房屋維修管理

　　房屋維修管理是指物業管理部門(物業管理企業)依法履行行政的管理職能，對所管的房屋進行組織查驗，評定完損等級，擬定維修計劃，確定修繕項目，落實修理任務，檢查修繕工程質量的活動。房屋修繕管理是物業管理企業的最重要工作之一。首先要加強對全體員工教育，樹立為業主(住戶)服務 意識z培養 登門百家 、住戶需要、服務上門的好作風。房屋修繕管理要遵循 加強修繕和經常養護，保證住用安全，恢復或保持房屋和設備的功能，延長使用年限 的工作方針。要定期對所管房屋進行檢查、監督、修繕。

　　修繕方案

　　針對房屋的損壞部位、損壞程度及原因，提出具體修繕內容和技術措施。

　　修繕方案的確定，應遵循下列基本原則：在工程查勘鑒定的基礎上進行，同時考慮毗鄰房屋狀況及施工現場條件，應修則修，能保留的盡量保留;修繕的標準、做法及用料與原房的質量、式樣及使用年限相適應，一般不低于原房質量標準;做到與抗震設防、白蟻防治、預防火災、抗洪防風、防范雷擊相結合;對簡陋或居住條件差的房屋，在確保居住安全及財力、物力可能的條件下適當改善居住條件;充分聽取用戶的正確意見，使方案更趨合理可行。

　　修繕方案的主要內容包括:房屋損壞狀況及工程查勘鑒定結果;應修繕的部位、數量及設計圖紙或方案說明;施工組織設計及安全技術措施;工程預算及經濟分析等。

　　修繕工程施工方案

　　施工單位對一般修繕工程在施工前進行的有關組織、進度、現場管理等方面的計劃。其主要內容有:工程概況;主要施工方法及保證工程質量、生產安全、工料節約、冬雨季施工等方面的技術措施:單位工程進度計劃;主要材料、勞動力、施工機具需要量和進場計劃;施工平面圖及各項技術經濟指標。

　　修繕工程任務單

　　向生產班組下達的應完成的工程項目及數量，包括工程的地點、性質、施工單位、工程項目、數量、用工、用料計劃及對工程的安全、技術、工期、質量要求。一個單位工程的工程任務單，可以一次下達，也可以按照工程部位分期下達，還可以按照不同工程分別下達。如在施工過程中，工程項目、數量有變化，應再下達更改或補充內容的任務單。

　　修繕工程技術交底

　　上級工程管理部門向施工隊組或有關職能部門，對工程的施工技術、施工方法、質量要求、各項技術措施及要求，以及施工中安全生產等應注意的事項和所做的明確說明和交待。安全技術交底有書面交底及口頭交底兩種形式，一般采用兩者相結合的方法進行。

　　文明施工

　　是考核施工現場管理水平的內容之一。要求施工現場布局合理、道路通暢、場容清潔、料具堆放整齊、安全消防設備齊全，并掛有工程名稱牌、施工單位名稱牌、現場負責人姓名牌及現場平面布置圖、工程進度計劃表等，以便安全而有秩序地進行施工，盡量減少對四周的干擾。

　　修繕工程施工現場管理

　　對修繕工程施工場地的布置使用及各項安排進行的計劃、組織和控制活動。施工現場管理以施工組織設計、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據指派專人，自始至終負責到底的經常性工作。其主要內容是:修繕或利用各項臨時設施，組織安排施工銜接及料具進出場，節約用地;按計劃拆除舊建筑，排除障礙物及清運渣土;在拆除舊建筑時，處理好毗鄰建筑物和構筑物的關系，做好施工防護標志，注意生產與住用安全。

　　房屋修繕方針

　　指導房屋修繕工作發展的方向、目標和原則。各個地區物業管理企業，應針對現管房屋的狀況，城市發展規劃，修繕資金能力，制定每個階段修繕方針的具體內容，使之突出重點，有現實指導意義。

　　目前各物業管理企業確定房屋修繕方針的基本內容有:加強維修養護房屋及設備確保使用安全和保持正常使用功能，為廣大用戶提供更好的服務。

　　房屋修繕原則

　　指導房屋修繕工作及確定工程做法的準則。目前物業管理企業的修繕原則是:充分利用，經濟合理，牢固實用。在制定修繕計劃時，要以加強維修為重點，避免房屋加速損耗，過早破壞;在確定修繕工程方案時，要充分利用原房中可以利用的部分，能修貝。修，避免不必要的大拆大改;在修繕施工中，節約用料，提高工效，確保工程質量，以最少的消耗取得最大的經濟效益。飛實踐中，有的房屋維修工作者還提出 好房好修、壞房簡修、搶危補漏、按年輪修 和 有計劃地拆改建，適當改善居住條件 的修理原則。總之，修繕原則必須從實際出發，符合我國國情，與當前的國民經濟水平相適應。

　　房屋修繕周期

　　根據房屋普查完好率鑒定記錄和歷年維修記錄的統計分析，了解房屋各項目損壞的規律，從而確定房損維修的期眼。民屋維修周期分為一般項目的維修周期和全項目或多項目損壞最佳綜合性大修周期。一般項目的損壞維修周期有:

　　(1)瓦屋面及外墻粉刷損壞決定于屋脊、凡水和外粉刷砂漿的強度和耐水性。目前一般使用水泥漿，可保持在15年左右。

　　(2)平屋面的損壞決定于防水層的材料和施工質量以及水泥漿的強度，按目前瀝青油氈的防水層，可保持5~8年。

　　(3)瓦屋面和平屋面的計劃養護或中修可以3年一次。

　　(4)外門窗計劃檢修及油漆保養周期，可以5至6年一次。

　　(5)外墻粉刷計劃檢修周期，可以5年左右一次。

　　(6)水電設備計劃檢修周期，可以6至8年一次。

　　(7)室內一般項目的計劃養護、檢修周期，可以6至8年一次。各類結構房屋的維修周期:磚木結構房屋12至15年;磚混結構房屋15至20年;鋼筋混凝土結構房屋20至25年。

　　房屋修繕范圍

　　按照租賃法或租賃合同規定，租賃雙方應擔負的房屋修繕責任。目前房屋修善以保證居住安全和房屋正常使用為主。物業管理企業與用戶之間，一般以房屋破損原因劃分修繕責任。即房屋自然損壞或因自然災害造成的損壞，其修繕由物業管理企業負責;因用戶使用不當、私自拆改、超負荷過失引起的損壞，由用戶賠修;用戶提出的特殊修繕要求，經物業管理企業同意后，除有協議規定外，其費用由用戶自理;市政污水管道及處理裝置，進戶水表、電表之外的管道或線路，煤氣管道及灶具，人防設施等的修繕，由各專業管理部門負責。

