烏蘭察布市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的實(shí)施意見
烏政發(fā)[20**]46號(hào)
隨著我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，物業(yè)服務(wù)業(yè)逐漸已成為提升城市形象和人民群眾生活品質(zhì)不可缺少的新興行業(yè)。但目前我市物業(yè)服務(wù)的整體水平較低，還不能滿足居民日益增強(qiáng)的對專業(yè)物業(yè)管理的需求，涉及物業(yè)管理工作的許多問題亟需解決，為徹底改善全市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，深入開展“五城聯(lián)創(chuàng)”工作，根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l列》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》(內(nèi)政發(fā)〔20**〕91號(hào))和《烏蘭察布市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法(試行)》(烏政發(fā)〔20**〕76號(hào))，結(jié)合全市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作提出實(shí)施意見。
一、明確目標(biāo)，分層次排時(shí)間制定工作任務(wù)
(一)總體要求。要以“五城聯(lián)創(chuàng)”為契機(jī)，以改造城鎮(zhèn)人居環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，以培育物業(yè)服務(wù)市場和提高物業(yè)服務(wù)水平為重點(diǎn)，以落實(shí)《內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》為抓手，以推進(jìn)物業(yè)管理全覆蓋為目標(biāo)，明確物業(yè)企業(yè)的責(zé)權(quán)范圍，健全符合行業(yè)特征和市場規(guī)律的價(jià)格機(jī)制，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場秩序。探索老舊住宅小區(qū)推行物業(yè)管理的長效機(jī)制，提高老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率。建立物業(yè)服務(wù)行業(yè)政府獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼方案，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)開展多種經(jīng)營，促進(jìn)物業(yè)保值增值，逐步建立以專業(yè)化、社會(huì)化、市場化的物業(yè)管理為主，業(yè)主(業(yè)主委員會(huì))自治管理、社區(qū)協(xié)管為輔的多種物業(yè)管理模式，促進(jìn)全市物業(yè)管理工作快速健康發(fā)展。
(二)目標(biāo)任務(wù)。各級(jí)物業(yè)管理部門職責(zé)明確，協(xié)調(diào)配合，業(yè)主委員會(huì)職能發(fā)揮明顯，全市物業(yè)管理平均覆蓋率大幅提高，到20**年底，由48%提升至75%以上，提高27個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到自治區(qū)平均水平，各級(jí)優(yōu)秀示范項(xiàng)目逐年增多，物業(yè)企業(yè)綜合實(shí)力和市場競爭力明顯增強(qiáng)，高科技管理手段逐步推廣，物業(yè)服務(wù)糾紛投訴明顯減少，群眾滿意度顯著提高，物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展步入規(guī)范化、市場化軌道。
--中心城區(qū)物業(yè)管理工作要加快提質(zhì)擴(kuò)面進(jìn)度，到20**年底，住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率由64%提升至100%，提高36個(gè)百分點(diǎn)，其中老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)全覆蓋;新建住宅小區(qū)必須通過招投標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè)，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)100%;非住宅物業(yè)管理覆蓋率達(dá)60%以上。到20**年底，組建本土品牌企業(yè)5家(二級(jí)資質(zhì)以上)以上，至少新增國家物業(yè)管理示范項(xiàng)目1個(gè)，新增自治區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀及以上項(xiàng)目10個(gè)，新增市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目20個(gè),物業(yè)企業(yè)全部實(shí)現(xiàn)電子建檔。物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率達(dá)到90%以上，業(yè)主滿意率達(dá)90%以上。新建住宅小區(qū)全面推廣智能化管理系統(tǒng)，在既有住宅小區(qū)中逐步推廣，有條件的住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)“一卡通”。
--旗縣市物業(yè)管理工作要加快起步進(jìn)度，自意見下發(fā)之日起，要立即成立物業(yè)管理股(所、室)，落實(shí)人員編制、職責(zé)、經(jīng)費(fèi)，并組建執(zhí)法隊(duì)伍，加強(qiáng)監(jiān)管力度。合理安排并有序開展老舊住宅小區(qū)改造計(jì)劃。部分旗縣要加快組建物業(yè)企業(yè)進(jìn)度，到20**年底，每個(gè)旗縣市至少組建5家物業(yè)企業(yè)，住宅小區(qū)物業(yè)管理平均覆蓋率由34%提升至55%，提高21個(gè)百分點(diǎn)，新建住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋;老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到50%，并鼓勵(lì)非住宅物業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)率大幅提升，業(yè)主滿意率大幅提升。從20**年起，每個(gè)旗縣市每年至少打造1個(gè)市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目。
二、培育市場，加大對物業(yè)服務(wù)業(yè)的扶持力度
(三)拓寬物業(yè)服務(wù)市場。將住宅作為物業(yè)服務(wù)市場的核心內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)范和發(fā)展，將工廠、醫(yī)院、學(xué)校、商場、酒店、辦公樓等非住宅納入物業(yè)服務(wù)市場進(jìn)行培育，逐步建立住宅和非住宅并存的物業(yè)服務(wù)市場體系，為業(yè)主、使用者提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。推進(jìn)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)用房由自我服務(wù)的管理模式向?qū)I(yè)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型。
(四)充分發(fā)揮典型示范和帶動(dòng)作用。要重點(diǎn)培育一批信譽(yù)好、市場競爭力強(qiáng)、業(yè)主滿意度高、誠信服務(wù)好的物業(yè)品牌企業(yè)，帶動(dòng)全市物業(yè)管理水平和服務(wù)品質(zhì)的提升。各旗縣市區(qū)政府要鼓勵(lì)企業(yè)兼并重組，積極扶持優(yōu)秀企業(yè)做強(qiáng)做大。要在自治區(qū)、市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，積極培育樹立國家級(jí)示范項(xiàng)目。通過創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)找準(zhǔn)市場定位，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)水平。
(五)提高從業(yè)人員素質(zhì)。要針對行業(yè)人才匱乏、員工整體文化素質(zhì)偏低的現(xiàn)狀，強(qiáng)化物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，舉辦企業(yè)經(jīng)理和各類人員培訓(xùn)班，聘請專家對物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)知識(shí)進(jìn)行講授培訓(xùn)，并抓好技能實(shí)操訓(xùn)練，確保持證上崗率達(dá)到85%以上。要組織企業(yè)經(jīng)理外出觀摩學(xué)習(xí)，拓寬視野，進(jìn)一步提高從業(yè)人員專業(yè)知識(shí)水平和整體素質(zhì)。
(六)加強(qiáng)財(cái)政補(bǔ)貼支持。對老舊住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)、回遷安置小區(qū)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)服務(wù)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾o予物業(yè)企業(yè)一定的資金補(bǔ)貼，保障小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行;對集中建設(shè)或在商品住宅小區(qū)中配建的保障性住房、回遷安置住房，業(yè)主屬于低收入家庭的，按照優(yōu)惠價(jià)格繳納物業(yè)費(fèi)，低收入家庭繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差額部分，由當(dāng)?shù)厝嗣裾o予資金補(bǔ)貼。為降低物業(yè)企業(yè)運(yùn)行成本，各地區(qū)對物業(yè)企業(yè)征收的營業(yè)稅地方所得部分，主要用于物業(yè)服務(wù)管理補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì);對物業(yè)企業(yè)因節(jié)能減排而改造公用設(shè)施的費(fèi)用支出，以及節(jié)能降耗成效突出的物業(yè)企業(yè)，當(dāng)?shù)厝嗣裾o予一定比例的一次性費(fèi)用補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)。
