附件1

　　寧波市前期物業管理招投標程序(全文)

　　一、申請

　　由開發建設單位向轄區物業主管部門提交前期物業服務書面招標申請。

　　二、審核

　　轄區物業主管部門在收到書面招標申請書7日內，對申報招標的物業項目應按規定落實到位的物業資金、用房及有關條件進行審核。審核通過的，予以辦理招標登記手續。

　　三、編制招標文件

　　招標文件由招標單位負責編制，招標單位測算的物業管理有關收費標準報市物價部門備案。

　　四、招標領導小組會議

　　召開轄區物業管理招標領導小組會議，審議招標文件，確定招標方式、投標單位資格、投標單位確定方式、評標標準、定標辦法，形成會議紀要，報市物業管理主管部門備案。

　　五、發布招標公告

　　按確定招標方式由招標單位發布招標公告。公開招標應當自核準之日起1個月內通過新聞媒介(市三區、高新區、東錢湖旅游渡假區統一在《寧波日報》上發布，其他縣市區可在當地主要媒體上發布)公開發布招標公告，同時在寧波建設委員會網上發布。招標公告期應為5個工作日。

　　六、報名及審核

　　具備招標條件的物業服務企業按規定時間攜投標意向書、資質證書和營業執照、管理業績證明、法定代表人或委托代理人等招標文件要求的其他有關資料到轄區招標辦公室報名。

　　由轄區招標辦審核投標單位的資格和有關資料，并按招標文件要求確定投標入圍單位，再由招標單位書面通知其參加招標預備會。

　　實行公開招標的，參加投標的單位不得少于3家;少于3家的，應重新發布招標公告，如第二次公告后，申請投標的單位仍少于3家的，經轄區物業主管部門同意并報市物業主管部門備案，可以協議方式選聘相應資質的物業服務企業。

　　七、招標預備會

　　1、投標單位向轄區招標辦交納投標保證金、遞交投標保證書、領取招投文件;逾期不交納投標保證金的，取消投標資格。

　　2、由轄區招標辦公室組織招標單位對招標文件進行答疑，有必要的，組織投標單位到招標項目現場查勘。

　　八、投標文件制作

　　投標單位收到招標文件之日起20日內按招標文件要求完成投標文件(投標文件分為主、附屬標書兩部分)制作，并按招標文件要求密封，在規定時間送到指定地點。

　　九、開標、評標、決標(一個工作日)

　　(一)標書確認(上午)

　　公證人員查看投標文件密封情況，并統一啟封、查證投標文件的有效性，公布有效投標單位。公證人員把主標書自行作好標記，交轄區招標辦公室收存。如有效的投標單位少于3家的，中止招標程序，招標人應重新組織招標。

　　(二)評委抽取(上午)

　　在轄區招標辦的監督下，由公證機構在評委庫中抽取評委。招標人無推薦單位的，除招標人選派的一名評委外，其余評委應當從評委庫中隨機抽取確定。招標人有推薦投標申請人的，則不得選派評委參與評標，市三區、高新區、東錢湖旅游度假區的評委從市物業管理評委庫中隨機抽取確定，其他縣(市)區的評委在轄區的評委庫中隨機抽取確定。

　　(三)主標書評審(上午)

　　轄區招標辦將主標書發給評委，評委在限定時間和地點獨立完成主標書評審工作，主標書評分表經評委評分和簽名后，現場密封，交至轄區招標辦。

　　(四)現場答辯(下午)

　　轄區招標辦召開現場答辯評標、定標大會。現場答辯、定標大會程序如下：

　　1、現場答辯評標、定標大會由轄區招標辦派人主持，公證機構到場全程公證;

　　2、投標單位提前半小時到場，向公證人員申報參加答辯人員名單。公證機構對答辯人員進行資格審查。每個投標人的答辯人員為3人;

　　3、主持人公布評委、投標單位和公證機構名單;

　　4、投標人現場抽取答辯順序號;

　　5、投標單位按順序進場陳述、答辯。投標人現場陳述時間在15分鐘內，現場答辯采取評委提問的形式進行，評委提問順序由投標單位抽簽確定;

　　6、評委對投標人現場陳述、答辯進行獨立評分，經簽名后遞交公證人員收存;

　　7、答辯評分統計結束后，公證機構現場驗證密封的主標書評分表后啟封、公布各投標人的主標書得分;

