嘉興市人民政府辦公室

　　關于進一步加強住宅小區物業管理工作的實施意見(試行)

　　嘉政辦發〔20**〕25號

　　各縣(市、區)人民政府，市政府各部門、直屬各單位：

　　《關于進一步加強住宅小區物業管理工作的實施意見(試行)》已經七屆市政府第66次常務會議同意，現印發給你們，請認真組織落實。

　　嘉興市人民政府辦公室

　　20**年4月12日

　　(此件公開發布)

　　關于進一步加強住宅小區物業管理工作的實施意見(試行)

　　為進一步貫徹落實《浙江省物業管理條例》，加強住宅小區物業服務規范化管理，切實提升服務水平，改善廣大業主的居住環境，特制定本實施意見。

　　一、總體目標

　　建立健全“統一領導、橫向到邊、縱向到底、綜合協調”的住宅小區物業管理工作體系，強化住宅小區物業管理各方主體責任，有序推進住宅小區規范化、長效化管理，著力解決群眾反映強烈、頻繁出現的難點和部門監管中的“短板”問題，進一步提升住宅小區物業管理水平。

　　二、基本原則

　　(一)條塊結合，齊抓共管。強化住宅小區建設、運行、管理等方面的行業監管和行政執法職責，健全屬地管理機制，充分發揮街道(鎮)、社區(村)和業主自治組織的作用，增強工作合力。

　　(二)多種模式，分類管理。根據新建商品房住宅小區、老舊住宅小區、拆遷安置小區及保障性住宅小區等運行管理的不同情況，實施多種模式的分類管理。

　　(三)市場主導，政策扶持。完善住宅小區物業服務市場化、社會化、專業化運作機制，提高物業服務標準化水平。對因環境條件限制，難以實行市場化運作的住宅小區，予以相應的政策扶持，保證物業服務的正常運轉。

　　三、主要措施

　　(一)加強住宅小區配套設施建設與維護管理。

　　1.落實住宅小區承接查驗制度。將住宅小區承接查驗管理納入商品房現售備案管理。承接查驗遵循誠實守信、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則，由物業服務企業和開發建設單位共同對物業共有部分、共有設施設備及相關場地進行檢查和驗收。鼓勵物業服務企業參與建設工程設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等環節，為實施物業承接查驗工作創造有利條件。

　　2.優化住宅小區前期物業服務。開發建設單位與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同后，雙方需嚴格履行合同約定和招投標承諾。開發建設單位提供前期物業服務開辦費，用于購買物業辦公、保潔、綠化、工程、秩序維護等設施設備及籌建人員經費。開發建設單位應強化售后服務，在保修期內承擔住宅小區的各項保修責任。

　　3.強化停車設施建設及管理。住宅小區內規劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主停車需要。住宅小區竣工交付滿2年且尚未出售、附贈的車庫、車位，開發建設單位或委托的物業服務企業應當向業主招租，不得閑置。合理設定停車服務費，提高地下車庫、車位使用率，減輕地面停車壓力。積極推廣智能化停車設施在住宅小區的應用，并按相關要求加強管理。

　　4.建立維修資金應急使用工作機制。住宅小區共有部分、共有設施設備保修期滿后，發生電梯、消防設施設備故障及其他危及房屋使用、人身財產安全的緊急情況，經相關鑒定機構出具故障檢測報告或經屬地街道(鎮)等相關單位證明的，可申請使用應急物業專項維修資金，無需經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;建設(物業)主管部門在收到應急物業專項維修資金使用申請之日起3個工作日內完成資金撥付，及時消除安全隱患。

　　5.創新電梯安全管理方式。積極探索引入保險機制，對電梯運行和維保實施風險管理，構筑以市場力量為基礎的矛盾糾紛解決新機制，保障業主人身和財產安全。

　　文章來源自 房地產 e 網 >　　(二)加強對物業服務的監督管理。

　　1.通過公開招投標方式選聘物業服務企業。進一步規范前期物業服務招投標行為。新建住宅小區項目規劃總建筑面積在2萬平方米以上的，應當按照建設(物業)主管部門制定的前期物業服務招投標管理辦法，通過招投標方式選聘前期物業服務企業。10萬平方米以上的住宅小區項目，應當通過公開招標方式選聘前期物業服務企業。鼓勵業主委員會在業主大會授權下，通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　2.嚴格物業服務企業履職行為。物業服務企業應當嚴格按照物業服務合同約定，切實履行職責。提供物業服務時，應當在客服中心公示服務內容和收費標準，劃分服務區域，明確服務責任人;向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項，制止住宅小區內違反治安、消防、環保、裝飾裝修和使用等有關法律、法規的行為，并及時向有關行政管理部門報告。

　　3.依法規范物業服務企業收費行為。物業服務收費實行質價相符的原則，依照服務等級標準，提高物業服務透明度。鼓勵規模較小的住宅小區推行酬金制物業服務收費。嚴格住宅小區公共收益管理，由物業服務企業代管的，物業服務企業應當單獨建賬，由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設公共收益賬戶，公共收益使用接受全體業主的監督，并在住宅小區顯著位置公示賬戶明細。

　　4.加強行業動態檢查。加強對物業服務企業的動態檢查，考核結果與扶持獎勵、項目承接等直接掛鉤，鼓勵物業服務企業做大做強。建立全市物業服務行業通報制度，對物業服務不到位、整改不到位等情況記入企業誠信檔案。

　　(三)加強老舊住宅小區、拆遷安置小區及保障性住宅小區管理。

　　建立老舊住宅小區、拆遷安置小區及保障性住宅小區長效管理機制，鼓勵根據業主意愿引入物業服務企業實施專業化物業服務，服務內容和收費標準應當征求業主意見并進行公示。各級人民政府落實各項政策性獎勵措施，鼓勵物業服務企業參與老舊住宅小區、拆遷安置小區及保障性住宅小區的服務。

