房屋維修管理

　　房屋維修管理是指物業(yè)管理部門(物業(yè)管理企業(yè))依法履行行政的管理職能，對所管的房屋進(jìn)行組織查驗，評定完損等級，擬定維修計劃，確定修繕項目，落實修理任務(wù)，檢查修繕工程質(zhì)量的活動。房屋修繕管理是物業(yè)管理企業(yè)的最重要工作之一。首先要加強(qiáng)對全體員工教育，樹立為業(yè)主(住戶)服務(wù) 意識z培養(yǎng) 登門百家 、住戶需要、服務(wù)上門的好作風(fēng)。房屋修繕管理要遵循 加強(qiáng)修繕和經(jīng)常養(yǎng)護(hù)，保證住用安全，恢復(fù)或保持房屋和設(shè)備的功能，延長使用年限 的工作方針。要定期對所管房屋進(jìn)行檢查、監(jiān)督、修繕。

　　修繕方案

　　針對房屋的損壞部位、損壞程度及原因，提出具體修繕內(nèi)容和技術(shù)措施。

　　修繕方案的確定，應(yīng)遵循下列基本原則：在工程查勘鑒定的基礎(chǔ)上進(jìn)行，同時考慮毗鄰房屋狀況及施工現(xiàn)場條件，應(yīng)修則修，能保留的盡量保留;修繕的標(biāo)準(zhǔn)、做法及用料與原房的質(zhì)量、式樣及使用年限相適應(yīng)，一般不低于原房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);做到與抗震設(shè)防、白蟻防治、預(yù)防火災(zāi)、抗洪防風(fēng)、防范雷擊相結(jié)合;對簡陋或居住條件差的房屋，在確保居住安全及財力、物力可能的條件下適當(dāng)改善居住條件;充分聽取用戶的正確意見，使方案更趨合理可行。

　　修繕方案的主要內(nèi)容包括:房屋損壞狀況及工程查勘鑒定結(jié)果;應(yīng)修繕的部位、數(shù)量及設(shè)計圖紙或方案說明;施工組織設(shè)計及安全技術(shù)措施;工程預(yù)算及經(jīng)濟(jì)分析等。

　　修繕工程施工方案

　　施工單位對一般修繕工程在施工前進(jìn)行的有關(guān)組織、進(jìn)度、現(xiàn)場管理等方面的計劃。其主要內(nèi)容有:工程概況;主要施工方法及保證工程質(zhì)量、生產(chǎn)安全、工料節(jié)約、冬雨季施工等方面的技術(shù)措施:單位工程進(jìn)度計劃;主要材料、勞動力、施工機(jī)具需要量和進(jìn)場計劃;施工平面圖及各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　修繕工程任務(wù)單

　　向生產(chǎn)班組下達(dá)的應(yīng)完成的工程項目及數(shù)量，包括工程的地點、性質(zhì)、施工單位、工程項目、數(shù)量、用工、用料計劃及對工程的安全、技術(shù)、工期、質(zhì)量要求。一個單位工程的工程任務(wù)單，可以一次下達(dá)，也可以按照工程部位分期下達(dá)，還可以按照不同工程分別下達(dá)。如在施工過程中，工程項目、數(shù)量有變化，應(yīng)再下達(dá)更改或補(bǔ)充內(nèi)容的任務(wù)單。

　　修繕工程技術(shù)交底

　　上級工程管理部門向施工隊組或有關(guān)職能部門，對工程的施工技術(shù)、施工方法、質(zhì)量要求、各項技術(shù)措施及要求，以及施工中安全生產(chǎn)等應(yīng)注意的事項和所做的明確說明和交待。安全技術(shù)交底有書面交底及口頭交底兩種形式，一般采用兩者相結(jié)合的方法進(jìn)行。

　　文明施工

　　是考核施工現(xiàn)場管理水平的內(nèi)容之一。要求施工現(xiàn)場布局合理、道路通暢、場容清潔、料具堆放整齊、安全消防設(shè)備齊全，并掛有工程名稱牌、施工單位名稱牌、現(xiàn)場負(fù)責(zé)人姓名牌及現(xiàn)場平面布置圖、工程進(jìn)度計劃表等，以便安全而有秩序地進(jìn)行施工，盡量減少對四周的干擾。

　　修繕工程施工現(xiàn)場管理

　　對修繕工程施工場地的布置使用及各項安排進(jìn)行的計劃、組織和控制活動。施工現(xiàn)場管理以施工組織設(shè)計、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據(jù)指派專人，自始至終負(fù)責(zé)到底的經(jīng)常性工作。其主要內(nèi)容是:修繕或利用各項臨時設(shè)施，組織安排施工銜接及料具進(jìn)出場，節(jié)約用地;按計劃拆除舊建筑，排除障礙物及清運(yùn)渣土;在拆除舊建筑時，處理好毗鄰建筑物和構(gòu)筑物的關(guān)系，做好施工防護(hù)標(biāo)志，注意生產(chǎn)與住用安全。

　　房屋修繕方針

　　指導(dǎo)房屋修繕工作發(fā)展的方向、目標(biāo)和原則。各個地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)針對現(xiàn)管房屋的狀況，城市發(fā)展規(guī)劃，修繕資金能力，制定每個階段修繕方針的具體內(nèi)容，使之突出重點，有現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

　　目前各物業(yè)管理企業(yè)確定房屋修繕方針的基本內(nèi)容有:加強(qiáng)維修養(yǎng)護(hù)房屋及設(shè)備確保使用安全和保持正常使用功能，為廣大用戶提供更好的服務(wù)。

　　房屋修繕原則

　　指導(dǎo)房屋修繕工作及確定工程做法的準(zhǔn)則。目前物業(yè)管理企業(yè)的修繕原則是:充分利用，經(jīng)濟(jì)合理，牢固實用。在制定修繕計劃時，要以加強(qiáng)維修為重點，避免房屋加速損耗，過早破壞;在確定修繕工程方案時，要充分利用原房中可以利用的部分，能修貝。修，避免不必要的大拆大改;在修繕施工中，節(jié)約用料，提高工效，確保工程質(zhì)量，以最少的消耗取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。飛實踐中，有的房屋維修工作者還提出 好房好修、壞房簡修、搶危補(bǔ)漏、按年輪修 和 有計劃地拆改建，適當(dāng)改善居住條件 的修理原則。總之，修繕原則必須從實際出發(fā)，符合我國國情，與當(dāng)前的國民經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)。

　　房屋修繕周期

　　根據(jù)房屋普查完好率鑒定記錄和歷年維修記錄的統(tǒng)計分析，了解房屋各項目損壞的規(guī)律，從而確定房損維修的期眼。民屋維修周期分為一般項目的維修周期和全項目或多項目損壞最佳綜合性大修周期。一般項目的損壞維修周期有:

　　(1)瓦屋面及外墻粉刷損壞決定于屋脊、凡水和外粉刷砂漿的強(qiáng)度和耐水性。目前一般使用水泥漿，可保持在15年左右。

　　(2)平屋面的損壞決定于防水層的材料和施工質(zhì)量以及水泥漿的強(qiáng)度，按目前瀝青油氈的防水層，可保持5~8年。

　　(3)瓦屋面和平屋面的計劃養(yǎng)護(hù)或中修可以3年一次。

　　(4)外門窗計劃檢修及油漆保養(yǎng)周期，可以5至6年一次。

　　(5)外墻粉刷計劃檢修周期，可以5年左右一次。

　　(6)水電設(shè)備計劃檢修周期，可以6至8年一次。

　　(7)室內(nèi)一般項目的計劃養(yǎng)護(hù)、檢修周期，可以6至8年一次。各類結(jié)構(gòu)房屋的維修周期:磚木結(jié)構(gòu)房屋12至15年;磚混結(jié)構(gòu)房屋15至20年;鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋20至25年。

