宿遷市關于進一步加強物業(yè)管理工作的實施意見(試行)

　　宿區(qū)政辦發(fā)〔20**〕27號

　　江蘇 宿遷

　　為進一步提升全區(qū)物業(yè)管理服務水平，改善住宅小區(qū)居住環(huán)境，維護相關主體合法權益，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》、《宿遷市市區(qū)物業(yè)管理辦法》等規(guī)定，結合宿城區(qū)實際，現(xiàn)就進一步加強全區(qū)物業(yè)管理工作制定如下實施意見：

　　一、總體目標

　　創(chuàng)新住宅小區(qū)物業(yè)管理體制機制，充分發(fā)揮街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))和社區(qū)居委會在住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中的主體作用，及時協(xié)調(diào)解決居民反映的突出問題，將問題解決在基層，矛盾化解在萌芽狀態(tài)。強化物業(yè)管理各職能部門齊抓共管，到20**年底基本建立“統(tǒng)一領導、屬地管理，條塊結合”的物業(yè)管理工作體制，逐步建立“分類管理、質(zhì)價相符”的服務消費理念，有效提高物業(yè)服務水平和行業(yè)滿意度。

　　二、基本原則

　　(一)條塊結合，齊抓共管。強化物業(yè)行業(yè)主管部門及相關職能部門在物業(yè)建設、運行管理等方面的行業(yè)監(jiān)管和行政執(zhí)法職責，建立健全物業(yè)項目屬地管理機制，充分發(fā)揮街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)和業(yè)主自治組織的作用，條塊結合，增強工作合力。

　　(二)分類管理，全面覆蓋。根據(jù)已實施市場化物業(yè)服務、

　　不具備市場化物業(yè)服務的老舊(安置)小區(qū)等不同類型居住小區(qū)，進行統(tǒng)一規(guī)劃、分類管理，實現(xiàn)物業(yè)管理服務對全區(qū)各類住宅小區(qū)的全覆蓋。

　　(三)市場主導，政府扶持。推動物業(yè)服務專業(yè)化、市場化，完善物業(yè)服務市場化運作機制，提高物業(yè)服務標準化水平。對不具備市場化服務條件的政府性安置小區(qū)和老舊小區(qū)，予以相應的政策扶持，保證物業(yè)服務的正常運轉。

　　三、工作機制

　　(一)建立住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋制度。根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)設施運行管理情況，對新建住宅小區(qū)、老舊(安置)小區(qū)，進行統(tǒng)一規(guī)劃、分類管理，實現(xiàn)物業(yè)管理服務全覆蓋。新建住宅小區(qū)，原則上全部推向市場。建設單位要按照相關要求，通過招投標方式選聘有資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)入駐，及時移交相關設施設備及臺賬資料，并負責監(jiān)督物業(yè)企業(yè)，落實星級化物業(yè)管理服務。業(yè)主委員會成立后，建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會三方要密切配合，按照相關規(guī)定做好物業(yè)企業(yè)的選聘、續(xù)聘工作，確保小區(qū)物業(yè)管理有序轉換銜接，服務水平穩(wěn)步提升。老舊(安置)住宅小區(qū)，具備市場化條件的，原則上仍優(yōu)先選聘物業(yè)企業(yè)，開展物業(yè)管理服務;不具備市場化條件的，由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))物業(yè)服務中心，提供以保潔、保綠、保安服務為主要內(nèi)容的基礎性物業(yè)服務。

