烏蘭察布市關(guān)于進一步加強全市物業(yè)管理工作的實施意見
烏政發(fā)[20**]46號
隨著我市經(jīng)濟社會的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的加快，物業(yè)服務(wù)業(yè)逐漸已成為提升城市形象和人民群眾生活品質(zhì)不可缺少的新興行業(yè)。但目前我市物業(yè)服務(wù)的整體水平較低，還不能滿足居民日益增強的對專業(yè)物業(yè)管理的需求，涉及物業(yè)管理工作的許多問題亟需解決，為徹底改善全市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，深入開展“五城聯(lián)創(chuàng)”工作，根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條列》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府關(guān)于加強物業(yè)管理促進物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》(內(nèi)政發(fā)〔20**〕91號)和《烏蘭察布市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法(試行)》(烏政發(fā)〔20**〕76號)，結(jié)合全市實際，現(xiàn)就進一步加強全市物業(yè)管理工作提出實施意見。
一、明確目標，分層次排時間制定工作任務(wù)
(一)總體要求。要以“五城聯(lián)創(chuàng)”為契機，以改造城鎮(zhèn)人居環(huán)境為出發(fā)點，以培育物業(yè)服務(wù)市場和提高物業(yè)服務(wù)水平為重點，以落實《內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府關(guān)于加強物業(yè)管理促進物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》為抓手，以推進物業(yè)管理全覆蓋為目標，明確物業(yè)企業(yè)的責權(quán)范圍，健全符合行業(yè)特征和市場規(guī)律的價格機制，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場秩序。探索老舊住宅小區(qū)推行物業(yè)管理的長效機制，提高老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率。建立物業(yè)服務(wù)行業(yè)政府獎勵補貼方案，鼓勵物業(yè)企業(yè)開展多種經(jīng)營，促進物業(yè)保值增值，逐步建立以專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理為主，業(yè)主(業(yè)主委員會)自治管理、社區(qū)協(xié)管為輔的多種物業(yè)管理模式，促進全市物業(yè)管理工作快速健康發(fā)展。
(二)目標任務(wù)。各級物業(yè)管理部門職責明確，協(xié)調(diào)配合，業(yè)主委員會職能發(fā)揮明顯，全市物業(yè)管理平均覆蓋率大幅提高，到20**年底，由48%提升至75%以上，提高27個百分點，達到自治區(qū)平均水平，各級優(yōu)秀示范項目逐年增多，物業(yè)企業(yè)綜合實力和市場競爭力明顯增強，高科技管理手段逐步推廣，物業(yè)服務(wù)糾紛投訴明顯減少，群眾滿意度顯著提高，物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展步入規(guī)范化、市場化軌道。
--中心城區(qū)物業(yè)管理工作要加快提質(zhì)擴面進度，到20**年底，住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率由64%提升至100%，提高36個百分點，其中老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理或準物業(yè)管理實現(xiàn)全覆蓋;新建住宅小區(qū)必須通過招投標選聘物業(yè)企業(yè)，物業(yè)管理覆蓋率達100%;非住宅物業(yè)管理覆蓋率達60%以上。到20**年底，組建本土品牌企業(yè)5家(二級資質(zhì)以上)以上，至少新增國家物業(yè)管理示范項目1個，新增自治區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀及以上項目10個，新增市級優(yōu)秀物業(yè)管理項目20個,物業(yè)企業(yè)全部實現(xiàn)電子建檔。物業(yè)服務(wù)費收繳率達到90%以上，業(yè)主滿意率達90%以上。新建住宅小區(qū)全面推廣智能化管理系統(tǒng)，在既有住宅小區(qū)中逐步推廣，有條件的住宅小區(qū)實現(xiàn)“一卡通”。
--旗縣市物業(yè)管理工作要加快起步進度，自意見下發(fā)之日起，要立即成立物業(yè)管理股(所、室)，落實人員編制、職責、經(jīng)費，并組建執(zhí)法隊伍，加強監(jiān)管力度。合理安排并有序開展老舊住宅小區(qū)改造計劃。部分旗縣要加快組建物業(yè)企業(yè)進度，到20**年底，每個旗縣市至少組建5家物業(yè)企業(yè)，住宅小區(qū)物業(yè)管理平均覆蓋率由34%提升至55%，提高21個百分點，新建住宅小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋;老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理或準物業(yè)管理覆蓋率達到50%，并鼓勵非住宅物業(yè)項目引進專業(yè)物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)費收費率大幅提升，業(yè)主滿意率大幅提升。從20**年起，每個旗縣市每年至少打造1個市級物業(yè)管理優(yōu)秀項目。
二、培育市場，加大對物業(yè)服務(wù)業(yè)的扶持力度
(三)拓寬物業(yè)服務(wù)市場。將住宅作為物業(yè)服務(wù)市場的核心內(nèi)容進行重點規(guī)范和發(fā)展，將工廠、醫(yī)院、學校、商場、酒店、辦公樓等非住宅納入物業(yè)服務(wù)市場進行培育，逐步建立住宅和非住宅并存的物業(yè)服務(wù)市場體系，為業(yè)主、使用者提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。推進機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)用房由自我服務(wù)的管理模式向?qū)I(yè)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型。
(四)充分發(fā)揮典型示范和帶動作用。要重點培育一批信譽好、市場競爭力強、業(yè)主滿意度高、誠信服務(wù)好的物業(yè)品牌企業(yè)，帶動全市物業(yè)管理水平和服務(wù)品質(zhì)的提升。各旗縣市區(qū)政府要鼓勵企業(yè)兼并重組，積極扶持優(yōu)秀企業(yè)做強做大。要在自治區(qū)、市級物業(yè)管理優(yōu)秀項目的基礎(chǔ)上，積極培育樹立國家級示范項目。通過創(chuàng)優(yōu)達標活動，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)找準市場定位，強化服務(wù)意識，提高標準化服務(wù)水平。
(五)提高從業(yè)人員素質(zhì)。要針對行業(yè)人才匱乏、員工整體文化素質(zhì)偏低的現(xiàn)狀，強化物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，舉辦企業(yè)經(jīng)理和各類人員培訓班，聘請專家對物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)知識進行講授培訓，并抓好技能實操訓練，確保持證上崗率達到85%以上。要組織企業(yè)經(jīng)理外出觀摩學習，拓寬視野，進一步提高從業(yè)人員專業(yè)知識水平和整體素質(zhì)。
(六)加強財政補貼支持。對老舊住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)、回遷安置小區(qū)實施專業(yè)化物業(yè)服務(wù)管理或準物業(yè)管理的，由當?shù)厝嗣裾o予物業(yè)企業(yè)一定的資金補貼，保障小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運行;對集中建設(shè)或在商品住宅小區(qū)中配建的保障性住房、回遷安置住房，業(yè)主屬于低收入家庭的，按照優(yōu)惠價格繳納物業(yè)費，低收入家庭繳費標準與小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)收費標準差額部分，由當?shù)厝嗣裾o予資金補貼。為降低物業(yè)企業(yè)運行成本，各地區(qū)對物業(yè)企業(yè)征收的營業(yè)稅地方所得部分，主要用于物業(yè)服務(wù)管理補貼和獎勵;對物業(yè)企業(yè)因節(jié)能減排而改造公用設(shè)施的費用支出，以及節(jié)能降耗成效突出的物業(yè)企業(yè)，當?shù)厝嗣裾o予一定比例的一次性費用補貼和獎勵。
