扶風(fēng)縣關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的實施意見(20**)
各鎮(zhèn)人民政府、縣政府各部門：
為進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理，全面提升我縣物業(yè)管理水平，切實改善居住環(huán)境，根據(jù)《國務(wù)院物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)管理條例》和寶雞市政府《關(guān)于貫徹落實“陜西省物業(yè)管理條例”，進一步加強物業(yè)管理工作的實施意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實際，現(xiàn)就進一步加強物業(yè)管理工作提出如下意見，請認真貫徹執(zhí)行。
一、統(tǒng)一思想，提高認識，增強物業(yè)管理工作責(zé)任感
近年來，隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，我縣物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有、從小到大的發(fā)展歷程，全縣物業(yè)管理覆蓋面不斷擴大，行業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，居民物業(yè)管理意識普遍增強。但在發(fā)展過程中，也出現(xiàn)了個別物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不配合支持物業(yè)企業(yè)、管理部門之間職責(zé)不明等問題，影響了物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。各鎮(zhèn)人民政府、縣政府相關(guān)部門要統(tǒng)一思想，提高認識，以廣大居民滿意為出發(fā)點，以規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為為核心，全面提升物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，努力解決好群眾反映的物業(yè)管理方面的熱點和難點問題，切實維護物業(yè)管理各方主體利益，為廣大業(yè)主提供安全、舒適、和諧的居住環(huán)境。
二、明確職責(zé)，齊抓共管，共同做好物業(yè)管理工作
針對我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)態(tài)的復(fù)雜性和管理模式的多樣性，遵循“重心下移、屬地為主、分級負責(zé)、權(quán)責(zé)統(tǒng)一”的原則，為加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，縣政府成立由主管縣長任組長，縣政府辦公室副主任、縣住建局局長任副組長，縣公安局、工商局、質(zhì)監(jiān)局、水利局、民政局、環(huán)保局、審計局、廣電局、信訪局、物價局、電力局及城關(guān)鎮(zhèn)、法門鎮(zhèn)、絳帳鎮(zhèn)政府主管領(lǐng)導(dǎo)為成員的物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，建立健全了物業(yè)管理矛盾糾紛協(xié)調(diào)處理聯(lián)動機制。建立“縣、鎮(zhèn)、社區(qū)”三級物業(yè)管理體系，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是物業(yè)管理的行政主管部門，對全縣物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理;鎮(zhèn)政府對轄區(qū)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理;社區(qū)居委會配合鎮(zhèn)政府做好社區(qū)物業(yè)管理的落實工作。縣政府各有關(guān)部門要分工協(xié)作，各負其責(zé)，切實做好物業(yè)管理和服務(wù)工作：
縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：負責(zé)宣傳貫徹落實物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)和政策;負責(zé)制定全縣住宅小區(qū)物業(yè)管理制度、舊住宅小區(qū)整治轉(zhuǎn)軌規(guī)劃，合理確定專項維修資金繳存標準并適時調(diào)整，負責(zé)專項維修資金的收繳、使用監(jiān)督，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的管理。負責(zé)與參與轄區(qū)新建小區(qū)前期物業(yè)管理的招投標工作，會同鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)指導(dǎo)組建業(yè)主委員會，行使物業(yè)管理資質(zhì)受理監(jiān)督權(quán)、物業(yè)交接驗收監(jiān)管權(quán)、前期物業(yè)招投標審批權(quán)、物業(yè)服務(wù)誠信建設(shè)考核權(quán)等;協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理的糾紛與投訴，并對鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等在物業(yè)管理中違反《物業(yè)管理條例》的行為責(zé)令限期改正。
縣物價局：負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期物業(yè)服務(wù)收費標準的核定管理;指導(dǎo)、監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費行為;依法查處違反《中華人民共和國價格法》和物業(yè)管理收費規(guī)定的價格違法行為;對物業(yè)服務(wù)收費提供咨詢服務(wù)。
縣工商局：負責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的主體資格審查;物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊登記和經(jīng)營行為的監(jiān)督管理;加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分發(fā)布廣告的審批管理;依法查處物業(yè)小區(qū)內(nèi)未經(jīng)審批擅自從事餐飲、娛樂、旅館等經(jīng)營活動的行為。
縣公安局：負責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員的培訓(xùn)和備案管理，實行持證上崗;指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)小區(qū)的治安防范工作;依法查處小區(qū)內(nèi)發(fā)生的治安、刑事等案件及在小區(qū)內(nèi)擅自存放易燃、易爆、劇毒等危險物品的行為;縣公安消防大隊依法監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全監(jiān)督管理職責(zé);及時查處物業(yè)小區(qū)內(nèi)車輛堵塞消防通道、破壞公共消防設(shè)施等違法行為;負責(zé)查處社會噪聲污染行為。
縣環(huán)保局：負責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的油煙、廢氣和經(jīng)營性單位產(chǎn)生的工業(yè)噪聲等超標行為，以及小區(qū)內(nèi)存放不符合安全標準的放射性危險物品等違法行為。
縣質(zhì)監(jiān)局：負責(zé)對物業(yè)小區(qū)電梯等特種設(shè)備的使用、維修、保養(yǎng)、管理進行監(jiān)督檢查和檢驗檢測，依法查處違法違規(guī)行為，確保電梯及其他特種設(shè)備運行安全。
縣民政局：依法登記物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會，配合業(yè)務(wù)主管部門加強物業(yè)行業(yè)協(xié)會的監(jiān)督管理工作。
縣供電局：搞好新建住宅小區(qū)供電設(shè)施的設(shè)計、施工、驗收的監(jiān)督檢查工作，確保建設(shè)單位提供符合要求的供電產(chǎn)品。對各住宅小區(qū)供電設(shè)施的維護管理開展指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查工作。及時處置住宅小區(qū)供電方面的應(yīng)急突發(fā)事件。
縣水利局：搞好新建住宅小區(qū)供水設(shè)施的設(shè)計、施工、驗收的監(jiān)督
