石家莊市物業(yè)招投標(biāo)管理辦法(20**)

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)物業(yè)管理招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)和物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理，建立物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，擇優(yōu)選擇物業(yè)管理招投標(biāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為本市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)提供指導(dǎo)和服務(wù)。

　　縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政管理部門依據(jù)本辦法規(guī)定職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　第四條 物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。任何單位和個(gè)人不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。

　　第五條 新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在市房產(chǎn)行政主管部門提供前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約;屬于新建住宅物業(yè)的，還應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理招議標(biāo)備案文件。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，住宅物業(yè)建筑面積低于三萬(wàn)平方米的，應(yīng)當(dāng)出具情況說(shuō)明和書面申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　經(jīng)核定予以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)定。

　　第六條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同撤出的，建設(shè)單位應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)不降低、原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變動(dòng)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與物業(yè)管理項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的條件下，制定重新選聘方案，通過(guò)招投標(biāo)方式另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將招標(biāo)結(jié)果及在行政主管部門的備案證明文件告知全體業(yè)主。

　　第七條 業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，支持和鼓勵(lì)其采用招投標(biāo)方式。其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與物業(yè)管理項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng);

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)被評(píng)定為優(yōu)秀或良好;

　　(三)物業(yè)管理日常投訴處理程序和標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)規(guī)定;

　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)具備執(zhí)業(yè)資格。

　　第二章 招標(biāo)

　　第八條 物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或其他物業(yè)所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)決定通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可以授權(quán)其業(yè)主委員會(huì)履行招標(biāo)人職責(zé)。

　　第九條 招標(biāo)人可以委托從事物業(yè)管理招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理完成招標(biāo)工作。

　　代理機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)、相應(yīng)的物業(yè)管理招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)和編制物業(yè)管理招標(biāo)文件的業(yè)務(wù)能力，以及良好的經(jīng)營(yíng)誠(chéng)信記錄。

　　物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理招標(biāo)代理中，必須嚴(yán)格遵守招投標(biāo)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，不得組織串標(biāo)、圍標(biāo)，不得同時(shí)為一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目承擔(dān)招標(biāo)和投標(biāo)業(yè)務(wù)。若違反規(guī)定辦理招標(biāo)業(yè)務(wù)的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第十條 招標(biāo)人決定對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施招標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　　(一) 招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書;

　　(二) 投標(biāo)人須知及前附表;

　　(三) 評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)標(biāo)辦法及程序;

　　(四) 物業(yè)服務(wù)合同條款及格式;

　　(五) 圖紙及相關(guān)說(shuō)明：房屋建筑結(jié)構(gòu)、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖、配套設(shè)施說(shuō)明、配套設(shè)備的清單和技術(shù)參數(shù);

　　(六) 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、委托物業(yè)管理服務(wù)的起止時(shí)間;

　　(七)投標(biāo)文件格式、內(nèi)容及要求;

　　(八)其他事項(xiàng)。

　　第十一條 招標(biāo)人完成招標(biāo)文件編制后，實(shí)際啟動(dòng)招標(biāo)工作前，應(yīng)首先向市房產(chǎn)行政主管部門提交以下材料，辦理招標(biāo)備案：

　　(一)《物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)備案表》;

　　(二)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或業(yè)主委員會(huì)備案手續(xù)和業(yè)主大會(huì)決定;

　　(三)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖;

　　(四)物業(yè)管理用房和物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房配置情況說(shuō)明;

　　(五)招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件;

　　(六)招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜的，還應(yīng)提供招標(biāo)委托代理合同;

　　(七)物業(yè)管理項(xiàng)目的其他必要資料。

　　市房產(chǎn)行政主管部門對(duì)符合規(guī)定條件的申請(qǐng)，在受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)辦理備案手續(xù)。備案材料不符合規(guī)定的，應(yīng)及時(shí)通知招標(biāo)人補(bǔ)正。

　　第十二條 物業(yè)管理招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

　　招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站或市物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告，公告期不應(yīng)少于5日。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：

　　(一)招標(biāo)條件(包括招標(biāo)備案情況、招標(biāo)項(xiàng)目名稱、地址、類型、建筑面積、竣工交付使用時(shí)間等基本情況);