(七)落實稅收扶持政策。要合理確定納稅基數(shù)，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額征收營業(yè)稅。對物業(yè)企業(yè)開展多種經(jīng)營、兼有不同稅目的營業(yè)額，應(yīng)當分別核算營業(yè)額，并按經(jīng)營項目適用稅目的稅率征收營業(yè)稅。營業(yè)稅改征增值稅后，物業(yè)企業(yè)稅收政策按國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)企業(yè)繳納房產(chǎn)稅確有困難的，可以提出申請，由地方稅務(wù)機關(guān)逐級上報，經(jīng)自治區(qū)人民政府批準后，可定期減征或者免征房產(chǎn)稅。對物業(yè)企業(yè)安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據(jù)實扣除的基礎(chǔ)上，按照支付給殘疾職工工資的100%在當年應(yīng)納稅所得額中加計扣除應(yīng)納稅所得額。對新辦從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，自取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅年度起，3年內(nèi)免征企業(yè)所得稅地方分享部分。鼓勵物業(yè)企業(yè)兼并重組、做大做強，在兼并重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。認真落實財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于進一步支持企事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》(財稅〔20**〕37號)精神，對符合條件的物業(yè)企業(yè)給予支持。符合小型微利企業(yè)條件的物業(yè)企業(yè)，其應(yīng)納稅所得減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅;20**年1月1日至20**年12月31日，對年應(yīng)納稅所得額低于20萬元(含20萬元)的小型微利企業(yè)，其所得減按50%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅，并免征其中地方分享部分。
(八)加大對創(chuàng)優(yōu)達標物業(yè)企業(yè)的獎勵力度。要引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)增加便民服務(wù)項目、擴大服務(wù)范圍、提高服務(wù)質(zhì)量，鼓勵優(yōu)秀企業(yè)做大做強，帶動行業(yè)發(fā)展水平整體提升。對獲得市級優(yōu)秀物業(yè)管理項目的，市政府按建筑面積0.50元/平方米的標準給予一次性獎勵，對獲得自治區(qū)級物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項目的，市政府按建筑面積0.80元/平方米的標準給予一次性獎勵。對獲得國家級物業(yè)管理示范項目的，市政府按建筑面積1.00元/平方米的標準給予一次性獎勵。對接管改造后老舊住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)，與業(yè)主委員會簽訂3年以上物業(yè)服務(wù)合同，在服務(wù)期限內(nèi)業(yè)主滿意率達到80%以上的，市人民政府每年獎勵0.5元/平方米，連續(xù)獎勵3年，以鼓勵企業(yè)承擔社會責任。
(九)落實其他扶持政策。理順車位經(jīng)營權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)不得出售住宅小區(qū)地上停車位，只能由物業(yè)企業(yè)出租經(jīng)營，且每次出租期限不得超過一年，租金收入本著“取之于業(yè)主用之于業(yè)主”的原則用于彌補物業(yè)費不足。
鼓勵和支持到物業(yè)企業(yè)就業(yè)。人力資源社會保障部門對物業(yè)企業(yè)招聘大中專畢業(yè)生、復(fù)轉(zhuǎn)軍人、就業(yè)困難人員的，優(yōu)先提供招聘崗位并實行免費就業(yè)指導(dǎo)服務(wù)。
物業(yè)企業(yè)按照規(guī)定參加職工醫(yī)保和生育保險，享受職工醫(yī)保和生育保險同等待遇;確實困難的企業(yè)，也可以按照靈活就業(yè)人員參加職工醫(yī)?；蚓用襻t(yī)保，享受相應(yīng)待遇。
物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員的崗前培訓和繼續(xù)教育培訓，享受培訓所在地人力資源社會保障部門的職業(yè)培訓補貼。
三、多措并舉，解決老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理問題
(十)開展老舊住宅小區(qū)的綜合整治和改造工作。老舊住宅小區(qū)(一般為上世紀90年代以前建成)綜合整治改造要堅持政府主導(dǎo)。各旗縣市區(qū)人民政府和有關(guān)部門要對老舊住宅小區(qū)進行全面摸底，對需整治改造的事項進行分類建檔。要科學編制改造規(guī)劃和年度實施計劃，合理確定老舊住宅小區(qū)綜合整治改造的目標任務(wù)，逐年實施，穩(wěn)步推進。要對老舊住宅小區(qū)管網(wǎng)管線、綠化硬化、節(jié)能改造和內(nèi)外環(huán)境進行綜合整治改造，進一步完善供水、供電、供氣、供熱、通信、排水與垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)用房等公用服務(wù)設(shè)施。老舊住宅小區(qū)的二次供水設(shè)備、換熱站、箱式變壓器、消防設(shè)備及相關(guān)管線的移交工作由當?shù)厝嗣裾撠熃M織完成。老舊住宅小區(qū)綜合整治改造比例每年不低于總數(shù)的20%，爭取用3年左右的時間把符合條件的老舊住宅小區(qū)全部改造完成。
(十一)加大資金投入力度。各旗縣市區(qū)要合理安排對老舊住宅小區(qū)綜合整治改造的資金投入，積極發(fā)揮政府投入的支撐與引導(dǎo)作用，把整治改造資金列入財政年度預(yù)算。國家、自治區(qū)安排的既有建筑節(jié)能改造資金與其他改造資金可以捆綁使用，切實提高改造資金的使用效率。中心城區(qū)按照“市、區(qū)兩級共同負擔”的原則籌集整治改造專項資金;各旗縣市要采取機關(guān)單位包聯(lián)住宅小區(qū)的方式，多方籌資，綜合整治。老舊住宅小區(qū)屬于房改售房的，原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當負擔一定比例的整治改造資金，單位房改售房資金結(jié)余部分，可以用于老舊住宅小區(qū)綜合整治改造。屬于房地產(chǎn)開發(fā)的，在原開發(fā)過程中已明確由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配置而未落實的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，應(yīng)責成原開發(fā)企業(yè)按原規(guī)定予以補救或出資委托建設(shè)。
(十二)加強物業(yè)或準物業(yè)管理。要維護好“五城聯(lián)創(chuàng)”工作成果，對整治改造后的老舊住宅小區(qū)，實現(xiàn)市場化的物業(yè)管理或推行準物業(yè)管理，力爭物業(yè)服務(wù)全覆蓋。對于居民居住相對集中、基礎(chǔ)設(shè)施比較完善、居民經(jīng)濟狀況相對較好、易于形成管理的老舊小區(qū)，可規(guī)劃實施統(tǒng)一物業(yè)管理的范圍，通過招投標的方式，公開選聘物業(yè)企業(yè)，實施物業(yè)管理;對于難以形成管理單元、條件還不成熟的老舊小區(qū)，可聘請專業(yè)服務(wù)公司提供環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護等專項服務(wù);對于轄區(qū)業(yè)主經(jīng)濟狀況相對較差、無力承受物管專業(yè)服務(wù)的老舊小區(qū)，可探索業(yè)主自治、社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理“三位一體”的管理服務(wù)模式，實行社區(qū)自助式物業(yè)服務(wù);對零散樓棟、長期失管的小區(qū)，可將相鄰的幾棟居民樓劃定為一個管理小區(qū)，實行多樓聯(lián)管，或劃入周邊小區(qū)，統(tǒng)一封閉管理。
四、嚴格把關(guān)，夯實物業(yè)長效管理基礎(chǔ)
(十三)嚴把規(guī)劃設(shè)計關(guān)。規(guī)劃建設(shè)部門在城市規(guī)劃、建設(shè)時，要充分考慮住宅工程項目建成后的物業(yè)管理問題，在住宅小區(qū)用地招拍掛時要把小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備配套、綜合環(huán)境建設(shè)等規(guī)劃指標列為出讓的前置條件，要在建筑工程規(guī)劃許可證中注明物業(yè)管理用房的位置和面積，從源頭上解決住宅小區(qū)公共設(shè)施不配套等問題。在建設(shè)過程中，對已批準的開發(fā)建設(shè)項目要嚴格把關(guān)，不得違規(guī)變更規(guī)劃，對住宅開發(fā)區(qū)的詳細規(guī)劃和房屋用途應(yīng)予公示，讓購房者明晰所購房屋環(huán)境的規(guī)劃情況。并把公共設(shè)施不配套問題列入規(guī)劃核實的工作內(nèi)容。