(七)落實(shí)稅收扶持政策。要合理確定納稅基數(shù)，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦姟⑷細(xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額征收營業(yè)稅。對物業(yè)企業(yè)開展多種經(jīng)營、兼有不同稅目的營業(yè)額，應(yīng)當(dāng)分別核算營業(yè)額，并按經(jīng)營項(xiàng)目適用稅目的稅率征收營業(yè)稅。營業(yè)稅改征增值稅后，物業(yè)企業(yè)稅收政策按國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)企業(yè)繳納房產(chǎn)稅確有困難的，可以提出申請，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)逐級(jí)上報(bào)，經(jīng)自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)后，可定期減征或者免征房產(chǎn)稅。對物業(yè)企業(yè)安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)上，按照支付給殘疾職工工資的100%在當(dāng)年應(yīng)納稅所得額中加計(jì)扣除應(yīng)納稅所得額。對新辦從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，自取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅年度起，3年內(nèi)免征企業(yè)所得稅地方分享部分。鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)兼并重組、做大做強(qiáng)，在兼并重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。認(rèn)真落實(shí)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步支持企事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》(財(cái)稅〔20**〕37號(hào))精神，對符合條件的物業(yè)企業(yè)給予支持。符合小型微利企業(yè)條件的物業(yè)企業(yè)，其應(yīng)納稅所得減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅;20**年1月1日至20**年12月31日，對年應(yīng)納稅所得額低于20萬元(含20萬元)的小型微利企業(yè)，其所得減按50%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅，并免征其中地方分享部分。
(八)加大對創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)物業(yè)企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)力度。要引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)增加便民服務(wù)項(xiàng)目、擴(kuò)大服務(wù)范圍、提高服務(wù)質(zhì)量，鼓勵(lì)優(yōu)秀企業(yè)做大做強(qiáng)，帶動(dòng)行業(yè)發(fā)展水平整體提升。對獲得市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的，市政府按建筑面積0.50元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)，對獲得自治區(qū)級(jí)物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項(xiàng)目的，市政府按建筑面積0.80元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)。對獲得國家級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目的，市政府按建筑面積1.00元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)。對接管改造后老舊住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)，與業(yè)主委員會(huì)簽訂3年以上物業(yè)服務(wù)合同，在服務(wù)期限內(nèi)業(yè)主滿意率達(dá)到80%以上的，市人民政府每年獎(jiǎng)勵(lì)0.5元/平方米，連續(xù)獎(jiǎng)勵(lì)3年，以鼓勵(lì)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。
(九)落實(shí)其他扶持政策。理順車位經(jīng)營權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)不得出售住宅小區(qū)地上停車位，只能由物業(yè)企業(yè)出租經(jīng)營，且每次出租期限不得超過一年，租金收入本著“取之于業(yè)主用之于業(yè)主”的原則用于彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)不足。
鼓勵(lì)和支持到物業(yè)企業(yè)就業(yè)。人力資源社會(huì)保障部門對物業(yè)企業(yè)招聘大中專畢業(yè)生、復(fù)轉(zhuǎn)軍人、就業(yè)困難人員的，優(yōu)先提供招聘崗位并實(shí)行免費(fèi)就業(yè)指導(dǎo)服務(wù)。
物業(yè)企業(yè)按照規(guī)定參加職工醫(yī)保和生育保險(xiǎn)，享受職工醫(yī)保和生育保險(xiǎn)同等待遇;確實(shí)困難的企業(yè)，也可以按照靈活就業(yè)人員參加職工醫(yī)保或居民醫(yī)保，享受相應(yīng)待遇。
物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn)和繼續(xù)教育培訓(xùn)，享受培訓(xùn)所在地人力資源社會(huì)保障部門的職業(yè)培訓(xùn)補(bǔ)貼。
三、多措并舉，解決老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理問題
(十)開展老舊住宅小區(qū)的綜合整治和改造工作。老舊住宅小區(qū)(一般為上世紀(jì)90年代以前建成)綜合整治改造要堅(jiān)持政府主導(dǎo)。各旗縣市區(qū)人民政府和有關(guān)部門要對老舊住宅小區(qū)進(jìn)行全面摸底，對需整治改造的事項(xiàng)進(jìn)行分類建檔。要科學(xué)編制改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，合理確定老舊住宅小區(qū)綜合整治改造的目標(biāo)任務(wù)，逐年實(shí)施，穩(wěn)步推進(jìn)。要對老舊住宅小區(qū)管網(wǎng)管線、綠化硬化、節(jié)能改造和內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行綜合整治改造，進(jìn)一步完善供水、供電、供氣、供熱、通信、排水與垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)用房等公用服務(wù)設(shè)施。老舊住宅小區(qū)的二次供水設(shè)備、換熱站、箱式變壓器、消防設(shè)備及相關(guān)管線的移交工作由當(dāng)?shù)厝嗣裾?fù)責(zé)組織完成。老舊住宅小區(qū)綜合整治改造比例每年不低于總數(shù)的20%，爭取用3年左右的時(shí)間把符合條件的老舊住宅小區(qū)全部改造完成。
(十一)加大資金投入力度。各旗縣市區(qū)要合理安排對老舊住宅小區(qū)綜合整治改造的資金投入，積極發(fā)揮政府投入的支撐與引導(dǎo)作用，把整治改造資金列入財(cái)政年度預(yù)算。國家、自治區(qū)安排的既有建筑節(jié)能改造資金與其他改造資金可以捆綁使用，切實(shí)提高改造資金的使用效率。中心城區(qū)按照“市、區(qū)兩級(jí)共同負(fù)擔(dān)”的原則籌集整治改造專項(xiàng)資金;各旗縣市要采取機(jī)關(guān)單位包聯(lián)住宅小區(qū)的方式，多方籌資，綜合整治。老舊住宅小區(qū)屬于房改售房的，原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)一定比例的整治改造資金，單位房改售房資金結(jié)余部分，可以用于老舊住宅小區(qū)綜合整治改造。屬于房地產(chǎn)開發(fā)的，在原開發(fā)過程中已明確由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配置而未落實(shí)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)責(zé)成原開發(fā)企業(yè)按原規(guī)定予以補(bǔ)救或出資委托建設(shè)。
(十二)加強(qiáng)物業(yè)或準(zhǔn)物業(yè)管理。要維護(hù)好“五城聯(lián)創(chuàng)”工作成果，對整治改造后的老舊住宅小區(qū)，實(shí)現(xiàn)市場化的物業(yè)管理或推行準(zhǔn)物業(yè)管理，力爭物業(yè)服務(wù)全覆蓋。對于居民居住相對集中、基礎(chǔ)設(shè)施比較完善、居民經(jīng)濟(jì)狀況相對較好、易于形成管理的老舊小區(qū)，可規(guī)劃實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的范圍，通過招投標(biāo)的方式，公開選聘物業(yè)企業(yè)，實(shí)施物業(yè)管理;對于難以形成管理單元、條件還不成熟的老舊小區(qū)，可聘請專業(yè)服務(wù)公司提供環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等專項(xiàng)服務(wù);對于轄區(qū)業(yè)主經(jīng)濟(jì)狀況相對較差、無力承受物管專業(yè)服務(wù)的老舊小區(qū)，可探索業(yè)主自治、社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理“三位一體”的管理服務(wù)模式，實(shí)行社區(qū)自助式物業(yè)服務(wù);對零散樓棟、長期失管的小區(qū)，可將相鄰的幾棟居民樓劃定為一個(gè)管理小區(qū)，實(shí)行多樓聯(lián)管，或劃入周邊小區(qū)，統(tǒng)一封閉管理。
四、嚴(yán)格把關(guān)，夯實(shí)物業(yè)長效管理基礎(chǔ)
(十三)嚴(yán)把規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)。規(guī)劃建設(shè)部門在城市規(guī)劃、建設(shè)時(shí)，要充分考慮住宅工程項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理問題，在住宅小區(qū)用地招拍掛時(shí)要把小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備配套、綜合環(huán)境建設(shè)等規(guī)劃指標(biāo)列為出讓的前置條件，要在建筑工程規(guī)劃許可證中注明物業(yè)管理用房的位置和面積，從源頭上解決住宅小區(qū)公共設(shè)施不配套等問題。在建設(shè)過程中，對已批準(zhǔn)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目要嚴(yán)格把關(guān)，不得違規(guī)變更規(guī)劃，對住宅開發(fā)區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃和房屋用途應(yīng)予公示，讓購房者明晰所購房屋環(huán)境的規(guī)劃情況。并把公共設(shè)施不配套問題列入規(guī)劃核實(shí)的工作內(nèi)容。