　　(四)加強業主委員會建設。

　　1.明確業主委員會工作機制。大力推進社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業聯席會議機制，實現住宅小區物業管理工作的有效協調。不斷完善民主管理監督機制，業主委員會應當嚴格按照業主大會制定的議事規則和管理規約，實施小區重大事項公開公示制度，規范印章管理和財務管理，固定辦公場所及接待時間。

　　2.擴大業主委員會成員組成。業主委員會成員由委員和候補委員組成。業主委員會委員空缺時，可以由業主委員會候補委員按照得票高低依次遞補。業主委員會可以在小區業主范圍內聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。業主大會、業主委員會活動經費以及業主委員會成員津貼、執行秘書薪酬標準由業主大會決定。

　　3.嚴格業主委員會成員任職資格。業主委員會成員應當嚴格遵守住宅小區業主管理規約，熱心公益事業，責任心強，且具有一定組織能力。

　　四、保障機制

　　(一)加強組織領導。

　　成立全市住宅小區物業管理工作領導小組，由市長任組長，分管副市長任副組長，成員由市人民政府辦公室(法制辦)、市督考辦、市發展改革委、市公安局、市民政局、市司法局、市財政局、市國土資源局、市環保局、市市場監管局、市質監局、市綜合執法局、市人防辦、人行嘉興市中心支行、嘉興經濟技術開發區(國際商務區)、嘉興港區、市消防支隊、各縣(市、區)政府等部門(單位)負責人組成。領導小組下設辦公室(設在市建委)，負責研究制定全市住宅小區物業管理工作相關政策，部署重要活動，統籌協調重大問題。各縣(市、區)政府和嘉興經濟技術開發區(國際商務區)、嘉興港區也要成立相應的工作機構，強化組織領導，建立轄區范圍內的物業管理協調聯動機制。

　　(二)明確職責分工。

　　強化各級人民政府及相關部門住宅小區物業管理工作職責，相關職能部門和單位應當根據各自職責，建立相應的管理機制，共同推進住宅小區物業管理工作。

　　發展改革(物價)部門負責做好住宅小區前期物業服務收費政府指導價標準的制定和調整，依法查處物業項目擅自提高收費標準以及違規收費等行為。積極建立物業服務價格和物業服務成本、費用相聯系的價格動態調整機制。

　　公安(消防)部門負責對住宅小區治安、技防、車輛停放、群租、裝修擾民等進行監督檢查，依法查處各類違法違規行為;負責對住宅小區進行消防安全檢查，依法查處違反消防管理規定的行為。

　　民政部門負責社區配套用房的監督使用，定期監督檢查社區配套用房的使用情況，對社區配套用房挪作他用的行為進行查處。切實加強對社區居民委員會、業主委員會等基層群眾性自治組織的指導監督。

　　司法行政部門負責物業管理糾紛人民調解委員會的業務指導和人員培訓。

　　財政部門負責為推動嘉興市住宅小區物業管理良性發展，按規定提供必要的資金保障，做好老舊住宅小區、拆遷安置小區及保障性住宅小區長效管理、以獎代補資金的預算、安排、審核等工作。

　　國土部門負責對住宅小區內已移交業主委員會的公共物業服務用房、設施設備配套用房等依法辦理不動產登記。

　　環保部門負責對住宅小區內涉及企事業單位和其他生產經營者的排污等影響環境保護的相關工作進行監督檢查，依法查處環境違法行為。

　　建設部門應當設立專門的物業維修資金(保修金)管理機構，負責研究制定物業行業管理制度和服務標準，建設統一的信息管理平臺;負責指導監督物業專項維修資金(保修金)管理、首次業主大會成立及業主委員會換屆工作、前期招投標、項目承接查驗、項目退出、從業人員、物業服務企業日常監督管理等工作的開展;引導開發建設單位科學配置物業服務用房、停車位、各類管網、綠化、消防設施及各類智能化設施設備;負責對開發建設單位履行房屋工程質量保修責任進行

　　文章來源自 房地產 e 網 監督檢查，調查認定和處理由于施工質量造成的后續問題;負責監督開發建設單位組織各方主體進行竣工驗收;負責對住宅小區供水、排水、燃氣、園林綠化移植等進行監督檢查，督促相關企業做好市政公用設施的管理維護及住宅小區內共有設施設備的移交工作。

　　綜合行政執法部門負責對住宅小區侵占公共綠地、亂搭建、飼養家畜等綜合行政執法范圍內的違法行為依法進行查處，對無證飼養犬類進行監督管理。

　　人防部門負責對住宅小區民防設施的建設使用及維護進行監督檢查，對未按規定使用及維護管理防空地下室、改變防空地下室主體結構、拆除人防設施設備及危害防空地下室安全和使用效能的行為依法進行查處，對違法出售人防車庫(位)的行為進行查處。

　　市場監督管理部門負責對住宅小區商業經營活動進行監督檢查，依法查處應當注冊登記但未取得營業執照擅自從事經營活動、發布虛假廣告等違法違規行為。

　　質監部門負責依法實施對涉及住宅小區電梯安裝、改造修理、維護保養、檢驗檢測及使用單位的安全監察，并負責對相關作業人員進行考核，嚴肅查處有關電梯的違法違規行為，組織電梯安全事故調查處理。

　　人民銀行負責將物業信用管理納入社會征信管理體系，逐步將經法院判決確認屬物業服務企業不履行物業服務合同、業主惡意拖欠物業服務費等失信行為按相關法律法規納入人民銀行征信系統。

　　按照屬地管理原則，各縣(市、區)政府和嘉興經濟技術開發區(國際商務區)、嘉興港區要加強對轄區內住宅小區物業管理工作的綜合協調。

　　屬地建設(物業)主管部門應當積極開展物業管理日常工作，建立日常檢查考核機制，對物業服務不到位、整改不到位等情況建立行業通報制度，通過優勝劣汰的機制，提升行業整體水平，并對轄區內街道(鎮)及社區(村)的物業管理工作進行指導;其它相關部門按照市有關部門的要求，做好轄區內住宅小區物業管理工作。

