宿遷市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(試行)

　　宿區(qū)政辦發(fā)〔20**〕27號

　　江蘇 宿遷

　　為進(jìn)一步提升全區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平，改善住宅小區(qū)居住環(huán)境，維護(hù)相關(guān)主體合法權(quán)益，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《宿遷市市區(qū)物業(yè)管理辦法》等規(guī)定，結(jié)合宿城區(qū)實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)全區(qū)物業(yè)管理工作制定如下實(shí)施意見：

　　一、總體目標(biāo)

　　創(chuàng)新住宅小區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制，充分發(fā)揮街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))和社區(qū)居委會(huì)在住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中的主體作用，及時(shí)協(xié)調(diào)解決居民反映的突出問題，將問題解決在基層，矛盾化解在萌芽狀態(tài)。強(qiáng)化物業(yè)管理各職能部門齊抓共管，到20**年底基本建立“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、屬地管理，條塊結(jié)合”的物業(yè)管理工作體制，逐步建立“分類管理、質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)消費(fèi)理念，有效提高物業(yè)服務(wù)水平和行業(yè)滿意度。

　　二、基本原則

　　(一)條塊結(jié)合，齊抓共管。強(qiáng)化物業(yè)行業(yè)主管部門及相關(guān)職能部門在物業(yè)建設(shè)、運(yùn)行管理等方面的行業(yè)監(jiān)管和行政執(zhí)法職責(zé)，建立健全物業(yè)項(xiàng)目屬地管理機(jī)制，充分發(fā)揮街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)和業(yè)主自治組織的作用，條塊結(jié)合，增強(qiáng)工作合力。

　　(二)分類管理，全面覆蓋。根據(jù)已實(shí)施市場化物業(yè)服務(wù)、

　　不具備市場化物業(yè)服務(wù)的老舊(安置)小區(qū)等不同類型居住小區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、分類管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)對全區(qū)各類住宅小區(qū)的全覆蓋。

　　(三)市場主導(dǎo)，政府扶持。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、市場化，完善物業(yè)服務(wù)市場化運(yùn)作機(jī)制，提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化水平。對不具備市場化服務(wù)條件的政府性安置小區(qū)和老舊小區(qū)，予以相應(yīng)的政策扶持，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　三、工作機(jī)制

　　(一)建立住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋制度。根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施運(yùn)行管理情況，對新建住宅小區(qū)、老舊(安置)小區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、分類管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋。新建住宅小區(qū)，原則上全部推向市場。建設(shè)單位要按照相關(guān)要求，通過招投標(biāo)方式選聘有資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)入駐，及時(shí)移交相關(guān)設(shè)施設(shè)備及臺(tái)賬資料，并負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)企業(yè)，落實(shí)星級化物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)成立后，建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方要密切配合，按照相關(guān)規(guī)定做好物業(yè)企業(yè)的選聘、續(xù)聘工作，確保小區(qū)物業(yè)管理有序轉(zhuǎn)換銜接，服務(wù)水平穩(wěn)步提升。老舊(安置)住宅小區(qū)，具備市場化條件的，原則上仍優(yōu)先選聘物業(yè)企業(yè)，開展物業(yè)管理服務(wù);不具備市場化條件的，由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))物業(yè)服務(wù)中心，提供以保潔、保綠、保安服務(wù)為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。

　　(二) 建立“重心下移、屬地管理”制度。按照“重心下移、注重實(shí)效”原則，進(jìn)一步明確屬地在物業(yè)管理中的責(zé)任分工，強(qiáng)化管理職責(zé)。各街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))要根據(jù)物業(yè)管理目標(biāo)任務(wù)，對照職責(zé)分工，結(jié)合所轄行政區(qū)域管理實(shí)際，認(rèn)真組織實(shí)施，全力抓好落實(shí)。承接做好區(qū)級相關(guān)部門職責(zé)轉(zhuǎn)移，成立“兩站一中心”(投訴調(diào)解工作站、應(yīng)急維修服務(wù)站和物業(yè)服務(wù)中心)，并根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和工作量，配備4-5名物業(yè)管理專職人員，落實(shí)物業(yè)管理工作經(jīng)費(fèi)，統(tǒng)籌開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理指導(dǎo)、監(jiān)督、考核，信訪、投訴化解及應(yīng)急維修服務(wù)等工作，為暫時(shí)不具備市場化物業(yè)管理?xiàng)l件或無人管理的住宅小區(qū)有償提供基本物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，各社區(qū)配備不低于2名專職物業(yè)管理人員，協(xié)助配合街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))和區(qū)有關(guān)部門做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的工作落實(shí)。