　　房屋修繕范圍

　　按照租賃法或租賃合同規(guī)定，租賃雙方應(yīng)擔(dān)負(fù)的房屋修繕責(zé)任。目前房屋修善以保證居住安全和房屋正常使用為主。物業(yè)管理企業(yè)與用戶之間，一般以房屋破損原因劃分修繕責(zé)任。即房屋自然損壞或因自然災(zāi)害造成的損壞，其修繕由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé);因用戶使用不當(dāng)、私自拆改、超負(fù)荷過失引起的損壞，由用戶賠修;用戶提出的特殊修繕要求，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意后，除有協(xié)議規(guī)定外，其費用由用戶自理;市政污水管道及處理裝置，進(jìn)戶水表、電表之外的管道或線路，煤氣管道及灶具，人防設(shè)施等的修繕，由各專業(yè)管理部門負(fù)責(zé)。

　　房屋修繕計劃

　　在一段時間內(nèi)，對房屋修繕工作預(yù)先擬定的任務(wù)、步驟、投資、標(biāo)準(zhǔn)和辦法、范圍及要求。房屋修繕工作一般制定年度、季度、月度計劃、根提需要、有時亦有旬、周、日計劃，對特殊的房屋修繕，可按單位工程編排修繕計劃。在編制房屋修繕計劃時應(yīng)注意，根據(jù)房屋完損情況，分別輕、重、緩、急，優(yōu)先安排重點急需修繕項目，保證維修資金和材料的供用。要注意與城市規(guī)劃、道路交通，水、電及電訊工程計劃相結(jié)合。

　　房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)

　　指物業(yè)管理企業(yè)在確定房屋修繕項目及工程過程中應(yīng)遵守技術(shù)要求的準(zhǔn)則。城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒發(fā)的《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定中，把房屋按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件分成兩大等級，并根據(jù)兩個不同等級的要求制定相應(yīng)的修繕標(biāo)準(zhǔn)。一等房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)較高，二等房屋標(biāo)準(zhǔn)較低。在確定房屋的主體、裝修、樓地面、抹灰、油漆、粉飾、水、電、衛(wèi)、暖設(shè)備、金屬構(gòu)件及其他等級分項工程的做法時，應(yīng)按不的房屋提出不同的修繕要求。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)資金籌措情況以及本企業(yè)管轄的房屋實際情況制定實施細(xì)則。對修繕施工的工程質(zhì)量，必須按城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)試行的《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》中的規(guī)定執(zhí)行。

　　房屋修繕投資標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)所管房屋面積或修繕工程項目投入修繕資金的控制額。其表達(dá)方式有:

　　(1)按照所管房屋的建筑面積平均每平方米需投入的大修、中修、零修的修繕資金;

　　(2)按照工程項目，每平方米翻建、挑頂、綜合維修等按概、預(yù)算控制的修繕資金。

　　修繕工程預(yù)算造價

　　是對房屋進(jìn)行修繕?biāo)l(fā)生價值的貨幣表現(xiàn);它是由在房屋修繕時所消耗的社會必要勞動量來決定的。修繕工程預(yù)算費可以劃分為直接費、施工管理費、獨立費三部分。直接費是指直接耗用在修繕工程上的各種費用的總和。它由人工費、材料費和其他直接費組成。施工管理費是指施工單位組織施工和企業(yè)管理所需支付的管理費用。獨立費是指修繕施工中所發(fā)生的不包括在直接費和施工管理費范圍內(nèi)的須單獨計算的費用，以及施工單位應(yīng)攤?cè)撕吞崛〉馁M用。

　　修繕工程施工定額

　　指在正常的施工條件下，房屋修繕工程完成合格的單位工程項目所需要的人工、材料、機(jī)具設(shè)備及資金消耗的標(biāo)準(zhǔn)。它包括勞動定額、材料消耗定額及機(jī)器設(shè)備利用定額。施工定額是編制施工作業(yè)計劃，進(jìn)行工料分析和施工隊、組下達(dá)任務(wù)及隊、組進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)。

　　房屋修繕預(yù)算定額

　　是為完成單位工程勞動工時，機(jī)械臺班、材料消耗數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)，是確定修繕費用的主要依據(jù)。預(yù)算定額應(yīng)代表大多數(shù)企業(yè)能夠達(dá)到或超過的平均先進(jìn)水平。

　　房屋修繕預(yù)、決算

　　是以某一修繕工程為對象，依據(jù)該地區(qū)的單位估價表逐一計算，加上規(guī)定收取的間接費、獨立費等而得出的全部工程費用。其中，預(yù)算是編制修繕計劃，比較修繕方案是否經(jīng)濟(jì)合理、工程撥款和施工單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù);決算是最終確定工程費用，核定固定資產(chǎn)、考核投資效果的依據(jù)。

　　工程預(yù)算的編制

　　應(yīng)根據(jù)已經(jīng)審查批準(zhǔn)的修繕施工圖或修繕方案進(jìn)行，其編制要點包括以下幾點:

　　(l)熟悉施工圖紙、修繕內(nèi)容，全面了解房屋的結(jié)構(gòu)和特征;

　　(2)深入現(xiàn)場，認(rèn)真查勘施工條件，擬定實施方案;

　　(3)工程量是編制工程預(yù)算的原始數(shù)據(jù)，必須正確計算，并按照定額中的有關(guān)規(guī)定及工程量計算規(guī)則，按分部、分項計算，做到不重算、不漏算;

　　(4)正確套用定額或單位估價表，做到工程名稱、內(nèi)容、計量單位與定額相符;

　　(5)嚴(yán)格執(zhí)行主管部門批準(zhǔn)頒布的有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，按施工的性質(zhì)、等級計取施工管理費和其他費;

　　(6)做好各單項工程的工料分析，把各項工程按照定額規(guī)定所應(yīng)消耗的勞動力、材料(含成品、半成品)、機(jī)械臺班等分別計算，并進(jìn)行匯總。

　　工程決算的編制

　　單位工程竣工后，按照編制工程預(yù)算的方法，以實際完成的工程量逐項進(jìn)行調(diào)整計算。編制工程決算應(yīng)注意以下幾點:

　　(1)管房單位與施工單位應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，本著實事求是的精神，匯總施工過程中的原始資料，深入現(xiàn)場進(jìn)行核定，互相配合辦理好竣工決算;

　　(2)編制竣工決算時，應(yīng)以下列資料為依據(jù):工程竣工驗收單和竣工報告，工程合同;經(jīng)批準(zhǔn)的工程預(yù)算z雙方協(xié)定的臨時定額;預(yù)算外費用及工程變更的鑒證;材料設(shè)備及其他費用的調(diào)整依據(jù)及有關(guān)定額費用調(diào)整的補(bǔ)充規(guī)定;隱蔽工程驗收記錄。

　　工程費用

　　由直接費、施工管理費、獨立費和法定利潤四部分組成。

　　直接費

　　直接用于房屋修繕工程的有關(guān)費用，包括人工費、材料費、施工機(jī)械費和其他直接費四個部分。

　　人工費

　　指直接從事施工的工人(包括現(xiàn)場水平垂直運(yùn)輸?shù)容o助工人)和輔助生產(chǎn)工人(制作構(gòu)件等工人)的基本工資、附加工資和工資性津貼。

　　材料費

　　指為完成房屋修繕工程所耗用的材料、構(gòu)件、配件和半成品的價值以及周轉(zhuǎn)性材料(如腳手架、模板、臨時支撐)的攤銷費。它是工程直接費用的主要組成部分。

　　施工機(jī)械臺班費

　　費用以8小時為一 臺班 計算。每一臺班所必須超用的人工構(gòu)件和應(yīng)分?jǐn)偟馁M用即為一個機(jī)械臺班的單價，其費用由以下兩部分構(gòu)成：

　　(1)不因施工地點和條件不同而發(fā)生變化的不變費用，主要包括折舊費，大修折舊費，經(jīng)常修理費，替換設(shè)備、工具及附加費，潤滑及擦拭材料費，安裝拆卸及輔助設(shè)施費，機(jī)械場外運(yùn)輸費和機(jī)械保養(yǎng)費八項。

　　(2)在施工運(yùn)輸時常因施工地點和條件的變化而變化的可變費用，包括機(jī)上操作工人的人工費用，動力燃料費(電力、固體或液體燃料費)，養(yǎng)路費(按當(dāng)時的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算)。