(十四)嚴把竣工驗收關(guān)。在住宅小區(qū)竣工驗收時，嚴格執(zhí)行《烏蘭察布市新建商品住宅小區(qū)部分配套設(shè)施建設(shè)管理暫行辦法的通知》(烏政辦發(fā)〔20**〕95號)和《烏蘭察布市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法(試行)》(烏政發(fā)〔20**〕76號)的要求，各旗縣市區(qū)物業(yè)管理部門要參與新建住宅物業(yè)項目的竣工驗收，對公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)進行評價驗收，未達標的，應(yīng)立即責令限期整改，否則不予驗收。
在物業(yè)管理用房配套上，要嚴格確認開發(fā)商是否執(zhí)行商品住宅小區(qū)建筑面積3‰的比例標準。達不到配套標準的，由主管部門按物業(yè)項目周邊門面房價格標準，向開發(fā)商代收差額部分用于購買補足。對私自變更建設(shè)規(guī)劃，占壓綠地、公共設(shè)施的行為要依法懲處，從源頭上杜絕建設(shè)遺留問題造成的小區(qū)物業(yè)管理糾紛，杜絕“有人建，無人管”等嚴重影響業(yè)主正常生活的現(xiàn)象。
(十五)嚴把物業(yè)承接查驗關(guān)。物業(yè)企業(yè)與建設(shè)單位，應(yīng)嚴格按照國家和自治區(qū)、我市的有關(guān)規(guī)定以及商品房買賣合同、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，逐項對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗、交接。各旗縣市區(qū)物業(yè)管理部門要及時發(fā)現(xiàn)和糾正物業(yè)承接查驗中的問題，積極調(diào)解物業(yè)承接查驗糾紛。通過物業(yè)承接查驗工作，確保物業(yè)企業(yè)承接的物業(yè)權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全，切實維護業(yè)主的合法權(quán)益。對不依法履行物業(yè)承接查驗義務(wù)的，物業(yè)主管部門要責令限期改正，并予以通報。物業(yè)企業(yè)與建設(shè)單位共同完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗后，要將承接查驗報告等相關(guān)材料，報送所在地物業(yè)管理部門。對于物業(yè)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，或在物業(yè)承接查驗中與建設(shè)單位惡意串通、弄虛作假、侵犯業(yè)主權(quán)益的，該企業(yè)除依法依規(guī)承擔法律和經(jīng)濟責任外，其行為記入物業(yè)企業(yè)信用信息檔案。
五、創(chuàng)新制度，加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)管
(十六)建立物業(yè)服務(wù)失信懲戒制度。對不能履行合同約定提供服務(wù)、存在違法違規(guī)經(jīng)營行為的物業(yè)企業(yè)，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會提議、旗縣市區(qū)物業(yè)主管部門認可，報市物業(yè)管理辦公室計入企業(yè)信用不良檔案，取消其年度評優(yōu)資格。造成嚴重后果的，一定期限內(nèi)取消或永久取消其在我市物業(yè)服務(wù)市場的競標資格，降低或撤銷物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級。
(十七)實行物業(yè)管理招投標制度，推進物業(yè)管理市場化進程。逐步建立雙向選擇、公平競爭、優(yōu)勝劣汰的物業(yè)管理新機制，推進物業(yè)服務(wù)市場化進程，由市物業(yè)主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位(產(chǎn)權(quán)單位)通過招投標方式選聘物業(yè)企業(yè)，在市公共資源交易中心進行交易，并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，實行物業(yè)接管保證金制度。新建住宅小區(qū)必須通過招投標方式選聘物業(yè)企業(yè);已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)重新選聘物業(yè)企業(yè)，原則上應(yīng)通過招投標方式選聘，并簽訂正式的《物業(yè)服務(wù)合同》;建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)所有單位均不得指定物業(yè)企業(yè)，已經(jīng)指定的要予以糾正，并重新通過招投標方式確定物業(yè)企業(yè)。引導(dǎo)和規(guī)范有條件的工廠、醫(yī)院、學校、商場等采用公開招投標方式選擇物業(yè)企業(yè)進行專業(yè)物業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期物業(yè)管理招投標工作，應(yīng)在辦理商品房預(yù)售許可證之前完成，中標物業(yè)企業(yè)要提前介入，參與工程建設(shè)和綜合驗收。不進行預(yù)售，只現(xiàn)售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)在現(xiàn)售前30日完成前期物業(yè)管理招投標工作。開發(fā)建設(shè)單位在銷售房屋時，不得對前期物業(yè)服務(wù)合同未約定的物業(yè)管理事項向買受人擅自作出承諾。建設(shè)單位應(yīng)嚴格按照建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法〉的通知》(建住房〔20**〕130號)的規(guī)定，落實前期物業(yè)招投標制度，在房屋銷售時公示中標物業(yè)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費收費標準、物業(yè)服務(wù)等級標準等物業(yè)服務(wù)相關(guān)信息，并嚴格兌現(xiàn)銷售承諾。住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由住建部門按照《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》第四十七條的規(guī)定責令限期改正，給予警告，可以并處5萬元以上10萬元以下的罰款;未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由住建部門責令限期改正，給予警告，可以并處1萬元以上5萬元以下的罰款。
(十八)規(guī)范資質(zhì)管理，嚴把準入機制。對新申報的物業(yè)企業(yè)，各旗縣市區(qū)要嚴格按照設(shè)立物業(yè)企業(yè)具備的條件及審批程序執(zhí)行，壓縮審批時限，不得附加超出《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定的其他前置條件。特別要重視三級物業(yè)資質(zhì)的申報，對其人員的從業(yè)情況、資格證件、人員數(shù)量、經(jīng)濟實力等予以全面的考察，達不到條件的不予審批。外地物業(yè)企業(yè)承攬物業(yè)服務(wù)項目的，要將企業(yè)相關(guān)信息資料報送市物業(yè)主管部門備案，無備案手續(xù)開展經(jīng)營活動的，旗縣市區(qū)物業(yè)管理部門要依據(jù)相關(guān)規(guī)定堅決查處。
(十九)加強住宅專項維修資金的使用和管理。各旗縣市區(qū)要嚴格執(zhí)行住建部《住宅專項維修資金管理辦法》，規(guī)范住宅專項維修資金交存、使用，全面落實新建商品住宅建立住宅專項維修資金制度。要研究調(diào)整各類住宅的維修資金繳存標準和制定完善住宅專項維修資金續(xù)繳辦法。需業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由業(yè)主辦理入住手續(xù)時持住宅專項維修資金交存通知書自行到當?shù)卦O(shè)立的住宅專項維修資金專戶交存維修資金。自本意見下發(fā)之日起，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位不得代收住宅專項維修資金。
應(yīng)本著方便快捷、應(yīng)急使用優(yōu)先的原則，進一步簡化住宅專項維修資金使用審批條件和程序。對可能造成人身安全事故的緊急維修事項，經(jīng)業(yè)主委員會(沒有成立業(yè)主委員會的由社區(qū)居民委員會)現(xiàn)場查驗確認后，可直接申請主管部門審核使用住宅專項維修資金。
各旗縣市區(qū)要嚴格按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的專戶管理銀行，同時在專戶管理銀行開立維修資金專戶，并實現(xiàn)以物業(yè)管理區(qū)域或者以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。要完善住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算制度，嚴格執(zhí)行財務(wù)和會計核算規(guī)定，配備專職財務(wù)管理人員，實現(xiàn)住宅專項維修資金單獨記賬，做到財務(wù)制度健全，記賬科目、結(jié)賬、核算規(guī)范合理。