　　8、統計并公布每個投標人的最終得分值;

　　9、以綜合評分最高者中標。在投標人綜合得分一致的情況下，以主標書得分高者中標;

　　10、招標人委托評標委員會宣布中標人，公證機構宣讀公證詞;

　　11、招標人向中標人發中標通知書;

　　12、會議主持人宣布評標、定標會議結束。

　　十、中標公示

　　中標結果應當于定標次日在寧波市建設委員會網上公示，公示期為3天。中標公示應當載明招標人和中標人的名稱和地址，招標項目的基本情況、招標方式、開標時間，負責受理投訴的單位等。必要時，可同時在當地主要媒介上進行公示

　　十一、簽訂前期物業服務合同。

　　中標通知書發出后5日內，中標單位和招標單位應當按照招標文件、投標文件和參照《寧波市前期物業服務合同》(示范文本)簽訂委托合同，并報轄區物業管理主管部門備案。

　　十二、辦理相關移交工作。

　　前期物業服務合同簽訂后5日內，招標單位按規定向中標單位辦好相關移交工作。

篇2：前期物業管理招投標的思考

　　前期物業管理招投標的思考

　　房地產業與物業管理分業經營已是大勢所趨，也是規范發展物業管理的必由之路。從前，由于房地產開發和物業管理責任不清遺留下來很多歷史問題，使得物業管理成為“替罪羊”，物業管理企業得不到公正客觀的評價和對待。要擺脫這種“父子兵”的關系，分業經營是首選。只有分業經營才有利于整個物業管理行業向專業化方向發展。1996年，深圳萬科在全國第一次物業管理公開招標中奪得深圳鹿丹村福利房住宅小區的物業管理權，一舉打破了物業管理“誰開發，誰管理”的局面。

　　本文將從房地產與物業管理行業分業經營入手，通過對物業管理招投標法律法規的回顧，縱觀物業管理招投標的發展歷程，分析個中存在的問題和發展動態。

　　一、前期物業管理招投標相關政策法規有待完善

　　隨著我國有關物業管理招標投標的法律、法規不斷完善，實行招標投標的項目和行業越來越多，許多原來不進行招標的特殊或壟斷行業紛紛進入有形的建筑市場，按規范程序進行公開招標交易。招標項目遍布各行各業，物業管理行業也不例外。以招投標方式選擇物業管理企業，促進了公開、公平、公正的市場競爭機制的形成，一方面突出了業主的主導地位，保障了業主權益，降低了物業管理費用，另一方面也促進了物業管理服務質量的提高。

　　雖然有關物業管理招投標的政策法規已比較完善，對招投標起到了一定的引導和支持作用。但回顧這一系列制度的變遷過程，不難覺察到，制度變遷在創造巨大績效的同時，也積累了不少矛盾和問題。系統梳理這些矛盾和問題，可以從中發現責權不清、無序競爭以及盲目擴張而產生的混亂，也可以找到由于惡性競爭和價格戰帶來的后遺癥。

　　二、招投標規范化管理中的若干問題

　　1、標書應用的現狀及注重的內容

　　物業管理企業在招投標中所制作的標書，在招投標活動中是重要的環節。其方案策劃主要是依據企業已有的經驗和對社會資料的收集編撰合成的，但這個合成物作為招標的主要依據實在有點勉強。一旦企業中標，耗費大量人力、物力編成的標書就基本完成了使命：一份匯集眾多“秀才”擬制的標書，能在多大程度上反映一個企業的實際情況呢？

　　筆者認為，標書不能以厚度來衡量，關鍵要實。每一套標書都必須為特定物業項目度身定做，反對千篇一律。所以，適當增大對投標企業現狀的考察和評分所占的比例，適當減少投標書所占分數的比例很有必要。有些物業管理企業，為了中標，故意把管理費用減低到不合理的程度或脫離實際做出種種過高承諾，陪標、走過場現象時有發生。當然，投標企業也不能唯利是圖，要善于理財，要為業主精打細算，更要憑借全新的理念，突出自身的管理風格和品牌形象，贏得物業管理權，而不是采取不正當競爭手段，鉆政策、法規的空子，公平、公開、公正進行招標，不能暗箱操作。

