滁州市人民政府辦公室
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)滁城物業(yè)管理工作的意見（20**）
滁政辦〔20**〕6號(hào)
瑯玡區(qū)、南譙區(qū)人民政府，市政府有關(guān)部門、直屬機(jī)構(gòu)：
為進(jìn)一步提高滁城物業(yè)管理水平，完善長效管理機(jī)制，創(chuàng)建文明、和諧、宜居的生活環(huán)境，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就加強(qiáng)滁城物業(yè)管理工作提出如下意見。
一、建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制
按照“重心下移、條塊結(jié)合、以塊為主、四級(jí)聯(lián)動(dòng)”的原則，進(jìn)一步明確職責(zé)分工，嚴(yán)格考核。
（一）部門工作職責(zé)。
市國土房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國家、省、市物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定，研究、制定行業(yè)管理制度和行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督；負(fù)責(zé)本市城區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督、管理；負(fù)責(zé)組織對(duì)各地物業(yè)管理工作的考核。
市發(fā)展改革部門會(huì)同市國土房產(chǎn)管理負(fù)責(zé)城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定、調(diào)整以及監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)格違法行為。負(fù)責(zé)將物業(yè)管理行業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系。
市財(cái)政部門負(fù)責(zé)為物業(yè)管理主管部門開展工作提供資金保障。加大資金投入，支持老舊小區(qū)綜合治理改造。
市公安部門加大安全防范和管理力度，依法查處違反治安管理處罰法以及違規(guī)燃放煙花爆竹等行為；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的消防監(jiān)督檢查、消防知識(shí)培訓(xùn)等工作，依法查處違反消防安全管理規(guī)定的違法違規(guī)行為。
市人防部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程的監(jiān)督管理，審批人防地下室的開發(fā)利用和拆除，核發(fā)核驗(yàn)《人防工程平時(shí)使用證》；依法查處侵占、損害、擅自變更用途及擅自拆除人防工程設(shè)施設(shè)備等行為。
市環(huán)保部門負(fù)責(zé)牽頭依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營單位的亂排亂放、噪音污染等違法違規(guī)行為。
市規(guī)劃建設(shè)部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建的房屋建設(shè)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，處理在保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量問題引發(fā)的投訴和矛盾；負(fù)責(zé)制定商品房小區(qū)質(zhì)量保證金管理辦法；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)劃監(jiān)管。
市工商部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事經(jīng)營活動(dòng)的違法違規(guī)行為依法進(jìn)行查處。
市質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托具備資質(zhì)的單位進(jìn)行電梯維護(hù)保養(yǎng)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全合法使用、管理電梯，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)使用、管理電梯的行為。會(huì)同國土房產(chǎn)部門制定滁州市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
市城管部門負(fù)責(zé)查處小區(qū)內(nèi)毀壞綠化、亂搭亂建和違法建設(shè)行為，負(fù)責(zé)查處違反規(guī)定傾倒生活廢棄物、排放油煙、擅自設(shè)置戶外廣告等行為。
市林業(yè)園林部門負(fù)責(zé)新建小區(qū)綠化的驗(yàn)收工作，協(xié)助市城管部門查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)毀壞綠化的行為。
市司法部門負(fù)責(zé)加強(qiáng)對(duì)各級(jí)物業(yè)管理矛盾糾紛的行政調(diào)解、司法調(diào)解和人民調(diào)解的指導(dǎo)，建立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處律師庫。
（二）屬地管理工作職責(zé)。
瑯玡區(qū)、南譙區(qū)、滁州經(jīng)開區(qū)和蘇滁產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理部門必須切實(shí)履行屬地管理職責(zé)，全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。其主要工作職責(zé)：負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常監(jiān)管和信訪投訴的處理；指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違規(guī)行為；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處；指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)，物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案的受理和初審；負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社居委（村委會(huì)）物業(yè)管理工作的開展和考核、考評(píng)工作，組織開展轄區(qū)內(nèi)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社居委（村委會(huì)）物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)務(wù)宣傳培訓(xùn)。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）是所轄區(qū)域物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，在物業(yè)管理部門指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)的物業(yè)管理工作。其主要工作職責(zé)：指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作，指導(dǎo)開展維修資金使用及續(xù)籌工作；建立物業(yè)矛盾調(diào)處機(jī)制，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，負(fù)責(zé)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛；負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接、協(xié)調(diào)和無物業(yè)管理小區(qū)、老舊小區(qū)的日常管理工作。
社居委（村委會(huì)）協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)協(xié)助和配合指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)的召開和規(guī)范運(yùn)作；指定專人作為小區(qū)物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)員，并在小區(qū)內(nèi)公布，協(xié)助處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛；與街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）建立物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目的預(yù)警報(bào)告，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；發(fā)現(xiàn)本區(qū)域內(nèi)有違法建設(shè)等違反物業(yè)管理有關(guān)法律、