　　街道(鎮)要根據本轄區住宅小區物業管理工作實際，建立物業管理工作機構，落實物業管理專職人員，具體負責本轄區的住宅小區物業管理工作。組織協調業主大會的成立和業主委員會換屆工作，指導和監督業主大會、業主委員會開展工作;負責協調社區(村)管理服務與小區物業管理之間的關系，建立小區物業矛盾調處機制，處理好業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業服務中的矛盾糾紛;負責物業服務企業交接、提前解除物業服務合同和無物業服務住宅小區的日常管理工作。

　　社區(村)落實物業管理協管員，協助街道(鎮)指導、協調和監督業主大會的召開和規范運作。

　　(三)加強督查考核。

　　各地要將住宅小區物業管理工作作為重點工作，市住宅小區物業管理工作領導小組定期組織對市級相關部門及各縣(市、區)政府進行專項督查，并將督查結果進行通報。

　　五、附則

　　本實施意見自20**年6月1日起施行。

　　文章來源自 房地產 e 網

篇2：永安市關于進一步加強住宅小區物業管理工作的意見（2012年）

　　永安市人民政府關于進一步加強住宅小區物業管理工作的意見

　　永政文〔20**〕25號

　　市場經濟的逐步深入，推動著物業服務行業的市場化發展。但由于物業管理服務的法律法規滯后且不完善，加之相關聯的政府職能部門市場思維方式的缺位，導致物業服務企業生存環境不順，服務品位與質量停滯不前。特別是物業服務業人力資源成本的急劇增加，相關省(設區)市物價部門出臺的物業服務費指導價格仍為多年前的標準，且部分城市供水、供暖的收費價格機制未能嚴格按照市場化的要求理順，致使大量的物業服務企業面臨著物業費收入與物業成本支出的不平衡局面，虧損比較嚴重。

　　鑒于此情勢，各級政府職能部門應盡快出臺相關文件與措施，按照市場化的經濟規律和服務格局，完善與明確符合市場化的物業服務收費價格機制，以進一步優化物業服務業市場環境。

　　本刊將陸續刊發相關省、市出臺的有關促進物業管理服務業市場的發展和物業服務收費標準機制的完善意見、措施與辦法，以供河北省及所轄各(設區)市相關政府職能部門、各級物業協會及各物業服務企業進行參考。本期選刊《永安市人民政府關于進一步加強住宅小區物業管理工作的意見》如下：

　　永安市人民政府關于進一步加強住宅小區物業管理工作的意見

　　各街道辦事處，市直有關部門、單位：

　　住宅小區是城市組成的重要單元，小區物業管理是城市管理的重要組成部分。為推動怡居宜業城市建設，全面落實住宅小區“有人管事、有錢辦事、有章理事”的長效機制，提升整體管理水平，現就進一步加強住宅小區物業管理工作提出如下意見：

　　一、切實加強住宅小區自治管理

　　各街道辦事處、社區居委會要依照《物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》等相關規定，認真履行職責，廣泛深入宣傳，樹立廣大業主依法自治、自我管理意識。

　　一是要積極牽頭組建住宅小區業主委員會。要按照地域相對獨立、業主相對認同和小區公共設施便于分攤管理等原則，合理劃分住宅小區區域范圍，建立街道領導、社區居委會成員掛包小區制度，會同房管部門指導住宅小區做好業主委員會組建和換屆工作，選擇熱心公益事業的小區業主，選準配強業主委員會班子。小區業主在社區居委會任職的，應推薦擔任業主委員會成員。“十二五”期間，各街道轄區符合條件新的住宅小區(入住率50%以上)業主委員會組建覆蓋面要達100%，舊小區要達80%以上，力爭達100%。在此期間，未成立業主委員會的住宅小區，由社區居委會代行業主委員會相關職責。同時，各街道、社區和業主委員會要充分發揮住宅小區離退休老同志的作用，組建5-10人的小區自愿者服務隊，積極開展小區管理勸導工作，建立多層面管理、監督主體，推動小區自治。

　　二是要建立健全小區管理各項規章制度。房管部門和街道辦事處要依照各自職能和有關法規、規章，結合小區自治管理實際，指導建立、完善業主大會和業主委員會議事規則、小區管理經費籌集制度、物業管理考評制度、保潔制度和綠化養護制度等，以制度管人、管事。小區內用于出租經營的房屋，必須經所在業主委員會(未成立業主委員會的住宅小區，經所在社區居委會)同意并提供書面材料，否則，工商管理部門不予辦理注冊登記及年檢，房管部門不予辦理房屋租賃備案登記。

　　三是要落實小區物業管理模式。立足小區規模和實際，探索多元化管理辦法。通過建設單位或業主委員會自管、委托社區居委會管理和物業企業專業化管理等形式，配齊配足日常衛生保潔、綠化養護以及秩序、設施維護相關崗位人員，落實服務主體，推動小區管理的常態化、制度化。對物業服務企業入駐管理的小區，其日常工作由市房管部門監管，其它管理模式的小區，其日常工作由所在街道辦事處和社區居委會負責協調和監管，房管部門配合。

　　四是要建立健全物業管理協調機制。按照《業主大會和業主委員會指導規則》的規定，街道辦事處要牽頭建立各自轄區內的物業管理聯席會議制度，成員由房管部門、公安派出所、社區居委會、業主委員會和物業企業等單位組成，及時協調解決物業管理存在的各類問題，調處物業糾紛，維護各方合法權益，推動小區管理日常各項工作的落實。對住宅小區內違規搭蓋、違規裝修、違規擺攤設點、改變房屋用途、違規種植和飼養家禽家畜等行為，所在物業企業和社區居委會要及時制止，并在24小時內向市城市管理聯合執法大隊報告，啟動聯合執法機制，采取強有力的手段和措施，督促整改落實。市城市管理聯合執法大隊要公開監督投訴電話，及時受理各類投訴，及時有效制止、查處各類違法違規行為。