(十四)嚴(yán)把竣工驗(yàn)收關(guān)。在住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行《烏蘭察布市新建商品住宅小區(qū)部分配套設(shè)施建設(shè)管理暫行辦法的通知》(烏政辦發(fā)〔20**〕95號(hào))和《烏蘭察布市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法(試行)》(烏政發(fā)〔20**〕76號(hào))的要求，各旗縣市區(qū)物業(yè)管理部門要參與新建住宅物業(yè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，對公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)進(jìn)行評(píng)價(jià)驗(yàn)收，未達(dá)標(biāo)的，應(yīng)立即責(zé)令限期整改，否則不予驗(yàn)收。
在物業(yè)管理用房配套上，要嚴(yán)格確認(rèn)開發(fā)商是否執(zhí)行商品住宅小區(qū)建筑面積3‰的比例標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到配套標(biāo)準(zhǔn)的，由主管部門按物業(yè)項(xiàng)目周邊門面房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，向開發(fā)商代收差額部分用于購買補(bǔ)足。對私自變更建設(shè)規(guī)劃，占?jí)壕G地、公共設(shè)施的行為要依法懲處，從源頭上杜絕建設(shè)遺留問題造成的小區(qū)物業(yè)管理糾紛，杜絕“有人建，無人管”等嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的現(xiàn)象。
(十五)嚴(yán)把物業(yè)承接查驗(yàn)關(guān)。物業(yè)企業(yè)與建設(shè)單位，應(yīng)嚴(yán)格按照國家和自治區(qū)、我市的有關(guān)規(guī)定以及商品房買賣合同、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，逐項(xiàng)對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)、交接。各旗縣市區(qū)物業(yè)管理部門要及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正物業(yè)承接查驗(yàn)中的問題，積極調(diào)解物業(yè)承接查驗(yàn)糾紛。通過物業(yè)承接查驗(yàn)工作，確保物業(yè)企業(yè)承接的物業(yè)權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。對不依法履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)的，物業(yè)主管部門要責(zé)令限期改正，并予以通報(bào)。物業(yè)企業(yè)與建設(shè)單位共同完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)后，要將承接查驗(yàn)報(bào)告等相關(guān)材料，報(bào)送所在地物業(yè)管理部門。對于物業(yè)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，或在物業(yè)承接查驗(yàn)中與建設(shè)單位惡意串通、弄虛作假、侵犯業(yè)主權(quán)益的，該企業(yè)除依法依規(guī)承擔(dān)法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任外，其行為記入物業(yè)企業(yè)信用信息檔案。
五、創(chuàng)新制度，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)管
(十六)建立物業(yè)服務(wù)失信懲戒制度。對不能履行合同約定提供服務(wù)、存在違法違規(guī)經(jīng)營行為的物業(yè)企業(yè)，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)提議、旗縣市區(qū)物業(yè)主管部門認(rèn)可，報(bào)市物業(yè)管理辦公室計(jì)入企業(yè)信用不良檔案，取消其年度評(píng)優(yōu)資格。造成嚴(yán)重后果的，一定期限內(nèi)取消或永久取消其在我市物業(yè)服務(wù)市場的競標(biāo)資格，降低或撤銷物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。
(十七)實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程。逐步建立雙向選擇、公平競爭、優(yōu)勝劣汰的物業(yè)管理新機(jī)制，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場化進(jìn)程，由市物業(yè)主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位(產(chǎn)權(quán)單位)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè)，在市公共資源交易中心進(jìn)行交易，并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，實(shí)行物業(yè)接管保證金制度。新建住宅小區(qū)必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè);已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)重新選聘物業(yè)企業(yè)，原則上應(yīng)通過招投標(biāo)方式選聘，并簽訂正式的《物業(yè)服務(wù)合同》;建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)所有單位均不得指定物業(yè)企業(yè)，已經(jīng)指定的要予以糾正，并重新通過招投標(biāo)方式確定物業(yè)企業(yè)。引導(dǎo)和規(guī)范有條件的工廠、醫(yī)院、學(xué)校、商場等采用公開招投標(biāo)方式選擇物業(yè)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)物業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，應(yīng)在辦理商品房預(yù)售許可證之前完成，中標(biāo)物業(yè)企業(yè)要提前介入，參與工程建設(shè)和綜合驗(yàn)收。不進(jìn)行預(yù)售，只現(xiàn)售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)在現(xiàn)售前30日完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作。開發(fā)建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，不得對前期物業(yè)服務(wù)合同未約定的物業(yè)管理事項(xiàng)向買受人擅自作出承諾。建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法〉的通知》(建住房〔20**〕130號(hào))的規(guī)定，落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)制度，在房屋銷售時(shí)公示中標(biāo)物業(yè)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)服務(wù)相關(guān)信息，并嚴(yán)格兌現(xiàn)銷售承諾。住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由住建部門按照《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條的規(guī)定責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處5萬元以上10萬元以下的罰款;未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由住建部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處1萬元以上5萬元以下的罰款。
(十八)規(guī)范資質(zhì)管理，嚴(yán)把準(zhǔn)入機(jī)制。對新申報(bào)的物業(yè)企業(yè)，各旗縣市區(qū)要嚴(yán)格按照設(shè)立物業(yè)企業(yè)具備的條件及審批程序執(zhí)行，壓縮審批時(shí)限，不得附加超出《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定的其他前置條件。特別要重視三級(jí)物業(yè)資質(zhì)的申報(bào)，對其人員的從業(yè)情況、資格證件、人員數(shù)量、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等予以全面的考察，達(dá)不到條件的不予審批。外地物業(yè)企業(yè)承攬物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，要將企業(yè)相關(guān)信息資料報(bào)送市物業(yè)主管部門備案，無備案手續(xù)開展經(jīng)營活動(dòng)的，旗縣市區(qū)物業(yè)管理部門要依據(jù)相關(guān)規(guī)定堅(jiān)決查處。
(十九)加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的使用和管理。各旗縣市區(qū)要嚴(yán)格執(zhí)行住建部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用，全面落實(shí)新建商品住宅建立住宅專項(xiàng)維修資金制度。要研究調(diào)整各類住宅的維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)和制定完善住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)繳辦法。需業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)持住宅專項(xiàng)維修資金交存通知書自行到當(dāng)?shù)卦O(shè)立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶交存維修資金。自本意見下發(fā)之日起，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位不得代收住宅專項(xiàng)維修資金。