擠占挪用住宅專項維修資金的，要在20**年5月31日前全部歸還，對未按時歸還的地區(qū)將進行約談和問責。各旗縣市區(qū)要對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位代收住宅專項維修資金情況進行全面清理，對存在的欠繳、挪用等損害購房者權(quán)益問題，要提出辦法限期解決。
住建部門要加強對住宅專項維修資金交存、使用和管理的日常監(jiān)督檢查。審計部門要建立定期審計制度，嚴禁任何單位和個人違規(guī)使用或擠占挪用住宅專項維修資金，進一步嚴格住宅專項維修資金收繳工作，確保資金安全，規(guī)范住宅專項維修資金的使用，加大對資金的使用監(jiān)督力度，進一步提高資金使用的透明度。
(二十)堅決查處企業(yè)違法違規(guī)行為。旗縣市區(qū)物業(yè)主管部門要強化對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督檢查，不定期開展市場整治，堅決查處各類違法違規(guī)行為。并通過約談物業(yè)企業(yè)法定代表人或負責人，下發(fā)書面整改通知書等手段責令限期改正。對物業(yè)企業(yè)拒不改正或者存在嚴重違法違規(guī)行為且社會影響極其惡劣的，要報請市物業(yè)主管部門給予處罰、降低或吊銷其資質(zhì)證書，并在媒體公布。
(二十一)進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費機制。公共租賃住房(含廉租房)物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，各地區(qū)要每三年對物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應(yīng)的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時進行調(diào)整，在顯著位置設(shè)置由價格監(jiān)督檢查局監(jiān)制的收費公示牌后，方可收費。普通住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)服務(wù)收費本著“質(zhì)價相符”的原則實行市場調(diào)節(jié)價，屬前期物業(yè)管理的，由建設(shè)單位(產(chǎn)權(quán)單位)與物業(yè)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定;成立業(yè)委會的，由業(yè)委會與物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。
對不按物業(yè)服務(wù)合同期限繳納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，要加收滯納金;對無故惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，街道、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)要形成合力，共同督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)企業(yè)可以向人民法院起訴，依法解決。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等單位，應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用，對于業(yè)主自用的，要直接向業(yè)主收取;對于物業(yè)企業(yè)使用的，要直接向物業(yè)企業(yè)收取;對于公共使用的，由業(yè)主分攤，按照合同約定收取。未收費到最終用戶的，產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位與物業(yè)企業(yè)協(xié)商解決,不得強制物業(yè)企業(yè)代收費用。物業(yè)企業(yè)代收相關(guān)費用時，應(yīng)與供應(yīng)單位簽訂委托協(xié)議，收費標準不得超出發(fā)改部門審定的標準。
六、明確職責，理順物業(yè)管理工作體制，構(gòu)建“四位一體”管理體系
(二十二)理順工作體制，構(gòu)建管理體系。各旗縣市區(qū)政府對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作負總責，物業(yè)主管部門具體監(jiān)督指導(dǎo)，各職能部門協(xié)調(diào)聯(lián)動，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)構(gòu)建“四位一體”的物業(yè)自主管理體系，逐步形成物業(yè)管理與社區(qū)管理良性互動的新機制。
旗縣市區(qū)物業(yè)管理部門主要職責：擬定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標及工作思路，制定相關(guān)配套措施;貫徹執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定;對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)行業(yè)政策指導(dǎo);負責住宅專項維修資金的歸集管理及使用;監(jiān)督、檢查本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)企業(yè)執(zhí)行有關(guān)政策法規(guī)的情況;監(jiān)督、指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會、居民委員會的物業(yè)管理工作;指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及其運作，并對業(yè)主委員會進行登記備案，協(xié)調(diào)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會、業(yè)主的關(guān)系;監(jiān)管物業(yè)企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，召開聯(lián)席會議，調(diào)處物業(yè)管理糾紛和信訪投訴工作;組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)的檢查、考核。
街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)的物業(yè)管理職責：負責組織業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、備案工作;業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常指導(dǎo)、監(jiān)督工作;落實本轄區(qū)未實施物業(yè)管理居住區(qū)的管理服務(wù)工作;協(xié)助縣、區(qū)物業(yè)管理部門做好物業(yè)企業(yè)日常監(jiān)管、物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)企業(yè)信用信息采集、信用等級初評等工作;召開聯(lián)席會議，調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛;組織開展本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查工作;協(xié)調(diào)社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)相互之間的關(guān)系。
社區(qū)、居民委員會物業(yè)管理職責：負責配合街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)做好物業(yè)企業(yè)日常監(jiān)管、物業(yè)管理區(qū)域劃分、企業(yè)信用信息采集工作;對暫未成立業(yè)主大會的居住區(qū)代行業(yè)主委員會職責;協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)做好業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常指導(dǎo)、監(jiān)督工作;協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)落實未實施物業(yè)管理居住區(qū)的管理服務(wù)。
業(yè)主委員會職責：負責選聘物業(yè)企業(yè)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，及時了解業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛，監(jiān)督業(yè)主遵守《管理規(guī)約》。
