物業(yè)管理有限公司二0一六年下半年工作意見

　　二0一六年下半年，我們要在集團(tuán)公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，圍繞"上規(guī)范管理新臺階，創(chuàng)精品服務(wù)高水準(zhǔn)"的工作目標(biāo)，實施**物業(yè)ISO9000質(zhì)量管理體系試運(yùn)行，上下團(tuán)結(jié)一致，奮力拼搏，齊心協(xié)力爭創(chuàng)ZZ市一流的物業(yè)服務(wù)品牌。

　　一、建設(shè)一支一流隊伍，創(chuàng)一流的物業(yè)管理

　　下半年工作的指導(dǎo)思想，要從四個方面入手。一是從隊伍組織建設(shè)方面。要建設(shè)一個好的領(lǐng)導(dǎo)班子，帶領(lǐng)全體員工開創(chuàng)**物業(yè)新局面。二是制度、環(huán)境建設(shè)方面。結(jié)合公司實際，制定一套規(guī)范的、行之有效的質(zhì)量管理運(yùn)行機(jī)制，在員工中形成遵章守紀(jì)、積極向上的工作氛圍。三是文化建設(shè)方面。要在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)立"團(tuán)結(jié)、務(wù)實、精誠、奉獻(xiàn)"的企業(yè)精神，形成一種好的企業(yè)文化。四是工作目標(biāo)方面。通過各方面建設(shè)，最大限度發(fā)揮整體效能，創(chuàng)立一個一流的物業(yè)服務(wù)品牌。

　　二、服從集團(tuán)公司大局，為開發(fā)服務(wù)，為銷售服務(wù)，讓業(yè)主滿意

　　我們物業(yè)公司是集團(tuán)公司房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)，是房產(chǎn)銷售的售后服務(wù)，物業(yè)管理工作的好壞，直接影響到集團(tuán)公司房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。我們的工作做好了，業(yè)主信得過，就會宣傳**物業(yè)和房產(chǎn)的優(yōu)點和長處，積極支持親戚朋友購買**房產(chǎn)。因此，我們要教育廣大員工明確物業(yè)管理工作的重要性，全心全意為業(yè)主服務(wù)。

　　1、管理人員要改變觀念，改變過去的管理方式，變被動服務(wù)為主動服務(wù)。要實行精簡高效、務(wù)實創(chuàng)新的工作作風(fēng)，根據(jù)實際，定崗定員定責(zé)任，使人人明確自己的職位，履行自己的責(zé)任，各司其職，各負(fù)其責(zé)。要培養(yǎng)管理人員敬崗愛業(yè)精神，加強(qiáng)培訓(xùn)，提高素質(zhì)，使之成為懂業(yè)務(wù)、會管理、高效率、一專多能的優(yōu)秀管理人才，保證各項服務(wù)工作的順利開展。

　　2、加強(qiáng)保安隊伍建設(shè)，樹立保安隊良好形象。保安是小區(qū)管理的窗口，客人或業(yè)主進(jìn)入小區(qū)，第一印象就是保安。因此，要加強(qiáng)保安隊伍的建設(shè)，規(guī)范保安的服務(wù)行為，要劃地為牢，分片包工，發(fā)揮保安維護(hù)小區(qū)治安安全的作用。我們的保安人員都是軍人出身，要實行半軍事化管理，以部隊的作風(fēng)和紀(jì)律嚴(yán)格要求和約束他們，從軍事、技能、體能三個方面對他們開展經(jīng)常性的培訓(xùn)，不斷提高保安隊伍的整體素質(zhì)和應(yīng)變能力。要通過儀容儀表、禮儀禮貌的培訓(xùn)，做到對進(jìn)出小區(qū)的客人和業(yè)主態(tài)度熱情，大方得體，用語文明，微笑服務(wù)。

　　3、加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)管理，確保住戶正常生活不受影響 。工程設(shè)備部門要從三個方面做好工作：一是前期介入。對新開發(fā)項目或在建工程，做好前期介入工作，從物業(yè)使用功能、實用壽命、物業(yè)美觀、物業(yè)維護(hù)、工程成本等方面提出可行性意見，從而提高物業(yè)的使用價值。二是按規(guī)范操作要求，對已投入使用的機(jī)電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、檢查、管理等工作，確保小區(qū)住戶生活正常。三是對投入使用時間長、功能損壞或已經(jīng)老化的設(shè)備設(shè)施提出行之有效的整改方案，做到自己能解決的盡量自己解決，自己解決不了的及時上報，以免影響設(shè)備設(shè)施運(yùn)行，消除不安全的因素。