應(yīng)本著方便快捷、應(yīng)急使用優(yōu)先的原則，進(jìn)一步簡化住宅專項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序。對可能造成人身安全事故的緊急維修事項(xiàng)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)(沒有成立業(yè)主委員會(huì)的由社區(qū)居民委員會(huì))現(xiàn)場查驗(yàn)確認(rèn)后，可直接申請主管部門審核使用住宅專項(xiàng)維修資金。
各旗縣市區(qū)要嚴(yán)格按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的專戶管理銀行，同時(shí)在專戶管理銀行開立維修資金專戶，并實(shí)現(xiàn)以物業(yè)管理區(qū)域或者以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。要完善住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)核算規(guī)定，配備專職財(cái)務(wù)管理人員，實(shí)現(xiàn)住宅專項(xiàng)維修資金單獨(dú)記賬，做到財(cái)務(wù)制度健全，記賬科目、結(jié)賬、核算規(guī)范合理。
擠占挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，要在20**年5月31日前全部歸還，對未按時(shí)歸還的地區(qū)將進(jìn)行約談和問責(zé)。各旗縣市區(qū)要對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位代收住宅專項(xiàng)維修資金情況進(jìn)行全面清理，對存在的欠繳、挪用等損害購房者權(quán)益問題，要提出辦法限期解決。
住建部門要加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用和管理的日常監(jiān)督檢查。審計(jì)部門要建立定期審計(jì)制度，嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人違規(guī)使用或擠占挪用住宅專項(xiàng)維修資金，進(jìn)一步嚴(yán)格住宅專項(xiàng)維修資金收繳工作，確保資金安全，規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的使用，加大對資金的使用監(jiān)督力度，進(jìn)一步提高資金使用的透明度。
(二十)堅(jiān)決查處企業(yè)違法違規(guī)行為。旗縣市區(qū)物業(yè)主管部門要強(qiáng)化對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督檢查，不定期開展市場整治，堅(jiān)決查處各類違法違規(guī)行為。并通過約談物業(yè)企業(yè)法定代表人或負(fù)責(zé)人，下發(fā)書面整改通知書等手段責(zé)令限期改正。對物業(yè)企業(yè)拒不改正或者存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為且社會(huì)影響極其惡劣的，要報(bào)請市物業(yè)主管部門給予處罰、降低或吊銷其資質(zhì)證書，并在媒體公布。
(二十一)進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費(fèi)機(jī)制。公共租賃住房(含廉租房)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，各地區(qū)要每三年對物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，在顯著位置設(shè)置由價(jià)格監(jiān)督檢查局監(jiān)制的收費(fèi)公示牌后，方可收費(fèi)。普通住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)本著“質(zhì)價(jià)相符”的原則實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，屬前期物業(yè)管理的，由建設(shè)單位(產(chǎn)權(quán)單位)與物業(yè)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定;成立業(yè)委會(huì)的，由業(yè)委會(huì)與物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。
對不按物業(yè)服務(wù)合同期限繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，要加收滯納金;對無故惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，街道、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)要形成合力，共同督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)企業(yè)可以向人民法院起訴，依法解決。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，對于業(yè)主自用的，要直接向業(yè)主收取;對于物業(yè)企業(yè)使用的，要直接向物業(yè)企業(yè)收取;對于公共使用的，由業(yè)主分?jǐn)?，按照合同約定收取。未收費(fèi)到最終用戶的，產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位與物業(yè)企業(yè)協(xié)商解決,不得強(qiáng)制物業(yè)企業(yè)代收費(fèi)用。物業(yè)企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)與供應(yīng)單位簽訂委托協(xié)議，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得超出發(fā)改部門審定的標(biāo)準(zhǔn)。
六、明確職責(zé)，理順物業(yè)管理工作體制，構(gòu)建“四位一體”管理體系
(二十二)理順工作體制，構(gòu)建管理體系。各旗縣市區(qū)政府對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)，物業(yè)主管部門具體監(jiān)督指導(dǎo)，各職能部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)構(gòu)建“四位一體”的物業(yè)自主管理體系，逐步形成物業(yè)管理與社區(qū)管理良性互動(dòng)的新機(jī)制。
旗縣市區(qū)物業(yè)管理部門主要職責(zé)：擬定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)及工作思路，制定相關(guān)配套措施;貫徹執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定;對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)行業(yè)政策指導(dǎo);負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集管理及使用;監(jiān)督、檢查本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)企業(yè)執(zhí)行有關(guān)政策法規(guī)的情況;監(jiān)督、指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)、居民委員會(huì)的物業(yè)管理工作;指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及其運(yùn)作，并對業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記備案，協(xié)調(diào)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的關(guān)系;監(jiān)管物業(yè)企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，召開聯(lián)席會(huì)議，調(diào)處物業(yè)管理糾紛和信訪投訴工作;組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)的檢查、考核。
街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)的物業(yè)管理職責(zé)：負(fù)責(zé)組織業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、備案工作;業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常指導(dǎo)、監(jiān)督工作;落實(shí)本轄區(qū)未實(shí)施物業(yè)管理居住區(qū)的管理服務(wù)工作;協(xié)助縣、區(qū)物業(yè)管理部門做好物業(yè)企業(yè)日常監(jiān)管、物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)企業(yè)信用信息采集、信用等級(jí)初評(píng)等工作;召開聯(lián)席會(huì)議，調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛;組織開展本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查工作;協(xié)調(diào)社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)相互之間的關(guān)系。
社區(qū)、居民委員會(huì)物業(yè)管理職責(zé)：負(fù)責(zé)配合街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)做好物業(yè)企業(yè)日常監(jiān)管、物業(yè)管理區(qū)域劃分、企業(yè)信用信息采集工作;對暫未成立業(yè)主大會(huì)的居住區(qū)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé);協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)做好業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常指導(dǎo)、監(jiān)督工作;協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)落實(shí)未實(shí)施物業(yè)管理居住區(qū)的管理服務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：負(fù)責(zé)選聘物業(yè)企業(yè)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，及時(shí)了解業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛，監(jiān)督業(yè)主遵守《管理規(guī)約》。