物業(yè)企業(yè)職責：負責落實物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的報檢、養(yǎng)護和管理工作;制止業(yè)主破壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備行為，并及時上報有關(guān)部門;做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共安全巡查和防范工作，發(fā)生公共安全事件應(yīng)立即報警;做好物業(yè)項目建設(shè)、業(yè)主信息等資料的收集管理工作;協(xié)助做好社區(qū)共建工作。
(二十三)構(gòu)建部門協(xié)調(diào)聯(lián)動、齊抓共管工作格局。物業(yè)管理工作涉及面廣，需各相關(guān)部門明確職責，協(xié)調(diào)聯(lián)動，齊抓共管，杜絕推諉扯皮對業(yè)主造成的損失。
各相關(guān)部門職責劃分如下：
住建部門職責：負責貫徹國家、自治區(qū)和我市物業(yè)管理政策、法規(guī);負責指導(dǎo)監(jiān)督全市物業(yè)管理工作，擬定物業(yè)管理相關(guān)政策和規(guī)章制度;參與確定物業(yè)經(jīng)營的收費和指導(dǎo)價格;負責物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的審核、復(fù)合、變更以及項目手冊的審核工作;負責外進物業(yè)企業(yè)的備案;負責前期物業(yè)管理招投標的監(jiān)管工作;指導(dǎo)監(jiān)督住宅專項維修資金歸集使用工作;負責保障性住房后期物業(yè)管理工作;負責物業(yè)企業(yè)信用檔案的歸集評定工作;指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營活動;組織新建住宅小區(qū)的交付使用驗收;組織、指導(dǎo)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓;各旗縣市區(qū)城管局負責監(jiān)管物業(yè)項目內(nèi)破壞、侵占共用部位等違法違規(guī)行為;各旗縣市區(qū)房管局、住建局負責配合其他相關(guān)部門治理物業(yè)項目內(nèi)私搭亂建、改變房屋使用性質(zhì)等違法違規(guī)行為等。
公安部門職責：負責加強物業(yè)項目內(nèi)治安、消防等工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，落實物業(yè)企業(yè)協(xié)防職責等。
民政部門職責：負責指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)加強物業(yè)項目與所在社區(qū)的共駐共建工作，將物業(yè)管理納入社區(qū)年度工作綜合考評，改善社區(qū)環(huán)境，完善物業(yè)管理等。
工商部門職責：負責物業(yè)項目內(nèi)非法經(jīng)營活動的查處工作，對將車棚(庫)、住宅用作經(jīng)營(辦公)場所的不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照;要求物業(yè)企業(yè)在填報企業(yè)年度信用信息公示系統(tǒng)時，提交物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書，堅決打擊無資質(zhì)經(jīng)營行為等。
規(guī)劃部門職責：負責查處不按比例配置物業(yè)服務(wù)用房等與規(guī)劃不符的行為;配合城管、房管等部門對物業(yè)項目內(nèi)違規(guī)搭建、侵占共用部位等違法違規(guī)行為的查處等。
環(huán)保部門職責：負責加強物業(yè)項目內(nèi)油煙、廢氣等污染物的管理，加大附近環(huán)境噪聲污染治理力度;配合相關(guān)部門，治理物業(yè)項目內(nèi)存在的環(huán)境污染問題等。
發(fā)改部門職責：負責依據(jù)《關(guān)于規(guī)范我市廉租住房、公共租賃住房等保障性住房物業(yè)服務(wù)收費管理工作的通知》，加強對公租房等保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)管，配合住建部門適時調(diào)整公租房等保障性用房物業(yè)服務(wù)收費標準等。
質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門職責：負責對物業(yè)項目內(nèi)電梯、鍋爐、計量器具等特種設(shè)備進行安全檢定，督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、定期檢驗、維護保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作;依法查處未按規(guī)定申請檢定或檢定不合格仍繼續(xù)使用的情況;積極調(diào)查處理小區(qū)內(nèi)的特種設(shè)備事故等。
審計部門職責：負責對住宅專項維修資金建立定期審計制度，從20**年起，納入常規(guī)審計工作等。
司法部門職責：負責指導(dǎo)各旗縣市區(qū)建立物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解委員會，依法開展物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解工作。
各級人民法院職責：負責成立物業(yè)管理矛盾糾紛巡回法庭。
新建住宅小區(qū)水、電、暖、氣等管網(wǎng)設(shè)施設(shè)備的建設(shè)安裝，由專業(yè)單位負責組織或委托并監(jiān)督有資質(zhì)單位進行施工，費用由建設(shè)單位承擔，既有住宅小區(qū)的維護更新由業(yè)主負責。質(zhì)保期內(nèi)的由建設(shè)單位維護、更新，超出質(zhì)保期可申請?zhí)崛∽≌瑢ｍ椌S修資金，老舊住宅小區(qū)的維護更新由全體業(yè)主共同負責。各專業(yè)單位職責具體劃分如下：
電業(yè)部門職責：樓宇進戶線以內(nèi)，由業(yè)主負責更新;以外由電業(yè)部門負責。新建項目內(nèi)供電設(shè)施(包含供電計量表)施工費用由建設(shè)單位承擔，老舊項目依據(jù)供電設(shè)施產(chǎn)權(quán)由產(chǎn)權(quán)單位承擔。
燃氣企業(yè)職責：負責組織或委托并監(jiān)督有資質(zhì)單位對燃氣管網(wǎng)支線干線、室內(nèi)管線及附屬設(shè)施(不包括燃氣灶具)進行施工和維護，并負責對用戶用氣安全的檢查。
自來水公司職責：以注冊水表為界，注冊水表以外的管線設(shè)施(包括閥門)由建設(shè)單位負責，進戶管線以內(nèi)由業(yè)主負責更新。注冊水表的更新由業(yè)主負責。
市政管理部門職責：樓宇內(nèi)分戶管線由業(yè)主負責更新;使用的化糞池及管線(不含市政管線)由物業(yè)企業(yè)負責清掏和維護;小區(qū)以外由排水部門負責組織或委托并監(jiān)督有資質(zhì)單位施工和維護。
通訊部門職責：樓內(nèi)電話預(yù)埋管線由業(yè)主負責更新，其它管線由通訊部門負責組織施工和維護。
供熱企業(yè)職責：進路口以內(nèi)的管線(不含進戶管線)由建設(shè)單位負責維修，進戶管線由業(yè)主負責更新。老舊小區(qū)管網(wǎng)的維修、更換和保養(yǎng)由供熱企業(yè)負責實施，費用由政府、供熱企業(yè)、業(yè)主按4:3:3比例承擔。建設(shè)單位收費安裝的熱計量裝置由業(yè)主負責更新，供熱企業(yè)收費安裝的熱計量裝置由供熱企業(yè)負責更新。
七、落實責任，強化組織領(lǐng)導(dǎo)與輿論引導(dǎo)
(二十四)將物業(yè)管理工作納入年度目標考核。從20**年起，把物業(yè)管理工作納入市政府對各旗縣市區(qū)政府的目標責任制考核范圍，由物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組負責制定物業(yè)管理考核辦法與評分細則，并會同人大、政協(xié)和相關(guān)部門組織實施具體考核工作。各旗縣市區(qū)人民政府應(yīng)建立相應(yīng)的考核激勵機制。
(二十五)強化組織領(lǐng)導(dǎo)。要切實加強領(lǐng)導(dǎo)，健全機構(gòu)，完善措施，扎實推進，落實責任，明確任務(wù)，將工作細化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的組織體系和工作體系，為物業(yè)管理工作提供有力保障。
要成立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)擔任組長，市住建、規(guī)劃、公安、消防、工商、民政、環(huán)保、發(fā)改、質(zhì)監(jiān)、審計、司法及各專業(yè)單位和各旗縣市區(qū)政府負責人擔任成員，辦公室設(shè)在市住建委。各單位各司其職，密切配合，切實加強物業(yè)管理工作，共同推進現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。
要組建物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法隊伍。至本意見下發(fā)之日起，各旗縣市區(qū)政府要組建由住建、規(guī)劃、公安、消防、工商、民政、環(huán)保、發(fā)改、質(zhì)監(jiān)、審計、司法等部門參與的聯(lián)合執(zhí)法隊伍，加大對物業(yè)管理相關(guān)違法違規(guī)行為的執(zhí)法力度，保障全市物業(yè)管理工作快速發(fā)展。