　　(二) 建立“重心下移、屬地管理”制度。按照“重心下移、注重實效”原則，進一步明確屬地在物業(yè)管理中的責任分工，強化管理職責。各街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))要根據(jù)物業(yè)管理目標任務，對照職責分工，結合所轄行政區(qū)域管理實際，認真組織實施，全力抓好落實。承接做好區(qū)級相關部門職責轉移，成立“兩站一中心”(投訴調(diào)解工作站、應急維修服務站和物業(yè)服務中心)，并根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和工作量，配備4-5名物業(yè)管理專職人員，落實物業(yè)管理工作經(jīng)費，統(tǒng)籌開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理指導、監(jiān)督、考核，信訪、投訴化解及應急維修服務等工作，為暫時不具備市場化物業(yè)管理條件或無人管理的住宅小區(qū)有償提供基本物業(yè)服務。同時，各社區(qū)配備不低于2名專職物業(yè)管理人員，協(xié)助配合街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))和區(qū)有關部門做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的工作落實。

　　(三)建立聯(lián)席會議制度。建立區(qū)級、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)三級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。區(qū)級物業(yè)管理聯(lián)席會議，由區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領導小組辦公室牽頭，相關成員單位參加，主要負責督促住建、公安、城管、市場監(jiān)督、物價、環(huán)保等相關部門落實好綜合執(zhí)法進小區(qū)工作;協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中綜合性的重點、難點問題，形成物業(yè)管理工作合力。街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))物業(yè)管理聯(lián)席會議，由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)居委會、物業(yè)企業(yè)等單位組成，主要負責住宅小區(qū)物業(yè)管理工作溝通與協(xié)調(diào)，解決住宅小區(qū)管理的部分重點、難點問題，開展?jié)M意度測評和物業(yè)費收繳登記率統(tǒng)計等工作。社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議，由社區(qū)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會以及業(yè)主代表參加，主要負責協(xié)助街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))做好日常巡查、問題發(fā)現(xiàn)、矛盾調(diào)處等工作。

　　(四)建立業(yè)主委員會建設籌備金管理制度。建設單位要按照《宿遷市市區(qū)物業(yè)管理辦法》(宿政規(guī)發(fā)〔20**〕5號)要求，在物業(yè)企業(yè)承接項目備案前，向各街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))繳納0.5元/平方米(以規(guī)劃總建筑面積計，最高不超過20萬元)的首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費，街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))要設置專戶存儲，專項用于業(yè)主大會籌備工作，剩余經(jīng)費由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定申請使用，任何單位、個人不得挪用。

　　(五)建立健全物業(yè)履約保證金制度。物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)企業(yè)、業(yè)主委員會等單位(組織)簽訂物業(yè)服務合同時，應在合同中明確約定由物業(yè)企業(yè)按不低于1元/平方米的標準繳納履約保證金，雙方共同委托屬地街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))對該保證金收取和監(jiān)管。履約保證金在物業(yè)服務合同終止后依據(jù)履約情況酌情予以退還。

　　四、職責分工

　　街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))：負責本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的領導和組織工作，落實綜合協(xié)調(diào)管理職責，并根據(jù)工作實際，研究制定本街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))物業(yè)管理工作具體措施。建立投訴調(diào)解工作站和應急維修服務站，受理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面各類信訪、投訴，維護社區(qū)和諧穩(wěn)定。參與轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理招投標、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分和物業(yè)服務企業(yè)落實市容環(huán)衛(wèi)責任的監(jiān)督、檢查、指導和日常管理的職責。續(xù)籌與審核住宅專項維修資金及使用情況，檢查考核物業(yè)服務質(zhì)量，監(jiān)督物業(yè)管理項目交接等工作。牽頭組織業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會的成立與換屆，做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常運作、監(jiān)管和備案。對不具備市場化條件的老舊小區(qū)提供有償?shù)幕疚飿I(yè)服務。

　　區(qū)住建局：研究制定物業(yè)管理的行業(yè)政策和服務標準，履行物業(yè)管理的監(jiān)督檢查、業(yè)務指導和相關人員培訓職責，負責物業(yè)管理項目招投標備案、物業(yè)管理項目創(chuàng)優(yōu)達標、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)信用管理和住宅專項維修資金。對占用公共空間違法行為進行行政查處。在區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理領導小組領導下，對街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))物業(yè)管理工作情況進行績效考核。