　　二、有效落實小區管理各項經費

　　我市一些小區尤其是舊住宅小區普遍存在日常保潔經費不足、公共設施維修無資金等問題。因而，要從根本上落實經費保障制度、建立“有錢辦事”機制。

　　1、要建立物業服務費收繳的有效機制。要通過廣泛深入宣傳，使繳納物業服務費成為廣大業主的自覺行為。對欠繳物業服務費的業主由物業企業或社區居委會在小區內予以公示，對欠繳物業費1年以上的由市城管辦會同房管部門、各相關街道辦事處在市電視臺上予以公示，對仍拒不交納物業費的，由物業企業向法院起訴。物價部門要結合住宅小區物業管理分類情況和物價水平，每三年調整公布一次物業服務收費標準，并在電視臺等

　　媒體上予以公開，以解決一些住宅小區多年來物業收費一成不變的問題，指導、督促物業企業提供質價相符的服務。 　　2、要落實住宅小區管理專項經費。從今年開始，市財政每年預算安排住宅小區管理專項經費，專門用于業主委員會日常管理補助和住宅小區管理評先評優經費。今年安排50萬元，“十二五”期間，根據業主委員會組建數量按10%幅度逐年增加。該項經費由市財政撥付給市房管部門統一管理，市政府分管領導負責審核把關，市審計局會同市財政局每年對專項經費使用情況進行審計并向市政府領導報告。新建項目住宅小區首次業主大會成立所需的籌備資金，由建設單位承擔(建筑面積10萬平方米以下按2萬元計算，10萬平方米以上按3萬元計算)，在項目竣工交付使用時繳至市房管部門住宅專項維修資金專戶。對新組建的業主委員會，從住宅專項維修資金增值部分撥付5000元作為開辦費;對未歸集住宅專項維修資金或住宅專項維修資金增值收益少于5000元的住宅小區，從市級專項經費中予以撥補。同時，為調動小區業主委員會成員的工作積極性，對業主委員會專職人員(500戶以下小區設定1人、500戶以上小區設定2人)按300元/人?月標準支付誤工補貼(20**年之后竣工的小區且已選聘物業服務企業的，由物業服務企業支付，20**年之前竣工的或未選聘物業服務企業的小區，從市級專項經費中撥付補貼)。

　　3、要充分發揮住宅專項維修資金使用效益。業主委員會要結合小區實際，制訂簡便、易行、安全的維修資金使用和續籌辦法。對歸集專項維修資金500萬元以上的住宅小區，10萬元以內金額的維修資金和增值收益由業主大會授權業主委員會提出使用意見，并經房管部門審核后支配使用;對歸集金額在100萬元以上500萬元以下的，5萬元以內的維修資金和增值收益，由業主大會授權業主委員會提出使用意見，并經房管部門審核后支配使用;對歸集金額在100萬元以下的，1萬元以內的維修資金和增值收益，由業主大會授權業主委員會提出使用意見，并經房管部門審核后支配使用。超出上述規定金額范圍的必須經2/3以上業主同意，并按法定程序申請使用。同時，要將資金使用情況由業主委員會依法向業主大會報告，在物業小區范圍內進行公示，并報市房管部門備案。屬緊急使用資金的，由業主委員會會同所在社區居委會提出方案，報街道辦事處簽署意見后，由市房管部門予以審核、支付，而后依法補辦報備相關手續。對已歸集專項維修資金的小區，房管部門應每年向業主委員會公布一次資金使用及增值收益情況;業主委員會每年可申請提取增值部分的資金用于補助日常管理費用。

　　三、加大物業服務企業扶持和監管

　　推行專業化、市場化的物業管理模式，是今后住宅小區物業管理的主流和方向。要采取有效措施引導物業企業入駐小區，強化監管，促進物業服務的市場化、規范化運作。一是實行物業企業接管舊小區政策傾斜。對物業企業入駐20**年之前開發建設的住宅小區，市里按照每個小區5000至8000元標準給相關入駐物業企業撥補開辦費，并在五年內按照先征后返方式，全額返還所接管舊小區的營業稅。二是強化物業企業內部管理制度。督促物業企業嚴格依照相應資質等級和有關規定配備管理人員以及小區保潔、保安和設施維護人員，保安人員平均年齡不得超過50歲。要依照有關服務標準，主動公開服務項目和經費收支情況。各物業企業每半年要將物業費、公攤費用收支情況定期公開，并向市房管部門以及所在街道辦事處、社區居委會和業主委員會報備，接受相關部門、單位以及業主、業主委員會的質詢和監督。三是健全完善物業企業監督考評機制。物業企業入駐新建住宅小區時，要依據小區規模大小，繳納3至5萬元的履約保證金(繳至市房管部門專項維修資金專戶)，用于協調解決物業企業撤管后小區遺留問題。物業服務企業退出住宅小區物業管理的，要按照《永安市住宅小區物業管理規定》提前60日以書面形式告知轄區街道辦事處和社區居委會，并在市房管部門和街道辦事處的監管下，做好物業移交相關工作。要進一步建立并完善新舊住宅小區分類管理考評體系，依托每季度一次的城市管理考評，由市房管部門會同市城管辦、文明辦、愛衛辦以及相關街道辦事處、社區居委會等部門和單位，進行實地抽查、考評，強化外部監督，建立優勝劣汰機制。對于連續2年考評分值處于末位的企業，按程序予以吊銷經營資質。