　　房屋修繕計劃

　　在一段時間內，對房屋修繕工作預先擬定的任務、步驟、投資、標準和辦法、范圍及要求。房屋修繕工作一般制定年度、季度、月度計劃、根提需要、有時亦有旬、周、日計劃，對特殊的房屋修繕，可按單位工程編排修繕計劃。在編制房屋修繕計劃時應注意，根據房屋完損情況，分別輕、重、緩、急，優先安排重點急需修繕項目，保證維修資金和材料的供用。要注意與城市規劃、道路交通，水、電及電訊工程計劃相結合。

　　房屋修繕標準

　　指物業管理企業在確定房屋修繕項目及工程過程中應遵守技術要求的準則。城鄉建設環境保護部頒發的《房屋修繕范圍和標準》規定中，把房屋按不同的結構、裝修、設備條件分成兩大等級，并根據兩個不同等級的要求制定相應的修繕標準。一等房屋修繕標準較高，二等房屋標準較低。在確定房屋的主體、裝修、樓地面、抹灰、油漆、粉飾、水、電、衛、暖設備、金屬構件及其他等級分項工程的做法時，應按不的房屋提出不同的修繕要求。物業管理企業應根據資金籌措情況以及本企業管轄的房屋實際情況制定實施細則。對修繕施工的工程質量，必須按城鄉建設環境保護部批準試行的《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》中的規定執行。

　　房屋修繕投資標準

　　根據物業管理企業所管房屋面積或修繕工程項目投入修繕資金的控制額。其表達方式有:

　　(1)按照所管房屋的建筑面積平均每平方米需投入的大修、中修、零修的修繕資金;

　　(2)按照工程項目，每平方米翻建、挑頂、綜合維修等按概、預算控制的修繕資金。

　　修繕工程預算造價

　　是對房屋進行修繕所發生價值的貨幣表現;它是由在房屋修繕時所消耗的社會必要勞動量來決定的。修繕工程預算費可以劃分為直接費、施工管理費、獨立費三部分。直接費是指直接耗用在修繕工程上的各種費用的總和。它由人工費、材料費和其他直接費組成。施工管理費是指施工單位組織施工和企業管理所需支付的管理費用。獨立費是指修繕施工中所發生的不包括在直接費和施工管理費范圍內的須單獨計算的費用，以及施工單位應攤人和提取的費用。

　　修繕工程施工定額

　　指在正常的施工條件下，房屋修繕工程完成合格的單位工程項目所需要的人工、材料、機具設備及資金消耗的標準。它包括勞動定額、材料消耗定額及機器設備利用定額。施工定額是編制施工作業計劃，進行工料分析和施工隊、組下達任務及隊、組進行經濟核算的依據。

　　房屋修繕預算定額

　　是為完成單位工程勞動工時，機械臺班、材料消耗數量的標準，是確定修繕費用的主要依據。預算定額應代表大多數企業能夠達到或超過的平均先進水平。

　　房屋修繕預、決算

　　是以某一修繕工程為對象，依據該地區的單位估價表逐一計算，加上規定收取的間接費、獨立費等而得出的全部工程費用。其中，預算是編制修繕計劃，比較修繕方案是否經濟合理、工程撥款和施工單位進行經濟核算的依據;決算是最終確定工程費用，核定固定資產、考核投資效果的依據。

　　工程預算的編制

　　應根據已經審查批準的修繕施工圖或修繕方案進行，其編制要點包括以下幾點:

　　(l)熟悉施工圖紙、修繕內容，全面了解房屋的結構和特征;

　　(2)深入現場，認真查勘施工條件，擬定實施方案;

　　(3)工程量是編制工程預算的原始數據，必須正確計算，并按照定額中的有關規定及工程量計算規則，按分部、分項計算，做到不重算、不漏算;

　　(4)正確套用定額或單位估價表，做到工程名稱、內容、計量單位與定額相符;

　　(5)嚴格執行主管部門批準頒布的有關收費標準和規定，按施工的性質、等級計取施工管理費和其他費;

　　(6)做好各單項工程的工料分析，把各項工程按照定額規定所應消耗的勞動力、材料(含成品、半成品)、機械臺班等分別計算，并進行匯總。

　　工程決算的編制

　　單位工程竣工后，按照編制工程預算的方法，以實際完成的工程量逐項進行調整計算。編制工程決算應注意以下幾點:

　　(1)管房單位與施工單位應按照有關規定，本著實事求是的精神，匯總施工過程中的原始資料，深入現場進行核定，互相配合辦理好竣工決算;

　　(2)編制竣工決算時，應以下列資料為依據:工程竣工驗收單和竣工報告，工程合同;經批準的工程預算z雙方協定的臨時定額;預算外費用及工程變更的鑒證;材料設備及其他費用的調整依據及有關定額費用調整的補充規定;隱蔽工程驗收記錄。

　　工程費用

　　由直接費、施工管理費、獨立費和法定利潤四部分組成。

　　直接費

　　直接用于房屋修繕工程的有關費用，包括人工費、材料費、施工機械費和其他直接費四個部分。

　　人工費

　　指直接從事施工的工人(包括現場水平垂直運輸等輔助工人)和輔助生產工人(制作構件等工人)的基本工資、附加工資和工資性津貼。

　　材料費

　　指為完成房屋修繕工程所耗用的材料、構件、配件和半成品的價值以及周轉性材料(如腳手架、模板、臨時支撐)的攤銷費。它是工程直接費用的主要組成部分。

　　施工機械臺班費

　　費用以8小時為一 臺班 計算。每一臺班所必須超用的人工構件和應分攤的費用即為一個機械臺班的單價，其費用由以下兩部分構成：

　　(1)不因施工地點和條件不同而發生變化的不變費用，主要包括折舊費，大修折舊費，經常修理費，替換設備、工具及附加費，潤滑及擦拭材料費，安裝拆卸及輔助設施費，機械場外運輸費和機械保養費八項。

　　(2)在施工運輸時常因施工地點和條件的變化而變化的可變費用，包括機上操作工人的人工費用，動力燃料費(電力、固體或液體燃料費)，養路費(按當時的規定標準計算)。

　　其他直接費

　　指預算定額以外為滿足施工需要所發生的水電以及舊房拆除、舊料回收、廢土外運、冬雨季施工等費用，以及由于修繕工程場地狹小所發生的材料二次搬運費。

　　房屋修繕定額管理

　　房屋修繕定額管理是房屋修繕的主要生產管理環節。運用定額，正確地編制工程預、決算，是房屋修繕管理中合理確定工程造價、控制修繕費用、提高投資效益的必要條件，也是房產經營管理單位和修繕施工單位進行經濟核算的依據。

