連云港市住宅物業管理辦法(20**)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內住宅物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。

　　本辦法所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理)，是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業、街道物業服務中心或業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 市、縣區人民政府(管委會)應當加強對物業管理工作的組織領導，將物業管理工作納入城市治理工作體系和經濟社會發展的綜合考核范圍，制定和落實現代物業服務扶持政策;鼓勵采用信息化等新技術、新方法，促進物業服務行業轉型升級，提高物業管理和服務水平。

　　第四條 市住房保障和房產管理部門是全市物業管理工作的行政主管部門(以下簡稱市物業管理行政主管部門)，負責本市物業管理活動的監督管理工作。縣區物業管理行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。

　　第五條 城鄉建設、規劃、城管、公安、價格、質量技術監督、環保、民防、民政、衛生等行政主管部門按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督管理工作。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體負責轄區內物業管理工作的組織、指導、協助和監督。

　　社區居(村)民委員會應當協助和配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展物業管理工作。

　　第六條 縣區人民政府物業管理行政主管部門及相關職能部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規行為。對實名投訴、舉報實行限時回復，并對實名投訴、舉報人信息予以保密。

　　第七條 市、縣區物業管理行政主管部門應當加強對街道辦事處(鄉鎮人民政府)物業管理工作人員和業主委員會成員的培訓，所需經費列入同級人民政府財政預算。對在物業管理服務工作中取得顯著成績或獲得市級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業及其從業人員，物業管理行政主管部門應當予以表彰、獎勵。

　　第八條 本市建立物業服務第三方評估制度，物業服務第三方評估機構經市物業管理行政主管部門審核備案后開展業務。業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

　　物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

　　第九條 市物業管理行業協會應當加強行業自律，規范從業行為，促進誠信經營，加強行業培訓，協助行業主管部門強化對物業服務企業及從業人員的監管，對違法違規企業和從業人員進行通報或建議行業主管部門進行處罰;積極開展行業調研，為行業主管部門制定政策提供信息;維護物業服務企業和從業人員的合法權益。

　　第二章 物業管理區域

　　第十條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

　　物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、社區建設等因素確定。

　　住宅小區整體規劃設計范圍內無獨立分隔的非住宅物業應當與住宅物業劃分為一個物業管理區域。

　　第十一條 新建物業項目的物業管理區域劃分是物業管理方案的重要組成部分,建設單位在辦理商品房預(銷)售許可證前，應當將劃定的物業管理區域向物業所在地縣區物業管理行政主管部門備案，并提交以下材料：

　　(一)物業管理區域檔案登記表;

　　(二)立項批文;

　　(三)建設用地規劃許可證;

　　(四)土地使用權證書或使用土地的批準文件;

　　(五)規劃條件書和規劃總平面圖;

　　(六)其他相關材料。

　　縣區物業管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在三個工作日內予以備案并出具物業管理區域劃分備案證明。

　　建設單位應將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

　　第十二條 新建物業出售前，經規劃行政主管部門批準調整原規劃設計方案，原物業管理區域劃分不符合本辦法第十一條規定的，應當重新劃分物業管理區域。

　　重新劃分物業管理區域后，建設單位應當向物業所在地縣區物業管理行政主管部門重新備案。

　　第三章 業主、業主大會、業主委員會與物業管理委員會

　　第一節 業主

　　第十三條 房屋的所有權人為業主。

　　業主應當依據法律、法規、臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則等，實名參加業主自治活動，行使權力，自覺履行法定和約定的義務。

　　臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則，應當對業主參加自治活動的方式、違*同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。

　　第十四條 業主在物業管理活動中享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同(含前期物業服務合同)的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　(二)按程序提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議和意見;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權，在選舉業主委員會成員時，享有被選舉權;

　　(五)監督業主委員會的工作;

　　(六)監督物業服務企業履行物業服務合同(含前期物業服務合同);

　　(七)對物業共用部分、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(八)法律、法規規定的其他權利。

　　第十五條 業主在物業管理活動中履行下列義務：

　　(一)遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則，不得損害公共利益和他人的合法權益;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部分和共用設施設備的使用及公共秩序、公共安全、環境衛生維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照有關規定交納專項維修資金;

　　(五)遵守物業服務合同(含前期物業服務合同)的相關約定，按時足額交納物業服務費、公共水電費(含電梯運行電費)等費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第二節 業主大會

　　第十六條 業主大會根據劃定的物業管理區域設立，一個物業管理區域成立一個業主大會，并選舉產生一個業主委員會。

　　業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，維護全體業主在物業管理活動中的合法權利，依法履行職責。

　　第十七條 業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，履行業主大會議事規則規定的職責。業主可以列席業主代表大會會議。

　　業主代表大會由業主按照比例推選的代表組成，每幢樓至少有一名業主代表，業主代表的人數及人員構成、選舉方法、代表大會的召開及工作制度，由業主大會議事規則確定。

　　業主代表大會的代表在投票表決事項時，應當就擬表決事項事先征求所代表業主過半數的書面同意，并將所代表業主簽名的意見書提交業主代表大會會議。業主代表大會就擬討論事項作出決定前，應當在物業管理區域內顯著位置公示不少于十五日，征求廣大業主意見。

　　業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)通過的決定對全體業主具有約束力。

　　第十八條 籌備召開首次業主大會會議所需經費由建設單位承擔，綜合考慮物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素，由建設單位和街道辦事處(鄉鎮人民政府)協商確定經費標準。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將籌備經費交至街道辦事處(鄉鎮人民政府)設立的專用賬戶，獨立核算，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責管理使用。

　　首次業主大會會議召開后，籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布，接受全體業主監督。經費有結余的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)統籌使用。

　　第十九條 業主大會籌備組人數應當為五至十一人的單數。籌備組由業主、建設單位、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、公安派出所、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任，業主成員由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業主推薦產生，其他成員由其所在單位出具書面委托書。業主成員不少于籌備組成員的百分之六十。

　　建設單位已不存在，或經街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面通知后仍未在通知期限內委派代表參加籌備組的，建設單位可不作為籌備組成員。

　　籌備組正式開展籌備工作前，縣區物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)對籌備組成員進行物業管理相關知識培訓。

　　第二十條 籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作，并組織召開首次業主大會會議。

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

　　(二)擬訂管理規約、業主大會議事規則和業主委員會工作規則草案，其中議事規則草案中可以約定是否設立業主代表、業主監事會，擬訂業主小組劃分方案草案;

　　(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)擬定首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)確定首次業主大會會議的召開方案、表決規則及表決議案;

　　(六)召開首次業主大會會議的其他籌備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。業主對公告內容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復。

　　籌備組成員就籌備工作事項意見不統一的，由籌備組組長在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下作出決定。

　　業主大會成立后籌備組自動解散。籌備組未在九十日內完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)在物業管理區域內顯著位置公告籌備組解散。籌備階段發生訴訟、復議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復議和異議處理時間不包含在籌備期限內。

　　第二十一條 業主大會決定以下事項，并履行相關職責：

　　(一)制定或修改業主大會議事規則、管理規約和業主委員會工作規則;

　　(二)選舉或更換業主委員會委員，監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，變更或撤銷業主委員會不適當的決定;

　　(三)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

　　(四)選聘、續聘或解聘物業服務企業，審議和批準業主委員會擬簽訂的物業服務合同;

　　(五)業主委員會工作經費籌集并監督使用;

　　(六)改建建筑物、附屬設施或改變共用部分用途;

　　(七)制定、修改共用部分和共用設施設備收益分配及使用方案;

　　(八)法律、法規或管理規約確定應當由業主共同決定的事項。

　　第二十二條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，每年不少于一次。

　　物業管理區域內有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　(一)經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的;

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議議題、時間、地點、方式、表決事項等通知全體業主，同時函告社區居(村)民委員會。社區居(村)民委員會應當派員對業主大會、業主委員會進行指導、監督。業主大會、業主委員會作出的決定應當及時書面告知社區居(村)民委員會。

　　業主委員會未能按照議事規則或相關法律法規要求，及時組織召開業主大會會議或臨時會議的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應責令限期召開。逾期仍未召開的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或委托社區居(村)民委員會組織召開業主大會或臨時會議，做好業主大會會議記錄并妥善保存。

　　第二十三條業主大會會議可采取集體討論或書面征求意見的形式召開，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主，無法送達的，應當在物業管理區域內公告。依法應當投票表決的事項，表決意見應當由業主本人簽名并記下房號和聯系電話以備核查。具體表決方式應當在管理規約或業主大會議事規則中確定。

　　一個獨立產權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。同一物業管理區域內，一名自然人只能代表一個法人或其他組織參加業主委員會委員的選舉。

　　鼓勵運用互聯網技術開展業主自治活動，業主大會會議、業主小組議事可以采用手機短信、微信、電子郵件、APP平臺等方式進行實名投票表決。

　　第二十四條同一物業管理區域內有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

　　成立業主小組的，應當在業主大會議事規則中明確業主小組的職責范圍、工作規范等事項。

　　業主小組推選業主代表，應當經本小組專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主代表應當為本業主小組內的業主，其資格條件、任期等按照業主委員會委員設置條件，在業主大會議事規則中確定。業主代表出席業主大會會議不得委托他人。

　　第二十五條業主代表履行下列職責：

　　(一)在業主大會會議召開前就會議議題征集本小組業主意見，出席業主大會會議;

　　(二)組織開展本小組范圍內共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造等事項的討論，并將討論決定書面告知業主委員會;

　　(三)告知業主委員會本小組業主的有關意見和建議;

　　(四)建立本小組工作檔案;

　　(五)業主大會議事規則規定的其他職責。

　　第三節業主委員會

　　第二十六條業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

　　業主人數較少，經全體業主一致同意決定不選舉產生業主委員會的，由全體業主共同履行業主委員會的職責。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內依法向物業所在地縣區物業行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案;不選舉產生業主委員會的，由業主大會向街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

　　備案材料齊全并符合相關規定的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在五個工作日內出具書面備案證明，并在備案后七個工作日內將備案材料抄送縣區物業管理行政主管部門及轄區派出所、社區居(村)民委員會、物業服務企業;備案材料不齊全或不符合相關規定的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)不予備案，并書面告知須補齊的材料或整改事項。業主委員會違反法律、法規或以虛假資料取得備案的，縣區物業管理行政主管部門或街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當撤銷備案，并在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第二十七條 業主委員會委員由業主大會選舉產生，并在物業管理區域內顯著位置公告，接受業主監督。

　　業主委員會委員是業主自治的公益性崗位，鼓勵業主委員會委員提供志愿服務。業主、業主委員會委員、業主代表有下列情形之一的，不得擔任或繼續擔任業主委員會委員、業主代表，已擔任的應當按照業主大會確定的規則予以罷免并公示：

　　(一)因物業轉讓等不再具備業主資格或喪失民事行為能力的;

　　(二)以書面方式提出辭職請求的;

　　(三)不履行或違規履行委員、代表職責的;

　　(四)利用委員、代表資格謀取私利或本人、配偶及其直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系的;

　　(五)不遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則或不履行業主義務的;

