更好地做好管理工作，設備管理人員和其他管理人員必須刻苦學習物業管理知識，熟知住宅小區(大廈)的物業情況和各項管理規定，在實際工作中加強管理意識，做到“勤察、多思、善斷”，對任何不規范使用設備的行為做到有效制止、糾正，發現設備不正常時，立即通知有關部門停機檢修，迅速查明原因。
(2)技術人員要“一專多能”，適應機電管理的需要。
住宅小區(大廈)內配套的機電設備很多，通常是24h運行，因此機電人員隨時要處理機電設備出現的故障。這些設施技術程度高、專業性強，需要不同的專業技術人員來承擔。在實際工作中，機電人員數量受到定編的限制，需要處理的事情又無定性，所以出現有時機電人員事情干不完，有時卻沒有多少工作做，造成工作量極不平衡。為了克服這一現象，必須實行“一專多能”的用人制度，所謂“一專多能”，就是機電維修人員以一項專業技術為主，培養多種技術職能，在工作中能“提得起、放得下”，勝任多種工作，使整個機電隊伍達到精干高效。值得注意的是，在采用“一專多能”的工作方式時，不可盲目強求，切忌無證上崗，造成不安全事故發生和其他損失。
(3)加強巡視檢查工作，保證機電設備完好運行。
住宅小區(大廈)內的機電設備分布零散，在機電人員編制有限的情況下，采用巡視檢查的方法來掌握其運行情況，是切實可行的。采用這種工作方法時，首先應將設備及區域進行劃分并分配到人，落實巡查內容。每周工程部主任組織管理人員、技術骨干巡視檢查一次，以督促、檢查落實情況，保證機電設備的完好率。
篇3：物業知識教材：房屋維修施工管理
物業知訓教材：房屋維修施工管理
一、房屋維修施工項目管理概述
房屋維修工程施工項目管理工作，是以維修施工生產活動為中心，貫穿于維修施工的全過程。房屋是不動產，是固定不變的實體，其式樣多、結構類型復雜，維修工程有特定的用戶與使用要求，故管理變異性大、困難多。為了高效、優質、低成本地完成維修項目的施工任務，提高維修工程施工的經濟效益，物業管理公司必須做好維修施工項目的管理工作。
1.維修施工項目管理概念
房屋維修施工項目管理，就是對完成維修建筑產品的施工全過程所進行的組織和管理。房屋維修施工過程是指從接受維修施工任務到工程交工驗收的全部過程。這個過程包括:簽訂房屋維修工程合同、施工組織與準備、施工調度與管理、質量管理與施工安全以及竣工交驗等。
房屋維修施工項目管理是針對房屋維修工程施工所進行的一系列組織與管理工作的總稱。由于房屋維修施工項目的特點，決定了房屋維修施工項目管理是一項綜合的、復雜的施工生產管理活動。一方面，它是直接從事房屋維修施工活動的維修施工企業生產管理中的重要組成部分;另一方面，它也是物業管理公司房屋維修管理的重要內容。
根據管理的主體不同，房屋維修施工項目管理可分為甲方的項目管理和乙方的項目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內容基本一致。
2.維修施工項目管理的主要任務
維修施工項目管理的主要任務是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財力，不斷更新維修技術，在保證質量及工期的前提下，提高勞動生產率，降低維修工程施工成本，增加盈利;在維修施工中，運用科學管理的方法與職能，對維修工程計劃、生產、技術、物資、勞力和財務進行業務管理，對維修工程質量、工程成本和進度進行合理、有效的控制。
3.維修施工項目管理的基本內客
房屋維修施工項目管理貫穿于整個施工階段，在施工全過程的不同階段，施工管理工作的重點和具體內容是不相同的。施工管理的實質應是對施工生產進行合理的計劃、組織、協調、控制和指揮。在施工中，人力組織得是否合理，物力是否得到了充分利用，財力用得是否得當，機械設備和勞動力搭配得是否合適，施工方案是否先進可靠等，都直接影響房屋維修的成效。所有這些，需要在施工過程中經過科學的安排、精密的計算和合理的組織管理，這些課題就構成了施工項目管理的全部內容。房屋維修施工項目管理的內容一般包括:
(1)落實維修任務，簽訂承包合同。
(2)在工程開工前，解決住戶臨時遷移，做到水、電、道路通暢，并安排大宗材料堆放，設備安置進場，確定施工方案等各項準備工作。
(3)組織均衡流水立體交叉施工，并對施工過程進行質量控制和全面協調工作。
(4)加強對維修現場的平面管理，合理利用空間，促進文明施工，創文明施工現場。
(5)做好參與項目施工的各方的協調工作并開展合同管理工作。
從以上內容看，房屋維修施工項目管理還包含企業的其他專業管理，如計劃、技術、質量、材料、機械、成本等管理內容。施工項目管理是綜合性的管理，它正是要運用這些專業管理方法對維修工程實施全過程的管理。
二、房屋維修施工準備工作
1.房屋維修施工準備工作的任務