　　城管分局：負責查處樓體外部亂搭亂建，建筑物內(nèi)擅自新建地下建筑物、構筑物擅自改變外立面、在非承重墻上開門窗等行為;依法查處飼養(yǎng)家禽、亂貼亂畫、毀壞綠化等行為;負責查處制造噪音污染、排放油煙等違規(guī)行為。

　　公安分局：牽頭負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車停放監(jiān)管和內(nèi)部交通管理，調(diào)解處理車輛停放引發(fā)的矛盾糾紛，負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范隊伍建設和督促指導開展日常防范工作。

　　消防大隊：指導和督促小區(qū)物業(yè)織密消防組織網(wǎng)絡，落實各項消防安全責任制度，加強居民小區(qū)消防設施建設、維護、管理、監(jiān)督等工作。

　　區(qū)物價局：負責物業(yè)收費政策落實和日常監(jiān)管。對普通住宅物業(yè)管理收費標準進行備案，對物業(yè)服務企業(yè)未按規(guī)定進行收費公示、收支公開和公示失實信息等價格違法行為進行查處，受理物業(yè)管理收費價格咨詢和投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費引發(fā)的矛盾和糾紛。

　　區(qū)市場監(jiān)督管理局：負責小區(qū)電梯安全監(jiān)管，督促使用單位對電梯安全管理和做好維護保養(yǎng)工作，按規(guī)定進行維護保養(yǎng)和定期檢驗。對物業(yè)區(qū)域內(nèi)超期未檢的電梯、鍋爐等特種設備督促及時整改到位或責令停止使用，并向街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))和社區(qū)進行通報，督促業(yè)主及時辦理相關手續(xù)。對利用小區(qū)內(nèi)宣傳欄、顯示屏等發(fā)布虛假違法廣告進行查處。

　　區(qū)財政局：負責制定老舊小區(qū)物業(yè)管理的專項財政經(jīng)費，以及政策性補助和考評獎勵資金，納入年度財政預算。

　　規(guī)劃分局：負責編制中心城市核心區(qū)小區(qū)出新改造的規(guī)劃，負責辦理建筑物的新建、改擴建的審批。

　　環(huán)保分局：對物業(yè)管理區(qū)域及周邊工業(yè)污染源依法實施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律的行為依法進行查處。

　　區(qū)經(jīng)信局：探索建立業(yè)主(使用人)居住信用管理制度，有效遏制個別業(yè)主惡意欠費行為。將住宅小區(qū)內(nèi)拒交物業(yè)服務費、拒不續(xù)籌專項維修資金等違規(guī)違約行為錄入?yún)^(qū)公共信用信息中心平臺，并依法面向社會提供查詢。

　　住建、城管、公安、物價、市場監(jiān)督、環(huán)保、規(guī)劃、人防、水務及其他有關行政管理部門，按照各自職責，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋使用、公共秩序、消防安全、治安防范、環(huán)境衛(wèi)生等方面監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式。

　　五、保障措施

　　(一)加強組織領導。成立宿城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領導小組，區(qū)政府分管區(qū)長任組長，區(qū)住建局、公安分局、城管分局、物價局、市場監(jiān)督管理局、財政局等部門及各街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))為成員單位，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理工作中的難點問題，領導小組下設辦公室，辦公室設在區(qū)住建局，負責統(tǒng)籌日常工作。

　　(二)加大資金投入。為解決部分老舊(安置)小區(qū)物業(yè)管理征繳標準低、低收入困難人群多、管理難度大等問題，區(qū)財政自20**年起，對不具備市場化服務條件的政府性安置小區(qū)和老舊小區(qū)(交付使用滿15年)，按建筑面積每月0.15元/平方米予以政策補助。

　　(三)加強宣傳引導。各街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、各單位應通過多種形式，加大物業(yè)管理法規(guī)宣傳力度，引導住戶樹立“花錢買服務”的消費觀念，協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費用，破解長期欠費問題，形成良好的物業(yè)管理氛圍。