　　(六)侵害他人合法權益的;

　　(七)有不良信用記錄或違法行為的;

　　(八)其他原因不宜擔任業主委員會委員或業主代表的。

　　第二十八條業主委員會由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數、委員年齡、任期由業主大會議事規則確定。業主委員會設主任一名，在業主委員會委員中推選產生。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導、幫助下，根據業主大會議事規則召開業主大會會議，選舉產生業主委員會或者增補業主委員會委員。

　　業主委員會委員變動的，業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第二十九條業主委員會應當主動接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導監督，并履行下列職責：

　　(一)執行業主大會的決定和決議;

　　(二)召集業主大會會議，書面向業主大會報告業主委員會工作情況并在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布，接受業主質詢;

　　(三)草擬業主大會議事規則、管理規約和業主委員會工作規則及修改方案，提交業主大會表決;

　　(四)根據業主大會決定代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(五)聽取業主、物業使用人對物業管理的意見和建議，監督并協助物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業管理活動中的相關問題和糾紛;

　　(六)督促業主或物業使用人遵守管理規約，按時足額交納物業服務費、公共水電費及其他相關費用;

　　(七)草擬專項維修資金使用、續籌方案及改建、重建建筑物、附屬設施方案，提交業主大會表決;

　　(八)根據管理規約和業主大會議事規則，決定共用部分、共用設施設備的經營方式，并公布經營所得收益情況;

　　(九)配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、公安機關等做好物業管理區域的社區建設、社會治安等工作;

　　(十)法律、法規規定及業主大會賦予的其他職責。

　　第三十條業主委員會不得有下列行為：

　　(一)阻撓、抗拒業主大會行使職權;

　　(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

　　(三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

　　(四)未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，與物業服務企業簽訂或提前解除物業服務合同;

　　(五)擅自動用住宅專項維修資金，侵占業主共有財產;

　　(六)違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當加強對業主委員會的檢查、指導和監督，每半年至少組織一次綜合考核，對存在上述問題或未能正常履行職責的業主委員會，應當及時組織召開業主大會臨時會議對業主委員會委員進行調整。

　　第三十一條業主委員會會議應當按照業主大會議事規則確定的業主委員會工作規則或業主大會的決定召開。經三分之一以上業主委員會委員提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會會議由主任召集和主持，主任不能履行職責的，可委托副主任召集或由半數以上委員共同推選一名委員召集和主持。

　　業主委員會會議不得以書面形式召開，會議應當有過半數委員出席，每名委員擁有一票表決權，業主委員會委員不得委托代理人參加會議。業主委員會作出決定必須經全體委員過半數同意并書面簽字確認，自作出決定之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。

　　業主委員會會議議題涉及應當由全體業主共同決定事項的，業主委員會應當在召開會議前先行召開業主意見征求會，公開聽取業主的意見，并邀請街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會派員參加會議，會后將事項辦理情況報街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

　　第三十二條業主委員會會議應當制作書面記錄，由參加會議的委員簽字并加蓋業主委員會印章后存檔。

　　以業主委員會名義發布信息或通知，應當經業主委員會會議作出決定，并加蓋業主委員會印章。

　　第三十三條業主委員會向公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章時，應當提供街道辦事處(鄉鎮人民政府)的備案證明。公安機關準予刻制的，應當在業主委員會印章上標明業主委員會的屆數和任期。業主委員會應當在印章刻制完成后三個工作日內將印章到街道辦事處(鄉鎮人民政府)留存印模。業主大會印章由社區居(村)民委員會代為保管并在社區居(村)民委員會監督下使用。未經街道辦事處(鄉鎮人民政府)留存印模的業主委員會印章無效。

　　業主委員會應當建立業主委員會印章管理規定并指定專人保管。業主委員會印章應當在其職責范圍內根據業主委員會會議的決定使用。

　　第三十四條業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當參照首次業主大會及業主委員會成立程序組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

　　換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項，組織召開業主大會會議，但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

　　業主委員會逾期未能換屆改選的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導物業所在地的社區居(村)民委員會組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

　　換屆費用從業主自治活動經費中支出，自治活動經費不足部分由街道辦事處(鄉鎮人民政府)承擔。

　　第三十五條業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交街道辦事處(鄉鎮人民政府)代管。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時提供。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)在新一屆業主委員會選舉產生并辦理換屆備案手續后十日內，將其代管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。

　　業主委員會不按時移交的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令其限期移交;拒不移交的，轄區公安機關應當給予協助。

　　第三十六條業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。

　　經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。業主大會議事規則沒有具體規定的，不得籌集、使用、發放業主大會和業主委員會日常工作經費及業主委員會委員的工作補貼。

　　業主大會可以根據工作需要設立業主監事會，聘請業主委員會秘書。具體產生辦法、工作職責、所需經費由管理規約、業主大會議事規則確定。

　　業主委員會應當將業主大會、業主委員會日常工作經費預算及使用情況，每半年在物業管理區域內顯著位置公告一次，接受業主監督。

　　第四節物業管理委員會

　　第三十七條住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主大會或業主委員會職責：

　　(一)不具備成立業主大會條件的;

　　(二)具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的縣區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能成立的;

　　(三)業主委員會不依法履行職責或未能正常開展工作，經物業所在地的縣區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導或責令整改后仍未改正的。

　　第三十八條物業管理委員會由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織成立，由業主代表以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)、公安機關、社區居(村)民委員會、建設單位等派員組成。物業管理委員會主任、副主任由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定人員擔任。

　　物業管理委員會人數應當為七到十一人的單數，其中業主成員由街道辦事處(鄉鎮人民政府)在業主中推薦產生。物業管理委員會中的業主成員資格應當符合本辦法第二十七條第二款的規定。

　　物業管理委員會應當將成員名單、工作單位及物業管理委員會聯系人、聯系電話在物業管理區域內顯著位置公示。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。

　　物業管理委員會成立之日起三十日內應當書面告知物業所在地的縣區物業管理行政主管部門。縣區物業管理行政主管部門應當加強對轄區內物業管理委員會的指導和監督。

　　第三十九條物業管理委員會代行業主大會或業主委員會職責的，作出決定前，應當按法定程序、比例就住宅小區共同管理事項征求業主意見形成業主共同決定。決定作出后三日內，應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于三十日。

　　第四十條物業管理委員會中的業主成員有下列情形之一的，其職務、資格自行終止，并應當自終止之日起七日內移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業主所有的財物：

　　(一)喪失本物業管理區域業主資格或民事行為能力的;

　　(二)以書面形式提出辭職并經批準的;

　　(三)有本辦法第二十七條第二款規定的情形之一的;

　　(四)符合管理規約、業主大會議事規則規定的其他資格終止條件的。

　　物業管理委員會中非業主成員工作單位發生變化的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時予以調整，并在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少于七日。

　　第四十一條業主或物業服務企業認為業主大會、業主委員會或物業管理委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向縣區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面提出撤銷申請。

　　縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人;業主大會、業主委員會或物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業主。

　　第四章前期物業管理

　　第四十二條新建住宅物業實行前期物業管理。

　　業主大會或者業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效之前，前期物業管理由建設單位負責。

　　前期物業管理階段，建設單位應當監督物業服務企業履行前期物業服務合同。

　　第四十三條住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。建設單位應當自確定中標人之日起十五日內提交以下材料向縣區物業管理行政主管部門申報備案：

　　(一)開標評標過程;

　　(二)確定中標的的方式及理由;

　　(三)評標委員會的評標報告;

　　(四)中標人的投標文件。

　　縣區物業管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在三個工作日內予以備案并出具中標備案通知書。

　　第四十四條建設單位應當提供前期物業管理開辦費及物業承接查驗所需費用，費用的具體數額及支付方式由建設單位與物業服務企業根據項目規模、配套設施數量等因素協商確定并在前期物業服務合同中明確載明。

　　第四十五條物業服務企業應當自前期物業服務合同簽訂之日起三十日內報縣區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

　　前期物業服務合同可以約定期限。期限未滿，業主委員會與新選聘的物業服務企業簽定物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止;期限屆滿，業主大會沒有成立或者業主大會未作出選聘或續聘前期物業服務企業的決定，前期物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，物業服務合同期限可以延期至業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效之日止。期限屆滿，前期物業服務企業不愿按照原合同約定繼續提供服務的，前期物業服務企業應在期限屆滿前二個月通知建設單位，前期物業服務合同自期限屆滿之日終止。

　　前期物業服務合同終止，業主大會尚未成立的，建設單位應當通過招投標的方式選聘新的物業服務企業對項目繼續實行前期物業管理并向縣區物業管理行政主管部門重新辦理備案手續。

　　第四十六條建設單位應當按照市物業管理行政主管部門制發的統一示范文本制定臨時管理規約，在簽訂房屋買賣合同時向物業買受人明示并由物業買受人書面簽字確認。

　　第四十七條新建住宅物業管理區域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業服務用房并無償移交。

　　物業服務用房應當是地面以上的房屋，相對集中布置在物業中心區域或者出入口附近，由建設單位在物業承接查驗前裝修到位，裝修方案應事先征求物業服務企業意見，并根據項目規模對物業服務用房的功能合理布置，配備相應的客服接待大廳、辦公室、會議室、業主委員會議事活動用房、門衛室、資料檔案室、衛生間、儲藏室等。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。

　　第四十八條物業管理區域內的物業服務用房具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證中載明，在建筑規劃總平面圖中標明，并在辦理商品房預(銷)售許可證之前予以確定，在房屋交付時由建設單位在物業管理區域內顯著位置公示。

　　未經業主大會同意并報縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)審核批準，任何單位和個人不得占用、出租、經營物業服務用房或將其改作他用。

　　第四十九條建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保障。物業保修金不得納入房屋建設成本。

　　物業保修金管理辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。

　　第五十條物業服務企業應當設立業主共有資金專用賬戶。物業服務企業應當按照合同約定公布業主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業主大會或者業主委員會設立業主共有資金基本賬戶后十五日內，物業服務企業應撤銷業主共有資金專用賬戶，并將屬于業主共有的資金轉入業主共有資金基本賬戶。

　　第五十一條已交付使用物業業主總人數百分之十以上的業主，因對建設單位選聘的物業服務企業的服務質量不滿意，要求物業服務第三方評估機構評估的，建設單位應當與業主、物業服務企業協商選定的第三方評估機構，對物業服務企業的履約情況進行評估。協商不成的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)隨機抽取第三方評估機構。評估結果在一年內有效，并向全體業主公告，同時報縣區物業管理行政主管部門。

　　經評估物業服務不符合履約標準的，建設單位可以按照合同約定更換物業服務企業，或者要求物業服務企業限期整改;逾期不整改的，建設單位應當向縣區物業管理行政主管部門提交書面報告，由縣區物業管理行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案，并向社會公示。

　　第五十二條普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價。需要對前期物業服務收費標準進行調整的，應當遵循下列程序：

　　(一)物業服務企業委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況進行審計，審計報告在物業管理區域內顯著位置公示三十日;

　　(二)物業服務企業將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業管理區域內顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、縣區價格、物業管理行政主管部門;