要組建物業(yè)管理巡回法庭。各級人民法院自本意見下發(fā)之日起，要加快物業(yè)管理巡回法庭的組建進度，切實高效解決物業(yè)管理矛盾糾紛。
要組建物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解委員會。各旗縣市區(qū)要按照《關(guān)于開展專業(yè)性行業(yè)性矛盾糾紛調(diào)解工作的意見》(烏黨辦發(fā)〔20**〕18號)要求，成立預(yù)防和調(diào)處物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并按要求組建覆蓋物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解委員會，發(fā)揮人民調(diào)解的作用。
本意見自印發(fā)之日起施行。
篇2：關(guān)于進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設(shè)的實施意見(2015)
關(guān)于進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設(shè)的實施意見(20**)
各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
市民政局《關(guān)于進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設(shè)的實施意見》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請照此執(zhí)行。
天津市人民政府辦公廳
20**年4月21日
關(guān)于進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設(shè)的實施意見
市民政局:
為貫徹落實《天津市人民政府關(guān)于進一步加強社區(qū)工作的意見》（津政發(fā)〔20**〕30號）和我市社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)規(guī)定，
進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設(shè)工作，現(xiàn)提出如下實施意見。
一、總體要求
深入貫徹落實市委、市政府關(guān)于加強社區(qū)治理工作的總體部署，進一步健全社區(qū)物業(yè)管理機制，扎實做好社區(qū)物業(yè)管理工作，
切實維護社區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障社區(qū)物業(yè)管理在陽光下運行，全面提升我市社區(qū)治理工作水平。
二、主要任務(wù)
(一）落實新建居民住宅小區(qū)"三個提前"工作要求。
1. 在業(yè)主入住前，社區(qū)居民委員會提前開展工作。各區(qū)縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)的非經(jīng)營性公建聯(lián)審聯(lián)驗機制，確保社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施在業(yè)主入住前到位。明確代管社區(qū)居民委員會或指導(dǎo)成立社區(qū)居民委員會籌備組，并提前進駐小區(qū)依法開展工作，為做好后續(xù)服務(wù)和管理奠定基礎(chǔ)。
2. 在業(yè)主委員會成立前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區(qū)居民委員會成員應(yīng)當積極參加業(yè)主委員會競選（已成立業(yè)主委員會的，應(yīng)當鼓勵業(yè)主委員會成員參加社區(qū)居民委員會選舉），實現(xiàn)社區(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會成員的交叉任職。
3. 在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議提前開展工作。社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議要指導(dǎo)新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)業(yè)主委員會做好選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議中約定內(nèi)容的執(zhí)行情況，及時建議業(yè)主委員會對管理能力差或服務(wù)不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促整改或必要時解除合同。
?。ǘ┙⒔∪?三個公開"工作制度。
1. 社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度公開。社區(qū)居民委員會每月要主持召開社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議，研究協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議履行情況、業(yè)主委員會履職和換屆、物業(yè)服務(wù)費收繳使用、房屋維修專項資金和應(yīng)急解危專項資金使用等社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。
2. 社區(qū)物業(yè)服務(wù)和賬務(wù)公開。社區(qū)居民委員會要配合有關(guān)部門，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市國土房管局關(guān)于建立物業(yè)服務(wù)事項公開公示制度有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區(qū)縣兩級財政補貼的舊樓區(qū)，其所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要組織相關(guān)社區(qū)居民員會或管理服務(wù)單位，對政府補貼、管理服務(wù)費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。
3. 業(yè)主委員會工作公開。社區(qū)居民委員會應(yīng)配合有關(guān)部門，指導(dǎo)督促業(yè)主委員會及時向廣大業(yè)主公開工作經(jīng)費、業(yè)主委員會議定事項等內(nèi)容。
?。ㄈ嵭?三個上賬"管理措施。
1. 舊樓區(qū)長效管理補貼上賬。各區(qū)縣人民政府要充分運用市和區(qū)縣兩級財政補貼資金的引導(dǎo)和獎勵作用，督促區(qū)縣有關(guān)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府嚴格實施舊樓區(qū)管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區(qū)長效管理補貼資金發(fā)放的重要依據(jù)。市和區(qū)縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監(jiān)管，確保補貼資金專款專用。
2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為"上賬"。市和區(qū)縣物業(yè)管理主管部門要建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統(tǒng)，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信情況的動態(tài)監(jiān)管，定期組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會建立健全物業(yè)管理評議制度。市和區(qū)縣民政部門要定期組織社區(qū)居民開展?jié)M意度調(diào)查，為物業(yè)管理主管部門考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供依據(jù)。
3. 開發(fā)建設(shè)單位的質(zhì)量保證金上賬。市和區(qū)縣建設(shè)主管部門要進一步完善建設(shè)工程缺陷保修監(jiān)管機制，落實缺陷責任期內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量保證金制度，并規(guī)范開發(fā)建設(shè)單位對建設(shè)工程質(zhì)量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發(fā)建設(shè)單位房屋質(zhì)量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果作為對開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)評定的重要參數(shù)。
?。ㄋ模┙∪?五個到位"保障機制。
1. 社區(qū)物業(yè)管理隊伍到位。各區(qū)縣民政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要落實社區(qū)物業(yè)管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區(qū)物業(yè)管理隊伍專人專崗。