物業(yè)企業(yè)職責(zé)：負(fù)責(zé)落實(shí)物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的報(bào)檢、養(yǎng)護(hù)和管理工作;制止業(yè)主破壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備行為，并及時(shí)上報(bào)有關(guān)部門;做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共安全巡查和防范工作，發(fā)生公共安全事件應(yīng)立即報(bào)警;做好物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)、業(yè)主信息等資料的收集管理工作;協(xié)助做好社區(qū)共建工作。
(二十三)構(gòu)建部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)、齊抓共管工作格局。物業(yè)管理工作涉及面廣，需各相關(guān)部門明確職責(zé)，協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，齊抓共管，杜絕推諉扯皮對業(yè)主造成的損失。
各相關(guān)部門職責(zé)劃分如下：
住建部門職責(zé)：負(fù)責(zé)貫徹國家、自治區(qū)和我市物業(yè)管理政策、法規(guī);負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全市物業(yè)管理工作，擬定物業(yè)管理相關(guān)政策和規(guī)章制度;參與確定物業(yè)經(jīng)營的收費(fèi)和指導(dǎo)價(jià)格;負(fù)責(zé)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的審核、復(fù)合、變更以及項(xiàng)目手冊的審核工作;負(fù)責(zé)外進(jìn)物業(yè)企業(yè)的備案;負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)管工作;指導(dǎo)監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金歸集使用工作;負(fù)責(zé)保障性住房后期物業(yè)管理工作;負(fù)責(zé)物業(yè)企業(yè)信用檔案的歸集評(píng)定工作;指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng);組織新建住宅小區(qū)的交付使用驗(yàn)收;組織、指導(dǎo)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn);各旗縣市區(qū)城管局負(fù)責(zé)監(jiān)管物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)破壞、侵占共用部位等違法違規(guī)行為;各旗縣市區(qū)房管局、住建局負(fù)責(zé)配合其他相關(guān)部門治理物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)私搭亂建、改變房屋使用性質(zhì)等違法違規(guī)行為等。
公安部門職責(zé)：負(fù)責(zé)加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)治安、消防等工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，落實(shí)物業(yè)企業(yè)協(xié)防職責(zé)等。
民政部門職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目與所在社區(qū)的共駐共建工作，將物業(yè)管理納入社區(qū)年度工作綜合考評(píng)，改善社區(qū)環(huán)境，完善物業(yè)管理等。
工商部門職責(zé)：負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)非法經(jīng)營活動(dòng)的查處工作，對將車棚(庫)、住宅用作經(jīng)營(辦公)場所的不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照;要求物業(yè)企業(yè)在填報(bào)企業(yè)年度信用信息公示系統(tǒng)時(shí)，提交物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書，堅(jiān)決打擊無資質(zhì)經(jīng)營行為等。
規(guī)劃部門職責(zé)：負(fù)責(zé)查處不按比例配置物業(yè)服務(wù)用房等與規(guī)劃不符的行為;配合城管、房管等部門對物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)違規(guī)搭建、侵占共用部位等違法違規(guī)行為的查處等。
環(huán)保部門職責(zé)：負(fù)責(zé)加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)油煙、廢氣等污染物的管理，加大附近環(huán)境噪聲污染治理力度;配合相關(guān)部門，治理物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)存在的環(huán)境污染問題等。
發(fā)改部門職責(zé)：負(fù)責(zé)依據(jù)《關(guān)于規(guī)范我市廉租住房、公共租賃住房等保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作的通知》，加強(qiáng)對公租房等保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)管，配合住建部門適時(shí)調(diào)整公租房等保障性用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門職責(zé)：負(fù)責(zé)對物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)電梯、鍋爐、計(jì)量器具等特種設(shè)備進(jìn)行安全檢定，督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、定期檢驗(yàn)、維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作;依法查處未按規(guī)定申請檢定或檢定不合格仍繼續(xù)使用的情況;積極調(diào)查處理小區(qū)內(nèi)的特種設(shè)備事故等。
審計(jì)部門職責(zé)：負(fù)責(zé)對住宅專項(xiàng)維修資金建立定期審計(jì)制度，從20**年起，納入常規(guī)審計(jì)工作等。
司法部門職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各旗縣市區(qū)建立物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解委員會(huì)，依法開展物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解工作。
各級(jí)人民法院職責(zé)：負(fù)責(zé)成立物業(yè)管理矛盾糾紛巡回法庭。
新建住宅小區(qū)水、電、暖、氣等管網(wǎng)設(shè)施設(shè)備的建設(shè)安裝，由專業(yè)單位負(fù)責(zé)組織或委托并監(jiān)督有資質(zhì)單位進(jìn)行施工，費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，既有住宅小區(qū)的維護(hù)更新由業(yè)主負(fù)責(zé)。質(zhì)保期內(nèi)的由建設(shè)單位維護(hù)、更新，超出質(zhì)保期可申請?zhí)崛∽≌瑢ｍ?xiàng)維修資金，老舊住宅小區(qū)的維護(hù)更新由全體業(yè)主共同負(fù)責(zé)。各專業(yè)單位職責(zé)具體劃分如下：
電業(yè)部門職責(zé)：樓宇進(jìn)戶線以內(nèi)，由業(yè)主負(fù)責(zé)更新;以外由電業(yè)部門負(fù)責(zé)。新建項(xiàng)目內(nèi)供電設(shè)施(包含供電計(jì)量表)施工費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，老舊項(xiàng)目依據(jù)供電設(shè)施產(chǎn)權(quán)由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。
燃?xì)馄髽I(yè)職責(zé)：負(fù)責(zé)組織或委托并監(jiān)督有資質(zhì)單位對燃?xì)夤芫W(wǎng)支線干線、室內(nèi)管線及附屬設(shè)施(不包括燃?xì)庠罹?進(jìn)行施工和維護(hù)，并負(fù)責(zé)對用戶用氣安全的檢查。
自來水公司職責(zé)：以注冊水表為界，注冊水表以外的管線設(shè)施(包括閥門)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，進(jìn)戶管線以內(nèi)由業(yè)主負(fù)責(zé)更新。注冊水表的更新由業(yè)主負(fù)責(zé)。
市政管理部門職責(zé)：樓宇內(nèi)分戶管線由業(yè)主負(fù)責(zé)更新;使用的化糞池及管線(不含市政管線)由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)清掏和維護(hù);小區(qū)以外由排水部門負(fù)責(zé)組織或委托并監(jiān)督有資質(zhì)單位施工和維護(hù)。
通訊部門職責(zé)：樓內(nèi)電話預(yù)埋管線由業(yè)主負(fù)責(zé)更新，其它管線由通訊部門負(fù)責(zé)組織施工和維護(hù)。
供熱企業(yè)職責(zé)：進(jìn)路口以內(nèi)的管線(不含進(jìn)戶管線)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，進(jìn)戶管線由業(yè)主負(fù)責(zé)更新。老舊小區(qū)管網(wǎng)的維修、更換和保養(yǎng)由供熱企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施，費(fèi)用由政府、供熱企業(yè)、業(yè)主按4:3:3比例承擔(dān)。建設(shè)單位收費(fèi)安裝的熱計(jì)量裝置由業(yè)主負(fù)責(zé)更新，供熱企業(yè)收費(fèi)安裝的熱計(jì)量裝置由供熱企業(yè)負(fù)責(zé)更新。
七、落實(shí)責(zé)任，強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)與輿論引導(dǎo)
(二十四)將物業(yè)管理工作納入年度目標(biāo)考核。從20**年起，把物業(yè)管理工作納入市政府對各旗縣市區(qū)政府的目標(biāo)責(zé)任制考核范圍，由物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理考核辦法與評(píng)分細(xì)則，并會(huì)同人大、政協(xié)和相關(guān)部門組織實(shí)施具體考核工作。各旗縣市區(qū)人民政府應(yīng)建立相應(yīng)的考核激勵(lì)機(jī)制。