法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。二、加強(qiáng)物業(yè)管理基礎(chǔ)工作
（一）建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，按照有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目按照國家和省相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。市發(fā)展改革部門在制定政府指導(dǎo)價(jià)時(shí)應(yīng)綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)等情況，制定相應(yīng)級(jí)別的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。
（二）規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于3個(gè)或者建筑面積5萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積2萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會(huì)可以通過政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對(duì)公示內(nèi)容調(diào)整后，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)投票表決。
（三）加強(qiáng)供水、供電、供氣、供熱等設(shè)施設(shè)備管理。
新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計(jì)量表或者最終用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。
在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。
老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營單位要求改造后，業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。
（四）完善維修資金應(yīng)急使用通道。
建立維修資金緊急情況使用的快速通道，對(duì)危及人身安全的電梯故障、消防設(shè)施損壞、屋面和外墻體防水損壞滲漏、二次供水設(shè)施損壞等緊急情況，要簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金使用審批程序，保障突發(fā)事件和快速搶修的資金。
（五）加強(qiáng)物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處。
瑯玡區(qū)、南譙區(qū)政府及滁州經(jīng)開區(qū)、蘇滁產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)要建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度和投訴受理制度，及時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)重大矛盾糾紛；街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)依托其矛盾調(diào)處中心，負(fù)責(zé)調(diào)解轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理矛盾糾紛；社居
（村委會(huì)）應(yīng)定期排查轄區(qū)內(nèi)存在的矛盾糾紛，協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）做好調(diào)處和化解工作。
（六）建立提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率的保障機(jī)制。
積極引導(dǎo)廣大業(yè)主增強(qiáng)主動(dòng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的意識(shí)，履行物業(yè)服務(wù)合同，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等合理費(fèi)用。對(duì)不按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主或使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催繳、申請(qǐng)調(diào)解、提起訴訟或仲裁。
三、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管
（一）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格按照合同約定開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對(duì)業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)裝飾裝修、隨意停放車輛、私自改變房屋用途、違章搭建、擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營、毀綠種菜、亂扔垃圾、隨意養(yǎng)犬、噪音污染及污水和油煙亂排放等擾民和違法違規(guī)行為要及時(shí)予以勸阻和制止。制止無效的，要立即向有關(guān)部門報(bào)告，有關(guān)部門應(yīng)依法受理。各區(qū)物業(yè)管理部門要大力開展物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序整治活動(dòng)，加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益、未取得資質(zhì)、超越資質(zhì)、掛靠經(jīng)營等行為的查處力度。外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)到物業(yè)管理部門辦理備案。
（二）嚴(yán)格物業(yè)承接查驗(yàn)管理。
新建住宅區(qū)物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展承接查驗(yàn)。未進(jìn)行承接查驗(yàn)不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案。
四、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督
瑯玡區(qū)、南譙區(qū)、滁州經(jīng)開區(qū)和蘇滁產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定、管理規(guī)約、議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)的備案工作。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任，建立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召開、議事、財(cái)務(wù)及印章管理制度；對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員資格終止或業(yè)主委員會(huì)任期屆滿拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，其他業(yè)主委員會(huì)委員或新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。建立業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度。
社居委（村委會(huì)）協(xié)助配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展工作。因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合、協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組開展工作。建設(shè)單位要向籌備組提供相關(guān)文件資料，并承擔(dān)籌備召開首次業(yè)主大會(huì)所需費(fèi)用。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下開展工作。根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定行使合法權(quán)利、履行相應(yīng)義務(wù)，自覺接受監(jiān)督。
五、推進(jìn)“無