　　4、加強(qiáng)衛(wèi)生綠化管理，使小區(qū)整潔美觀，環(huán)境優(yōu)美 。根據(jù)小區(qū)的不同特點，制訂年、季、月度以及每日保潔綠化實施細(xì)則和工作人員崗位責(zé)任制度，確保小區(qū)衛(wèi)生和綠化服務(wù)到位，小區(qū)整潔衛(wèi)生、花草宜人、綠樹成蔭。

　　5、加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量管理，認(rèn)真受理業(yè)主的各種投訴，包括工程建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理存在問題、居住環(huán)境污染問題、外來人員干擾住戶 問題，做到接受投訴耐心細(xì)致、認(rèn)真負(fù)責(zé)、處理及時，盡量讓業(yè)主感到滿意。同時，對各小區(qū)管理處的工作，不定期進(jìn)行檢查、督導(dǎo)，對檢查出來的問題予以制止或提出意見報相關(guān)部門及時整改，不斷完善和提高服務(wù)質(zhì)量。

　　6、加強(qiáng)培訓(xùn)工作，規(guī)范物業(yè)行為。培訓(xùn)工作要有計劃有組織，有步驟，急用的課程先安排。通過培訓(xùn)，使全體員工在最短的時間內(nèi)，充分認(rèn)識物業(yè)工作的重要性，掌握物業(yè)管理的常識、技巧、經(jīng)驗，努力提高管理水平。

　　三、樹立把業(yè)主放在第一位的指導(dǎo)思想，變管理型為服務(wù)型，充分體現(xiàn)**物業(yè)的特點

　　"業(yè)主至上，服務(wù)第一"是我們的服務(wù)宗旨，我們要把管理意識變?yōu)榉?wù)意識，把為業(yè)主服務(wù)放在第一位。要多與業(yè)主溝通，調(diào)查了解業(yè)主的各種需求，想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，從細(xì)微之處體現(xiàn)我們的服務(wù)質(zhì)量，讓業(yè)主放心，獲業(yè)主信任。要逐步在原來一般化服務(wù)的基礎(chǔ)上增加家庭化服務(wù)，滿足業(yè)主的各種需求。

　　條件成熟時可在管理處設(shè)立家庭服務(wù)中心，面向業(yè)主開展各種內(nèi)容、各種形式的家庭化服務(wù)，充分體現(xiàn)**物業(yè)的

特點。

　　四、樹立安全意識，加強(qiáng)防范措施

　　業(yè)主購買我們的房產(chǎn)，把安全交給我們負(fù)責(zé)，我們就有責(zé)任千方百計搞好小區(qū)的安全管理。要經(jīng)常對員工開展安全教育，全體員工都要樹立強(qiáng)烈的安全防范意識，根據(jù)各個時期治安工作的特點，保持高度警惕，對小區(qū)內(nèi)的防盜、防火、防意外事故工作緊抓不懈，持之以恒。要經(jīng)常檢查小區(qū)內(nèi)的大門、天臺、圍墻、石凳、石雕、游泳池、活動場所是否存在不安全隱患，是否對住戶的安全構(gòu)成威脅，發(fā)現(xiàn)問題要立即整改，防患于未然。

　　五、開源節(jié)流，增收節(jié)支，力爭減虧

　　根據(jù)各小區(qū)實際，從方便住戶、服務(wù)住戶出發(fā)，開展各種切實可行的有償服務(wù)，努力提高經(jīng)濟(jì)效益。對于應(yīng)收款項，要上門收取及定點收取相結(jié)合，確保應(yīng)收款項按時到位。物業(yè)管理是微利行業(yè)，我們要樹立精打細(xì)算的經(jīng)營思想，教育員工勤儉節(jié)約，大力開展節(jié)約費用開支、節(jié)約用水用電的活動，把勤儉節(jié)約變成每位員工的自覺行動，通過增收節(jié)支，力爭下半年實現(xiàn)減虧。

　　二0一六年六月二十五日

篇2：北京市水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置的工作意見

　　北京市水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見

　　編者按：7月27日，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會召開物業(yè)管理應(yīng)急處置工作研討會，就業(yè)主車輛損失賠償、財產(chǎn)損失賠償、緊急公共維修基金使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失賠償?shù)燃毙杞鉀Q的問題進(jìn)行了研討，并形成了統(tǒng)一意見--《水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見》。北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會還及時組織行業(yè)專家對水災(zāi)后設(shè)施設(shè)備如何應(yīng)急處置提出指導(dǎo)意見，詳見《設(shè)備機(jī)房進(jìn)水后電氣設(shè)備的搶修方法》、《電梯底坑進(jìn)水處理方法》。