　　四、健全完善評先評優激勵機制

　　通過樹立典型、典型引路的辦法，建立住宅小區物業管理各個層面評先評優激勵機制。市房管部門要依照有關規定牽頭會同有關部門以及街道辦事處、社區居委會，制訂“物業管理示范小區”、“優秀業主委員會”、“優秀物業服務企業”評選辦法，實行每年一次的推薦、評選制度，并在市政府組織召開的年度城市管理或社區工作會議上進行表彰。對被評為省、三明市、永安市“物業管理示范小區”的，相關物業企業和業主委員會分別予以獎勵6000元、4000元、3000元;對年度考評被評為“優秀業主委員會”的，分別予以獎勵3000元，被考評為“合格業主委員會”的，分別予以獎勵1000元，通過以獎代補的辦法，落實業主委員會日常管理經費;對年度考核被評為“優秀物業服務企業”的，設立一、二、三等獎，對相關物業企業分別予以獎勵5000元、3000元、2000元。

　　二〇一二年三月一日

篇3：太倉市關于加強和規范住宅小區物業管理工作的實施試行意見（2014年）

　　太倉市關于加強和規范住宅小區物業管理工作的實施試行意見(20**)

　　各鎮人民政府，太倉港經濟技術開發區管委會，新區管委會，科教新城、旅游度假區管委會，婁東街道辦事處，市各委辦局，各直屬單位，健雄學院：

　　經市政府第14次常務會議討論通過，現將《關于加強和規范住宅小區物業管理工作的實施意見(試行)》印發給你們，請認真貫徹執行。

　　太倉市人民政府

　　20**年6月26日

　　關于加強和規范住宅小區物業管理工作的實施意見(試行)

　　為切實加強和規范住宅小區物業管理工作，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區和文明城市建設，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，提出如下實施意見：

　　一、明確指導思想和目標要求

　　以*****大和市委十二屆七次全體(擴大)會議精神為指導，圍繞打造現代田園城、建設美麗金太倉的目標要求，確立“屬地管理、質價相符、部門聯動、專項投入、政策扶持”的總體原則，建立市、鎮(區、街道辦)、社區(村)三級管理的物業管理體制，形成社區居民(村民)委員會、業主委員會和物業服務企業三位一體的工作機制，實現物業管理行業的社會化、市場化、專業化和規范化。通過五年努力，基本實現下列目標：

　　(一)各級物業管理工作組織健全，人員、經費、保障措施到位，管理、指導、考評體系完善;

　　(二)物業管理矛盾投訴調解、協調物業應急維修服務等服務機構健全;

　　(三)消費模式、信用關系、溝通平臺始終處于互惠、互信、互動狀態;

　　(四)主城區物業管理覆蓋率達100%，符合成立業主大會條件的新建小區業主委員會成立率達100%，并推行業委會法人登記制度;

　　(五)太勝社區、濱河社區、西區社區等3個社區創成省級城市管理示范社區，寶龍城市廣場、華僑花園、世紀苑、高爾夫湖濱花苑、君悅豪庭等5個小區達到省級示范小區標準，示范社區和示范小區創建工作逐步在全市推廣;

　　(六)小區內亂停車、亂搭建、亂張貼、亂涂寫、亂堆放、亂擺賣等“六亂”現象有效遏制。

　　二、理順管理體制，強化物業管理工作職責

　　(一)落實屬地管理職責。

　　各鎮(區、街道辦)應成立物業管理辦公室，配備專職人員2-3名。其主要職責：

　　1.負責協調轄區內物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。

　　2.負責組織、協調和指導業主委員會的籌建、成立、改選和換屆工作。對不能正常開展工作的業主委員會，組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。對無法成立業主大會的小區，組建小區物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。

　　3.監督、指導業主大會、業主委員會及業主開展物業自治管理工作。

　　4.建立社區物業服務中心，完善社區公共服務體系，為業主提供基本服務。

　　5.建立物業管理聯席會議制度，牽頭組織社區居民(村民)委員會、業主委員會、物業服務企業和相關職能部門參加的聯席會議，及時解決物業管理中的綜合性問題。

　　6.建立物業管理矛盾投訴調解機制，受理轄區內物業管理方面的矛盾糾紛。

　　7.指導、監督社區居民(村民)委員會物業管理工作。

　　社區居民(村民)委員會應當協助和配合鎮(區、街道辦)做好轄區內物業管理的落實工作，其主要職責：

　　1.參與業主大會、業主委員會籌建、成立的組織工作，組織業主委員會制定管理規約和業主大會議事規則，指導業主大會選聘物業服務企業或進行自治管理工作。

　　2.參與新建物業竣工交付使用驗收，加強對物業交接工作的監管，協調處理物業退管工作。

　　3.協調處理業主與業主、業主與業主委員會、業主與物業服務企業之間的矛盾糾紛。

　　(二)強化行業職能部門的職責。

　　市城管局作為全市物業管理工作行業主管部門，其主要職責：

　　1.宣傳、貫徹、執行物業管理法律法規和相關規定，制定我市物業管理規范性文件，指導各鎮(區、街道辦)處理物業服務活動中出現的重大問題。

　　2.指導各鎮(區、街道辦)做好業主委員會的籌建、成立、改選和換屆工作，負責業主委員會的備案。

　　3.加強物業服務企業資質管理，做好全市物業管理區域檔案和物業服務企業及項目負責人信用檔案的建立和管理工作。

　　4.負責物業管理項目招投標活動的監督、管理、備案工作。

　　5.組織開展物業管理項目達標創優工作，做好市級以上物業管理優秀項目的預評和推薦。

　　6.落實全市固定維護費、老城區物業的補貼及應對突發性事件、無物業小區公共部位的維修費用。

　　7.負責對被認定的小區違法建設的拆除。

　　8.協調處理物業管理重大投訴案件，行使城市管理相對集中行政處罰權。

　　9.負責對物業管理協會的指導和監督。

　　市住建局的主要職責：

　　1.負責提出居住用地的規劃條件，嚴格審查設計方案，確保相關設施配套到位，按規定確定物業管理用房的面積和位置。

　　2.按照市政府確定的項目改造計劃，做好老住宅小區的整治改造，處理改造工程的遺留問題。

　　3.負責建設工程質量的監管，督促開發企業履行物業保修期內保修責任，處理已竣工交付房屋保修期內由于工程質量問題引發的投訴和矛盾。

　　4.對住宅專項維修基金的使用進行監管，對物業管理用房進行登記和監管。

　　5.按照規費管理要求及經市政府審批的市城管局資金需求預算，做好資金劃撥。

　　6.負責物業管理區域內違章搭建、破墻開店等違法行為的認定;負責對損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構等危及房屋使用安全的違法違規行為進行查處。

