引言：“丟失一個(gè)釘子，壞了一只蹄鐵;壞了一只蹄鐵，折了一匹戰(zhàn)馬;折了一匹戰(zhàn)馬，傷了一位騎士;傷了一位騎士，輸了一場(chǎng)戰(zhàn)斗;輸了一場(chǎng)戰(zhàn)斗，亡了一個(gè)帝國(guó)”。一只馬蹄鐵上丟了一個(gè)釘子，導(dǎo)致一個(gè)帝國(guó)的滅亡，看似不可思議，但沒(méi)有人能否認(rèn)，初始條件十分微小的變化，經(jīng)過(guò)不斷放大，對(duì)其未來(lái)會(huì)造成極其巨大的影響，這就是“蝴蝶效應(yīng)”。如果把前期物業(yè)管理招投標(biāo)普遍存在的“假招標(biāo)”現(xiàn)象，與物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分、從而導(dǎo)致發(fā)育遲緩的狀況聯(lián)系起來(lái)時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)“假招標(biāo)”產(chǎn)生的危害之巨，進(jìn)而思考改變這種狀態(tài)的必要性與具體策略。

　　以招標(biāo)規(guī)則小改變引領(lǐng)物業(yè)市場(chǎng)大發(fā)展

　　----《沈陽(yáng)市物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》解讀

　　前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度是內(nèi)地物業(yè)管理發(fā)展30年來(lái)創(chuàng)立的一項(xiàng)基本制度。20**年6月建設(shè)部<<關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法>的通知》(建住房[20**]130號(hào))規(guī)定，在前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。20**年和20**年沈陽(yáng)市房產(chǎn)局先后印發(fā)了《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》和《關(guān)于規(guī)范住宅區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的通知》。這些規(guī)范性文件為我市規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)揮了積極作用，特別是經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的實(shí)踐檢驗(yàn)，為進(jìn)一步改進(jìn)和完善物業(yè)管理招投標(biāo)工作積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

　　一、前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)存在的主要問(wèn)題及危害

　　1.招投標(biāo)管理相關(guān)規(guī)定設(shè)計(jì)不完善。(1)允許招標(biāo)人代表進(jìn)入評(píng)標(biāo)委員會(huì)，人員雖少，卻可能左右評(píng)標(biāo)結(jié)果。(2)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法不明確，招標(biāo)人可以在制定評(píng)標(biāo)規(guī)則時(shí)做手腳，加大內(nèi)定人選的中標(biāo)幾率。(3)允許招標(biāo)人在“3名有排序的合格的中標(biāo)候選人”中確定中標(biāo)人，而且“當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。”這等于賦予招標(biāo)人很大的選擇空間。實(shí)踐中，即使出現(xiàn)“陪標(biāo)人”名次靠的情況，名次靠前者也可以利用規(guī)則主動(dòng)放棄中標(biāo)，直到“內(nèi)定人選”中標(biāo)為止。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這些制度設(shè)計(jì)為“假招標(biāo)”打開(kāi)了方便之門，因此“假招標(biāo)”業(yè)已成為物業(yè)行業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”，以致物業(yè)公司對(duì)于招標(biāo)人發(fā)布的招標(biāo)公告幾乎都采取充耳不聞、視而不見(jiàn)的態(tài)度。

　　2. 招標(biāo)價(jià)格不能反映物業(yè)服務(wù)實(shí)際成本。目前，前期物業(yè)管理收費(fèi)普遍存在開(kāi)發(fā)商定價(jià)的問(wèn)題，質(zhì)價(jià)不符的問(wèn)題非常突出。有的開(kāi)發(fā)商為了讓自己成立的物業(yè)公司多賺錢，隨意抬高物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格，甚至達(dá)到每月每平方米三四塊錢，明顯高于行業(yè)平均成本。也有的開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)物業(yè)銷售，一面承諾一些難以兌現(xiàn)的服務(wù)承諾，一面把物業(yè)服務(wù)費(fèi)壓得極低，而一些資質(zhì)級(jí)別低、信譽(yù)差的物業(yè)公司之所以敢投標(biāo)，靠的是后期服務(wù)“抽條”以降低經(jīng)營(yíng)成本，導(dǎo)致“服務(wù)差-業(yè)主不滿意-收費(fèi)率低-服務(wù)更差”的惡性循環(huán)，有的企業(yè)勉強(qiáng)管理了一兩年后不得不“棄管”。這種偏離行業(yè)平均成本的定價(jià)方式，無(wú)論是高是低，最終的受害者都是廣大業(yè)主。而且，前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)是否合理，往往決定著一個(gè)物業(yè)進(jìn)入常規(guī)管理以后能否步入良性運(yùn)行軌道。