　　水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見

　　7月27日，在北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委物業(yè)處、物業(yè)指導(dǎo)中心、新聞中心的領(lǐng)導(dǎo)下，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(以下簡稱“協(xié)會”)組織召開“水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作研討會”。會議邀請了北京保險行業(yè)協(xié)會、北京城建科技促進(jìn)會、北京房地產(chǎn)法學(xué)會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及房山區(qū)受災(zāi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各相關(guān)方代表參加，探討水災(zāi)后物業(yè)管理方面處置工作等各項事宜。經(jīng)與會各方充分論證，共同提出以下幾點意見：

　　業(yè)主車輛損失賠償

　　車輛保險

　　對于投保車輛損失險的車輛，如果遭遇大暴雨受到損失，車主可以向保險公司索賠，但發(fā)動機(jī)進(jìn)水的理賠保險目前只適用于涉水險。

　　涉水險是車輛損失險的附加險，同車損險一樣，即使投保了涉水險，車輛被水淹沒后仍不可強(qiáng)行啟動。有些保險公司會在涉水險的理賠范圍中設(shè)置一個免賠條款：如果被水淹后車主還強(qiáng)行啟動發(fā)動機(jī)而造成了損害，那么保險公司將不予賠償。

　　開發(fā)商

　　如果是因為開發(fā)商在建設(shè)時，地下車庫排水設(shè)計或施工不當(dāng)，造成使用過程中出現(xiàn)排水問題，造成了車輛被淹的結(jié)果，那么使用或者購買車庫的業(yè)主可以根據(jù)相關(guān)法律，要求開發(fā)商承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納了停車費用，并擁有發(fā)票等憑證，就與其形成了有償保管的法律關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主負(fù)有預(yù)報天氣變化、及時通知、排除險情、搶救汽車、事后補(bǔ)救等多項義務(wù)。如果公司各項工作都到位，車輛還是遭受了損失，對于賠償，雙方可進(jìn)行協(xié)商。如果因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)疏于防范，管理不善而造成車輛損壞，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于具體責(zé)任方的界定需

　　依據(jù)實際情況，主要責(zé)任人和次要責(zé)任人可能賠償?shù)馁M用都是不同的，所以雙方可先進(jìn)行協(xié)商，如果協(xié)商不成，可由第三方(如法院)出面進(jìn)行界定。

　　業(yè)主個人財產(chǎn)賠償

　　投保個人財產(chǎn)險的業(yè)主可依合同向保險公司追償。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)財產(chǎn)損失

　　由于本次水災(zāi)為特大自然災(zāi)害，屬于不可抗力，所以不論物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否投保公眾責(zé)任險和物業(yè)管理責(zé)任險，保險公司都不予賠償。投保公司財產(chǎn)險的公司可以依合同向保險公司追償。

　　公共設(shè)施設(shè)備專項維修基金使用

　　根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第五章第三十四條規(guī)定的六種危及房屋使用安全，需要立即對共用部分進(jìn)行維修改造的緊急情況，可按有關(guān)規(guī)定申請使用專項維修資金。《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第二十九條明確規(guī)定：發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：

　　住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，按照本辦法第二十六條第(四)項、第(五)項、第(六)項的規(guī)定辦理;

　　住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，按照本辦法第二十七條第(四)項、第(五)項、第(六)項、第(七)項的規(guī)定辦理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分利用維修金管理辦法目前開通的緊急通道，盡快對災(zāi)后住宅共用部位及共用設(shè)施設(shè)備損失情況的摸底排查，加快申請進(jìn)度。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主維權(quán)時應(yīng)注意的問題

　　充分理解，理性引導(dǎo)

　　61年一遇的特大自然災(zāi)害給業(yè)主造成財產(chǎn)損失，停水、停電、停氣給業(yè)主帶來生活上極大的不便，有些情緒也可以理解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該耐心解釋，引導(dǎo)他們依法理性維權(quán)。

　　主動溝通，求得理解

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加快與開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)供應(yīng)方的協(xié)調(diào)溝通，采取有效的應(yīng)急措施，認(rèn)真履行服務(wù)和管理職能，堅決杜絕可能出現(xiàn)的由物業(yè)管理不到位給業(yè)主帶來的各類損失的擴(kuò)大。

　　依法辦事，維護(hù)權(quán)益

　　業(yè)主維權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以支持，但要依法依合同辦事，免得自己的權(quán)益受到侵害。