　　(三)建立聯(lián)席會(huì)議制度。建立區(qū)級、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)三級物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。區(qū)級物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，由區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牽頭，相關(guān)成員單位參加，主要負(fù)責(zé)督促住建、公安、城管、市場監(jiān)督、物價(jià)、環(huán)保等相關(guān)部門落實(shí)好綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)工作;協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中綜合性的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題，形成物業(yè)管理工作合力。街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)企業(yè)等單位組成，主要負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作溝通與協(xié)調(diào)，解決住宅小區(qū)管理的部分重點(diǎn)、難點(diǎn)問題，開展?jié)M意度測評和物業(yè)費(fèi)收繳登記率統(tǒng)計(jì)等工作。社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，由社區(qū)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主代表參加，主要負(fù)責(zé)協(xié)助街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))做好日常巡查、問題發(fā)現(xiàn)、矛盾調(diào)處等工作。

　　(四)建立業(yè)主委員會(huì)建設(shè)籌備金管理制度。建設(shè)單位要按照《宿遷市市區(qū)物業(yè)管理辦法》(宿政規(guī)發(fā)〔20**〕5號)要求，在物業(yè)企業(yè)承接項(xiàng)目備案前，向各街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))繳納0.5元/平方米(以規(guī)劃總建筑面積計(jì)，最高不超過20萬元)的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)，街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))要設(shè)置專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于業(yè)主大會(huì)籌備工作，剩余經(jīng)費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定申請使用，任何單位、個(gè)人不得挪用。

　　(五)建立健全物業(yè)履約保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等單位(組織)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)在合同中明確約定由物業(yè)企業(yè)按不低于1元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)繳納履約保證金，雙方共同委托屬地街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))對該保證金收取和監(jiān)管。履約保證金在物業(yè)服務(wù)合同終止后依據(jù)履約情況酌情予以退還。

　　四、職責(zé)分工

　　街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))：負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織工作，落實(shí)綜合協(xié)調(diào)管理職責(zé)，并根據(jù)工作實(shí)際，研究制定本街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))物業(yè)管理工作具體措施。建立投訴調(diào)解工作站和應(yīng)急維修服務(wù)站，受理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面各類信訪、投訴，維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定。參與轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分和物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任的監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)和日常管理的職責(zé)。續(xù)籌與審核住宅專項(xiàng)維修資金及使用情況，檢查考核物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目交接等工作。牽頭組織業(yè)主大會(huì)召開和業(yè)主委員會(huì)的成立與換屆，做好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)作、監(jiān)管和備案。對不具備市場化條件的老舊小區(qū)提供有償?shù)幕疚飿I(yè)服務(wù)。

　　區(qū)住建局：研究制定物業(yè)管理的行業(yè)政策和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，履行物業(yè)管理的監(jiān)督檢查、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和相關(guān)人員培訓(xùn)職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)備案、物業(yè)管理項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理和住宅專項(xiàng)維修資金。對占用公共空間違法行為進(jìn)行行政查處。在區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下，對街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))物業(yè)管理工作情況進(jìn)行績效考核。

　　城管分局：負(fù)責(zé)查處樓體外部亂搭亂建，建筑物內(nèi)擅自新建地下建筑物、構(gòu)筑物擅自改變外立面、在非承重墻上開門窗等行為;依法查處飼養(yǎng)家禽、亂貼亂畫、毀壞綠化等行為;負(fù)責(zé)查處制造噪音污染、排放油煙等違規(guī)行為。

　　公安分局：牽頭負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車停放監(jiān)管和內(nèi)部交通管理，調(diào)解處理車輛停放引發(fā)的矛盾糾紛，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范隊(duì)伍建設(shè)和督促指導(dǎo)開展日常防范工作。

　　消防大隊(duì)：指導(dǎo)和督促小區(qū)物業(yè)織密消防組織網(wǎng)絡(luò)，落實(shí)各項(xiàng)消防安全責(zé)任制度，加強(qiáng)居民小區(qū)消防設(shè)施建設(shè)、維護(hù)、管理、監(jiān)督等工作。