　　(四)完善考核機制。建立“區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)”三級住宅小區(qū)物業(yè)管理考核網(wǎng)絡。區(qū)政府將住宅小區(qū)物業(yè)管理工作納入全區(qū)目標管理考核，并每年設立300萬元專項資金，對各街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))物業(yè)管理工作進行考核獎懲，促進小區(qū)物業(yè)管理水平穩(wěn)步提升。

篇2：關于進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設的實施意見(2015)

　　關于進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設的實施意見(20**)

　　各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關于進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設的實施意見》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)轉發(fā)給你們，請照此執(zhí)行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關于進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設的實施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區(qū)工作的意見》（津政發(fā)〔20**〕30號）和我市社區(qū)物業(yè)管理工作相關規(guī)定，

　　進一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設工作，現(xiàn)提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區(qū)治理工作的總體部署，進一步健全社區(qū)物業(yè)管理機制，扎實做好社區(qū)物業(yè)管理工作，

　　切實維護社區(qū)居民和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，保障社區(qū)物業(yè)管理在陽光下運行，全面提升我市社區(qū)治理工作水平。

　　二、主要任務

　　(一）落實新建居民住宅小區(qū)"三個提前"工作要求。

　　1. 在業(yè)主入住前，社區(qū)居民委員會提前開展工作。各區(qū)縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)的非經(jīng)營性公建聯(lián)審聯(lián)驗機制，確保社區(qū)辦公服務設施在業(yè)主入住前到位。明確代管社區(qū)居民委員會或指導成立社區(qū)居民委員會籌備組，并提前進駐小區(qū)依法開展工作，為做好后續(xù)服務和管理奠定基礎。

　　2. 在業(yè)主委員會成立前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，并指導和監(jiān)督業(yè)主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區(qū)居民委員會成員應當積極參加業(yè)主委員會競選（已成立業(yè)主委員會的，應當鼓勵業(yè)主委員會成員參加社區(qū)居民委員會選舉），實現(xiàn)社區(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業(yè)服務企業(yè)前，社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議提前開展工作。社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)業(yè)主委員會做好選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務企業(yè)工作，監(jiān)督物業(yè)服務合同或協(xié)議中約定內(nèi)容的執(zhí)行情況，及時建議業(yè)主委員會對管理能力差或服務不到位的物業(yè)服務企業(yè)督促整改或必要時解除合同。

　　（二）建立健全"三個公開"工作制度。

　　1. 社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度公開。社區(qū)居民委員會每月要主持召開社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議，研究協(xié)調(diào)物業(yè)服務合同或協(xié)議履行情況、業(yè)主委員會履職和換屆、物業(yè)服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。

　　2. 社區(qū)物業(yè)服務和賬務公開。社區(qū)居民委員會要配合有關部門，指導監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)按照市國土房管局關于建立物業(yè)服務事項公開公示制度有關規(guī)定及物業(yè)服務合同或協(xié)議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區(qū)縣兩級財政補貼的舊樓區(qū)，其所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要組織相關社區(qū)居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。

　　3. 業(yè)主委員會工作公開。社區(qū)居民委員會應配合有關部門，指導督促業(yè)主委員會及時向廣大業(yè)主公開工作經(jīng)費、業(yè)主委員會議定事項等內(nèi)容。

　　（三）實行"三個上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區(qū)長效管理補貼上賬。各區(qū)縣人民政府要充分運用市和區(qū)縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區(qū)縣有關部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府嚴格實施舊樓區(qū)管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區(qū)長效管理補貼資金發(fā)放的重要依據(jù)。市和區(qū)縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監(jiān)管，確保補貼資金專款專用。