　　(三)調價方案經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過，表決結果應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于七日。

　　業主對物業服務收費標準調整有異議的，可以向物業所在地價格行政主管部門投訴;認為物業服務收費標準調整違反前款程序的，可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)投訴。

　　第五十三條物業服務企業在承接物業時(含前期招投標、業主大會及其他方式選聘)，應邀請縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)派人參加。建設單位與物業服務企業應當按照建設部《物業承接查驗辦法》，結合擬承接的物業管理區域內的實際情況，對物業共用部分、共用設施設備及其它需要明確管理權利、義務的物業進行查驗，簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。

　　物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。

　　縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當加強對物業承接查驗的監管，并在承接查驗協議上蓋章鑒證。

　　第五十四條建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)規劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)環境影響評價報告及審批、驗收等環境保護資料;

　　(三)共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(五)已辦理的商品房預(銷)售許可證復印件;

　　(六)業主名冊(包括業主姓名、樓房號、產權登記面積、身份證號、聯系電話、工作單位等內容);

　　(七)物業管理所需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限和兌現承諾的措施，并報屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)登記，確保移交的資料真實完整。

　　分期開發建設的項目，可以對符合交付使用條件的物業分期承接查驗并辦理交接手續，但在承接最后一期物業時，應當進行全面查驗并辦理物業整體交接手續。

　　第五十五條物業共用部分、共用設施設備在辦理正式移交前，由建設單位負責管理，移交后由法定承接單位負責管理。

　　建設單位與物業服務企業可以聘請第三方顧問或評估機構協助現場查驗。

　　第五十六條物業承接查驗過程中，因建設單位逾期不提供合格證明等物業設施設備能夠安全使用證明材料的，物業服務企業應當拒絕承接，建設單位應當限期整改。

　　物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全或正常使用的，建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

　　第五十七條物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。業主大會成立、選舉產生業主委員會的，前期物業服務企業應當向業主委員會備存承接查驗相關資料并在物業管理區域內顯著位置公告。

　　縣區物業管理行政主管部門應當指導街道辦事處(鄉鎮人民政府)對轄區內住宅小區承接查驗檔案資料實行集中管理，供小區管理單位借用、查閱或復制。

　　第五十八條建設單位委托物業服務企業協助辦理房屋交付事宜的，應當出具書面委托書，不得將建設單位的法定責任委托給物業服務企業承擔。物業服務企業應按委托權限履行職責，不得拒絕物業買受人的驗房要求。

　　建設單位應當在房屋交付使用二十日前書面通知物業服務企業具體進駐管理時間。

　　第五十九條物業交付過程中業主認為房屋或共用設施設備存在質量問題不符合交房條件的，應當及時向建設單位或受建設單位委托的物業服務企業提出，建設單位或受委托的物業服務企業應在三日內給予回復;如業主對回復不滿意的，可以向建設行政主管部門申請質量認定，建設行政主管部門應當出具認定結論，各當事方應當執行。

　　業主未向建設行政主管部門提出質量認定申請，或認定結論確認無質量問題的，業主應依法履行按時交納物業服務費用等義務;如認定結論確認屬質量問題的，房屋維修費及維修期間的物業服務費等相關費用由建設單位承擔。

　　第六十條建立前期物業服務履約保證金制度，履約保證金管理使用辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。

　　第五章物業服務

　　第六十一條在我市從事物業管理的物業服務企業應當取得物業管理市場準入條件。具體管理辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。

　　第六十二條物業管理項目實行項目負責人責任制。物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派項目負責人，所派項目負責人應當為本企業在職管理人員。

　　業主委員會經征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，可以要求物業服務企業更換項目負責人;要求更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。

　　物業服務企業項目負責人發生更換的，應當書面告知物業服務合同委托方、縣區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)并在物業管理區域內顯著位置進行公示不少于十五日。

　　物業管理從業人員應當按時參加我市行業主管部門、行業協會組織的相關培訓。

　　第六十三條本市建立統一的物業管理招投標平臺，為建設單位、業主大會、物業管理委員會或政府采購選聘物業服務企業提供服務和指導。

　　建設單位、物業管理委員會應當通過統一的招投標平臺選聘物業服務企業。提倡業主大會通過統一的招投標平臺選聘物業服務企業。

　　第六十四條物業管理委員會可直接與物業服務企業簽訂物業服務合同，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

　　第六十五條業主大會或業主大會授權的業主委員會可以委托第三方評估機構對物業服務企業履約情況開展評估，并向全體業主公布評估結果。物業服務企業應當配合評估活動。

　　業主根據物業服務合同享有的權利，應當受到保護。物業服務企業違反物業服務合同約定或者損害業主權益的，業主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟;經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，由縣區物業管理行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案。

　　第六十六條物業服務企業應當按照物業服務合同約定的內容和標準配備管理服務人員，提供公共管理服務。業主委員會應當代表全體業主監督物業服務企業的管理服務行為，發現不履約或履約不到位的，應當及時書面通知物業服務企業限期改正，對未按要求改正的應當及時報屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調處理。

　　業主或者物業使用人對物業服務不滿意，應向物業所在地社區居(村)民委員會、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、縣區物業管理行政主管部門投訴或反映。

　　社區居(村)民委員會、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、縣區物業管理行政主管部門應當建立物業管理投訴受理登記制度，根據各自職責對投訴問題及時處理或報告。

　　第六十七條物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示：

　　(一)物業服務企業的營業執照、從事物業管理活動的資格證明材料、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;

　　(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式;

　　(三)電梯、消防、監控、供水、供暖等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質和聯系方式和應急處置方案;

　　(四)業主交納的物業服務費用收支、公共水電費分攤情況，住宅專項維修資金使用情況、物業共用部分和共用設施設備經營所得收益使用情況;

　　(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等需要向業主告知的事項;

　　(六)其他應當公示的信息。

　　物業服務企業應當接受業主、業主委員會對應公示信息的詢問和監督。業主、業主委員會對公示內容有異議的，物業服務企業應當以書面形式予以答復。

　　第六十八條物業服務企業應當嚴格遵守法律、法規和物業服務合同的約定，提供相應的服務，并不得有下列行為：

　　(一)違反物業服務合同約定降低物業服務標準;

　　(二)未經業主大會同意提高物業服務收費標準;

　　(三)未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定，處分屬于業主共有的財產;

　　(四)未經業主大會或業主委員會同意，或者(臨時)管理規約、商品房買賣合同、物業服務合同中無相關約定，將物業服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用等與水費、電費捆綁收費。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，造成業主損失的，應當承擔相應的法律責任。

　　第六十九條業主應當遵守臨時管理規約、管理規約，按照物業服務合同約定履行交納物業服務費用、公共水電分攤費用等義務。

　　業主或物業使用人不得以下列理由拒交物業服務費用、公共水電分攤費用：

　　(一)尚未入住或房屋空置;

　　(二)個人未與物業服務企業簽訂合同;

　　(三)房屋質量存在問題或對社區大環境不滿意;

　　(四)其他部分業主不交費;

　　(五)其他物業使用人對本人造成生活影響或相關損失;

　　(六)無充分證據證明物業服務質量不符合合同約定標準。

　　業主欠交物業服務費用、公共水電分攤費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過送達催交書、上門收取或在物業管理區域內顯著位置公示等方式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人征信系統。

　　第七十條物業服務收費可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。提倡物業服務實行酬金制，建立公開、透明、質價相符的物業服務資金管理機制。

　　物業服務收費實行酬金制的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有。除了合同約定的物業服務企業收取的酬金，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，每季度公布物業服務資金的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當自收到書面質詢之日起七日內書面答復。

　　第七十一條物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費和公共水電分攤費，但預收期限最長不得超過一年。

　　預收公共水電分攤費的，應當根據上一年度公示的公共水電分攤費實際費用，按戶分攤預收。上一年度預收費用有結余的，直接沖抵本年度預收費用;上一年度預收費用不足的，在預收本年度費用時補足;上一年度未產生費用的，本年度根據合理預算預收。

　　第七十二條物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)監督下，組織召開業主大會會議，決定重新選聘或者續聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業、縣區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，在物業管理區域內顯著位置公告。

　　業主大會決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續，并在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域。被解聘的物業服務企業在辦理交接至退出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，但物業服務合同另有約定的除外。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

　　物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個月書面告知另一方當事人和縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在物業管理區域內顯著位置公告。

　　物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在合同期屆滿前三個月書面告知業主委員會、縣區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第七十三條有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出：

　　(一)物業服務合同依法、依約解除;

　　(二)經人民法院判決或者仲裁機構裁定物業服務企業應當退出的;

　　(三)依法不得繼續從事物業管理活動的其他情形。

　　第七十四條物業服務企業退出物業管理項目時，應當按照規定和合同約定辦理移交手續，履行下列交接義務：

　　(一)移交建設單位按照本辦法第五十四規定移交的資料;

　　(二)移交物業服務期間形成的物業設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄等;

　　(三)移交物業管理用房、物業共用場地和共用設施設備;

　　(四)移交物業服務期間配置的固定設施設備;

　　(五)移交利用共用部位經營的收入清單，預收、代收和預付、代付費用的交納記錄清單;

　　(六)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;

　　(七)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

　　物業服務企業移交的臺賬資料、賬目明細及物品清單應當經街道辦事處(鄉鎮人民政府)或受委托的社區居(村)民委員會蓋章和監督人員簽字后方有效。

　　應當退出物業管理區域的物業服務企業在規定時間內拒不退出或者移交材料的，業主委員會可以向轄區內公安機關書面申請采取強制措施，無業主委員會的由街道辦事處(鄉鎮人民政府)申請，公安機關應當給予協助;有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關依法處理。

　　物業服務企業退出后，物業服務合同遺留的糾紛等有關問題可以通過協商、調解、仲裁或者訴訟等途徑解決。

　　第七十五條物業服務企業與業主委員會或者其委托的新選聘的物業服務企業辦理交接的，交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、供水、供暖、監控等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

　　電梯、消防、供水、供暖、監控等共用設施設備無法正常使用的，原物業服務企業應當修復或者承擔相應責任。

　　第七十六條縣區物業管理行政主管部門可以按照公開、自愿、擇優的原則，建立物業應急服務企業備選庫。有下列情況之一的，可以由縣區物業管理行政主管部門會同物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)在應急服務企業備選庫中確定一家物業服務企業提供應急服務：

　　(一)合同期未滿，物業服務企業突然退出，出現管理真空的;

　　(二)合同期滿后，物業服務企業退出，尚未成立業主委員會或物業管理委員會的;

　　(三)物業服務企業退出后，相關責任主體未在縣區物業管理行政主管部門規定時間內選聘新的物業服務企業進駐的。

　　應急服務合同由業主委員會、物業管理委員會與應急物業服務企業簽訂，拒絕簽訂的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或委托社區居(村)民委員會與應急物業服務企業簽訂;物業服務內容、標準和收費參照原物業服務合同執行;應急物業服務合同期限至業主大會與其選聘的新物業服務企業簽訂的物業服務合同約定開始提供物業服務之日止。