檢查工作。對各住宅小區(qū)供水設(shè)施的維護管理開展指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查工作。及時處置供水方面的應(yīng)急突發(fā)事件;作好惡劣氣候條件下(雪凝天氣等)的居民生活用水預(yù)案。
縣工信局：搞好新建住宅小區(qū)弱電(網(wǎng)絡(luò))設(shè)施的設(shè)計、施工、驗收的監(jiān)督檢查工作，確保建設(shè)單位提供合格的產(chǎn)品，并能實現(xiàn)資源共享。對各住宅小區(qū)弱電(網(wǎng)絡(luò))設(shè)施的維護管理開展指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查工作。
鎮(zhèn)人民政府：負責(zé)屬地住宅小區(qū)日常管理工作，要建立“兩站一中心一平臺”(物業(yè)投訴調(diào)解工作站：主要受理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴，通過調(diào)解，及時在基層化解物業(yè)管理中的各類矛盾。物業(yè)維修服務(wù)站：通過選擇若干個信譽好、實力強的維修服務(wù)企業(yè)為維修加盟單位，為轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理的住宅區(qū)的房屋排險、下水道堵塞、水電故障燈突發(fā)情況，提供有償應(yīng)急維修。物業(yè)服務(wù)中心：為保本微利服務(wù)企業(yè)，主要是向暫不具備物業(yè)管理條件或無人管理的住宅區(qū)提供有償?shù)幕痉?wù)。物業(yè)管理與社區(qū)結(jié)合平臺：主要是配備專職管理人員，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營活動進行管理。)物業(yè)管理模式，依法做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。要組織指導(dǎo)業(yè)主委員會的籌建、換屆工作，參與物業(yè)管理招投標工作，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)年審提出意見建議，及時協(xié)調(diào)物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題和糾紛。
社區(qū)居委會：配置物業(yè)管理專職人員，參與對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督和物業(yè)管理糾紛的調(diào)解工作。組織選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，積極指導(dǎo)業(yè)主委員會加強自身建設(shè)。協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾和投訴。
業(yè)主委員會：執(zhí)行業(yè)主大會的決定;召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務(wù)合同的實施情況;代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;審核需要業(yè)主分攤的費用;監(jiān)督管理業(yè)主共有收益;監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行;
調(diào)解物業(yè)使用糾紛;業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
三、強化監(jiān)督，規(guī)范市場，不斷提高物業(yè)管理水平
(一)嚴格物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場準入。
對新申報的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須嚴格按照準入條件及審批程序執(zhí)行，特別是三級(含暫定)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的申報、審核，對其人員的從業(yè)情況、資格證件、人員數(shù)量、經(jīng)濟實力等要予以全面的考察，對達不到標準要求的，不予審批。嚴格實行物業(yè)人員持證上崗制度。
(二)強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理。
嚴格執(zhí)行《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，凡資質(zhì)核定材料規(guī)范、人員資格審查符合要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，納入年度目標考核評優(yōu)資格。凡服務(wù)質(zhì)量較差、反映問題多、資質(zhì)報審資料不齊、且不能及時整改完善，對管理部門交辦的工作不能及時完成或推諉不辦的物業(yè)企業(yè)，作出降低或注消資質(zhì)等處理。
(三)規(guī)范前期物業(yè)管理工作。
新建住宅小區(qū)，在業(yè)主委員會成立前，必須實行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)提供《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《臨時管理規(guī)約》，按照招投標方式公開選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理，投標人少于3個或者住宅區(qū)規(guī)模不超過3萬平方米，經(jīng)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局批準，可以通過協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對違反規(guī)定的，縣房地產(chǎn)管理部門不予核發(fā)商品房預(yù)售許可證。
建設(shè)單位在新建住宅交付使用前，應(yīng)當組織有關(guān)部門按照規(guī)定，對住宅區(qū)進行驗收，并向縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。
(四)積極推進業(yè)主委員會建設(shè)。
物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：(1)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上的;(2)首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的。
物業(yè)管理區(qū)域符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當在十五日內(nèi)書面告知縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位未及時履行告知義務(wù)的，業(yè)主可以書面形式告知。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書面告知三十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組，業(yè)主大會籌備組由5-9人組成，其中鎮(zhèn)政府或社區(qū)居委會工作人員1名，建設(shè)單位1名，其余為業(yè)主代表。
業(yè)主大會應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，可以全體業(yè)主參加，也可以由業(yè)主推選業(yè)主代表參加;采用書面形式征求意見的，業(yè)主應(yīng)當實名簽署意見，并由業(yè)主委員會將征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由5--11人單數(shù)組成，組成人員任期一般為三年，可以連選連任。業(yè)主委員會組成人員實行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。業(yè)主委員會在成立30日內(nèi)，在縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理備案手續(xù)。
各鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會應(yīng)根據(jù)社區(qū)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則，積極推進業(yè)主委員會建設(shè)，落實物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，定期組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會議。
(五)規(guī)范物業(yè)管理招投標活動。
應(yīng)當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
