痛定思痛求解物業(yè)管理招投標(biāo)的N個(gè)死結(jié)
小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo)制是市場(chǎng)的需要,建設(shè)部有關(guān)官員指出,我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)必須盡快走上規(guī)范化發(fā)展之路。招投標(biāo)制可充分實(shí)現(xiàn)物管企業(yè)的優(yōu)化組合,但在具體實(shí)施過程中仍有許多難題需要解決。業(yè)內(nèi)人士對(duì)此深有感觸。
北京新星物業(yè)管理有限責(zé)任公司總經(jīng)理李安名:地方保護(hù)主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標(biāo)受制約
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,物業(yè)管理企業(yè)被推向市場(chǎng)前臺(tái)。現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模過小、經(jīng)濟(jì)效益差的問題。究其原因,由于社會(huì)物管資源有限,物業(yè)管理企業(yè)過多、過濫,致使物業(yè)管理水平低下,政府的行政管理手段難以扶優(yōu)扶強(qiáng),缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求,物管企業(yè)也只能在競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展,招投標(biāo)制應(yīng)運(yùn)而生。但只有招投標(biāo)真正體現(xiàn)出公正、客觀的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),才能真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。
李經(jīng)理認(rèn)為,就目前來(lái)說,雖然有的物業(yè)管理公司憑借自身的實(shí)力和利用品牌影響力、經(jīng)過種種考核和答辯贏得了異地或多種類型的物業(yè)管理權(quán),但由于當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門或發(fā)展商,從本地區(qū)或部門的利益出發(fā),采取不合作態(tài)度,或提出苛刻條件,使中標(biāo)的物業(yè)管理公司的各項(xiàng)管理工作無(wú)法正常開展,被迫撤出。也有的物業(yè)招標(biāo)單位,先利用外地名牌物業(yè)管理公司的名聲和影響力,幫助自己把物業(yè)推出或進(jìn)行前期管理運(yùn)作,等管理工作基本正常后,再另找借口逼迫外地公司退出,而重組公司另行管理。這樣,就使物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)際上成了地方保護(hù)主義的手段。要想讓招投標(biāo)順利進(jìn)行,就必須打破這種怪圈。
加入WTO后,國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)將與外商合資、合作企業(yè)在相同的市場(chǎng)條件下展開競(jìng)爭(zhēng),5年后外商獨(dú)資物業(yè)管理企業(yè)也將加入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。m.dewk.cn而國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)卻不容樂觀,到目前為止,物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)還沒有作為一個(gè)真正的法人企業(yè)存在,其企業(yè)行為和活動(dòng)除受有關(guān)部門的干預(yù)外,還受到開發(fā)商的約束。開發(fā)商從自身的利益出發(fā),往往將其自己開發(fā)的物業(yè)交給屬下的物管公司管理,而不愿意將物業(yè)推向市場(chǎng)公開招投標(biāo)。同時(shí),處于自我保護(hù)需要,個(gè)別開發(fā)商也不允許其下屬物業(yè)公司對(duì)外接管物業(yè),這樣開發(fā)建設(shè)與管理不分,必然造成許多難以調(diào)和的矛盾。
從隸屬開發(fā)商的物業(yè)公司角度看,若不對(duì)外接管物業(yè),不實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算,就很難降低成本,提高效益,也難以經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn)。而獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的物管公司由于受開發(fā)商自我經(jīng)濟(jì)利益的保護(hù),可供公開招投標(biāo)的市場(chǎng)資源有限而影響企業(yè)發(fā)展。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的大環(huán)境處于一種半封閉狀態(tài),很難形成良性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)前解決問題的最好辦法,是做好建管分離,實(shí)行市場(chǎng)銜接。
北京美雅物業(yè)管理公司副董事長(zhǎng)趙明泉:法規(guī)不完善,缺乏招投標(biāo)基礎(chǔ)
沒有統(tǒng)一的專業(yè)評(píng)判機(jī)構(gòu),使招投標(biāo)工作缺乏公正性。現(xiàn)在進(jìn)行的物業(yè)管理招投標(biāo)一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)自己組織招標(biāo),或委托政府管理部門一起組織招標(biāo)。由于沒有統(tǒng)一的招投標(biāo)權(quán)威管理評(píng)價(jià)部門,對(duì)招標(biāo)內(nèi)容、程序、評(píng)標(biāo)人員組成等沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模式,且缺乏有效監(jiān)督,在實(shí)際操作中受人為因素影響非常大,缺乏規(guī)范性和公正性。
目前實(shí)施招投標(biāo)僅依據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》來(lái)進(jìn)行具體操作,雖然北京市已制定出《物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》,但有限的法規(guī)仍給一些物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)留下了可鉆的空子,甚至通過不正當(dāng)?shù)氖侄稳〉酶?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。某些物業(yè)招標(biāo)單位實(shí)際上早已內(nèi)定好了對(duì)象,但也打著公開招標(biāo)的幌子,以其他管理公司作為陪襯。還有些物業(yè)發(fā)展商為了使自己看好或有特殊關(guān)系的物業(yè)管理公司能中標(biāo),事前透露招投標(biāo)消息,并對(duì)競(jìng)標(biāo)的其它物業(yè)管理公司了解物業(yè)情況或看現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行限制。或利用招投標(biāo)形式,騙取物業(yè)管理公司的投標(biāo)資料和管理方案。有的物業(yè)管理公司違反政府有關(guān)規(guī)定,不遵守行業(yè)"游戲規(guī)則",以低于成本價(jià)參與競(jìng)爭(zhēng)。個(gè)別物業(yè)管理公司更是公開表示,參與競(jìng)爭(zhēng)是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響,并不在乎企業(yè)效益問題,所以虧損也要爭(zhēng)取把項(xiàng)目搶到手。也有管理公司不顧自己的綜合實(shí)力,盲目擴(kuò)張,參與競(jìng)爭(zhēng),結(jié)合背上了沉重的包袱,按管物業(yè)后,管理跟不上,服務(wù)不到位,引起招標(biāo)單位及業(yè)主的強(qiáng)烈不滿和投訴不斷。
他說,不久前,廣州某物業(yè)管理公司保安與業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),保安竟用手銬銬起業(yè)主,遭到業(yè)主起訴,物業(yè)公司被判賠償業(yè)主損失費(fèi)3000元。糾紛不斷已成樓市熱點(diǎn)問題之一,根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查,入住糾紛中包括"物業(yè)管理公司服務(wù)不好"的原因占近一半。據(jù)我所知,北京市一些小區(qū)通過招投標(biāo)找到了好管家,對(duì)解決糾紛起到了很好的作用。盡管物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo)尚有諸多難處,但已是大勢(shì)所趨。
北京萬(wàn)家物業(yè)公司經(jīng)理宋征:設(shè)定招投標(biāo)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻
宋經(jīng)理認(rèn)為,物業(yè)管理市場(chǎng)的培
篇2：物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作
物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作
隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對(duì)于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。
在實(shí)際招投標(biāo)的過程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。
一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作
對(duì)于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說是展開項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭(zhēng)取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見的途徑是招標(biāo)通告。
獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭(zhēng)取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對(duì)物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面：
首先，通過這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對(duì)象、招標(biāo)說明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對(duì)工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對(duì)性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。
其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí)；另一方面也可以對(duì)業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式；當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。
另外，在長(zhǎng)時(shí)間的接觸和交流過程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會(huì)給對(duì)方留下良好的印象，為將來(lái)的合作打下良好的基礎(chǔ)。