　　生產工日

　　計算工人勞動量的時間單位，即工人在輪班內直接生產工程產品的工日。

　　非生產工日

　　工人在輪班內，不直接用于生產工程產品的工日。

　　直接生產工

　　在房屋修繕中從事直接生產工程產品的人員。如瓦工、木工、油漆工、機械吊裝工等。

　　輔助生產工

　　在房屋修繕中從事間接生產工程產品的人員。如構件預制、材料加工、機具修造以及運輸、水電、技術革新等人員。

　　間接生產工

　　為生產工程產品而服務的后勤人員。如炊事、警衛、燒茶爐、傳達通訊等人員。

　　修繕工程勞動管理

　　對有關房屋修繕工程中，使用勞動力方面的計劃與組織工作。其內容包括:建立健全勞動管理機構和制度;勞動分工與協作，定員與定額;勞動力的分配與使用，補充與退休;勞動過程中的輪班、工作交接及其組織;工資獎勵，職工生活福利，勞動保護，勞動競賽，勞動紀律及職工文化技術教育、培訓和考核等。它的作用是合理安排勞動力，充分利用勞動時間使勞動者更好地與生產資料相結合，保證安全生產，調動職工生產積極性，提高勞動生產率和經濟效益，進一步促進生產的發展。

　　修繕工程統計報表

　　用數字概括地、系統地反映某個時期房屋修繕工程完成情況及結果的表格。修繕工程統計報表的主要內容是房屋修繕工作量、工程量及各項經濟技術指標的統計匯總。報表形式一般為月報、季報、年報，必要時可增加旬報、周報、日報。任何正式統計報表均應由有關部門批準，按時準確地填報。依照統計報表反映的數字，可掌握本時期任務完成情況，為決策下步工作計劃提供資料。統計報表應有連續性，要妥善保存。

　　房屋修繕計劃管理

　　指物業管理企業對有關房屋修繕工作的內容、步驟和投資方面的安排、組織和控制的活動。它的主要內容包括:建立健全計劃管理機構和工作制度;明確各級管理人員的職責;保證修繕工作在預先擬定的內容步驟和投資標準內進行;嚴格控制投資標準，合理安排人力、物力和財力，并在執行計劃中給予調節和綜合平衡等。計劃管理的作用是保證房屋修繕的方針、原則和標準的實施，全面完成修繕任務及其各項經濟技術指標。

　　修繕施工管理

　　指修繕施工單位從承接房屋修繕工程施工任務到竣工驗收過程進行計劃、組織、施工、調度、技術交底和材料、構件檢試等方面的活動。它的內容主要有:建立健全施工管理機構和制度;明確各級管理人員的職責;貫徹修繕方針、修繕原則;嚴格掌握房屋修繕的范圍和標準;按照國家和上級頒發的規范、規程、技術標準、操作規程和設計圖紙的要求精心施工;合理安排勞動組織;加強施工現場管理;開展以提高工程質量為中心的創優質工程活動等。它的作用是保證房屋修繕工程優質、高產、低消耗、安全生產和文明施工、提高社會效益和經濟效益。根據城鄉建設環境保護部頒發的《房屋修繕工程施工管理規定》的規定，修繕施工單位在承接任務后，按照最佳經濟流程的要求，自行編制并實施工程施工綜合進度計劃。在編制工程施工綜合進度計劃時，對經營管理單位提出的有特殊時限要求的工程，應優先安排施工。在工程開工前，應熟悉修繕設計或修繕方案，并參與經營管理單位組織的技術交底和圖紙評審，并將在審查中提出的問題、解決的措施等，做好會議記錄或紀要。應分別設立質量及安全監督、檢查機構、分別配備質量及安全檢查人員。工程完工后，要根據《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》評定質量等級，進行竣工交驗，不合格的不準交工。

　　房屋修繕技術管理

　　指物業管理企業和維修施工單位，對破損房屋進行查勘鑒定、修建等技術方面的計劃、組織和控制的活動。它的內容包括:建立健全技術管理機構和制度，明確責任制;實施國家有關技術政策和上級頒發的技術標準、技術規范及各項技術管理制度;解決設計、施工、房屋鑒定、操作方法、工程質量等技術問題以及技術革新、技術改造、技術培訓和建立房屋技術檔案等。它的作用是使房屋修建技術先進、經驗合理。城鄉建設環境保護部頒發的《房屋修繕技術管理規定》、《房屋完損等級評定標準》、《房屋修繕范圍和標準》、《房屋修繕工程施工管理規定》、《危險房屋鑒定標準》是房屋修建技術管理工作的主要法律依據。

　　房屋修繕質量管理

　　指物業管理企業及房屋修繕施工單位，為保證和提高房 屋修繕質量，對修繕工程進行監督、檢查和驗收的活動。其主要內容有:建立健全質量管理與監督系統;確保維修工程質量管理方法和驗收標準的實施消除產生不合格工程項目的隱患;開展以預防為主的質量檢查、監督活動;確保修繕工程質量，處理質量事故，其目的是用最經濟的辦法，提高房屋修繕工程質量，其方法是全體人員參加管理與革新生產技術結合起來。城鄉建設環境保護部頒發的《房屋修繕技術管理規定》、《房屋修繕工程施工管理規定》、《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》是房屋修繕質量管理的主要法律依據。

　　房屋維修工程質量合格率

　　指房屋維修工程質量達到合格品標準的單位，工程占全部已竣工單位工程的百分比。其計算方法有兩種:

　　(1)房屋維修工程質量合格率=

　　(2)房屋維修工程質量合格率=

　　房屋維修工程質量優質率

　　工程質量達到優質品標準的單位工程，占全部竣工驗收單位工程的百分比。同 工程質量合格品率 一樣，計量單位有兩種。其計算公式為:

　　(1)工程質量優質品率=

　　(2)工程質量優質品率=

　　小修服務及時率

　　某個時期內，在規定的時間里修理完

　　畢的小修工程件數，占規定時間里應修小修工程全部件數的百分比。它是考核小修服務水平的指標之一。其計算公式為:

　　小修及時率=

　　修繕工程機具設備管理

　　對有關房屋修繕機具設備的計劃、選擇、評價、使用、保養、維修、檢查、改造和更新工作的總稱。其主要內容包括:建立健全機具設備管理機構和工作制度;機具設備的驗收、保管、調撥、報廢等日常管理工作;合理選擇使用設備，經常監督維修保養，提高設備利用率;進行設備的更新、改造等工作。它的作用是，使機具設備經常處于完好狀態，充分發揮其效能，提高修結利用率，以提高企業經濟效益。

　　年度房屋修繕計劃的編制

　　年度房屋修繕計劃是全年修繕工作的方向和目標。正確制定年度修繕計劃，是搞好全年房屋維修養護，提高管理水平，取得經濟效益和社會效益，完成全年修繕任務首要的一步。

　　季度房屋修繕計劃的編制

　　根據年度計劃，按照均衡生產的原則，并結合季節特點，編制季度計劃。季度計劃要保證年度計劃的完成。

　　月度房屋修繕計劃的編制

　　在充分保證季度計劃完成的前提下，根據季度項目計劃中各項工程準備情況及房屋完損情況，按輕、重、緩、急原則編制月度計劃。月度計劃主要是編制具體工程項目計劃，由于房產部門修繕工程的特殊性，月度計劃可做調整，但必須保證季度計劃的完成。

　　房屋技術檔案管理

　　為使房屋技術檔案資料完整、準確、使用方便、更好地發揮作用而進行的資料收集、整理、更補、使用、保存等工作。房屋技術檔案應有專人管理，隨著房屋狀況變化而不斷地更改、補充，使其能準確地反映房屋的技術面貌。

　　修繕工程監理

　　較大翻修工程，特殊、大型、復雜的大修工程等可以采用工程監理。修繕工程監理是對房產經營管理單位，在修繕施工管理中的技術活動進行監督管理，是對房屋修繕工程的施工方案、工程量、材料質量、工程進度和工程造價等進行的全面監督，要求符合國家有關技術規范、規程、標準和工程合同的規定。

　　修繕工程監理內容

　　修繕工程監理內容通常如下:

　　(1)在工程查勘的基礎上，對修繕工程提出具體意見，進行方案的比較和技術經濟分析，評選和審定修繕設計或修繕方案。

　　(2)負責對修繕工程預算進行審查核定。

　　(3)凡有條件實行招標的修繕工程，均應進行招標，并對投標單位進行資質審查。

　　(4)工程開工前，經營管理單位必須對修繕施工單位進行書面技術交底，以便在施工中進行監理。

　　(5)審查施工計劃方案，及時了解工程進度，監督施工按計劃執行。

　　(6)對修繕施工單位現場使用建筑材料的品種、規格和質量進行檢驗或抽樣試驗，并進行監督使用。

　　(7)對現場使用的成品、半成品、預制構件和外構件的規格、質量進行驗收。

　　(8)負責對混凝土工程，混凝土預制構件和砌筑砂漿試塊的監制，并對兩塊試壓報告進行審查。

　　(9)審查工程技術變更，會同設計單位或修繕技術部門辦理工程變更手續。

　　(10)根據《房屋修繕工程質量檢驗與評定標準》，對隱蔽工程、分部工程進行驗收鑒定。

　　(11)檢查、監督工程質量，并對工程進行最終審查、鑒定和簽證。

　　(12)督促施工單位對工程合同、現場施工記錄、質量事故處理情況、竣工圖等文件和技術資料的整理和建檔，以供日后備查。

　　承重結構的修繕

　　是指對房屋的基礎、梁、柱、承重墻以及樓房蓋的基層等主要受力部位進行的修繕。

　　非承重結構的修繕

　　指對房屋的門窗、墻皮、非承重墻、地面、頂棚、上下水道及附屬設施等部位進行的修繕。

篇2：物業知識教材：房屋設備維修管理

　　物業知訓教材：房屋設備維修管理

　　一、房屋設備的保養與維修

　　為了保證設備的正常運作，必須對各種房屋設備進行保養與維修。

　　1.設備保養

　　房屋設備的保養是指物業管理企業主管部門和供電、供水、供氣等單位對設備所進行的常規性檢查、養護、維修等工作。通常采用三級保養制(即日常維護保養、一級保養和二級保養)。

　　(1)日常維護保養。是指設備操作人員所進行的經常性的保養工作。主要包括定期檢查、清潔保養；發現小故障及時排除，及時做好維護工作并進行必要記錄等。

　　(2)一級保養。是由設備操作人員與維修人員按計劃進行保養維修工作。主要包括對設備的某些局部進行解體清洗，按照設備磨損規律進行定期保養。

　　(3)二級保養。是指設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件，使設備達到完好狀態。

　　2.設備維修

　　房屋設備的維修是通過修復或更換零件、排除故障、恢復設備原有功能所進行的技術活動。房屋設備維修根據設備破損程度可分為：

　　(1)零星維修工程。是指對設備進行日常的保養、檢修及為排除運作故障而進行局部修理。

　　(2)中修工程。中修工程是指對設備進行正常的和定期全面檢修、對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備正常運轉。更換率為10%~30%左右。

　　(3)大修工程。是指對房屋設備定期進行全面檢修，對設備要進行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設備基本恢復原有性能，更換率一般不超過30%。

　　(4)設備更新和技術改造。設備更新和技術改造是指設備使用一定年限后，技術性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴重，需要更新設備，提高和改善技術性能。

　　(5)故障維修。通常是房屋設備在使用過程中發生突發性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設備恢復功能。

　　(6)設備維修日常工作。

　　3.房屋設備維修的特點

　　(1)設備投資大導致設備維修成本高。相對于房屋建筑本身而言，房屋設備的維修一次性投資大、成本高，因為房屋設備使用年限較短。一方面房屋設備因使用而發生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術進步，出現了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設備發生的無形損耗，導致其使用年限縮短，這種無形的和有形的損耗，都會引起房屋設備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設備一次性投資較大，因此，維修更新這種設備的成本就較高。

　　(2)維修技術要求高。由于房屋設備是在房屋建筑物內部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會直接影響設備在運行中的技術性能的正常發揮，因此，房屋設備維修技術的要求相當高。在設備維修管理中，必須要配備專業技術人員。在設備維修前，專業技術人員要認真閱讀有關設備的技術檔案和技術資料，建立房屋設備維修責任制。