　　第七十七條市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業、項目負責人的考核體系和信用評價體系，對物業服務企業、項目負責人實行動態管理，定期對物業管理項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結果。物業服務企業信用信息評價結果應當作為企業參與省、市項目評選和招投標活動的基本條件。具體辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。

　　縣區物業管理行政主管部門具體負責物業服務企業、專業性服務企業、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應當協助開展轄區內物業服務企業、項目負責人信用信息的征集、核查工作。

　　第七十八條物業服務企業未按照法律、法規規定、合同約定和技術標準、專業技術規范等提供日常物業服務的，應當錄入物業服務企業信用檔案。

　　物業服務企業有下列嚴重失信行為之一的，二年內不得在本市申報各類物業服務示范項目;失信行為改正前，物業管理行政主管部門不予出具誠信證明：

　　(一)在物業管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;

　　(二)物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業管理區域，撤出時未按照規定辦理交接手續，或者未按照規定移交資料，造成物業管理混亂的;

　　(三)未按照規定和合同約定履行房屋安全監管義務，導致物業管理區域內發生重大房屋安全事故的;

　　(四)泄露業主信息產生嚴重后果的;

　　(五)對業主、業主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復的;

　　(六)其他違反法律、法規規定情形的。

　　物業服務企業有前款第一項、第二項情形之一的，一年內不得參與新物業管理項目的招投標。

　　第七十九條物業項目負責人有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入項目負責人信用檔案，同時錄入其所屬物業服務企業的信用檔案：

　　(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;

　　(二)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;

　　(三)擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;

　　(四)擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的;

　　(五)因管理失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故的;

　　(六)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規范且未改正的;

　　(七)其他損害業主利益情節嚴重的。

　　有前款規定情形之一的，業主可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)、縣區物業管理行政主管部門投訴。街道辦事處(鄉鎮人民政府)、縣區物業管理行政主管部門應當進行核查，并書面告知業主核查結果。

　　第八十條物業服務企業應當加強內部員工的培訓，規范服務行為。未經業主大會、業主委員會或者物業管理委員會書面委托，物業服務企業不得就業主共同管理事項擅自向業主征求意見。

　　物業服務企業應當協助和維護業主自治活動中的正常秩序，出現破壞業主自治活動議事秩序情形的，物業服務企業應當及時勸阻當事人，并保留證據，向有關單位舉報。

　　第八十一條業主轉讓或者出租物業時，應當將臨時管理規約、管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業服務費用的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續之日起三十日內，將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。

　　業主在處分本物業管理區域內不動產時，應當向物業買受人出具交納物業服務費用的證明。

　　第八十二條單體物業或規劃地上地下總建筑面積小于二萬平方米的物業，經業主或者業主大會決定，報物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面同意后，業主可以對物業實施自行管理，由全體業主共同承擔物業管理責任，成立業主委員會的由業主委員會承擔主要管理責任。

　　第八十三條街道辦事處(鄉鎮人民政府)或其委托的社區居(村)民委員會依法履行托管職責并收取物業服務費用的，應當到價格行政主管部門申請收費標準備案，業主應當自覺接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)或受委托的社區居(村)民委員會的管理服務，并按時交納相關費用。

　　第六章物業的使用和維護

　　第八十四條 劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，建設單位應當結合當期業主停車需求，按照規劃行政主管部門確定的車位、車庫指標，在物業管理區域內顯著位置公示當期租售車位、車庫信息。依法能夠出售的車位，在住宅小區整體交付前，建設單位只能向每戶業主出售一個車位、車庫;住宅小區整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位或車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規定出售或出租。

　　權屬明確為建設單位的車位、車庫在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后，可以按規定對外出售、出租。

　　第八十五條占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業主大會授權的業主委員會決定使用，可以委托物業服務企業實施。實施主體應將擬出租的車位、車庫數量分配方案、收費標準在物業管理區域內顯著位置公示。

　　業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地施劃停車位停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。前期物業服務合同中未約定的，應當將方案在物業管理區域內顯著位置公示七日，經過半數業主簽字同意后實施。

　　已建成住宅小區具備條件的可以依法增設停車位。對開放式物業管理區域，無停車場地或用于停放汽車的車位、車庫嚴重不足的物業管理區域，公安部門應合理利用物業管理區域周邊支路、背街小巷、建筑物間空檔施劃夜間臨時停車泊位，對夜間交通流量較小的次干道的慢車道施劃限時停車泊位，供居民停放車輛。

　　第八十六條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放。民防部門應當按照設計文件在實地標注并公示人民防空工程的四至界限、停車位數量及平面分割圖、使用管理規定、管理責任單位、車位租金及汽車停放費收費標準等。

　　建設單位自建部分的地下停車位未出售、附贈或出租的車庫車位，汽車停放費由建設單位自物業管理區域內首期房屋交付使用之日起全額支付給物業服務企業。

　　第八十七條 物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)違反法律、法規規定或者臨時管理規約、管理規約約定改變物業用途;

　　(二)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品;

　　(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;

　　(四)違反市人民政府有關房屋出租規定;

　　(五)違法建設建筑物、構筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌;

　　(六)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益;

　　(七)損毀樹木、綠地;

　　(八)違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;

　　(九)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;

　　(十)制造超過規定標準的噪音、振動;

　　(十一)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;

　　(十二)規定區域外停放車輛;

　　(十三)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(十四)擅自架設電線、電纜等;

　　(十五)擅自在樓道等業主共有區域堆放物品;

　　(十六)法律、法規、臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第八十八條 業主或者物業使用人對房屋裝飾裝修的，應持房屋所有權證、商品房買賣合同、房屋租賃合同、申請人身份證，必要時還應提供裝飾裝修設計方案，水、電、氣等改造設計和相關審批等資料，向物業服務企業辦理登記手續，簽訂物業裝飾裝修服務協議，明確裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

　　物業服務企業應當對房屋裝飾裝修活動進行日常巡查，建立完善裝修材料、施工工具、施工人員出入物業管理區域登記制度，制止疑似違規裝飾裝修用材料進入物業管理區域，對制止無效強行進入物業管理區域的行為，物業服務企業可向公安、城管部門報告并請求協助制止，公安、城管部門應及時到場處理。

　　第八十九條在國家規定的保修期限內，物業由建設單位負責保修，建設單位應向市物業管理行政主管部門交納商品房工程質量保證金，具體辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。

　　第九十條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。專業經營單位委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的，雙方應當簽訂書面委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協議的，由專業經營單位自行負責相關工作，不得要求物業服務企業代收代繳有關費用，不得向物業服務企業扣繳應當由業主分攤的有關費用。

　　第九十一條專業經營單位應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護、更新的責任，承擔分戶計量表和分戶計量表前管線、設施設備的維修養護責任。

　　專業經營單位實施維修養護作業前應當告知物業服務企業，辦理相關出入登記手續后方可進場施工，并在物業服務企業的監督下做好施工現場的安全防范、秩序維護和衛生清潔工作，對損壞的道路、綠化等共用設施應恢復原狀。

　　第九十二條 業主應當在簽訂商品房買賣合同時，將首期住宅專項維修資金存入維修資金監管部門指定的賬戶。首期住宅專項維修資金可以由業主自行至代管機構窗口交存，也可以由代管機構委托的專戶管理銀行代收代交。

　　建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將未售住宅專項維修資金一次性交存至維修資金專戶，憑交款證明向新購房業主收取。

　　第九十三條 發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業主委員會、物業管理委員會、業主、物業服務企業、社區居(村)民委員會均可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：

　　(一)電梯故障;

　　(二)消防設施故障;

　　(三)屋面、外墻滲漏;

　　(四)二次供水水泵運行中斷，但專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外;

　　(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;

　　(六)樓頂、樓體外立面存在脫落危險;

　　(七)其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

　　住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起三個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。

　　住宅專項維修資金管理部門應當方便快捷地處理應急維修事項，加強監督管理，保障資金安全。

　　第九十四條對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因未實施物業管理的舊住宅小區，市、縣區人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區物業管理規劃和年度實施計劃，完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區綜合環境，逐步實施物業管理。

　　建立舊住宅小區物業服務費用補貼機制，對建成10年以上基礎設施薄弱的舊住宅小區，以及低保、特困家庭和廉租房住戶，按照0.3元每平方米標準由市、區兩級財政按1:1比例給予物業服務費用補貼。

　　舊住宅小區的范圍由市、縣區人民政府確定。

　　第七章監督檢查

　　第九十五條本市物業管理實行屬地管理、綜合管理和行業管理有機結合，各級人民政府、各有關主管部門和單位應當依法履行職責。

　　第九十六條市物業管理行政主管部門履行下列職責：

　　(一)建立和完善市場化物業服務和基本物業服務相結合的物業管理機制;

　　(二)指導、監督各縣區物業管理行政主管部門相關工作;

　　(三)研究制定全市物業行業發展規劃、行業服務規范、相關配套政策和示范文本等;

　　(四)建立全市物業行政監管平臺和物業服務行業誠信檔案和信用信息發布平臺;

　　(五)做好物業服務示范項目評價工作;

　　(六)統籌全市住宅專項維修資金監管工作;

　　(七)依法查處物業管理重大違法行為;

　　(八)法律、法規規定的其他職責。

　　第九十七條縣區物業管理行政主管部門在轄區內履行下列職責：

　　(一)負責物業管理日常工作的指導、監督;

　　(二)負責前期物業管理招投標的備案和管理工作;

　　(三)物業管理項目的區域備案、前期物業承接查驗備案和物業服務合同備案;

　　(四)定期開展物業服務質量專項檢查，做好物業服務企業及從業人員的信用信息征集、核查和監管工作;

　　(五)負責物業服務企業交接工作的監督、管理;

　　(六)指導、配合轄區內街道辦事處(鄉鎮人民政府)調處物業管理矛盾糾紛;

　　(七)指導和協調舊住宅小區物業管理相關工作;

　　(八)依法查處違反物業管理法律、法規的行為。

　　第九十八條街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當配備專門的管理人員，并履行下列職責：

　　(一)設立社區物業服務機構，建立物業管理矛盾投訴調解、物業應急維修服務等機制，公開投訴電話、投訴地點，指導社區居(村)民委員會、人民調解委員會等組織及時協調處理物業管理矛盾糾紛;

　　(二)負責協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位、物業服務企業與業主的關系;

　　(三)負責業主自治組織的籌建、換屆等相關工作，指導監督業主自治組織的日常工作，建立業主自治組織檔案，組織成立物業管理委員會;

　　(四)指導和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作;

　　(五)負責轄區內物業服務企業、項目負責人服務行為的監督，向縣區物業管理行政主管部門報送信用信息;

　　(六)建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理重大事宜;

　　(七)落實舊住宅小區基本物業服務工作;

　　(八)法律、法規規定的其他職責。

　　社區居(村)民委員會應當協助和配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)，建立健全物業管理工作機制，參與指導和監督業主委員會的工作，及時協調和處理本社區內的物業管理矛盾糾紛;參與住宅專項維修資金的使用監督，建立社區居(村)民委員會、業主委員會和物業服務企業溝通協商的“三位一體”服務協調機制。