施工準備系指維修工程開工前，甲、乙雙方在組織、技術、經濟、勞力和物資等方面，為保證工程順利開工而事先必須做好的一項綜合性的組織工作。維修工程應根據工程量的大小及工程的難易程度等具體情況分別編制施工組織設計(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工說明(小型工程)。
施工準備工作，是房屋維修工程組織施工和管理的重要內容。在工程開工前，必須有合理的施工準備期。施工準備工作的基本任務是掌握房屋維修工程的特點、進度要求，摸清施工的客觀條件;從技術、物資、人力和組織等方面為房屋維修工程施工創造一切必要的條件。認真細致地做好施工準備工作，對充分發揮人的積極因素，合理組織人力、物力，加快施工進度，提高房屋維修工程質量，節約資金和原材料等，都起著十分重要的作用。
實踐證明，凡是重視施工準備工作，開工前和施工中都能認真地、細致地為施工生產創造一切必要的條件，則該項維修工程就能夠順利完成;反之，忽視準備工作，倉促上馬，雖然有著加快工程進度的良好愿望，但是往往事與愿違，工程進行中缺東少西，延誤時間，浪費力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反過頭來，補做各項準備工作，這樣必然推遲工程進度，造成不應有的損失。
2.維修施工準備工作主要內容
維修施工組織準備工作的內容很多，其主要內容有以下幾個方面:
(1)對維修工程應摸清施工現場情況，包括電纜、電機以及煤氣、供暖、給排水等地下管網及其走向，并平整好現場;
(2)維修工程設計圖紙齊全;
(3)編制施工組織設計或施工方案獲得批準;
(4)材料、成品和半成品等構件，能陸續進入現場，確保連續施工;
(5)領取建筑施工執照;
(6)安置好需搬遷的住(用)戶，切斷或接通水、電源;
(7)落實資金和勞動力計劃。
3.維修工程施工組織設計
施工組織設計是全面安排施工的技術經濟文件，是指導施工的主要依據之一。正確編制和全面貫徹施工組織設計，是保證順利施工的首要條件，也是維修工程必不可少的組織措施。
(1)施工組織設計的主要任務。施工組織設計任務主要包括以下幾個方面:
①規定最合理的施工程序，保證以最短的工期完成維修工程，并按期投入使用;
②采用技術上先進、經濟上合理的施工方法和技術組織措施;
③選定最有效的施工機具和勞動組織;
④周密計算和安排人力、物力，保證均衡施工;
⑤制定正確的工程進度計劃，找出施工過程中的關鍵問題;
⑥對施工現場的平面和空間進行合理布置與管理等。
(2)施工組織設計內容。根據維修工程的不同規模和技術要求的差異，分別編制施工組織設計、一般工程施工方案或小型工程施工說明。施工組織設計或施工方案(施工說明)的內容一般包括以下幾個方面:
①工程概況。包括工程地點、面積、投資、維修工程內容、工期、主要工種工程量、材料設備及用戶搬遷時間等。
②單位工程進度計劃。
③施工任務的組織分工和安排，總包、分包的分工范圍，物業管理公司、維修施工單位和設計單位的三方協作關系。
④勞動力組織及需要量計劃。
⑤主要材料、預制品、施工機具需要量及舊料代用計劃。
⑥生產、生活臨時設施計劃。
⑦施工用水、用電、燃料的供應辦法。
⑧施工現場總平面圖，包括:標明應清理的現場障礙物、給定定位坐標、地下管網情況、水電源的接設、消防設備位置、現場材料的存放位置和道路設置。
⑨保證工程質量及安全生產的技術組織措施。
⑩各項技術經濟指標等。
三、施工階段管理工作
1.施工調度工作
由于維修工程施工的可變因素多，以及計劃工作不可能十分準確，在維修施工中總會出現不協調和新的不平衡。施工調度就是以工程施工進度計劃為依據，在整個施工過程中不斷求得勞動力、材料、機械與施工任務和進度要求之間的平衡，并解決好工種與專業之間銜接的綜合性協調工作。
施工調度工作，是及時平衡、解決矛盾、保證正常施工的手段。其主要任務為:
(1)經常檢查、督促施工計劃和工程合同的執行情況，進行人力、物力的平衡調度，促進施工生產活動的進行。
(2)組織好材料運輸，確保施工連續性，監督檢查工程質量、安全生產、勞動防護等情況，發現問題，找出原因、提出措施、限期改正。根據天氣預報，做好雨季施工工作。
2.施工現場管理
(1)施工現場經常性管理。施工現場管理是以施工組織設計、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據，在施工現場進行的各種管理活動。現場管理要指派專人負責，并貫穿到整個工程的始終。
維修工程施工現場管理工作的主要內容有:
①修建或利用各項臨時設施，安排好施工銜接及料具進退場，節約施工用地;
②按計劃拆除舊建筑，排除障礙物，清運渣土等;
③注意生產與住(用)戶安全，在拆除與翻修時，設立施工防護標志，處理好與毗鄰建筑物或構筑物的關系。
