嘉興市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(試行)

　　嘉政辦發(fā)〔20**〕25號

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　　各縣(市、區(qū))人民政府，市政府各部門、直屬各單位：

　　《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(試行)》已經(jīng)七屆市政府第66次常務(wù)會議同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織落實(shí)。

　　嘉興市人民政府辦公室

　　20**年4月12日

　　(此件公開發(fā)布)

　　關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(試行)

　　為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范化管理，切實(shí)提升服務(wù)水平，改善廣大業(yè)主的居住環(huán)境，特制定本實(shí)施意見。

　　一、總體目標(biāo)

　　建立健全“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、橫向到邊、縱向到底、綜合協(xié)調(diào)”的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作體系，強(qiáng)化住宅小區(qū)物業(yè)管理各方主體責(zé)任，有序推進(jìn)住宅小區(qū)規(guī)范化、長效化管理，著力解決群眾反映強(qiáng)烈、頻繁出現(xiàn)的難點(diǎn)和部門監(jiān)管中的“短板”問題，進(jìn)一步提升住宅小區(qū)物業(yè)管理水平。

　　二、基本原則

　　(一)條塊結(jié)合，齊抓共管。強(qiáng)化住宅小區(qū)建設(shè)、運(yùn)行、管理等方面的行業(yè)監(jiān)管和行政執(zhí)法職責(zé)，健全屬地管理機(jī)制，充分發(fā)揮街道(鎮(zhèn))、社區(qū)(村)和業(yè)主自治組織的作用，增強(qiáng)工作合力。

　　(二)多種模式，分類管理。根據(jù)新建商品房住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)等運(yùn)行管理的不同情況，實(shí)施多種模式的分類管理。

　　(三)市場主導(dǎo)，政策扶持。完善住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場化、社會化、專業(yè)化運(yùn)作機(jī)制，提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化水平。對因環(huán)境條件限制，難以實(shí)行市場化運(yùn)作的住宅小區(qū)，予以相應(yīng)的政策扶持，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　三、主要措施

　　(一)加強(qiáng)住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)與維護(hù)管理。

　　1.落實(shí)住宅小區(qū)承接查驗(yàn)制度。將住宅小區(qū)承接查驗(yàn)管理納入商品房現(xiàn)售備案管理。承接查驗(yàn)遵循誠實(shí)守信、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位共同對物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與建設(shè)工程設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)工作創(chuàng)造有利條件。

　　2.優(yōu)化住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)。開發(fā)建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，雙方需嚴(yán)格履行合同約定和招投標(biāo)承諾。開發(fā)建設(shè)單位提供前期物業(yè)服務(wù)開辦費(fèi)，用于購買物業(yè)辦公、保潔、綠化、工程、秩序維護(hù)等設(shè)施設(shè)備及籌建人員經(jīng)費(fèi)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)強(qiáng)化售后服務(wù)，在保修期內(nèi)承擔(dān)住宅小區(qū)的各項(xiàng)保修責(zé)任。

　　3.強(qiáng)化停車設(shè)施建設(shè)及管理。住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主停車需要。住宅小區(qū)竣工交付滿2年且尚未出售、附贈的車庫、車位，開發(fā)建設(shè)單位或委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主招租，不得閑置。合理設(shè)定停車服務(wù)費(fèi)，提高地下車庫、車位使用率，減輕地面停車壓力。積極推廣智能化停車設(shè)施在住宅小區(qū)的應(yīng)用，并按相關(guān)要求加強(qiáng)管理。

　　4.建立維修資金應(yīng)急使用工作機(jī)制。住宅小區(qū)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后，發(fā)生電梯、消防設(shè)施設(shè)備故障及其他危及房屋使用、人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，經(jīng)相關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)出具故障檢測報(bào)告或經(jīng)屬地街道(鎮(zhèn))等相關(guān)單位證明的，可申請使用應(yīng)急物業(yè)專項(xiàng)維修資金，無需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;建設(shè)(物業(yè))主管部門在收到應(yīng)急物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請之日起3個(gè)工作日內(nèi)完成資金撥付，及時(shí)消除安全隱患。

　　5.創(chuàng)新電梯安全管理方式。積極探索引入保險(xiǎn)機(jī)制，對電梯運(yùn)行和維保實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理，構(gòu)筑以市場力量為基礎(chǔ)的矛盾糾紛解決新機(jī)制，保障業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全。