(二十五)強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全機(jī)構(gòu)，完善措施，扎實(shí)推進(jìn)，落實(shí)責(zé)任，明確任務(wù)，將工作細(xì)化分解到基層，加快建立一級(jí)抓一級(jí)、層層抓落實(shí)的組織體系和工作體系，為物業(yè)管理工作提供有力保障。
要成立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，市住建、規(guī)劃、公安、消防、工商、民政、環(huán)保、發(fā)改、質(zhì)監(jiān)、審計(jì)、司法及各專業(yè)單位和各旗縣市區(qū)政府負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，辦公室設(shè)在市住建委。各單位各司其職，密切配合，切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理工作，共同推進(jìn)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。
要組建物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法隊(duì)伍。至本意見下發(fā)之日起，各旗縣市區(qū)政府要組建由住建、規(guī)劃、公安、消防、工商、民政、環(huán)保、發(fā)改、質(zhì)監(jiān)、審計(jì)、司法等部門參與的聯(lián)合執(zhí)法隊(duì)伍，加大對物業(yè)管理相關(guān)違法違規(guī)行為的執(zhí)法力度，保障全市物業(yè)管理工作快速發(fā)展。
要組建物業(yè)管理巡回法庭。各級(jí)人民法院自本意見下發(fā)之日起，要加快物業(yè)管理巡回法庭的組建進(jìn)度，切實(shí)高效解決物業(yè)管理矛盾糾紛。
要組建物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解委員會(huì)。各旗縣市區(qū)要按照《關(guān)于開展專業(yè)性行業(yè)性矛盾糾紛調(diào)解工作的意見》(烏黨辦發(fā)〔20**〕18號(hào))要求，成立預(yù)防和調(diào)處物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并按要求組建覆蓋物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解委員會(huì)，發(fā)揮人民調(diào)解的作用。
本意見自印發(fā)之日起施行。
篇2：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(2015)
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(20**)
各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
市民政局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請照此執(zhí)行。
天津市人民政府辦公廳
20**年4月21日
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見
市民政局:
為貫徹落實(shí)《天津市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)工作的意見》（津政發(fā)〔20**〕30號(hào)）和我市社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)規(guī)定，
進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)工作，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見。
一、總體要求
深入貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)治理工作的總體部署，進(jìn)一步健全社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制，扎實(shí)做好社區(qū)物業(yè)管理工作，
切實(shí)維護(hù)社區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障社區(qū)物業(yè)管理在陽光下運(yùn)行，全面提升我市社區(qū)治理工作水平。
二、主要任務(wù)
(一）落實(shí)新建居民住宅小區(qū)"三個(gè)提前"工作要求。
1. 在業(yè)主入住前，社區(qū)居民委員會(huì)提前開展工作。各區(qū)縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)的非經(jīng)營性公建聯(lián)審聯(lián)驗(yàn)機(jī)制，確保社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施在業(yè)主入住前到位。明確代管社區(qū)居民委員會(huì)或指導(dǎo)成立社區(qū)居民委員會(huì)籌備組，并提前進(jìn)駐小區(qū)依法開展工作，為做好后續(xù)服務(wù)和管理奠定基礎(chǔ)。
2. 在業(yè)主委員會(huì)成立前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。符合選舉條件的社區(qū)居民委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)積極參加業(yè)主委員會(huì)競選（已成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)成員參加社區(qū)居民委員會(huì)選舉），實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民委員會(huì)成員與業(yè)主委員會(huì)成員的交叉任職。
3. 在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議提前開展工作。社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議要指導(dǎo)新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)做好選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議中約定內(nèi)容的執(zhí)行情況，及時(shí)建議業(yè)主委員會(huì)對管理能力差或服務(wù)不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促整改或必要時(shí)解除合同。
?。ǘ┙⒔∪?三個(gè)公開"工作制度。
1. 社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度公開。社區(qū)居民委員會(huì)每月要主持召開社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議，研究協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議履行情況、業(yè)主委員會(huì)履職和換屆、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳使用、房屋維修專項(xiàng)資金和應(yīng)急解危專項(xiàng)資金使用等社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的重要事項(xiàng)和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會(huì)議紀(jì)要和通報(bào)，及時(shí)予以公開。
2. 社區(qū)物業(yè)服務(wù)和賬務(wù)公開。社區(qū)居民委員會(huì)要配合有關(guān)部門，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市國土房管局關(guān)于建立物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開公示制度有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議約定的公開事項(xiàng)，落實(shí)各項(xiàng)公開公示制度。享受市和區(qū)縣兩級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼的舊樓區(qū)，其所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要組織相關(guān)社區(qū)居民員會(huì)或管理服務(wù)單位，對政府補(bǔ)貼、管理服務(wù)費(fèi)、非機(jī)動(dòng)車及機(jī)動(dòng)車輛場地占用費(fèi)等收支使用情況進(jìn)行公示。
3. 業(yè)主委員會(huì)工作公開。社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)配合有關(guān)部門，指導(dǎo)督促業(yè)主委員會(huì)及時(shí)向廣大業(yè)主公開工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)議定事項(xiàng)等內(nèi)容。
?。ㄈ?shí)行"三個(gè)上賬"管理措施。
1. 舊樓區(qū)長效管理補(bǔ)貼上賬。各區(qū)縣人民政府要充分運(yùn)用市和區(qū)縣兩級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼資金的引導(dǎo)和獎(jiǎng)勵(lì)作用，督促區(qū)縣有關(guān)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府嚴(yán)格實(shí)施舊樓區(qū)管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區(qū)長效管理補(bǔ)貼資金發(fā)放的重要依據(jù)。市和區(qū)縣財(cái)政、審計(jì)部門要加強(qiáng)對補(bǔ)貼資金使用情況的有效監(jiān)管，確保補(bǔ)貼資金?？顚Ｓ谩?/p>
2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為"上賬"。市和區(qū)縣物業(yè)管理主管部門要建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，定期組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評(píng)，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)建立健全物業(yè)管理評(píng)議制度。市和區(qū)縣民政部門要定期組織社區(qū)居民開展?jié)M意度調(diào)查，為物業(yè)管理主管部門考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供依據(jù)。