　　設(shè)備機(jī)房進(jìn)水后電氣設(shè)備的搶修方法

　　一、各類機(jī)房遭水浸大致分為幾種狀態(tài)：

　　1、機(jī)房頂面或墻面漏水，水量較小。但進(jìn)水濺到了電氣設(shè)備上。

　　2、機(jī)房地面淹水，但淹水深度較淺，沒有超過電動機(jī)和和配電柜控制柜的基礎(chǔ)

　　3、機(jī)房進(jìn)水較深，水已進(jìn)入配電柜、控制柜內(nèi)或已淹及電動機(jī)。并由此誘發(fā)上級開關(guān)掉閘。

　　4、機(jī)房大量進(jìn)水，所有電氣設(shè)備都被水淹沒，上級開關(guān)掉閘。

　　二、處理方法

　　1、被賤到水的這類設(shè)備在準(zhǔn)備再次投入運(yùn)行前首先應(yīng)進(jìn)行全面擦拭，并用熱風(fēng)對其吹干，然后測量其電氣線路的絕緣。在絕緣值達(dá)標(biāo)后方能投入運(yùn)行。

　　2、地面淹水的機(jī)房在重新投入運(yùn)行前，要檢查地埋的電線管內(nèi)存水情況，檢查通往下層的電線管道內(nèi)的存水情況。如果存水量大應(yīng)該用氣泵進(jìn)行清吹，清吹時應(yīng)在管道末端做一定的保護(hù)，以免被吹出的水四處飛濺。吹水后檢測管內(nèi)線纜的絕緣，絕緣值達(dá)標(biāo)后方可投入使用。

　　3、已經(jīng)進(jìn)水的配電柜和控制柜在水退后，應(yīng)立即進(jìn)行通風(fēng)干燥。進(jìn)水的電器元件經(jīng)過干燥后也絕不可輕易投入使用，必須對其進(jìn)行嚴(yán)格地檢測，確認(rèn)其各項電氣性能達(dá)標(biāo)以后才可以重復(fù)使用。

　　已經(jīng)浸水的電動機(jī)必須進(jìn)行解體，并用烘箱對其進(jìn)行整體干燥。然后再進(jìn)行絕緣檢測，絕緣值達(dá)標(biāo)后方可組裝、使用。

　　浸水時正在使用中的電氣元件尤其要認(rèn)真進(jìn)行全面檢測。因為進(jìn)水引起的短路很可能已經(jīng)將該元件破壞。

　　4、完全被水淹沒的機(jī)房內(nèi)的電氣設(shè)備，原則上都應(yīng)解體烘干。烘干后進(jìn)行全面測量，檢測值達(dá)標(biāo)后才可以進(jìn)行組裝。使用前還需對部分元件上的設(shè)定值進(jìn)行全面整定。

　　高壓設(shè)備還需專門組織一次預(yù)防性實驗。

　　5、變配電室進(jìn)水后，一般情況下水都會首先流入變電室的地下夾層和電纜溝，值班人員應(yīng)迅速組織排水。待積水排干后，應(yīng)立即進(jìn)行夾層、電纜溝和變配電室內(nèi)的通風(fēng)除濕，以迅速降低上述空間內(nèi)的空氣濕度。

　　三、注意事項

　　1、機(jī)房進(jìn)水事態(tài)失控時，值班人員應(yīng)立即請示上級，停止設(shè)備運(yùn)行，并切斷電源，以防事故擴(kuò)大。

　　2、機(jī)房進(jìn)水后進(jìn)入現(xiàn)場的人都必須穿戴規(guī)定的勞動保護(hù)用品，嚴(yán)防因潮濕誘發(fā)漏電并造成觸電事故。

　　3、在確認(rèn)事故現(xiàn)場已經(jīng)徹底處理完畢之前，任何人不得隨意恢復(fù)供電。必須由各方負(fù)責(zé)人都簽字確認(rèn)后才可以進(jìn)行試運(yùn)行。

　　4、至少要安排24小時的輕負(fù)荷試運(yùn)行，嚴(yán)禁將這類設(shè)備立即投入滿載運(yùn)行。

　　電梯底坑進(jìn)水處理辦法

　　為保護(hù)電梯設(shè)備，一旦遇到電梯底坑進(jìn)水時，采取如下辦法進(jìn)行處理。

　　一、當(dāng)電梯進(jìn)水時，首先關(guān)閉主電源，防止電氣短路，避免設(shè)備損壞。同時采取溜車的方式，將電梯停于最高層，防止水浸泡電梯轎廂及其電氣等設(shè)備。

　　二、當(dāng)水從電梯最低層廳門口進(jìn)入底坑時，如果進(jìn)的水超過5厘米，則用潛水泵進(jìn)行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進(jìn)的水不超過5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。