對新建住宅小區(qū)、符合條件的老舊住宅小區(qū)，由所在鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會組織成立業(yè)主大會籌備組，及時召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并由業(yè)主大會決
定采用招投標或者協(xié)議的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會組織招標，并代表業(yè)主與中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，提請業(yè)主大會投票表決。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自與業(yè)主委員會簽訂合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。
對未實行或沒有條件推行物業(yè)服務(wù)的老舊住宅區(qū)，特別是縣城老區(qū)的單體樓院等，可以在鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會的組織指導(dǎo)下，開展以居民自主管理、自我服務(wù)為主要形式的業(yè)主自治模式，以改善小區(qū)居住環(huán)境，提高居住品質(zhì)。
(六)加強專項維修資金交存和監(jiān)管。
業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期專項維修資金足額存入專項維修資金賬戶，未提供交存憑證的，建設(shè)單位不得將房屋交付使用。業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
(七)加強物業(yè)保修金的收繳和管理。
建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)竣工驗收合格后、申請不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例，一次性向縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局設(shè)立的物業(yè)保修金專門賬戶交存物業(yè)保修金。物業(yè)保修金保證的保修責(zé)任期限，自建設(shè)單位將住宅交付業(yè)主使用之日起計算，保修責(zé)任期滿后，根據(jù)建設(shè)單位申請退還。
物業(yè)保修期限內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局委托的建筑工程質(zhì)量檢測機構(gòu)鑒定后，屬于保修責(zé)任范圍內(nèi)建筑工程質(zhì)量問題的，由業(yè)主委員會或受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，所需費用從物業(yè)保修金中墊支。縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在物業(yè)保修金動用后三日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當在接到書面通知之日起十五日內(nèi)足額補存。
四、分類實施，全力推進，實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化
根據(jù)各區(qū)域房屋建設(shè)、環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定各小區(qū)物業(yè)管理模式和組織形式。力爭到20**年底前，物業(yè)管理覆蓋到每個小區(qū)，基本建立體系健全、政策完善、責(zé)任到位的物業(yè)管理工作機制。
(一)宣傳動員階段(20**年4月1日至4月30日)。
由縣住建局牽頭，各鎮(zhèn)政府、社區(qū)居委會配合，通過有線電視、網(wǎng)站及發(fā)放宣傳資料等方式，廣泛宣傳《陜西省物業(yè)管理條例》等物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。
各鎮(zhèn)政府要成立專門的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，落實專門工作人員，周密部署安排，制定實施方案。4月底以前報縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。
(二)調(diào)查摸底階段(20**年5月1日至5月31日)
由各鎮(zhèn)政府組織，社區(qū)居委會實施，對轄區(qū)的居住小區(qū)(樓)進行摸底，分類造冊登記，提出物業(yè)管理方案，報縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。
(三)全面實施階段(20**年6月1日至20**年8月30日)。
由縣住建局指導(dǎo)監(jiān)督，鎮(zhèn)政府負責(zé)組織實施，對所轄各小區(qū)分類分步開展工作。
第一類：縣城新區(qū)已竣工入住的商品房居住小區(qū)、老區(qū)具備物業(yè)管理條件(小區(qū)面積在10000平方米以上，大多數(shù)業(yè)主同意實行物業(yè)管理)的居住小區(qū)，要成立業(yè)主大會籌備委員會，組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會通過招投標或協(xié)議方式選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施小區(qū)物業(yè)管理。
第二類：縣城老區(qū)不具備物業(yè)管理條件的居住小區(qū)(樓)，鎮(zhèn)、社區(qū)居委會要及時組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會，選擇物業(yè)管理模式，由居民自治管理或物業(yè)公司代管。居住區(qū)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)過全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。
第三類：保障性住房小區(qū)、單位自建居住小區(qū)、安置房居住小區(qū)等，以單位、居民小組為單位，組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，討論并通過小區(qū)管理方式。明確選擇物業(yè)公司管理、居民自治管理等模式。
(四)檢查驗收階段(20**年9月1日至9月30日)。
縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭組織，各鎮(zhèn)政府配合，對各社區(qū)居委會的居住區(qū)物業(yè)管理實施情況進行檢查驗收。通過強化管理，積累經(jīng)驗，實現(xiàn)物業(yè)管理工作的科學(xué)化、規(guī)范化。
20**年4月4日[陜西 寶雞]
篇2：義烏市關(guān)于進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理工作的意見(2014年)
義烏市關(guān)于進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理工作的意見(20**)
各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：
為進一步加強和規(guī)范全市物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理水平，助推全國文明城市創(chuàng)建，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，經(jīng)市政府研究同意，制訂如下意見。
一、總體要求
(一)指導(dǎo)思想
按照城鄉(xiāng)一體化、運作市場化、服務(wù)品質(zhì)化的要求，進一步健全物業(yè)管理體系，完善物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。
(二)基本原則
1.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理。全市物業(yè)管理實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)，建立市、鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)(村)三級物業(yè)管理體系。
2.條塊結(jié)合，屬地負責(zé)。加強物業(yè)管理部門指導(dǎo)、管理和監(jiān)督職能，強化鎮(zhèn)(街道)屬地管理責(zé)任，發(fā)揮社區(qū)(村)主體作用。
3.依規(guī)管理，因地制宜。按照省物業(yè)管理條例，堅持規(guī)范管理、公開透明、有序運作，根據(jù)城鄉(xiāng)物業(yè)項目類型，堅持分類實施、市場運作、穩(wěn)步推進。