　　(二)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督管理。

　　1.通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)行為。新建住宅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積在2萬平方米以上的，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)(物業(yè))主管部門制定的前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法，通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。10萬平方米以上的住宅小區(qū)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權(quán)下，通過公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　2.嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定，切實(shí)履行職責(zé)。提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在客服中心公示服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，劃分服務(wù)區(qū)域，明確服務(wù)責(zé)任人;向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)，制止住宅小區(qū)內(nèi)違反治安、消防、環(huán)保、裝飾裝修和使用等有關(guān)法律、法規(guī)的行為，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

　　3.依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行質(zhì)價(jià)相符的原則，依照服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，提高物業(yè)服務(wù)透明度。鼓勵規(guī)模較小的住宅小區(qū)推行酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。嚴(yán)格住宅小區(qū)公共收益管理，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)建賬，由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)公共收益賬戶，公共收益使用接受全體業(yè)主的監(jiān)督，并在住宅小區(qū)顯著位置公示賬戶明細(xì)。

　　4.加強(qiáng)行業(yè)動態(tài)檢查。加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動態(tài)檢查，考核結(jié)果與扶持獎勵、項(xiàng)目承接等直接掛鉤，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)。建立全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)通報(bào)制度，對物業(yè)服務(wù)不到位、整改不到位等情況記入企業(yè)誠信檔案。

　　(三)加強(qiáng)老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)管理。

　　建立老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)長效管理機(jī)制，鼓勵根據(jù)業(yè)主意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見并進(jìn)行公示。各級人民政府落實(shí)各項(xiàng)政策性獎勵措施，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)的服務(wù)。

　　(四)加強(qiáng)業(yè)主委員會建設(shè)。

　　1.明確業(yè)主委員會工作機(jī)制。大力推進(jìn)社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)席會議機(jī)制，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有效協(xié)調(diào)。不斷完善民主管理監(jiān)督機(jī)制，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照業(yè)主大會制定的議事規(guī)則和管理規(guī)約，實(shí)施小區(qū)重大事項(xiàng)公開公示制度，規(guī)范印章管理和財(cái)務(wù)管理，固定辦公場所及接待時(shí)間。

　　2.擴(kuò)大業(yè)主委員會成員組成。業(yè)主委員會成員由委員和候補(bǔ)委員組成。業(yè)主委員會委員空缺時(shí)，可以由業(yè)主委員會候補(bǔ)委員按照得票高低依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會可以在小區(qū)業(yè)主范圍內(nèi)聘請執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會成員津貼、執(zhí)行秘書薪酬標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。

　　3.嚴(yán)格業(yè)主委員會成員任職資格。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守住宅小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，且具有一定組織能力。

　　四、保障機(jī)制

　　(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。

　　成立全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市長任組長，分管副市長任副組長，成員由市人民政府辦公室(法制辦)、市督考辦、市發(fā)展改革委、市公安局、市民政局、市司法局、市財(cái)政局、市國土資源局、市環(huán)保局、市市場監(jiān)管局、市質(zhì)監(jiān)局、市綜合執(zhí)法局、市人防辦、人行嘉興市中心支行、嘉興經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(國際商務(wù)區(qū))、嘉興港區(qū)、市消防支隊(duì)、各縣(市、區(qū))政府等部門(單位)負(fù)責(zé)人組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(設(shè)在市建委)，負(fù)責(zé)研究制定全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)政策，部署重要活動，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)重大問題。各縣(市、區(qū))政府和嘉興經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(國際商務(wù)區(qū))、嘉興港區(qū)也要成立相應(yīng)的工作機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，建立轄區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制。

　　(二)明確職責(zé)分工。

　　強(qiáng)化各級人民政府及相關(guān)部門住宅小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)，相關(guān)職能部門和單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自職責(zé)，建立相應(yīng)的管理機(jī)制，共同推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　發(fā)展改革(物價(jià))部門負(fù)責(zé)做好住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定和調(diào)整，依法查處物業(yè)項(xiàng)目擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及違規(guī)收費(fèi)等行為。積極建立物業(yè)服務(wù)價(jià)格和物業(yè)服務(wù)成本、費(fèi)用相聯(lián)系的價(jià)格動態(tài)調(diào)整機(jī)制。

　　公安(消防)部門負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)治安、技防、車輛停放、群租、裝修擾民等進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處各類違法違規(guī)行為;負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)進(jìn)行消防安全檢查，依法查處違反消防管理規(guī)定的行為。