　　(二)投標(biāo)人資格條件;

　　(三)招標(biāo)文件的獲取(投標(biāo)人報(bào)名地點(diǎn)、期限以及獲取招標(biāo)文件的方法);

　　(四)投標(biāo)文件的遞交;

　　(五)發(fā)布公告的媒介;

　　(六)聯(lián)系方式(招標(biāo)人名稱、招標(biāo)代理單位名稱及聯(lián)系方式)。

　　招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定內(nèi)容。

　　第十三條 招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過(guò)高的資格等要求。

　　第十四條 招標(biāo)人可以在招標(biāo)公告中規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。

　　資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　　(一)資格預(yù)審公告;

　　(二)申請(qǐng)人須知;

　　(三)資格審查辦法;

　　(四)資格預(yù)審申請(qǐng)文件格式;

　　(五)項(xiàng)目概況;

　　(六)企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化完成情況和誠(chéng)信檔案。

　　第十五條 招標(biāo)人在招標(biāo)公告中未規(guī)定資格預(yù)審程序，不得進(jìn)行招標(biāo)預(yù)審環(huán)節(jié)。

　　第十六條 進(jìn)行資格預(yù)審，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)預(yù)先設(shè)定入圍投標(biāo)人的人數(shù)。

　　經(jīng)資格預(yù)審后，有效投標(biāo)人超過(guò)預(yù)先設(shè)定的入圍投標(biāo)人數(shù)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照資格預(yù)審審查辦法，擇優(yōu)確定入圍投標(biāo)人參與投標(biāo)。

　　經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。

　　對(duì)資格預(yù)審有法律、法規(guī)規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第十七條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，不得少于20日。

　　第十八條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等項(xiàng)目的詳細(xì)資料。也可以組織答疑會(huì)，由招標(biāo)人針對(duì)投標(biāo)人的提問(wèn)逐一作出答復(fù)和說(shuō)明。

　　第十九條 招標(biāo)人可以對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的內(nèi)容可能影響投標(biāo)文件的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人;不足15日的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)順延提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間。

　　潛在投標(biāo)人或者其他利害關(guān)系人對(duì)招標(biāo)文件有異議的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截至?xí)r間10日前提出。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自收到異議之日內(nèi)3日內(nèi)作出答復(fù);作出答復(fù)前，應(yīng)當(dāng)暫停招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

　　第二十條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。在確定中標(biāo)人前，不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。

　　第三章 投標(biāo)

　　第二十一條 本辦法所稱投標(biāo)人，是指具備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件，響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十二條 投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書指定的地點(diǎn)、時(shí)間辦理投標(biāo)報(bào)名手續(xù)，報(bào)名時(shí)需提供以下資料，同時(shí)獲取招標(biāo)文件：

　　(一)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

　　(二)資質(zhì)等級(jí)證書;

　　(三)授權(quán)委托書;

　　(四)招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書中規(guī)定的其他資料。

　　第二十三條 招標(biāo)人在招標(biāo)公告中要求投標(biāo)申請(qǐng)人提交投標(biāo)保證金的，投標(biāo)人應(yīng)保證投標(biāo)保證金在投標(biāo)截止時(shí)間前匯入招標(biāo)人指定的賬戶。投標(biāo)保證金的金額不得超過(guò)招標(biāo)項(xiàng)目年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)用估算金額的百分之二，投標(biāo)保證金有效期應(yīng)當(dāng)與投標(biāo)有效期一致，并在招標(biāo)文件中明示。

　　第二十四條 投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件內(nèi)容不得違反國(guó)家、河北省、石家莊市關(guān)于物業(yè)服務(wù)的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的規(guī)定。

　　投標(biāo)文件由投標(biāo)函、商務(wù)標(biāo)書和技術(shù)標(biāo)書組成。其中技術(shù)標(biāo)書單獨(dú)包封。

　　投標(biāo)函包括管理目標(biāo)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履約承諾和編制說(shuō)明等。

　　商務(wù)標(biāo)書包括企業(yè)資信、企業(yè)文化和管理水平、管理實(shí)力、管理業(yè)績(jī)的介紹，年度收支預(yù)算及投標(biāo)報(bào)價(jià)等。