　　三、當(dāng)水從電梯機(jī)房或底層以上廳門口進(jìn)入底坑時，如果進(jìn)的水超過5厘米，則用潛水泵進(jìn)行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進(jìn)的水不超過5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。

　　四、當(dāng)水從電梯底坑墻壁滲入底坑時，如果進(jìn)的水超過5厘米，則用潛水泵進(jìn)行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進(jìn)的水不超過5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。然后，報告電梯使用單位，對電梯進(jìn)行防滲漏水處理，以免再滲水。

　　五、底坑的水清除之后，采取自然通風(fēng)的方式，排除被水浸泡過的電梯電氣設(shè)備上的水汽。或者用吹風(fēng)機(jī)吹干被水浸泡過的電梯電氣設(shè)備上的水汽。然后，對被水浸泡過的電梯設(shè)備進(jìn)行檢測，確定正常后，對電梯進(jìn)行試運(yùn)行，如無異常，電梯投入正常運(yùn)行。

篇3：赤峰市印發(fā)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作意見通知

　　赤峰市關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作意見的通知（20**）

　　赤峰市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作意見的通知

　　赤政辦字[20**]64號

　　各旗縣區(qū)人民政府，市直各委辦局、各企事業(yè)單位：

　　經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認(rèn)真貫徹落實。

　　20**年3月26日

　　國務(wù)院和自治區(qū)《物業(yè)管理條例》頒布實施以來，我市物業(yè)管理工作取得了一定成效，但在貫徹實施過程中還存在一些有待規(guī)范和解決的問題，為進(jìn)一步貫徹國務(wù)院和自治區(qū)《物業(yè)管理條例》，促進(jìn)我市物業(yè)管理工作健康有序發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見。

　　一、明確工作職責(zé)，推進(jìn)五級物業(yè)管理體制建設(shè)

　　物業(yè)管理工作要按照“市行政管理部門指導(dǎo)、旗縣區(qū)政府負(fù)責(zé)、街道辦事處組織、社區(qū)居委會落實、業(yè)主委員會監(jiān)督”的原則，建立職責(zé)清晰、分工明確、齊抓共管的工作機(jī)制。

　　（一）市住建部門是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門，要認(rèn)真研究全市物業(yè)管理發(fā)展目標(biāo)，制定相關(guān)配套政策，提出工作思路，負(fù)責(zé)對全市物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和考核。市發(fā)改、公安、民政、財政、規(guī)劃、環(huán)保、工商、稅務(wù)等行政管理部門要按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　（二）各旗縣區(qū)政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作，要加強(qiáng)對物業(yè)管理行業(yè)的管理，建立健全物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，充實街道辦事處、社區(qū)居委會物業(yè)管理人員和保障工作經(jīng)費，組織住建（房管）等相關(guān)部門認(rèn)真解決當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理工作中存在的矛盾和問題。

　　（三）街道辦事處負(fù)責(zé)組織轄區(qū)物業(yè)管理工作的開展，監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理矛盾和糾紛，會同當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門做好新建住宅小區(qū)驗收、物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)、物業(yè)企業(yè)考評、舊住宅區(qū)改造等工作。

　　（四）社區(qū)居委會在街道辦事處組織領(lǐng)導(dǎo)下，指定專職人員負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，組織業(yè)主及業(yè)主委員會制定業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，對未成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的住宅小區(qū)要發(fā)揮代管作用。為確保業(yè)主委員會充分發(fā)揮作用，鼓勵和支持社區(qū)居委會工作人員參與、領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主大會或業(yè)主委員會工作，社區(qū)居委會工作人員可兼任業(yè)主委員會主任或副主任職務(wù)。

　　（五）業(yè)主委員會在街道辦事處及社區(qū)居委會的監(jiān)督和指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)做好召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)企業(yè)、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行義務(wù)、組織居民履約守法、維護(hù)居民合法權(quán)益、協(xié)助物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費等工作。

　　二、加強(qiáng)監(jiān)督管理，維護(hù)物業(yè)管理市場秩序

　　（一）加強(qiáng)重要環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理

　　1.把好物業(yè)管理招投標(biāo)關(guān)。物業(yè)行政主管部門應(yīng)遵循公開、公平、公正和誠實守信的原則，維護(hù)物業(yè)管理招投標(biāo)市場秩序，監(jiān)督招標(biāo)人和投標(biāo)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定，做好物業(yè)前期招投標(biāo)工作，在招投標(biāo)文件和簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，合理確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)收費價格等事項。

