房屋本體共用部位定期維修養護方案

　　房屋本體共用部位定期維修養護方案如下表所示：

　　房屋本體共用部位定期維修養護方案

　　序號項目內容計劃方案

　　1 房屋承重及抗震結構部位

　　1、局部受損

　　2、施工質量原因造成的結構問題每年對房屋基礎進行一次檢查，注意白蟻侵害、地基沉降、外力損壞等引起的損害由于使用不當造成結構局部受損較輕，由工程管理部按房屋修繕規定實施維修，如局部受損較重，應請專家“會診”提出方案，委托專業公司實施

　　2 外墻面

　　1、外墻面起鼓脫落

　　2、外墻面局部滲漏

　　3、外墻面大面積滲漏

　　4、外墻面翻新

　　1、每兩年對較大面積的滲漏外墻應局部翻新，防止面積繼續擴大及污染墻面

　　2、每年兩季前對窗臺進行一次密封檢查，防止雨水的侵入由工程管理部按有關修繕規程實施

　　3 公共屋面

　　1、隔熱層破損

　　2、防水層破損造成屋面滲漏

　　3、避雷網脫焊、間斷

　　4、屋面積水

　　1、避雷網每年刷漆一次，防止銹蝕

　　2、每年全面修補一次屋面隔熱層板;每半年疏通一次屋面雨水口

　　3 每年對屋面防水層檢修一次由工程管理部按相應作業指導書實施維修

　　4 公共通道、門廳、樓梯間

　　1、公用地面的維修改造

　　2、公共通道、門廳的墻、天棚維護

　　3、樓梯間墻面、扶手、踏步的維護

　　1、每半年對公共地面誰護一次

　　2、每年維修一次通道，門廳及樓梯間墻壁、扶手及欄桿

　　3、每年全面維護一次樓梯間踏步，對墻面地面起鼓、開裂、破損等進行修復由工程管理部按相應技術要求實施維修

篇2：盟共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　序號項目“z城”管理標準

　　1)綜合管理

　　1.設備用房方便物業管理企業使用，達到集中、集約管理效果、應集中設置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監控室與物業服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

　　2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

　　3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

　　4.共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。

　　6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

　　7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

　　8.設備機房1）.每月清潔1次，室內無雜物。2）.設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設施設備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）.交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號線路電涌保護器。

　　3)空調系統

　　1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。

　　2.運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。

　　3.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每2年清洗消毒1次風管。

　　7.每年對空調系統進行1次整體性維修養護。

　　4)二次供水設施

　　1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。

　　5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

　　5)排水系統

　　1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態；每周進行1次手動啟動測試；每季度養護1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設備

　　1.樓內照明每班巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每2周調整1次時間控制器。

　　3.應急照明每日巡視1次，發現故障，即時修復。

　　4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況；每半年養護1次，內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。

　　6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。

　　7.發電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。

　　8.檢測每年檢驗1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。

　　7)安全防范系統

　　1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態；每日表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　3.網絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　5.圖像采集設備每日檢查1次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

　　8.云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

　　3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

　　4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

　　6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。

　　9)水景

　　1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。

　　3.設置必要的安全警示標志。

　　4.水質符合衛生要求。

篇3：物業知識教材：給排水維修養護管理

　　物業知訓教材：給排水維修養護管理

　　一、給排水設備設施維修養護管理計劃的制定與職責

　　物業管理公司為了規范給排水設備設施的維修養護工作，確保給排水設備設施各項性能良好，延長設備設施的使用壽命，避免發生意外事故，工程部要制定《給排水設備設施維修養護標準作業規程》，并制定年度維修養護計劃，通常工程部管理組負責組織制定《給排水設備設施維修養護年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

　　在制定過程中，要認真考察給排水設備設施的使用額度及給排水設備設施運行狀況，合理地安排時間等因素。工程部經理負責審核《給排水設備設施維修養護年度計劃》并檢查該計劃的執行情況，維修組負責實施給排水設備設施的維修養護，公共事務部負責向有關用戶通知停水情況，以便用戶作好準備，遇突發事故停水，應向用戶作出解釋。

　　二、維修組的運作程序

　　維修組的成員負責按管理組編制的維修養護計劃對設施設備進行維修養護工作并巡視檢查，發現問題及時處理，對于運行組不能完成的維修保養工作，經管理組調動后，由維修組負責，運行組配合共同完成;維修組成員常駐總部接到突發情況報告后，應迅速集中人員趕到現場，進行搶修;維修組成員下班后離開駐地應向組長報告去向，以便緊急情況下緊急調動。

　　三、水泵機組的維修養護

　　1.水泵的維修養護

　　生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養護。養護內容主要有:檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，應加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規格軸承，如有卡住、碰撞現象，則應更換同規格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸，檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換，檢查機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　2.控制柜的維修養護