　　3.中介組織游離于政府監(jiān)管之外。《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第十四條規(guī)定“從事工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，其資格由國(guó)務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府的建設(shè)行政主管部門認(rèn)定。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定。從事其他招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，其資格認(rèn)定的主管部門由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第五條第三款“直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理”。根據(jù)上述規(guī)定，我市物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的資格應(yīng)當(dāng)由市房產(chǎn)主管部門認(rèn)定。但由于物業(yè)管理在內(nèi)地發(fā)展時(shí)間短，國(guó)家、省、市關(guān)于物業(yè)管理市場(chǎng)中介組織的立法相對(duì)滯后，目前我市對(duì)于物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)和其他中介組織的監(jiān)督管理基本上無(wú)法可依。物業(yè)管理中介市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題是，代理機(jī)構(gòu)缺少專業(yè)管理人員，招投標(biāo)代理業(yè)務(wù)不規(guī)范，從業(yè)人員職業(yè)道德失范。個(gè)別物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)成為開(kāi)發(fā)商的附庸，拿人錢財(cái)，替人免災(zāi)，喪失了公平公正立場(chǎng)。如有的代理機(jī)構(gòu)替開(kāi)發(fā)商起草的前期物業(yè)服務(wù)合同中約定“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施收益用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”，嚴(yán)重侵害了廣大業(yè)主利益

　　4.建管不分導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展緩慢。早在20**年，住建部就指出，大力推進(jìn)物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“建管分離”是行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的正確選擇。但目前我市90%以上的前期物業(yè)管理都處于“建管不分”狀態(tài)，由于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司或存在父子關(guān)系，或存在兄弟關(guān)系，從而引發(fā)物業(yè)管理市場(chǎng)諸多問(wèn)題：(1)影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主服務(wù)的公正立場(chǎng)，有的物業(yè)公司按照開(kāi)發(fā)公司的授意，采取惡劣手段壓制業(yè)主，引發(fā)物業(yè)與業(yè)主的沖突;(2)妨害物業(yè)管理市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，一些新設(shè)立的物業(yè)公司依靠與開(kāi)發(fā)商的隸屬關(guān)系取得了物業(yè)管理權(quán)，而一些服務(wù)質(zhì)量好的物業(yè)公司因?yàn)闆](méi)有開(kāi)發(fā)商背景，難以擴(kuò)大市場(chǎng)份額，導(dǎo)致“優(yōu)不勝、劣不汰”的現(xiàn)象長(zhǎng)期存在，甚至出現(xiàn)“逆淘汰”的情況;(3)扭曲物業(yè)管理市場(chǎng)的正常價(jià)格，有些物業(yè)公司依靠開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼維持“質(zhì)優(yōu)價(jià)低”的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，誤導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理正常收費(fèi)價(jià)格產(chǎn)生質(zhì)疑。

　　總之，前期物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的第一道門檻，如果任由“假招標(biāo)”橫行，不但嚴(yán)重侵害了廣大業(yè)主的切身利益，而且對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育和發(fā)展也將產(chǎn)生嚴(yán)重的制約。因此，抓緊修改舊規(guī)則，建立新辦法，顯得十分必要和迫切。

　　二、新辦法對(duì)舊辦法作了哪些細(xì)化和延伸

　　針對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)中存在的問(wèn)題，最近我們?cè)谄鸩荨渡蜿?yáng)市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱新辦法)時(shí)，對(duì)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱舊辦法)中的一些規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化和補(bǔ)充。

　　1.對(duì)適用范圍進(jìn)行了延伸。《舊辦法》僅適用于規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。《新辦法》為適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，其規(guī)范對(duì)象不僅包括業(yè)主大會(huì)成立以前的前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，而且包括業(yè)主大會(huì)成立以后的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。此外，《舊辦法》第三條規(guī)定“住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。而《新辦法》第四條規(guī)定“住宅、商住兩建筑、與住宅同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅及分割出售的非住宅，其前期物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。顯然，在《新辦法》納入招投標(biāo)監(jiān)管的物業(yè)類型更多一些。我們認(rèn)為，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是全體業(yè)主擁有的共同管理權(quán)中的一項(xiàng)極為重要的權(quán)利，只要是分割出售的物業(yè)，開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)代替業(yè)主行使這一權(quán)利，因此無(wú)論是購(gòu)買住宅的業(yè)主，還是購(gòu)買非住宅的業(yè)主，其合法權(quán)益都應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。