　　區(qū)物價(jià)局：負(fù)責(zé)物業(yè)收費(fèi)政策落實(shí)和日常監(jiān)管。對普通住宅物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行備案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)公示、收支公開和公示失實(shí)信息等價(jià)格違法行為進(jìn)行查處，受理物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格咨詢和投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛。

　　區(qū)市場監(jiān)督管理局：負(fù)責(zé)小區(qū)電梯安全監(jiān)管，督促使用單位對電梯安全管理和做好維護(hù)保養(yǎng)工作，按規(guī)定進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)。對物業(yè)區(qū)域內(nèi)超期未檢的電梯、鍋爐等特種設(shè)備督促及時(shí)整改到位或責(zé)令停止使用，并向街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))和社區(qū)進(jìn)行通報(bào)，督促業(yè)主及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。對利用小區(qū)內(nèi)宣傳欄、顯示屏等發(fā)布虛假違法廣告進(jìn)行查處。

　　區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)制定老舊小區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)財(cái)政經(jīng)費(fèi)，以及政策性補(bǔ)助和考評獎(jiǎng)勵(lì)資金，納入年度財(cái)政預(yù)算。

　　規(guī)劃分局：負(fù)責(zé)編制中心城市核心區(qū)小區(qū)出新改造的規(guī)劃，負(fù)責(zé)辦理建筑物的新建、改擴(kuò)建的審批。

　　環(huán)保分局：對物業(yè)管理區(qū)域及周邊工業(yè)污染源依法實(shí)施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律的行為依法進(jìn)行查處。

　　區(qū)經(jīng)信局：探索建立業(yè)主(使用人)居住信用管理制度，有效遏制個(gè)別業(yè)主惡意欠費(fèi)行為。將住宅小區(qū)內(nèi)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、拒不續(xù)籌專項(xiàng)維修資金等違規(guī)違約行為錄入?yún)^(qū)公共信用信息中心平臺(tái)，并依法面向社會(huì)提供查詢。

　　住建、城管、公安、物價(jià)、市場監(jiān)督、環(huán)保、規(guī)劃、人防、水務(wù)及其他有關(guān)行政管理部門，按照各自職責(zé)，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋使用、公共秩序、消防安全、治安防范、環(huán)境衛(wèi)生等方面監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式。

　　五、保障措施

　　(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立宿城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，區(qū)政府分管區(qū)長任組長，區(qū)住建局、公安分局、城管分局、物價(jià)局、市場監(jiān)督管理局、財(cái)政局等部門及各街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))為成員單位，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理工作中的難點(diǎn)問題，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在區(qū)住建局，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌日常工作。

　　(二)加大資金投入。為解決部分老舊(安置)小區(qū)物業(yè)管理征繳標(biāo)準(zhǔn)低、低收入困難人群多、管理難度大等問題，區(qū)財(cái)政自20**年起，對不具備市場化服務(wù)條件的政府性安置小區(qū)和老舊小區(qū)(交付使用滿15年)，按建筑面積每月0.15元/平方米予以政策補(bǔ)助。

　　(三)加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。各街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、各單位應(yīng)通過多種形式，加大物業(yè)管理法規(guī)宣傳力度，引導(dǎo)住戶樹立“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)觀念，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，破解長期欠費(fèi)問題，形成良好的物業(yè)管理氛圍。

　　(四)完善考核機(jī)制。建立“區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)”三級住宅小區(qū)物業(yè)管理考核網(wǎng)絡(luò)。區(qū)政府將住宅小區(qū)物業(yè)管理工作納入全區(qū)目標(biāo)管理考核，并每年設(shè)立300萬元專項(xiàng)資金，對各街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))物業(yè)管理工作進(jìn)行考核獎(jiǎng)懲，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理水平穩(wěn)步提升。

篇2：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(2015)

　　關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(20**)

　　各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請照此執(zhí)行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實(shí)《天津市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)工作的意見》（津政發(fā)〔20**〕30號）和我市社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)規(guī)定，

　　進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)工作，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)治理工作的總體部署，進(jìn)一步健全社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制，扎實(shí)做好社區(qū)物業(yè)管理工作，