　　第九十九條市、縣區相關行政主管部門應當按照各自職責，負責物業管理區域內下列事項的管理工作：

　　(一)城鄉建設行政主管部門負責建設單位履行房屋及燃氣等相關公建配套設施設備建設質量、交付條件、違規裝飾裝修及毀綠損綠等問題的監督檢查;監督建設單位及時履行物業保修義務;查處在物業管理區域內實施違法建設、違規裝修行為的裝飾裝修企業。

　　(二)規劃行政主管部門負責物業管理區域的劃分、住宅加裝電梯的備案;物業服務用房、社區服務用房、垃圾集中點、綠化、市政道路、管網等公建配套建設指標的確認;對擅自將住宅、車庫等非經營性用房改變為經營性用房等違反城鄉規劃相關法規的行為監督檢查。

　　(三)民政行政主管部門負責將物業管理納入社區建設和社區管理體系，落實社區居(村)民委員會對業主委員會的指導、監督責任，參與物業管理相關工作，配合城鄉規劃、住房建設等有關部門做好新建小區社區服務用房的落實。

　　(四)城市管理行政主管部門負責違法建設、無照經營、亂設攤點、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木，焚燒樹葉、垃圾或者其他廢棄物等監督檢查;對物業服務企業未及時勸阻、制止、報告小區內違法建設，未禁止無合法建設手續的建筑材料和施工人員進入小區的行為并造成嚴重后果的，通報市物業管理行政主管部門。

　　(五)公安機關負責物業管理區域內的治安管理，監督小區安防監控設施的建設、使用管理，依法查處危害小區治安秩序的行為;負責查處物業管理區域內阻礙公共交通、不按規定停放車輛等違法違規停車行為;負責物業管理區域內的消防監督管理，受理物業管理區域內有關消防問題的投訴，查處消防設施設備未按規定建設、使用管理及占用、堵塞消防通道等違反消防法律法規的行為;查處上述物業管理區域內侵害業主公共利益的行為涉及調解事項的，應先行清除違規行為再進行調解;對申請使用住宅專項維修資金的消防、安防項目出具鑒定意見及竣工驗收合格證明。

　　(六)質量技術監督管理部門負責對物業管理區域內電梯、壓力容器等特種設備安全實施監督管理;對電梯等特種設備安裝、移交、改造、維保、檢驗檢測和使用管理問題監督檢查;對申請使用物業專項維修資金的電梯項目出具鑒定意見及竣工驗收合格證明。

　　(七)價格行政主管部門負責物業服務收費、公示的監督檢查;

　　(八)人防行政主管部門負責人民防空工程建設、移交、使用及相關設施設備維護保養的監督檢查工作。

　　(九)環境保護行政主管部門負責建筑施工噪聲以及餐飲、娛樂等服務行業噪聲污染防治的監督管理;負責對申請利用物業管理區域內及周邊經營性用房經營餐飲、娛樂等易產生污染的項目進行環境影響評價文件的審批，對建設方案不符合排污、排煙、隔音條件的經營性用房申請餐飲、娛樂等經營的，不予通過環評審批;負責污水、廢氣、經營性噪聲、油煙等涉及環保問題的監督檢查。

　　(十)衛生行政主管部門負責物業管理區域內二次供水衛生情況的監督管理。

　　第八章法律責任

　　第一百條有違反本辦法條款行為的，由相關行政主管部門依照有關法律、法規、規章的規定依法進行查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　業主委員會委員因個人原因造成其他業主合法權益受到侵害的，應當承擔相應的法律責任。

　　第一百零一條經物業管理聯席會議議定的政府內部工作事項，與會政府部門、機構應當予以執行;無正當理由拒不執行的，應承擔行政不作為責任。

　　經物業管理聯席會議議定并由與會政府部門、機構作出的具體行政行為，建設單位、物業服務企業、業主委員會等相關單位或個人應當履行，但行政復議機關、人民法院依法決定暫停執行相關具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機構應當依法強制執行或者申請人民法院強制執行。

　　聯席會議召集單位應當整理并保管物業管理聯席會議記錄。

　　第一百零二條市、縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)及其他相關行政主管部門的工作人員有下列情形之一的，由監察機關或監察機關責成其所在單位、上級相關部門給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)違法實施行政許可或者行政處罰的;

　　(二)未按照規定履行監督檢查職責的;

　　(三)發現違法違規行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

　　第九章附則

　　第一百零三條本辦法所稱住宅共用部分，是指根據法律、法規和商品房買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅骨業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部分，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施設備、是反映根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主和有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、照明、消防設施、監控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　本辦法規定的面積和人數，按下列方式計算：

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照前項的統計總和計算;

　　(二)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第一百零四條住宅區域內非住宅物業的管理及其監督活動參照本辦法執行。

　　第一百零五條本辦法自20**年月日起施行。《連云港市物業管理實施細則》(連政發〔20**〕104號)同時廢止。

篇2：邯鄲市物業管理辦法(2015)

　　邯鄲市物業管理辦法(20**)

　　河北省邯鄲市人民政府

　　邯鄲市物業管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內物業管理活動適用本辦法。

　　第三條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，并負責叢臺區、邯山區、復興區、邯鄲縣住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收繳、使用、管理工作。

　　縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設或房產行政主管部門（以下簡稱縣級房產行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理和維修資金的收繳、管理工作。

　　財政、價格、規劃、建設、公用事業、城管執法、人防、公安、民政、工商、衛生、環境保護等部門在各自職責范圍內,對物業管理活動進行監督管理。

　　第四條 縣級人民政府應當做好轄區內物業管理與社區建設的相關工作,及時協調解決物業管理工作中出現的重大問題。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府（以下簡稱街道辦事處）是物業管理屬地監管主體。主要負責對物業服務企業服務情況進行監督考核和業績評定；在轄區物業管理主管部門的指導、協調、配合下調解物業管理糾紛；組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會的選舉、換屆工作；監督業主大會和業主委員會依法履行職責。

　　社區居民委員會協助街道辦事處對業主大會和業主委員會工作進行監督、指導和協調，依法調解社區內物業管理糾紛，列席業主大會和業主委員會會議。

　　第五條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護物業管理市場秩序和公平競爭，督促物業服務行業及從業人員依法誠信經營，促進行業健康發展。

　　第二章 業主、業主大會及業主委員會

　　第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。

　　未成立業主大會的，在發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者決定其他事項時，由物業所在地街道辦事處指導、協助業主共同決定有關事項。

　　第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，具體辦法按省有關規定執行。

　　第八條 物業管理區域內，已交付使用的物業業主入住率達到50%以上且已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上時，建設單位應當按照物業所在地街道辦事處的要求，按規定及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。籌備首次業主大會會議所需的經費由全體業主共同承擔。

　　第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處應當在收到書面申請后30日內，組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表7至11人單數組成。籌備組中業主代表由街道辦事處或社區居民委員會推薦產生。其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告5日以上。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協調解決。

　　第十一條 籌備組自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會，并在首次業主大會會議召開之日15日前，將有關事項在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并做出答復。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十二條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第十三條 業主大會決定以下事項：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　（二）制定和修改管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

　　（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

　　（五）選聘和解聘物業服務企業；

　　（六）籌集和使用維修資金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（八）改變共有部分的用途；

　　（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

　　（十）工作經費的籌措、管理和使用；

　　（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第（六）、(七)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十四條 業主拒付物業服務費，不繳存維修資金或者有其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第十五條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　第十六條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第十七條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5人以上單數組成。具體人數由籌備組根據物業管理區域的實際情況確定。

　　業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　　（一）有完全民事行為能力；

　　（二）遵守國家有關法律、法規；

　　（三）遵守業主大會議事規則、管理規約；

　　（四）無欠交物業服務費、維修資金等損害業主共同權益的行為；

　　（五）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

　　（六）具有一定的組織能力；

　　（七）具備必要的工作時間。

　　第十八條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任、執行秘書。

　　第十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處備案：

　　（一）由籌備組組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

　　（二）業主大會決議；

　　（三）管理規約、業主大會議事規則；

　　（四）業主委員會委員名單及基本情況。

　　街道辦事處應當在7日內將備案材料抄送物業所在地縣級房產行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。

　　前款第（二）、（三）、（四）項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。

　　第二十條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，并向街道辦事處報送印章印樣。

　　第二十一條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處。

　　第二十二條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物在街道辦事處監督下，向新一屆業主委員會移交。

　　第二十三條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

　　第二十四條 業主大會或者業主委員會依法做出的決定對業主具有約束力。業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第二十五條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會可以決定終止其委員資格：

　　（一）以書面方式提出辭職請求的；

　　（二）不履行委員職責的；

　　（三）利用委員資格謀取私利的；

　　（四）拒不履行業主義務的；

　　（五）侵害他人合法權益的；

　　（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第二十六條 業主委員會有下列情形之一的，物業所在地的街道辦事處可以責令業主委員會限期召開業主大會會議，逾期仍不召開的，由物業所在地的社區居民委員會指導和監督，并及時組織召開：

　　（一）業主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；

　　（二）業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的；

　　（三）業主委員會未按規定組織召開業主大會會議的。

　　第二十七條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地街道辦事處可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第二十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處的指導和監督下，代行業主委員會職責。

　　第二十九條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處負責召集，由縣級房產行政主管部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

　　第三章 前期物業管理

　　第三十條 住宅物業或多產權非住宅物業的建設單位應當通過招標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于３個或者住宅規模不足3萬平方米的，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第三十一條 建設單位在辦理房屋預(銷)售許可證時，應當向房產行政主管部門提供前期物業服務招標或議標備案文件、前期物業服務合同和臨時管理規約等資料。

　　建設單位在銷售物業時，應當將前期物業服務合同和臨時管理規約約定的內容作為商品房買賣合同的要約部分，并在銷售場所公示。物業買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第三十二條 臨時管理規約對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

　　臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第三十三條 新建物業的建設單位應當依法在物業管理區域內配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主委員會辦公等物業服務用房。

　　物業服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在物業項目中心區域或者出入口附近。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。

　　規劃、設計新建住宅物業時，應當統籌規劃，合理布局物業管理配套設施。按照不低于開發建設住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業服務用房；住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業服務用房不低于60平方米。物業服務用房由物業服務企業和業主委員會使用，產權歸全體業主所有，不得買賣、抵押或者改作他用。

　　第三十四條 規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置等是否符合規劃設計指標。

　　第三十五條 市、縣級人民政府房產行政主管部門應當

　　參與物業項目的聯合審查和聯合驗收。

　　第四章 物業服務企業

　　第三十六條 從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格，并且依法取得物業服務企業資質證書。

　　從事物業服務的人員應當取得相應的資格證書，定期參加相應的職業教育培訓。

　　外市物業服務企業進入本市從事物業服務經營活動的，應當持物業服務企業資質證書、工商行政管理部門核發的分支機構營業執照等有關合法有效證件,向市房產行政主管部門備案。

　　第三十七條 物業服務企業應當接受市房產行政主管部門的資質檢查和核定。拒不接受資質檢查和核定的，不得繼續從事物業服務業務。

　　第三十八條 物業服務企業享有下列權利：

　　（一）按照物業服務合同進行相應服務管理；

　　（二）按照物業服務合同收取服務費用；

　　（三）對裝飾裝修活動進行監督；

　　（四）及時制止損害物業共用部位、共用設施設備和場地的行為；

　　（五）法律、法規、規章和物業服務合同約定享有的其他權利。

　　第三十九條 物業服務企業應當履行下列義務：

　　（一）按照物業服務合同約定提供物業服務；

　　（二）接受業主、業主委員會的監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況和維修資金使用情況，并進行公示；