　　2.對(duì)協(xié)議選聘方式的規(guī)模予以明確和細(xì)化。《舊辦法》第三條規(guī)定“住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。沒(méi)有明確“規(guī)模較小”的具體標(biāo)準(zhǔn)。而《新辦法》第四條則規(guī)定“多層建筑總建筑面積少于2萬(wàn)平方米、單棟高層建筑總建筑面積少于1萬(wàn)平方米、多層高層混合建筑總建筑面積少于2萬(wàn)平方米的新建物業(yè)項(xiàng)目或投標(biāo)人少于3人的，經(jīng)區(qū)、縣(市)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。這一具體規(guī)定與《沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定是一致的，使協(xié)議選聘在實(shí)踐中更具有操作性。

　　3.對(duì)招投標(biāo)方式予以限定。《舊辦法》第八條第一款規(guī)定“前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)”。《新辦法》第四條指出“前期物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”《新辦法》只規(guī)定公開(kāi)招標(biāo)一種方式的原因在于，《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第十一條規(guī)定“國(guó)務(wù)院發(fā)展計(jì)劃部門確定的國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點(diǎn)項(xiàng)目不適宜公開(kāi)招標(biāo)的，經(jīng)國(guó)務(wù)院發(fā)展計(jì)劃部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)”。根據(jù)這一規(guī)定，我市無(wú)權(quán)批準(zhǔn)邀請(qǐng)招標(biāo)項(xiàng)目。因此，前期物業(yè)管理實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)方式是唯一選擇。

　　4.充分發(fā)揮評(píng)標(biāo)專家的作用。《舊辦法》第二十八條第二款規(guī)定：“評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。”《新辦法》第三十二條規(guī)定“物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)活動(dòng)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員為5人或7人”。我們認(rèn)為，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員全部由物業(yè)管理專家組成，更能體現(xiàn)招投標(biāo)的公平、公正原則。對(duì)于一個(gè)即將分割出售的物業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商只是暫時(shí)的“大業(yè)主”，其未來(lái)的主人是物業(yè)買受人，由開(kāi)發(fā)商替業(yè)主行使選聘物業(yè)公司的權(quán)利，從法理上講不通。從政府公開(kāi)采購(gòu)物業(yè)服務(wù)的實(shí)踐看，評(píng)標(biāo)委員會(huì)是完全由物業(yè)管理專家組成的。

　　5.明確評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)采用綜合評(píng)分法。《舊辦法》只規(guī)定“招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。”“招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方式。”但沒(méi)有對(duì)評(píng)標(biāo)方法予以明確。實(shí)踐證明，評(píng)標(biāo)方法的選擇是做好招標(biāo)采購(gòu)的關(guān)鍵所在，評(píng)標(biāo)方法不當(dāng)，會(huì)嚴(yán)重影響招標(biāo)采購(gòu)的質(zhì)量。20**年9月11日實(shí)施的《政府采購(gòu)貨物和服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》(財(cái)政部[20**]18號(hào)部長(zhǎng)令)明確了三種評(píng)標(biāo)方法，即最低評(píng)標(biāo)價(jià)法、綜合評(píng)分法和性價(jià)比法。其中，綜合評(píng)分法具有更科學(xué)、更量化的優(yōu)點(diǎn)，有利于發(fā)揮評(píng)標(biāo)專家的作用。結(jié)合物業(yè)管理招標(biāo)實(shí)際，《新辦法》第三十四條規(guī)定“評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行，采用綜合評(píng)分法，分別對(duì)投標(biāo)書(shū)的商務(wù)部分、技術(shù)部分和資信部分進(jìn)行評(píng)審，總分為100分”。

　　6.明確中標(biāo)人選的唯一性。《舊辦法》第三十五條規(guī)定“評(píng)標(biāo)人推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。”《新辦法》第三十八條規(guī)定“經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審，排名第一的投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)作為中標(biāo)人。中標(biāo)人放棄中標(biāo)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)”。明確“排名第一投標(biāo)人為中標(biāo)人”，目的是限制招標(biāo)人的自由裁量權(quán)。規(guī)定“中標(biāo)人放棄中標(biāo)時(shí)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)”，目的是防止招標(biāo)人暗示中標(biāo)人放棄中標(biāo)，加大造假的時(shí)間成本。