　　其他直接費

　　指預(yù)算定額以外為滿足施工需要所發(fā)生的水電以及舊房拆除、舊料回收、廢土外運(yùn)、冬雨季施工等費用，以及由于修繕工程場地狹小所發(fā)生的材料二次搬運(yùn)費。

　　房屋修繕定額管理

　　房屋修繕定額管理是房屋修繕的主要生產(chǎn)管理環(huán)節(jié)。運(yùn)用定額，正確地編制工程預(yù)、決算，是房屋修繕管理中合理確定工程造價、控制修繕費用、提高投資效益的必要條件，也是房產(chǎn)經(jīng)營管理單位和修繕施工單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)。

　　生產(chǎn)工日

　　計算工人勞動量的時間單位，即工人在輪班內(nèi)直接生產(chǎn)工程產(chǎn)品的工日。

　　非生產(chǎn)工日

　　工人在輪班內(nèi)，不直接用于生產(chǎn)工程產(chǎn)品的工日。

　　直接生產(chǎn)工

　　在房屋修繕中從事直接生產(chǎn)工程產(chǎn)品的人員。如瓦工、木工、油漆工、機(jī)械吊裝工等。

　　輔助生產(chǎn)工

　　在房屋修繕中從事間接生產(chǎn)工程產(chǎn)品的人員。如構(gòu)件預(yù)制、材料加工、機(jī)具修造以及運(yùn)輸、水電、技術(shù)革新等人員。

　　間接生產(chǎn)工

　　為生產(chǎn)工程產(chǎn)品而服務(wù)的后勤人員。如炊事、警衛(wèi)、燒茶爐、傳達(dá)通訊等人員。

　　修繕工程勞動管理

　　對有關(guān)房屋修繕工程中，使用勞動力方面的計劃與組織工作。其內(nèi)容包括:建立健全勞動管理機(jī)構(gòu)和制度;勞動分工與協(xié)作，定員與定額;勞動力的分配與使用，補(bǔ)充與退休;勞動過程中的輪班、工作交接及其組織;工資獎勵，職工生活福利，勞動保護(hù)，勞動競賽，勞動紀(jì)律及職工文化技術(shù)教育、培訓(xùn)和考核等。它的作用是合理安排勞動力，充分利用勞動時間使勞動者更好地與生產(chǎn)資料相結(jié)合，保證安全生產(chǎn)，調(diào)動職工生產(chǎn)積極性，提高勞動生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步促進(jìn)生產(chǎn)的發(fā)展。

　　修繕工程統(tǒng)計報表

　　用數(shù)字概括地、系統(tǒng)地反映某個時期房屋修繕工程完成情況及結(jié)果的表格。修繕工程統(tǒng)計報表的主要內(nèi)容是房屋修繕工作量、工程量及各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的統(tǒng)計匯總。報表形式一般為月報、季報、年報，必要時可增加旬報、周報、日報。任何正式統(tǒng)計報表均應(yīng)由有關(guān)部門批準(zhǔn)，按時準(zhǔn)確地填報。依照統(tǒng)計報表反映的數(shù)字，可掌握本時期任務(wù)完成情況，為決策下步工作計劃提供資料。統(tǒng)計報表應(yīng)有連續(xù)性，要妥善保存。

　　房屋修繕計劃管理

　　指物業(yè)管理企業(yè)對有關(guān)房屋修繕工作的內(nèi)容、步驟和投資方面的安排、組織和控制的活動。它的主要內(nèi)容包括:建立健全計劃管理機(jī)構(gòu)和工作制度;明確各級管理人員的職責(zé);保證修繕工作在預(yù)先擬定的內(nèi)容步驟和投資標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)進(jìn)行;嚴(yán)格控制投資標(biāo)準(zhǔn)，合理安排人力、物力和財力，并在執(zhí)行計劃中給予調(diào)節(jié)和綜合平衡等。計劃管理的作用是保證房屋修繕的方針、原則和標(biāo)準(zhǔn)的實施，全面完成修繕任務(wù)及其各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。

　　修繕施工管理

　　指修繕施工單位從承接房屋修繕工程施工任務(wù)到竣工驗收過程進(jìn)行計劃、組織、施工、調(diào)度、技術(shù)交底和材料、構(gòu)件檢試等方面的活動。它的內(nèi)容主要有:建立健全施工管理機(jī)構(gòu)和制度;明確各級管理人員的職責(zé);貫徹修繕方針、修繕原則;嚴(yán)格掌握房屋修繕的范圍和標(biāo)準(zhǔn);按照國家和上級頒發(fā)的規(guī)范、規(guī)程、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程和設(shè)計圖紙的要求精心施工;合理安排勞動組織;加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理;開展以提高工程質(zhì)量為中心的創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程活動等。它的作用是保證房屋修繕工程優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)、低消耗、安全生產(chǎn)和文明施工、提高社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒發(fā)的《房屋修繕工程施工管理規(guī)定》的規(guī)定，修繕施工單位在承接任務(wù)后，按照最佳經(jīng)濟(jì)流程的要求，自行編制并實施工程施工綜合進(jìn)度計劃。在編制工程施工綜合進(jìn)度計劃時，對經(jīng)營管理單位提出的有特殊時限要求的工程，應(yīng)優(yōu)先安排施工。在工程開工前，應(yīng)熟悉修繕設(shè)計或修繕方案，并參與經(jīng)營管理單位組織的技術(shù)交底和圖紙評審，并將在審查中提出的問題、解決的措施等，做好會議記錄或紀(jì)要。應(yīng)分別設(shè)立質(zhì)量及安全監(jiān)督、檢查機(jī)構(gòu)、分別配備質(zhì)量及安全檢查人員。工程完工后，要根據(jù)《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》評定質(zhì)量等級，進(jìn)行竣工交驗，不合格的不準(zhǔn)交工。

　　房屋修繕技術(shù)管理

　　指物業(yè)管理企業(yè)和維修施工單位，對破損房屋進(jìn)行查勘鑒定、修建等技術(shù)方面的計劃、組織和控制的活動。它的內(nèi)容包括:建立健全技術(shù)管理機(jī)構(gòu)和制度，明確責(zé)任制;實施國家有關(guān)技術(shù)政策和上級頒發(fā)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范及各項技術(shù)管理制度;解決設(shè)計、施工、房屋鑒定、操作方法、工程質(zhì)量等技術(shù)問題以及技術(shù)革新、技術(shù)改造、技術(shù)培訓(xùn)和建立房屋技術(shù)檔案等。它的作用是使房屋修建技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)驗合理。城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒發(fā)的《房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定》、《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋修繕工程施工管理規(guī)定》、《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》是房屋修建技術(shù)管理工作的主要法律依據(jù)。

　　房屋修繕質(zhì)量管理

　　指物業(yè)管理企業(yè)及房屋修繕施工單位，為保證和提高房 屋修繕質(zhì)量，對修繕工程進(jìn)行監(jiān)督、檢查和驗收的活動。其主要內(nèi)容有:建立健全質(zhì)量管理與監(jiān)督系統(tǒng);確保維修工程質(zhì)量管理方法和驗收標(biāo)準(zhǔn)的實施消除產(chǎn)生不合格工程項目的隱患;開展以預(yù)防為主的質(zhì)量檢查、監(jiān)督活動;確保修繕工程質(zhì)量，處理質(zhì)量事故，其目的是用最經(jīng)濟(jì)的辦法，提高房屋修繕工程質(zhì)量，其方法是全體人員參加管理與革新生產(chǎn)技術(shù)結(jié)合起來。城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒發(fā)的《房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定》、《房屋修繕工程施工管理規(guī)定》、《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》是房屋修繕質(zhì)量管理的主要法律依據(jù)。

　　房屋維修工程質(zhì)量合格率

　　指房屋維修工程質(zhì)量達(dá)到合格品標(biāo)準(zhǔn)的單位，工程占全部已竣工單位工程的百分比。其計算方法有兩種:

　　(1)房屋維修工程質(zhì)量合格率=

　　(2)房屋維修工程質(zhì)量合格率=

　　房屋維修工程質(zhì)量優(yōu)質(zhì)率

　　工程質(zhì)量達(dá)到優(yōu)質(zhì)品標(biāo)準(zhǔn)的單位工程，占全部竣工驗收單位工程的百分比。同 工程質(zhì)量合格品率 一樣，計量單位有兩種。其計算公式為:

　　(1)工程質(zhì)量優(yōu)質(zhì)品率=

　　(2)工程質(zhì)量優(yōu)質(zhì)品率=

　　小修服務(wù)及時率

　　某個時期內(nèi)，在規(guī)定的時間里修理完畢的小修工程件數(shù)，占規(guī)定時間里應(yīng)修小修工程全部件數(shù)的百分比。它是考核小修服務(wù)水平的指標(biāo)之一。其計算公式為:

　　小修及時率=

　　修繕工程機(jī)具設(shè)備管理

　　對有關(guān)房屋修繕機(jī)具設(shè)備的計劃、選擇、評價、使用、保養(yǎng)、維修、檢查、改造和更新工作的總稱。其主要內(nèi)容包括:建立健全機(jī)具設(shè)備管理機(jī)構(gòu)和工作制度;機(jī)具設(shè)備的驗收、保管、調(diào)撥、報廢等日常管理工作;合理選擇使用設(shè)備，經(jīng)常監(jiān)督維修保養(yǎng)，提高設(shè)備利用率;進(jìn)行設(shè)備的更新、改造等工作。它的作用是，使機(jī)具設(shè)備經(jīng)常處于完好狀態(tài)，充分發(fā)揮其效能，提高修結(jié)利用率，以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

　　年度房屋修繕計劃的編制

　　年度房屋修繕計劃是全年修繕工作的方向和目標(biāo)。正確制定年度修繕計劃，是搞好全年房屋維修養(yǎng)護(hù)，提高管理水平，取得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，完成全年修繕任務(wù)首要的一步。

　　季度房屋修繕計劃的編制

　　根據(jù)年度計劃，按照均衡生產(chǎn)的原則，并結(jié)合季節(jié)特點，編制季度計劃。季度計劃要保證年度計劃的完成。

　　月度房屋修繕計劃的編制

　　在充分保證季度計劃完成的前提下，根據(jù)季度項目計劃中各項工程準(zhǔn)備情況及房屋完損情況，按輕、重、緩、急原則編制月度計劃。月度計劃主要是編制具體工程項目計劃，由于房產(chǎn)部門修繕工程的特殊性，月度計劃可做調(diào)整，但必須保證季度計劃的完成。

　　房屋技術(shù)檔案管理

　　為使房屋技術(shù)檔案資料完整、準(zhǔn)確、使用方便、更好地發(fā)揮作用而進(jìn)行的資料收集、整理、更補(bǔ)、使用、保存等工作。房屋技術(shù)檔案應(yīng)有專人管理，隨著房屋狀況變化而不斷地更改、補(bǔ)充，使其能準(zhǔn)確地反映房屋的技術(shù)面貌。

　　修繕工程監(jiān)理

　　較大翻修工程，特殊、大型、復(fù)雜的大修工程等可以采用工程監(jiān)理。修繕工程監(jiān)理是對房產(chǎn)經(jīng)營管理單位，在修繕施工管理中的技術(shù)活動進(jìn)行監(jiān)督管理，是對房屋修繕工程的施工方案、工程量、材料質(zhì)量、工程進(jìn)度和工程造價等進(jìn)行的全面監(jiān)督，要求符合國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)和工程合同的規(guī)定。

　　修繕工程監(jiān)理內(nèi)容

　　修繕工程監(jiān)理內(nèi)容通常如下:

　　(1)在工程查勘的基礎(chǔ)上，對修繕工程提出具體意見，進(jìn)行方案的比較和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，評選和審定修繕設(shè)計或修繕方案。

　　(2)負(fù)責(zé)對修繕工程預(yù)算進(jìn)行審查核定。

　　(3)凡有條件實行招標(biāo)的修繕工程，均應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)，并對投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查。

　　(4)工程開工前，經(jīng)營管理單位必須對修繕施工單位進(jìn)行書面技術(shù)交底，以便在施工中進(jìn)行監(jiān)理。

　　(5)審查施工計劃方案，及時了解工程進(jìn)度，監(jiān)督施工按計劃執(zhí)行。

　　(6)對修繕施工單位現(xiàn)場使用建筑材料的品種、規(guī)格和質(zhì)量進(jìn)行檢驗或抽樣試驗，并進(jìn)行監(jiān)督使用。

　　(7)對現(xiàn)場使用的成品、半成品、預(yù)制構(gòu)件和外構(gòu)件的規(guī)格、質(zhì)量進(jìn)行驗收。

　　(8)負(fù)責(zé)對混凝土工程，混凝土預(yù)制構(gòu)件和砌筑砂漿試塊的監(jiān)制，并對兩塊試壓報告進(jìn)行審查。

　　(9)審查工程技術(shù)變更，會同設(shè)計單位或修繕技術(shù)部門辦理工程變更手續(xù)。

　　(10)根據(jù)《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗與評定標(biāo)準(zhǔn)》，對隱蔽工程、分部工程進(jìn)行驗收鑒定。

　　(11)檢查、監(jiān)督工程質(zhì)量，并對工程進(jìn)行最終審查、鑒定和簽證。

　　(12)督促施工單位對工程合同、現(xiàn)場施工記錄、質(zhì)量事故處理情況、竣工圖等文件和技術(shù)資料的整理和建檔，以供日后備查。

　　承重結(jié)構(gòu)的修繕

　　是指對房屋的基礎(chǔ)、梁、柱、承重墻以及樓房蓋的基層等主要受力部位進(jìn)行的修繕。

　　非承重結(jié)構(gòu)的修繕

　　指對房屋的門窗、墻皮、非承重墻、地面、頂棚、上下水道及附屬設(shè)施等部位進(jìn)行的修繕。

篇2：物業(yè)知識教材：房屋設(shè)備維修管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋設(shè)備維修管理

　　一、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修

　　為了保證設(shè)備的正常運(yùn)作，必須對各種房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修。

　　1.設(shè)備保養(yǎng)

　　房屋設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、維修等工作。通常采用三級保養(yǎng)制(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng))。

　　(1)日常維護(hù)保養(yǎng)。是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，及時做好維護(hù)工作并進(jìn)行必要記錄等。

　　(2)一級保養(yǎng)。是由設(shè)備操作人員與維修人員按計劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設(shè)備的某些局部進(jìn)行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。

　　(3)二級保養(yǎng)。是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備達(dá)到完好狀態(tài)。

　　2.設(shè)備維修

　　房屋設(shè)備的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動。房屋設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為：

　　(1)零星維修工程。是指對設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)作故障而進(jìn)行局部修理。

　　(2)中修工程。中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期全面檢修、對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更換率為10%~30%左右。

　　(3)大修工程。是指對房屋設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修，對設(shè)備要進(jìn)行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能，更換率一般不超過30%。

　　(4)設(shè)備更新和技術(shù)改造。設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴(yán)重，需要更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。

　　(5)故障維修。通常是房屋設(shè)備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設(shè)備恢復(fù)功能。

　　(6)設(shè)備維修日常工作。

　　3.房屋設(shè)備維修的特點

　　(1)設(shè)備投資大導(dǎo)致設(shè)備維修成本高。相對于房屋建筑本身而言，房屋設(shè)備的維修一次性投資大、成本高，因為房屋設(shè)備使用年限較短。一方面房屋設(shè)備因使用而發(fā)生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設(shè)備發(fā)生的無形損耗，導(dǎo)致其使用年限縮短，這種無形的和有形的損耗，都會引起房屋設(shè)備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設(shè)備一次性投資較大，因此，維修更新這種設(shè)備的成本就較高。