　　(3)隨機性與計劃性相結合、集中維修與分散維修相結合。房屋設備因平時使用不當或其他突發事故等原因，往往是突然發生故障，這就使房屋設備的維修有很強的隨機性，事先很難確定故障究竟何時以何種程度發生。但房屋設備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設備的維修又有很強的計劃性，可以制定房屋設備維修更新計劃，有計劃地制定維修保養次序、期限和日期。此外，房屋設備日常的維護保養、零星維修和突發性搶修卻是分散進行的，而大修更新又往往是集中地按計劃進行的，因此，房屋設備的維修又具有集中維修與分散維修相結合的特點。

　　二、各類管理人員的崗位職責與管理制度

　　1.管理人員的崗位職責

　　(1)工程部經理。工程部經理是對機電設備進行管理、操作、保養、維修，保證設備正常進行的總負責人。其職責是：

　　①在公司經理的領導下，貫徹執行有關設備和能源管理方面的工作方針、政策、規章和制度；

　　②負責設備的使用、維護、保養、更換的整個過程中的管理工作，使設備始終處于良好工作狀態；

　　③組織擬定設備管理、操作、維修等規章制度和技術標準，并監督執行；

　　④組織、收集、編制各種設備的技術資料，做好設備的技術管理工作；

　　⑤組織編制各種設備的保養、檢修計劃，并進行預算，在公司經理批準后，組織人員實施；

　　⑥組織人力、物力，及時完成住戶提出的報修申請；

　　⑦組織全體工程部員工進行政治學習，樹立“業主至上，服務第一”的思想，進行技術業務學習，提高解決技術難題的能力。

　　(2)各專業技術負責人(工程師或技術員)。各專業技術負責人在部門經理領導下，負責所管轄的維修班組的技術、管理工作，并負責編制所分管的機電設備的保養、維修計劃、操作規程及有關資料，協助部門經理完成上級主管部門布置的工作。具體職責為：

　　①負責編制所管設備的年、季、月檢修計劃及相應的材料、工具準備的預算計劃，經工程部經理審批后負責組織計劃的落實實施，并負責技術把關和檢查；

　　②負責檢查所有分管設備的使用、維護和保養的情況，并解決有關技術問題，以保證設備經常處于良好的工作狀態；

　　③負責制定所管理設備的運行方案，督導操作工嚴格遵守崗位責任制，嚴格執行操作規程，以保證設備的正常運行；

　　④負責所管理設備的更新、改造計劃，以完善原設計和施工遺留的缺陷，使各項機電設備投入正常運轉，從而達到“安全、可靠、經濟、合理”的目標；

　　⑤組織調查、分析設備事故原因，提出處理意見及整改措施，以防止同類事故再次發生；

　　⑥具體負責培訓所管轄機電設備的檢修工、操作工的技術水平、工作能力；

　　⑦積極完成上級領導布置的其他任務。

　　(3)領班：

　　①負責本班所管轄設備的運作、維護養護工作，嚴格做到“三干凈”：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈；“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”：使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調整良好。

　　②以身作則，帶領并督促全班員工遵守崗位責任制、操作規程和公司制定的各項規章制度，及時完成上級下達的各項任務。

　　③負責本班的政治、業務學習，不斷提高自身素質，負責本班的日常工作安排。

　　④嚴格考核全體員工的出勤情況，不允許擅離職守做私活。

　　⑤負責制定本班設備的檢修計劃和備件計劃，報主管部門審核后組織實施。

　　(4)維修人員：

　　①按時上班，不得遲到早退，因故請假，需經上級部門批準；

　　②認真執行公司制定的各種設備維護規程；

　　③認真完成設備的日常巡檢工作，發現問題及時處理；

　　④定期對機電設備進行保養維護；

　　⑤認真完成公司安排的設備大檢修任務；

　　⑥正確、詳細填寫工作記錄、維修記錄，建立設備檔案；

　　⑦愛惜各種設備、工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認，嚴禁浪費；

　　⑧加強業務學習，認真鉆研設備維護技術，并樹立高度的責任心，端正工作態度。

　　(5)保管員：

　　①負責統計材料、工具和其他備件的庫存情況，根據庫存數量及其他使用部門提出的采購申請，填寫采購申請表，報送經理審批；

　　②負責材料、工具和其他設備備件的入庫驗收工作，保證產品品種、規格、數量、質量符合有關規定要求；

　　③負責庫房的保管工作，保證產品的安全和質量；

　　④負責材料、工具和其他設備備件的出庫工作；

　　⑤負責統計庫房材料的工作，按時報送財務部門；

　　⑥負責完成上級交辦的其他任務。

　　2.管理制度

　　(1)接管驗收制度。設備驗收工作是設備安裝或檢修停用后轉入使用的一個重要過程。搞好設備驗收工作，對以后的管理和使用有著重要的意義。設備接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收，而且還包括對維修后房屋設備的驗收，以及委托加工或購置的更新設備開箱驗收。

　　房屋設備的第一次驗收為初驗，對發現的問題應商定解決意見并確定復驗時間，對經復驗仍不合格的應限定解決期限。對設備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協議保修或賠款補償。這類協議必須是設備能用、不致出現重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協議等文件應保存好。

　　(2)預防性計劃維修保養制度。計劃維修保養制度是指為防止意外損壞而按照預定計劃進行一系列預防性設備點檢、養護、修理的組織措施和技術措施。主要包括：

　　①確定維修及保養工作的類別和內容，具體包括：日常及周保養內容；月維修保養內容；季度、半年、年度維修保養內容；大修理內容。

　　②設備維修、保養的要求。

　　③開展預防計劃維修保養工作的實施與監督。各設備維修部門每年應根據設備維修保養工作的內容和要求，研制預防性維修保養計劃，并分期分項下達給維修人員、使用人員實施，并進行監督和檢查。

　　④大修理計劃根據公司設備管理和維修合一的體制，應采取大修集中、維修分散的組織形式。

　　進行計劃維修保養的次序和期限是根據設備的作用、特點、規格與使用條件決定的。實行計劃性維修保養制度可以使房屋設備保持正常的工作能力，防止設備在使用過程中發生不應有的磨損、老化、腐蝕等現象，充分發揮設備潛力和使用效益，正確掌握設備狀況，提高設備運行效率；實行預防性維修保養制度，可以延長設備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質量；實行預防性維修保養制度，還可以保證房屋設備的安全運行，也是延長設備使用壽命、樹立物業管理企業良好形象的保證。

　　(3)值班制度。建立值班制度并嚴格執行，可以及時發現事故隱患并排除故障，從而保證設備安全、正常操作運行，其具體內容如下：

　　①值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時間及去向。

　　②根據操作規程及崗位責任制的要求，密切注意所管設備的運行情況并按規定做好有關記錄。

　　③如發生設備故障，而當班人一時不能處理，應按報告制度及時報告給有關人員。

　　④調度值班人員接到請修通知后，應及時通知有關班組，安排人員前往維修。

　　⑤所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。如需調班，必須報主管人員同意。就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班人員配合。