　　市公安局的主要職責：

　　1.負責物業服務企業保安服務活動的監督管理工作，調解各類涉及治安管理的矛盾和糾紛。

　　2.指導物業服務企業做好物業管理區域停車位安排、行車路線劃定、交通標線設置等工作。

　　3.對在物業管理區域內存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質等違反安全規定的物品以及惡意封堵小區大門，嚴重阻塞交通，阻礙消防通道，強行停放大型車輛、危險化學品車輛等行為依法進行處理。

　　4.負責對消控從業人員的培訓，做好物業管理區域消防設施的檢查驗收，加強對物業管理區域內消防水源、消防設施、消防通道等消防安全工作的監督管理，依法查處物業服務企業不履行消防安全職責行為以及在物業管理區域內占用、堵塞、封閉疏散通道等違法行為。

　　5.加強對物業管理區域內群體性租賃的管理。

　　6.指導物業服務企業與住宅小區業主委員會協助做好養犬管理工作，開展依法養犬、文明養犬的宣傳教育，制定并監督實施養犬公約，依法調解因養犬引起的糾紛。

　　市工商局(治無辦)的主要職責：

　　1.負責加強物業管理區域內經營項目的審批管理，對未經規劃管理部門批準或私自將住宅、車庫、其他附屬設施改變為經營性用房的不予核準登記。

　　2.協調、配合相關部門對無證無照經營戶進行查處取締。

　　市物價局的主要職責：

　　1.負責物業服務收費標準的核準和備案，監督檢查和規范物業服務收費行為。

　　2.負責探索建立質價相符的物業服務收費機制，每3年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

　　3.根據上級有關規定，及時明確住宅小區內物業服務過程中用水、用電、用氣使用價格標準。

　　4.受理物業服務收費政策咨詢及投訴，切實解決因物業服務收費引發的矛盾和糾紛。

　　5.依法查處物業管理過程中的違法違規收費行為。

　　市環保局的主要職責：

　　1.負責對物業管理區域及周邊的建設項目依法進行環境影響評價審批和環境保護設施竣工驗收。

　　2.對物業管理區域及周邊的污染源依法實施監督管理。

　　3.對涉及環境保護的投訴和糾紛進行調查處理。對物業管理區域內的工業或經營性噪聲、振動、油煙、廢氣、光照等環境污染行為進行查處。

　　市民防局的主要職責：

　　1.指導物業服務企業做好

　　物業管理區域內人防工程的維護管理，加強日常監督檢查，落實工程實地標識標注工作。

　　2.參與城市地下空間規劃與開發利用的管理，承擔城市地下空間開發利用兼顧人民防空需要等事項的管理。

　　3.負責人防工程平時使用證的審核、登記和發放工作，監督人防工程平時安全使用管理。

　　4.對未按規定使用人防工程的行為進行查處。

　　市質監局的主要職責：

　　1.負責對物業管理區域內的電梯等特種設備進行安全監察，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、維護保養、作業人員持證上崗等工作，對已超過規定使用期限的特種設備予以強制報廢。

　　2.負責對特種設備安裝、改造、維修和使用中的違規行為進行查處。

　　市民政局的主要職責：

　　1.負責新建住宅小區的社區居民(村民)委員會設立工作，做好對業主委員會組織的管理工作。

　　2.負責對小區內低保對象、低保邊緣重病困難對象等困難住戶的統計復核，及時做好補貼發放工作。

　　市司法局的主要職責：

　　1.管理和指導全市法律援助和人民調解工作，加強對各鎮(區、街道辦)、社區人民調解組織的業務指導。

　　2.將物業管理工作納入到社區管理綜合治理工作綜合考評體系，督促相關部門落實綜合治理各項工作措施，化解物業管理中的矛盾糾紛。

　　專業經營單位(包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公共服務單位)的主要職責：

　　負責物業管理區域內專業經營設施設備的設計、建設，依法履行專業經營設施設備的管理、維修、養護、更新工作。

　　(三)嚴格規范相關主體行為職責。

　　建設單位要嚴格按照規定，配置不少于地上建筑面積7‰(最低不少于70平方米)的物業服務用房，其中物業辦公和輔助用房為3‰(其中用于業主委員會議事活動用房一般按建筑面積20至40平方米配置)、物業商業用房為4‰。對新建住宅物業實行前期物業管理，提供前期物業管理開辦費(用于購買物業辦公設備等固定資產);承擔籌備召開首次業主大會會議的所需費用。對已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額承擔。要做好物業承接查驗時的相關資料移交工作。要按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　物業服務企業應當具有獨立的法人資格，依法取得物業服務企業資質。物業服務企業承接物業時應當向市城管局辦理備案手續。物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務收費應當明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示，物業服務企業應當按照物業服務合同的約定定期將物業服務費用和經營設施收益收支情況、業主繳費情況、公共水電費分攤情況等如實公示。對業主或者使用人違反國家有關規定和業主規約的行為，發現后應及時予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應及時報告相關職能部門。

　　業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向市城管局和所在鎮(區、街道辦)備案。業主委員會應當與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;同時做好被解聘的物業服務企業向新選聘的物業服務企業移交物業承接查驗檔案的監督確認工作。業主大會和業主委員會日常工作經費的籌集、管理和使用以及業主委員會的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。對業主、物業使用人未按照物業合同的約定交納物業服務費用的，業主委員會協助物業服務企業上門催交，督促其限期交納。業主委員會應當每半年在物業管理區域內顯著位置公告經費收支情況，接受業主的監督。