　　(2)維修技術(shù)要求高。由于房屋設(shè)備是在房屋建筑物內(nèi)部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會直接影響設(shè)備在運(yùn)行中的技術(shù)性能的正常發(fā)揮，因此，房屋設(shè)備維修技術(shù)的要求相當(dāng)高。在設(shè)備維修管理中，必須要配備專業(yè)技術(shù)人員。在設(shè)備維修前，專業(yè)技術(shù)人員要認(rèn)真閱讀有關(guān)設(shè)備的技術(shù)檔案和技術(shù)資料，建立房屋設(shè)備維修責(zé)任制。

　　(3)隨機(jī)性與計劃性相結(jié)合、集中維修與分散維修相結(jié)合。房屋設(shè)備因平時使用不當(dāng)或其他突發(fā)事故等原因，往往是突然發(fā)生故障，這就使房屋設(shè)備的維修有很強(qiáng)的隨機(jī)性，事先很難確定故障究竟何時以何種程度發(fā)生。但房屋設(shè)備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設(shè)備的維修又有很強(qiáng)的計劃性，可以制定房屋設(shè)備維修更新計劃，有計劃地制定維修保養(yǎng)次序、期限和日期。此外，房屋設(shè)備日常的維護(hù)保養(yǎng)、零星維修和突發(fā)性搶修卻是分散進(jìn)行的，而大修更新又往往是集中地按計劃進(jìn)行的，因此，房屋設(shè)備的維修又具有集中維修與分散維修相結(jié)合的特點。

　　二、各類管理人員的崗位職責(zé)與管理制度

　　1.管理人員的崗位職責(zé)

　　(1)工程部經(jīng)理。工程部經(jīng)理是對機(jī)電設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設(shè)備正常進(jìn)行的總負(fù)責(zé)人。其職責(zé)是：

　　①在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度；

　　②負(fù)責(zé)設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、更換的整個過程中的管理工作，使設(shè)備始終處于良好工作狀態(tài)；

　　③組織擬定設(shè)備管理、操作、維修等規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行；

　　④組織、收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作；

　　⑤組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計劃，并進(jìn)行預(yù)算，在公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，組織人員實施；

　　⑥組織人力、物力，及時完成住戶提出的報修申請；

　　⑦組織全體工程部員工進(jìn)行政治學(xué)習(xí)，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想，進(jìn)行技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高解決技術(shù)難題的能力。

　　(2)各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人(工程師或技術(shù)員)。各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。具體職責(zé)為：

　　①負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備的預(yù)算計劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計劃的落實實施，并負(fù)責(zé)技術(shù)把關(guān)和檢查；

　　②負(fù)責(zé)檢查所有分管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)的情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)；

　　③負(fù)責(zé)制定所管理設(shè)備的運(yùn)行方案，督導(dǎo)操作工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，以保證設(shè)備的正常運(yùn)行；

　　④負(fù)責(zé)所管理設(shè)備的更新、改造計劃，以完善原設(shè)計和施工遺留的缺陷，使各項機(jī)電設(shè)備投入正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的目標(biāo)；

　　⑤組織調(diào)查、分析設(shè)備事故原因，提出處理意見及整改措施，以防止同類事故再次發(fā)生；

　　⑥具體負(fù)責(zé)培訓(xùn)所管轄機(jī)電設(shè)備的檢修工、操作工的技術(shù)水平、工作能力；

　　⑦積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。

　　(3)領(lǐng)班：

　　①負(fù)責(zé)本班所管轄設(shè)備的運(yùn)作、維護(hù)養(yǎng)護(hù)工作，嚴(yán)格做到“三干凈”：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場所干凈；“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”：使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調(diào)整良好。

　　②以身作則，帶領(lǐng)并督促全班員工遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和公司制定的各項規(guī)章制度，及時完成上級下達(dá)的各項任務(wù)。

　　③負(fù)責(zé)本班的政治、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高自身素質(zhì)，負(fù)責(zé)本班的日常工作安排。

　　④嚴(yán)格考核全體員工的出勤情況，不允許擅離職守做私活。

　　⑤負(fù)責(zé)制定本班設(shè)備的檢修計劃和備件計劃，報主管部門審核后組織實施。

　　(4)維修人員：

　　①按時上班，不得遲到早退，因故請假，需經(jīng)上級部門批準(zhǔn)；

　　②認(rèn)真執(zhí)行公司制定的各種設(shè)備維護(hù)規(guī)程；

　　③認(rèn)真完成設(shè)備的日常巡檢工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；

　　④定期對機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)；

　　⑤認(rèn)真完成公司安排的設(shè)備大檢修任務(wù)；

　　⑥正確、詳細(xì)填寫工作記錄、維修記錄，建立設(shè)備檔案；

　　⑦愛惜各種設(shè)備、工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認(rèn)，嚴(yán)禁浪費；

　　⑧加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，認(rèn)真鉆研設(shè)備維護(hù)技術(shù)，并樹立高度的責(zé)任心，端正工作態(tài)度。

　　(5)保管員：

　　①負(fù)責(zé)統(tǒng)計材料、工具和其他備件的庫存情況，根據(jù)庫存數(shù)量及其他使用部門提出的采購申請，填寫采購申請表，報送經(jīng)理審批；

　　②負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的入庫驗收工作，保證產(chǎn)品品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量符合有關(guān)規(guī)定要求；

　　③負(fù)責(zé)庫房的保管工作，保證產(chǎn)品的安全和質(zhì)量；

　　④負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的出庫工作；

　　⑤負(fù)責(zé)統(tǒng)計庫房材料的工作，按時報送財務(wù)部門；

　　⑥負(fù)責(zé)完成上級交辦的其他任務(wù)。

　　2.管理制度

　　(1)接管驗收制度。設(shè)備驗收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個重要過程。搞好設(shè)備驗收工作，對以后的管理和使用有著重要的意義。設(shè)備接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗收，而且還包括對維修后房屋設(shè)備的驗收，以及委托加工或購置的更新設(shè)備開箱驗收。

　　房屋設(shè)備的第一次驗收為初驗，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見并確定復(fù)驗時間，對經(jīng)復(fù)驗仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能用、不致出現(xiàn)重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。

　　(2)預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度。計劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預(yù)定計劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備點檢、養(yǎng)護(hù)、修理的組織措施和技術(shù)措施。主要包括：

　　①確定維修及保養(yǎng)工作的類別和內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容；季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容。

　　②設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求。

　　③開展預(yù)防計劃維修保養(yǎng)工作的實施與監(jiān)督。各設(shè)備維修部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，研制預(yù)防性維修保養(yǎng)計劃，并分期分項下達(dá)給維修人員、使用人員實施，并進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

　　④大修理計劃根據(jù)公司設(shè)備管理和維修合一的體制，應(yīng)采取大修集中、維修分散的組織形式。

　　進(jìn)行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特點、規(guī)格與使用條件決定的。實行計劃性維修保養(yǎng)制度可以使房屋設(shè)備保持正常的工作能力，防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等現(xiàn)象，充分發(fā)揮設(shè)備潛力和使用效益，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運(yùn)行效率；實行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量；實行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，還可以保證房屋設(shè)備的安全運(yùn)行，也是延長設(shè)備使用壽命、樹立物業(yè)管理企業(yè)良好形象的保證。

　　(3)值班制度。建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而保證設(shè)備安全、正常操作運(yùn)行，其具體內(nèi)容如下：

　　①值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時間及去向。

　　②根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注意所管設(shè)備的運(yùn)行情況并按規(guī)定做好有關(guān)記錄。

　　③如發(fā)生設(shè)備故障，而當(dāng)班人一時不能處理，應(yīng)按報告制度及時報告給有關(guān)人員。

　　④調(diào)度值班人員接到請修通知后，應(yīng)及時通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。

　　⑤所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。如需調(diào)班，必須報主管人員同意。就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班人員配合。

　　⑥值班人員應(yīng)安排統(tǒng)一的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)。班長應(yīng)落實好代班人員，保證崗位上有人工作。

　　(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施，其主要內(nèi)容是：

　　交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準(zhǔn)備工作，正點進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作有：查看運(yùn)行記錄，介紹運(yùn)行狀況和方式，設(shè)備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。