　　2、招投標中的誠信問題

　　招標者希望找到“質優價廉”的公司來管理物業，但都存在著“既要馬兒快點跑，又要馬兒少吃草”的心理。天下沒有免費的午餐，相應的價格就會有相應的服務，價低者獲得管理權也是不科學的。這其中就關系到一個物業管理的費用測算和報價問題，報價低了或者出現偏差，與營業成本相差甚遠，物業管理就會貶值。具有招投標評審權和決定權的專家評審小組，要充分發揮職能作用，嚴格把關，真正體現物業管理的價值。

　　中標之后，如實按照條款中的規定實施管理也至關重要。投標后是否按投標的約定做，這是企業的誠信問題。沒有誠信就沒有客戶，也就沒有效益。

　　3、《物業管理企業資質管理辦法》與物業管理招投標

　　筆者認為，物業管理企業資質固然重要，但不應該是第一位。筆者的觀點是，不宜提倡資質第一，而應該將誠信和品牌放在第一位。

　　《物業管理企業資質管理辦法》中最重要的一點是：物業管理公司不能越級接管，不能越級競投。這勢必淘汰很多實力相對薄弱、但有一定發展潛力的物業管理公司。是否可以采用一種全新的模式，各家物業管理公司聯合招投標，各取所長，充分利用資源。假設一家公司的保安服務水準是一流的，但在清潔或綠化方面的力量較薄弱，如果要提高服務水平，還需要付出很大的成本。這樣就可以在同等資質的物業管理企業中選出合作伙伴，共同制作標書，核準預算、降低成本、共同取得管理權。中標后，再根據條款的規定劃分權責，保證服務水平和質量。當然，這是以保證質量為前提的，也是在競爭激烈前提下避免惡性競爭和價格戰的措施之一。

　　文/許建華 廣東省華僑物業發展公司總經理

篇3：我看前期物業服務招投標

　　我看前期物業服務招投標

　　20**年9月1日，國務院《物業服務條例》（以下簡稱《條例》）和建設部制定的《前期物業服務招標投標管理暫行辦法》正式施行。《條例》第二十四條規定“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業服務相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業”。建設部隨后制定的配套辦法和各省市相繼出臺的物業服務招投標辦法更加速了物業服務招投標的普及，使物業服務招投標成為物業服務市場規范化的重要手段。

　　一、推行物業服務招投標制度的重要意義

　　1、避免了物業服務的機制缺陷

　　物業服務作為一個新興產業，一開始主要依附在房地產開發建設單位內，作為售后服務及其延伸服務的主要執行機構。“建管一家”的機制導致其職責權限難以分清，業主也大多把物業和開發商看成一家，要求物業服務公司在完成物業服務應盡的職責之后，必須認可開發商的遺留問題也是自己的份內之事。使物業服務難以建立與開發商和業主之間的正常合理關系。

　　招投標機制的建立使開發商自己的物業服務公司與社會上的物業服務公司平等競爭，優勝劣汰，逐步削減自建自管的比重，減少業主對建管關系的誤解，使物業服務公司在房地產業中從依附地位逐步自立于產業之林。真正成為獨立自主、自負盈虧的法人實體，擁有決斷權和發言權。

　　2、有利于房地產開發商輕裝前進

　　房地產開發項目實施物業服務對外招投標，對開發商自設的物業服務公司的成長也會起到重要的推動作用，“自己的物業自己不一定能管”，必須自身面向外部市場尋找生路。對社會性物業服務公司而言，房地產開發項目的物業服務招投標使他們有了一展身手的空間。而開發單位也能不再陷入自建自管的繁瑣事務之中，可以鉆研開發事宜，有利于社會分工的科學化、精細化和物管效率的不斷提高。

　　3、有利于業主正確認識物業服務中的矛盾與糾紛

　　目前，物業服務行業的多數企業均是開發商直屬機構，外聘物業服務公司較少，實行招投標選聘物業服務的項目更是屈指可數。因此，業主入戶后將開發遺留問題混同于物業服務公司的問題也在情理之中。實行招投標選聘物業服務公司后，即使仍是開發商下屬的物業服務公司獲勝，情況也會大不一樣，業主會更認同中標方案的合理性和效力，認清物業服務與開發建設的區別，雙方應有的職責權限將更加明晰。