物管”小區(qū)物業(yè)管理工作加強(qiáng)無物業(yè)管理的老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，推進(jìn)物業(yè)管理全覆蓋。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)“無物管”小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作，規(guī)模較大的，要選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理；規(guī)模較小的，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。鼓勵(lì)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）成立物業(yè)服務(wù)中心，專項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)無法實(shí)行專業(yè)化管理的“無物管”小區(qū)物業(yè)管理工作。為推進(jìn)解決“無物管”小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋經(jīng)費(fèi)不足問題，各轄區(qū)政府和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)加強(qiáng)資金投入，保障“無物管”小區(qū)的物業(yè)管理工作。同時(shí)，加大宣傳力度，引導(dǎo)業(yè)主樹立有償服務(wù)的理念，逐步將“無物管”小區(qū)管理轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化物業(yè)服務(wù)模式。
六、保障措施
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立滁城物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由市政府分管負(fù)責(zé)同志任組長，市政府相關(guān)副秘書長任副組長，相關(guān)單位分管負(fù)責(zé)人為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市國土房產(chǎn)局，市國土房產(chǎn)局分管負(fù)責(zé)同志兼任辦公室主任。領(lǐng)導(dǎo)小組建立定期召開聯(lián)席會(huì)議制度（原則上每半年召開一次，根據(jù)需要可適時(shí)召開），協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的各類問題。
（二）強(qiáng)化工作責(zé)任。瑯玡區(qū)、南譙區(qū)、滁州經(jīng)開區(qū)和蘇滁產(chǎn)業(yè)園要建立相應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)和工作機(jī)構(gòu)，貫徹落實(shí)物業(yè)管理各項(xiàng)具體工作。要充實(shí)各級(jí)物業(yè)管理人員，街道辦事處（社管中心）按每2萬人配備1名物業(yè)管理人員的要求盡快配齊人員，基層社區(qū)配備1-2人主抓。
（三）落實(shí)考核獎(jiǎng)懲。市政府將物業(yè)管理工作納入年度目標(biāo)進(jìn)行考核，實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一考核，嚴(yán)格落實(shí)地方和部門的工作職責(zé)，形成齊抓共管的良好局面。
20**年2月4日
篇2：義烏市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理工作的意見(2014年)
義烏市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理工作的意見(20**)
各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：
為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范全市物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理水平，助推全國文明城市創(chuàng)建，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，經(jīng)市政府研究同意，制訂如下意見。
一、總體要求
(一)指導(dǎo)思想
按照城鄉(xiāng)一體化、運(yùn)作市場(chǎng)化、服務(wù)品質(zhì)化的要求，進(jìn)一步健全物業(yè)管理體系，完善物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。
(二)基本原則
1.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理。全市物業(yè)管理實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)，建立市、鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)(村)三級(jí)物業(yè)管理體系。
2.條塊結(jié)合，屬地負(fù)責(zé)。加強(qiáng)物業(yè)管理部門指導(dǎo)、管理和監(jiān)督職能，強(qiáng)化鎮(zhèn)(街道)屬地管理責(zé)任，發(fā)揮社區(qū)(村)主體作用。
3.依規(guī)管理，因地制宜。按照省物業(yè)管理?xiàng)l例，堅(jiān)持規(guī)范管理、公開透明、有序運(yùn)作，根據(jù)城鄉(xiāng)物業(yè)項(xiàng)目類型，堅(jiān)持分類實(shí)施、市場(chǎng)運(yùn)作、穩(wěn)步推進(jìn)。
4.業(yè)主參與，共建共享。強(qiáng)化業(yè)主在物業(yè)管理中的自治作用，明確權(quán)利和義務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主共建宜居小區(qū)、共享品質(zhì)生活。
二、明晰職責(zé)，建立三級(jí)物業(yè)管理體制
(三)明確市級(jí)部門管理監(jiān)督職責(zé)。成立市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管城建副市長任組長，建設(shè)、發(fā)改、行政執(zhí)法、規(guī)劃、環(huán)保、工商、司法、公安、消防、社區(qū)集聚辦公室、流動(dòng)人口管理局、質(zhì)監(jiān)等部門為成員單位。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市建設(shè)局，由市建設(shè)局局長任辦公室主任。建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，研究部署、綜合協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作。強(qiáng)化市建設(shè)局行業(yè)主管部門職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督，研究制定全市物業(yè)管理政策，對(duì)鎮(zhèn)(街道)、物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、考核。
(四)明確鎮(zhèn)(街道)屬地管理職責(zé)。鎮(zhèn)(街道)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的組織領(lǐng)導(dǎo)和管理監(jiān)督工作，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的成立和換屆，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)委會(huì)開展工作的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)進(jìn)行監(jiān)管。協(xié)調(diào)社區(qū)居委會(huì)(村委會(huì))、業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，調(diào)處各類物業(yè)管理糾紛，對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作進(jìn)行日常檢查和年度考核。鎮(zhèn)(街道)設(shè)立物業(yè)管理辦公室，由分管城建或社區(qū)的副鎮(zhèn)長(副主任)兼任辦公室主任，街道配備2-3名、鎮(zhèn)配備1-2名人員負(fù)責(zé)日常工作。
(五)明確社區(qū)居委會(huì)(村委會(huì))物業(yè)管理職責(zé)。將物業(yè)管理職能納入社區(qū)居委會(huì)(村委會(huì))工作職責(zé)范圍，全面落實(shí)物業(yè)管理各項(xiàng)工作。協(xié)助指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的成立和換屆，協(xié)調(diào)業(yè)委會(huì)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，調(diào)處各類物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居委會(huì)(村委會(huì))設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)站，由社區(qū)居委會(huì)(村委會(huì))負(fù)責(zé)人任站長，片區(qū)民警、行政執(zhí)法隊(duì)員兼任副站長，配備人員1-2名。