　　出現(xiàn)下列情況不得交班：

　　①在事故處理未完成或重大設(shè)備啟動或停機(jī)時；

　　②交接班準(zhǔn)備工作未完成時；

　　③接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到頂班人時。

　　交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。

　　(5)報告制度。建立報告制度可以讓物業(yè)公司經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人和班組長及時了解設(shè)備的運(yùn)行情況及設(shè)備維修管理情況，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，以便及時解決。其具體內(nèi)容有：

　　①下列情況報告班組長：

　　a.主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況；

　　b.設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；

　　c.零部件更換及修理；

　　d.運(yùn)行人員暫時離崗。

　　②下列情況報告技術(shù)負(fù)責(zé)人：

　　a.重要設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況；

　　b.采用新的運(yùn)行方式；

　　c.重點設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修；

　　d.重點零部件更換修理、加工和改造；

　　e.員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請假；

　　f.與上級或外協(xié)單位聯(lián)系。

　　③下列情況報告經(jīng)理：

　　a.重點設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理；

　　b.影響大廈運(yùn)行的設(shè)備出現(xiàn)故障并需要立即檢修和施工；

　　c.系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變；

　　d.系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造；

　　e.系統(tǒng)或設(shè)備的整改工程及外委施工；

　　f.技術(shù)骨干、班組長以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；

　　g.員工一天以上的請假，班組長以上的員工補(bǔ)休、換班。

　　(6)工具領(lǐng)用保管制度：

　　①個人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種發(fā)放，由員工申請部門經(jīng)理批準(zhǔn)，到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù)，工具由個人負(fù)責(zé)使用、保管。

　　②班組領(lǐng)用的公共工具品種，由各領(lǐng)班申請，部門經(jīng)理批準(zhǔn)后到倉庫領(lǐng)用，領(lǐng)用后由領(lǐng)班保管，班組交接班時，按交接班制度交接公用工具。

　　③工具發(fā)生丟失、損毀，由保管者說明原因，向部門經(jīng)理報告。由于人為因素所造成的由責(zé)任人按工具價值賠償。

　　④工具因使用時間過長而發(fā)生磨損或毀壞，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)可辦理報廢，保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。

　　除了上述設(shè)備管理制度外，還有工程設(shè)備請修制度，設(shè)備技術(shù)檔案資料保存管理制度，房屋設(shè)備更新、改造、調(diào)撥、增添、報廢規(guī)劃及審批制度，承租保管設(shè)備的責(zé)任制度和房屋設(shè)備清點盤點制度等一系列房屋設(shè)備管理制度體系，從而有效地實現(xiàn)專業(yè)化、制度化的房屋設(shè)備管理。

　　(7)設(shè)備操作維修安全規(guī)定：

　　①所有機(jī)電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設(shè)備的安全運(yùn)行，又要保證工作人員安全。

　　②新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。

　　③設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認(rèn)真保管。

　　④工作人員進(jìn)入設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

　　⑤非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。

　　⑥對于設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時處理。

　　⑦電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。

　　⑧熟悉掌握觸電急救方法及步驟。

　　3.培養(yǎng)一支“一專多能”的高素質(zhì)維修管理隊伍

　　物業(yè)管理公司如何適應(yīng)物業(yè)管理的科學(xué)化，設(shè)備維修管理人員的素質(zhì)是最重要的因素。因此對設(shè)備維修管理人員要有明確的要求，應(yīng)努力把他們培養(yǎng)成“精干”的“一專多能”的技術(shù)能手。

　　(1)技術(shù)人員要加強(qiáng)物業(yè)管理方面的知識學(xué)習(xí)，保證各種建筑設(shè)備正常運(yùn)行。

　　住宅小區(qū)(大廈)人員相對集中，各種設(shè)施多，這就增加了設(shè)備管理的難度。為了更好地做好管理工作，設(shè)備管理人員和其他管理人員必須刻苦學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識，熟知住宅小區(qū)(大廈)的物業(yè)情況和各項管理規(guī)定，在實際工作中加強(qiáng)管理意識，做到“勤察、多思、善斷”，對任何不規(guī)范使用設(shè)備的行為做到有效制止、糾正，發(fā)現(xiàn)設(shè)備不正常時，立即通知有關(guān)部門停機(jī)檢修，迅速查明原因。

　　(2)技術(shù)人員要“一專多能”，適應(yīng)機(jī)電管理的需要。

　　住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)配套的機(jī)電設(shè)備很多，通常是24h運(yùn)行，因此機(jī)電人員隨時要處理機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)的故障。這些設(shè)施技術(shù)程度高、專業(yè)性強(qiáng)，需要不同的專業(yè)技術(shù)人員來承擔(dān)。在實際工作中，機(jī)電人員數(shù)量受到定編的限制，需要處理的事情又無定性，所以出現(xiàn)有時機(jī)電人員事情干不完，有時卻沒有多少工作做，造成工作量極不平衡。為了克服這一現(xiàn)象，必須實行“一專多能”的用人制度，所謂“一專多能”，就是機(jī)電維修人員以一項專業(yè)技術(shù)為主，培養(yǎng)多種技術(shù)職能，在工作中能“提得起、放得下”，勝任多種工作，使整個機(jī)電隊伍達(dá)到精干高效。值得注意的是，在采用“一專多能”的工作方式時，不可盲目強(qiáng)求，切忌無證上崗，造成不安全事故發(fā)生和其他損失。

　　(3)加強(qiáng)巡視檢查工作，保證機(jī)電設(shè)備完好運(yùn)行。

　　住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)的機(jī)電設(shè)備分布零散，在機(jī)電人員編制有限的情況下，采用巡視檢查的方法來掌握其運(yùn)行情況，是切實可行的。采用這種工作方法時，首先應(yīng)將設(shè)備及區(qū)域進(jìn)行劃分并分配到人，落實巡查內(nèi)容。每周工程部主任組織管理人員、技術(shù)骨干巡視檢查一次，以督促、檢查落實情況，保證機(jī)電設(shè)備的完好率。

篇3：物業(yè)知識教材：房屋維修施工管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋維修施工管理

　　一、房屋維修施工項目管理概述

　　房屋維修工程施工項目管理工作，是以維修施工生產(chǎn)活動為中心，貫穿于維修施工的全過程。房屋是不動產(chǎn)，是固定不變的實體，其式樣多、結(jié)構(gòu)類型復(fù)雜，維修工程有特定的用戶與使用要求，故管理變異性大、困難多。為了高效、優(yōu)質(zhì)、低成本地完成維修項目的施工任務(wù)，提高維修工程施工的經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)管理公司必須做好維修施工項目的管理工作。

　　1.維修施工項目管理概念

　　房屋維修施工項目管理，就是對完成維修建筑產(chǎn)品的施工全過程所進(jìn)行的組織和管理。房屋維修施工過程是指從接受維修施工任務(wù)到工程交工驗收的全部過程。這個過程包括:簽訂房屋維修工程合同、施工組織與準(zhǔn)備、施工調(diào)度與管理、質(zhì)量管理與施工安全以及竣工交驗等。

　　房屋維修施工項目管理是針對房屋維修工程施工所進(jìn)行的一系列組織與管理工作的總稱。由于房屋維修施工項目的特點，決定了房屋維修施工項目管理是一項綜合的、復(fù)雜的施工生產(chǎn)管理活動。一方面，它是直接從事房屋維修施工活動的維修施工企業(yè)生產(chǎn)管理中的重要組成部分;另一方面，它也是物業(yè)管理公司房屋維修管理的重要內(nèi)容。

　　根據(jù)管理的主體不同，房屋維修施工項目管理可分為甲方的項目管理和乙方的項目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內(nèi)容基本一致。

　　2.維修施工項目管理的主要任務(wù)

　　維修施工項目管理的主要任務(wù)是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財力，不斷更新維修技術(shù)，在保證質(zhì)量及工期的前提下，提高勞動生產(chǎn)率，降低維修工程施工成本，增加盈利;在維修施工中，運(yùn)用科學(xué)管理的方法與職能，對維修工程計劃、生產(chǎn)、技術(shù)、物資、勞力和財務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，對維修工程質(zhì)量、工程成本和進(jìn)度進(jìn)行合理、有效的控制。