4.業(yè)主參與，共建共享。強化業(yè)主在物業(yè)管理中的自治作用，明確權(quán)利和義務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主共建宜居小區(qū)、共享品質(zhì)生活。
二、明晰職責(zé)，建立三級物業(yè)管理體制
(三)明確市級部門管理監(jiān)督職責(zé)。成立市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管城建副市長任組長，建設(shè)、發(fā)改、行政執(zhí)法、規(guī)劃、環(huán)保、工商、司法、公安、消防、社區(qū)集聚辦公室、流動人口管理局、質(zhì)監(jiān)等部門為成員單位。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市建設(shè)局，由市建設(shè)局局長任辦公室主任。建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究部署、綜合協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作。強化市建設(shè)局行業(yè)主管部門職責(zé)，負責(zé)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督，研究制定全市物業(yè)管理政策，對鎮(zhèn)(街道)、物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)、考核。
(四)明確鎮(zhèn)(街道)屬地管理職責(zé)。鎮(zhèn)(街道)負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的組織領(lǐng)導(dǎo)和管理監(jiān)督工作，指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)委會的成立和換屆，負責(zé)對業(yè)委會開展工作的活動經(jīng)費進行監(jiān)管。協(xié)調(diào)社區(qū)居委會(村委會)、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，調(diào)處各類物業(yè)管理糾紛，對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作進行日常檢查和年度考核。鎮(zhèn)(街道)設(shè)立物業(yè)管理辦公室，由分管城建或社區(qū)的副鎮(zhèn)長(副主任)兼任辦公室主任，街道配備2-3名、鎮(zhèn)配備1-2名人員負責(zé)日常工作。
(五)明確社區(qū)居委會(村委會)物業(yè)管理職責(zé)。將物業(yè)管理職能納入社區(qū)居委會(村委會)工作職責(zé)范圍，全面落實物業(yè)管理各項工作。協(xié)助指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)委會的成立和換屆，協(xié)調(diào)業(yè)委會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，調(diào)處各類物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居委會(村委會)設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)站，由社區(qū)居委會(村委會)負責(zé)人任站長，片區(qū)民警、行政執(zhí)法隊員兼任副站長，配備人員1-2名。
三、因地制宜，確定社區(qū)物業(yè)管理的模式和組織形式
(六)新建住宅小區(qū)物業(yè)。要嚴格遵循規(guī)劃設(shè)計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設(shè)，并通過招投標選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施等級性物業(yè)管理。規(guī)劃、建設(shè)等部門要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、物業(yè)管理三道關(guān)口。新建住宅小區(qū)要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設(shè)施交付使用許可制度。開發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級性管理服務(wù)。
(七)改造后的農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)物業(yè)。要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定各物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域;以社區(qū)居委會為基礎(chǔ)，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會;以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為基礎(chǔ)，開展物業(yè)管理服務(wù)活動。要加大對舊住宅小區(qū)和農(nóng)村社區(qū)的改造力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對改造后具備條件的農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務(wù);對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。
(八)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與收費標準。物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的類型，物業(yè)服務(wù)的不同階段，提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。1.5萬平方米以上的普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。非住宅物業(yè)、排屋、別墅等高標準住宅以及業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費標準，可根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務(wù)項目，測算服務(wù)成本和收費標準，由業(yè)主委員會與接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂服務(wù)
>合同，并在小區(qū)內(nèi)公布實施。
四、突出重點，切實抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運作
(九)規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。建設(shè)部門與開發(fā)建設(shè)單位簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同中，要明確項目前期物業(yè)管理責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)提供項目竣工后的物業(yè)管理方案，預(yù)留前期物業(yè)管理保證金和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進行前期物業(yè)管理。關(guān)于前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，由市建設(shè)局另行制定。
(十)提升業(yè)主自治管理能力。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法維護在物業(yè)管理活動中的權(quán)利，充分履行義務(wù)、承擔(dān)職責(zé)。市建設(shè)局和鎮(zhèn)(街道)要按照行政引導(dǎo)和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，切實加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。規(guī)范業(yè)主自治組織建設(shè)，充分發(fā)揮社區(qū)居委會和基層黨組織的作用，把好程序關(guān)和人選關(guān)，從熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主中推選業(yè)主委員會的組成人員。加強綜合業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，定期組織業(yè)主委員會成員學(xué)習(xí)物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)管理知識，提高依法履行職責(zé)的能力。健全民主管理監(jiān)督機制，指導(dǎo)業(yè)主大會制定議事規(guī)則和管理規(guī)約，完善小區(qū)重大事項的公開公示制度。探索建立保障業(yè)主委員會正常開展工作的激勵和約束機制。物業(yè)服務(wù)暫由社區(qū)直接組織管理的，社區(qū)居委會要通過多種形式加強溝通聯(lián)系和宣傳教育，聽取業(yè)主意見，尊重業(yè)主意愿，引導(dǎo)和促進業(yè)主積極參與管理。