三、因地制宜，確定社區(qū)物業(yè)管理的模式和組織形式
(六)新建住宅小區(qū)物業(yè)。要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進(jìn)行建設(shè)，并通過招投標(biāo)選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施等級(jí)性物業(yè)管理。規(guī)劃、建設(shè)等部門要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)管理三道關(guān)口。新建住宅小區(qū)要嚴(yán)格落實(shí)竣工驗(yàn)收備案制度和配套設(shè)施交付使用許可制度。開發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實(shí)到位。業(yè)主委員會(huì)組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范的等級(jí)性管理服務(wù)。
(七)改造后的農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)物業(yè)。要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定各物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域;以社區(qū)居委會(huì)為基礎(chǔ)，組織召開業(yè)主大會(huì)，組建業(yè)主委員會(huì);以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為基礎(chǔ)，開展物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。要加大對(duì)舊住宅小區(qū)和農(nóng)村社區(qū)的改造力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對(duì)改造后具備條件的農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級(jí)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù);對(duì)不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，落實(shí)以保潔、保綠、護(hù)安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。
(八)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的類型，物業(yè)服務(wù)的不同階段，提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。1.5萬平方米以上的普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。非住宅物業(yè)、排屋、別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅以及業(yè)主委員會(huì)成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務(wù)項(xiàng)目，測(cè)算服務(wù)成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)與接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂服務(wù)
>合同，并在小區(qū)內(nèi)公布實(shí)施。
四、突出重點(diǎn)，切實(shí)抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)作
(九)規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目的前期管理工作。新建的物業(yè)項(xiàng)目，在業(yè)主委員會(huì)未成立期間，必須實(shí)行前期物業(yè)管理。建設(shè)部門與開發(fā)建設(shè)單位簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同中，要明確項(xiàng)目前期物業(yè)管理責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)提供項(xiàng)目竣工后的物業(yè)管理方案，預(yù)留前期物業(yè)管理保證金和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行前期物業(yè)管理。關(guān)于前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，由市建設(shè)局另行制定。
(十)提升業(yè)主自治管理能力。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利，充分履行義務(wù)、承擔(dān)職責(zé)。市建設(shè)局和鎮(zhèn)(街道)要按照行政引導(dǎo)和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。規(guī)范業(yè)主自治組織建設(shè)，充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)和基層黨組織的作用，把好程序關(guān)和人選關(guān)，從熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主中推選業(yè)主委員會(huì)的組成人員。加強(qiáng)綜合業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，定期組織業(yè)主委員會(huì)成員學(xué)習(xí)物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)管理知識(shí)，提高依法履行職責(zé)的能力。健全民主管理監(jiān)督機(jī)制，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)制定議事規(guī)則和管理規(guī)約，完善小區(qū)重大事項(xiàng)的公開公示制度。探索建立保障業(yè)主委員會(huì)正常開展工作的激勵(lì)和約束機(jī)制。物業(yè)服務(wù)暫由社區(qū)直接組織管理的，社區(qū)居委會(huì)要通過多種形式加強(qiáng)溝通聯(lián)系和宣傳教育，聽取業(yè)主意見，尊重業(yè)主意愿，引導(dǎo)和促進(jìn)業(yè)主積極參與管理。
(十一)規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理工作。一是開發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同，要有物業(yè)管理的相關(guān)條款，約定房屋交付使用后，物業(yè)管理的主要內(nèi)容、管理服務(wù)等級(jí)及對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是業(yè)主委員會(huì)成立前，開發(fā)建設(shè)單位要與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同。三是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，并履行規(guī)約。四是業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)管理服務(wù)合同，約定各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會(huì)按合同約定予以處理;雙方有爭(zhēng)議的，由社區(qū)居委會(huì)調(diào)處;調(diào)處不成的依法解決。
(十二)規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)違反規(guī)定的收費(fèi)行為，依法及時(shí)進(jìn)行查處。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)服務(wù)主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話;物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)收方式、價(jià)格舉報(bào)電話等物業(yè)信息在物業(yè)收費(fèi)處公開。積極化解收費(fèi)矛盾，要認(rèn)真分析當(dāng)前物業(yè)服務(wù)管理中“收費(fèi)難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實(shí)破解難題的有效措施。因開發(fā)建設(shè)遺留問題或物業(yè)服務(wù)質(zhì)量引起的矛盾糾紛，規(guī)劃、建設(shè)和鎮(zhèn)(街道)要督促相關(guān)責(zé)任單位及時(shí)妥善處理;對(duì)拒繳、欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促催繳。發(fā)揮公務(wù)人員在和諧社區(qū)建設(shè)中的模范帶頭作用，建立機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員欠費(fèi)抄告制度，要把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況，作為機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)與創(chuàng)建文明單位的重要考核內(nèi)容，健全各級(jí)黨政組織齊抓共管的責(zé)任機(jī)制。