　　（三）公示物業服務合同約定的收費項目和服務標準；

　　（四）公示利用共用部位、共用設施設備經營的收益和支出情況；

　　（五）制定使用維修資金的年度計劃；

　　（六）協助街道辦事處和社區居民委員會做好社區建設的相關工作；

　　（七）法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他義務。

　　第四十條 物業服務企業應當加強物業管理區域的巡查管理，發現違反治安、消防、環保、物業裝飾裝修等方面的法律、法規、規章規定的行為，應當及時制止，并向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當對違法行為者依法處理。

　　物業服務企業應當協助相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　第五章 物業管理服務

　　第四十一條 業主委員會應當與選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務標準、收費標準、雙方的權利義務、維修資金的管理與使用、物業服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，將物業服務合同報物業所在地縣級房產行政主管部門備案。

　　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十二條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位或業主委員會按規定辦理承接查驗手續。物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地縣級房產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗過程和結果可以公證。

　　第四十三條 承接查驗應包含下列內容：

　　（一）物業共用部位、共用設備、共用設施。

　　1.共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

　　2.共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

　　3.共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

　　（二）相關資料。

　　在首次業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位與前期物業服務企業辦理承接查驗手續時，應當移交下列資料：

　　1.建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；

　　2.竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料；

　　3.共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　4.物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　5.業主名冊及相對應的專有部分面積明細；

　　6.物業管理所必需的其他資料。

　　辦理承接查驗手續時，除移交上述規定的內容外，還包括預收的物業服務費用、預代收的水、電費，利用共用部位、共用設施設備經營所得收益及屬于業主的其他財物等。

　　建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。

　　第四十四條 承接查驗的所有資料歸全體業主所有，并委托業主委員會管理和使用。

　　首屆業主委員會成立后，業主委員會依法選聘的物業服務企業向業主委員會辦理物業服務管理資料的借用手續。

　　物業服務合同終止時，物業服務企業應將物業服務用房和相關資料交還業主委員會。

　　第四十五條 物業項目承接查驗時，交接雙方應列明詳細交接清單，其內容包括：資料及共用部位、設施、設備的名稱、數量、完好程度、交接單位、交接時間、交接地點和經辦人等。并按下列程序分別進行：

　　（一）在首次業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位在物業項目交付使用15日前，按下列程序向前期物業服務企業辦理承接查驗手續：

　　1.建設單位于現場查驗20日前，書面通知受托的前期物業服務企業辦理承接查驗手續，并提交有關資料。

　　2.物業服務企業應按接管條件對提交的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關事項。

　　3.物業服務企業應會同建設單位對物業共用部位、共用設施、設備等進行查驗。

　　4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。

　　5.經查驗符合要求的，建設單位應與前期物業服務企業簽訂承接查驗協議，并在簽訂協議后10日內辦理有關交接手續。

　　（二）前期物業服務企業在業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后10日內，應按如下程序，向業主委員會及其選聘的物業服務企業辦理承接查驗手續：

　　1.業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后3日內，業主委員會應書面通知前期物業服務企業辦理交接手續，前期物業服務企業應在7日內提供有關資料。

　　2.業主委員會及其選聘的物業服務企業應按接管條件，對提供的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定現場查驗時間及有關事項。

　　3.業主委員會及其選聘的物業服務企業會同前期物業服務企業，對物業的共用部位、共用設施、設備等進行檢驗。

　　4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。

　　5.經查驗符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續。

　　6.有關承接查驗結果應在物業管理區域內向全體業主公布。

　　（三）分期建設的項目，可以按本辦法分期接管驗收。

　　第四十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及質價相符的原則，由業主與物業服務企業按照價格行政主管部門會同房產行政主管部門制定的物業服務收費辦法在物業服務合同中約定。

　　第四十七條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。建設單位具備交付使用條件，并通過符合法律規定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續所產生的物業服務費用由買受人承擔。因建設單位房屋質量問題造成買受人在規定的收房時限內不能辦理接房手續的，所產生的物業服務費用由建設單位承擔。

　　第四十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運等單位應當收費到戶。

　　物業服務企業接受委托代收有關費用的，不能向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十九條 物業管理區域內的公用照明、水系景觀等設施的日常維護、管理由物業服務企業負責，所產生的費用由全體業主共同承擔。

　　第五十條 物業服務企業退出物業服務項目時，應當本著維護社會穩定、保證物業管理正常秩序、依法有序、平穩過渡、防止損失的原則進行。

　　業主、業主大會應當從保持物業服務的連續性和長遠利益出發，依法有序做出解聘、選聘物業服務企業的決定，保證物業管理區域業主的正常工作、生活環境和秩序，積極維護社會穩定。

　　第五十一條 物業服務企業退出物業服務項目時應做好下列工作：

　　(一)在退出之日90日前,以書面形式告知業主委員會、社區居民委員會和街道辦事處，同時在物業管理區域內公告，并報送縣級房產行政主管部門。

　　(二)在退出之日起10日內，按照本辦法第四十四條規定的內容向業主委員會或街道辦事處、社區居民委員會辦理移交事宜。

　　(三)擬退出服務的物業服務企業，在正式退出前應當繼續按照物業服務合同約定做好物業服務，業主應當按時足額交納物業服務費至合同終止之日。

　　第五十二條 業主委員會自接到物業服務企業書面告知退出之日起15日內，應當組織召開業主大會，重新選聘物業服務企業。

　　街道辦事處接到書面告知10日內，組織物業服務企業和業主就有關問題的解決進行協商，同時制定應對方案。

　　第五十三條 業主、使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費的，物業服務企業可以依法追究業主、使用人的法律責任。但物業服務企業不得以業主、使用人未繳納物業服務費等費用為由，拒絕退出物業服務項目。

　　第五十四條 未成立業主委員會或未完成物業服務企業選聘的，暫由街道辦事處和社區居委會組織相關專業服務企業做好環境衛生、垃圾清運、綠化養護、秩序維護等日常工作，發生的費用由全體業主共同承擔。

　　第五十五條 業主大會解聘物業服務企業或物業服務企業被注（吊）銷資質證書的，業主委員會應做好選聘新的物業服務企業的工作。物業服務企業資質審批部門應及時告知縣級房產行政主管部門。

　　第六章 物業的使用和維護

　　第五十六條 業主、物業使用人應當按照有利于物業使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

　　第五十七條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十八條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　供水、供電、供氣部門以樓內分戶計費表為界，負責界限以外（含計費表）的管線及設備的維修、養護。

　　采用城鎮集中供熱的，其供熱管線及供熱設施、設備由供熱部門負責維修、養護。

　　采用自備鍋爐供熱、中央空調供熱、地熱供熱等其他方式供熱的，由供熱單位負責相關管線及設施、設備的維修、養護。

　　上述單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　市、縣人民政府應制定相關政策，組織協調專業經營單位進行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產權無償移交給專業經營單位，由專業經營單位負責相關設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。

　　第六十條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并按規定與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議。物業服務企業應將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項告知業主：

　　（一）損壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌；

　　（二）擅自改變物業共用部分結構、布局及既定用途；

　　（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地；

　　（四）損壞物業共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動占用共用設施、設備；

　　（五）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

　　（六）擅自處置建筑、裝飾裝修垃圾的活動；

　　（七）管理規約和物業服務合同禁止的其他行為。

　　第六十一條 建設單位依法出售物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的人員。

　　建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，租期不得超過六個月。

　　物業管理區域業主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規約及有關停車管理的約定。

　　第六十二條 物業管理區域內車輛停放服務費按照政府價格主管部門的有關規定收取。

　　第七章 住宅專項維修資金

　　第六十三條 住宅業主、住宅小區內的非住宅業主、住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅業主、住宅小區外與住宅具有共有設施設備的非住宅業主均應按規定交存維修資金。

　　住宅只屬于一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的，不交存維修資金。

　　第六十四條 維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。

　　維修資金管理使用實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督、公開透明、誰受益誰負擔的原則。

　　第六十五條 住宅業主、非住宅業主按照房屋所有權證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的6%。

　　維修資金主管部門根據住宅開發建設周期，及時收集本地住宅建筑安裝工程造價數據，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額，并適時調整。

　　第六十六條 出售公有住房的，按照下列規定交存維修資金：

　　（一）業主按照物業建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

　　（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。

　　業主交存的維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第六十七條 維修資金交存程序。

　　（一）新建住宅。

　　1.辦理商品房預（銷）售許可證時，開發建設單位到維修資金主管部門辦理建設項目維修資金開戶手續。

　　2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開發建設單位到維修資金主管部門辦理維修資金交存核定登記手續，維修資金主管部門對交存人、房屋所在小區（項目）名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進行核定后，就上述事項進行登記，并開具《住宅專項維修資金交存核定單》。

　　開發建設單位領取《住宅專項維修資金交存核定單》，并告知購房人（回遷人）持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續。

　　未經交存人委托，開發建設單位不得代收維修資金。

　　3.開發建設單位在辦理房屋產權初始登記時，應當提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明。

　　4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內的，交存的維修資金不作調整。

　　（二）公有住房。

　　售房單位在收取售房款時應代收購房人首期維修資金，并在30日內將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門移交。

　　第六十八條 未按規定交存首期維修資金的，開發建設單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級房產部門不予辦理房屋登記。

　　第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業所在地維修資金主管部門負責管理。業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的維修資金，由物業所在地維修資金主管部門代管。

　　維修資金主管部門應當委托所在地商業銀行，作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。

　　開立商品住房維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　開立公有住房維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬。其中，業主交存的維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

　　第七十條 業主大會成立后，物業管理區域內的維修資金的管理，由本物業管理區域內業主大會決定。可繼續由維修資金主管部門代管，也可劃轉業主大會管理。經業主大會討論通過，決定劃轉的，按照下列程序劃轉：

　　（一）業主大會向維修資金主管部門提交下列材料：

　　1.劃轉維修資金的申請；

　　2.業主大會關于劃轉維修資金的決定；

　　3.維修資金管理方案；

　　4.辦理人員身份證復印件和業主大會的委托書等。

　　（二）經維修資金主管部門同意業主大會在指定的銀行開維修資金專戶，并以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設立分戶賬。

　　（三）維修資金主管部門在收到申請之日起30日內，將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修資金專戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

　　維修資金主管部門認為業主大會劃轉維修資金不符合條件的，應當向業主大會書面說明原因。

　　第七十一條 維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。賬目管理單位及人員應具備相應的管理資質和專業資格。業主大會應當建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶，應當接受維修資金主管部門的監督。