　　三、《新辦法》與《舊辦法》相比增加了哪些內(nèi)容及初衷

　　1.對(duì)建設(shè)單位反復(fù)選聘物業(yè)企業(yè)的行為予以約束。《新辦法》第二十四條規(guī)定“在前期物業(yè)管理期間，發(fā)生提前終止前期物業(yè)服務(wù)合同情況時(shí)，物業(yè)交付使用未達(dá)到50%的，建設(shè)單位可以通過(guò)招標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)業(yè);物業(yè)交付使用超過(guò)50%的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。近年來(lái)，我市發(fā)生多起開(kāi)發(fā)商反復(fù)解聘選聘物業(yè)企業(yè)的問(wèn)題，一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目雖然已經(jīng)交付使用了一二年甚至三五年，但開(kāi)發(fā)商仍然越俎代庖，取代業(yè)主行使選聘物業(yè)公司的權(quán)利，而業(yè)主對(duì)于開(kāi)發(fā)商重新選聘的物業(yè)公司往往不認(rèn)同，從而引發(fā)種種矛盾。這一規(guī)定意味著，建設(shè)單位“二次選聘”物業(yè)企業(yè)是有條件的，當(dāng)物業(yè)交付使用超過(guò)50%以后，建設(shè)單位已經(jīng)不再是“大業(yè)主”，因此無(wú)權(quán)代表多數(shù)業(yè)主行使選聘物業(yè)公司的權(quán)利。

　　2.項(xiàng)目經(jīng)理一經(jīng)確定不得隨意更換。《新辦法》第三十五條規(guī)定“中標(biāo)人在投標(biāo)文件中承諾派出的項(xiàng)目經(jīng)理1年內(nèi)不得更換。1名項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)管理1個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目”。實(shí)踐證明，一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目管理得好壞，關(guān)鍵在于項(xiàng)目經(jīng)理。因此，很多物業(yè)公司在投標(biāo)時(shí)，往往承諾派駐最好的項(xiàng)目經(jīng)理，而一旦中標(biāo)后便將其撤走，再投標(biāo)下一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目。因此，這一規(guī)定的目的是保證項(xiàng)目經(jīng)理的確定性和管理的連續(xù)性，防止物業(yè)公司中標(biāo)后以“偷梁換柱”的方式將優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理撤出中標(biāo)項(xiàng)目。

　　3.設(shè)置了“攔標(biāo)價(jià)”。《新辦法》第十六條規(guī)定“招標(biāo)人在辦理招標(biāo)備案前，應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格，并作為物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)的物的攔標(biāo)價(jià)。攔標(biāo)價(jià)由成本和利潤(rùn)構(gòu)成，應(yīng)當(dāng)作為招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的要件，對(duì)所有投標(biāo)人公開(kāi)”。物業(yè)管理招投標(biāo)或“以價(jià)格招服務(wù)”，或“以服務(wù)招價(jià)格”。“以價(jià)格招服務(wù)”一般適用于業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司。就前期物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，以“服務(wù)招價(jià)格”更為合理。招標(biāo)人可以根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況提出服務(wù)需求，但不應(yīng)當(dāng)享有定價(jià)權(quán)。而且我們認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)價(jià)格既不應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人說(shuō)了算，也不應(yīng)當(dāng)由代理機(jī)構(gòu)說(shuō)了算。借鑒北京經(jīng)驗(yàn)，《新辦法》引入第三方--物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)--進(jìn)行測(cè)算，體現(xiàn)了市場(chǎng)公正。投標(biāo)人在“攔標(biāo)價(jià)”之下進(jìn)行合理低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，可以最大限度地維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)切身利益。

　　4.對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu)監(jiān)管作出規(guī)定。物業(yè)管理在內(nèi)地發(fā)展不過(guò)短暫的二三十年時(shí)間，而伴隨物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生的各類社會(huì)中介組織更是新生事物。因此，國(guó)內(nèi)對(duì)“物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)”和“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)”尚無(wú)明確的法律規(guī)定。《新辦法》依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》(建設(shè)部令第50號(hào))等有關(guān)規(guī)定，參照《建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》(建房[1997]12號(hào))，專門用兩個(gè)章節(jié)(第五章、第六章)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu)的性質(zhì)、設(shè)立條件等作出規(guī)定。這些規(guī)定雖然是粗線條的，但從現(xiàn)實(shí)需要看，對(duì)于培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)中介組織卻是非常必要的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)是“有，聊勝于無(wú)”。