(十三)規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施維護(hù)、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)等工作。建立物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化體系，明確質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。完善財(cái)務(wù)公開公示制度，定期公布物業(yè)費(fèi)等收支情況。強(qiáng)化物業(yè)信用信息管理，全面記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息。健全物業(yè)服務(wù)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不良行為，實(shí)施業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)。完善退出機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的，要監(jiān)督其依法移交物管用房、剩余經(jīng)費(fèi)和相關(guān)資料，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)做好交接審計(jì)工作，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的監(jiān)督管理。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的監(jiān)管，積極推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度。建立健全物業(yè)管理激勵(lì)機(jī)制，依據(jù)國家、省、市優(yōu)秀住宅小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)選市優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)。年終對(duì)工作突出、管理到位的相關(guān)職能部門、鎮(zhèn)(街道)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表彰，市政府每年安排一定資金用于獎(jiǎng)勵(lì)相關(guān)職能部門、鎮(zhèn)(街道)和優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)。
(十四)規(guī)范專項(xiàng)維修資金管理。住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。市建設(shè)、財(cái)政、物價(jià)部門要根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，按照“專戶儲(chǔ)存、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，研究制定住宅專項(xiàng)維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設(shè)置、使用管理等程序規(guī)范，完善監(jiān)管機(jī)制，落實(shí)監(jiān)
管責(zé)任。要加大專項(xiàng)維修資金歸集、使用的監(jiān)管力度，確保按規(guī)定交存到位，專款專用。新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為：不帶電梯的物業(yè)50元/平方米，帶電梯的多層、高層及與高層主體結(jié)構(gòu)相連的物業(yè)100元/平方米，排屋、別墅75元/平方米。對(duì)部分老小區(qū)專項(xiàng)維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應(yīng)的措施，區(qū)別情況，妥善處理。房屋開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)保修責(zé)任，并負(fù)責(zé)處理在開發(fā)建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)中造成的遺留問題。市建設(shè)局和鎮(zhèn)(街道)要依法加強(qiáng)監(jiān)督管理，及時(shí)調(diào)處有關(guān)矛盾糾紛。
五、部門聯(lián)動(dòng)，形成物業(yè)管理工作合力
(十五)明確物業(yè)管理相關(guān)部門職責(zé)。市建設(shè)局：負(fù)責(zé)研究制定全市物業(yè)管理發(fā)展相關(guān)配套政策;負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作市場(chǎng)監(jiān)管、日常檢查、指導(dǎo)及考評(píng);指導(dǎo)和培訓(xùn)各鎮(zhèn)(街道)開展物業(yè)管理監(jiān)管工作。發(fā)改委：負(fù)責(zé)制定普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和停車服務(wù)收費(fèi)辦法，依法查處物業(yè)管理中的價(jià)格違法行為。行政執(zhí)法局：負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相對(duì)集中行政處罰權(quán)實(shí)施范圍內(nèi)的違法違規(guī)行為的行政處罰工作。規(guī)劃局：負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及規(guī)劃違法行為的認(rèn)定工作。工商局：負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)個(gè)人和企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照核發(fā)，依法查處虛假廣告、無照經(jīng)營等違反工商法律法規(guī)的行為。公安局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)落實(shí)各項(xiàng)治安管理措施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安安全防范等工作。公安局派出所：對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行日常消防監(jiān)督檢查，開展消防安全宣傳教育等工作。流動(dòng)人口管理局：負(fù)責(zé)對(duì)房屋群租行為的認(rèn)定工作。消防部門：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行指導(dǎo)檢查，依法查處破壞消防設(shè)施等違法行為。市質(zhì)監(jiān)局：負(fù)責(zé)對(duì)各小區(qū)消防設(shè)施、電梯等特種設(shè)備的安全檢測(cè)工作。
(十六)實(shí)施物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法。建立鎮(zhèn)(街道)物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，由鎮(zhèn)(街道)牽頭，公安、工商、規(guī)劃、環(huán)保、建設(shè)等部門共同參與的物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法隊(duì)伍，明確執(zhí)法權(quán)限，完善執(zhí)法程序。推進(jìn)“智慧物業(yè)”建設(shè)，建立物業(yè)管理違法行為信息報(bào)送和結(jié)果反饋信息系統(tǒng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)查處各類違法行為。
(十七)加強(qiáng)物業(yè)管理糾紛調(diào)解。建立以市建設(shè)局、鎮(zhèn)(街道)司法所和社區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)為主體的三級(jí)物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作體系。強(qiáng)化物業(yè)糾紛訴前調(diào)解，成立由市法院、司法局涉訴糾紛人民調(diào)解委員會(huì)及市建設(shè)局共同組成的訴前聯(lián)合調(diào)解小組，負(fù)責(zé)全市涉訴物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)解。建立物業(yè)糾紛訴訟快速處理機(jī)制，對(duì)調(diào)解未果的物業(yè)糾紛，實(shí)行快審快結(jié)快執(zhí)。
義烏市人民政府辦公室