　　⑥值班人員應安排統一的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規定辦理請假手續。班長應落實好代班人員，保證崗位上有人工作。

　　(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施，其主要內容是：

　　交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準備工作，正點進行交班。交接班的準備工作有：查看運行記錄，介紹運行狀況和方式，設備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設備狀況等。

　　出現下列情況不得交班：

　　①在事故處理未完成或重大設備啟動或停機時；

　　②交接班準備工作未完成時；

　　③接班人員有醉酒現象或神志不清而未找到頂班人時。

　　交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。

　　(5)報告制度。建立報告制度可以讓物業公司經理、技術負責人和班組長及時了解設備的運行情況及設備維修管理情況，及時發現設備管理中存在的問題，以便及時解決。其具體內容有：

　　①下列情況報告班組長：

　　a.主要設備非正常操作的開停、調整及其他異常情況；

　　b.設備出現故障或停機檢修；

　　c.零部件更換及修理；

　　d.運行人員暫時離崗。

　　②下列情況報告技術負責人：

　　a.重要設備非正常操作的啟停、調整及其他異常情況；

　　b.采用新的運行方式；

　　c.重點設備發生故障或停機檢修；

　　d.重點零部件更換修理、加工和改造；

　　e.員工加班、調班、補休、請假；

　　f.與上級或外協單位聯系。

　　③下列情況報告經理：

　　a.重點設備發生故障或停機修理；

　　b.影響大廈運行的設備出現故障并需要立即檢修和施工；

　　c.系統運行方式的重大改變；

　　d.系統及主要設備的技術改造；

　　e.系統或設備的整改工程及外委施工；

　　f.技術骨干、班組長以上人員崗位調整及班組組織結構調整；

　　g.員工一天以上的請假，班組長以上的員工補休、換班。

　　(6)工具領用保管制度：

　　①個人領用工具品種根據工種發放，由員工申請部門經理批準，到倉庫辦理領用手續，工具由個人負責使用、保管。

　　②班組領用的公共工具品種，由各領班申請，部門經理批準后到倉庫領用，領用后由領班保管，班組交接班時，按交接班制度交接公用工具。

　　③工具發生丟失、損毀，由保管者說明原因，向部門經理報告。由于人為因素所造成的由責任人按工具價值賠償。

　　④工具因使用時間過長而發生磨損或毀壞，經部門經理批準可辦理報廢，保管人重新辦理領用手續。

　　除了上述設備管理制度外，還有工程設備請修制度，設備技術檔案資料保存管理制度，房屋設備更新、改造、調撥、增添、報廢規劃及審批制度，承租保管設備的責任制度和房屋設備清點盤點制度等一系列房屋設備管理制度體系，從而有效地實現專業化、制度化的房屋設備管理。

　　(7)設備操作維修安全規定：

　　①所有機電操作，維修人員必須嚴格執行國家有關安全操作規程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設備的安全運行，又要保證工作人員安全。

　　②新上崗、轉崗的機電維修人員必須經過技術培訓、考核，熟悉所轄樓宇的設備情況后，才能上崗工作。

　　③設備房應該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。

　　④工作人員進入設備房內嚴禁吸煙。

　　⑤非電氣工作人員未經允許，不得私自進入變、配電房。

　　⑥對于設備正常運行參數定時檢查記錄，如參數異常，必須及時處理。

　　⑦電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發生。

　　⑧熟悉掌握觸電急救方法及步驟。

　　3.培養一支“一專多能”的高素質維修管理隊伍

　　物業管理公司如何適應物業管理的科學化，設備維修管理人員的素質是最重要的因素。因此對設備維修管理人員要有明確的要求，應努力把他們培養成“精干”的“一專多能”的技術能手。

　　(1)技術人員要加強物業管理方面的知識學習，保證各種建筑設備正常運行。

　　住宅小區(大廈)人員相對集中，各種設施多，這就增加了設備管理的難度。為了更好地做好管理工作，設備管理人員和其他管理人員必須刻苦學習物業管理知識，熟知住宅小區(大廈)的物業情況和各項管理規定，在實際工作中加強管理意識，做到“勤察、多思、善斷”，對任何不規范使用設備的行為做到有效制止、糾正，發現設備不正常時，立即通知有關部門停機檢修，迅速查明原因。

　　(2)技術人員要“一專多能”，適應機電管理的需要。

　　住宅小區(大廈)內配套的機電設備很多，通常是24h運行，因此機電人員隨時要處理機電設備出現的故障。這些設施技術程度高、專業性強，需要不同的專業技術人員來承擔。在實際工作中，機電人員數量受到定編的限制，需要處理的事情又無定性，所以出現有時機電人員事情干不完，有時卻沒有多少工作做，造成工作量極不平衡。為了克服這一現象，必須實行“一專多能”的用人制度，所謂“一專多能”，就是機電維修人員以一項專業技術為主，培養多種技術職能，在工作中能“提得起、放得下”，勝任多種工作，使整個機電隊伍達到精干高效。值得注意的是，在采用“一專多能”的工作方式時，不可盲目強求，切忌無證上崗，造成不安全事故發生和其他損失。

　　(3)加強巡視檢查工作，保證機電設備完好運行。

　　住宅小區(大廈)內的機電設備分布零散，在機電人員編制有限的情況下，采用巡視檢查的方法來掌握其運行情況，是切實可行的。采用這種工作方法時，首先應將設備及區域進行劃分并分配到人，落實巡查內容。每周工程部主任組織管理人員、技術骨干巡視檢查一次，以督促、檢查落實情況，保證機電設備的完好率。

篇3：物業知識教材：房屋維修施工管理

　　物業知訓教材：房屋維修施工管理

　　一、房屋維修施工項目管理概述

　　房屋維修工程施工項目管理工作，是以維修施工生產活動為中心，貫穿于維修施工的全過程。房屋是不動產，是固定不變的實體，其式樣多、結構類型復雜，維修工程有特定的用戶與使用要求，故管理變異性大、困難多。為了高效、優質、低成本地完成維修項目的施工任務，提高維修工程施工的經濟效益，物業管理公司必須做好維修施工項目的管理工作。

　　1.維修施工項目管理概念

　　房屋維修施工項目管理，就是對完成維修建筑產品的施工全過程所進行的組織和管理。房屋維修施工過程是指從接受維修施工任務到工程交工驗收的全部過程。這個過程包括:簽訂房屋維修工程合同、施工組織與準備、施工調度與管理、質量管理與施工安全以及竣工交驗等。