　　2. 物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營行為"上賬"。市和區(qū)縣物業(yè)管理主管部門要建立和完善物業(yè)服務企業(yè)誠信信息系統(tǒng)，加強對物業(yè)服務企業(yè)誠信情況的動態(tài)監(jiān)管，定期組織對物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量的檢查考評，指導社區(qū)居民委員會建立健全物業(yè)管理評議制度。市和區(qū)縣民政部門要定期組織社區(qū)居民開展?jié)M意度調(diào)查，為物業(yè)管理主管部門考核物業(yè)服務企業(yè)提供依據(jù)。

　　3. 開發(fā)建設單位的質(zhì)量保證金上賬。市和區(qū)縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監(jiān)管機制，落實缺陷責任期內(nèi)建設工程質(zhì)量保證金制度，并規(guī)范開發(fā)建設單位對建設工程質(zhì)量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發(fā)建設單位房屋質(zhì)量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調(diào)查，并將調(diào)查結果作為對開發(fā)建設單位資質(zhì)評定的重要參數(shù)。

　　（四）健全"五個到位"保障機制。

　　1. 社區(qū)物業(yè)管理隊伍到位。各區(qū)縣民政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要落實社區(qū)物業(yè)管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區(qū)物業(yè)管理隊伍專人專崗。

　　2. 社區(qū)辦公服務設施到位。各區(qū)縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區(qū)辦公服務設施達標建設規(guī)劃方案，加快推進轄區(qū)內(nèi)社區(qū)辦公服務設施建設全面達標。市和區(qū)縣財政要加大資金支持力度，發(fā)揮區(qū)縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區(qū)辦公服務設施，滿足社區(qū)服務管理的基本需求。

　　3. 社區(qū)物業(yè)管理政策到位。各區(qū)縣人民政府和有關部門要認真貫徹執(zhí)行社區(qū)物業(yè)管理工作相關法規(guī)和政策，逐個小區(qū)制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區(qū)專項治理方案，推動我市社區(qū)物業(yè)管理水平全面提升。

　　4. 社區(qū)物業(yè)管理制度到位。各區(qū)縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度和社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，分級負責、協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作出現(xiàn)的問題。要進一步建立和完善區(qū)縣、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)三級社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機制，確保一般問題不出社區(qū)、復雜問題不出街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、重大問題不出區(qū)縣。

　　5. 基層管理執(zhí)法隊伍到位。市有關部門和各區(qū)縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）行政執(zhí)法授權試點經(jīng)驗，加強執(zhí)法隊伍建設，縮短執(zhí)法半徑、提高管理效率，將各項執(zhí)法職能落實到社區(qū)，確保不留盲點。

　　三、工作要求

　　（一）加強組織領導。各區(qū)縣人民政府要建立社區(qū)物業(yè)管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進，實施監(jiān)督考核。市和區(qū)縣房管、民政、規(guī)劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執(zhí)法、市政管理等有關部門要依據(jù)各自職責，制定工作方案，共同推進社區(qū)物業(yè)管理工作。

　　（二）嚴格監(jiān)督考核。各區(qū)縣人民政府要將社區(qū)物業(yè)管理工作納入對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理工作落到實處。

　　（三）強化政策保障。各區(qū)縣人民政府和市有關部門要大力支持物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業(yè)管理人員培訓，積極引導物業(yè)服務企業(yè)延伸服務鏈條，創(chuàng)新盈利模式，實現(xiàn)特色發(fā)展，培育壯大一批品牌物業(yè)服務企業(yè)，為我市物業(yè)服務企業(yè)健康成長提供良好的發(fā)展空間。

　　（四）動員社會參與。各區(qū)縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區(qū)物業(yè)管理工作相關法律法規(guī)和做好社區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業(yè)管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺維護社區(qū)環(huán)境，形成"社區(qū)是我家、建設靠大家"的良好氛圍。

篇3：北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（2004試行）

　　北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)

　　為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，結合審判實踐，就當前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。

　　一、關于適用范圍

　　1、本意見所稱物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。

　　現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于前款中的業(yè)主。

　　2、不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

　　3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見。

　　4、業(yè)主與業(yè)主團體(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，當事人應當向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請?zhí)幚怼?/p>