　　技術(shù)標(biāo)書包括項(xiàng)目管理服務(wù)理念、模式和目標(biāo)，物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)與承諾，項(xiàng)目組織架構(gòu)和主要管理人員介紹，主要工作環(huán)節(jié)管理制度、運(yùn)行程序及檢查控制方法，物業(yè)服務(wù)早期介入，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取形式、開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)支預(yù)算方案，特約服務(wù)費(fèi)、其他委托代理服務(wù)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，共用設(shè)施和共用部位的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)安排、預(yù)計(jì)收益和收益的分配使用等。

　　第二十五條 商務(wù)標(biāo)書為明標(biāo)，技術(shù)標(biāo)書為暗標(biāo)。技術(shù)標(biāo)書應(yīng)進(jìn)行隱名處理，由招標(biāo)文件規(guī)定使用統(tǒng)一的結(jié)構(gòu)、格式、字體、編排和紙型、裝訂、文整等，否則按照廢標(biāo)處理。

　　第二十六條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)妥善保存投標(biāo)文件。任何單位和個(gè)人在開(kāi)標(biāo)前均不得開(kāi)啟投標(biāo)文件。

　　根據(jù)招標(biāo)文件要求，送達(dá)投標(biāo)文件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為實(shí)際投標(biāo)人。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，為無(wú)效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

　　第二十七條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十六條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無(wú)效。

　　第二十八條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害招標(biāo)人、其他投標(biāo)人的合法權(quán)益和國(guó)家利益、社會(huì)公共利益，不得以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

　　第四章 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

　　第二十九條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和評(píng)標(biāo)專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在開(kāi)標(biāo)前的3日內(nèi)，向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，從石家莊市物業(yè)管理專家?guī)熘校扇‰S機(jī)抽取的方式，確定評(píng)標(biāo)專家。

　　與招標(biāo)人、投標(biāo)人有利害關(guān)系的專家，應(yīng)當(dāng)回避，不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

　　第三十條物業(yè)管理專家由市房產(chǎn)行政主管部門選任，并負(fù)責(zé)其培訓(xùn)、調(diào)度、考核等日常管理工作。

　　物業(yè)管理專家應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　(一)從事物業(yè)管理工作6年以上，并具有中級(jí)以上技術(shù)職稱;

　　(二)熟悉物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí);

　　(三)能夠認(rèn)真、公正、誠(chéng)實(shí)、廉潔地履行職責(zé);

　　(四)有條件、有精力承擔(dān)專家職責(zé)范圍的工作。

　　物業(yè)管理專家有違規(guī)行為或不稱職行為的，市房產(chǎn)行政主管部門可取消其專家資格;被取消專家資格的人員，不得再參加任何物業(yè)管理項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)活動(dòng)。

　　第三十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)，并邀請(qǐng)各投標(biāo)人委派代表參加。

　　第三十二條 開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)人或者物業(yè)管理招投標(biāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：

　　(一)投標(biāo)人少于3個(gè)的，招標(biāo)人不再開(kāi)標(biāo)，按規(guī)定重新招標(biāo);

　　(二)投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證。

　　(三)經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止日期前收到的所有投標(biāo)文件，并對(duì)投標(biāo)人提交的技術(shù)標(biāo)書進(jìn)行編號(hào)。

　　(四)宣布投標(biāo)人名稱及招標(biāo)文件要求的其他的內(nèi)容。

　　(五)開(kāi)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)記錄在案，由投標(biāo)人代表及其他相關(guān)人員簽字確認(rèn)，并存檔備查。

　　第三十三條 評(píng)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)保密。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件設(shè)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，獨(dú)立進(jìn)行評(píng)審。

　　評(píng)審順序?yàn)橄仍u(píng)審技術(shù)標(biāo)書，再評(píng)審標(biāo)書的其它部分。評(píng)審標(biāo)書其它部分時(shí)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員有權(quán)獲知提交技術(shù)標(biāo)書的對(duì)應(yīng)投標(biāo)人，但不得再對(duì)技術(shù)標(biāo)書的評(píng)審結(jié)果做出任何修改。