　　業主在享有法律、法規規定權利的同時，應遵守管理規約和有關規章制度，執行業主大會和業主委員會作出的決定，按時交納物業服務費用，正確行使專項維修資金使用表決權，履行法律、法規規定的義務。

　　三、實行分類管理，建立符合實際的物業管理模式

　　(一)新建住宅小區的物業管理。一是交付前，開發建設單位通過招投標選聘有資質的物業服務企業落實前期物業管理，投標人少于三個或者住宅規模建筑面積小于三萬平方米的，經市城管局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。二是交付后，業主委員會尚未成立的，繼續實施前期物業管理;業主委員會成立的，業主委員會按規定做好物業管理續聘、新聘或業主自治管理的轉換銜接工作。

　　(二)老住宅小區的物業管理。一是改造后的老城區老住宅小區。對于封閉式或半封閉式小區，由業主委員會按規定選聘物業服務企業，實施管理服務;在未成立業主委員會之前，由市城管局協助屬地政府選聘物業服務企業，實施管理服務;對于開放式小區，由市城管局以服務外包形式，提供保潔、公共設施維護等基礎性物業服務。二是未改造的老城區老住宅小區。以道路、保潔、路燈、綠化等基礎設施為重點，按市政府確定的項目改造計劃，由市住建局分期分批進行提檔改造，市城管局落實應急維修工作。

　　(三)農民拆遷安置小區的物業管理。按照“個人繳費、區鎮補助、五年過渡、市場運作”的模式，根據農民拆遷安置小區實際情況，逐步引導規范，通過專業化物業管理或社區自治管理的方式開展小區物業管理工作。

　　四、加大政策扶持力度，促進物業管理良性運行

　　(一)落實物業管理的貼補政策。對一些收費標準低、未達到合理成本的老城區內老住宅小區，可通過考核的方式進行適當補貼。補貼經費從物業管理扶持基金中支付，具體實施細則由市城管局另行制定。對于農民拆遷安置小區，物業管理經營用房等部分收益可作為小區物業管理經費。

　　(二)推行物業企業稅收的優惠政策。物業服務企業享受國家和省有關現代服務業規定的稅收優惠政策。市財稅部門要嚴格執行物業管理服務中的稅收優惠政策。對居民住宅區內業主共有的非經營性的物業服務用房免征房產稅和城鎮土地使用稅;物業服務企業代收代征的各類費用，符合相關稅收政策規定的免征營業稅和企業所得稅;住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行。

　　(三)實行特殊人群物業服務費的補助政策。對持有民政部門核發的有效期內《太倉市城鄉居民最低生活保障證》、《太倉市城鄉居民低保邊緣重病困難對象救助證》等小區住戶，經所在社區公示無異議后，物業服務費實行先交后補辦法，即先由業主依照物業服務合同的約定交納，于每年底向當地鎮人民政府(區管委會、街道辦事處)申請補助，具體補助標準、對象、范圍由市民政局另行制定。

　　五、創新工作機制，促進小區物業長效管理

　　(一)建立物業管理工作管控機制。依托數字化城管全覆蓋系統，建立全方位的物業管理信息平臺，重點做好資質管理、物業管理招投標、誠信評價、合同備案、小區信息、業主大會、企業督查、設施聯檢、行業培訓、在線交流等10個模塊的建設，達到查詢、分析、管理、指導、考核等5大功能。通過建立物業管理信息平臺，對全市物業管理行業作出及時、全面、準確的管理調控，提高對物業管理工作的監管能力。

　　(二)推進主城區城管進社區工作機制。成立社區城管工作站，由市城管局選派城管隊員進社區，主要負責小區“六亂”現象的發現、上報、核查工作;協助社區做好轄區內小區業主委員會的組建及換屆工作;配合鎮(區、街道辦)人民調解委員會做好物業糾紛調處工作。有序推進主城區城管進社區工作，主城區39個社區中，分5年逐步試點推進，每個社區配備3-4名社區城管，人員經費由市、鎮(區)兩級財政各負擔50%，確保日常經費到位。

　　(三)健全物業糾紛調解工作機制。進一步健全物業糾紛調解工作機制，實行市、鎮(區、街道辦)、社區三級責任制。一是調整市物業糾紛人民調解委員會，聘任2-3名專職人民調解員，負責全市重大、疑難物業糾紛的調處、協調工作，調解委員會辦公室設在市城管局，負責日常工作。二是鎮(區、街道辦)物業管理辦公室，負責對轄區內物業管理活動中的投訴進行調查處理工作。三是社區負責本居住區域物業糾紛的預防、受理、調解及重大糾紛信息的排查、上報等工作。

　　(四)完善質價相符機制。一是明確物業服務收費標準。市物價局應根據上級有關規定，調整完善《太倉市物業服務收費管理實施細則》，規范物業服務收費行為。二是規范物業服務履職行為。市物價局會同市城管局加強對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監督檢查，對物業管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評。三是建立服務質量與收費標準相統一的物業管理收費機制。根據業主委員會需要，市物價局會同市城管局聘請相關專家組成物業服務等級評估機構(服務過程評估)，負責全市物業服務企業的服務質量考核與等級評估工作。業主委員會可根據物業服務等級評估機構出具的物業服務等級評估報告書，經鎮(區、街道辦)物業管理辦公室、社區居民(村民)委員會、業主委員會、物業服務企業四方商定，以補充合同的方式調整物業服務收費標準。出現爭議的，由市物價局會同市城管局裁定。