　　切實(shí)維護(hù)社區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障社區(qū)物業(yè)管理在陽光下運(yùn)行，全面提升我市社區(qū)治理工作水平。

　　二、主要任務(wù)

　　(一）落實(shí)新建居民住宅小區(qū)"三個(gè)提前"工作要求。

　　1. 在業(yè)主入住前，社區(qū)居民委員會(huì)提前開展工作。各區(qū)縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)的非經(jīng)營性公建聯(lián)審聯(lián)驗(yàn)機(jī)制，確保社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施在業(yè)主入住前到位。明確代管社區(qū)居民委員會(huì)或指導(dǎo)成立社區(qū)居民委員會(huì)籌備組，并提前進(jìn)駐小區(qū)依法開展工作，為做好后續(xù)服務(wù)和管理奠定基礎(chǔ)。

　　2. 在業(yè)主委員會(huì)成立前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。符合選舉條件的社區(qū)居民委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)積極參加業(yè)主委員會(huì)競選（已成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)成員參加社區(qū)居民委員會(huì)選舉），實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民委員會(huì)成員與業(yè)主委員會(huì)成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議提前開展工作。社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議要指導(dǎo)新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)做好選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議中約定內(nèi)容的執(zhí)行情況，及時(shí)建議業(yè)主委員會(huì)對管理能力差或服務(wù)不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促整改或必要時(shí)解除合同。

　　（二）建立健全"三個(gè)公開"工作制度。

　　1. 社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度公開。社區(qū)居民委員會(huì)每月要主持召開社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議，研究協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議履行情況、業(yè)主委員會(huì)履職和換屆、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳使用、房屋維修專項(xiàng)資金和應(yīng)急解危專項(xiàng)資金使用等社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的重要事項(xiàng)和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會(huì)議紀(jì)要和通報(bào)，及時(shí)予以公開。

　　2. 社區(qū)物業(yè)服務(wù)和賬務(wù)公開。社區(qū)居民委員會(huì)要配合有關(guān)部門，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市國土房管局關(guān)于建立物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開公示制度有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議約定的公開事項(xiàng)，落實(shí)各項(xiàng)公開公示制度。享受市和區(qū)縣兩級財(cái)政補(bǔ)貼的舊樓區(qū)，其所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要組織相關(guān)社區(qū)居民員會(huì)或管理服務(wù)單位，對政府補(bǔ)貼、管理服務(wù)費(fèi)、非機(jī)動(dòng)車及機(jī)動(dòng)車輛場地占用費(fèi)等收支使用情況進(jìn)行公示。

　　3. 業(yè)主委員會(huì)工作公開。社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)配合有關(guān)部門，指導(dǎo)督促業(yè)主委員會(huì)及時(shí)向廣大業(yè)主公開工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)議定事項(xiàng)等內(nèi)容。

　　（三）實(shí)行"三個(gè)上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區(qū)長效管理補(bǔ)貼上賬。各區(qū)縣人民政府要充分運(yùn)用市和區(qū)縣兩級財(cái)政補(bǔ)貼資金的引導(dǎo)和獎(jiǎng)勵(lì)作用，督促區(qū)縣有關(guān)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府嚴(yán)格實(shí)施舊樓區(qū)管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區(qū)長效管理補(bǔ)貼資金發(fā)放的重要依據(jù)。市和區(qū)縣財(cái)政、審計(jì)部門要加強(qiáng)對補(bǔ)貼資金使用情況的有效監(jiān)管，確保補(bǔ)貼資金專款專用。

　　2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為"上賬"。市和區(qū)縣物業(yè)管理主管部門要建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，定期組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)建立健全物業(yè)管理評議制度。市和區(qū)縣民政部門要定期組織社區(qū)居民開展?jié)M意度調(diào)查，為物業(yè)管理主管部門考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供依據(jù)。

　　3. 開發(fā)建設(shè)單位的質(zhì)量保證金上賬。市和區(qū)縣建設(shè)主管部門要進(jìn)一步完善建設(shè)工程缺陷保修監(jiān)管機(jī)制，落實(shí)缺陷責(zé)任期內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量保證金制度，并規(guī)范開發(fā)建設(shè)單位對建設(shè)工程質(zhì)量保證金的保管和使用；會(huì)同民政部門圍繞開發(fā)建設(shè)單位房屋質(zhì)量、維修時(shí)限和修繕效果，定期開展居民滿意度調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果作為對開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)評定的重要參數(shù)。