　　四、《新辦法》對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)可能帶來(lái)的影響

　　1.逐步扭轉(zhuǎn)“假招標(biāo)”的局面。當(dāng)前，“假招標(biāo)”之所以充斥內(nèi)地的物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)，物業(yè)企業(yè)參與招投標(biāo)的興趣不大，關(guān)鍵在于“游戲規(guī)則”不透明，易于被人操縱。《新辦法》從招標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)等諸多環(huán)節(jié)作了改進(jìn)，明顯加大了招標(biāo)人“一手遮天”、“暗箱操作”的難度，尤其是規(guī)定“排名第一名的投標(biāo)人為中標(biāo)人”，可以說(shuō)開(kāi)標(biāo)結(jié)果“一揭兩瞪眼”，其不確定性大大增加，必然會(huì)吸引更多的潛在投標(biāo)人來(lái)參與競(jìng)爭(zhēng)。雖然不敢說(shuō)《新辦法》實(shí)施后，在短時(shí)間內(nèi)就能改變由招標(biāo)人自編自導(dǎo)的“假招標(biāo)”現(xiàn)狀，但可以確信，在不久的將來(lái)物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)一定會(huì)成為競(jìng)爭(zhēng)最激烈的市場(chǎng)。

　　2.逐步實(shí)現(xiàn)建設(shè)與管理的“建管分離”。按照《新辦法》確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)辦法，明顯增加了新設(shè)立的三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的中標(biāo)難度。首先從商務(wù)標(biāo)投標(biāo)來(lái)看，新企業(yè)的報(bào)價(jià)能力不強(qiáng);其次從技術(shù)標(biāo)投標(biāo)來(lái)看，其組織機(jī)構(gòu)框架、管理人員配置及管理制度等，與有經(jīng)驗(yàn)的大企業(yè)相比明顯處于劣勢(shì);第三也是最不利的一項(xiàng)，從資信部分投標(biāo)開(kāi)看，新企業(yè)的信用狀況一片空白，沒(méi)有任何管理業(yè)績(jī)和獲獎(jiǎng)證明，資信部分得分幾乎為零。因此，《新辦法》實(shí)施后，除一些經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)的、有雄厚實(shí)力開(kāi)發(fā)商外，開(kāi)發(fā)商“自建自管”的局面將被徹底打破。

　　3.進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息建設(shè)水平。我市從20**年開(kāi)始建立和完善物業(yè)企業(yè)信用信息管理體系，但由于企業(yè)信用信息狀況與企業(yè)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)占有等經(jīng)濟(jì)利益不掛鉤，因此物業(yè)企業(yè)對(duì)申報(bào)相關(guān)信息不主動(dòng)，對(duì)其存在的失信行為不在乎。《新辦法》明確規(guī)定資信部分占綜合評(píng)分的20%。可以預(yù)見(jiàn)，在不久的將來(lái)，尤其是當(dāng)業(yè)主大會(huì)也把招投標(biāo)作為選聘“物業(yè)管家”的首選方式以后，不守信和不重視信用信息建設(shè)的企業(yè)將逐漸失去分割“物業(yè)蛋糕”的機(jī)會(huì)，因此《新規(guī)則》很可能引發(fā)物業(yè)企業(yè)由“重資質(zhì)”向“重信用”的轉(zhuǎn)變，誠(chéng)實(shí)守信必將成為物業(yè)企業(yè)的立業(yè)之本、生存之基。

　　4.進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的成熟和發(fā)育。市場(chǎng)中介組織作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的有機(jī)組成部分，其發(fā)展具有節(jié)約交易成本、增強(qiáng)信息溝通、推動(dòng)制度創(chuàng)新等功能。近年來(lái)，隨著政府轉(zhuǎn)型的逐步到位，將一部分技術(shù)性、基礎(chǔ)性的工作轉(zhuǎn)移給社會(huì)中介組織承擔(dān)的條件已經(jīng)基本成熟。《新辦法》適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)服務(wù)大廳、代理機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等做出相關(guān)規(guī)定。可以預(yù)見(jiàn)，隨著《新辦法》的頒布實(shí)施，我市物業(yè)管理市場(chǎng)中介服務(wù)體系一定會(huì)日趨完善，逐步形成中介場(chǎng)所類、經(jīng)濟(jì)鑒證類、行業(yè)協(xié)會(huì)類、信息媒介類等門類齊全的市場(chǎng)中介組織，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的細(xì)分和專業(yè)化服務(wù)市場(chǎng)格局的形成。

篇2：深圳市物業(yè)管理招投標(biāo)專家?guī)旃芾頃盒修k法(2004年)

　　深住〔20**〕35號(hào)