20**年1月13日
篇3：武漢市江漢區(qū)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知（2014年）
武漢市江漢區(qū)人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知
岸政辦〔20**〕27號(hào)
各街(道)辦事處，區(qū)人民政府各部門，各有關(guān)單位：
為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理工作，全面提升我區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《武漢市物業(yè)條例》、市委辦公廳市政府辦公廳《20**年“十個(gè)突出問題”承諾整改工作方案》和區(qū)人民政府辦公室《關(guān)于成立區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知》等有關(guān)文件精神，結(jié)合區(qū)委、區(qū)政府開展“電視問政”整改承諾、“三方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制工作部署要求，現(xiàn)就加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作有關(guān)問題通知如下：
一、充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理工作的重要性和緊迫性。
加強(qiáng)物業(yè)管理工作，營造良好的生活、工作環(huán)境，是人民群眾安居樂業(yè)的基本保證和強(qiáng)烈愿望，更是各級(jí)有關(guān)部門及各物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須履行的職責(zé)，對(duì)于建設(shè)和諧社區(qū)、創(chuàng)建文明、衛(wèi)生、環(huán)保模范城市，實(shí)施社會(huì)再就業(yè)、改善城市環(huán)境面貌等都具有非常重要的作用。我區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)從無到有，從不規(guī)范到有序發(fā)展，從單一住宅物業(yè)管理，到商業(yè)、辦公、工業(yè)、寫字樓等多元化管理服務(wù)，已形成了專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理雛形，城市居民居住條件和環(huán)境日益改善。但目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體存在盈利水平低，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存困難、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低，個(gè)別甚至出現(xiàn)“棄盤”的情況，給街道和社區(qū)造成很大的壓力，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量差等問題，制約著我區(qū)物業(yè)管理工作整體水平的發(fā)展。市委、市政府高度重視物業(yè)管理工作，廣大業(yè)主對(duì)規(guī)范物業(yè)管理的呼聲也越來越強(qiáng)烈，各級(jí)各部門一定要站在全局高度，充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理工作的重要性，采取多種措施，積極深入物業(yè)管理小區(qū)履職，切實(shí)做好物業(yè)管理工作。
二、加快建立協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的工作機(jī)制。
加快建立“政府推動(dòng)、部門聯(lián)動(dòng)、屬地負(fù)責(zé)、企業(yè)服務(wù)、業(yè)主自治、社會(huì)支持”的工作機(jī)制，形成部門、街道辦事處、物業(yè)企業(yè)、廣大業(yè)主協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)、共同推進(jìn)物業(yè)管理工作的強(qiáng)大合力。
區(qū)房管局作為我區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行上級(jí)有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī);制定我區(qū)物業(yè)管理工作的規(guī)范性文件;做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理;加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為監(jiān)管;做好物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳培訓(xùn)等工作。
區(qū)綜治辦負(fù)責(zé)將小區(qū)物業(yè)管理工作納入社區(qū)綜合治理考評(píng)中，維護(hù)好小區(qū)穩(wěn)定，創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境，保障正常的生產(chǎn)和生活秩序及人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。
區(qū)公安分局負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安工作;負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)使用保安實(shí)施監(jiān)督、管理，實(shí)行備案制度;建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員培訓(xùn)制度，實(shí)行持證上崗;協(xié)調(diào)處理治安方面的問題和糾紛，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范有關(guān)工作;加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)印章刻制的管理，加強(qiáng)對(duì)印章非法使用及業(yè)委會(huì)不移交保管資料行為的打擊;負(fù)責(zé)對(duì)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品行為的查處;指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)制定小區(qū)安全行車路線，規(guī)范小區(qū)內(nèi)臨時(shí)車位的劃定;加強(qiáng)對(duì)開放式小區(qū)車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區(qū)治理車輛亂停亂放。
區(qū)消防大隊(duì)依法監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)人履行消防安全職責(zé);及時(shí)查處占用或堵塞消防通道，破壞公共消防設(shè)施等消防違法行為;督促整改火災(zāi)隱患。
區(qū)民政局負(fù)責(zé)建立社區(qū)民間組織內(nèi)部自律誠信、信息披露和績(jī)效評(píng)估機(jī)制，指導(dǎo)社區(qū)民間組織健康發(fā)展;會(huì)同街道辦事處加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化社區(qū)建設(shè)工作。
區(qū)財(cái)政局負(fù)責(zé)老舊住宅區(qū)的管網(wǎng)、道路、綠化和房屋本體及其共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行整治改造資金的籌措;“電視問政”整改承諾、“三方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制的資金保障。
江岸規(guī)土分局負(fù)責(zé)在建設(shè)工程規(guī)劃許可審批中，要依法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的車庫(位)、物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)居委會(huì)用房等設(shè)施設(shè)備的配置進(jìn)行審查;對(duì)查處違法建設(shè)提供認(rèn)定違法建設(shè)的有關(guān)資料和信息,按照職責(zé)對(duì)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、但違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的違法建設(shè)進(jìn)行技術(shù)核定、認(rèn)定，并提出處理意見后配合城管部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)改變規(guī)劃的違法建設(shè)行為。
區(qū)環(huán)保局負(fù)責(zé)配合城管部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)噪音、油煙等環(huán)境污染的違法違規(guī)行為，協(xié)調(diào)環(huán)保方面的矛盾糾紛。