　　2.把好交付使用標(biāo)準(zhǔn)關(guān)。新建商品住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、有線電視、網(wǎng)絡(luò)通信、郵政、路燈、道路、綠化、排水、消防、電梯、安全技防等公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，達(dá)不到交付使用標(biāo)準(zhǔn)的，行業(yè)主管部門或?qū)I(yè)經(jīng)營服務(wù)單位不得驗收，不得出具同意投入使用文件。建設(shè)行政主管部門要通過公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施交付使用備案等措施，加強(qiáng)對新建商品住宅小區(qū)交付使用的管理。

　　3.把好物業(yè)承接查驗關(guān)。轄區(qū)物業(yè)行政主管部門、街道辦事處要指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位遵循誠實守信、客觀公正、責(zé)權(quán)分明的原則，制定嚴(yán)格的物業(yè)承接查驗方案，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位做好物業(yè)承接，及時發(fā)現(xiàn)和糾正物業(yè)承接查驗中的問題，避免前期建設(shè)遺留的問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理環(huán)節(jié)。

　　4.把好配套服務(wù)用房落實關(guān)。物業(yè)管理、社區(qū)辦公活動等配套服務(wù)用房，規(guī)劃、住建等部門應(yīng)在前期規(guī)劃、房屋（預(yù)）銷售、驗收備案等環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，物業(yè)管理用房面積不得低于開發(fā)建設(shè)規(guī)模的千分之三，社區(qū)辦公活動用房每百戶不得低于五十平方米，分期開發(fā)建設(shè)的項目，應(yīng)在首期建設(shè)項目中一次性規(guī)劃建設(shè)到位。

　　5.把好業(yè)主大會成立關(guān)。街道辦事處、社區(qū)居委會要密切關(guān)注轄區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)的交付進(jìn)度，及時督促開發(fā)建設(shè)單位報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料，對符合成立業(yè)主大會條件的，要起到指導(dǎo)、組織、監(jiān)督作用，確保成立程序合法。

　　6.把好物業(yè)企業(yè)退出關(guān)。業(yè)主大會解聘物業(yè)企業(yè)或物業(yè)企業(yè)退出管理項目，應(yīng)提前將解聘或退出原因、時間以書面形式向轄區(qū)物業(yè)行政主管部門、街道辦事處報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置向業(yè)主公告。物業(yè)行政主管部門、街道辦事處應(yīng)及時調(diào)查了解情況，解決出現(xiàn)的矛盾和糾紛，引導(dǎo)業(yè)主大會慎用物業(yè)企業(yè)“解聘權(quán)”，并做好新老物業(yè)企業(yè)交接工作的協(xié)調(diào)和監(jiān)管。

　　（二）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)督管理

　　1.積極規(guī)范和引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)自身建設(shè)。物業(yè)企業(yè)要將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、崗位設(shè)置、報修電話等信息，在住宅小區(qū)醒目位置進(jìn)行公示，主動接受業(yè)主及相關(guān)部門的監(jiān)督。要制定全面的

服務(wù)方案、崗位職責(zé)、工作流程、服務(wù)規(guī)范、培訓(xùn)考核、值班巡邏、服務(wù)記錄、投訴處理等管理措施，讓服務(wù)工作向制度化方向發(fā)展。要強(qiáng)化企業(yè)誠信服務(wù)意識，在儀容儀表、服務(wù)言語、職業(yè)道德、工作技巧、物業(yè)知識等方面，定期對從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得業(yè)主的理解、支持和配合。要通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、企業(yè)管理軟件、物業(yè)收費系統(tǒng)、公共短信平臺、收費一卡通等手段，在計劃、物資、財務(wù)、人力、收費、檔案等方面實現(xiàn)科學(xué)化管理，全面提升物業(yè)服務(wù)水平。

　　2.加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)不良行為監(jiān)督檢查。對物業(yè)企業(yè)日常不良行為和違法違規(guī)行為，要及時進(jìn)行查處，記入企業(yè)誠信檔案，并向社會公布。物業(yè)企業(yè)誠信檔案要與企業(yè)資質(zhì)復(fù)核、升級審核、物業(yè)招投標(biāo)、項目評優(yōu)等掛鉤。推行物業(yè)收費明碼標(biāo)價制度，加大對物業(yè)企業(yè)多收費少服務(wù)、收費不透明、巧設(shè)名目收費等違規(guī)行為的查處。實行物業(yè)從業(yè)人員持證上崗制度，物業(yè)項目經(jīng)理、專業(yè)技術(shù)人員要按照有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理崗位證書或?qū)I(yè)技術(shù)證書。