　　二○○四年四月八日

　　為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的管理,建立健全專家?guī)旃芾碇贫?保證物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的公開(kāi)、公平、公正,提高評(píng)標(biāo)質(zhì)量,根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,特制定本辦法。

　　第一條 本辦法適用于深圳市物業(yè)管理招投標(biāo)專家的資格認(rèn)定、入庫(kù)及招投標(biāo)專家?guī)焓褂煤凸芾怼?/p>

　　第二條 物業(yè)管理招投標(biāo)專家?guī)煊缮钲谑形飿I(yè)管理行政主管部門及深圳市物業(yè)管理委員會(huì)招投標(biāo)辦公室依照有關(guān)規(guī)定建立和管理。

　　第三條 深圳市物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng),應(yīng)當(dāng)在深圳市物業(yè)管理招投標(biāo)專家?guī)熘谐槿≡u(píng)標(biāo)專家。

　　第四條 入選物業(yè)管理招投標(biāo)專家?guī)斓膶＜?必須具備如下條件:

　　(一)從事物業(yè)管理或相關(guān)工作滿五年,具有本科以上學(xué)歷或中級(jí)以上職稱,有較深的物業(yè)管理專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn),年齡一般在六十歲以下(業(yè)主委員會(huì)委員可適當(dāng)放寬);

　　(二)熟悉物業(yè)管理及有關(guān)招投標(biāo)的法律法規(guī);

　　(三)能夠認(rèn)真、公正、誠(chéng)實(shí)、廉潔地履行職責(zé);

　　(四)身體健康,能夠承擔(dān)評(píng)標(biāo)工作。

　　第五條 物業(yè)管理招投標(biāo)專家入選專家?guī)?采取個(gè)人申請(qǐng)和單位推薦兩種方式。采取單位推薦方式的,應(yīng)事先征得被推薦人同意。

　　個(gè)人申請(qǐng)或單位推薦均應(yīng)有書(shū)面的申請(qǐng)書(shū)或推薦書(shū),并附有符合本辦法第四條規(guī)定條件的證明材料存檔備查。

　　第六條 物業(yè)管理行政主管部門,對(duì)專家?guī)斐蓡T實(shí)行監(jiān)督和管理

　　(一)對(duì)申請(qǐng)人或被推薦人進(jìn)行培訓(xùn)、組織考試和評(píng)審,決定是否接受申請(qǐng)或者推薦,并向評(píng)審合格的申請(qǐng)人或被推薦人頒發(fā)物業(yè)管理招投標(biāo)專家證書(shū)。

　　(二)定期組織專家進(jìn)行物業(yè)管理、招投標(biāo)業(yè)務(wù)和有關(guān)法律知識(shí)的培訓(xùn)、講座和業(yè)務(wù)交流;

　　(三)為每位專家建立檔案,詳細(xì)記載專家成員參與評(píng)標(biāo)活動(dòng)的具體情況,并實(shí)行網(wǎng)上公示,接受群眾監(jiān)督。

　　(四)建立年度考核制度,對(duì)每位入選專家進(jìn)行考核。專家因身體健康、業(yè)務(wù)能力、信譽(yù)、離開(kāi)物業(yè)管理行業(yè)等原因不能勝任評(píng)標(biāo)工作的,專家資格將被終止。

　　第七條 物業(yè)管理招投標(biāo)專家享有下列權(quán)利:

　　(一) 接受物業(yè)管理招標(biāo)人邀請(qǐng),擔(dān)任物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員;

　　(二) 依法對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行獨(dú)立評(píng)審,提出評(píng)審意見(jiàn),不受任何單位或者個(gè)人的干預(yù);

　　(三) 接受參加評(píng)標(biāo)活動(dòng)的勞務(wù)報(bào)酬;

　　(四) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第八條 物業(yè)管理招投標(biāo)專家負(fù)有的義務(wù):

　　(一)遵守評(píng)標(biāo)工作紀(jì)律,不得私下接觸投標(biāo)人,不得收受他人的財(cái)物或者其他好處,不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比較[[、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況;

　　(二)客觀公正地進(jìn)行評(píng)標(biāo),每次評(píng)標(biāo)結(jié)束后,向主管部門提交書(shū)面的評(píng)標(biāo)經(jīng)驗(yàn)或感言,每年向主管部門提交一份書(shū)面的評(píng)標(biāo)匯報(bào)材料;