區(qū)建設(shè)局負(fù)責(zé)查處違規(guī)裝飾裝修的監(jiān)督管理工作，配合主管部門按照相關(guān)法規(guī)處理與違規(guī)裝飾裝修有關(guān)的投訴。
區(qū)城管委負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)行為，對(duì)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的，未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，驗(yàn)收合格后未按照規(guī)定辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證又進(jìn)行建設(shè)或改造的，未經(jīng)批準(zhǔn)或未按
照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的行為進(jìn)行控制和查處;加大對(duì)物業(yè)管理小區(qū)的市容環(huán)境衛(wèi)生管理，指導(dǎo)物業(yè)管理公司按照環(huán)衛(wèi)行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，做好清掃保潔、垃圾的分類收運(yùn)和轉(zhuǎn)運(yùn)工作，依法查處影響市容市貌的行為。 區(qū)工商局依法辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，在辦理營業(yè)執(zhí)照時(shí)認(rèn)真審查場(chǎng)地證明;嚴(yán)肅查處物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同的監(jiān)督管理;查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住改商、無照經(jīng)營的行為。
區(qū)食藥監(jiān)局負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法查處餐飲的衛(wèi)生經(jīng)營行為。
區(qū)質(zhì)監(jiān)局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用的特種設(shè)備實(shí)施安全監(jiān)管，并定期對(duì)電梯等公共設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量的檢測(cè)工作。
區(qū)發(fā)改委負(fù)責(zé)全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)格管理和監(jiān)督;負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的咨詢和監(jiān)督檢查，根據(jù)國家及我市法律法規(guī)及規(guī)范性文件，落實(shí)和完善我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理制度;適時(shí)對(duì)未達(dá)到政府指導(dǎo)價(jià)格的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行調(diào)價(jià);協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)工作中因收費(fèi)問題產(chǎn)生的矛盾糾紛。
區(qū)法制辦負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各部門相關(guān)法規(guī)制度執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查;對(duì)各部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法行政的法規(guī)依據(jù)進(jìn)行清理。
區(qū)地稅局負(fù)責(zé)配合市稅務(wù)部門對(duì)物業(yè)企業(yè)稅收范圍進(jìn)行專題調(diào)查研究;適時(shí)調(diào)整物業(yè)企業(yè)經(jīng)營中代收代繳非經(jīng)營的稅收范圍。
區(qū)司法局負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會(huì)，注重以調(diào)解方式化解物業(yè)管理糾紛，協(xié)商調(diào)解不成的，引導(dǎo)當(dāng)事人選擇仲裁或司法程序等途徑解決。
區(qū)信訪局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的信訪投訴進(jìn)行分類處理，做到物業(yè)投訴各負(fù)其責(zé);對(duì)涉法涉訟的信訪案件告知*人通過司法途徑解決。
區(qū)文明辦負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)全區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文明創(chuàng)建活動(dòng)，加大對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)文明創(chuàng)建宣傳投入，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居民的文明創(chuàng)建意識(shí)培養(yǎng)。
區(qū)衛(wèi)計(jì)委負(fù)責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展衛(wèi)生城市創(chuàng)建活動(dòng)，加大對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生城市創(chuàng)建宣傳投入，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居民的衛(wèi)生創(chuàng)建意識(shí)培養(yǎng)。
各街道辦事處應(yīng)明確專人負(fù)責(zé)物業(yè)管理監(jiān)管工作，配合組織部門加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)“三方聯(lián)動(dòng)”的建設(shè)工作，指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)調(diào)處理小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，及時(shí)處理在管理中發(fā)生的重大矛盾糾紛和群發(fā)性、突發(fā)性事件。居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
三、嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)行為。
積極引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，規(guī)范招投標(biāo)行為，以公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在屬地街道辦事處監(jiān)管下，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，切實(shí)履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，對(duì)超出投標(biāo)承諾和服務(wù)合同的事宜，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商經(jīng)業(yè)主大會(huì)確定后實(shí)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)為業(yè)主及其他組織提供服務(wù)，積極開展合同外的有償服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大服務(wù)范圍，提升社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。
建立健全物業(yè)管理退出機(jī)制，區(qū)房管局將各部門日常檢查與年度考評(píng)相結(jié)合，以業(yè)主的滿意度為主要標(biāo)準(zhǔn)，適時(shí)開展評(píng)優(yōu)活動(dòng)。街道辦事處和區(qū)房管局對(duì)各部門認(rèn)定管理水平差、收費(fèi)不規(guī)范、業(yè)主滿意率低、社會(huì)形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要按照法律規(guī)定的程序組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)予以解聘;對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定擅自撤離的，要依法責(zé)令改正并給予行政處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，要建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其資質(zhì)證書。