　　（三）加強(qiáng)共用部位、設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督管理

　　對于業(yè)主依法享有所有權(quán)或者使用權(quán)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)用房，住建（房管）部門要監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位在商品房銷售方案和商品房買賣合同中向購房人進(jìn)行明示，不得擅自處理，并做好權(quán)屬登記。城市供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等經(jīng)營單位，要按照《赤峰市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的管理范圍，承擔(dān)起物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造的責(zé)任。屬于物業(yè)企業(yè)管理范圍的管線和共用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)企業(yè)要承擔(dān)管理、維修和養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

　　三、完善相關(guān)配套制度，解決物業(yè)管理主要問題

　　（一）盡快建立物業(yè)服務(wù)收費體系

　　針對我市物業(yè)管理發(fā)展的實際情況和廣大市民對物業(yè)管理的現(xiàn)實需求，市發(fā)改和住建部門要盡快制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，測定普通住宅物業(yè)服務(wù)實際成本、法定稅費及物業(yè)企業(yè)的合理利潤，定期向社會公布物業(yè)服務(wù)收費基準(zhǔn)價格和浮動幅度，為業(yè)主大會和物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費價格提供參考。對高檔公寓、別墅和非住宅等物業(yè)項目要全面推行市場定價機(jī)制。

　　（二）完善住宅專項維修資金管理制度

　　市住建和財政部門要盡快完善住宅專項維修資金管理制度，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用。

　　1.20**年1月1日以后新開工建設(shè)的住宅項目，住宅專項維修資金由開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋竣工驗收備案手續(xù)前，統(tǒng)一交存到維修資金管理機(jī)構(gòu)。維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)按照建筑面積每平方米計算，未配備電梯的住宅每平方米50元，配備電梯的住宅每平方米70元，住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營用房每平方米70元，住宅小區(qū)內(nèi)非住宅建筑（經(jīng)營性用房除外）每平方米40元。已建成的住宅項目，仍按照原來規(guī)定的交存標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，由購房人在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時直接交存到維修資金管理機(jī)構(gòu)，房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)在登記環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，協(xié)助維修資金管理機(jī)構(gòu)加大歸集力度。

　　2.住宅專項維修資金的使用，可以通過業(yè)主大會討論或者向業(yè)主公告征求意見的形式作出決定。采用公告征求意見形式的，在轄區(qū)物業(yè)行政主管部門、街道辦事處的監(jiān)督下，由物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，公告專項維修資金使用的范圍、用途、預(yù)算等內(nèi)容，持反對意見的業(yè)主達(dá)不到專有部分占建筑物總面積三分之一的，且達(dá)不到業(yè)主總?cè)藬?shù)三分之一的，可視為全體業(yè)主同意。

　　3.積極探索通過購買國債的方式，擴(kuò)大住宅專項維修資金的增值收益，并對增值收益進(jìn)行統(tǒng)籌安排使用，逐步建立應(yīng)急解危資金制度，在發(fā)生特殊危急情況時，能夠利用應(yīng)急解危資金及時進(jìn)行解決，保障廣大業(yè)主的正常生活。

　　4.住宅專項維修資金要按照業(yè)主所有、專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則實施管理，定期委托審計部門對維修資金進(jìn)行審計，嚴(yán)禁任何單位、組織和個人挪作他用，審計費用可以從維修資金增值收益中列支，各級住建部門要加強(qiáng)維修資金管理機(jī)構(gòu)建設(shè)。

　　（三）建立住宅小區(qū)機(jī)動車輛停放管理制度

　　業(yè)主車輛較多的住宅小區(qū)，在不影響公共安全的情況下，經(jīng)業(yè)主大會同意占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置機(jī)動車停車位的，物業(yè)企業(yè)可以申請公安部門劃定小區(qū)內(nèi)地面停車位和行車路線，公安部門應(yīng)當(dāng)予以支持。經(jīng)業(yè)主大會同意，地面機(jī)動車停車位物業(yè)企業(yè)可以收取停車費用，停車費用除維護(hù)車輛停放場地及設(shè)施有效使用和停車管理的必要開支外，剩余部分應(yīng)按照業(yè)主大會的決定用于補(bǔ)充住宅專項維修資金或者物業(yè)管理的其他需要。轄區(qū)街道辦事處、派出所應(yīng)當(dāng)幫助物業(yè)企業(yè)做好住宅小區(qū)內(nèi)停車位的管理工作。