(2)施工現場材料管理。維修施工材料現場管理是指一個工程對象、一個施工現場的材料供應管理工作的全過程。現場材料管理是管好、用好材料的基本落腳點，是衡量維修施工企業管理水平和實現文明施工的重要標志。
維修施工現場材料管理的內容主要有:
①根據施工進度和場地大小，有計劃地組織建筑材料分期分批進場，以滿足工程連續施工的需要;
②按施工材料需用計劃，實行材料限額領料與核算制度，并做好現場材料的檢查、保管;
③加強現場平面管理，根據施工進度變化及時調整材料堆放位置;
④及時回收舊料、廢料，做好修舊利用;
⑤維修工程竣工后，及時清理現場，將剩余材料進行清點，并辦好轉、退料手續。
(3)施工現場機械設備管理。現場機械設備管理的目的就是要充分發揮機械的效率和機械化施工的優越性，更好地為生產服務。機械設備應貫徹預防為主、維修并重的原則。設備在使用過程中，要盡量避免發生故障，以免影響生產和人身安全。
(4)施工班組管理。施工班組管理的主要任務是積極采用科學的管理方法，學習和采用先進施工工藝和操作技術，優質低耗、均衡快速地完成維修任務。
3.施工安全管理
認真貫徹執行安全生產管理制度，是搞好房屋維修工作的一項重要措施。因此，要加強對安全生產工作的領導，建立健全安全生產管理制度，嚴格執行安全操作規程，確保安全施工。
安全檢查機構或人員必須認真執行安全生產的方針、政策、法令、條例，經常對現場作業進行安全檢查，并組織職工學習安全生產操作規程。生產活動中施工人員受到嚴重傷害的事故有物體打擊、高空墜落、機械傷害等。此外，由于施工方法不當，施工質量低劣，發生倒塌也會造成重大事故。為了預防這些事故的發生，施工單位的領導應經常對施工人員進行施工現場安全生產教育，包括進入現場必須戴安全帽;高空、懸空作業，無安全設備的，必須系好安全帶;高空作業時，不準往下亂拋材料、工具、垃圾等;各種電動機械設備，必須有有效的接地和安全防護裝置才能開動使用;各種機械設備，必須做到定機、定人;凡未經短期訓練的人員，嚴禁使用與玩弄機電設備;吊裝區域不得隨便入內，起吊時吊臂旋轉半徑范圍內不準有人停留和行走，警戒措施要做好。
四、房屋維修工程驗收
竣工交驗必須符合房屋竣工交驗的條件和質量評定標準，才能通知有關部門進行竣工驗收。合格簽證后才能交付使用。
1.工程交驗的具體條件
(1)符合維修設計或維修方案的全部要求，并全部完成合同中規定的各項工程內容。
(2)做到水通、電通、路通和建筑物周圍場地平整，供暖通風恢復正常運轉并具備使用功能。
(3)各種施工技術資料準備齊全。
①維修施工單位應根據各地城市建設的檔案管理的有關規定，對施工技術資料進行分類整理，裝訂成冊。一部分資料移交房產管理機構，一部分資料自留歸檔。
②竣工圖整理。凡按圖施工的工程應以原有施工圖作竣工圖，工程變更不大的可利用原有施工圖修正即可，對于變更較大的工程，必須重新繪制竣工圖。竣工圖必須加蓋竣工圖簽，經復核無誤，施工負責人簽字后方能歸檔。
2.房屋維修工程驗收的依據
(1)項目批準文件;
(2)工程合同;
(3)維修設計圖紙或維修方案說明;
(4)工程變更通知書;
(5)技術交底記錄或紀要;
(6)隱蔽工程驗收記錄;
(7)材料、構件檢驗及設備調試等資料。
3.維修工程質量交驗標準
(1)維修工程的分項、分部工程必須達到國家建設部頒發的《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》中規定的合格標準和合同規定的質量要求。
(2)維修工程中的主要項目，如鋼筋強度、水泥標號、混凝土工程和砌筑砂漿等，均應符合《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》中規定的全部要求。
(3)觀感質量評定得分合格率不低于95%。
4.一般大、中、翻修工程竣工交驗標準
(1)必須達到維修方案的全部要求，并完成合同規定的各項維修內容。
(2)維修工程的施工文件和技術資料準備齊全，裝訂成冊。
(3)所修的分部、分項工程必須達到《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》所規定的合格標準。
(4)觀感質量評定得分合格率不低于95%。維修單位通過自檢達到以上條件和標準后，才能通知房屋管理機構進行竣工交驗。
5.工程驗收組織
房屋管理機構在接到施工單位驗收通知后，應及時組織設計或方案制定人員、甲方代表、房屋管理技術負責人及施工單位進行交工驗收。按維修技術管理權限，大、中修項目及重大修建項目由各級房屋管理部門組織驗收。因施工質量不合格需返工時，應限期修復，經復驗合格辦理驗收簽證，并評定質量等級。
在工程驗收時，還應簽訂回訪保修協議，回訪保修期限，大、中修工程一般為半年，翻修工程為1年。