　　第七十二條 業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，賬目管理單位應及時告知業主委員會或業主，業主應當及時續交。續交方案由全體業主按規定討論通過。

　　第七十三條 業主按規定應交存維修資金而未交存的，應予補交。

　　第七十四條 維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目的情況提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。建議內容包括：房屋坐落、維修項目概況、維修原因、維修費用估價、涉及業主范圍和戶數等；

　　（二）維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；

　　（三）物業服務企業或者相關業主組織制定使用方案；

　　（四）物業服務企業或者相關業主持下列材料，向維修資金主管部門申請資金支取。其中，動用公有住房維修資金的，經售房單位同意后，向維修資金主管部門申請資金支取：

　　1.使用維修資金申請；

　　2.專有部分占相關房屋面積三分之二以上的業主且占相關總人數三分之二以上業主同意使用維修資金的決議；

　　3.業主會議對物業服務企業或者相關業主辦理維修資金使用事宜的授權書；

　　4.維修施工方案和合同；

　　5.維修費用分攤明細表；

　　6.辦理人身份證復印件。

　　（五）維修資金行政主管部門收到符合要求的申請材料后20個工作日內完成審核，審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

　　（六）專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　第七十五條 維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業提出使用方案。使用方案應當包括擬維修、更新和改造項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用方案；

　　（二）由相關業主按照業主大會決定的規則通過使用方案；

　　（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；

　　（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會申請列支維修資金；

　　（五）業主委員會依據使用方案審核同意后報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經售房單位同意和維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

　　（六）業主委員會、公有住房維修資金主管部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；

　　（七）專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　第七十六條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分攤。

　　第七十七條 發生危及房屋、生命財產安全及嚴重影響生產生活等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支維修資金：

　　（一）維修資金劃轉業主大會管理前，按照下列程序辦理：

　　1.物業服務企業或者相關業主持有關材料，向維修資金主管部門申請列支；

　　2.維修資金主管部門收到申請審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

　　3.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　（二）維修資金劃轉業主大會管理后，按照以下程序辦理：

　　1.物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會提出列支。其中，動用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門申請列支；

　　2.業主委員會依據使用方案審核同意，并報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

　　3.業主委員會、公有住房維修資金管理部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；

　　4.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　發生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規定實施維修和更新、改造的，維修資金主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房維修資金中列支。險情解除后，應將費用支出情況向相關業主公示，接受業主監督。

　　第七十八條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到維修資金主管部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

　　第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。房屋分戶賬中結余的維修資金應當返還業主，業主需提交以下資料領取：

　　（一）返還申請；

　　（二）房屋滅失證據；

　　（三）業主身份證原件；

　　（四）代業主領取維修資金的需出具業主委托書及委托人身份證原件。

　　第八十條 維修資金主管部門、公有住房維修資金管理部門及業主委員會，與專戶管理銀行應當建立維修資金賬目核對、公布和查詢制度，每年至少核對、公布一次。

　　維修資金所有人對公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門進行復核；維修資金管理部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核；業主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發生列支的項目、費用和分攤情況，可以隨時查詢。

　　第八章 法律責任

　　第八十一條 建設單位未在銷售場所公示前期物業服務合同、臨時管理規約的，由房產行政主管部門責令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。

　　第八十二條 建設單位未按規定向首次業主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，房產行政主管部門可處3000元以下的罰款。

　　第八十三條 建設單位、物業服務企業拒不移交有關資料、物業服務用房的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業服務企業予以通報，并依據國務院《物業管理條例》第五十九條規定予以處罰。

　　第八十四條 物業服務企業擅自撤離服務區域停止物業服務活動的或拒不撤出物業服務項目的，由房產行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第八十五條 物業服務企業有下列情形的，房產行政主管部門可責令其限期改正，并將其不良行為予以通報和曝光，記入企業信用檔案警示系統。限期改正期間，該企業不得參與本市物業項目的投標活動，不得參評各級物業管理評優活動：

　　（一）物業服務企業未按照本辦法規定退出或接管物業服務項目、拒絕接受政府有關部門的指導和監督管理的；

　　（二）物業服務合同期限未滿，物業服務企業擅自提前撤管的；

　　（三）前期物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業服務企業拒不撤出物業服務項目的；

　　（四）其他違反法律法規的行為。

　　第八十六條 建設單位擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第八十七條 未取得資質證書從事物業管理的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十條規定予以處罰。

　　第八十八條 物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十一條規定予以處罰。

　　第八十九條 物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十二條規定予以處罰。

　　第九十條 開發建設單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規定將房屋交付買受人的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

　　第九十一條 挪用維修資金的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十三條規定予以處罰。

　　第九十二條 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十四條規定予以處罰。

　　第九十三條 未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十五條規定予以處罰。

　　第九十四條 有下列行為之一的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰。

　　（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　　（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　　（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　第九十五條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可向人民法院起訴。

　　第九十六條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第九十七條 房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第九章 附則

　　第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業管理辦法》（市政府令第103號）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發的《邯鄲市業主大會和業主委員會指導規則》（〔20**〕59號）同時廢止。

篇3：大連市實施《物業管理條例》辦法(2009)

　　大連市實施《物業管理條例》辦法(20**)

　　大連市人民政府令

　　第105號

　　《大連市實施〈物業管理條例〉辦法》業經20**年7月31日市政府第21次常務會議通過，現予公布，自20**年10月1日起施行。

　　代市長 李萬才

　　二〇〇九年八月十三日

　　大連市實施《物業管理條例》辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了實施國務院《物業管理條例》，結合大連市實際，制定本辦法。

　　第二條 大連市行政區域內，業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動，適用本辦法。

　　第三條 市及縣（市）區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　大連經濟技術開發區管理委員會等市人民政府派出機構，負責管理范圍內物業管理活動的監督管理工作。

　　價格、民政、工商、建設、城建、城鄉規劃、公安等行政管理部門依據各自職責，負責與物業管理活動有關的工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調物業管理與社區建設的關系，協助房地產行政主管部門對物業管理活動進行監督管理。居民委員會應當依法履行職責，支持、指導業主委員會日常工作。

　　第四條 鼓勵依法成立物業服務行業協會。物業服務行業協會應當加強行業指導和行業自律，規范經營行為，培訓從業人員，調解行業內部爭議，維護會員合法權益，促進行業健康發展。

　　第二章 業主及業主大會

　　第五條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　　（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

　　（四）參加業主大會會議，行使投票權；

　　（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　（六）監督業主委員會的工作；

　　（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

　　（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

　　（十）法律、法規、規章規定的其他權利。

　　第六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　（一）遵守管理規約、業主大會議事規則，履行物業服務合同；

　　（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　（五）按時交納物業服務費用；

　　（六）參加業主大會時遵守大會程序；

　　（七）向物業服務企業提供詳實、準確的聯系方式；

　　（八）接受業主大會、業主委員會對其履行業主義務的監督；

　　（九）法律、法規、規章規定的其他義務。

　　第七條 下列事項由業主共同決定：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　（二）制定和修改管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業服務企業；

　　（五）籌集和使用專項維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第八條 新建物業項目，包括分期建設和多個單位開發建設，其配套設施設備和相關場地是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但是，該物業項目規模較大且被市政道路分割或者獨立封閉的，可以劃分為若干個獨立的物業管理區域。

　　新建物業項目的物業管理區域，由城鄉規劃主管部門在詳細規劃圖上明確。

　　第九條 同一個物業管理區域內的業主應當依法成立一個業主大會。

　　房屋實際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業主大會。

　　第十條 物業管理區域符合成立業主大會條件并準備成立業主大會的，由建設單位（公有住房出售單位）在三十日內，書面向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門提出成立首次業主大會的報告，同時提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料。

　　房地產行政主管部門自接到報告之日起三十個工作日內，會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導組建業主大會籌備組。籌備組由業主代表三人、街道辦事處或者鄉鎮人民政府和建設單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業主代表由業主推選或者在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下選定。籌備組成員名單確定后，在物業管理區域內書面公告。

　　建設單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業主大會報告的，經百分之二十以上業主提議，可以書面向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門提出成立首次業主大會的報告。符合條件的，房地產行政主管部門按照前款規定指導組建業主大會籌備組，建設單位（公有住房出售單位）提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料。

　　籌備成立首次業主大會的費用，由業主和建設單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔。

　　第十一條 業主大會籌備組履行下列職責：

　　（一）確定會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　（二）參照市房地產行政主管部門制訂的示范文本，擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案；

　　（三）確認業主身份，核定業主的投票權數；

　　（四）擬定業主委員會委員候選人產生辦法，組織推薦業主委員會候選人；

　　（五）做好會議的其他準備工作。

　　前款第（一）項、第（二）項、第（三）項、第（四）項規定的事項，應當在會議召開十五日前，在物業管理區域內書面公告。

　　第十二條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主的意見。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。數人共有一個物業的，共有人可以推選其中一人參加業主大會會議。

　　第十三條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十四條 業主大會應當依法選舉產生一個業主委員會。

　　業主委員會由委員五人以上十五人以下單數組成，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。業主委員會委員的任期由業主大會議事規則規定。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任一人，副主任一至二人。

　　業主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。

　　業主大會在選舉業主委員會委員的同時，具備條件的，應當選舉出業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時，經業主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業管理區域內公示。

　　第十五條 業主委員會委員應當符合下列條件：

　　（一）是本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

　　（二）模范履行按時交納物業服務費用及其他業主義務；

　　（三）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力；

　　（四）具備與物業管理相關的專業知識；

　　（五）身體健康，有必要的工作時間。

　　第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起十日內，將業主委員會委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業管理區域內顯著位置公示。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。備案材料中應當載明業主大會成立情況、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員名單和各項表決結果。備案材料齊全的，物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府出具備案回執。

　　業主委員會的印章刻制，按照市房地產行政主管部門與市公安部門的規定執行。

　　第十七條 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。物業管理區域內有百分之二十以上業主提議，或者經業主委員會決定，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。但是，已經業主大會決定的事項，在下次業主大會定期會議召開前，不得提議召開業主大會臨時會議重新決定。

　　物業管理區域召開業主大會會議前，業主委員會應當告知相關的居民委員會。居民委員會可以派員列席。

　　業主委員會不按規定組織召開業主大會會議的，物業所在地的縣（市）區房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期組織召開；逾期仍不召開的，經百分之二十以上業主申請，由物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　　（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，掌握物業服務企業履行物業服務合同情況；

　　（四）監督管理規約的實施；

　　（五）法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

　　第十九條 三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。

　　召開業主委員會會議，應當有過半數委員出席。業主委員會作出決定應當經全體委員人數的半數以上書面同意。

　　業主委員會的決定應當自決定作出之日起三日內在物業管理區域內公告后生效。

　　第二十條 業主委員會有下列情形之一的，應當召開業主大會予以改選：

　　（一）過半數以上委員不履行職責的；

　　（二）多次侵犯業主合法權益又不整改的；

　　（三）作出違法或者錯誤決定，經有關行政主管部門責令改正，但拒不改正或者拖延改正的。

　　業主委員會不召集業主大會改選的，經百分之二十以上業主申請，物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門可以會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開業主大會改選。新的業主委員會成立后，按照本辦法第十六條的規定公示、備案。