　　3.維修施工項目管理的基本內(nèi)客

　　房屋維修施工項目管理貫穿于整個施工階段，在施工全過程的不同階段，施工管理工作的重點和具體內(nèi)容是不相同的。施工管理的實質(zhì)應(yīng)是對施工生產(chǎn)進(jìn)行合理的計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制和指揮。在施工中，人力組織得是否合理，物力是否得到了充分利用，財力用得是否得當(dāng)，機(jī)械設(shè)備和勞動力搭配得是否合適，施工方案是否先進(jìn)可靠等，都直接影響房屋維修的成效。所有這些，需要在施工過程中經(jīng)過科學(xué)的安排、精密的計算和合理的組織管理，這些課題就構(gòu)成了施工項目管理的全部內(nèi)容。房屋維修施工項目管理的內(nèi)容一般包括:

　　(1)落實維修任務(wù)，簽訂承包合同。

　　(2)在工程開工前，解決住戶臨時遷移，做到水、電、道路通暢，并安排大宗材料堆放，設(shè)備安置進(jìn)場，確定施工方案等各項準(zhǔn)備工作。

　　(3)組織均衡流水立體交叉施工，并對施工過程進(jìn)行質(zhì)量控制和全面協(xié)調(diào)工作。

　　(4)加強(qiáng)對維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間，促進(jìn)文明施工，創(chuàng)文明施工現(xiàn)場。

　　(5)做好參與項目施工的各方的協(xié)調(diào)工作并開展合同管理工作。

　　從以上內(nèi)容看，房屋維修施工項目管理還包含企業(yè)的其他專業(yè)管理，如計劃、技術(shù)、質(zhì)量、材料、機(jī)械、成本等管理內(nèi)容。施工項目管理是綜合性的管理，它正是要運(yùn)用這些專業(yè)管理方法對維修工程實施全過程的管理。

　　二、房屋維修施工準(zhǔn)備工作

　　1.房屋維修施工準(zhǔn)備工作的任務(wù)

　　施工準(zhǔn)備系指維修工程開工前，甲、乙雙方在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞力和物資等方面，為保證工程順利開工而事先必須做好的一項綜合性的組織工作。維修工程應(yīng)根據(jù)工程量的大小及工程的難易程度等具體情況分別編制施工組織設(shè)計(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工說明(小型工程)。

　　施工準(zhǔn)備工作，是房屋維修工程組織施工和管理的重要內(nèi)容。在工程開工前，必須有合理的施工準(zhǔn)備期。施工準(zhǔn)備工作的基本任務(wù)是掌握房屋維修工程的特點、進(jìn)度要求，摸清施工的客觀條件;從技術(shù)、物資、人力和組織等方面為房屋維修工程施工創(chuàng)造一切必要的條件。認(rèn)真細(xì)致地做好施工準(zhǔn)備工作，對充分發(fā)揮人的積極因素，合理組織人力、物力，加快施工進(jìn)度，提高房屋維修工程質(zhì)量，節(jié)約資金和原材料等，都起著十分重要的作用。

　　實踐證明，凡是重視施工準(zhǔn)備工作，開工前和施工中都能認(rèn)真地、細(xì)致地為施工生產(chǎn)創(chuàng)造一切必要的條件，則該項維修工程就能夠順利完成;反之，忽視準(zhǔn)備工作，倉促上馬，雖然有著加快工程進(jìn)度的良好愿望，但是往往事與愿違，工程進(jìn)行中缺東少西，延誤時間，浪費力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反過頭來，補(bǔ)做各項準(zhǔn)備工作，這樣必然推遲工程進(jìn)度，造成不應(yīng)有的損失。

　　2.維修施工準(zhǔn)備工作主要內(nèi)容

　　維修施工組織準(zhǔn)備工作的內(nèi)容很多，其主要內(nèi)容有以下幾個方面:

　　(1)對維修工程應(yīng)摸清施工現(xiàn)場情況，包括電纜、電機(jī)以及煤氣、供暖、給排水等地下管網(wǎng)及其走向，并平整好現(xiàn)場;

　　(2)維修工程設(shè)計圖紙齊全;

　　(3)編制施工組織設(shè)計或施工方案獲得批準(zhǔn);

　　(4)材料、成品和半成品等構(gòu)件，能陸續(xù)進(jìn)入現(xiàn)場，確保連續(xù)施工;

　　(5)領(lǐng)取建筑施工執(zhí)照;

　　(6)安置好需搬遷的住(用)戶，切斷或接通水、電源;

　　(7)落實資金和勞動力計劃。

　　3.維修工程施工組織設(shè)計

　　施工組織設(shè)計是全面安排施工的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是指導(dǎo)施工的主要依據(jù)之一。正確編制和全面貫徹施工組織設(shè)計，是保證順利施工的首要條件，也是維修工程必不可少的組織措施。

　　(1)施工組織設(shè)計的主要任務(wù)。施工組織設(shè)計任務(wù)主要包括以下幾個方面:

　　①規(guī)定最合理的施工程序，保證以最短的工期完成維修工程，并按期投入使用;

　　②采用技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的施工方法和技術(shù)組織措施;

　　③選定最有效的施工機(jī)具和勞動組織;

　　④周密計算和安排人力、物力，保證均衡施工;

　　⑤制定正確的工程進(jìn)度計劃，找出施工過程中的關(guān)鍵問題;

　　⑥對施工現(xiàn)場的平面和空間進(jìn)行合理布置與管理等。

　　(2)施工組織設(shè)計內(nèi)容。根據(jù)維修工程的不同規(guī)模和技術(shù)要求的差異，分別編制施工組織設(shè)計、一般工程施工方案或小型工程施工說明。施工組織設(shè)計或施工方案(施工說明)的內(nèi)容一般包括以下幾個方面:

　　①工程概況。包括工程地點、面積、投資、維修工程內(nèi)容、工期、主要工種工程量、材料設(shè)備及用戶搬遷時間等。

　　②單位工程進(jìn)度計劃。

　　③施工任務(wù)的組織分工和安排，總包、分包的分工范圍，物業(yè)管理公司、維修施工單位和設(shè)計單位的三方協(xié)作關(guān)系。

　　④勞動力組織及需要量計劃。

　　⑤主要材料、預(yù)制品、施工機(jī)具需要量及舊料代用計劃。

　　⑥生產(chǎn)、生活臨時設(shè)施計劃。

　　⑦施工用水、用電、燃料的供應(yīng)辦法。

　　⑧施工現(xiàn)場總平面圖，包括:標(biāo)明應(yīng)清理的現(xiàn)場障礙物、給定定位坐標(biāo)、地下管網(wǎng)情況、水電源的接設(shè)、消防設(shè)備位置、現(xiàn)場材料的存放位置和道路設(shè)置。

　　⑨保證工程質(zhì)量及安全生產(chǎn)的技術(shù)組織措施。

　　⑩各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

　　三、施工階段管理工作

　　1.施工調(diào)度工作

　　由于維修工程施工的可變因素多，以及計劃工作不可能十分準(zhǔn)確，在維修施工中總會出現(xiàn)不協(xié)調(diào)和新的不平衡。施工調(diào)度就是以工程施工進(jìn)度計劃為依據(jù)，在整個施工過程中不斷求得勞動力、材料、機(jī)械與施工任務(wù)和進(jìn)度要求之間的平衡，并解決好工種與專業(yè)之間銜接的綜合性協(xié)調(diào)工作。

　　施工調(diào)度工作，是及時平衡、解決矛盾、保證正常施工的手段。其主要任務(wù)為:

　　(1)經(jīng)常檢查、督促施工計劃和工程合同的執(zhí)行情況，進(jìn)行人力、物力的平衡調(diào)度，促進(jìn)施工生產(chǎn)活動的進(jìn)行。