　　民政部門負(fù)責(zé)社區(qū)配套用房的監(jiān)督使用，定期監(jiān)督檢查社區(qū)配套用房的使用情況，對社區(qū)配套用房挪作他用的行為進(jìn)行查處。切實(shí)加強(qiáng)對社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會等基層群眾性自治組織的指導(dǎo)監(jiān)督。

　　司法行政部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和人員培訓(xùn)。

　　財(cái)政部門負(fù)責(zé)為推動嘉興市住宅小區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展，按規(guī)定提供必要的資金保障，做好老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)長效管理、以獎代補(bǔ)資金的預(yù)算、安排、審核等工作。

　　國土部門負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)內(nèi)已移交業(yè)主委員會的公共物業(yè)服務(wù)用房、設(shè)施設(shè)備配套用房等依法辦理不動產(chǎn)登記。

　　環(huán)保部門負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)內(nèi)涉及企事業(yè)單位和其他生產(chǎn)經(jīng)營者的排污等影響環(huán)境保護(hù)的相關(guān)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處環(huán)境違法行為。

　　建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的物業(yè)維修資金(保修金)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)研究制定物業(yè)行業(yè)管理制度和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)統(tǒng)一的信息管理平臺;負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金(保修金)管理、首次業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會換屆工作、前期招投標(biāo)、項(xiàng)目承接查驗(yàn)、項(xiàng)目退出、從業(yè)人員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常監(jiān)督管理等工作的開展;引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位科學(xué)配置物業(yè)服務(wù)用房、停車位、各類管網(wǎng)、綠化、消防設(shè)施及各類智能化設(shè)施設(shè)備;負(fù)責(zé)對開發(fā)建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督檢查，調(diào)查認(rèn)定和處理由于施工質(zhì)量造成的后續(xù)問題;負(fù)責(zé)監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位組織各方主體進(jìn)行竣工驗(yàn)收;負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)供水、排水、燃?xì)狻@林綠化移植等進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促相關(guān)企業(yè)做好市政公用設(shè)施的管理維護(hù)及住宅小區(qū)內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備的移交工作。

　　綜合行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)侵占公共綠地、亂搭建、飼養(yǎng)家畜等綜合行政執(zhí)法范圍內(nèi)的違法行為依法進(jìn)行查處，對無證飼養(yǎng)犬類進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　人防部門負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)民防設(shè)施的建設(shè)使用及維護(hù)進(jìn)行監(jiān)督檢查，對未按規(guī)定使用及維護(hù)管理防空地下室、改變防空地下室主體結(jié)構(gòu)、拆除人防設(shè)施設(shè)備及危害防空地下室安全和使用效能的行為依法進(jìn)行查處，對違法出售人防車庫(位)的行為進(jìn)行查處。

　　市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)商業(yè)經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處應(yīng)當(dāng)注冊登記但未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事經(jīng)營活動、發(fā)布虛假廣告等違法違規(guī)行為。

　　質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)依法實(shí)施對涉及住宅小區(qū)電梯安裝、改造修理、維護(hù)保養(yǎng)、檢驗(yàn)檢測及使用單位的安全監(jiān)察，并負(fù)責(zé)對相關(guān)作業(yè)人員進(jìn)行考核，嚴(yán)肅查處有關(guān)電梯的違法違規(guī)行為，組織電梯安全事故調(diào)查處理。

　　人民銀行負(fù)責(zé)將物業(yè)信用管理納入社會征信管理體系，逐步將經(jīng)法院判決確認(rèn)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等失信行為按相關(guān)法律法規(guī)納入人民銀行征信系統(tǒng)。

　　按照屬地管理原則，各縣(市、區(qū))政府和嘉興經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(國際商務(wù)區(qū))、嘉興港區(qū)要加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的綜合協(xié)調(diào)。

　　屬地建設(shè)(物業(yè))主管部門應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理日常工作，建立日常檢查考核機(jī)制，對物業(yè)服務(wù)不到位、整改不到位等情況建立行業(yè)通報(bào)制度，通過優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，提升行業(yè)整體水平，并對轄區(qū)內(nèi)街道(鎮(zhèn))及社區(qū)(村)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo);其它相關(guān)部門按照市有關(guān)部門的要求，做好轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　街道(鎮(zhèn))要根據(jù)本轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)際，建立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，落實(shí)物業(yè)管理專職人員，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。組織協(xié)調(diào)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會換屆工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作;負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)社區(qū)(村)管理服務(wù)與小區(qū)物業(yè)管理之間的關(guān)系，建立小區(qū)物業(yè)矛盾調(diào)處機(jī)制，處理好業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛;負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接、提前解除物業(yè)服務(wù)合同和無物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)的日常管理工作。