　　第二十一條 業主委員會委員、候補委員不再是本物業管理區域內業主的，其委員、候補委員資格自行終止。

　　業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格：

　　（一）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

　　（二）受過刑事處分的；

　　（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　　（四）不履行業主義務的；

　　（五）無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的；

　　（六）不宜繼續擔任業主委員會委員、候補委員的其他情形。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物交還給業主委員會。

　　第二十二條 業主委員會根據業主大會議事規則規定的任期屆滿二個月前，應當召集業主大會，組織換屆選舉；無力召集業主大會、組織換屆選舉的，由物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織換屆選舉。

　　第二十三條 物業管理區域不成立業主大會的，可以由房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府，在征得專有部分占建筑物總面積過半數且總人數過半數的業主同意后，將本辦法第七條第（二）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項事項，委托物業管理區域所在地的居（村）民委員會組織實施。委托期限為三年，可以連續委托。

　　按照城市總體規劃屬于農村城市化范圍內的住宅項目，需要對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護本區域環境衛生和相關秩序的，可以由居（村）民委員會參照業主委員會職責，按照有關法律、法規和規章的規定開展工作。

　　第二十四條 業主大會、業主委員會和接受委托的居（村）民委員會開展工作的經費由全體業主承擔，不得由物業服務企業承擔。業主大會、業主委員會和接受委托的居（村）民委員會工作經費使用情況應當定期在物業管理區域內公告，接受業主的監督。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十五條 建設單位應當在物業管理區域內提供物業管理用房：建筑物總面積五萬平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過五萬平方米的，每五萬平方米以內，增加五十至一百平方米。物業管理用房中的業主委員會用房面積不低于三十平方米。

　　物業管理用房應當為地面以上的獨立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設施設備齊全，具備使用條件。門衛房、電話交換機房、監控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲藏室等面積不計入物業管理用房面積。

　　物業管理用房具體位置，由城鄉規劃主管部門在確定詳細規劃圖時明確。

　　物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房移交給業主委員會或者建設單位管理。

　　市房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業管理用房房號。

　　第二十六條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。招標時應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的十日前，持下列材料到物業所在地的縣（市）區房地產行政主管部門備案：

　　（一）建設項目中標確認書或者具有法律效力的其他批準文件；

　　（二）經批準的建設項目詳細規劃圖；

　　（三）招標公告或者投標邀請書；

　　（四）招標文件；

　　（五）法律、法規、規章規定的其他材料。

　　房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規、規章行為的，應當責令招標人改正。

　　選聘物業服務企業，投標人少于三個或者同一物業管理區域住宅物業建筑面積在二萬平方米以下的，經物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有資質的物業服務企業。

　　第二十七條 新建住宅物業，建設單位應當在取得商品房預售許可證之前完成前期物業服務企業選聘工作，并與中標或者協商選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

　　建設單位在辦理商品房預售許可證時，應當提供前期物業服務合同和物業服務方案，物業服務方案應當載明選聘物業服務企業情況。

　　第二十八條 建設單位銷（預）售物業時，應當將選聘的物業服務企業情況、前期物業服務合同、臨時管理規約、物業管理區域圖、物業服務內容、服務標準、物業服務費標準（需注明以價格主管部門批準為準）等事項，向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門備案并在銷售場所公示。物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約及同意公示的其他事項。

　　第二十九條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。經查驗存在問題的，雙方應當書面約定解決時限和方法。

　　物業共用部位、共用設施設備有重大質量問題的，建設單位應當進行整改。待整改完成，雙方驗收合格后，再行移交。

　　第三十條 建設單位在物業竣工或者交接物業時，應當將物業管理區域內的下列資料分別移交城市建設檔案館和物業服務企業保管：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　（四）物業管理所必需的其他資料。

　　移交物業服務企業的前款資料歸全體業主所有。物業服務企業因管理不善導致資料丟失或者損壞的，應當負責補齊。前期物業服務合同終止時，應當全部移交給業主委員會或者建設單位。

　　第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修范圍和保修期限，承擔物業的保修責任。物業服務企業對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質量保修書約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。

　　建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，物業服務企業可以向建設行政主管部門反映，由建設行政主管部門依法進行監管。

　　保修期滿或者保修范圍以外的物業維修、保養由物業服務企業按照物業服務合同的約定承擔。

　　第四章 物業管理服務

　　第三十二條 從事物業服務的單位應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，向市房地產行政主管部門申請取得物業服務企業資質證書。

　　物業服務企業資質證書不得轉讓、出租、出借。

　　第三十三條 物業服務企業應當在辦公地點顯著位置，將物業服務企業資質證書、服務項目、服務標準、服務電話等公示，并按照價格主管部門的規定進行收費公示。

　　第三十四條 業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位按收費標準交納。

　　違反物業服務合同約定，業主未按時交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第三十五條 業主出租物業的，應當在物業租賃合同中，對物業服務費用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內，將物業承租人、出租期限及物業費用的交納等約定事項書面告知業主委員會和物業服務企業。

　　物業轉讓時，買受人應當要求出賣人結清物業服務費和住房維修費用。未結清的，由買賣雙方與物業服務企業約定結清方式。

　　第三十六條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當向接受其服務的最終用戶收取相關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第三十七條 物業服務企業應當履行物業服務合同，接受業主、業主大會、業主委員會的監督。業主委員會應當就物業服務企業履行合同約定情況每年至少一次征求業主意見，認為履行合同約定的，予以確認；業主要求整改的，通知物業服務企業及時整改。

　　第三十八條 物業服務合同期滿前，物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據合同約定要求提前解除物業服務合同的，應當提前二個月書面告知對方及物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門。

　　物業服務合同期滿二個月前，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；不繼續聘用的，應當按照本辦法規定重新選聘新的物業服務企業。

　　第三十九條 物業服務合同期滿不再續訂以及依法解除或者依據合同約定提前解除的，原物業服務企業應當自合同終止之日起十日內退出該物業管理區域。在退出物業管理區域之前，應當按照國務院《物業管理條例》的規定，向業主委員會或者新聘的物業服務企業移交物業管理所需資料、預收的物業服務費用及其收支賬目和物業管理用房。

　　物業服務合同終止時，業主委員會與原物業服務企業應當成立移交小組，負責處理相關債權債務和物業管理資料移交等事務。原物業服務企業不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。

　　物業服務企業退出物業管理區域后，業主大會尚未選聘出物業服務企業的，環境衛生工作由城建部門委托經核準的生活垃圾經營性處置單位負責；物業共用設施設備、場地需要維修養護的，由利益相關的業主按照規定使用專項維修資金維修；沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，由利益相關的業主自籌。

　　第四十條 業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中發生矛盾和爭議的，可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會反映，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會應當及時進行調解。

　　市房地產行政主管部門應當建立物業投訴制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當依法及時調查、處理，并將調查或者處理結果及時回復投訴人；屬于其他行政管理部門職責的，市房地產行政主管部門應當及時移交有關行政管理部門處理，并告知投訴人。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第四十一條 業主、物業使用人使用物業時，應當遵守法律、法規、規章和管理規約的規定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權益的原則，處理好相鄰關系。

　　第四十二條 在物業管理區域內不得有下列行為：

　　（一）擅自拆改房屋承重結構；

　　（二）侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備；

　　（三）擅自改變物業規劃用途；

　　（四）違反規定飼養家禽、寵物；

　　（五）違反規定擺攤設點、占道經營；

　　（六）違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

　　（七）在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

　　（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音；

　　（九）違反規定從事妨礙業主正常生活的經營活動；

　　（十）法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十三條 業主或者物業使用人裝飾裝修物業，應當事先書面告知物業服務企業。物業服務企業按照有關規定，與業主或者物業使用人簽訂物業裝飾裝修協議，發現違反法律、法規、規章和協議行為的，應當制止。已造成不良后果或者不聽制止的，按照建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定處理。

　　第四十四條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，業主委員會應當持業主大會決議到有關行政管理部門辦理手續，經批準的，由業主委員會持有關批準文件告知物業服務企業。涉及需要改變物業服務合同約定事項的，應當與物業服務企業重新約定。

　　業主大會決定前款事項前，由業主委員會征求物業服務企業的意見。物業服務企業根據法律、法規和規章的規定，認為不宜改變用途的，應當向業主委員會做出書面說明。業主大會的決議違反法律、法規和規章規定的，物業服務企業應當報告相關行政主管部門。

　　第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護的責任。

　　供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業管理區域內的新增、養護、維修、更新和改造工程,需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應當在計劃施工十五日前，持施工計劃書、圖紙等材料，與物業服務企業就施工時間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協議后，方可施工。物業服務企業不得無故阻撓施工。

　　緊急搶險的，施工單位應當在搶險同時向物業服務企業通報，施工后及時恢復原狀。

　　第四十六條 車輛在物業管理區域內公共場地或者占用業主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業主大會決定。

　　物業管理區域停車場管理辦法的示范文本，由市房地產行政主管部門制定。

　　第四十七條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的，在向有關行政主管部門辦理審批手續前，應當征得相關業主、業主大會書面同意，并征求物業服務企業意見。經批準的，應當與物業服務企業簽訂有償使用協議，所得收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　物業服務企業與物業共有部位、共用設施設備的經營者簽訂有償使用協議，不得損害業主的合法權益。

　　第四十八條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動，應當遵守有關法律、法規和規章的規定，不得影響房屋安全和正常使用。

　　第四十九條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、物業管理有關規定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應當認真履行并承擔相應責任。

　　業主應當在物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將物業轉讓或者出租的有關情況書面告知物業服務企業。

　　第五十條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第五十一條 物業共用部位、共用設施在保修期滿后出現嚴重損壞，影響業主和物業使用人正常生活和安全，業主不同意維修的，市房地產行政主管部門可以組織物業服務企業維修，并告知業主大會，維修費用在專項維修資金中支付。

　　第六章 法律責任

　　第五十二條 建設單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款：

　　（一）違反本辦法第十條規定，不提出成立首次業主大會報告或者不提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料的；

　　（二）違反本辦法第二十八條規定，未將應當備案、公示的事項備案、公示的。

　　第五十三條 物業服務企業違反本辦法有下列行為之一的，由房地產行政主管部門按照下列規定處罰：

　　（一）違反本辦法第三十條第二款規定，將資料丟失或者損壞，又不補齊的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；

　　（二）違反本辦法第三十二條第二款規定，轉讓、出租、出借物業服務企業資質證書的，責令限期改正，處五千元罰款；

　　（三）違反本辦法第四十五條規定，無故阻撓施工的，給予警告，責令改正。

　　第五十四條 物業服務企業違反本辦法第三十九條規定不退出物業管理區域的，業主委員會可以依法提起訴訟。

　　第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門權限的，由有關行政主管部門依法處理。

　　第七章 附則

　　第五十六條 業主自行或者委托其他管理人對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，可以參照本辦法執行。

　　第五十七條 本辦法自20**年10月1日起施行。

　　大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區物業管理辦法》（大政發[1999]123號）同時廢止。