　　經(jīng)評(píng)審，由于投標(biāo)文件嚴(yán)重不符合招標(biāo)文件要求而出現(xiàn)廢標(biāo)，導(dǎo)致實(shí)際參與競(jìng)標(biāo)人數(shù)不足3人的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以否決所有投標(biāo)，也可以繼續(xù)評(píng)標(biāo)。所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。

　　第三十四條標(biāo)書評(píng)審結(jié)束后，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員集體聽(tīng)取投標(biāo)人的述標(biāo)和答辯，進(jìn)一步考證投標(biāo)人的履約能力。述標(biāo)和答辯順序以投標(biāo)人單位名稱第一個(gè)字的筆劃通過(guò)抽簽確定。答辯人可以為兩人，其中一人應(yīng)為投標(biāo)人擬定的項(xiàng)目經(jīng)理，其述標(biāo)和答辯的內(nèi)容不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)做好現(xiàn)場(chǎng)述標(biāo)和答辯記錄，并由答辯人和評(píng)標(biāo)專家簽字。

　　第三十五條評(píng)標(biāo)方法一般應(yīng)運(yùn)用標(biāo)書評(píng)審加現(xiàn)場(chǎng)述標(biāo)和答辯的綜合評(píng)估法，采取百分制。具體評(píng)分細(xì)則由招標(biāo)人按照招標(biāo)文件中的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，在開(kāi)標(biāo)之日前制定。評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)分細(xì)則應(yīng)合理確定技術(shù)部分、商務(wù)部分和現(xiàn)場(chǎng)述標(biāo)和答辯等各項(xiàng)內(nèi)容的比重和分值。因投標(biāo)人自身原因不能參加答辯的，其答辯部分得分為0。

　　第三十六條評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)出具書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)審和比較意見(jiàn)，并由評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員簽字確認(rèn)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求直接確定中標(biāo)人或者向招標(biāo)人推薦不超過(guò)3名有排序的中標(biāo)候選人。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

　　第三十七條 招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件的內(nèi)容有保密義務(wù)，不得復(fù)印、抄錄。在確定中標(biāo)候選人當(dāng)日將全部投標(biāo)人的投標(biāo)文件封存一份備查，其余投標(biāo)文件退還。

　　第三十八條 中標(biāo)人確定后，建設(shè)單位招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站和市物業(yè)管理網(wǎng)站，將招標(biāo)結(jié)果進(jìn)行公示;其他招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，將招標(biāo)結(jié)果進(jìn)行公示。公示期為3日。

　　第三十九條 招標(biāo)人和中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的實(shí)際投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)保證金及銀行同期存款利息。

　　第四十條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，依照招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾、履行期限、規(guī)章制度等主要條款應(yīng)當(dāng)與招標(biāo)文件、中標(biāo)人的投標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)答辯的內(nèi)容一致。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

　　第四十一條 招標(biāo)人和中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，由招標(biāo)人提交下列材料，向市房產(chǎn)行政主管部門辦理中標(biāo)備案手續(xù)：

　　(一)《中標(biāo)備案表》;

　　(二)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告;

　　(三)中標(biāo)人的投標(biāo)文件;

　　(四)中標(biāo)通知書;

　　(五)物業(yè)服務(wù)合同。

　　市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)辦理中標(biāo)備案手續(xù)。

　　第五章 附則

　　第四十二條 招標(biāo)文件或者投標(biāo)文件使用兩種以上語(yǔ)言文字的，必須有一種是中文;如對(duì)不同文字的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準(zhǔn)。用文字表示的金額與數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準(zhǔn)。

　　第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可證前，完成物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。在辦理預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主大會(huì)決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止或解除前2個(gè)月內(nèi)，完成物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。

　　第四十四條 新建物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)、擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，依據(jù)《石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)規(guī)定，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，予以處罰。

　　第四十五條 本辦法有效期自20**年1月1日起至20**年12月31日止。

篇2：物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作

　　物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作

　　隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對(duì)于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實(shí)際招投標(biāo)的過(guò)程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作

　　對(duì)于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說(shuō)是展開(kāi)項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭(zhēng)取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見(jiàn)的途徑是招標(biāo)通告。

　　獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭(zhēng)取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對(duì)物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面：

　　首先，通過(guò)這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對(duì)象、招標(biāo)說(shuō)明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對(duì)工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過(guò)程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對(duì)性地做好前期工作，及早開(kāi)展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。