(十一)規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理工作。一是開發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同，要有物業(yè)管理的相關(guān)條款，約定房屋交付使用后，物業(yè)管理的主要內(nèi)容、管理服務(wù)等級及對應(yīng)的收費標準。二是業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設(shè)單位要與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同。三是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時管理規(guī)約，并履行規(guī)約。四是業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)管理服務(wù)合同，約定各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理;雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調(diào)處;調(diào)處不成的依法解決。
(十二)規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費機制。切實加強監(jiān)管，對違反規(guī)定的收費行為，依法及時進行查處。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)項目負責(zé)人和各項服務(wù)主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話;物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、計收方式、價格舉報電話等物業(yè)信息在物業(yè)收費處公開。積極化解收費矛盾，要認真分析當前物業(yè)服務(wù)管理中“收費難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實破解難題的有效措施。因開發(fā)建設(shè)遺留問題或物業(yè)服務(wù)質(zhì)量引起的矛盾糾紛，規(guī)劃、建設(shè)和鎮(zhèn)(街道)要督促相關(guān)責(zé)任單位及時妥善處理;對拒繳、欠繳物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促催繳。發(fā)揮公務(wù)人員在和諧社區(qū)建設(shè)中的模范帶頭作用，建立機關(guān)、事業(yè)單位工作人員欠費抄告制度，要把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時繳納物業(yè)服務(wù)費用的情況，作為機關(guān)作風(fēng)建設(shè)與創(chuàng)建文明單位的重要考核內(nèi)容，健全各級黨政組織齊抓共管的責(zé)任機制。
(十三)規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施維護、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等工作。建立物業(yè)服務(wù)標準化體系，明確質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)標準。完善財務(wù)公開公示制度，定期公布物業(yè)費等收支情況。強化物業(yè)信用信息管理，全面記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息。健全物業(yè)服務(wù)投訴責(zé)任機制，及時查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不良行為，實施業(yè)主滿意度測評。完善退出機制，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的，要監(jiān)督其依法移交物管用房、剩余經(jīng)費和相關(guān)資料，指導(dǎo)業(yè)主委員會做好交接審計工作，加強對業(yè)主共有財產(chǎn)的監(jiān)督管理。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的監(jiān)管，積極推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度。建立健全物業(yè)管理激勵機制，依據(jù)國家、省、市優(yōu)秀住宅小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)標準，評選市優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、優(yōu)秀業(yè)主委員會。年終對工作突出、管理到位的相關(guān)職能部門、鎮(zhèn)(街道)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表彰，市政府每年安排一定資金用于獎勵相關(guān)職能部門、鎮(zhèn)(街道)和優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)秀業(yè)主委員會。
(十四)規(guī)范專項維修資金管理。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造，任何單位和個人不得挪作他用。市建設(shè)、財政、物價部門要根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，按照“專戶儲存、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，研究制定住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設(shè)置、使用管理等程序規(guī)范，完善監(jiān)管機制，落實監(jiān)
管責(zé)任。要加大專項維修資金歸集、使用的監(jiān)管力度，確保按規(guī)定交存到位，專款專用。新建物業(yè)首期專項維修資金交存標準為：不帶電梯的物業(yè)50元/平方米，帶電梯的多層、高層及與高層主體結(jié)構(gòu)相連的物業(yè)100元/平方米，排屋、別墅75元/平方米。對部分老小區(qū)專項維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應(yīng)的措施，區(qū)別情況，妥善處理。房屋開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)保修責(zé)任，并負責(zé)處理在開發(fā)建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)中造成的遺留問題。市建設(shè)局和鎮(zhèn)(街道)要依法加強監(jiān)督管理，及時調(diào)處有關(guān)矛盾糾紛。
五、部門聯(lián)動，形成物業(yè)管理工作合力
(十五)明確物業(yè)管理相關(guān)部門職責(zé)。市建設(shè)局：負責(zé)研究制定全市物業(yè)管理發(fā)展相關(guān)配套政策;負責(zé)全市物業(yè)管理工作市場監(jiān)管、日常檢查、指導(dǎo)及考評;指導(dǎo)和培訓(xùn)各鎮(zhèn)(街道)開展物業(yè)管理監(jiān)管工作。發(fā)改委：負責(zé)制定普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費和停車服務(wù)收費辦法，依法查處物業(yè)管理中的價格違法行為。行政執(zhí)法局：負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相對集中行政處罰權(quán)實施范圍內(nèi)的違法違規(guī)行為的行政處罰工作。規(guī)劃局：負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及規(guī)劃違法行為的認定工作。工商局：負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)個人和企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照核發(fā)，依法查處虛假廣告、無照經(jīng)營等違反工商法律法規(guī)的行為。公安局：負責(zé)指導(dǎo)落實各項治安管理措施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安安全防范等工作。公安局派出所：對住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行日常消防監(jiān)督檢查，開展消防安全宣傳教育等工作。流動人口管理局：負責(zé)對房屋群租行為的認定工作。消防部門：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施和消防工作進行指導(dǎo)檢查，依法查處破壞消防設(shè)施等違法行為。市質(zhì)監(jiān)局：負責(zé)對各小區(qū)消防設(shè)施、電梯等特種設(shè)備的安全檢測工作。