3. 開發(fā)建設(shè)單位的質(zhì)量保證金上賬。市和區(qū)縣建設(shè)主管部門要進(jìn)一步完善建設(shè)工程缺陷保修監(jiān)管機(jī)制，落實(shí)缺陷責(zé)任期內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量保證金制度，并規(guī)范開發(fā)建設(shè)單位對建設(shè)工程質(zhì)量保證金的保管和使用；會(huì)同民政部門圍繞開發(fā)建設(shè)單位房屋質(zhì)量、維修時(shí)限和修繕效果，定期開展居民滿意度調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果作為對開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)評(píng)定的重要參數(shù)。
（四）健全"五個(gè)到位"保障機(jī)制。
1. 社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍到位。各區(qū)縣民政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要落實(shí)社區(qū)物業(yè)管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強(qiáng)隊(duì)伍管理和人員培訓(xùn)，建立完善淘汰和補(bǔ)錄機(jī)制，保障社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍專人專崗。
2. 社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施到位。各區(qū)縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)建設(shè)規(guī)劃方案，加快推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施建設(shè)全面達(dá)標(biāo)。市和區(qū)縣財(cái)政要加大資金支持力度，發(fā)揮區(qū)縣人民政府主體作用，采取補(bǔ)建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施，滿足社區(qū)服務(wù)管理的基本需求。
3. 社區(qū)物業(yè)管理政策到位。各區(qū)縣人民政府和有關(guān)部門要認(rèn)真貫徹執(zhí)行社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法規(guī)和政策，逐個(gè)小區(qū)制定工作方案，確保政策落實(shí)到位。市有關(guān)部門要研究完善社區(qū)專項(xiàng)治理方案，推動(dòng)我市社區(qū)物業(yè)管理水平全面提升。
4. 社區(qū)物業(yè)管理制度到位。各區(qū)縣人民政府要進(jìn)一步完善街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度和社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，分級(jí)負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作出現(xiàn)的問題。要進(jìn)一步建立和完善區(qū)縣、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)三級(jí)社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，確保一般問題不出社區(qū)、復(fù)雜問題不出街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、重大問題不出區(qū)縣。
5. 基層管理執(zhí)法隊(duì)伍到位。市有關(guān)部門和各區(qū)縣人民政府要堅(jiān)持屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主的工作原則，認(rèn)真總結(jié)和推廣街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）行政執(zhí)法授權(quán)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，縮短執(zhí)法半徑、提高管理效率，將各項(xiàng)執(zhí)法職能落實(shí)到社區(qū)，確保不留盲點(diǎn)。
三、工作要求
?。ㄒ唬┘訌?qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)縣人民政府要建立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)責(zé)任，制定措施，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)，實(shí)施監(jiān)督考核。市和區(qū)縣房管、民政、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、公安、市容園林、綜合執(zhí)法、市政管理等有關(guān)部門要依據(jù)各自職責(zé)，制定工作方案，共同推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。
（二）嚴(yán)格監(jiān)督考核。各區(qū)縣人民政府要將社區(qū)物業(yè)管理工作納入對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門的年度績效考評(píng)項(xiàng)目，認(rèn)真組織對本實(shí)施意見落實(shí)情況的監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理工作落到實(shí)處。
?。ㄈ?qiáng)化政策保障。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要大力支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展，落實(shí)財(cái)稅、用工等扶持政策，加強(qiáng)物業(yè)管理人員培訓(xùn)，積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)延伸服務(wù)鏈條，創(chuàng)新盈利模式，實(shí)現(xiàn)特色發(fā)展，培育壯大一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康成長提供良好的發(fā)展空間。
（四）動(dòng)員社會(huì)參與。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法律法規(guī)和做好社區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，積極引導(dǎo)廣大居民群眾樹立物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念，主動(dòng)支持、參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺維護(hù)社區(qū)環(huán)境，形成"社區(qū)是我家、建設(shè)靠大家"的良好氛圍。
篇3：北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（2004試行）
北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)
為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，就當(dāng)前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關(guān)問題，提出如下意見。
一、關(guān)于適用范圍
1、本意見所稱物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。
現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的，該公房使用人的權(quán)利義務(wù)等同于前款中的業(yè)主。
2、不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會(huì)、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。
3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見。
4、業(yè)主與業(yè)主團(tuán)體(業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì))之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請?zhí)幚怼?/p>
5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規(guī)定的除外。
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二、關(guān)于管轄
6、當(dāng)事人一方違反物業(yè)服務(wù)合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權(quán)競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。
三、關(guān)于訴訟主體
7、業(yè)主委員會(huì)于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負(fù)責(zé)人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的;(2)業(yè)主大會(huì)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的;(3)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會(huì)的;(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。
業(yè)主委員會(huì)的成立應(yīng)當(dāng)符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會(huì)的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利。
8、業(yè)主委員會(huì)作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準(zhǔn)許。
業(yè)主委員會(huì)起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實(shí)和理由起訴的，不予受理。
9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權(quán)益僅涉及單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)由單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。