　　(2)組織好材料運(yùn)輸，確保施工連續(xù)性，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、勞動防護(hù)等情況，發(fā)現(xiàn)問題，找出原因、提出措施、限期改正。根據(jù)天氣預(yù)報，做好雨季施工工作。

　　2.施工現(xiàn)場管理

　　(1)施工現(xiàn)場經(jīng)常性管理。施工現(xiàn)場管理是以施工組織設(shè)計、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據(jù)，在施工現(xiàn)場進(jìn)行的各種管理活動。現(xiàn)場管理要指派專人負(fù)責(zé)，并貫穿到整個工程的始終。

　　維修工程施工現(xiàn)場管理工作的主要內(nèi)容有:

　　①修建或利用各項臨時設(shè)施，安排好施工銜接及料具進(jìn)退場，節(jié)約施工用地;

　　②按計劃拆除舊建筑，排除障礙物，清運(yùn)渣土等;

　　③注意生產(chǎn)與住(用)戶安全，在拆除與翻修時，設(shè)立施工防護(hù)標(biāo)志，處理好與毗鄰建筑物或構(gòu)筑物的關(guān)系。

　　(2)施工現(xiàn)場材料管理。維修施工材料現(xiàn)場管理是指一個工程對象、一個施工現(xiàn)場的材料供應(yīng)管理工作的全過程。現(xiàn)場材料管理是管好、用好材料的基本落腳點，是衡量維修施工企業(yè)管理水平和實現(xiàn)文明施工的重要標(biāo)志。

　　維修施工現(xiàn)場材料管理的內(nèi)容主要有:

　　①根據(jù)施工進(jìn)度和場地大小，有計劃地組織建筑材料分期分批進(jìn)場，以滿足工程連續(xù)施工的需要;

　　②按施工材料需用計劃，實行材料限額領(lǐng)料與核算制度，并做好現(xiàn)場材料的檢查、保管;

　　③加強(qiáng)現(xiàn)場平面管理，根據(jù)施工進(jìn)度變化及時調(diào)整材料堆放位置;

　　④及時回收舊料、廢料，做好修舊利用;

　　⑤維修工程竣工后，及時清理現(xiàn)場，將剩余材料進(jìn)行清點，并辦好轉(zhuǎn)、退料手續(xù)。

　　(3)施工現(xiàn)場機(jī)械設(shè)備管理。現(xiàn)場機(jī)械設(shè)備管理的目的就是要充分發(fā)揮機(jī)械的效率和機(jī)械化施工的優(yōu)越性，更好地為生產(chǎn)服務(wù)。機(jī)械設(shè)備應(yīng)貫徹預(yù)防為主、維修并重的原則。設(shè)備在使用過程中，要盡量避免發(fā)生故障，以免影響生產(chǎn)和人身安全。

　　(4)施工班組管理。施工班組管理的主要任務(wù)是積極采用科學(xué)的管理方法，學(xué)習(xí)和采用先進(jìn)施工工藝和操作技術(shù)，優(yōu)質(zhì)低耗、均衡快速地完成維修任務(wù)。

　　3.施工安全管理

　　認(rèn)真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)管理制度，是搞好房屋維修工作的一項重要措施。因此，要加強(qiáng)對安全生產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全安全生產(chǎn)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全施工。

　　安全檢查機(jī)構(gòu)或人員必須認(rèn)真執(zhí)行安全生產(chǎn)的方針、政策、法令、條例，經(jīng)常對現(xiàn)場作業(yè)進(jìn)行安全檢查，并組織職工學(xué)習(xí)安全生產(chǎn)操作規(guī)程。生產(chǎn)活動中施工人員受到嚴(yán)重傷害的事故有物體打擊、高空墜落、機(jī)械傷害等。此外，由于施工方法不當(dāng)，施工質(zhì)量低劣，發(fā)生倒塌也會造成重大事故。為了預(yù)防這些事故的發(fā)生，施工單位的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)經(jīng)常對施工人員進(jìn)行施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)教育，包括進(jìn)入現(xiàn)場必須戴安全帽;高空、懸空作業(yè)，無安全設(shè)備的，必須系好安全帶;高空作業(yè)時，不準(zhǔn)往下亂拋材料、工具、垃圾等;各種電動機(jī)械設(shè)備，必須有有效的接地和安全防護(hù)裝置才能開動使用;各種機(jī)械設(shè)備，必須做到定機(jī)、定人;凡未經(jīng)短期訓(xùn)練的人員，嚴(yán)禁使用與玩弄機(jī)電設(shè)備;吊裝區(qū)域不得隨便入內(nèi)，起吊時吊臂旋轉(zhuǎn)半徑范圍內(nèi)不準(zhǔn)有人停留和行走，警戒措施要做好。

　　四、房屋維修工程驗收

　　竣工交驗必須符合房屋竣工交驗的條件和質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)，才能通知有關(guān)部門進(jìn)行竣工驗收。合格簽證后才能交付使用。

　　1.工程交驗的具體條件

　　(1)符合維修設(shè)計或維修方案的全部要求，并全部完成合同中規(guī)定的各項工程內(nèi)容。

　　(2)做到水通、電通、路通和建筑物周圍場地平整，供暖通風(fēng)恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)并具備使用功能。

　　(3)各種施工技術(shù)資料準(zhǔn)備齊全。

　　①維修施工單位應(yīng)根據(jù)各地城市建設(shè)的檔案管理的有關(guān)規(guī)定，對施工技術(shù)資料進(jìn)行分類整理，裝訂成冊。一部分資料移交房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，一部分資料自留歸檔。

　　②竣工圖整理。凡按圖施工的工程應(yīng)以原有施工圖作竣工圖，工程變更不大的可利用原有施工圖修正即可，對于變更較大的工程，必須重新繪制竣工圖。竣工圖必須加蓋竣工圖簽，經(jīng)復(fù)核無誤，施工負(fù)責(zé)人簽字后方能歸檔。

　　2.房屋維修工程驗收的依據(jù)

　　(1)項目批準(zhǔn)文件;

　　(2)工程合同;

　　(3)維修設(shè)計圖紙或維修方案說明;

　　(4)工程變更通知書;

　　(5)技術(shù)交底記錄或紀(jì)要;

　　(6)隱蔽工程驗收記錄;

　　(7)材料、構(gòu)件檢驗及設(shè)備調(diào)試等資料。

　　3.維修工程質(zhì)量交驗標(biāo)準(zhǔn)

　　(1)維修工程的分項、分部工程必須達(dá)到國家建設(shè)部頒發(fā)的《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。

　　(2)維修工程中的主要項目，如鋼筋強(qiáng)度、水泥標(biāo)號、混凝土工程和砌筑砂漿等，均應(yīng)符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的全部要求。

　　(3)觀感質(zhì)量評定得分合格率不低于95%。

　　4.一般大、中、翻修工程竣工交驗標(biāo)準(zhǔn)

　　(1)必須達(dá)到維修方案的全部要求，并完成合同規(guī)定的各項維修內(nèi)容。

　　(2)維修工程的施工文件和技術(shù)資料準(zhǔn)備齊全，裝訂成冊。

　　(3)所修的分部、分項工程必須達(dá)到《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》所規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)。

　　(4)觀感質(zhì)量評定得分合格率不低于95%。維修單位通過自檢達(dá)到以上條件和標(biāo)準(zhǔn)后，才能通知房屋管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工交驗。

　　5.工程驗收組織

　　房屋管理機(jī)構(gòu)在接到施工單位驗收通知后，應(yīng)及時組織設(shè)計或方案制定人員、甲方代表、房屋管理技術(shù)負(fù)責(zé)人及施工單位進(jìn)行交工驗收。按維修技術(shù)管理權(quán)限，大、中修項目及重大修建項目由各級房屋管理部門組織驗收。因施工質(zhì)量不合格需返工時，應(yīng)限期修復(fù)，經(jīng)復(fù)驗合格辦理驗收簽證，并評定質(zhì)量等級。

　　在工程驗收時，還應(yīng)簽訂回訪保修協(xié)議，回訪保修期限，大、中修工程一般為半年，翻修工程為1年。