　　（四）健全"五個(gè)到位"保障機(jī)制。

　　1. 社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍到位。各區(qū)縣民政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要落實(shí)社區(qū)物業(yè)管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強(qiáng)隊(duì)伍管理和人員培訓(xùn)，建立完善淘汰和補(bǔ)錄機(jī)制，保障社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍專人專崗。

　　2. 社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施到位。各區(qū)縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)建設(shè)規(guī)劃方案，加快推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施建設(shè)全面達(dá)標(biāo)。市和區(qū)縣財(cái)政要加大資金支持力度，發(fā)揮區(qū)縣人民政府主體作用，采取補(bǔ)建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施，滿足社區(qū)服務(wù)管理的基本需求。

　　3. 社區(qū)物業(yè)管理政策到位。各區(qū)縣人民政府和有關(guān)部門要認(rèn)真貫徹執(zhí)行社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法規(guī)和政策，逐個(gè)小區(qū)制定工作方案，確保政策落實(shí)到位。市有關(guān)部門要研究完善社區(qū)專項(xiàng)治理方案，推動(dòng)我市社區(qū)物業(yè)管理水平全面提升。

　　4. 社區(qū)物業(yè)管理制度到位。各區(qū)縣人民政府要進(jìn)一步完善街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度和社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，分級負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作出現(xiàn)的問題。要進(jìn)一步建立和完善區(qū)縣、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)三級社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，確保一般問題不出社區(qū)、復(fù)雜問題不出街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、重大問題不出區(qū)縣。

　　5. 基層管理執(zhí)法隊(duì)伍到位。市有關(guān)部門和各區(qū)縣人民政府要堅(jiān)持屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主的工作原則，認(rèn)真總結(jié)和推廣街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）行政執(zhí)法授權(quán)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，縮短執(zhí)法半徑、提高管理效率，將各項(xiàng)執(zhí)法職能落實(shí)到社區(qū)，確保不留盲點(diǎn)。

　　三、工作要求

　　（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)縣人民政府要建立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)責(zé)任，制定措施，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)，實(shí)施監(jiān)督考核。市和區(qū)縣房管、民政、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、公安、市容園林、綜合執(zhí)法、市政管理等有關(guān)部門要依據(jù)各自職責(zé)，制定工作方案，共同推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。

　　（二）嚴(yán)格監(jiān)督考核。各區(qū)縣人民政府要將社區(qū)物業(yè)管理工作納入對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門的年度績效考評項(xiàng)目，認(rèn)真組織對本實(shí)施意見落實(shí)情況的監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理工作落到實(shí)處。

　　（三）強(qiáng)化政策保障。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要大力支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展，落實(shí)財(cái)稅、用工等扶持政策，加強(qiáng)物業(yè)管理人員培訓(xùn)，積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)延伸服務(wù)鏈條，創(chuàng)新盈利模式，實(shí)現(xiàn)特色發(fā)展，培育壯大一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康成長提供良好的發(fā)展空間。

　　（四）動(dòng)員社會(huì)參與。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法律法規(guī)和做好社區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，積極引導(dǎo)廣大居民群眾樹立物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念，主動(dòng)支持、參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺維護(hù)社區(qū)環(huán)境，形成"社區(qū)是我家、建設(shè)靠大家"的良好氛圍。

篇3：北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（2004試行）

　　北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)

　　為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，就當(dāng)前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關(guān)問題，提出如下意見。

　　一、關(guān)于適用范圍

　　1、本意見所稱物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。

　　現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的，該公房使用人的權(quán)利義務(wù)等同于前款中的業(yè)主。

　　2、不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會(huì)、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

　　3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見。

　　4、業(yè)主與業(yè)主團(tuán)體(業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì))之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請?zhí)幚怼?/p>

　　5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規(guī)定的除外。

　　歡迎使用

　　二、關(guān)于管轄

　　6、當(dāng)事人一方違反物業(yè)服務(wù)合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權(quán)競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。

　　三、關(guān)于訴訟主體

　　7、業(yè)主委員會(huì)于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負(fù)責(zé)人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的;(2)業(yè)主大會(huì)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的;(3)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會(huì)的;(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。