10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的約定而起訴業(yè)主委員會(huì)或要求將業(yè)主委員會(huì)列為共同被告的，不予準(zhǔn)許。
11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當(dāng)事人：(1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同的;(2)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系的;(3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的;(4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。
在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。
12、因前期物業(yè)服務(wù)發(fā)生糾紛的，業(yè)主應(yīng)以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)以實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)的單位為被告。
四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的效力
13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨(dú)立的法人資格，但具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)的，可以確認(rèn)其所簽物業(yè)服務(wù)合同的效力。
14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，違規(guī)將物業(yè)服務(wù)全部轉(zhuǎn)托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉(zhuǎn)托行為已經(jīng)公告且業(yè)主接受了物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)依公平原則確定業(yè)主向?qū)嶋H提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)支付適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用。
15、物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，當(dāng)事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動(dòng)延續(xù)。
16、業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主要求解除物業(yè)服務(wù)合同的，不予支持。
五、關(guān)于管理權(quán)糾紛
17、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同行使管理權(quán)。業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可予以制止，并要求其承擔(dān)民事責(zé)任。18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營利，損害業(yè)主公共權(quán)益的，業(yè)主委員會(huì)可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù)原狀，賠償損失，并返還收益。19、業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設(shè)施，妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復(fù)原狀，并賠償相應(yīng)損失。20、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物，構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主承擔(dān)停止侵害、消除危險(xiǎn)等民事責(zé)任。21、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設(shè)施設(shè)備或構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
六、關(guān)于管理費(fèi)糾紛
22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：
(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的;(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的。
23、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，一般不
予支持。 24、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)雖未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
雙方當(dāng)事人沒有約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，法院可參照政府規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
25、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費(fèi)方的請求予以適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過欠費(fèi)金額。
26、審理追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件，應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在適用訴訟時(shí)效時(shí)不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認(rèn)定其在持續(xù)主張權(quán)利。
27、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。
七、關(guān)于代收代繳糾紛
28、業(yè)主拖欠公共性服務(wù)或特約服務(wù)等物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過合法途徑進(jìn)行追索。
物業(yè)管理企業(yè)采取停止供應(yīng)電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。
29、物業(yè)管理企業(yè)與電、水、氣、熱等供應(yīng)部門因代收代繳發(fā)生爭議，致使供應(yīng)部門停止電、水、氣、熱等供應(yīng)給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)選擇要求物業(yè)管理企業(yè)履行合同義務(wù)，并賠償損失。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任后，認(rèn)為自己沒有過錯(cuò)的，有權(quán)向有關(guān)責(zé)任人追償。
30、物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭姓w供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費(fèi)，不予支持。
八、關(guān)于管理責(zé)任糾紛
31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供服務(wù)或者提供服務(wù)不符合約定標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。32、物業(yè)服務(wù)合同約定有財(cái)物保管服務(wù)，在發(fā)生財(cái)物丟失或毀損時(shí)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財(cái)物保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財(cái)物丟失或毀損有過錯(cuò)的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。
33、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護(hù)費(fèi)用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時(shí)，按照雙方簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任。沒有簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯(cuò)的，可以根據(jù)其過錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
34、物業(yè)管理企業(yè)或其聘請的施工人員在維修施工時(shí)，違反施工規(guī)章制度，不設(shè)置明示標(biāo)志或不采取其他安全措施，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
35、物業(yè)管理企業(yè)的受雇人員在履行職務(wù)中給業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)造成損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
36、因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂、運(yùn)動(dòng)器材等公共設(shè)施存在不安全因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設(shè)施時(shí)受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
37、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
38、物業(yè)管理企業(yè)怠于行使管理職責(zé)，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
39、第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責(zé)或履行保安職責(zé)是否存在過錯(cuò)確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級(jí)人民法院民一庭負(fù)責(zé)解釋。法律、司法解釋另有規(guī)定的，按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。