(十六)實施物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法。建立鎮(zhèn)(街道)物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法機制，由鎮(zhèn)(街道)牽頭，公安、工商、規(guī)劃、環(huán)保、建設(shè)等部門共同參與的物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法隊伍，明確執(zhí)法權(quán)限，完善執(zhí)法程序。推進“智慧物業(yè)”建設(shè)，建立物業(yè)管理違法行為信息報送和結(jié)果反饋信息系統(tǒng)，及時發(fā)現(xiàn)查處各類違法行為。
(十七)加強物業(yè)管理糾紛調(diào)解。建立以市建設(shè)局、鎮(zhèn)(街道)司法所和社區(qū)人民調(diào)解委員會為主體的三級物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作體系。強化物業(yè)糾紛訴前調(diào)解，成立由市法院、司法局涉訴糾紛人民調(diào)解委員會及市建設(shè)局共同組成的訴前聯(lián)合調(diào)解小組，負責(zé)全市涉訴物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)解。建立物業(yè)糾紛訴訟快速處理機制，對調(diào)解未果的物業(yè)糾紛，實行快審快結(jié)快執(zhí)。
義烏市人民政府辦公室
20**年1月13日
篇3：武漢市江漢區(qū)進一步加強物業(yè)管理工作的通知（2014年）
武漢市江漢區(qū)人民政府辦公室關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的通知
岸政辦〔20**〕27號
各街(道)辦事處，區(qū)人民政府各部門，各有關(guān)單位：
為進一步加強和規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理工作，全面提升我區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《武漢市物業(yè)條例》、市委辦公廳市政府辦公廳《20**年“十個突出問題”承諾整改工作方案》和區(qū)人民政府辦公室《關(guān)于成立區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知》等有關(guān)文件精神，結(jié)合區(qū)委、區(qū)政府開展“電視問政”整改承諾、“三方聯(lián)動”機制工作部署要求，現(xiàn)就加強我區(qū)物業(yè)管理工作有關(guān)問題通知如下：
一、充分認識物業(yè)管理工作的重要性和緊迫性。
加強物業(yè)管理工作，營造良好的生活、工作環(huán)境，是人民群眾安居樂業(yè)的基本保證和強烈愿望，更是各級有關(guān)部門及各物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須履行的職責(zé)，對于建設(shè)和諧社區(qū)、創(chuàng)建文明、衛(wèi)生、環(huán)保模范城市，實施社會再就業(yè)、改善城市環(huán)境面貌等都具有非常重要的作用。我區(qū)物業(yè)管理市場從無到有，從不規(guī)范到有序發(fā)展，從單一住宅物業(yè)管理，到商業(yè)、辦公、工業(yè)、寫字樓等多元化管理服務(wù)，已形成了專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理雛形，城市居民居住條件和環(huán)境日益改善。但目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體存在盈利水平低，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存困難、物業(yè)服務(wù)收費率低，個別甚至出現(xiàn)“棄盤”的情況，給街道和社區(qū)造成很大的壓力，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量差等問題，制約著我區(qū)物業(yè)管理工作整體水平的發(fā)展。市委、市政府高度重視物業(yè)管理工作，廣大業(yè)主對規(guī)范物業(yè)管理的呼聲也越來越強烈，各級各部門一定要站在全局高度，充分認識到物業(yè)管理工作的重要性，采取多種措施，積極深入物業(yè)管理小區(qū)履職，切實做好物業(yè)管理工作。
二、加快建立協(xié)調(diào)聯(lián)動、齊抓共管的工作機制。
加快建立“政府推動、部門聯(lián)動、屬地負責(zé)、企業(yè)服務(wù)、業(yè)主自治、社會支持”的工作機制，形成部門、街道辦事處、物業(yè)企業(yè)、廣大業(yè)主協(xié)調(diào)聯(lián)動、共同推進物業(yè)管理工作的強大合力。
區(qū)房管局作為我區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負責(zé)貫徹執(zhí)行上級有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī);制定我區(qū)物業(yè)管理工作的規(guī)范性文件;做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理;加強物業(yè)專項維修資金監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為監(jiān)管;做好物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳培訓(xùn)等工作。
區(qū)綜治辦負責(zé)將小區(qū)物業(yè)管理工作納入社區(qū)綜合治理考評中，維護好小區(qū)穩(wěn)定，創(chuàng)造良好的社會環(huán)境，保障正常的生產(chǎn)和生活秩序及人民群眾的生命財產(chǎn)安全。
區(qū)公安分局負責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安工作;負責(zé)對物業(yè)使用保安實施監(jiān)督、管理，實行備案制度;建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員培訓(xùn)制度，實行持證上崗;協(xié)調(diào)處理治安方面的問題和糾紛，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范有關(guān)工作;加強業(yè)主委員會印章刻制的管理，加強對印章非法使用及業(yè)委會不移交保管資料行為的打擊;負責(zé)對存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品行為的查處;指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)制定小區(qū)安全行車路線，規(guī)范小區(qū)內(nèi)臨時車位的劃定;加強對開放式小區(qū)車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區(qū)治理車輛亂停亂放。
區(qū)消防大隊依法監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)人履行消防安全職責(zé);及時查處占用或堵塞消防通道，破壞公共消防設(shè)施等消防違法行為;督促整改火災(zāi)隱患。
區(qū)民政局負責(zé)建立社區(qū)民間組織內(nèi)部自律誠信、信息披露和績效評估機制，指導(dǎo)社區(qū)民間組織健康發(fā)展;會同街道辦事處加強社區(qū)建設(shè)，推進標準化社區(qū)建設(shè)工作。
區(qū)財政局負責(zé)老舊住宅區(qū)的管網(wǎng)、道路、綠化和房屋本體及其共用設(shè)施設(shè)備進行整治改造資金的籌措;“電視問政”整改承諾、“三方聯(lián)動”機制的資金保障。