　　業(yè)主委員會(huì)的成立應(yīng)當(dāng)符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會(huì)的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利。

　　8、業(yè)主委員會(huì)作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準(zhǔn)許。

　　業(yè)主委員會(huì)起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實(shí)和理由起訴的，不予受理。

　　9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權(quán)益僅涉及單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)由單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。

　　10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的約定而起訴業(yè)主委員會(huì)或要求將業(yè)主委員會(huì)列為共同被告的，不予準(zhǔn)許。

　　11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當(dāng)事人：(1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同的;(2)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系的;(3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的;(4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。

　　在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。

　　12、因前期物業(yè)服務(wù)發(fā)生糾紛的，業(yè)主應(yīng)以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)以實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)的單位為被告。

　　四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的效力

　　13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨(dú)立的法人資格，但具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)的，可以確認(rèn)其所簽物業(yè)服務(wù)合同的效力。

　　14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，違規(guī)將物業(yè)服務(wù)全部轉(zhuǎn)托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉(zhuǎn)托行為已經(jīng)公告且業(yè)主接受了物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)依公平原則確定業(yè)主向?qū)嶋H提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)支付適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　15、物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，當(dāng)事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動(dòng)延續(xù)。

　　16、業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主要求解除物業(yè)服務(wù)合同的，不予支持。

　　五、關(guān)于管理權(quán)糾紛

　　17、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同行使管理權(quán)。業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可予以制止，并要求其承擔(dān)民事責(zé)任。18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營利，損害業(yè)主公共權(quán)益的，業(yè)主委員會(huì)可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù)原狀，賠償損失，并返還收益。19、業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設(shè)施，妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復(fù)原狀，并賠償相應(yīng)損失。20、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物，構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主承擔(dān)停止侵害、消除危險(xiǎn)等民事責(zé)任。21、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設(shè)施設(shè)備或構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　六、關(guān)于管理費(fèi)糾紛

　　22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的;(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的。

　　23、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，一般不

　　 予支持。 　　24、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)雖未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　雙方當(dāng)事人沒有約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，法院可參照政府規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　25、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費(fèi)方的請求予以適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過欠費(fèi)金額。

　　26、審理追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件，應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在適用訴訟時(shí)效時(shí)不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認(rèn)定其在持續(xù)主張權(quán)利。

　　27、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。

　　七、關(guān)于代收代繳糾紛

　　28、業(yè)主拖欠公共性服務(wù)或特約服務(wù)等物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過合法途徑進(jìn)行追索。

　　物業(yè)管理企業(yè)采取停止供應(yīng)電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　29、物業(yè)管理企業(yè)與電、水、氣、熱等供應(yīng)部門因代收代繳發(fā)生爭議，致使供應(yīng)部門停止電、水、氣、熱等供應(yīng)給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)選擇要求物業(yè)管理企業(yè)履行合同義務(wù)，并賠償損失。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任后，認(rèn)為自己沒有過錯(cuò)的，有權(quán)向有關(guān)責(zé)任人追償。

　　30、物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭姓w供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費(fèi)，不予支持。

　　八、關(guān)于管理責(zé)任糾紛

　　31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供服務(wù)或者提供服務(wù)不符合約定標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。32、物業(yè)服務(wù)合同約定有財(cái)物保管服務(wù)，在發(fā)生財(cái)物丟失或毀損時(shí)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財(cái)物保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財(cái)物丟失或毀損有過錯(cuò)的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　33、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護(hù)費(fèi)用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時(shí)，按照雙方簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任。沒有簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯(cuò)的，可以根據(jù)其過錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

　　34、物業(yè)管理企業(yè)或其聘請的施工人員在維修施工時(shí)，違反施工規(guī)章制度，不設(shè)置明示標(biāo)志或不采取其他安全措施，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　35、物業(yè)管理企業(yè)的受雇人員在履行職務(wù)中給業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)造成損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　36、因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂、運(yùn)動(dòng)器材等公共設(shè)施存在不安全因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設(shè)施時(shí)受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　37、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　38、物業(yè)管理企業(yè)怠于行使管理職責(zé)，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　39、第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責(zé)或履行保安職責(zé)是否存在過錯(cuò)確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負(fù)責(zé)解釋。法律、司法解釋另有規(guī)定的，按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。