　　社區(qū)(村)落實(shí)物業(yè)管理協(xié)管員，協(xié)助街道(鎮(zhèn))指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督業(yè)主大會的召開和規(guī)范運(yùn)作。

　　(三)加強(qiáng)督查考核。

　　各地要將住宅小區(qū)物業(yè)管理工作作為重點(diǎn)工作，市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組定期組織對市級相關(guān)部門及各縣(市、區(qū))政府進(jìn)行專項(xiàng)督查，并將督查結(jié)果進(jìn)行通報(bào)。

　　五、附則

　　本實(shí)施意見自20**年6月1日起施行。

篇2：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(2015)

　　關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(20**)

　　各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請照此執(zhí)行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實(shí)《天津市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)工作的意見》（津政發(fā)〔20**〕30號）和我市社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)規(guī)定，

　　進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)工作，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)治理工作的總體部署，進(jìn)一步健全社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制，扎實(shí)做好社區(qū)物業(yè)管理工作，

　　切實(shí)維護(hù)社區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障社區(qū)物業(yè)管理在陽光下運(yùn)行，全面提升我市社區(qū)治理工作水平。

　　二、主要任務(wù)

　　(一）落實(shí)新建居民住宅小區(qū)"三個(gè)提前"工作要求。

　　1. 在業(yè)主入住前，社區(qū)居民委員會提前開展工作。各區(qū)縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)的非經(jīng)營性公建聯(lián)審聯(lián)驗(yàn)機(jī)制，確保社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施在業(yè)主入住前到位。明確代管社區(qū)居民委員會或指導(dǎo)成立社區(qū)居民委員會籌備組，并提前進(jìn)駐小區(qū)依法開展工作，為做好后續(xù)服務(wù)和管理奠定基礎(chǔ)。

　　2. 在業(yè)主委員會成立前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。符合選舉條件的社區(qū)居民委員會成員應(yīng)當(dāng)積極參加業(yè)主委員會競選（已成立業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)鼓勵業(yè)主委員會成員參加社區(qū)居民委員會選舉），實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議提前開展工作。社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議要指導(dǎo)新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)業(yè)主委員會做好選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議中約定內(nèi)容的執(zhí)行情況，及時(shí)建議業(yè)主委員會對管理能力差或服務(wù)不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促整改或必要時(shí)解除合同。

　　（二）建立健全"三個(gè)公開"工作制度。

　　1. 社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度公開。社區(qū)居民委員會每月要主持召開社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議，研究協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議履行情況、業(yè)主委員會履職和換屆、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳使用、房屋維修專項(xiàng)資金和應(yīng)急解危專項(xiàng)資金使用等社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的重要事項(xiàng)和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀(jì)要和通報(bào)，及時(shí)予以公開。

　　2. 社區(qū)物業(yè)服務(wù)和賬務(wù)公開。社區(qū)居民委員會要配合有關(guān)部門，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市國土房管局關(guān)于建立物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開公示制度有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議約定的公開事項(xiàng)，落實(shí)各項(xiàng)公開公示制度。享受市和區(qū)縣兩級財(cái)政補(bǔ)貼的舊樓區(qū)，其所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要組織相關(guān)社區(qū)居民員會或管理服務(wù)單位，對政府補(bǔ)貼、管理服務(wù)費(fèi)、非機(jī)動車及機(jī)動車輛場地占用費(fèi)等收支使用情況進(jìn)行公示。

　　3. 業(yè)主委員會工作公開。社區(qū)居民委員會應(yīng)配合有關(guān)部門，指導(dǎo)督促業(yè)主委員會及時(shí)向廣大業(yè)主公開工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會議定事項(xiàng)等內(nèi)容。

　　（三）實(shí)行"三個(gè)上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區(qū)長效管理補(bǔ)貼上賬。各區(qū)縣人民政府要充分運(yùn)用市和區(qū)縣兩級財(cái)政補(bǔ)貼資金的引導(dǎo)和獎勵作用，督促區(qū)縣有關(guān)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府嚴(yán)格實(shí)施舊樓區(qū)管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區(qū)長效管理補(bǔ)貼資金發(fā)放的重要依據(jù)。市和區(qū)縣財(cái)政、審計(jì)部門要加強(qiáng)對補(bǔ)貼資金使用情況的有效監(jiān)管，確保補(bǔ)貼資金專款專用。