　　其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí)；另一方面也可以對(duì)業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說(shuō)明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式；當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長(zhǎng)時(shí)間的接觸和交流過(guò)程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會(huì)給對(duì)方留下良好的印象，為將來(lái)的合作打下良好的基礎(chǔ)。

　　二、標(biāo)書制作中的幾個(gè)問(wèn)題

　　項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開(kāi)標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說(shuō)是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過(guò)程中要注意以下幾個(gè)方面：

　　1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。

　　2、針對(duì)招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問(wèn)題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。

　　三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問(wèn)題

　　投標(biāo)文件是投標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述：

　　1、把握主題

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。

　　2、嚴(yán)格規(guī)范

　　投標(biāo)文件必須對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說(shuō)明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。

　　投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問(wèn)題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實(shí)有效

　　投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國(guó)家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問(wèn)題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設(shè)置文檔

　　一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁(yè)眉、頁(yè)腳等，且在頁(yè)面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說(shuō)明的字體、字號(hào)、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過(guò)程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評(píng)分，或指標(biāo)過(guò)優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開(kāi)標(biāo)結(jié)果。而對(duì)于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評(píng)標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭(zhēng)取中標(biāo)。

　　四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問(wèn)題

　　在國(guó)際公開(kāi)招標(biāo)的情況下，一般來(lái)說(shuō)，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)因素評(píng)估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評(píng)標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

　　1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠(chéng)相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開(kāi)招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤(rùn)，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)只是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問(wèn)題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤(rùn)比例，經(jīng)過(guò)努力即使最終未能中標(biāo)，也不會(huì)留有遺憾。

　　2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對(duì)手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測(cè)算對(duì)手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。

　　3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。

　　總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，要樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、公德意識(shí)，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺(jué)抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。

　　作者系中房集團(tuán)北京物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業(yè)管理招投標(biāo)工作

　　論物業(yè)管理招投標(biāo)工作

　　隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對(duì)于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實(shí)際招投標(biāo)的過(guò)程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作

　　對(duì)于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說(shuō)是展開(kāi)項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭(zhēng)取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見(jiàn)的途徑是招標(biāo)通告。

　　獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭(zhēng)取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對(duì)物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面:

　　首先，通過(guò)這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對(duì)象、招標(biāo)說(shuō)明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對(duì)工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過(guò)程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對(duì)性地做好前期工作，及早開(kāi)展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。

　　其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí);另一方面也可以對(duì)業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說(shuō)明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式;當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長(zhǎng)時(shí)間的接觸和交流過(guò)程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會(huì)給對(duì)方留下良好的印象，為將來(lái)的合作打下良好的基礎(chǔ)。

　　二、標(biāo)書制作中的幾個(gè)問(wèn)題

　　項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開(kāi)標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說(shuō)是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過(guò)程中要注意以下幾個(gè)方面:

　　1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。

　　2、針對(duì)招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問(wèn)題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。

　　三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問(wèn)題

　　投標(biāo)文件是投標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述:

　　1、把握主題

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。

　　2、嚴(yán)格規(guī)范

　　投標(biāo)文件必須對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說(shuō)明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。

　　投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問(wèn)題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實(shí)有效

　　投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國(guó)家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問(wèn)題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設(shè)置文檔

　　一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁(yè)眉、頁(yè)腳等，且在頁(yè)面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說(shuō)明的字體、字號(hào)、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過(guò)程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評(píng)分，或指標(biāo)過(guò)優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開(kāi)標(biāo)結(jié)果。而對(duì)于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評(píng)標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭(zhēng)取中標(biāo)。

　　四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問(wèn)題

　　在國(guó)際公開(kāi)招標(biāo)的情況下，一般來(lái)說(shuō)，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)因素評(píng)估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評(píng)標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面:

　　1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠(chéng)相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開(kāi)招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤(rùn)，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)只是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問(wèn)題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤(rùn)比例，經(jīng)過(guò)努力即使最終未能中標(biāo)，也不會(huì)留有遺憾。

　　2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對(duì)手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測(cè)算對(duì)手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。

　　3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。

　　總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，要樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、公德意識(shí)，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺(jué)抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。