　　房屋維修施工項目管理是針對房屋維修工程施工所進行的一系列組織與管理工作的總稱。由于房屋維修施工項目的特點，決定了房屋維修施工項目管理是一項綜合的、復雜的施工生產管理活動。一方面，它是直接從事房屋維修施工活動的維修施工企業生產管理中的重要組成部分;另一方面，它也是物業管理公司房屋維修管理的重要內容。

　　根據管理的主體不同，房屋維修施工項目管理可分為甲方的項目管理和乙方的項目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內容基本一致。

　　2.維修施工項目管理的主要任務

　　維修施工項目管理的主要任務是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財力，不斷更新維修技術，在保證質量及工期的前提下，提高勞動生產率，降低維修工程施工成本，增加盈利;在維修施工中，運用科學管理的方法與職能，對維修工程計劃、生產、技術、物資、勞力和財務進行業務管理，對維修工程質量、工程成本和進度進行合理、有效的控制。

　　3.維修施工項目管理的基本內客

　　房屋維修施工項目管理貫穿于整個施工階段，在施工全過程的不同階段，施工管理工作的重點和具體內容是不相同的。施工管理的實質應是對施工生產進行合理的計劃、組織、協調、控制和指揮。在施工中，人力組織得是否合理，物力是否得到了充分利用，財力用得是否得當，機械設備和勞動力搭配得是否合適，施工方案是否先進可靠等，都直接影響房屋維修的成效。所有這些，需要在施工過程中經過科學的安排、精密的計算和合理的組織管理，這些課題就構成了施工項目管理的全部內容。房屋維修施工項目管理的內容一般包括:

　　(1)落實維修任務，簽訂承包合同。

　　(2)在工程開工前，解決住戶臨時遷移，做到水、電、道路通暢，并安排大宗材料堆放，設備安置進場，確定施工方案等各項準備工作。

　　(3)組織均衡流水立體交叉施工，并對施工過程進行質量控制和全面協調工作。

　　(4)加強對維修現場的平面管理，合理利用空間，促進文明施工，創文明施工現場。

　　(5)做好參與項目施工的各方的協調工作并開展合同管理工作。

　　從以上內容看，房屋維修施工項目管理還包含企業的其他專業管理，如計劃、技術、質量、材料、機械、成本等管理內容。施工項目管理是綜合性的管理，它正是要運用這些專業管理方法對維修工程實施全過程的管理。

　　二、房屋維修施工準備工作

　　1.房屋維修施工準備工作的任務

　　施工準備系指維修工程開工前，甲、乙雙方在組織、技術、經濟、勞力和物資等方面，為保證工程順利開工而事先必須做好的一項綜合性的組織工作。維修工程應根據工程量的大小及工程的難易程度等具體情況分別編制施工組織設計(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工說明(小型工程)。

　　施工準備工作，是房屋維修工程組織施工和管理的重要內容。在工程開工前，必須有合理的施工準備期。施工準備工作的基本任務是掌握房屋維修工程的特點、進度要求，摸清施工的客觀條件;從技術、物資、人力和組織等方面為房屋維修工程施工創造一切必要的條件。認真細致地做好施工準備工作，對充分發揮人的積極因素，合理組織人力、物力，加快施工進度，提高房屋維修工程質量，節約資金和原材料等，都起著十分重要的作用。

　　實踐證明，凡是重視施工準備工作，開工前和施工中都能認真地、細致地為施工生產創造一切必要的條件，則該項維修工程就能夠順利完成;反之，忽視準備工作，倉促上馬，雖然有著加快工程進度的良好愿望，但是往往事與愿違，工程進行中缺東少西，延誤時間，浪費力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反過頭來，補做各項準備工作，這樣必然推遲工程進度，造成不應有的損失。

　　2.維修施工準備工作主要內容

　　維修施工組織準備工作的內容很多，其主要內容有以下幾個方面:

　　(1)對維修工程應摸清施工現場情況，包括電纜、電機以及煤氣、供暖、給排水等地下管網及其走向，并平整好現場;

　　(2)維修工程設計圖紙齊全;

　　(3)編制施工組織設計或施工方案獲得批準;

　　(4)材料、成品和半成品等構件，能陸續進入現場，確保連續施工;

　　(5)領取建筑施工執照;

　　(6)安置好需搬遷的住(用)戶，切斷或接通水、電源;

　　(7)落實資金和勞動力計劃。

　　3.維修工程施工組織設計

　　施工組織設計是全面安排施工的技術經濟文件，是指導施工的主要依據之一。正確編制和全面貫徹施工組織設計，是保證順利施工的首要條件，也是維修工程必不可少的組織措施。

　　(1)施工組織設計的主要任務。施工組織設計任務主要包括以下幾個方面:

　　①規定最合理的施工程序，保證以最短的工期完成維修工程，并按期投入使用;

　　②采用技術上先進、經濟上合理的施工方法和技術組織措施;

　　③選定最有效的施工機具和勞動組織;

　　④周密計算和安排人力、物力，保證均衡施工;

　　⑤制定正確的工程進度計劃，找出施工過程中的關鍵問題;

　　⑥對施工現場的平面和空間進行合理布置與管理等。

　　(2)施工組織設計內容。根據維修工程的不同規模和技術要求的差異，分別編制施工組織設計、一般工程施工方案或小型工程施工說明。施工組織設計或施工方案(施工說明)的內容一般包括以下幾個方面:

　　①工程概況。包括工程地點、面積、投資、維修工程內容、工期、主要工種工程量、材料設備及用戶搬遷時間等。

　　②單位工程進度計劃。

　　③施工任務的組織分工和安排，總包、分包的分工范圍，物業管理公司、維修施工單位和設計單位的三方協作關系。

　　④勞動力組織及需要量計劃。

　　⑤主要材料、預制品、施工機具需要量及舊料代用計劃。

　　⑥生產、生活臨時設施計劃。

　　⑦施工用水、用電、燃料的供應辦法。

　　⑧施工現場總平面圖，包括:標明應清理的現場障礙物、給定定位坐標、地下管網情況、水電源的接設、消防設備位置、現場材料的存放位置和道路設置。

　　⑨保證工程質量及安全生產的技術組織措施。

　　⑩各項技術經濟指標等。

　　三、施工階段管理工作

　　1.施工調度工作

　　由于維修工程施工的可變因素多，以及計劃工作不可能十分準確，在維修施工中總會出現不協調和新的不平衡。施工調度就是以工程施工進度計劃為依據，在整個施工過程中不斷求得勞動力、材料、機械與施工任務和進度要求之間的平衡，并解決好工種與專業之間銜接的綜合性協調工作。