2. 社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施到位。各區(qū)縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施達標建設(shè)規(guī)劃方案，加快推進轄區(qū)內(nèi)社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施建設(shè)全面達標。市和區(qū)縣財政要加大資金支持力度，發(fā)揮區(qū)縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施，滿足社區(qū)服務(wù)管理的基本需求。
3. 社區(qū)物業(yè)管理政策到位。各區(qū)縣人民政府和有關(guān)部門要認真貫徹執(zhí)行社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法規(guī)和政策，逐個小區(qū)制定工作方案，確保政策落實到位。市有關(guān)部門要研究完善社區(qū)專項治理方案，推動我市社區(qū)物業(yè)管理水平全面提升。
4. 社區(qū)物業(yè)管理制度到位。各區(qū)縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度和社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，分級負責、協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作出現(xiàn)的問題。要進一步建立和完善區(qū)縣、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)三級社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機制，確保一般問題不出社區(qū)、復(fù)雜問題不出街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、重大問題不出區(qū)縣。
5. 基層管理執(zhí)法隊伍到位。市有關(guān)部門和各區(qū)縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主的工作原則，認真總結(jié)和推廣街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）行政執(zhí)法授權(quán)試點經(jīng)驗，加強執(zhí)法隊伍建設(shè)，縮短執(zhí)法半徑、提高管理效率，將各項執(zhí)法職能落實到社區(qū)，確保不留盲點。
三、工作要求
?。ㄒ唬┘訌娊M織領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)縣人民政府要建立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機制，落實責任，制定措施，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進，實施監(jiān)督考核。市和區(qū)縣房管、民政、規(guī)劃、建設(shè)、財政、公安、市容園林、綜合執(zhí)法、市政管理等有關(guān)部門要依據(jù)各自職責，制定工作方案，共同推進社區(qū)物業(yè)管理工作。
?。ǘ﹪栏癖O(jiān)督考核。各區(qū)縣人民政府要將社區(qū)物業(yè)管理工作納入對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理工作落到實處。
?。ㄈ娀弑Ｕ稀８鲄^(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要大力支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業(yè)管理人員培訓，積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)延伸服務(wù)鏈條，創(chuàng)新盈利模式，實現(xiàn)特色發(fā)展，培育壯大一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康成長提供良好的發(fā)展空間。
?。ㄋ模﹦訂T社會參與。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法律法規(guī)和做好社區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，積極引導(dǎo)廣大居民群眾樹立物業(yè)管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺維護社區(qū)環(huán)境，形成"社區(qū)是我家、建設(shè)靠大家"的良好氛圍。
篇3：北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（2004試行）
北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)
為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實踐，就當前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關(guān)問題，提出如下意見。
一、關(guān)于適用范圍
1、本意見所稱物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。
現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的，該公房使用人的權(quán)利義務(wù)等同于前款中的業(yè)主。
2、不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。
3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見。
4、業(yè)主與業(yè)主團體(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，當事人應(yīng)當向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請?zhí)幚怼?/p>
5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規(guī)定的除外。
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二、關(guān)于管轄
6、當事人一方違反物業(yè)服務(wù)合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權(quán)競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。
三、關(guān)于訴訟主體
7、業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的;(2)業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的;(3)物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的;(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。
業(yè)主委員會的成立應(yīng)當符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利。
8、業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。
業(yè)主委員會起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。
9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權(quán)益僅涉及單個業(yè)主或部分業(yè)主的，應(yīng)當由單個業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。
10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的約定而起訴業(yè)主委員會或要求將業(yè)主委員會列為共同被告的，不予準許。
11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：(1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同的;(2)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)形成事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系的;(3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的;(4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。