　　維修組對控制柜每半年進行一次全面養護。維修養護內容主要有:清潔柜內所有元器件、清潔外殼，務必使柜內無積塵、無污物;檢查、緊固所有的接線頭，對于銹蝕嚴重的接線頭應更換，檢查柜內所有的線頭的號碼管是否清晰，有否脫落，及時整改，對于交流接觸器，應清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒，清除觸頭表面的污物，不能正常工作的觸頭應更換;檢查復位彈簧是否正常工作，然后擰緊所有緊固件;自耦減壓啟動器的電阻不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理;外殼接地可靠，如有松脫或銹蝕則應做除銹處理，然后擰緊接地線;熱繼電器的絕緣蓋板應完整無損，導線接頭有無過熱痕跡或燒傷，如有則維修或更換;自動空氣開關電阻應不低于100MΩ，否則應烘干，在開關閉合或斷開過程中，應無卡位現象，觸頭表面清除干凈;中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查動作是否可靠，信號輸出是否正確;信號燈、指示燈是否指示正常，如有偏差應調整或更換;運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕，如有則重新焊接或更換。

　　3.電機的維修養護

　　外觀檢查應整潔、銘牌完好，接地線連接良好，用搖表檢測絕緣電阻，電阻應不低0.5MΩ，否則應烘干處理，電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密，電動機軸承有無阻滯或異常聲響，電動機風葉有無碰殼現象，清潔外殼，外殼是否脫漆嚴重，若嚴重應重新油漆。

　　4.相關閥門、管道及附件的維修養護

　　閘閥密封膠墊是否漏水，如有則應更換，黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻繩，對閥桿加黃油潤滑，銹蝕嚴重者應重新油漆。止回閥的維修養護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的維修養護應檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換，清除壓力室內污物，疏通控制水道，檢查控制桿兩端螺母是否緊固，緊固所有螺母。

　　四、水池、水箱的維修養護

　　水池、水箱的維修養護每半年進行一次，若遇特殊情況可增加清洗次數，清洗時的程序如下:

　　1.首先關閉進水總閥，關閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，抽空水池、水箱中的水。

　　2.泄水閥處于開啟位置，用鼓風機向水池、水箱吹2h以上，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進新鮮空氣。

　　3.用燃著的蠟燭放入池底不會熄滅，以確定空氣是否充足。

　　4.打開水池、水箱內照明設施或設臨時照明。

　　5.清洗人員進入水池、水箱后，對池壁、池底洗刷不少于三遍，并對管道、閥門、浮球按上述維修養護要求進行檢修保養。

　　6.清洗完畢后，排除污水，然后噴灑消毒藥水。

　　7.關閉泄水閥，注入清水。

　　五、室外給排水設施的維修保養

　　室外給排水管道每半年全部檢查一次，水管閥門完好，無滲漏，水管通暢無阻塞，若有阻塞，應清除雜物，若管道坡度不正確，應重新鋪設，明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次，半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標識清楚，路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養一次，要求噴水設施完好，噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查，每半年養護一次，主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、“119”、“消防栓”等標識是否齊全，對水帶的破損、發黑、發毒與插接頭的松動現象進行修補、固定，更換變形的密封膠圈，將水帶展開換邊折疊卷好，將閥門桿上油防銹，抽取總數的5%進行試水，清掃箱內外灰塵，將消防栓玻璃門擦凈，最后貼上檢查標志，標志內容應有檢查日期、檢查人、檢查結果。上下雨污水管每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，每4年水管油漆一次，要求水管無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫。

　　六、室內給排水設備設施的維修養護

　　1.消防設備的維修養護

　　室內普通消防栓的維修養護內容及程序見上面室外消防栓的保養內容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統的維修養護，其維修養護內容如下:

　　①每天巡視系統的供水總控制閥，報警控制閥及其附屬配件，外觀檢查，確保處于無故障狀態。

　　②每天檢查一次警鈴，啟動是否靈活，打開試警鈴閥，水力警鈴應發出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道。

　　③每月對噴頭進行一次外觀檢查，不正常的噴頭及時更換。

　　④每月檢查系統控制閥門處于開啟狀態，保證閥門不會誤關閉。

　　⑤每兩個月對系統進行一次綜合試驗，按分區逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統靈敏性。

　　當系統因試驗或因火災啟動后，應在事后盡快使系統重新恢復到正常狀態。

　　2.住戶室內給排水管道及附件的維修及養護

　　住戶在使用過程中，由于使用不當或前期隱患，會出現各種各樣的問題，需要進行及時維修和正常養護，所涉及的維修養護內容如下:

　　①個別樓層停水。要先關掉總閥，打開支管閥門，檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應及時通知管理處，以便派專業人員前來檢查維修。