　　4、前期物業服務招投標對物業服務常規招投標具有重要的示范效應

　　前期物業服務招投標作為推進房地產開發與物業服務分業經營的重要措施，將促進物業服務企業的獨立自主經營，加快培育社會型物業服務企業，為業主大會和業主委員會選聘物業服務企業提供經驗和優選方案，有利于物業服務市場普及以招投標形式選定物管的模式。

　　二、推行物業服務招投標制度的若干建議

　　1、應當建立物業服務招投標專業有形市場

　　物業服務招投標的正常運行是物業服務市場健康發展的重要條件，為了避免物業服務招標人假接招投標竊取投標單位的投標方案成果，造成一些投標人知識產權受到侵害，有關機構應在政府相關部門和行業協會的引導下，及時建立物業服務專業市場機構，使物業服務招投標活動由專業機構、專業人員依國家政策法規要求的規程舉行。有了有形的物業服務招投標市場，物業服務行政主管部門可以有效加大監管力度，使違規操作難以進行。

　　2、合理建立物業服務評標專家庫，建立科學、公正的評標機制

　　目前，經主管部門推薦，國內首批物業服務評標專家已入庫，但名額明顯偏少，結構也不盡合理，難以實現隨機抽選和滿足多種類型物業招投標對專家的需求，也難以避免招投標單位與評標專家的非正常接觸。因此，對專家較少的省區應跨省區資源共享，使評審專家具有較高的公信度和代表性。

　　其次，應給予專家評標結果應有的法定效力。凡是申請或法定必須實行物業服務招投標的項目，只要招投標市場機構受理后按照法定程序公開、公正、公平評選出來的結果，招標人必須無條件接受，否則應當承擔損失賠償和相應法律責任，并在招投標市場誠信檔案中留下相關記錄。

　　3、逐步減少招標人自行招標的比例

　　目前，實行招投標的項目以招標人自行招標為主，這種做法雖然與自建自管、內部欽定物業服務單位相比有了較大的進步，但自行招標的公正性和科學性難以保障，使物業服務投標方處于不利地位。因而我們建議符合條件的項目均應納入招投標代理機構的招標范圍，以維護招投標雙方的合法權益。

　　4、招投標項目規模、主體資格和結果的認定必須明確

　　目前，關于應當實施招投標項目的最小規模尚無界定，按規定“投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業”。投標人較少可能是因為項目的招標公告傳播范圍和知曉度太小；也可能因為項目太差或要求太高，符合要求或愿意參與的競爭者過少；還有就是項目未達最小經濟規模，使物業公司不主動接招。各地應根據當地經濟發展水平，項目業主的承受能力及服務要求確定應實施物業服務招投標項目的最小規模標準，使公開招投標項目有法定界限，避免協議選聘方式過多。另外，對招標主體和投標主體雙方的資格認定和合理搭配也是必須明確的，可參照物業服務資質和物業項目分類分級標準進行認定，通過政府文件或專業機構招標文件發布。物業服務的招投標結果應當由監管機構認定其科學性、公正性后，得到招投標雙方認可和尊重，不得無故棄標或撤標，主管部門應維護公開招投標的嚴肅性。

　　5、應研究從前期物業服務招投標向全過程物業服務招投標過渡的問題

　　前期物業服務招投標的招標主體是開發建設單位，各級主管部門對其進行管理和調控比較容易進行，只要法規政策作出明確規定，各相關機構齊抓共管，就會得到積極響應，而前期物業服務投標主體符合條件的很多，僅重慶就有900多家有資質的物業服務企業，因此，前期物業服務招投標可能會得到較快的推行。但當業主入住達到規定比例，房屋銷售達到規定年限后，就必須成立業主大會和業主委員會，由業主大會決定選聘、解聘物管企業。業主大會和業主委員會作為招標主體時會產生意想不到的困難：如業主大會難以召開，業主委員會越權決定是否招投標甚至私自議標、無法人地位、無常規經費、失誤造成損失無力承擔責任等問題。因此，我們應研究和關注物管項目的第二次，及以后物管合同到期時科學地實施物業服務招投標的問題。否則，很可能前期物業服務招投標轟轟烈烈，以后各期物業服務招投標難以進行，使物業服務模式最優化選擇難以持續實現。

　　重慶市國土資源和房屋管理局政策法規處重慶大學 　魏勇 賀云華