在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。
12、因前期物業(yè)服務(wù)發(fā)生糾紛的，業(yè)主應(yīng)以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)以實際提供物業(yè)服務(wù)的單位為被告。
四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的效力
13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)的，可以確認其所簽物業(yè)服務(wù)合同的效力。
14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，違規(guī)將物業(yè)服務(wù)全部轉(zhuǎn)托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉(zhuǎn)托行為已經(jīng)公告且業(yè)主接受了物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)依公平原則確定業(yè)主向?qū)嶋H提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)支付適當?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費用。
15、物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應(yīng)的民事責任。物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。
16、業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個業(yè)主或部分業(yè)主要求解除物業(yè)服務(wù)合同的，不予支持。
五、關(guān)于管理權(quán)糾紛
17、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同行使管理權(quán)。業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可予以制止，并要求其承擔民事責任。18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營利，損害業(yè)主公共權(quán)益的，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù)原狀，賠償損失，并返還收益。19、業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設(shè)施，妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復(fù)原狀，并賠償相應(yīng)損失。20、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物，構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。21、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設(shè)施設(shè)備或構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔相應(yīng)的民事責任。
六、關(guān)于管理費糾紛
22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費用：
(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項目和質(zhì)量與合同約定標準差距明顯的;(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費的。
23、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務(wù)費用的，一般不
予支持。 24、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。
雙方當事人沒有約定物業(yè)服務(wù)收費標準的，法院可參照政府規(guī)定收費標準或同類物業(yè)服務(wù)項目收費標準確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費用。
25、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費方的請求予以適當調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過欠費金額。
26、審理追索物業(yè)服務(wù)費案件，應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認定其在持續(xù)主張權(quán)利。
27、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。
七、關(guān)于代收代繳糾紛
28、業(yè)主拖欠公共性服務(wù)或特約服務(wù)等物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當通過合法途徑進行追索。
物業(yè)管理企業(yè)采取停止供應(yīng)電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)服務(wù)費用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任。
29、物業(yè)管理企業(yè)與電、水、氣、熱等供應(yīng)部門因代收代繳發(fā)生爭議，致使供應(yīng)部門停止電、水、氣、熱等供應(yīng)給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)選擇要求物業(yè)管理企業(yè)履行合同義務(wù)，并賠償損失。物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權(quán)向有關(guān)責任人追償。
30、物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭姓w供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。
八、關(guān)于管理責任糾紛
31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供服務(wù)或者提供服務(wù)不符合約定標準，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔違約責任。32、物業(yè)服務(wù)合同約定有財物保管服務(wù)，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務(wù)承擔相應(yīng)的賠償責任。
物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財物保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔與其過錯相適應(yīng)的賠償責任。
33、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當承擔的賠償責任。
34、物業(yè)管理企業(yè)或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規(guī)章制度，不設(shè)置明示標志或不采取其他安全措施，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應(yīng)的賠償責任。
35、物業(yè)管理企業(yè)的受雇人員在履行職務(wù)中給業(yè)主人身或財產(chǎn)造成損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應(yīng)的賠償責任。
36、因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂、運動器材等公共設(shè)施存在不安全因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設(shè)施時受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應(yīng)的賠償責任。
37、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應(yīng)的賠償責任。
38、物業(yè)管理企業(yè)怠于行使管理職責，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應(yīng)的賠償責任。
39、第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)否承擔相應(yīng)的賠償責任。
40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規(guī)定的，按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。