　　(三)自覺(jué)抵制違規(guī)的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng),協(xié)助、配合專家?guī)旃芾聿块T的監(jiān)督、檢查,未經(jīng)主管部門授權(quán),不得在公開(kāi)場(chǎng)合以物業(yè)管理招投標(biāo)專家的身份發(fā)表物業(yè)管理招投標(biāo)方面的言論;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第九條 物業(yè)管理招投標(biāo)專家的抽取

　　(一)物業(yè)管理招投標(biāo)專家的抽取,應(yīng)由招標(biāo)人派代表于評(píng)標(biāo)會(huì)24小時(shí)前到物業(yè)管理招投標(biāo)辦公室專家?guī)熘须娔X隨機(jī)抽取;

　　(二)與招標(biāo)項(xiàng)目有利害關(guān)系的專家,在當(dāng)次抽取時(shí)應(yīng)予回避。

　　第十條 專家?guī)斐蓡T有下列情形之一的,由物業(yè)管理行政主管部門給予警告;情節(jié)嚴(yán)重的,取消專家資格,并予以公告:

　　(一) 私下接觸投標(biāo)人的;

　　(二) 收受利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處的;

　　(三) 向他人透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比較、中標(biāo)候選人的推薦以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況的;

　　(四) 不能客觀公正履行職責(zé)的;

　　(五) 無(wú)正當(dāng)理由,拒不參加由主管部門通知的評(píng)標(biāo)活動(dòng)三次以上的。

　　第十一條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)保證專家及評(píng)標(biāo)活動(dòng)檔案的記載真實(shí)有效;不得以管理為名,非法干預(yù)專家的評(píng)標(biāo)活動(dòng),不得以私人名義不經(jīng)過(guò)合法程序介紹專家參加評(píng)標(biāo)活動(dòng)。

　　第十三條 本辦法由深圳市物業(yè)管理行政主管部門及深圳市物業(yè)管理委員會(huì)招投標(biāo)辦公室負(fù)責(zé)解釋。

篇3：杭州市物業(yè)管理招投標(biāo)工作實(shí)施辦法(2002年)

　　杭州市物業(yè)管理招投標(biāo)工作實(shí)施辦法(20**)

　　杭州市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房管局關(guān)于杭州市物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)施辦法的通知

　　杭政辦〔20**〕21號(hào)

　　各區(qū)人民政府,市政府各部門、各直屬單位:

　　市房管局?jǐn)M訂的《杭州市物業(yè)管理招投標(biāo)工作實(shí)施辦法》已經(jīng)市政府同意,現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　杭州市人民政府辦公廳

　　二OO二年五月二十日

　　杭州市物業(yè)管理招投標(biāo)工作實(shí)施辦法

　　(市房管局二OO二年四月十六日)

　　為全面提高我市的物業(yè)管理水平,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng),規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng),根據(jù)市人大常委會(huì)頒布的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》,提出如下實(shí)施辦法:

　　一、杭州市區(qū)范圍內(nèi)(不包括蕭山區(qū)、余杭區(qū))的住宅區(qū)、商住樓、寫(xiě)字樓等各類物業(yè)涉及的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),均適用本實(shí)施辦法。

　　二、杭州市房產(chǎn)管理局(以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)管理部門)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招投標(biāo)工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理;各區(qū)物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督、檢查工作。

　　三、投標(biāo)人應(yīng)持有市物業(yè)管理部門核發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　持有外地物業(yè)管理部門企業(yè)資質(zhì)及建設(shè)部資質(zhì)的投標(biāo)人,應(yīng)經(jīng)市物業(yè)管理部門登記備案后方可參加杭州市的物業(yè)管理招投標(biāo)項(xiàng)目。

　　四、在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè),符合下列情況之一的,應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè):

　　(一)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),多層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在6萬(wàn)平方米以上,或高層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在4萬(wàn)平方米以上,或多層、高層混合物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的新建物業(yè);

　　(二)已成立業(yè)主委員會(huì),建筑面積8萬(wàn)平方米以上,具備招投標(biāo)條件的現(xiàn)有居住區(qū)和其他物業(yè);

　　(三)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主(代表)決定通過(guò)招投標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)的。

　　五、在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè),符合下列情況之一的,可不實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo):

　　(一)物業(yè)由建設(shè)或產(chǎn)權(quán)單位自用,設(shè)施設(shè)備完整獨(dú)立的;

　　(二)物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的;

　　(三)外國(guó)政府、個(gè)人、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)等贈(zèng)款建設(shè),并且有明確要求的;

　　(四)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建自管的物業(yè)獲得過(guò)全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)(大廈)稱號(hào),且業(yè)主委員會(huì)不要求招投標(biāo)的。