江岸規(guī)土分局負責(zé)在建設(shè)工程規(guī)劃許可審批中，要依法對建設(shè)項目的車庫(位)、物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)居委會用房等設(shè)施設(shè)備的配置進行審查;對查處違法建設(shè)提供認定違法建設(shè)的有關(guān)資料和信息,按照職責(zé)對取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、但違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的違法建設(shè)進行技術(shù)核定、認定，并提出處理意見后配合城管部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)改變規(guī)劃的違法建設(shè)行為。
區(qū)環(huán)保局負責(zé)配合城管部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)噪音、油煙等環(huán)境污染的違法違規(guī)行為，協(xié)調(diào)環(huán)保方面的矛盾糾紛。
區(qū)建設(shè)局負責(zé)查處違規(guī)裝飾裝修的監(jiān)督管理工作，配合主管部門按照相關(guān)法規(guī)處理與違規(guī)裝飾裝修有關(guān)的投訴。
區(qū)城管委負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)行為，對未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進行建設(shè)的，未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，驗收合格后未按照規(guī)定辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證又進行建設(shè)或改造的，未經(jīng)批準或未按
照批準內(nèi)容進行臨時建設(shè)的行為進行控制和查處;加大對物業(yè)管理小區(qū)的市容環(huán)境衛(wèi)生管理，指導(dǎo)物業(yè)管理公司按照環(huán)衛(wèi)行業(yè)管理標準，做好清掃保潔、垃圾的分類收運和轉(zhuǎn)運工作，依法查處影響市容市貌的行為。 區(qū)工商局依法辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，在辦理營業(yè)執(zhí)照時認真審查場地證明;嚴肅查處物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同的監(jiān)督管理;查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住改商、無照經(jīng)營的行為。
區(qū)食藥監(jiān)局負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法查處餐飲的衛(wèi)生經(jīng)營行為。
區(qū)質(zhì)監(jiān)局負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用的特種設(shè)備實施安全監(jiān)管，并定期對電梯等公共設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量的檢測工作。
區(qū)發(fā)改委負責(zé)全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價格管理和監(jiān)督;負責(zé)對物業(yè)服務(wù)收費行為的咨詢和監(jiān)督檢查，根據(jù)國家及我市法律法規(guī)及規(guī)范性文件，落實和完善我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理制度;適時對未達到政府指導(dǎo)價格的物業(yè)小區(qū)進行調(diào)價;協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)工作中因收費問題產(chǎn)生的矛盾糾紛。
區(qū)法制辦負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各部門相關(guān)法規(guī)制度執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查;對各部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法行政的法規(guī)依據(jù)進行清理。
區(qū)地稅局負責(zé)配合市稅務(wù)部門對物業(yè)企業(yè)稅收范圍進行專題調(diào)查研究;適時調(diào)整物業(yè)企業(yè)經(jīng)營中代收代繳非經(jīng)營的稅收范圍。
區(qū)司法局負責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會，注重以調(diào)解方式化解物業(yè)管理糾紛，協(xié)商調(diào)解不成的，引導(dǎo)當事人選擇仲裁或司法程序等途徑解決。
區(qū)信訪局負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的信訪投訴進行分類處理，做到物業(yè)投訴各負其責(zé);對涉法涉訟的信訪案件告知*人通過司法途徑解決。
區(qū)文明辦負責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)全區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文明創(chuàng)建活動，加大對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)文明創(chuàng)建宣傳投入，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居民的文明創(chuàng)建意識培養(yǎng)。
區(qū)衛(wèi)計委負責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展衛(wèi)生城市創(chuàng)建活動，加大對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生城市創(chuàng)建宣傳投入，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居民的衛(wèi)生創(chuàng)建意識培養(yǎng)。
各街道辦事處應(yīng)明確專人負責(zé)物業(yè)管理監(jiān)管工作，配合組織部門加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)“三方聯(lián)動”的建設(shè)工作，指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會及業(yè)主委員會的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會及業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)調(diào)處理小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，及時處理在管理中發(fā)生的重大矛盾糾紛和群發(fā)性、突發(fā)性事件。居民委員會協(xié)助街道辦事處做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
三、嚴格規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)行為。
積極引入市場競爭機制，規(guī)范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在屬地街道辦事處監(jiān)管下，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，切實履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，對超出投標承諾和服務(wù)合同的事宜，應(yīng)當與業(yè)主委員會協(xié)商經(jīng)業(yè)主大會確定后實施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當主動為業(yè)主及其他組織提供服務(wù)，積極開展合同外的有償服務(wù)項目，擴大服務(wù)范圍，提升社會、經(jīng)濟效益。
建立健全物業(yè)管理退出機制，區(qū)房管局將各部門日常檢查與年度考評相結(jié)合，以業(yè)主的滿意度為主要標準，適時開展評優(yōu)活動。街道辦事處和區(qū)房管局對各部門認定管理水平差、收費不規(guī)范、業(yè)主滿意率低、社會形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要按照法律規(guī)定的程序組織業(yè)主召開業(yè)主大會予以解聘;對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定擅自撤離的，要依法責(zé)令改正并給予行政處罰，情節(jié)嚴重的，要建議原發(fā)證機關(guān)吊銷其資質(zhì)證書。