　　5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規(guī)定的除外。

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　　二、關于管轄

　　6、當事人一方違反物業(yè)服務合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。

　　三、關于訴訟主體

　　7、業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權益的;(2)業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的;(3)物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的;(4)其它損害全體業(yè)主公共權益的情形。

　　業(yè)主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權利。

　　8、業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

　　業(yè)主委員會起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

　　9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權益僅涉及單個業(yè)主或部分業(yè)主的，應當由單個業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。

　　10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務合同的約定而起訴業(yè)主委員會或要求將業(yè)主委員會列為共同被告的，不予準許。

　　11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：(1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務合同的;(2)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務，已經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)形成事實上的物業(yè)服務關系的;(3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的;(4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。

　　在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。

　　12、因前期物業(yè)服務發(fā)生糾紛的，業(yè)主應以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應以實際提供物業(yè)服務的單位為被告。

　　四、關于物業(yè)服務合同的效力

　　13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)的，可以確認其所簽物業(yè)服務合同的效力。

　　14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同后，違規(guī)將物業(yè)服務全部轉托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉托行為已經(jīng)公告且業(yè)主接受了物業(yè)服務的，應依公平原則確定業(yè)主向實際提供物業(yè)服務的物業(yè)管理企業(yè)支付適當?shù)奈飿I(yè)服務費用。

　　15、物業(yè)服務合同期限內(nèi)，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。物業(yè)服務合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。

　　16、業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同后，單個業(yè)主或部分業(yè)主要求解除物業(yè)服務合同的，不予支持。

　　五、關于管理權糾紛

　　17、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同行使管理權。業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可予以制止，并要求其承擔民事責任。18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備營利，損害業(yè)主公共權益的，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復原狀，賠償損失，并返還收益。19、業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設施，妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。20、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物，構成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。21、業(yè)主違反物業(yè)服務合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔相應的民事責任。

　　六、關于管理費糾紛

　　22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務費用或要求返還多交的物業(yè)服務費用：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務項目和質(zhì)量與合同約定標準差距明顯的;(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

　　23、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務費用的，一般不

　　 予支持。 　　24、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)服務合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應的物業(yè)服務費用。

　　雙方當事人沒有約定物業(yè)服務收費標準的，法院可參照政府規(guī)定收費標準或同類物業(yè)服務項目收費標準確定應交納的物業(yè)服務費用。

　　25、業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費方的請求予以適當調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

　　26、審理追索物業(yè)服務費案件，應依照現(xiàn)行法律關于訴訟時效的規(guī)定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權利的，可認定其在持續(xù)主張權利。

　　27、業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令。

　　七、關于代收代繳糾紛

　　28、業(yè)主拖欠公共性服務或特約服務等物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)應當通過合法途徑進行追索。

　　物業(yè)管理企業(yè)采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)服務費用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任。

　　29、物業(yè)管理企業(yè)與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發(fā)生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權選擇要求物業(yè)管理企業(yè)履行合同義務，并賠償損失。物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權向有關責任人追償。

　　30、物業(yè)管理區(qū)域實行整體供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。

　　八、關于管理責任糾紛

　　31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔違約責任。32、物業(yè)服務合同約定有財物保管服務，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務承擔相應的賠償責任。

　　物業(yè)服務合同沒有約定財物保管服務，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責范圍內(nèi)未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔與其過錯相適應的賠償責任。

　　33、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協(xié)議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理服務協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應當承擔的賠償責任。

　　34、物業(yè)管理企業(yè)或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規(guī)章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

　　35、物業(yè)管理企業(yè)的受雇人員在履行職務中給業(yè)主人身或財產(chǎn)造成損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

　　36、因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

　　37、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

　　38、物業(yè)管理企業(yè)怠于行使管理職責，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災、水災、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

　　39、第三人侵權造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業(yè)管理企業(yè)應否承擔相應的賠償責任。

　　40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規(guī)定的，按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。