　　2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為"上賬"。市和區(qū)縣物業(yè)管理主管部門要建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信情況的動態(tài)監(jiān)管，定期組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會建立健全物業(yè)管理評議制度。市和區(qū)縣民政部門要定期組織社區(qū)居民開展?jié)M意度調(diào)查，為物業(yè)管理主管部門考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供依據(jù)。

　　3. 開發(fā)建設(shè)單位的質(zhì)量保證金上賬。市和區(qū)縣建設(shè)主管部門要進(jìn)一步完善建設(shè)工程缺陷保修監(jiān)管機(jī)制，落實(shí)缺陷責(zé)任期內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量保證金制度，并規(guī)范開發(fā)建設(shè)單位對建設(shè)工程質(zhì)量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發(fā)建設(shè)單位房屋質(zhì)量、維修時(shí)限和修繕效果，定期開展居民滿意度調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果作為對開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)評定的重要參數(shù)。

　　（四）健全"五個(gè)到位"保障機(jī)制。

　　1. 社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍到位。各區(qū)縣民政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要落實(shí)社區(qū)物業(yè)管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強(qiáng)隊(duì)伍管理和人員培訓(xùn)，建立完善淘汰和補(bǔ)錄機(jī)制，保障社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍專人專崗。

　　2. 社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施到位。各區(qū)縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)建設(shè)規(guī)劃方案，加快推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施建設(shè)全面達(dá)標(biāo)。市和區(qū)縣財(cái)政要加大資金支持力度，發(fā)揮區(qū)縣人民政府主體作用，采取補(bǔ)建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施，滿足社區(qū)服務(wù)管理的基本需求。

　　3. 社區(qū)物業(yè)管理政策到位。各區(qū)縣人民政府和有關(guān)部門要認(rèn)真貫徹執(zhí)行社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法規(guī)和政策，逐個(gè)小區(qū)制定工作方案，確保政策落實(shí)到位。市有關(guān)部門要研究完善社區(qū)專項(xiàng)治理方案，推動我市社區(qū)物業(yè)管理水平全面提升。

　　4. 社區(qū)物業(yè)管理制度到位。各區(qū)縣人民政府要進(jìn)一步完善街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度和社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，分級負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作出現(xiàn)的問題。要進(jìn)一步建立和完善區(qū)縣、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)三級社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，確保一般問題不出社區(qū)、復(fù)雜問題不出街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、重大問題不出區(qū)縣。

　　5. 基層管理執(zhí)法隊(duì)伍到位。市有關(guān)部門和各區(qū)縣人民政府要堅(jiān)持屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主的工作原則，認(rèn)真總結(jié)和推廣街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）行政執(zhí)法授權(quán)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，縮短執(zhí)法半徑、提高管理效率，將各項(xiàng)執(zhí)法職能落實(shí)到社區(qū)，確保不留盲點(diǎn)。

　　三、工作要求

　　（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)縣人民政府要建立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)責(zé)任，制定措施，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)，實(shí)施監(jiān)督考核。市和區(qū)縣房管、民政、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、公安、市容園林、綜合執(zhí)法、市政管理等有關(guān)部門要依據(jù)各自職責(zé)，制定工作方案，共同推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。

　　（二）嚴(yán)格監(jiān)督考核。各區(qū)縣人民政府要將社區(qū)物業(yè)管理工作納入對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門的年度績效考評項(xiàng)目，認(rèn)真組織對本實(shí)施意見落實(shí)情況的監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理工作落到實(shí)處。

　　（三）強(qiáng)化政策保障。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要大力支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展，落實(shí)財(cái)稅、用工等扶持政策，加強(qiáng)物業(yè)管理人員培訓(xùn)，積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)延伸服務(wù)鏈條，創(chuàng)新盈利模式，實(shí)現(xiàn)特色發(fā)展，培育壯大一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康成長提供良好的發(fā)展空間。

　　（四）動員社會參與。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法律法規(guī)和做好社區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，積極引導(dǎo)廣大居民群眾樹立物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念，主動支持、參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺維護(hù)社區(qū)環(huán)境，形成"社區(qū)是我家、建設(shè)靠大家"的良好氛圍。

篇3：北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（2004試行）

　　北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)

　　為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，就當(dāng)前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關(guān)問題，提出如下意見。

　　一、關(guān)于適用范圍

　　1、本意見所稱物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。

　　現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的，該公房使用人的權(quán)利義務(wù)等同于前款中的業(yè)主。