對小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同到期的小區(qū)，物業(yè)企業(yè)按照規(guī)定退場的，小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)及時選聘新的物業(yè)企業(yè)進入。未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)的，街道辦事處應(yīng)和區(qū)房管局積極組織成立，因客觀原因未能成立的，由所屬社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會的職責(zé)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，小區(qū)業(yè)主應(yīng)及時向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費及車輛停泊服務(wù)費及其其他費用。若業(yè)主委員會或業(yè)主大會(物業(yè)管理委員會)未能成立，社區(qū)居委會未能選聘到物業(yè)企業(yè)的，小區(qū)業(yè)主可推選代表向社區(qū)居委會申請自治，自行聘請人員進行清潔衛(wèi)生、安全方面的管理，相關(guān)費用由小區(qū)全體業(yè)主平攤。
積極鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)服務(wù)企業(yè)，做響物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌。對在我區(qū)從事住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的明星企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴大下崗失業(yè)人員使用，大力促進市民就業(yè)，對具有廣泛群眾基礎(chǔ)和代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和示范住宅小區(qū)的管理經(jīng)驗，要通過多種形式，大力宣傳推廣。
四、加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督力度。
凡符合條件的小區(qū)，街道辦事處要及時督促社區(qū)居委會組織業(yè)主申報，區(qū)建設(shè)局督促開發(fā)建設(shè)單位進行申報，區(qū)房管局督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行申報成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，并配合區(qū)委組織部建立“三方聯(lián)動”機制，根據(jù)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作規(guī)程，規(guī)范操作，并監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實施，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用。業(yè)主大會、業(yè)主委員會必須在屬地街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下依法開展工作，業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合和支持社區(qū)居委會工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督，業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的社區(qū)居委會，并聽取社區(qū)居委會的建議，與社區(qū)居委會相互協(xié)作，配合公安機關(guān)共同做好社會治安等相關(guān)工作。業(yè)主委員會成立前或集體換屆(辭職)期間，在過渡期內(nèi)由街道辦事處委托社區(qū)居委會監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。
五、落實好“電視問政”整改承諾。
依法清理整頓，回應(yīng)居民訴求。按照邊調(diào)查、邊清理、邊整改的思路，各街道辦事處、區(qū)直相關(guān)部門應(yīng)深入到全區(qū)物業(yè)小區(qū)，依法對目前居民反映較多的小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)不規(guī)范、侵
占公共資源、車輛亂停放、治安有待加強、違法建設(shè)、違法毀綠、養(yǎng)雞種菜、油煙擾民、膠囊房、住改商等問題按各自職責(zé)進行清理整頓，限期整改。 形成管理網(wǎng)絡(luò)，建立多級管控。建立區(qū)直相關(guān)部門--街道辦事處--社區(qū)居委會--物業(yè)服務(wù)企業(yè)的縱向監(jiān)管體系。在區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體綜合協(xié)調(diào)，各街道辦事處和社區(qū)明確責(zé)任部門和責(zé)任人，各相關(guān)職能部門建立橫向配合支持機制和工作轉(zhuǎn)辦機制，按照各自職責(zé)，一方面處置物業(yè)小區(qū)內(nèi)的違法違規(guī)行為，另一方面對物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為依法規(guī)范、依規(guī)處理。
健全監(jiān)管機制，打造管理平臺。落實物業(yè)企業(yè)服務(wù)“四公開一監(jiān)督”制度，完善物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理責(zé)任制，落實前期物業(yè)管理招投標制度，逐步建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評制度，按照全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)分級標準，開展服務(wù)滿意度測評工作，測評結(jié)果按年度公布，打造物業(yè)企業(yè)信用管理平臺，并完善運用信息管理體系。
暢通投訴渠道，及時處理投訴。區(qū)房管局設(shè)立24小時投訴受理電話，對接全市物業(yè)服務(wù)投訴信箱，同時鏈接市長、區(qū)長專線(熱線)、市、區(qū)行風(fēng)連線、治庸問責(zé)投訴熱線和網(wǎng)格化系統(tǒng)，受理物業(yè)服務(wù)投訴舉報;各街道辦事處也要明確專人受理物業(yè)服務(wù)投訴，并督促物業(yè)企業(yè)積極整改，妥善解決;各職能部門按照各自職責(zé)受理、處置相關(guān)物業(yè)服務(wù)投訴，解決區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組轉(zhuǎn)辦的群眾投訴問題。通過專項整治與長效管理相結(jié)合的方法，提高居民滿意度。
六、切實加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。
為切實加強對全區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，充分發(fā)揮江岸區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好全區(qū)的物業(yè)管理工作，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)工作專班，設(shè)在區(qū)房管局。具體負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作事務(wù)，建立領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位聯(lián)席會議制度，定期召開成員單位、物管企業(yè)聯(lián)席會議，研究工作推進中的有關(guān)問題，督促相關(guān)部門和街道辦事處按照各自職責(zé)認真履職到位。
各街道辦事處和各部門要大力宣傳《武漢市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，讓廣大居民和社會各界了解政策，強化物權(quán)意識，樹立物業(yè)服務(wù)是商品消費的觀念，引導(dǎo)其主動支持、參與物業(yè)管理活動，為物業(yè)管理營造良好的發(fā)展環(huán)境，為構(gòu)造和諧物業(yè)、宜居江岸、幸福武漢而努力。
武漢市江岸區(qū)人民政府辦公室
20**年6月18日