對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同到期的小區(qū)，物業(yè)企業(yè)按照規(guī)定退場(chǎng)的，小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)選聘新的物業(yè)企業(yè)進(jìn)入。未成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))的，街道辦事處應(yīng)和區(qū)房管局積極組織成立，因客觀原因未能成立的，由所屬社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，小區(qū)業(yè)主應(yīng)及時(shí)向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及車輛停泊服務(wù)費(fèi)及其其他費(fèi)用。若業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))未能成立，社區(qū)居委會(huì)未能選聘到物業(yè)企業(yè)的，小區(qū)業(yè)主可推選代表向社區(qū)居委會(huì)申請(qǐng)自治，自行聘請(qǐng)人員進(jìn)行清潔衛(wèi)生、安全方面的管理，相關(guān)費(fèi)用由小區(qū)全體業(yè)主平攤。
積極鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，做響物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌。對(duì)在我區(qū)從事住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的明星企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴(kuò)大下崗失業(yè)人員使用，大力促進(jìn)市民就業(yè)，對(duì)具有廣泛群眾基礎(chǔ)和代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和示范住宅小區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，要通過多種形式，大力宣傳推廣。
四、加大業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督力度。
凡符合條件的小區(qū)，街道辦事處要及時(shí)督促社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主申報(bào)，區(qū)建設(shè)局督促開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行申報(bào)，區(qū)房管局督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行申報(bào)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，并配合區(qū)委組織部建立“三方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，根據(jù)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作規(guī)程，規(guī)范操作，并監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實(shí)施，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)必須在屬地街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下依法開展工作，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合和支持社區(qū)居委會(huì)工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會(huì)，并聽取社區(qū)居委會(huì)的建議，與社區(qū)居委會(huì)相互協(xié)作，配合公安機(jī)關(guān)共同做好社會(huì)治安等相關(guān)工作。業(yè)主委員會(huì)成立前或集體換屆(辭職)期間，在過渡期內(nèi)由街道辦事處委托社區(qū)居委會(huì)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。
五、落實(shí)好“電視問政”整改承諾。
依法清理整頓，回應(yīng)居民訴求。按照邊調(diào)查、邊清理、邊整改的思路，各街道辦事處、區(qū)直相關(guān)部門應(yīng)深入到全區(qū)物業(yè)小區(qū)，依法對(duì)目前居民反映較多的小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)不規(guī)范、侵
占公共資源、車輛亂停放、治安有待加強(qiáng)、違法建設(shè)、違法毀綠、養(yǎng)雞種菜、油煙擾民、膠囊房、住改商等問題按各自職責(zé)進(jìn)行清理整頓，限期整改。 形成管理網(wǎng)絡(luò)，建立多級(jí)管控。建立區(qū)直相關(guān)部門--街道辦事處--社區(qū)居委會(huì)--物業(yè)服務(wù)企業(yè)的縱向監(jiān)管體系。在區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體綜合協(xié)調(diào)，各街道辦事處和社區(qū)明確責(zé)任部門和責(zé)任人，各相關(guān)職能部門建立橫向配合支持機(jī)制和工作轉(zhuǎn)辦機(jī)制，按照各自職責(zé)，一方面處置物業(yè)小區(qū)內(nèi)的違法違規(guī)行為，另一方面對(duì)物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為依法規(guī)范、依規(guī)處理。
健全監(jiān)管機(jī)制，打造管理平臺(tái)。落實(shí)物業(yè)企業(yè)服務(wù)“四公開一監(jiān)督”制度，完善物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，落實(shí)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，逐步建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)制度，按照全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，開展服務(wù)滿意度測(cè)評(píng)工作，測(cè)評(píng)結(jié)果按年度公布，打造物業(yè)企業(yè)信用管理平臺(tái)，并完善運(yùn)用信息管理體系。
暢通投訴渠道，及時(shí)處理投訴。區(qū)房管局設(shè)立24小時(shí)投訴受理電話，對(duì)接全市物業(yè)服務(wù)投訴信箱，同時(shí)鏈接市長、區(qū)長專線(熱線)、市、區(qū)行風(fēng)連線、治庸問責(zé)投訴熱線和網(wǎng)格化系統(tǒng)，受理物業(yè)服務(wù)投訴舉報(bào);各街道辦事處也要明確專人受理物業(yè)服務(wù)投訴，并督促物業(yè)企業(yè)積極整改，妥善解決;各職能部門按照各自職責(zé)受理、處置相關(guān)物業(yè)服務(wù)投訴，解決區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組轉(zhuǎn)辦的群眾投訴問題。通過專項(xiàng)整治與長效管理相結(jié)合的方法，提高居民滿意度。
六、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。
為切實(shí)加強(qiáng)對(duì)全區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，充分發(fā)揮江岸區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好全區(qū)的物業(yè)管理工作，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)工作專班，設(shè)在區(qū)房管局。具體負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作事務(wù)，建立領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位聯(lián)席會(huì)議制度，定期召開成員單位、物管企業(yè)聯(lián)席會(huì)議，研究工作推進(jìn)中的有關(guān)問題，督促相關(guān)部門和街道辦事處按照各自職責(zé)認(rèn)真履職到位。
各街道辦事處和各部門要大力宣傳《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，讓廣大居民和社會(huì)各界了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)，樹立物業(yè)服務(wù)是商品消費(fèi)的觀念，引導(dǎo)其主動(dòng)支持、參與物業(yè)管理活動(dòng)，為物業(yè)管理營造良好的發(fā)展環(huán)境，為構(gòu)造和諧物業(yè)、宜居江岸、幸福武漢而努力。
武漢市江岸區(qū)人民政府辦公室
20**年6月18日