　　四、加強(qiáng)政策扶持，為物業(yè)管理提供良好環(huán)境

　　住建部門和各有關(guān)部門要做好配合，從業(yè)務(wù)、政策上對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)，并給予政策上的扶持，幫助其解決實際困難。人社部門要結(jié)合實施“擴(kuò)大再就業(yè)工程”、“完善社會保障體系工程”等方面，對物業(yè)從業(yè)人員給予優(yōu)惠政策。稅務(wù)部門在稅費征收和計價標(biāo)準(zhǔn)上，對物業(yè)企業(yè)執(zhí)行第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。公安、消防、規(guī)劃、城管、工商等部門要進(jìn)入社區(qū)，協(xié)助物業(yè)企業(yè)做好車輛管理、違建拆除、商埠管理等工作。各級法院要建立“綠色通道”，加強(qiáng)對拖欠物業(yè)費案件的審理工作。市政、環(huán)衛(wèi)等部門要降低住宅小區(qū)內(nèi)化糞池清掏、排水管道疏通、建筑垃圾和生活垃圾清運(yùn)等向物業(yè)企業(yè)收取的相關(guān)費用。城市供電、供水、供熱、供氣等經(jīng)營單位，對物業(yè)管理用房、小區(qū)公廁等公共服務(wù)建筑，小區(qū)綠地、公共區(qū)域照明、消防、二次加壓、安防等共用設(shè)施設(shè)備，要按照城

市居民收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　五、多種模式并舉，逐步擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面

　　（一）新建普通商品住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位要根據(jù)房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、居民需求、業(yè)主意愿和服務(wù)約定等情況，通過招投標(biāo)方式選聘有資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)實行前期物業(yè)服務(wù)。

　　（二）綜合整治后的老舊住宅小區(qū)，要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定物業(yè)服務(wù)區(qū)域，由街道辦事處牽頭選聘物業(yè)企業(yè)實施服務(wù)。

　　（三）暫時不能實施綜合整治且無物業(yè)企業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，各旗縣區(qū)政府要采取組建國營化的物業(yè)企業(yè)或社會招標(biāo)的方式選擇物業(yè)企業(yè)實施服務(wù)，當(dāng)?shù)刎斦块T應(yīng)對提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)適當(dāng)安排專項資金進(jìn)行補(bǔ)貼，保障老舊小區(qū)群眾的正常居住環(huán)境。

　　（四）無物業(yè)管理的單體樓，由社區(qū)居委會牽頭通過業(yè)主自治管理的方式，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù)，也可以采取“樓棟管理”模式，解決有人管事的問題。單位自建的家屬樓，不能實行規(guī)范物業(yè)管理的，由各單位牽頭進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，社區(qū)居委會負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)。

　　六、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，確保物業(yè)管理工作健康發(fā)展

　　（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理事關(guān)城市長遠(yuǎn)發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進(jìn)難度大。各旗縣區(qū)政府和有關(guān)部門要把物業(yè)管理作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市的一項重要內(nèi)容，明確任務(wù)，將工作細(xì)化分解到基層，建立一級抓一級、層層抓落實、既分工又合作的管理體制，為物業(yè)管理工作提供有力保障。

　　（二）抓好培訓(xùn)教育。各級物業(yè)行業(yè)行政主管部門要定期組織物業(yè)企業(yè)關(guān)鍵崗位和一線服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)、教育，認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)法規(guī)、制度和專業(yè)知識，提高員工綜合素質(zhì)，增強(qiáng)服務(wù)技能。要組織本地企業(yè)到外地物業(yè)先進(jìn)企業(yè)學(xué)習(xí)經(jīng)驗，建立對接幫扶關(guān)系，培育一批本土品牌物業(yè)企業(yè)，帶動整個行業(yè)健康發(fā)展。

　　（三）建立激勵機(jī)制。積極開展“爭先創(chuàng)優(yōu)”評比活動，通過“物業(yè)服務(wù)明星企業(yè)、物業(yè)管理示范小區(qū)、物業(yè)管理先進(jìn)社區(qū)、優(yōu)秀項目經(jīng)理、優(yōu)秀業(yè)主委員會”等活動，實現(xiàn)企業(yè)與業(yè)主的良好互動、管理和服務(wù)的良性循環(huán)。對工作突出的職能部門、街道辦事處以及個人要進(jìn)行表彰，推進(jìn)全市物業(yè)管理工作科學(xué)發(fā)展。

　　（四）加強(qiáng)輿論宣傳。要采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，樹立物業(yè)管理的商品消費觀念，引導(dǎo)他們主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護(hù)社區(qū)環(huán)境，及時繳納物業(yè)服務(wù)費用，形成全社會關(guān)心、支持物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)全社會的良好氛圍。