　　六、物業(yè)未交付使用的,或新建物業(yè)的業(yè)主委員會(huì)尚未成立的,由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織實(shí)施工作;業(yè)主委員會(huì)已成立的,由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織實(shí)施工作。

　　業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng),應(yīng)經(jīng)業(yè)主(代表)大會(huì)討論決定。

　　七、新建物業(yè)的招投標(biāo)工作,應(yīng)在辦理商品房預(yù)售證之前完成。現(xiàn)有項(xiàng)目的招投標(biāo)工作,應(yīng)在原物業(yè)管理委托合同到期前1個(gè)月完成。

　　八、招標(biāo)人可采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。新建物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在8萬(wàn)平方米以上的,必須通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)辦法選擇物業(yè)管理公司。

　　九、招標(biāo)人在編制招標(biāo)文件時(shí)應(yīng)客觀、公正。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:

　　(一)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)基本情況,包括占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)狀況、共用設(shè)施設(shè)備情況、綠化狀況及社區(qū)文娛設(shè)施等;

　　(二)物業(yè)管理的內(nèi)容和要求;

　　(三)物業(yè)管理資金來(lái)源和物業(yè)維修基金、物業(yè)管理用房;

　　(四)投標(biāo)書(shū)編制的依據(jù)和要求;

　　(五)投標(biāo)人的資質(zhì)和條件;

　　(六)組織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地考察物業(yè)的時(shí)間、地點(diǎn);

　　(七)送達(dá)投標(biāo)書(shū)的方式、地點(diǎn)及截止時(shí)間(自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)文件截止之日止);

　　(八)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn);

　　(九)其它需要說(shuō)明的事項(xiàng)。

　　十、招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)提前通過(guò)新聞媒體公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告。

　　招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)提前向3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。

　　十一、招標(biāo)人向m.dewk.cn投標(biāo)單位發(fā)出的所有信息均應(yīng)以書(shū)面形式發(fā)往所有投標(biāo)單位,并報(bào)市物業(yè)管理部門備案。

　　十二、投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件,并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi),將投標(biāo)文件送到指定地點(diǎn)。

　　招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后,應(yīng)當(dāng)簽收保存,不得開(kāi)啟。開(kāi)標(biāo)時(shí),應(yīng)邀請(qǐng)公證機(jī)關(guān)參加。　十三、評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由物業(yè)管理部門組織相關(guān)行業(yè)主管部門、物業(yè)管理方面的專家學(xué)者以及業(yè)主、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的代表組成。一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目60%以上的評(píng)委應(yīng)從市物業(yè)管理部門建立的評(píng)委庫(kù)中電腦隨機(jī)抽取產(chǎn)生。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以采取公開(kāi)答辯的方式評(píng)標(biāo),對(duì)投標(biāo)文件、現(xiàn)場(chǎng)答辯及企業(yè)信譽(yù)等幾個(gè)方面進(jìn)行綜合評(píng)審,以綜合評(píng)分最高者中標(biāo)。

　　十四、招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)自中標(biāo)通知發(fā)出之日起30日內(nèi),按招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,并報(bào)市物業(yè)管理部門備案。

　　招標(biāo)單位未經(jīng)市物業(yè)管理部門同意無(wú)故拖延或拒絕簽訂物業(yè)管理委托合同的,市物業(yè)管理部門應(yīng)督促其簽訂,并可按《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第59條規(guī)定予以處罰。

　　十五、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向中標(biāo)單位移交新建物業(yè)時(shí),應(yīng)符合下列條件:

　　(一)足額移交物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房;承擔(dān)前期物業(yè)管理的相關(guān)費(fèi)用。

　　(二)達(dá)到《杭州市區(qū)住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收實(shí)施細(xì)則(試行)》的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

　　十六、任何單位和個(gè)人不得將必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。

　　十七、招投標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)下列行為的應(yīng)視為無(wú)效招標(biāo):

　　(一)招標(biāo)人向投標(biāo)單位或他人透露可能影響招投標(biāo)公平競(jìng)爭(zhēng)的情況的;

　　(二)招、投標(biāo)雙方有弄虛作假、惡意串通、行賄騙取中標(biāo),損害對(duì)方和其他投標(biāo)人的合法權(quán)益行為的;

　　(三)未經(jīng)市物業(yè)管理部門審核同意,不接受監(jiān)督,擅自進(jìn)行招投標(biāo)的。

　　十八、本實(shí)施辦法自公布之日起執(zhí)行。