　　(五)建立業主拒交物業服務費的制約機制。針對拖欠、拒交物業服務費的現象，建立業主拒繳物業服務費的制約機制。一是在辦理房屋產權轉移登記(過戶手續)時，市房地產交易服務中心對房屋出售人提供的物業服務費繳清證明予以查驗，同時告知房屋購買人物業服務費結算情況。二是對一些惡意拖欠物業服務費或經多次催交仍未交納的業主，物業服務企業可以向人民法院起訴。三是

　　積極倡導機關事業單位人員帶頭交納物業服務費，對無理拖欠物業服務費的，由所在單位予以批評教育并責令改正。

　　(六)建立健全樓長工作機制。依托社區居民小組長，構建住宅小區樓長網絡，建立樓長制，由樓長擔當宣傳員、鄰里糾紛調解員和小區環境監督員，及時將居民對小區物業管理工作的意見、建議反饋到社區、鎮(區、街道辦)物業管理辦公室、市城管局，協調解決物業服務企業與業主之間的矛盾糾紛。

　　(七)完善維修基金應急使用機制。由市住建局指導業主委員會和物業服務企業做好維修資金使用的申報工作。具體維修基金管理辦法由市住建局負責制定。對于發生危及房屋安全情況的，需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，而相關業主不能形成法定多數意見的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案，經市住建局復核后進行應急處置。

　　(八)推行物業管理社會監督機制。一是建立物業項目承接查驗公示制度。市城管局、鎮(區、街道辦)物業管理辦公室、社區(村)、建設單位和物業服務企業在完成承接查驗后，應當向市城管局和鎮(區、街道辦)雙備案，并將承接查驗的結果在小區內進行公示。二是建立物業服務企業公示制度。物業服務企業應公示物業服務內容、服務標準、企業收支及項目人員到崗情況，接受業主和相關職能部門的監督。三是建立業委會經費收支公示制度。業委會應當每半年在物業管理區域內將經費收支情況進行公示，接受業主的監督。

　　(九)建立物業管理行業監管機制。一是建立物業管理信用評價體系。通過物業管理信息平臺，完善企業信用信息檔案，對違反物業管理相關規定或物業服務達不到服務標準等不良行為進行信用評價記錄。評價結果作為企業資質評審、項目評優創優、前期物業招投標管理等重要依據。二是規范物業服務企業準入和退出制度。進駐住宅小區的物業服務企業必須具備相應的服務資質，從事物業管理的項目經理必須持有相應的執業資格證。對有不良行為并經整改仍不達標的物業服務企業，市城管局對其資質年檢不予通過。三是規范物業項目承接和退管行為。市城管局和屬地管理部門負責物業服務項目的承接和退管管理過程的業務指導、監督和管理工作，其他相關部門及供水、供電、供氣等專業單位應當按照各自工作職責，協助做好物業服務項目承接、退管階段的銜接工作。

　　六、強化組織保障，確保物業管理工作有序開展

　　(一)加強物業管理工作的組織領導。成立由市政府主要領導任組長、市政府分管領導任副組長、市各有關部門和各鎮(區)主要領導為成員的市住宅小區物業管理工作領導小組(領導小組辦公室設在市城管局)，主要負責研究決定物業管理重大方針、政策，部署物業管理重要工作，協調解決物業管理工作中的重點、難點問題。各鎮(區、街道辦)相應成立住宅小區物業管理工作領導小組及辦公室。社區成立城管工作站，加強城管、社區在物業管理中的基礎地位。

　　(二)建立經費投入保障機制。將物業管理經費列入市、鎮(區、街道辦)兩級財政預算，建立物業管理服務扶持基金，市財政每年安排補貼資金，主要用于：①老城區內老住宅小區服務外包經費及對物業服務企業收費不足的貼補經費;②業主委員會、物業服務企業考核和培訓經費;③主城區城管進社區及物業糾紛調解員的人員經費等。

　　(三)強化物業管理的監督考核。完善市、鎮(區、街道辦)、社區居民(村民)委員會、物業服務企業監督考核機制，一是由市住宅小區物業管理工作領導小組對有關部門和鎮(區、街道辦)的物業管理工作進行監督考核，將物業管理工作納入***和主題教育考核內容;二是由鎮(區、街道辦)對社區居民(村民)委員會開展物業管理工作情況進行監督考核;三是由市城管局對物業服務企業的服務質量及收費情況進行量化考核，考核結果與物業服務企業退出機制、物業管理項目招投標、物業服務企業資質評審掛鉤。

　　(四)切實加強隊伍規范化建設。一是加強城管進社區隊伍建設。制定城管進社區責任制度，明確工作職責，落實措施;建立日常工作臺帳，做好城管進社區動態分析工作，定期對城管進社區進行檢查考評，并將考評結果與績效掛鉤。二是加強物業服務隊伍建設。成立物業管理協會，加強對物業服務隊伍的行業監管;建立物業服務企業與從業人員的信用檔案，提高企業自身的服務水平和信譽度;建立培訓制度，提高物業從業人員的專業知識、專業技能和管理水平;建立考核機制，開展物業管理項目、經理的考核評選活動，保持物業管理隊伍的活力和競爭力。三是加強業委會隊伍建設。探索業委會專業化建設，設立專職工作人員，協調處理業委會日常事務;試點推行業委會法人登記制度，明確業委會法律地位;主城區試行成立業委會聯合會，出臺業主大會和業主委員會相關指導規則，制定業委會行業規范標準，促進業委會選舉程序化、法制化;市城管局組織業委會指導員隊伍，協助屬地管理部門做好業委會組建工作，提升業委會建設的規范化水平。

　　(五)加強宣傳教育和輿論引導。要利用報紙、廣播電視、網絡等宣傳媒體，以專欄、熱線等形式，大力宣傳國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等相關政策法規，宣傳物業管理工作的重要意義，讓廣大市民了解政策，強化物權意識，樹立物業服務的商品消費觀念;引導廣大市民主動支持、參與物業管理活動，積極維護小區環境，努力營造人人關心支持物業管理工作的良好氛圍。