　　2、不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

　　3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見。

　　4、業(yè)主與業(yè)主團(tuán)體(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請?zhí)幚怼?/p>

　　5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規(guī)定的除外。

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　　二、關(guān)于管轄

　　6、當(dāng)事人一方違反物業(yè)服務(wù)合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權(quán)競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。

　　三、關(guān)于訴訟主體

　　7、業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負(fù)責(zé)人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的;(2)業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的;(3)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的;(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。

　　業(yè)主委員會的成立應(yīng)當(dāng)符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利。

　　8、業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準(zhǔn)許。

　　業(yè)主委員會起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實(shí)和理由起訴的，不予受理。

　　9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權(quán)益僅涉及單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)由單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。

　　10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的約定而起訴業(yè)主委員會或要求將業(yè)主委員會列為共同被告的，不予準(zhǔn)許。

　　11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當(dāng)事人：(1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同的;(2)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系的;(3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的;(4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。

　　在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。

　　12、因前期物業(yè)服務(wù)發(fā)生糾紛的，業(yè)主應(yīng)以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)以實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)的單位為被告。

　　四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的效力

　　13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨(dú)立的法人資格，但具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)的，可以確認(rèn)其所簽物業(yè)服務(wù)合同的效力。

　　14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，違規(guī)將物業(yè)服務(wù)全部轉(zhuǎn)托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉(zhuǎn)托行為已經(jīng)公告且業(yè)主接受了物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)依公平原則確定業(yè)主向?qū)嶋H提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)支付適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　15、物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，當(dāng)事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。

　　16、業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主要求解除物業(yè)服務(wù)合同的，不予支持。

　　五、關(guān)于管理權(quán)糾紛

　　17、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同行使管理權(quán)。業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可予以制止，并要求其承擔(dān)民事責(zé)任。18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營利，損害業(yè)主公共權(quán)益的，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù)原狀，賠償損失，并返還收益。19、業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設(shè)施，妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復(fù)原狀，并賠償相應(yīng)損失。20、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物，構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主承擔(dān)停止侵害、消除危險(xiǎn)等民事責(zé)任。21、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設(shè)施設(shè)備或構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　六、關(guān)于管理費(fèi)糾紛

　　22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的;(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的。

　　23、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，一般不

　　 予支持。 　　24、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　雙方當(dāng)事人沒有約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，法院可參照政府規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　25、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費(fèi)方的請求予以適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過欠費(fèi)金額。

　　26、審理追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件，應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在適用訴訟時(shí)效時(shí)不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認(rèn)定其在持續(xù)主張權(quán)利。

　　27、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。

　　七、關(guān)于代收代繳糾紛

　　28、業(yè)主拖欠公共性服務(wù)或特約服務(wù)等物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過合法途徑進(jìn)行追索。

　　物業(yè)管理企業(yè)采取停止供應(yīng)電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　29、物業(yè)管理企業(yè)與電、水、氣、熱等供應(yīng)部門因代收代繳發(fā)生爭議，致使供應(yīng)部門停止電、水、氣、熱等供應(yīng)給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)選擇要求物業(yè)管理企業(yè)履行合同義務(wù)，并賠償損失。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任后，認(rèn)為自己沒有過錯(cuò)的，有權(quán)向有關(guān)責(zé)任人追償。

　　30、物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭姓w供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費(fèi)，不予支持。

　　八、關(guān)于管理責(zé)任糾紛

　　31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供服務(wù)或者提供服務(wù)不符合約定標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。32、物業(yè)服務(wù)合同約定有財(cái)物保管服務(wù)，在發(fā)生財(cái)物丟失或毀損時(shí)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財(cái)物保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財(cái)物丟失或毀損有過錯(cuò)的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　33、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護(hù)費(fèi)用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時(shí)，按照雙方簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任。沒有簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯(cuò)的，可以根據(jù)其過錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

　　34、物業(yè)管理企業(yè)或其聘請的施工人員在維修施工時(shí)，違反施工規(guī)章制度，不設(shè)置明示標(biāo)志或不采取其他安全措施，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　35、物業(yè)管理企業(yè)的受雇人員在履行職務(wù)中給業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)造成損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　36、因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂、運(yùn)動器材等公共設(shè)施存在不安全因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設(shè)施時(shí)受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　37、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　38、物業(yè)管理企業(yè)怠于行使管理職責(zé)，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　39、第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責(zé)或履行保安職責(zé)是否存在過錯(cuò)確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負(fù)責(zé)解釋。法律、司法解釋另有規(guī)定的，按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。