　　施工調度工作，是及時平衡、解決矛盾、保證正常施工的手段。其主要任務為:

　　(1)經常檢查、督促施工計劃和工程合同的執行情況，進行人力、物力的平衡調度，促進施工生產活動的進行。

　　(2)組織好材料運輸，確保施工連續性，監督檢查工程質量、安全生產、勞動防護等情況，發現問題，找出原因、提出措施、限期改正。根據天氣預報，做好雨季施工工作。

　　2.施工現場管理

　　(1)施工現場經常性管理。施工現場管理是以施工組織設計、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據，在施工現場進行的各種管理活動。現場管理要指派專人負責，并貫穿到整個工程的始終。

　　維修工程施工現場管理工作的主要內容有:

　　①修建或利用各項臨時設施，安排好施工銜接及料具進退場，節約施工用地;

　　②按計劃拆除舊建筑，排除障礙物，清運渣土等;

　　③注意生產與住(用)戶安全，在拆除與翻修時，設立施工防護標志，處理好與毗鄰建筑物或構筑物的關系。

　　(2)施工現場材料管理。維修施工材料現場管理是指一個工程對象、一個施工現場的材料供應管理工作的全過程。現場材料管理是管好、用好材料的基本落腳點，是衡量維修施工企業管理水平和實現文明施工的重要標志。

　　維修施工現場材料管理的內容主要有:

　　①根據施工進度和場地大小，有計劃地組織建筑材料分期分批進場，以滿足工程連續施工的需要;

　　②按施工材料需用計劃，實行材料限額領料與核算制度，并做好現場材料的檢查、保管;

　　③加強現場平面管理，根據施工進度變化及時調整材料堆放位置;

　　④及時回收舊料、廢料，做好修舊利用;

　　⑤維修工程竣工后，及時清理現場，將剩余材料進行清點，并辦好轉、退料手續。

　　(3)施工現場機械設備管理。現場機械設備管理的目的就是要充分發揮機械的效率和機械化施工的優越性，更好地為生產服務。機械設備應貫徹預防為主、維修并重的原則。設備在使用過程中，要盡量避免發生故障，以免影響生產和人身安全。

　　(4)施工班組管理。施工班組管理的主要任務是積極采用科學的管理方法，學習和采用先進施工工藝和操作技術，優質低耗、均衡快速地完成維修任務。

　　3.施工安全管理

　　認真貫徹執行安全生產管理制度，是搞好房屋維修工作的一項重要措施。因此，要加強對安全生產工作的領導，建立健全安全生產管理制度，嚴格執行安全操作規程，確保安全施工。

　　安全檢查機構或人員必須認真執行安全生產的方針、政策、法令、條例，經常對現場作業進行安全檢查，并組織職工學習安全生產操作規程。生產活動中施工人員受到嚴重傷害的事故有物體打擊、高空墜落、機械傷害等。此外，由于施工方法不當，施工質量低劣，發生倒塌也會造成重大事故。為了預防這些事故的發生，施工單位的領導應經常對施工人員進行施工現場安全生產教育，包括進入現場必須戴安全帽;高空、懸空作業，無安全設備的，必須系好安全帶;高空作業時，不準往下亂拋材料、工具、垃圾等;各種電動機械設備，必須有有效的接地和安全防護裝置才能開動使用;各種機械設備，必須做到定機、定人;凡未經短期訓練的人員，嚴禁使用與玩弄機電設備;吊裝區域不得隨便入內，起吊時吊臂旋轉半徑范圍內不準有人停留和行走，警戒措施要做好。

　　四、房屋維修工程驗收

　　竣工交驗必須符合房屋竣工交驗的條件和質量評定標準，才能通知有關部門進行竣工驗收。合格簽證后才能交付使用。

　　1.工程交驗的具體條件

　　(1)符合維修設計或維修方案的全部要求，并全部完成合同中規定的各項工程內容。

　　(2)做到水通、電通、路通和建筑物周圍場地平整，供暖通風恢復正常運轉并具備使用功能。

　　(3)各種施工技術資料準備齊全。

　　①維修施工單位應根據各地城市建設的檔案管理的有關規定，對施工技術資料進行分類整理，裝訂成冊。一部分資料移交房產管理機構，一部分資料自留歸檔。

　　②竣工圖整理。凡按圖施工的工程應以原有施工圖作竣工圖，工程變更不大的可利用原有施工圖修正即可，對于變更較大的工程，必須重新繪制竣工圖。竣工圖必須加蓋竣工圖簽，經復核無誤，施工負責人簽字后方能歸檔。

　　2.房屋維修工程驗收的依據

　　(1)項目批準文件;

　　(2)工程合同;

　　(3)維修設計圖紙或維修方案說明;

　　(4)工程變更通知書;

　　(5)技術交底記錄或紀要;

　　(6)隱蔽工程驗收記錄;

　　(7)材料、構件檢驗及設備調試等資料。

　　3.維修工程質量交驗標準

　　(1)維修工程的分項、分部工程必須達到國家建設部頒發的《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》中規定的合格標準和合同規定的質量要求。

　　(2)維修工程中的主要項目，如鋼筋強度、水泥標號、混凝土工程和砌筑砂漿等，均應符合《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》中規定的全部要求。

　　(3)觀感質量評定得分合格率不低于95%。

　　4.一般大、中、翻修工程竣工交驗標準

　　(1)必須達到維修方案的全部要求，并完成合同規定的各項維修內容。

　　(2)維修工程的施工文件和技術資料準備齊全，裝訂成冊。

　　(3)所修的分部、分項工程必須達到《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》所規定的合格標準。

　　(4)觀感質量評定得分合格率不低于95%。維修單位通過自檢達到以上條件和標準后，才能通知房屋管理機構進行竣工交驗。

　　5.工程驗收組織

　　房屋管理機構在接到施工單位驗收通知后，應及時組織設計或方案制定人員、甲方代表、房屋管理技術負責人及施工單位進行交工驗收。按維修技術管理權限，大、中修項目及重大修建項目由各級房屋管理部門組織驗收。因施工質量不合格需返工時，應限期修復，經復驗合格辦理驗收簽證，并評定質量等級。

　　在工程驗收時，還應簽訂回訪保修協議，回訪保修期限，大、中修工程一般為半年，翻修工程為1年。