二、標(biāo)書制作中的幾個(gè)問題
項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個(gè)方面：
1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。
2、針對(duì)招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。
三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問題
投標(biāo)文件是投標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述：
1、把握主題
投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。
2、嚴(yán)格規(guī)范
投標(biāo)文件必須對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。
投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。
3、真實(shí)有效
投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國(guó)家法律、法規(guī)和條例。
4、統(tǒng)籌考慮
投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。
5、合理設(shè)置文檔
一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁(yè)眉、頁(yè)腳等，且在頁(yè)面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說明的字體、字號(hào)、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評(píng)分，或指標(biāo)過優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開標(biāo)結(jié)果。而對(duì)于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評(píng)標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭(zhēng)取中標(biāo)。
四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問題
在國(guó)際公開招標(biāo)的情況下，一般來(lái)說，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)因素評(píng)估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評(píng)標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：
1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠(chéng)相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤(rùn)，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)只是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤(rùn)比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標(biāo)，也不會(huì)留有遺憾。
2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，一般來(lái)說，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對(duì)手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測(cè)算對(duì)手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。
3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。
總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，要樹立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、公德意識(shí)，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。
作者系中房集團(tuán)北京物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/鄧乃鴻
篇3：論物業(yè)管理招投標(biāo)工作
論物業(yè)管理招投標(biāo)工作
隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對(duì)于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。
在實(shí)際招投標(biāo)的過程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。
一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作
對(duì)于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說是展開項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭(zhēng)取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見的途徑是招標(biāo)通告。
獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭(zhēng)取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對(duì)物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面:
首先，通過這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對(duì)象、招標(biāo)說明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對(duì)工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對(duì)性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。
其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí);另一方面也可以對(duì)業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式;當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。
另外，在長(zhǎng)時(shí)間的接觸和交流過程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會(huì)給對(duì)方留下良好的印象，為將來(lái)的合作打下良好的基礎(chǔ)。
二、標(biāo)書制作中的幾個(gè)問題
項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個(gè)方面:
1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。
2、針對(duì)招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。
三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問題
投標(biāo)文件是投標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述:
1、把握主題
投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。
2、嚴(yán)格規(guī)范
投標(biāo)文件必須對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。
投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。
3、真實(shí)有效
投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國(guó)家法律、法規(guī)和條例。
4、統(tǒng)籌考慮
投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。
5、合理設(shè)置文檔
一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁(yè)眉、頁(yè)腳等，且在頁(yè)面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說明的字體、字號(hào)、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評(píng)分，或指標(biāo)過優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開標(biāo)結(jié)果。而對(duì)于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評(píng)標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭(zhēng)取中標(biāo)。
四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問題
在國(guó)際公開招標(biāo)的情況下，一般來(lái)說，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)因素評(píng)估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評(píng)標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面:
1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠(chéng)相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤(rùn)，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)只是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤(rùn)比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標(biāo)，也不會(huì)留有遺憾。
2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，一般來(lái)說，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對(duì)手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測(cè)算對(duì)手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。
3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。
總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，要樹立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、公德意識(shí)，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。