　　②維修墻內水管。關閉室內所有用水閥門，查看水表，如轉動說明墻內水管破損漏水，然后關閉水表前閥門，打通漏水處墻面，取出破損水管，裝入新水管，再打開總閥看是否漏水，如無漏水，補好水泥，恢復裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內水管。

　　③閥門接頭漏水。關閉自來水總閥，查找原因，若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水，應拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門接頭裝上扭緊，如因破損配件而漏水應及時更換閥門或接頭。然后告知用戶，應愛護使用，旋扭閥門不要用力過度。

　　④水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水，應先拆下水龍頭，在外絲上旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊，如是內芯斷裂應更換內芯，如是水龍頭自身有沙泥而漏水，應更換水龍頭，檢修完畢后，打開總閥門，反復開關水龍頭，開關自如不漏水即可，然后告知用戶，旋扭開關不要用力過度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，應打破飾面，取下排水管重新安裝，完畢后，往浴缸內蓄水，到一定水量存放5min，查看相關部位有無漏水。如沒有則修整飾面，然后告知用戶，使用時注意清潔。

　　⑥疏通地漏。先用抽子試通，不能查明原因則打開檢查口檢查，不通時再使用疏通機直至通暢為止，然后用膠管試水檢驗，并告知用戶，使用時不要向管道亂丟雜物。

　　⑦洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴重更換彎管，不嚴重可用生膠帶密封接口契損處，達到不漏水為止。告知用戶，不要隨意亂動盆下彎管和接口處，防止漏水，不要隨意移動或用力撞擊洗菜(臉)盆。

　　當然室內各類衛生器具除了以上所舉例子之外，還會出現各種各樣的情況，住戶(使用者)除了使用時動作規范，注意清潔之外，一旦出現情況不要擅自進行修改，應按照一定程序及時通知管理處派維修工維修，以確保維修效果和維修時間。

　　七、室內給排水設備設施維修程序

　　為了保證維修工作規范、合理及維修工作及時進行，室內維修應遵循一定的程序進行:

　　1.住戶(使用者)向管理處申請。

　　2.值班人員填寫“維修登記表”。

　　3.維修組組長(班長)派工，并填寫“派工單”。

　　4.維修工準備好工具，帶上“派工單”上門維修，進門時，應首先出示工作牌，用語禮貌，查看現場后，按公司規定的收費標準報價，經業主同意后進行維修。

　　5.維修過程應遵守操作規程，注意安全。

　　6.維修完畢后，請住戶(使用者)驗收，驗收后，請業主在“派工單”上寫下意見，并簽名。

　　7.派工單一式三份，維修班、住戶、管理處收費處各保留一份。

　　八、室內維修服務標準

　　為了使物業管理公司所管轄的各部分給排水設備設施能安全、有效、長久的使用，確保住戶(使用者)提出的服務要求能得到滿足，特制定維修服務過程中的一些標準及要求，主要包括以下幾個方面:

　　1.預約維修時間

　　接到維修申請后無特殊情況，30min內到達，按住戶(或使用人)約定時間，如暫時沒有維修人員應向住戶解釋，另約時間。

　　2.維修時間

　　原則上小故障30min內，一般故障2h內(不超過8h)，較難故障不超過3天。廚房、衛生間、陽臺等設施出現堵、漏、滲或無水等，維修時間一般不超過2h，水管、閘、閥、水表滲漏一般2h內，最長不超過8h，如需改管視實際情況由班長確定，廚房、衛生間等樓板滲水到樓下，一般在4h內，如大面積或難以處理的最長不超過3天，并在維修后2周內，每周不少于1次回訪;房間沒水、除市政停水或供水系統較大維修，水池定期清洗外，定期保養要提前1天通知，臨時停水要寫出停水告示。

　　3.提供材料

　　維修過程中提供的材料應100%合格。

　　4.服務態度

　　維修人員上門服務或接待住戶的報修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。

　　九、給排水設備設施的維修養護的檢驗

　　無論是室外給排水設備設施的維修養護，還是室內給排水設施的維修養護，為了保證維修養護工作的正常進行，也為了保證維修養護工作達到用戶滿意，同時使給排水各種設備設施延長使用壽命，避免出現故障，因此，必須按標準要求對維修養護工作進行檢驗。其檢驗職責及檢驗內容如下:

　　1.檢驗職責

　　一般要求維修班班長對每日派工單進行檢驗，并對所管轄的公共部分進行巡視。管理處負責每月維修工作的回訪，工程部經理及工程師負責周檢。

　　2.檢驗內容

　　檢驗內容主要包括服務及時性的檢驗，維修時間應根據預定時間，目的地的遠近，維修工作工藝復雜程度而定，一般性維修一般不超過8h，對于特殊困難的維修項目要求從接到維修單到完成最多不超過72h;維修質量的檢驗，先進行外觀性檢查，然后對各種不同的設備利用目測、耳聽、儀器等檢查，檢查是否達到要求標準。